工業(yè)園物業(yè)管理方案

工業(yè)園物業(yè)管理方案目錄合智物業(yè)簡介┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章工程根本情況與建設(shè)規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一節(jié)工程根本情況┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)工程建設(shè)規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)與園區(qū)管委會(huì)的協(xié)調(diào)配合與溝通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章物業(yè)管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一節(jié)前期介入班組籌組方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二節(jié)工程前期介入工作職責(zé)┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三節(jié)工程驗(yàn)收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章物業(yè)管理效勞實(shí)施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一節(jié)管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二節(jié)工程部管理機(jī)制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三節(jié)物業(yè)管理效勞思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四節(jié)物業(yè)管理效勞質(zhì)量目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)措施┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五節(jié)檔案的建立與管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六節(jié)市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理設(shè)想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七節(jié)工程設(shè)備管理設(shè)想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八節(jié)園區(qū)治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九節(jié)園區(qū)交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十節(jié)園區(qū)消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一節(jié)園林維護(hù)管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三節(jié)客戶需求及特約效勞┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四節(jié)文化活動(dòng)的組織實(shí)施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44-1-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案合智物業(yè)簡介成都合智物業(yè)管理成立于2002年，是中國著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成都置信集團(tuán)的全資子公司，是持有全國物業(yè)管理二級(jí)管理資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。公司遵循“效勞第一，客戶至上〞的宗旨，堅(jiān)持寓管理于效勞之中的原那么，以“為您想得更多，為您做得更好〞為經(jīng)營理念，以“置信居住，星級(jí)效勞〞為物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)成都合智物業(yè)管理已被成都置信集團(tuán)授權(quán)管理置信麗都花園、置信花園、置信廣場、置信未來廣場、置信科技園、置信麗舍濱江、曼哈頓商住樓等高檔物業(yè)。管理面積逾100萬平方米，物業(yè)業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、旅業(yè)、工業(yè)等多種業(yè)態(tài)。其中，合智物業(yè)管理的置信麗都花園先后被評(píng)為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)〞、“四川省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)〞、“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)〞。為實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，合智物業(yè)管理于2003年通過了ISO9000：2000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。企業(yè)文化精神是置集團(tuán)持續(xù)開展的靈魂和精髓，是長期開展的內(nèi)在動(dòng)力和精神支柱。在企業(yè)的管理效勞過程中，合智物業(yè)一貫秉承置信集團(tuán)企業(yè)文化的精神：(一)剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；(二)不斷學(xué)習(xí)、求新求變的創(chuàng)新精神；(三)風(fēng)雨同舟、共謀開展的團(tuán)隊(duì)精神；(四)以人為本、高效多能的職業(yè)精神；(五)平安第一、精益求精的質(zhì)量精神；(六)用戶至上、我為人人的效勞精神；(七)以道制欲、堅(jiān)守信義的道德精神；(八)擴(kuò)大聯(lián)系、誠信合作的和合精神。-2-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第一章工程根本情況與建設(shè)規(guī)劃建議第一節(jié)工程根本情況青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內(nèi)，占地約4000畝，是由青羊區(qū)政府與外鄉(xiāng)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)――成都置信集團(tuán)聯(lián)合打造的集工業(yè)、高尚住宅、教育、文化、商業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊括機(jī)關(guān)辦公樓、商業(yè)寫字樓、學(xué)校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等各種業(yè)態(tài)，是一個(gè)典型的園林式城市新區(qū)。第二節(jié)工程建設(shè)規(guī)劃建議根據(jù)該工程規(guī)劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、辦公樓、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的實(shí)際情況，我們估計(jì)，在工程竣工交付使用后，常住人口至少到達(dá)5萬人以上，日均人流量可能突破10萬人次以上，在密集的人流中，存在無可估量的商機(jī)，也同時(shí)存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：一．工程規(guī)劃時(shí)應(yīng)綜合考慮以下根底配套，在保證物業(yè)功能齊備的前提下，確保物業(yè)增值：A、園區(qū)的辦公區(qū)、學(xué)校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對(duì)密集的場所分區(qū)規(guī)劃相對(duì)集中的食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便；B、在園區(qū)規(guī)劃1－2處商務(wù)中心，配備、、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)交換、影印等商務(wù)設(shè)施，為園區(qū)單位效勞；C、在園區(qū)規(guī)劃1處綜合效勞樓，其功能包括物業(yè)綜合效勞大廳、會(huì)客廳、會(huì)議室、客房等功能，能滿足園區(qū)單位、業(yè)主及訪客的根本衣食住行需求；D、與相關(guān)派出所協(xié)調(diào)，在園區(qū)外圍規(guī)劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場，有效保障社區(qū)治安，營造良好的社區(qū)治安環(huán)境；E、在園區(qū)的相關(guān)部位規(guī)劃停車場，保證園區(qū)車輛停放。二．物業(yè)管理功能用房配備建議：-3-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案A、園區(qū)的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)各規(guī)劃1處約80平方米的物業(yè)管理辦公用房，由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際需求設(shè)立管理處和客戶效勞中心、商務(wù)中心；B、如規(guī)劃時(shí)未考慮建設(shè)綜合效勞樓，那么需在園區(qū)相對(duì)居中位置考慮規(guī)劃1處約200平方米左右的辦公用房，由物業(yè)公司設(shè)立青羊工業(yè)園園區(qū)物業(yè)管理工程部；C、在物業(yè)的相關(guān)位置預(yù)留物業(yè)管理功能用房，包括工具間、操作間、值班室、庫房等，具體部位和大小在工程前期介入圖紙會(huì)審期間確定。三、據(jù)園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)的不同，我們對(duì)園區(qū)的安防及消防設(shè)施設(shè)備配置建議：A、進(jìn)行封閉式管理，在住宅區(qū)設(shè)置周界監(jiān)控設(shè)備和紅外線對(duì)射，設(shè)置樓宇對(duì)講系統(tǒng)，入口及單元門門禁系統(tǒng)，通過現(xiàn)代化設(shè)備提供可靠的平安保障；住宅區(qū)可根據(jù)房屋性質(zhì)〔多層或高層〕決定配置消防設(shè)備及器材；B、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等根據(jù)業(yè)主需求進(jìn)行半封閉式管理或開放式管理，主要依靠人員值崗和巡邏行人和訪客進(jìn)行管理，在主入口等重要場所安裝監(jiān)控設(shè)備，對(duì)進(jìn)出人員適時(shí)錄像。消防設(shè)備及器材根據(jù)消防部門要求進(jìn)行配置，以確保后期物業(yè)管理公司對(duì)消防事故的處理能力。第三節(jié)與園區(qū)管委會(huì)的協(xié)調(diào)配合與溝通有效的協(xié)調(diào)和溝通是管理工作得以順利實(shí)施的重要保障，在公司的各項(xiàng)管理活動(dòng)中，我們建立了完善的溝通機(jī)制，保證信息傳遞和反應(yīng)渠道暢通，真正做得令行禁止，步調(diào)一致。在與青羊工業(yè)園管委會(huì)和公司總部的協(xié)調(diào)配合上，我們采用工程部現(xiàn)場辦公，各專業(yè)負(fù)責(zé)人與管委會(huì)和公司總部對(duì)口協(xié)調(diào)工作，使園區(qū)管委會(huì)和公司總部的需求信息能在第一時(shí)間傳遞到執(zhí)行部門，由執(zhí)行部門及時(shí)通過效勞。針對(duì)重大協(xié)調(diào)配合工作，由管委會(huì)直接傳到達(dá)工程部，工程部經(jīng)理請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)后安排實(shí)施。為了協(xié)調(diào)配合工作能深入開展，我們定期與管委會(huì)舉行辦公會(huì)，就一些重要工作的進(jìn)展情況及時(shí)匯報(bào)，確保管委會(huì)隨時(shí)掌控工作的進(jìn)展情況。-4-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第二章物業(yè)管理前期介入方案第一節(jié)前期介入班長籌組方案：針對(duì)青羊工業(yè)園為包括商業(yè)、學(xué)校、辦公、居住、工業(yè)等較為復(fù)雜的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積龐大的特點(diǎn)，我們對(duì)該工程前期介入工作非常重視，在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)期間，我們將組建完善的工程前期介入團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程前期介入，與投資單位、設(shè)計(jì)單位和開發(fā)單位共同研討設(shè)計(jì)方案，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下根底。因此，在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參與工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各部門主管和小區(qū)主任等專業(yè)人才，并在此根底上，根據(jù)工程進(jìn)度情況，逐步籌建物業(yè)前期介入工程部，前期工程部組成架構(gòu)如下：工程部保安部工程部綜合部環(huán)衛(wèi)部保土設(shè)水園籌保安建備電林組潔小小小小小員小組組組組組組在物業(yè)前期介入過程中，我們首先組建一個(gè)過渡型管理團(tuán)隊(duì)，在前期介入小組中物色理想的該工程管理負(fù)責(zé)人員。因此，我們方案在開發(fā)單位進(jìn)行前期開發(fā)期間，安排籌組前期介入工程部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進(jìn)場時(shí)間由開發(fā)單位確定，我們認(rèn)為最好在開發(fā)公司現(xiàn)場辦公的同時(shí)進(jìn)場最好，通過良好的物業(yè)管理為工程前期營造舒適安定的工作環(huán)境，并逐步形成青羊工業(yè)園物業(yè)管理工程部。在物業(yè)前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們方案在首期工程主體基-5-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案本完工進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修期間安排工程前期介入〔在工程前期介入班子未正式進(jìn)場以前，主要由物業(yè)前期介入工作小組負(fù)責(zé)方案審定和參與圖紙會(huì)審、設(shè)備選型等工作〕，工程前期介入以小組為單位存在，納入前期介入工程部統(tǒng)一管理，二期工程及該工程的后續(xù)工程的前期介入工作由該工程部具體負(fù)責(zé)實(shí)施?？紤]到該工程市政配套系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備復(fù)雜〔相當(dāng)于一個(gè)獨(dú)立城鎮(zhèn)〕的實(shí)際情況，首期工程的工程前期介入小組必須具有過硬的技術(shù)實(shí)力，因此，我們方案工程前期介入人員應(yīng)由以下以高級(jí)技術(shù)職稱為中堅(jiān)力量組成的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，并逐以該骨干團(tuán)隊(duì)為根底并在此根底上逐步形成青羊工業(yè)園后期物業(yè)管理工程技術(shù)部，該團(tuán)隊(duì)骨干技術(shù)力量因包括：機(jī)電小組：組長1人，機(jī)電工程師〔安裝工程師〕職稱，組員〔技術(shù)人員〕根據(jù)開發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)工程設(shè)備的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與工程設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審。與設(shè)計(jì)單位、投資單位、開發(fā)單位、施工單位建立良好的工作關(guān)系，保證前期介入工作的正常開展。土建小組：組長1人，土建工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)市政建設(shè)、土建、裝修的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位土建監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和土建及市政工程施工管理，參與工程設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審。水電小組：組長1人，給排水工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)水電安裝的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理水電工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與工程設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審。園林小組：組長1人，園藝師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負(fù)責(zé)園區(qū)園林的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位園林監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和園林施工管理，與工程設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審。第二節(jié)工程前期介入工作職責(zé)1、參與工程設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審，形成會(huì)審紀(jì)要；2、對(duì)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改-6-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案進(jìn)，涉及以下方面內(nèi)容：2.1物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能〔如停車場、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等〕；2.2后期經(jīng)營管理中存在缺乏處的調(diào)整和改良方案；2.3對(duì)總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；2.4根據(jù)工程實(shí)際情況，論證提交水、電、氣供給量符合地域特點(diǎn)和開展需要的具體方案；3、參與設(shè)備選型及安裝方案審定；3.1控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患；3.2設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；3.3安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。4、檢驗(yàn)使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；5、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；6、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；7、參與現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等；8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況，及時(shí)將意見反應(yīng)給開發(fā)商整改；9、跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄；10、參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收;嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收；11、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個(gè)局部,為日后管理作充分的準(zhǔn)備；第三節(jié)工程驗(yàn)收接管交付在首期工程竣工交付使用前，工程部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、園藝部等相關(guān)部門，立即組織接管交付工作。主要工作任務(wù)包括：1、由綜合管理部牽頭，準(zhǔn)備交付資料，主要包括：-7-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案A．《物業(yè)管理手冊(cè)》B．《入住指南》C．《業(yè)主資料》D．《裝飾裝修管理制度》E．《裝修申報(bào)相關(guān)表格》2、由工程部牽頭準(zhǔn)備工程資料接管，主要包括：A.工程批準(zhǔn)文件；B.用地批準(zhǔn)文件；C.拆遷資料；D.房屋分產(chǎn)權(quán)清冊(cè)。3、由工程部牽頭，綜合管理部配合，準(zhǔn)備質(zhì)保、技術(shù)資料接管，包括：A.竣工圖(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；B地質(zhì)勘察報(bào)告；C.工程合同及開、竣工報(bào)告；D.圖紙會(huì)審記錄；E.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；F..隱蔽工程驗(yàn)收簽證；G.沉降觀測記錄；H.竣工驗(yàn)收證明書；I鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;J.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;K.水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;L.砂漿，混凝土試塊試壓報(bào)告;M.供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告。-8-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案4、由工程部組織對(duì)工程實(shí)體局部接管驗(yàn)收，包括：4.1市政工程設(shè)施及總平面驗(yàn)收接管；4.2房屋主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收接管；4.3房屋建筑局部及裝飾裝修驗(yàn)收接管；4.4房屋水、電、氣、視、訊驗(yàn)收接管；4.5市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗(yàn)收接管；4.7配套系統(tǒng)工程設(shè)備驗(yàn)收接管，包括景觀設(shè)備、變配電設(shè)備、消防設(shè)備、安防及監(jiān)控設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、通信設(shè)備等園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收接管；4.8驗(yàn)收接管的主要手段包括通水試驗(yàn)、通球試驗(yàn)、閉水試驗(yàn)、打壓測試、絕緣測試、耐壓測試、信號(hào)測試、借助現(xiàn)代工具和目測相結(jié)合的方法進(jìn)行。5、由保安部組織實(shí)施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收，并根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施園區(qū)平安保衛(wèi)、交通管理、消防管理方案；6、由環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)組織對(duì)接管后的樓宇、道路、設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行開荒，保證物業(yè)交付質(zhì)量?？傊?，通過嚴(yán)格地竣工檢查驗(yàn)收接管，為業(yè)主提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更好〞的效勞承諾，是我們不懈努力追求的目標(biāo)。-9-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第三章物業(yè)管理效勞實(shí)施方案我們組織公司物業(yè)管理專家對(duì)青羊工業(yè)園進(jìn)行實(shí)地考察，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的根底上，結(jié)合工程特點(diǎn)，確立了我們的整體設(shè)想和管理籌劃思路，首先，我們對(duì)該園區(qū)實(shí)行工程管理制，根據(jù)園區(qū)業(yè)態(tài)的不同，組建不同業(yè)態(tài)的客戶效勞中心，并根據(jù)業(yè)主需求，針對(duì)業(yè)態(tài)實(shí)施封閉式管理、半封閉式管理和開放式管理，在有需求的客戶效勞中心和商務(wù)中心提供雙語效勞。第一節(jié)管理理念自合智物業(yè)成立以來，就一直秉承“為您想得更多，為您做得更好〞的質(zhì)量方針，遵循“效勞第一，業(yè)主至上〞的效勞宗旨，堅(jiān)持“寓管理于效勞之中〞的工作原那么，積極引入先進(jìn)的物業(yè)管理模式為我所用，在根本效勞范圍之內(nèi)，不僅提供標(biāo)準(zhǔn)、完善、人性化的高質(zhì)量效勞，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值，而且將效勞提升到文化的層面，同時(shí)引入社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)的概念，盡可能地賦予物業(yè)以附加值，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間，使置信集團(tuán)的文化理念在物業(yè)管理中延伸。我們的核心理念：經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導(dǎo)者開發(fā)商企業(yè)信譽(yù)的延續(xù)者我們的企業(yè)精神：奉獻(xiàn)精神、敬業(yè)精神、創(chuàng)新精神、拼搏精神與團(tuán)隊(duì)合作精神。我們的文化精神：一、剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；二、不斷學(xué)習(xí)、求新求變的創(chuàng)新精神；三、風(fēng)雨同舟、共謀開展的敬業(yè)精神；-10-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案四、以人為本、高效多能的管理精神；五、質(zhì)量第一、精益求精的質(zhì)量精神；六、業(yè)主至上、我為人人的效勞精神；七、以道制欲、堅(jiān)守信義的道德精神；八、擴(kuò)大聯(lián)系、誠信合作的合作精神；我們的管理風(fēng)格：認(rèn)真、嚴(yán)格、主動(dòng)、高效。認(rèn)真：精益求精、刨根問底；嚴(yán)格：嚴(yán)格律己、嚴(yán)格律人、嚴(yán)格于工作流程、嚴(yán)格獎(jiǎng)罰；主動(dòng)：主動(dòng)接受任務(wù)、主動(dòng)承當(dāng)責(zé)任、主動(dòng)完善提高；高效：明確的工作方案、明確的文件答復(fù)時(shí)間，為明天留出空余、零等待的工作作風(fēng)。我們的質(zhì)量方針：實(shí)施科學(xué)管理持續(xù)改良效勞不斷開拓創(chuàng)新增強(qiáng)顧客滿意我們的質(zhì)量目標(biāo)：質(zhì)量在心中、質(zhì)量在手中；數(shù)據(jù)指標(biāo)量化如下——效勞綜合滿意率：98%有效投訴處理率：100%公共配套設(shè)施完好率：98%以上房屋零修及時(shí)率：98%以上零修合格率：100%物業(yè)管理人員執(zhí)證上崗率：90%-11-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案我們的人才觀念：吸引人才，凝聚人才，開展人才，經(jīng)營人才。在青羊工業(yè)園的物業(yè)管理效勞實(shí)施過程中，我們將一如既往的秉承置信集團(tuán)的管理理念，為園區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理效勞。第二節(jié)工程部管理機(jī)制1.工程部管理架構(gòu)〔該架構(gòu)為工程成型后的架構(gòu)方案〕：工程部工程部保安部綜合管理部園藝部環(huán)衛(wèi)部住宅區(qū)效勞中心工業(yè)區(qū)效勞中心商業(yè)區(qū)效勞中心辦公區(qū)效勞中心2.工程部人事架構(gòu)：ii.工程部設(shè)置工程經(jīng)理1人〔工程經(jīng)理資格〕，負(fù)責(zé)工程的全面管理工作；iii.工程部設(shè)置經(jīng)理1人〔高級(jí)工程師資格〕，土建維修主管1人〔土建工程師資格〕，機(jī)電主管1人〔機(jī)電工程師資格〕；iv.保安部設(shè)置保安隊(duì)長1人，副隊(duì)長2人；v.綜合管理部設(shè)置主管1人，人力資源專員1人，內(nèi)勤1人，品質(zhì)督導(dǎo)2人，食堂管理員1人，采購1人，庫管員1人；vi.園藝部設(shè)置園藝主管1人〔園藝師資格〕；vii.環(huán)衛(wèi)部設(shè)置主管1人，副主管2人；viii.效勞中心設(shè)置接待員1人，收銀員1人；-12-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案三．員工培訓(xùn)：為提高全體從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓(xùn)，提高職工崗位技能，培職養(yǎng)工效勞意識(shí)，樹立良好的職業(yè)道德風(fēng)氣和敬業(yè)愛崗精神，開展有方案的培訓(xùn)工作，培訓(xùn)主要內(nèi)容包括：A．ＩＳＯ9000質(zhì)量管理體系培訓(xùn)；B．物業(yè)管理根底知識(shí)培訓(xùn)；C．公司規(guī)章制度培訓(xùn)；D．員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；E．各專業(yè)技術(shù)規(guī)程培訓(xùn)；F．各專業(yè)現(xiàn)場實(shí)際操作培訓(xùn)；G．外聘教員對(duì)保衛(wèi)、消防培訓(xùn)；H．外聘教員對(duì)工業(yè)物業(yè)管理知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn)。四．員工鼓勵(lì)機(jī)制有效的鼓勵(lì)員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題，通過對(duì)員工的鼓勵(lì)，能使員工的個(gè)人綜合素質(zhì)得到很快提升，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感，增加企業(yè)的凝聚力。因此，在置信集團(tuán)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，合智物業(yè)已經(jīng)形成了完善的員工鼓勵(lì)機(jī)制。我們對(duì)員工的鼓勵(lì)主要包括建立有效的員工考評(píng)方法和行為標(biāo)準(zhǔn)，通過考察員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績、敬業(yè)精神、對(duì)企業(yè)的忠誠度、個(gè)人的綜合素養(yǎng)等方面，從勞動(dòng)報(bào)酬、提供培訓(xùn)時(shí)機(jī)、提供晉升空間和更好的工作平臺(tái)等方面實(shí)現(xiàn)。其運(yùn)作模式為：獎(jiǎng)勵(lì)〔處分〕→加薪〔降級(jí)〕→培訓(xùn)時(shí)機(jī)→晉職〔降職、淘汰〕。通過有效的員工鼓勵(lì)，提高員工的工作激情和工作責(zé)任感，使員工保持良好的工作激情，更好的為業(yè)主效勞，是我們一貫的工作方式。-13-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第三節(jié)物業(yè)管理效勞思路標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾沓绦颍啙嵱行У男诹鞒?，是物業(yè)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根本保證。我們經(jīng)過不斷地整合和持續(xù)改良，目前以形成了以ISO9001/2000質(zhì)量管理體系為綱領(lǐng)的管理效勞體系，并將其完全運(yùn)用于管理效勞中，包括決策管理、咨詢管理、行政管理、營銷管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、物資管理、產(chǎn)品及效勞提供、品質(zhì)監(jiān)控與改良等，我們不斷地優(yōu)化管理效勞流程，從根本上保障產(chǎn)品〔效勞〕質(zhì)量的不斷提升。根據(jù)青羊工業(yè)園的特點(diǎn)，我們經(jīng)過調(diào)研分析，考慮在青羊工業(yè)園的管理效勞中，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分布和效勞需求，建立以工程部為品質(zhì)保障的中心，以客戶效勞中心為指揮調(diào)度中心和信息窗口的扁平管理思路，通過客戶效勞中心向園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位、來訪客人提供便捷的“一站式〞效勞，使客戶效勞中心成為我們與業(yè)主、住場單位、訪客的信息溝通交流中心。在園區(qū)不同的業(yè)態(tài)的客戶效勞中心，將負(fù)責(zé)指揮調(diào)度該中心的相關(guān)工作人員，迅速處理相關(guān)投訴，通過業(yè)主需求的各項(xiàng)物業(yè)管理效勞。在園區(qū)內(nèi)，我們除了客戶效勞中心提供時(shí)段〔8：30－20：00〕效勞外，工程部將提供管理人員24小時(shí)值班制度，有效保障向業(yè)主、相關(guān)單位、來訪客人提供全天候的物業(yè)管理效勞，建立良好的物業(yè)管理效勞于溝通平臺(tái)，有效滿足園區(qū)相關(guān)方的各種物業(yè)管理效勞需求。第四節(jié)物業(yè)管理效勞質(zhì)量目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)措施通過對(duì)青羊工業(yè)園工程定位的綜合分析，結(jié)合我們多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)積累和公司質(zhì)量管理體系要求，參照《全國城市物業(yè)管理評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，我們制定了青羊工業(yè)園的物業(yè)管理目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)措施，確保園區(qū)接管后首年到達(dá)“市優(yōu)〞標(biāo)準(zhǔn)，次年到達(dá)“省優(yōu)〞標(biāo)準(zhǔn)，三年到達(dá)“國優(yōu)〞標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)實(shí)施措施落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確1房屋完好率98%100%保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施-14-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案接到維修通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，及時(shí)完成零修、急修及298%100%并建立回訪制度，小修24小時(shí)內(nèi)，中修3天時(shí)率內(nèi)，大修7天內(nèi)維修工程質(zhì)量分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以3100%100%合格率確保維修工程合格，滿足客戶需求。按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)4管理費(fèi)收繳率98%100%取之于民，用之于民。落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)5綠化完好率95%99%象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。及時(shí)修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補(bǔ)栽2次；每年施肥2次；每年定期除蟲害。落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行巡查制度，6清潔、保潔率99%99%建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔道路完好率及790%99%記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保使用率道路完好、暢通化糞池、雨水落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔8井、污水井完無95%記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保好率溝、渠、井完好，并定期疏通、清理排水管、明暗落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月巡查制度，9無99%溝完好率建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以-15-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案確保水管暢通無阻、無塌陷落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每日巡查制度，建檔記錄，由工程部設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以10路燈完好率85%99%確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔停車場、單車11無99%記錄，保安隊(duì)長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，棚完好率方便使用公共休閑設(shè)施落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔12及小區(qū)雕塑完無99%記錄，保安隊(duì)長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，好率美觀清潔保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每周訓(xùn)練三次，小區(qū)內(nèi)治安案每次兩小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；130.1%無件發(fā)生率落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保園區(qū)的平安落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔消防設(shè)施設(shè)備14100%100%記錄，工程部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和完好率檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用工程部全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，15火災(zāi)發(fā)生率0.1%0發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知工程部，以確保園區(qū)消防平安建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)16違章處理率無90%處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得住戶的理解，-16-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行相關(guān)方懇談會(huì)，了解住戶有效投訴無100%17相關(guān)方的愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要，處理率發(fā)生投訴及時(shí)處理，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以管理人員持證淘汰；對(duì)于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要18無80%上崗率通過有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)維修效勞回訪對(duì)于進(jìn)行維修的工程實(shí)行回訪制度，建檔記19無60%率錄，以確保維修效勞滿足客戶的需要。在日常工作中及時(shí)收集客戶的需求信息，盡住戶對(duì)物業(yè)管2095%98%可能地滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，理滿意率以確保相關(guān)方對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。第五節(jié)檔案的建立與管理知識(shí)經(jīng)濟(jì)的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業(yè)管理過程中，信息資源已經(jīng)成為不可或缺的重要組成局部。因此，我們針對(duì)青羊工業(yè)園的實(shí)際情況，將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理方法，到達(dá)信息共享、合理利用、查閱方便、從而有效的提升物業(yè)管理品質(zhì)。-17-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案一．資料的收集：為了確保資料收集齊全，檔案建立完善，我們將設(shè)立專職文員負(fù)責(zé)檔案建立和管理工作。在建立檔案時(shí)，我們將按照國家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其分為以下類別進(jìn)行收集整理，為園區(qū)順利到達(dá)國家優(yōu)秀示范園區(qū)打下堅(jiān)實(shí)根底：1．礎(chǔ)資料類：包括工程批準(zhǔn)文件，用地批準(zhǔn)文件，拆遷資料，房屋分產(chǎn)權(quán)清冊(cè)，竣工圖(包括園林總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙)，地質(zhì)勘察報(bào)告，工程合同及開、竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審記錄，工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)，隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀測記錄，竣工驗(yàn)收證明書，鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和檢驗(yàn)合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告，.供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告等。2．戶資料的整理歸檔，包括：交房程序表，房屋狀態(tài)確認(rèn)表，物業(yè)管理協(xié)議，業(yè)主家庭成員清冊(cè)，業(yè)主身份證復(fù)印件，業(yè)主機(jī)動(dòng)車登記表，業(yè)主領(lǐng)用物品登記表，裝修申請(qǐng)表，裝修施工承諾書，裝修單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證復(fù)印件，業(yè)主裝修設(shè)計(jì)方案，裝修繳款通知單，裝修施工證，裝修巡視檢查表，違規(guī)裝修處理通知單，裝修竣工檢查表，裝修退款審批表等。3．ISO9001/2000質(zhì)量體系運(yùn)行資料，包括：財(cái)務(wù)報(bào)表、客戶效勞中心記錄、各部門相關(guān)記錄、工程、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理工作方案，運(yùn)行、維護(hù)、檢修記錄，工程，設(shè)備巡視檢查記錄，各部門交接班記錄、值班記錄，特約效勞記錄等。4．公司行政文件，主要包括ISO9001/2000管理體系文件，各專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書，集團(tuán)公司及物業(yè)公司下發(fā)的管理標(biāo)準(zhǔn)、制度，公司規(guī)章制度、員工行為標(biāo)準(zhǔn)、通知、通報(bào)文件，相關(guān)政府部門文件；5．工程部組織的各種文化活動(dòng)資料，包括圖文資料，影音資料，相關(guān)媒體的報(bào)道等。二．檔案的保管、查閱與銷毀：-18-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案首先，我們根據(jù)檔案資料的類別，進(jìn)行分類編制檔案目錄，按照內(nèi)容、部門、年度、保存期限、保密程度進(jìn)行主卷，逐一編號(hào)、登記造冊(cè)、分柜保存。并隨時(shí)保證檔案室清潔、通風(fēng)、枯燥，確保文件存放符合防火、防潮、防蟲、防鼠等根本條件。在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司檔案管理制度，采用科學(xué)手段，逐步實(shí)現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。第六節(jié)市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理設(shè)想為了加強(qiáng)對(duì)青羊工業(yè)園園區(qū)道路、房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理，我們結(jié)合工程的特點(diǎn)，根據(jù)國家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司ISO9001/2000質(zhì)量管理體系制定了完善的管理方案：總體上看，園區(qū)房屋結(jié)構(gòu)分類主要包括磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)幾個(gè)方面的結(jié)構(gòu)性質(zhì)，我們?cè)诜课菅b修、維護(hù)、修繕管理時(shí)，將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài)的房屋接構(gòu)，制定不同的管理措施。一、市政配套設(shè)施的維護(hù)管理：因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思是建設(shè)成一個(gè)園林景觀式的多功能綜合城區(qū)，在園區(qū)內(nèi)的市政道路、市政設(shè)施、建筑小品數(shù)量龐大，種類繁多。因此，我們?cè)诠こ滩抗こ滩恐?，安排了專業(yè)的土建工程師和給排水工程師，從技術(shù)力量上有效保障對(duì)園區(qū)市政設(shè)施的維護(hù)管理力量。在對(duì)園區(qū)市政道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)、建筑小品的維護(hù)管理方面，由工程部土建工程師依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況，根據(jù)公司ISO9001質(zhì)量管理體系，制定園區(qū)道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)及建筑小品的維護(hù)、修繕方案。二、房屋及共用部位的維護(hù)管理：由工程部經(jīng)理牽頭，由專業(yè)主管及相關(guān)專業(yè)工程師具體負(fù)責(zé)，建立完善的房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套設(shè)施管理措施，房屋及共用部位維護(hù)修繕方案，包括定期檢查房屋主體結(jié)構(gòu)、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞-19-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案池清淘、雨污水井〔溝〕疏淘、電纜井積水清理、園區(qū)工業(yè)污水系統(tǒng)處理等；制定共用部位大中修方案并報(bào)請(qǐng)業(yè)主審核實(shí)施，配套功能用房改造等；制定詳盡的裝修管理措施，保證業(yè)主及相關(guān)單位在二次裝修過程中的相關(guān)活動(dòng)符合國家規(guī)定。制定空置房管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)尚未交付的空置房嚴(yán)格按照空置房管理標(biāo)準(zhǔn)定期檢查，保證空置房隨時(shí)完好。根據(jù)房屋的不同類別，向業(yè)主和相關(guān)單位提供專業(yè)的廠房修葺與改造。〔實(shí)施方案見附件〕第七節(jié)工程設(shè)備管理設(shè)想在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評(píng)判的專業(yè)依據(jù)之一。青羊工業(yè)園是一個(gè)集工業(yè)、商業(yè)、效勞業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對(duì)園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對(duì)園區(qū)的設(shè)備情況，我們認(rèn)為，從以下方面入手，是設(shè)備管理的根本保障：一、完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保證有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資源的有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，有能力及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過程中的隱患和故障，保證將設(shè)備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設(shè)備檔案，健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時(shí)掌握設(shè)備運(yùn)行維護(hù)狀況，搞好設(shè)備“病史〞管理。三、健全設(shè)備管理崗位職責(zé)，制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制定設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作方案；嚴(yán)格填報(bào)運(yùn)行、維護(hù)、檢修、更新記錄。四、建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，保證設(shè)備緊急情況時(shí)的管理流程。1、由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報(bào)工程部經(jīng)理審批后，提前通知與演習(xí)相關(guān)的單位、住戶和相關(guān)部門；2、工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場，學(xué)習(xí)該次演-20-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實(shí)施方法；3、實(shí)施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運(yùn)行管理人員在緊急情況下的運(yùn)行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時(shí)的應(yīng)急檢修能力；4、組織過程技術(shù)人員對(duì)演習(xí)過程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累緊急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗(yàn)；5、工程部經(jīng)理組織講評(píng)，形成演習(xí)報(bào)告和測評(píng)報(bào)告，向工程部經(jīng)理和管委會(huì)匯報(bào)。五、建立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序，防止因重要設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位帶來損失。六、共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方法：序項(xiàng)實(shí)施方案督導(dǎo)方案效勞標(biāo)準(zhǔn)號(hào)目1、安排電梯維修人員每1、主管每天巡視檢查電1、電梯按照甲方要求天進(jìn)行巡視檢查，包括梯運(yùn)行狀況，并檢查維時(shí)間開啟，保證運(yùn)行電機(jī)房、轎頂及轎廂平安保狀況和相關(guān)記錄；良好，維保到達(dá)國家1梯回路；2、電梯工每天巡視檢查規(guī)定要求，無電梯事2、定期維保加油；機(jī)房不少于3次，并做故；3、每周、每月、每季度由好記錄；2、設(shè)備得到標(biāo)準(zhǔn)要求外委維保單位檢查維1、審查月度、季度及年檢的專業(yè)維保，杜絕因保；維保情況，并提出意見維保不及時(shí)造成設(shè)4、每年報(bào)技監(jiān)局年檢。和建議。備損壞和報(bào)廢。1、每周維護(hù)檢查紅外線1、工程主管、保安隊(duì)長定1、紅外線報(bào)警裝置靈報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測期檢查監(jiān)控中心圖像敏，無誤報(bào)、漏報(bào)發(fā)-21-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案監(jiān)試；及運(yùn)行記錄，并每周安生；2控2、每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除排保安員進(jìn)行紅外線2、監(jiān)控設(shè)備圖像清晰，系塵，確保錄像清晰；障隘測試；硬盤錄像可保存一統(tǒng)3、每月全面檢查線路接2、工程主管每月組織全個(gè)月。頭及系統(tǒng)元件；面檢查系統(tǒng)線路及設(shè)4、每半年由委外維保單備；位維護(hù)檢查一次。3、委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢查及工程部經(jīng)理簽署意見。1、災(zāi)時(shí)和緊急通知時(shí)開3、主管每天巡視公共區(qū)1、運(yùn)行效果良好，無噪消啟，音量適度；域時(shí)監(jiān)聽音樂效果；音，播放節(jié)目菜單合防2、每天巡視檢查末端音4、每天巡視檢查機(jī)房一理；3廣箱，確保音箱輸出正次；2、音控設(shè)備擺放整齊，播常，無噪音；5、審查月度系統(tǒng)維保情設(shè)備房干凈整潔，音3、每月檢查播音設(shè)備和況，并提出意見和建帶、碟片使用保管得系統(tǒng)線路，保證設(shè)備完議。當(dāng)；好，線路暢通；3、維保及時(shí)準(zhǔn)確，相關(guān)4、每半年維保音箱一次。運(yùn)行、維保記錄完整準(zhǔn)確。1、每天巡視機(jī)房次數(shù)不1、主管每天巡視機(jī)房一1、電視信號(hào)質(zhì)量投訴1低于3次，并適時(shí)監(jiān)控次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量小時(shí)內(nèi)解決；有信號(hào)源質(zhì)量；一次；2、線路暢通及設(shè)備完線2、接業(yè)主報(bào)修1小時(shí)內(nèi)2、弱電工每天監(jiān)測信號(hào)好率到達(dá)100％。4電解決問題；質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯-22-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案視3、每周全面檢查一次線報(bào)領(lǐng)班；系路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問3、主管每月組織檢查一統(tǒng)題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，公司解決；并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；4、每年信號(hào)接入單位系4、接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2果需報(bào)主管及公司經(jīng)次。理簽署意見。1、每天巡視機(jī)房次數(shù)不1、主管每天巡視機(jī)房一1、視信號(hào)質(zhì)量投訴1小低于3次，并適時(shí)監(jiān)控次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量時(shí)內(nèi)解決；網(wǎng)信號(hào)源質(zhì)量；一次；2、線路暢通及設(shè)備完5絡(luò)2、每周全面檢查一次線2、弱電工每天監(jiān)測信號(hào)好率到達(dá)100％。系路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問質(zhì)量一統(tǒng)題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)公司解決；班；3、每年信號(hào)接入單位系3、主管每月組織檢查一統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，次。并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；1、每天開啟前檢查系統(tǒng)1、主管每天抽檢末端熱1、定時(shí)間運(yùn)行，不隨意管網(wǎng)及控制部件，清洗水效果，每月審查運(yùn)行調(diào)整運(yùn)行時(shí)間，保證鍋毛發(fā)過濾器；維護(hù)記錄；末端供水時(shí)間和熱爐2、根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反2、安排督導(dǎo)年度維護(hù)保水效果；8沖洗，并配制水處理藥養(yǎng)工作，并向公司提交2、設(shè)備檢修提前知會(huì)劑；年檢報(bào)告；校方，并在公寓告示3、每月進(jìn)行控制部件檢欄通知。-23-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案修；4、每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，報(bào)技監(jiān)局年檢，管道閥門油漆。1、每隔3小時(shí)巡視檢查1、主管每周巡視檢查配1、系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電設(shè)備房，并填寫運(yùn)行記電室不少于2次，并抽停電后15分鐘內(nèi)發(fā)錄；查系統(tǒng)維護(hù)情況，并審電機(jī)供電，保證電變2、每月檢查緊固系統(tǒng)接查運(yùn)行維護(hù)記錄及能梯、消防、事故照明9配線端子，保證接觸良耗統(tǒng)計(jì)表；正常使用；電好；2、領(lǐng)班隨時(shí)檢查配電室2、檢修停電提前24小系3、每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電值班情況及運(yùn)行記錄時(shí)以告示方式通知統(tǒng)機(jī)，并試車15分鐘；填寫情況，并參與發(fā)電業(yè)主和使用單位，商4、雷雨季節(jié)來臨前檢查機(jī)維護(hù)及試車；鋪、辦公場所書面通系統(tǒng)防雷接地情況；3、主管每年組織進(jìn)行一知用戶。5、每年度系統(tǒng)平安檢查次緊急停電事故演習(xí)。并維護(hù)一次。1、每2個(gè)月進(jìn)行1次普消1、系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安1、系統(tǒng)完好，報(bào)警點(diǎn)位末端水壓測試，每三個(gè)隊(duì)長負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；準(zhǔn)確，無誤報(bào)；月進(jìn)行一次自消末端2、系統(tǒng)維護(hù)、檢測、調(diào)試2、按消防相關(guān)法律法水試水，檢查水泵聯(lián)動(dòng)由工程主管負(fù)責(zé)組織規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)消情況；實(shí)施并驗(yàn)證結(jié)果；系統(tǒng)；10防2、每半年清洗一次感煙、3、保安隊(duì)長每年組織兩3、普消末端壓力保證系感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽次以上消防演練培訓(xùn)；不低于0.7Mpa，自消-24-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案統(tǒng)查10％探頭感煙感溫4、委外年度平安檢查結(jié)自消末端壓力保證報(bào)警情況；果需報(bào)公司經(jīng)理審核不低于0.5Mpa；3、消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)并簽署意見。4、預(yù)警時(shí)值班人員5負(fù)行維護(hù)管理，消防系統(tǒng)責(zé)內(nèi)到達(dá)第一現(xiàn)場。聯(lián)動(dòng)設(shè)備調(diào)試檢測由外委單位承當(dāng)，消防系統(tǒng)平安年檢由委外承接單位負(fù)責(zé)；1、每天巡視機(jī)房不少于1、每半年末端水質(zhì)取樣1、保證水質(zhì)到達(dá)國家3次，并填寫運(yùn)行記到市防疫站化驗(yàn)一次；現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。二錄；2、主管參與系統(tǒng)管道消次2、系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)毒過程及水池水箱清11供不少于1次，生活水池洗消毒過程；水〔水箱〕每年消毒次數(shù)3、每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗(yàn)不少于2次；并有消毒不合格情況，責(zé)任人處處理記錄；罰100－300元，主管3、除操作人員外，無關(guān)人處分200－500元；員不得進(jìn)入機(jī)房；4、停水前提前48小時(shí)通4、機(jī)房需人走上鎖。知。七、園區(qū)業(yè)主和住場單位的設(shè)備管理特約效勞：針對(duì)園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理效勞，為住場單位、業(yè)主解除設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理的后顧之憂，并以我們堅(jiān)實(shí)的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。-25-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第八節(jié)園區(qū)治安管理青羊工業(yè)園的園區(qū)治安管理方面，我們將針對(duì)園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建立平安管理機(jī)制，成立在保安部領(lǐng)導(dǎo)下的園區(qū)平安管理分隊(duì)，根據(jù)業(yè)主和相關(guān)方需求，對(duì)不同區(qū)域進(jìn)行不同的平安管理方針。具體包括：八、針對(duì)住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進(jìn)的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和周界紅外線報(bào)警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設(shè)置IC卡門禁裝置，在戶內(nèi)設(shè)置安防設(shè)備駁接接口，以先進(jìn)的平安監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶平安。同時(shí)，我們?cè)谧≌瑓^(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴(yán)格對(duì)進(jìn)入住宅區(qū)的外來人員進(jìn)行盤查，并通過可視對(duì)講設(shè)備與住戶聯(lián)系識(shí)別訪客身份，未被識(shí)別的訪客將嚴(yán)禁進(jìn)入住宅區(qū)。在園區(qū)內(nèi)，我們還將安排巡邏人員，24小時(shí)對(duì)園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完善的平安保障措施，維護(hù)園區(qū)的社區(qū)安寧。九、針對(duì)辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對(duì)相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確保辦公、經(jīng)營環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費(fèi)者通過平安、舒適、文明的環(huán)境氣氛，保障各種活動(dòng)的正常開展。十、同時(shí)，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對(duì)相關(guān)方提供開放式平安管理，安排便衣平安員，巡邏與相關(guān)區(qū)域，在確保治安環(huán)境的根底上，防止給相關(guān)方帶來效勞干擾和心理壓力。十一、根據(jù)重點(diǎn)部位業(yè)主的效勞需求，我們安排人員定點(diǎn)執(zhí)勤或增加巡視頻次，確保重點(diǎn)部位的平安。十二、在園區(qū)的平安管理工作中，我們每月組織實(shí)施一次平安演習(xí)，演習(xí)工程包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理方法、治安糾紛的處理方法、盜竊處理程序、火災(zāi)處理程序、強(qiáng)行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊(duì)長為隊(duì)長的應(yīng)急平安隊(duì)，確保緊急情況下的人員保障。十三、相關(guān)工作職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)-26-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案1、保安隊(duì)長崗位職責(zé)〔含副隊(duì)長、分隊(duì)長職責(zé)〕A、負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成工程部交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)；B、協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負(fù)責(zé)安排新隊(duì)員的上崗前培訓(xùn)及保安人員的崗中、技能等各項(xiàng)培訓(xùn)；C、負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實(shí)施，檢查、指導(dǎo)、講評(píng)；D、負(fù)責(zé)保安大隊(duì)勤務(wù)值班，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂及方案的演練；E、負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé)、根本要求、獎(jiǎng)勵(lì)與處分細(xì)那么，并指導(dǎo)保安人員貫徹執(zhí)行；F、關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓(xùn)好。經(jīng)常指導(dǎo)他們工作，幫助他們解決實(shí)際困難，定期組織他們學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序等知識(shí)；G、協(xié)同公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；H、隨時(shí)掌握員工思想動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的治安狀況；I、在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生治安、刑事案件時(shí)，應(yīng)立即組織人員保護(hù)好現(xiàn)場，并控制好事態(tài)；J、負(fù)責(zé)隊(duì)員的月考評(píng)。K、完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。2、保安班長崗位職責(zé)A、以身作那么帶著保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤、護(hù)衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽反映隊(duì)員生活、工作及紀(jì)律情況，協(xié)調(diào)處理隊(duì)員這幾方面的問題，及時(shí)向隊(duì)長匯報(bào)；B、檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實(shí)防范措施；C、建立衛(wèi)生制度，帶著保安隊(duì)員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；D、配合隊(duì)長做好隊(duì)員的思想工作，根據(jù)上級(jí)要求，合理組織、監(jiān)督隊(duì)員按時(shí)上下班和組織參加各類會(huì)議、培訓(xùn)和總結(jié)；E、對(duì)上崗時(shí)發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報(bào)告隊(duì)長；F、員工調(diào)到親的崗位時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓(xùn)。-27-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案3．保安隊(duì)員崗位職責(zé)A、根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、任務(wù)完成上級(jí)交辦的治安保衛(wèi)任務(wù)；B、根據(jù)有關(guān)規(guī)章制度，負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作，保障責(zé)任區(qū)的平安；C、對(duì)出入大門的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)平安；D、處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)問題，并及時(shí)報(bào)知上級(jí)；E、熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)〔住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域〕、住戶的根本情況；F、服從命令，聽從指揮，積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)性任務(wù)。4、大門崗工作職責(zé)A、大門崗負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。此外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。B、負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會(huì)秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)；C、隨時(shí)掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢或報(bào)告，小商小販、無成人帶著的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；D、遇有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主出入〔包括步行及乘車〕，要敬舉手禮；E、發(fā)生糾紛和一般性治安問題時(shí)，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；F、保證報(bào)警〔對(duì)講機(jī)〕不被無故占用；G、負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施平安，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、損-28-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處查處。5．巡邏崗工作職責(zé)巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查〔含防火、防盜、防治安案件等〕，以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。A、負(fù)責(zé)對(duì)樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障平安；B、勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報(bào)告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生；C、在上下班頂峰期，切實(shí)做好對(duì)業(yè)態(tài)〔住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域〕的平安保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常的生活秩序；D、在業(yè)態(tài)〔住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域〕需要幫助時(shí)，積極主動(dòng)為其效勞；E、仔細(xì)巡查易發(fā)生問題的地方，及時(shí)制止和勸阻不符合平安的情況，防止發(fā)生意外事件；F、按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；G、在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立即做平安處理并及時(shí)報(bào)告；H、協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；I、按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作?？傊?，我們以“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主〞的平安防范策略、以“人防、技防、物防〞相結(jié)合的方針，全員參與平安管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)治安聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營造安定、團(tuán)結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕發(fā)生治安事件，是我們共同追求的目標(biāo)。-29-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第九節(jié)園區(qū)交通管理考慮到園區(qū)內(nèi)存在大量的市政道路，對(duì)園區(qū)的交通管理方面，我們將根據(jù)園區(qū)交通設(shè)施配套的實(shí)際情況，在專業(yè)停車場配置經(jīng)過培訓(xùn)的交通管理員，負(fù)責(zé)車輛停放管理和交通指揮，在相應(yīng)的位置和路口、路段設(shè)立限速標(biāo)志、路牌標(biāo)志、通向標(biāo)示、禁停標(biāo)示等交通標(biāo)示，保障車輛平安停放和正常行駛。對(duì)進(jìn)而園區(qū)不同區(qū)域的車輛，我們將根據(jù)實(shí)際情況制作IC停車卡或?qū)I(yè)的區(qū)域識(shí)別卡片，使園區(qū)業(yè)主、住戶及相關(guān)單位的工作車輛與外來車輛有所區(qū)分，防止不必要的車輛盤查影響相關(guān)方的辦事效率。屆時(shí)，我們將根據(jù)園區(qū)交通的實(shí)際情況，與公安交通管理部門保持密切的聯(lián)系和有效溝通，在交管部門的指導(dǎo)下，合理配置和使用交通設(shè)施，優(yōu)化園區(qū)的交通管理方案，保障園區(qū)交通正常。第十節(jié)園區(qū)消防管理在消防管理方面，我們的工作指導(dǎo)方針是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。在園區(qū)，我們將在重點(diǎn)的路口路段和場所設(shè)置消防宣傳欄，張貼消防標(biāo)語、普及消防知識(shí)，進(jìn)行廣泛的消防宣傳教育。同時(shí)，我們將根據(jù)實(shí)際需求，在園區(qū)的相關(guān)部位配置消防設(shè)施與消防器材，并定期對(duì)消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢查、調(diào)試、確保其隨時(shí)完好。在對(duì)商業(yè)、辦公、工業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時(shí)，我們將嚴(yán)格要求消防主管部門參與方案審查，確保裝修方案符合國家消防要求。在內(nèi)部管理方面，我們將建立消防管理三級(jí)組織，成立以公司總經(jīng)理為組長的消防領(lǐng)導(dǎo)小組和園區(qū)義務(wù)消防隊(duì)。其組織架構(gòu)包括：領(lǐng)導(dǎo)小組組長：管理公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組副組長：工程部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組成員：工程部經(jīng)理、保安部隊(duì)長、工程部設(shè)備主管、綜合管理部主管、保安部-30-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案副隊(duì)長、分隊(duì)長等。義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長：工程部經(jīng)理義務(wù)消防對(duì)常務(wù)副隊(duì)長：保安部隊(duì)長義務(wù)消防隊(duì)副隊(duì)長：工程部經(jīng)理、保安部副隊(duì)長、分隊(duì)長、工程部設(shè)備主管、綜合管理部主管義務(wù)消防隊(duì)員：工程部全體保安員、工程部全體技術(shù)員在針對(duì)不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們將與業(yè)主、住場單位簽署《消防管理責(zé)任書》，制定平安防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé)，把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。并定期組織安排消防平安檢查，查找消防平安隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通知書，限期催促整改，消除火災(zāi)苗頭。在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防應(yīng)對(duì)方案、緊急疏散程序。通過演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時(shí)的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、重要物資的搶救預(yù)案。同時(shí)，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示，制定滅火方案和重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構(gòu)思和預(yù)案演練，通過培訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、發(fā)動(dòng)齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱患消滅在萌芽狀態(tài)的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位的生命財(cái)產(chǎn)平安。第十一園林維護(hù)管理在園林綠化管理方面，我們對(duì)園區(qū)的園林規(guī)劃經(jīng)過綜合分析，認(rèn)為該園區(qū)園林的建設(shè)規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、局部珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，我們認(rèn)為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶著技術(shù)型園林管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)工作。在園藝管理隊(duì)伍的組建上，我們認(rèn)為，可以復(fù)制我們?cè)邴惗蓟▓@的園林管理模式，在大本營抽調(diào)園藝師及技術(shù)骨干，在逐步接管的同時(shí)組建出色的園林維護(hù)管理團(tuán)隊(duì)。-31-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案在園林的維修養(yǎng)護(hù)上，我們嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲方案，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導(dǎo)思想，確保園林的欣賞性。第十二環(huán)境衛(wèi)生管理"干凈、整潔"是我們保潔效勞的目標(biāo)。我們擁有一支專業(yè)的高素質(zhì)的保潔隊(duì)伍，能對(duì)不同材質(zhì)的屋頂、外墻、地面進(jìn)行專業(yè)清潔，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高水平保潔效勞。根據(jù)園區(qū)的情況保潔部將以公司管理目標(biāo)為依據(jù)，制定保潔部各項(xiàng)管理規(guī)定及崗位職責(zé)，嚴(yán)格按ISO質(zhì)量體系的《保潔操作手冊(cè)》標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作與管理，有方案的實(shí)行員工的崗前、在崗培訓(xùn)，物料的申購、領(lǐng)用控制。在保證工作標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，降低物耗，開源節(jié)流。在用人機(jī)制上，不斷加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)的同時(shí)強(qiáng)化競爭，并不斷優(yōu)化崗位設(shè)置，以保持工作的高效率。保潔部提供的效勞：公共區(qū)域清潔保持公共設(shè)施清潔保持特約家政效勞垃圾清運(yùn)專業(yè)的屋頂、外墻清洗保潔部架構(gòu)：保潔部配置一個(gè)保潔主管，兩名副主管，下屬數(shù)個(gè)領(lǐng)班及假設(shè)干保潔員。片區(qū)設(shè)置一個(gè)保潔機(jī)械作業(yè)小組統(tǒng)一進(jìn)行相關(guān)工作。保潔配備：配備柴油灑水車一臺(tái)，可沖洗路面并澆灌綠化帶；多套保潔機(jī)具；需要10個(gè)工作間，1間保潔庫房；垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、洗滌池。-32-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案附：效勞內(nèi)容〔主要工作〕及標(biāo)準(zhǔn)：序效勞內(nèi)容方案與標(biāo)準(zhǔn)號(hào)園區(qū)外圍區(qū)1.每天集中清掃1次；間道路(水2.水管沖洗頻次根據(jù)情況制定，必要時(shí)用灑水車沖洗；泥道路)3.隨時(shí)保潔；4.路紋清晰；1.5.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；6.無揚(yáng)塵；7.主管每日巡視3次以上；8.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；9.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)外花1.每日全面清潔1次；崗石及室內(nèi)2.推塵數(shù)次；大理石地面3.每月沖洗1次；4.大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定；5.隨時(shí)保潔；2.6.無垃圾、無積水、無污跡、無積塵；7.有光澤；8.主管每日巡視3次以上；9.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。11.-33-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)瀝1.每天集中清掃1次；青、砂石、2.水管沖洗頻次根據(jù)情況制定；噴漆、地磚3.隨時(shí)保潔；3.路面4.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；5.主管每日巡視3次以上；6.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；7.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)住宅1.每日集中收集垃圾1次；樓單元樓道2.全面清潔1次；3.保潔1次；4.無生活、建筑垃圾〔垃圾每日8：30前清完〕；5.地面光潔；6.扶手、鐵花、消防栓干凈；7.玻璃光潔；8.天花板、墻角無蛛網(wǎng)；4.9.主管每日至少抽查4個(gè)樓道；10.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；11.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-34-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)電梯1.每日全面清潔1次；公寓的電梯2.每周用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門及信報(bào)箱1次；3.每月清潔1次轎箱頂燈；4.電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無廢物，無積塵；5.電梯門無灰塵，無污跡，光亮；5.6.轎箱內(nèi)壁無指紋，無污跡、無異物異味，梯門滑槽干凈無泥沙雜物；7.電梯內(nèi)按鍵無污跡；8.主管每日至少抽查3部電梯；9.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)水1.每天清理水面樹葉及飄浮物屢次；景、水溝，2.滴水景處每月刷洗青苔；生態(tài)池3.夏天每日添加1次消泡劑；4.每3—6個(gè)月徹底清洗1次；5.水清見底，無異味；6.除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物；7.水面無泡沫；6.8.水底無雜物；9.主管每日巡視3次以上；10.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；11.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-35-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)地下1.每日地面推塵1次；汽車庫、自2.每日清理垃圾1次；行車庫及上3.每周清潔1次擋車桿、停車黃線；下梯階4.每周清潔攔水溝1次；5.每月沖洗地面1次；6.據(jù)情況清理集污坑；7.每月清潔1次消防管道及供電線槽；8.隨時(shí)保潔；9.地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水；10.天花板墻角無蜘蛛網(wǎng)；11.梯階扶手干凈無塵；12.擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷；7.13.集污坑無異味；14.指示牌、消防栓、滅火器干凈；15.主管每日巡視1次以上；16.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；17.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-36-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)各球1.每日全面清潔1次；場2.每周沖洗1次；3.雨后及時(shí)清理積水；4.隨時(shí)保潔；5.地面無垃圾、無污跡、無積水；8.6.休息椅擺放整齊，干凈無塵；7.球架、球網(wǎng)完好干凈；8.主管每日巡視1次以上；9.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)公共1.每天全面清洗1次；洗手間及移2.更換垃圾袋；動(dòng)衛(wèi)生間3.隨時(shí)保潔；4.無異味；5.龍頭把手光亮；6.面盆無污跡；7.地面無垃圾、無污跡、無積水；9.8.地漏無污跡、通暢，無垃圾；9.垃圾桶不超過容積2/3；10.主管每日巡視1次以上；11.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；12.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-37-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案辦公樓、公1.每天全面清洗1次，須在9:00以前完成；共洗手間2.更換垃圾袋；3.補(bǔ)充擦手紙、卷紙、洗手液；4.隨時(shí)保潔；5.無異味；6.龍頭把手光亮，不銹鋼、銅制品無指紋、光亮；7.面盆無污跡，鏡面光亮，無污跡、水跡；8.地面無垃圾、無污跡，無積水；9.地漏無污跡、通暢，無垃圾；10.地墊枯燥、無卷曲、無污跡、油跡；11.垃圾桶不超過容積2/3；12.主管每日巡視1次以上；10.13.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；14.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-38-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)游泳1.每天投放1次消毒劑，清洗塵袋4—5次；池及更衣室2.每天吸1次池底的積塵；3.每天全面清潔更衣室1次；4.泳池邊地面每天沖洗1遍；5.泳池邊及更衣室隨時(shí)保潔；6.非游泳季節(jié)泡水保護(hù)池底；7.水清見底紋，水體的余氯含量到達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)〔0.3-0.5mg/L，ph值為7.2——7.8〕；8.池面無飄浮物，池底無青苔、無積塵，池壁無污跡；11.9.池邊的溢水溝通暢無垃圾；10.休息桌椅擺放整齊，干凈無塵，遮陽傘無積塵；11.岸邊地面無污跡、無積塵；12.更衣室內(nèi)衣柜干凈，墻面、地面干凈無積水；13.主管每日巡視3次以上；14.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；15.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》〔注明投放消毒劑、換洗塵袋時(shí)間〕。住宅樓、辦1.每年清洗1次；公樓、廠房2.無明顯污跡和積灰〔漏水或酸雨造成的水漬除外〕；12.外墻3.墻面無亂貼亂畫；4.主管驗(yàn)收檢查合格。-39-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案1.每日全面清潔1遍；2.玻璃每周全面清潔1次；3.燈具、空調(diào)出風(fēng)口每周清理1次；4.皮革制品每周上蠟1次；辦5.隨時(shí)保潔；6.地面光亮；7.玻璃光潔無指痕無水點(diǎn)污點(diǎn)；8.桌面光滑無指痕；公9.墻面無污痕；10.窗簾、沙發(fā)套〔皮質(zhì)〕干凈整潔、無污跡；11.天花頂、墻角無蛛網(wǎng)；12.燈具的罩、桿、燈泡、電線干凈無塵；13.室13.地磚、踢腳線無污痕；14.垃圾桶不超過容積2/3；15.每天須在9:00前完成辦公室主要衛(wèi)生；16.主管每日巡視3次以上；17.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；18.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-40-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案食堂地面、1.每日對(duì)餐廳全面清潔2次，中餐及晚餐前各1次；桌椅、空調(diào)、2.每周清潔1次餐廳門窗玻璃；掛畫、門窗、3.每周清洗1次空調(diào)過濾網(wǎng)；洗手間、餐4.隨時(shí)保潔；廳前空地5.地面光亮；6.玻璃光潔無指痕無水點(diǎn)污點(diǎn)；7.桌面光滑無油膩；8.墻面無污痕；14.9.天花頂、墻角無蛛網(wǎng)；10.地磚、踢腳線無污痕11.垃圾桶不超過容積2/3；12.須在用餐前的11:30和17:3