資源稅土地稅

第七章資源稅和

土地增值稅法Contents第一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率第二節(jié)資源稅計(jì)稅根據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理第四節(jié)土地增值稅納稅義務(wù)人與納稅范圍第五節(jié)土地增值稅稅率應(yīng)稅收入與扣除工程第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算第七節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠征收管理第一節(jié)資源稅納稅義務(wù)人、稅目與稅率資源稅是對在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和消費(fèi)鹽的單位和個(gè)人課征的一種稅。納稅義務(wù)人稅目稅率扣繳義務(wù)人資源稅納稅義務(wù)人在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者消費(fèi)鹽的單位和個(gè)人留意境內(nèi)消費(fèi)或開采征收，進(jìn)口不征資源稅開采或消費(fèi)應(yīng)稅資源進(jìn)展銷售或自用的一次性征收，價(jià)內(nèi)稅資源稅的納稅義務(wù)人不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)【特例中外協(xié)作開采石油、天然氣】獨(dú)立礦山、結(jié)合企業(yè)和其他收買未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人例題資源稅納稅義務(wù)人例題【多項(xiàng)選擇題】〔2021年〕以下各項(xiàng)中，屬于資源稅納稅義務(wù)的人有〔〕。

A.進(jìn)口鹽的外貿(mào)企業(yè)

B.開采原煤的私營企業(yè).

C.消費(fèi)鹽的外商投資企業(yè).

D.中外協(xié)作開采石油的企業(yè)BC

資源稅進(jìn)口不征，出口不退；中外協(xié)作開采石油企業(yè)暫不征收資源稅，因此，正確選項(xiàng)為BC資源稅稅目目前7大類〔例題〕原油。不包括人造石油。天然氣。煤礦消費(fèi)的天然氣暫不納稅煤炭。原煤，不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品其他非金屬礦原礦。是指除上列產(chǎn)品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。黑色金屬礦原礦。有色金屬礦原礦。鹽。伴采的應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨(dú)規(guī)定適用稅額的，一概按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅未列舉稱號的其他，由省級政府決議征收或暫緩征收。資源稅納稅義務(wù)人例題【多項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)中，應(yīng)征資源稅的有〔〕。

A.開采的大理石.

B.進(jìn)口的原油

C.開采的煤礦瓦斯

D.消費(fèi)用于出口的鹵水.AD

資源稅進(jìn)口不征、出口不退；開采的煤礦瓦斯暫不征收資源稅資源稅稅率礦產(chǎn)品稅率形式具體標(biāo)準(zhǔn)原油、天然氣比例稅率5%－10%煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽固定稅額礦產(chǎn)品差別、地區(qū)差別

0.3－60元/噸自2021年11月1日起，原油和天然氣由從量定額改為從價(jià)定率征收資源稅。自此，資源稅采取從價(jià)定率或者從量定額的方法計(jì)征。資源稅扣繳義務(wù)人獨(dú)立礦山、結(jié)合企業(yè)收買未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額規(guī)范，根據(jù)收買的數(shù)量代扣代繳資源稅其他收買單位收買的未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額規(guī)范，根據(jù)收買的數(shù)量代扣代繳資源稅。第二節(jié)資源稅計(jì)稅根據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算計(jì)稅根據(jù)應(yīng)納稅額的計(jì)算從量：課稅數(shù)量×單位稅額從價(jià)〔原油天然氣〕：〔不含增值稅〕銷售額×稅率留意資源稅以初級礦產(chǎn)品作為課稅數(shù)量與增值稅之間的關(guān)系：增值稅應(yīng)稅礦產(chǎn)品按價(jià)錢交；資源稅〔只對初級礦產(chǎn)品〕，大部分按數(shù)量交例題資源稅計(jì)稅根據(jù)從價(jià)定率——銷售額

全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,不包括銷項(xiàng)稅額從量定額——銷售數(shù)量實(shí)踐銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量不能準(zhǔn)確銷售數(shù)量的，以產(chǎn)量或折算比換算應(yīng)稅和減免稅工程分別計(jì)算延續(xù)加工前無法正確計(jì)算：原煤加工煤炭：按綜合回收率復(fù)原金屬和非金屬礦產(chǎn)品：按選礦比復(fù)原例題液體鹽加工固體鹽：外購液體鹽已納稅額準(zhǔn)予抵扣例題資源稅計(jì)稅根據(jù)例題1【多項(xiàng)選擇題】某銅礦2021年9月銷售銅精礦4000噸〔選礦比為1:5〕，每噸不含稅售價(jià)1500元，當(dāng)?shù)劂~礦石資源稅每噸1.2元，應(yīng)納資源稅和增值稅稅額為〔〕

A.資源稅1.68萬元

B.資源稅2.4萬元.

C.增值稅78萬元

D.增值稅102萬元.BD

應(yīng)納資源稅＝4000×5×1.2＝24000〔元〕

應(yīng)納增值稅＝1500×4000×17%＝1020000〔元〕資源稅計(jì)稅根據(jù)例題2【單項(xiàng)選擇題】某產(chǎn)鹽企業(yè)，2021年5月份以外購液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產(chǎn)液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當(dāng)月銷售固體鹽1500噸，獲得銷售收入300萬元，知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，該產(chǎn)鹽企業(yè)5月份應(yīng)交納資源稅〔〕。

A.20000元

B.35000元

C.45000元.

D.60000元C

1500×40－3000×5＝45000〔元〕資源稅應(yīng)納稅額例題某縣內(nèi)資原煤消費(fèi)企業(yè)為增值稅普通納稅人，2021年1月發(fā)生以下業(yè)務(wù)

〔1〕開采原煤10000噸。采取分期收款方式銷售原煤9000噸，每噸不含稅單價(jià)500元，購銷合同商定，本月應(yīng)收取1/3的價(jià)款，但實(shí)踐只收取不含稅價(jià)款120萬元。

〔2〕為職工宿舍供暖，運(yùn)用本月開采的原煤200噸；另將本月開采的原煤500噸無償贈送給某有長期業(yè)務(wù)往來的客戶

〔3〕銷售開采原煤過程中產(chǎn)生的天然氣125千立方米，獲得不含銷售額25萬元

〔該煤礦所在地原煤的資源稅稅額為5元/噸，天然氣資源稅稅額為10元/千立方米〕

要求：根據(jù)上述資料，計(jì)算該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)交納的資源稅資源稅=9000×5×1/3＋〔200＋500〕×5＝18500第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理減免稅開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅不測事故或自然災(zāi)禍，由省級政府酌減免地面抽采煤層氣〔煤礦瓦斯〕暫不征收資源稅原油天然氣自用于延續(xù)消費(fèi)原油天然氣的，不繳；自用于其他方面視同銷售進(jìn)口不征，出口不退例題納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與增值稅根本一樣，留意扣繳義務(wù)人例題納稅地點(diǎn)：開采或消費(fèi)地，扣繳義務(wù)人為收買地例題資源稅稅收優(yōu)惠例題【多項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)關(guān)于資源稅減免稅規(guī)定的表述中，正確的有〔〕。

A.對出口的應(yīng)稅產(chǎn)品免征資源稅

B.對進(jìn)口的應(yīng)稅產(chǎn)品不征收資源稅.

C.開采原油過程中用于修井的原油免征資源稅.

D.開采應(yīng)稅產(chǎn)品過程中因自然災(zāi)禍有艱苦損失的可由省級政府減征資源稅.BCD資源稅征收管理例題1【多項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)中，符合資源稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有〔〕。

A.采取分期收款結(jié)算方式的為實(shí)踐收到款項(xiàng)的當(dāng)天

B.采取預(yù)收貸款結(jié)算方式的為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天.

C.自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的為移送運(yùn)用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天.

D.采取其他結(jié)算方式的為收訖銷售款或獲得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天.BCD資源稅征收管理例題2甲縣某獨(dú)立礦山2021年7月份開采銅礦石原礦3萬噸，當(dāng)月還到乙縣收買未稅銅礦石原礦5萬噸并運(yùn)回甲縣，上述礦石的80%已在當(dāng)月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，那么該獨(dú)立礦山7月份應(yīng)向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的資源稅為〔〕。

A.12萬元.

B.15萬元

C.32萬元

D.40萬元A收買未稅礦產(chǎn)品應(yīng)該向收買地稅務(wù)機(jī)關(guān)交納資源稅。向甲縣稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的資源稅＝3×80%×5＝12〔萬元〕第四節(jié)土地增值稅納稅義務(wù)人與納稅范圍轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并獲得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。留意：只需有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均為納稅義務(wù)人，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、內(nèi)外資等?！径囗?xiàng)選擇】轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑及其附著物并獲得收入的〔〕，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

A.學(xué)校.B.稅務(wù)機(jī)關(guān).C.外籍個(gè)人.D.國有企業(yè).【答案】ABCD納稅范圍納稅范圍納稅范圍的三個(gè)規(guī)范：轉(zhuǎn)讓的土地運(yùn)用權(quán)能否國家一切土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑物及其附著物能否發(fā)消費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)能否獲得收入根本納稅范圍詳細(xì)事項(xiàng)的納稅情況例題根本納稅范圍基本征稅范圍不屬于征稅范圍1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈與；2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；3.存量房地產(chǎn)的買賣。1.不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的行為；2.不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租。有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍出售1）出售國有土地使用權(quán)，征。（出讓不征）

2）取得國有土地使用權(quán)后開發(fā)建造房屋出售，征。

3）存量房地產(chǎn)買賣，征。繼承、贈予繼承不征(無收入)。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈要征。房地產(chǎn)交換單位之間換房，征；個(gè)人之間互換自住房不征。房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，以房產(chǎn)抵債，征。以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。投資、聯(lián)營企業(yè)屬房地產(chǎn)開發(fā)，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營，征收。合作建房建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。其他不征、免征事項(xiàng)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、代建房、出租、房地產(chǎn)重新評估、國家收回房產(chǎn)權(quán)、市政搬遷納稅范圍例題【單項(xiàng)選擇】以下各項(xiàng)中，該當(dāng)征收土地增值稅的是〔〕。

A.公司與公司之間互換房產(chǎn).

B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)

C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)獲得房產(chǎn)

D.雙方協(xié)作建房后按比例分配自用房產(chǎn)【答案】A【多項(xiàng)選擇】以下工程中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有〔〕。

A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)

B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)

C.對國有企業(yè)進(jìn)展評價(jià)增值的房產(chǎn).

D.由于國家建立需求而被政府征用的房產(chǎn).【答案】CD第五節(jié)土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除四級超率累進(jìn)稅率增值率

（增值額占扣除項(xiàng)目金額比例）稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%級數(shù)工程應(yīng)稅收入與扣除工程增值率200%050%100%超率累進(jìn)稅率30%40%50%60%稅率了解：〔1〕對增值額納稅〔2〕增值額越高稅率越高，但只需超越的部分適用高稅率〔3〕判別能否超越規(guī)范并適用高稅率的根據(jù)是增值率，即扣除工程×比率綜上：用扣除工程×級差比率，將增值額分為假設(shè)干段，分別適用稅率，然后計(jì)算總和。例題例題及速算扣除系數(shù)【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入9000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)允扣除工程金額4200萬元，那么土地增值稅為：增值額＝9000－4200＝4800增值率＝4800÷4200×100%=114%，第三級稅率50%應(yīng)納稅額=4200×50%×30%＋4200×〔100%－50%〕×40%＋〔4800－4200〕×50%＝1770萬速算扣除系數(shù)：為便利計(jì)算而運(yùn)用的閱歷數(shù)速算扣除系數(shù)計(jì)算方法：增值額×稅率－扣除工程×速算扣除系數(shù)計(jì)算〔2〕4800×50%－4200×15%＝1770萬應(yīng)稅收入與扣除工程確實(shí)定土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除工程詳細(xì)新建存量房地產(chǎn)企業(yè)〔扣5項(xiàng)〕非房地產(chǎn)企業(yè)〔扣4項(xiàng)〕房屋〔扣3項(xiàng)〕土地〔扣2項(xiàng)〕加計(jì)扣除房屋評價(jià)價(jià)扣除工程詳細(xì)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)扣除項(xiàng)目新建轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（依據(jù)前2計(jì)算）4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目存量轉(zhuǎn)讓

1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。3.房屋及建筑物的評估價(jià)格。評估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率例題

不能取得評估價(jià)格不能獲得評價(jià)價(jià)錢舊房及建筑物的評價(jià)價(jià)錢：發(fā)票金額×〔1+持有年數(shù)×5%〕持有年數(shù)：購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超越一年，未滿12個(gè)月但超越6個(gè)月的，可以視同為一年。某公司2006年1月購入一棟房屋，價(jià)款80萬元，并獲得發(fā)票，2021年8月將房屋轉(zhuǎn)讓，獲得價(jià)款200萬元，不能獲得評價(jià)價(jià)錢，那么評價(jià)價(jià)錢＝？解答：評價(jià)價(jià)錢＝80×〔1＋5×5%〕＝100〔萬元〕購房時(shí)交納的契稅，能提供契稅完稅憑證準(zhǔn)扣，不作加計(jì)5%的基數(shù)既沒有評價(jià)價(jià)錢，又不能提供購房發(fā)票的，核定征收。新建房地產(chǎn)開發(fā)本錢納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)踐發(fā)生的本錢包括6項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)根底設(shè)備費(fèi)公共配套設(shè)備費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用留意和應(yīng)稅收入進(jìn)展配比〔總結(jié)〕地價(jià)款配比：全部地價(jià)款→本期開發(fā)面積→出賣部分開發(fā)本錢配比：本期開發(fā)本錢→出賣部分例題【例題·綜合題節(jié)選】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年1月～2021年2月開發(fā)“東麗家園〞住宅工程，相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

〔1〕2021年1月經(jīng)過競拍獲得一宗國有土地運(yùn)用權(quán)，合同記載總價(jià)款17000萬元〔契稅稅率5%〕，并規(guī)定2021年3月1日開工開發(fā)。由于資金短缺2021年5月才開工。因超期1年被政府相關(guān)部門征收土地受讓總價(jià)款20%的土地閑置費(fèi)。

〔2〕支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)、公共配套設(shè)備費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬元，支付給施工方的施工費(fèi)為3150萬元。

〔3〕2021年4月開場銷售，可售總面積為45000m2，截止2021年8月底銷售面積為40500m2，獲得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。要求：〔1〕在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對交納的土地閑置費(fèi)能否可以扣除？房地產(chǎn)開發(fā)本錢例題房地產(chǎn)開發(fā)本錢例題〔續(xù)〕〔2〕計(jì)算2021年9月進(jìn)展土增值稅清算時(shí)可扣除的土地本錢金額?！?〕計(jì)算2021年9月進(jìn)展土增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)本錢金額。解答：〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)交納的土地閑置費(fèi)在土地增值稅稅前不得扣除，但在企業(yè)所得稅稅前可以扣除?！?〕已售40500平方米的建筑面積，占全部可銷售面積45000平方米的90%，可以扣除的土地本錢金額＝〔17000＋17000×5%〕×90%＝16065〔萬元〕〔3〕可以扣除的開發(fā)本錢金額＝〔2450＋3150〕×90%＝5040〔萬元〕新建房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用期間費(fèi)用：兩個(gè)公式房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+〔獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×5%以內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=〔獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×10%以內(nèi)【例】支付的地價(jià)款為280萬元，開發(fā)本錢為520萬元納稅人能按轉(zhuǎn)讓工程分?jǐn)偫⒅С?，金融機(jī)構(gòu)貸款證明：利息扣實(shí)發(fā)(不含加罰息)，其他不超越〔280+520〕×5%。納稅人不能分?jǐn)?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明：開發(fā)費(fèi)用總扣除限額〔280+520〕×10%＝80萬元全部運(yùn)用自有資金：10%既有借款，又有其他借款的：選其一，不能都適用。土地增值稅清算：利息支出從開發(fā)本錢調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算新建房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“兩稅一費(fèi)〞營、城、教育費(fèi)附加印花稅含在管理費(fèi)用非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三稅一費(fèi)〞營、城、教費(fèi)、印新建房地產(chǎn)其它扣除工程財(cái)政部規(guī)定的其它扣除工程〔加計(jì)扣除〕〔獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×20%【單項(xiàng)選擇】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出賣了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地運(yùn)用權(quán)支付額和開發(fā)本錢合計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該工程所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該工程轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房工程交納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除工程〞的金額為〔〕

A.1500萬元B.2000萬元C.2500萬元D.3000萬元.【答案】D例題2其它扣除例題2【例題·多項(xiàng)選擇題】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的以下相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除范圍的有〔〕

A.支付建筑人員的工資福利費(fèi).

B.占用耕地交納的耕地占用稅.

C.銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用

D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建立費(fèi)用.ABD銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不能加計(jì)扣除。存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓例題【例題】某市轎車消費(fèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊消費(fèi)車間，獲得收入1200萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。該車間經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)評價(jià)，成新度為30%，目前建造同樣的消費(fèi)車間需求1500萬元；轉(zhuǎn)讓舊消費(fèi)車間時(shí)向政府補(bǔ)繳出讓金80萬元，發(fā)生其他相關(guān)費(fèi)用20萬元；

要求：計(jì)算該企業(yè)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅……存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓例題解答營業(yè)稅1200×5%＝60萬城建稅和教育費(fèi)附加60×〔7%＋3%〕＝6萬土地增值額=1200－1500×30%－80－20－66=1200－616=584〔萬元〕增值率=584÷616×100%=94.81%應(yīng)交納土地增值稅=584×40%-616×5%=233.6-30.8=202.8〔萬元〕第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算增值額確實(shí)定〔計(jì)稅根據(jù)〕土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入－扣除工程金額按房地產(chǎn)評價(jià)價(jià)計(jì)算土地增值稅的情形應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除工程×速算扣除系數(shù)計(jì)算步驟：

〔1〕扣除工程金額

〔2〕計(jì)算增值額=應(yīng)稅收入－〔1〕

〔3〕增值額占扣除工程的比率〔2〕/〔1〕——選稅率

〔4〕計(jì)算土地增值稅例題1例題2例題3例題4土地增值稅清算應(yīng)納稅額例題1【例題】2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，獲得銷售收入1.4億元，知該公司支付與商品房相關(guān)的土地運(yùn)用權(quán)費(fèi)及開發(fā)本錢合計(jì)為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房交納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)交納的土地增值稅為〔〕?！?005年〕

A.2256.5萬元B.2445.5萬元.

C.3070.5萬元D.3080.5萬元【答案】B

扣除金額=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010

土地增值額=14000－7010=6990

增值率=6990÷7010×100%=99.7%，稅率40%、系數(shù)5%

土地增值稅=6990×40%－7010×5%=2445.5應(yīng)納稅額例題2某房地產(chǎn)開發(fā)公司：〔1〕開發(fā)商品房對外出賣，售房合同上注明售房總金額4000萬元，2002年獲得一次性售房收入1600萬元，獲得銀行按揭分期付款方式售房收入2400萬元；〔2〕支付獲得土地運(yùn)用權(quán)的金額800萬元；〔3〕開發(fā)本錢本錢1500萬元；〔4〕向銀行借款2000萬元，一年期，利率4%，向非銀行金融機(jī)構(gòu)借款800萬元，支付利息60萬元，均能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程分?jǐn)偫?；管理銷售費(fèi)用300萬元，除利息外允許扣除比例為5%要求：計(jì)算該公司全年應(yīng)交納的土地增值稅。應(yīng)納稅額例題2解答〔新〕(1)應(yīng)交納營業(yè)稅=〔1600+2400〕×5%=200(萬元)(2)應(yīng)交納城市維護(hù)建立稅=200×7%=14(萬元)(3)應(yīng)交納教育費(fèi)附加=200×3%=6(萬元)(4)應(yīng)交納土地增值稅：扣除工程金額=800+1500+2000×4%+〔800+1500〕×5%+〔200+14+6〕+(800+1500)×20%=3175(萬元)扣除工程金額=800+1500+〔800+1500〕×10%+〔200+14+6〕+(800+1500)×20%=3210(萬元)②增值額=4000－3210=790(萬元)③增值率=790÷3207≈25%④應(yīng)交納土地增值稅=790×30%=237(萬元)應(yīng)納稅額例題3某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于2003年8月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，獲得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定交納了有關(guān)稅金(營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅額的7%，教育費(fèi)附加征收率為營業(yè)稅額的3%，印花稅稅率為0.5‰)。知該公司為獲得土地運(yùn)用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)本錢為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例按最高確定。要求：計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。應(yīng)納稅額例題3解答(1)確定扣除工程金額①獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額為3000萬元②房地產(chǎn)開發(fā)本錢為4000萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(3000+4000)×10%=700(萬元)④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(萬元)⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除：(3000+4000)×20%=1400(萬元)⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除工程金額：3000+4000+700+825+1400=9925(萬元)(2)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：15000－9925=5075(萬元)(3)計(jì)算增值額與扣除工程金額的比率：5075÷9925≈51%第二級(4)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額=5075×40%－9925×5%=1533.75(萬元)某外商投資企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2021年有關(guān)運(yùn)營情況如下：

〔1〕2月1日與當(dāng)?shù)亟y行簽署借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個(gè)月，還款到期日11月30日。

〔2〕2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的運(yùn)用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地運(yùn)用權(quán)為60年，2月末辦完相關(guān)權(quán)屬證件。

〔3〕第一期工程〔“三通一平〞和第一棟寫字樓開發(fā)〕于11月30日開工，按合同商定支付建筑承包商全部土地的“三通一平〞費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。1應(yīng)納稅額例題4-1212〔4〕到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽署了售房合同，每平方米售價(jià)0.32萬元，合計(jì)收入16000萬元，按售房合同規(guī)定全部款項(xiàng)于12月31日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房產(chǎn)證次年為客戶辦理。其他的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日簽署租賃合同商定出租時(shí)間先定一年，租金從12月1日起計(jì)算，每月收租金21萬元，合同共記載租金252萬元，租金每月收一次；另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)作辦公用。11月30日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關(guān)出租、資產(chǎn)轉(zhuǎn)賬手續(xù)，于當(dāng)日全部交付并從12月1日起運(yùn)用。

〔5〕在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1500萬元；發(fā)生管理費(fèi)用〔不含印花稅〕900萬元〔其中交際應(yīng)付費(fèi)80萬元〕。

〔闡明：計(jì)算土地增值稅開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%〕

根據(jù)上述資料。按以下序號計(jì)算有關(guān)納稅事項(xiàng)，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：應(yīng)納稅額例題4-21212應(yīng)納稅額例題4解答1〔1〕銷售和出租的房屋應(yīng)交納的營業(yè)稅?！敬鸢浮夸N售和出租的房屋應(yīng)交納的營業(yè)稅=16000×5%+21×5%=801.05〔萬元〕〔2〕該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交納印花稅。【答案】該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交納印花稅=2000×0.05‰+5/10000+〔400+7200〕×0.3‰+16000×0.5‰+252×1‰=10.63〔萬元〕〔3〕征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的金額?！敬鸢浮空魇胀恋卦鲋刀悤r(shí)應(yīng)扣除的獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的金額=2800×〔12000/40000〕×〔50000/60000〕=700〔萬元〕〔4〕征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)本錢金額?！敬鸢浮空魇胀恋卦鲋刀悤r(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)本錢金額=400×〔12000/40000〕×〔50000/60000〕+7200×〔50000/60000〕=6100〔萬元〕1212應(yīng)納稅額例題4解答2〔5〕征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他工程金額?！敬鸢浮渴胀恋卦鲋刀悤r(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用和其他工程金額=〔700+6100〕×〔10%+20%〕=2040〔萬元〕〔6〕2021年應(yīng)交納的土地增值稅?！敬鸢浮渴杖牒嫌?jì)=16000萬元

扣除工程合計(jì)=700+6100+2040+800×〔1+7%+3%〕〔銷售房屋應(yīng)交納的營業(yè)稅〕=9560〔萬元〕

增值額=16000－9560=6280〔萬元〕

增值額÷扣除工程=6280÷9560×100%=65.69%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%

應(yīng)納土地增值稅=6280×40%－9560×5%=2034〔萬元〕……1212土地增值稅清算清算單位例題1審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程分期開發(fā)：分期工程包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算清算條件納稅人該當(dāng)進(jìn)展土地增值稅的清算例題2主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算例題3非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定土地增值稅的扣除工程〔教材〕例題應(yīng)報(bào)送的資料和審核鑒證核定征收：5個(gè)條件清算后再轉(zhuǎn)讓的處置清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金土地增值稅清算例題1【單項(xiàng)選擇題】〔近三年考題〕對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)展土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是〔〕。

A.規(guī)劃申報(bào)工程

B.審批備案工程.

C.商業(yè)推行工程

D.設(shè)計(jì)建筑工程B土地增值稅清算例題2【多項(xiàng)選擇題】以下情形中，納稅人該當(dāng)進(jìn)展土地增值稅清算的有〔〕。

A.直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的.

B.整體轉(zhuǎn)讓未開工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的.

C.房地產(chǎn)開發(fā)工程全部開工并完成銷售的.

D.獲得銷售〔預(yù)售〕答應(yīng)證2年仍未銷售完的ABC土地增值稅清算例題3【綜合題】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年4月開場銷售開發(fā)工程，可售總面積為45000m2，獲得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。

2021年2021年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)