上海上X置業(yè)投資咨詢有限公司項(xiàng)目招商策劃報(bào)告

長江1號(hào)招商策劃報(bào)告NO.1：

ofthebusinessofplanning匯報(bào)綱要Contents壹－－市場概況貳－－項(xiàng)目綜述叁－－項(xiàng)目定位肆－－產(chǎn)品規(guī)劃伍－－招商策略陸－－市場推廣

內(nèi)容綱要【一、市場概況】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告1、蘇州市概況蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積8488平方公里，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個(gè)縣級市，總?cè)丝?24萬人。目前據(jù)悉，蘇州流動(dòng)人口與戶籍人口接近1：1，已達(dá)到500萬人左右。SUZHOU蘇州【市場概況】2、蘇州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽根據(jù)政府公告統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年2月蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1323039萬元，同比1月增長24.8%。金融機(jī)構(gòu)存款余額為7381.49億元，同比1月增長312.83%。貸款余額為5558.19億元，同比增長214.33%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)3387750萬元，同比1月間增長2%。進(jìn)出口總額1622867萬美元，同比1月增長12.7%。接待境外游客11.7萬人次，同比1月增長15.3%。2007年，蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入21260元，全市農(nóng)民人均純收入10300元，分別比上年增長14.7%和11%。市區(qū)居民人均生活消費(fèi)支出13959元，農(nóng)民人均生活費(fèi)支出7655元，分別比上年增長11.9%和12.4%。

蘇州消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)112.6，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格指數(shù)102.7，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)116.4經(jīng)濟(jì)總量躍過5000億元大關(guān)，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)5701億元，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值1970億元，比上年增長17.5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)的比例為1.7：63.7：34.6，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。

福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告總體結(jié)果顯示：2007年至今，蘇州經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善，人均生活水平繼續(xù)提升，各類消費(fèi)品市場需求不斷增加?！臼袌龈艣r】3、蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場分析作為樓市重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)部分，2007年蘇州市區(qū)全年商業(yè)類房源新增供應(yīng)面積近95萬平方米，成交面積超過90萬平方米。商業(yè)物業(yè)市場扭轉(zhuǎn)了2006年明顯的供過于求局面，基本實(shí)現(xiàn)了供需平衡。商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，也成為推動(dòng)蘇州經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的新動(dòng)力，同時(shí)催生了許多經(jīng)濟(jì)新熱點(diǎn)?！臼袌龈艣r】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告觀前街商圈石路商圈十全街商圈鳳凰街商圈高新區(qū)商圈金雞湖商圈（蘇州萬達(dá)廣場）（南蘇州生活廣場）蘇州市主要商圈概覽

【市場概況】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告（蘇州萬達(dá)廣場）（南蘇州生活廣場）蘇州市主要商圈概覽

【市場概況】現(xiàn)階段蘇州商業(yè)主要集中于老城區(qū)范圍內(nèi)，各行政區(qū)塊都有較為集中的商業(yè)圈。且每個(gè)商圈各自的業(yè)態(tài)布局也有很大的不同，其中以觀前街商圈作為傳統(tǒng)成熟商圈，市場消費(fèi)力依舊強(qiáng)勁。而其他新興區(qū)域如新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，則發(fā)展迅猛。工業(yè)園區(qū)作為新興區(qū)塊，其商圈范圍是以金雞湖為界分為湖西和湖東兩個(gè)部分，隨著蘇州城市東擴(kuò)，園區(qū)外來人口日益增多，區(qū)域內(nèi)商業(yè)集聚效應(yīng)將日趨明顯,而湖東作為政府規(guī)劃的新城CBD，其商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆８ｖ伍L江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告（蘇州萬達(dá)廣場）（南蘇州生活廣場）蘇州市主要商圈基本構(gòu)成表商圈名稱體量（㎡）主力面積（㎡）租金水平（㎡／天）業(yè)態(tài)布局客群定位觀前街商圈60-80萬100-150主街：20-35元/㎡/天輔街：8-15元/㎡/天主街：服飾、銀行、商業(yè)大廈、茶葉店、書店、首飾店等輔街：餐飲、美發(fā)店、小吃、工藝品等蘇州本地居民、來蘇游客等各檔次消費(fèi)群體十全街商圈10-20萬50-100十全街：5-12元/㎡/天風(fēng)凰街：3-10元/㎡/天十全街：酒吧、餐飲、古玩、網(wǎng)吧、家居裝飾、皮包等老外、本地白領(lǐng)、時(shí)尚青年等南門商圈15-25萬80-1205-12元/㎡/天綜合購物休閑多為蘇州本地普通居民石路商圈15-20萬100-2008-20元/㎡/天大型百貨商店、超市、自行車市場、銀行、網(wǎng)吧周邊居民，消費(fèi)偏向中高端吳中商圈10萬左右50-1003-6元/㎡/天超市、百貨、飯店等零散分布區(qū)域居民、消費(fèi)中等高新區(qū)商圈20-30萬100-2004-10元/㎡/天蘇州樂園、日韓餐飲街、百貨、酒店等高新區(qū)工作人員、周邊居民、部分外來游客等環(huán)金雞湖商圈100萬200左右2-5元/㎡/天餐飲、娛樂、日常百貨等多為園區(qū)工作和居住人群福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告（蘇州萬達(dá)廣場）（南蘇州生活廣場）蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分級布局規(guī)劃表【市場概況】類別市區(qū)園區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)高新區(qū)市級觀前、石路、南門湖東——————副市級環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶長橋、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶元和獅山區(qū)域級平江新城、金閶新城、滄浪新城金雞湖西、研究生城、東沙湖蠡墅、木瀆、越溪、太湖旅游度假區(qū)黃埭、渭塘——鎮(zhèn)級——陽澄湖郭巷、橫涇、光福、胥口、臨湖、東山、西山、甪直望亭東渚商業(yè)街玄妙觀蘇州小吃街、平江新城商業(yè)街區(qū)、石路西擴(kuò)步行街、葑門橫街商業(yè)老街、人民路地下商業(yè)街、南門步行街、南門餐飲街、人民路北段地下商業(yè)街、滄浪新城商業(yè)街區(qū)金雞湖東商業(yè)街區(qū)縣前街商業(yè)街區(qū)、太湖度假區(qū)文化水街相城中心商業(yè)街區(qū)、渭塘珍珠湖路商業(yè)內(nèi)街

——專業(yè)市場在金閶新城和新區(qū)滸墅關(guān)片區(qū)內(nèi)，建設(shè)以生產(chǎn)資料、物流配套、二手車市場為龍頭的批發(fā)市場群?！?/p>

位于郭巷東方大道附近，以農(nóng)副產(chǎn)品為主導(dǎo)。位于相城大道兩側(cè)，以家具、小商品市場為核心，同時(shí)發(fā)展珍珠、水產(chǎn)品等特色市場。位于橫塘，重點(diǎn)發(fā)展各類建材、電子、裝飾材料。福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告根據(jù)上實(shí)市場部所提供的專業(yè)市場調(diào)查報(bào)告顯示，蘇州現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作主要表現(xiàn)形式如下：1主題商業(yè)引領(lǐng)市場主流現(xiàn)代商業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的重要標(biāo)志不僅體現(xiàn)在建筑形態(tài)上，而且還體現(xiàn)在業(yè)態(tài)業(yè)種的定位上?，F(xiàn)代商業(yè)，往往在規(guī)劃之初便賦予某個(gè)主題，讓其具有鮮明的特征和內(nèi)涵，從而圈定了特定的消費(fèi)客群。在蘇州，各類主題商業(yè)不斷涌現(xiàn)，并逐漸成為商業(yè)物業(yè)市場的主流形態(tài)。蘇州萬達(dá)廣場、南蘇州生活廣場等一批集餐飲、購物、休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性、一站式購物中心成為區(qū)域商業(yè)的龍頭，在2007年推出其產(chǎn)權(quán)商鋪，取得不錯(cuò)的銷售成績，在商業(yè)物業(yè)市場刮起一股旋風(fēng)。凱馬廣場的重要組成部分凱馬大街、中澳廣場、東方錦城等商業(yè)項(xiàng)目均成功開盤銷售，推進(jìn)整個(gè)汽車主題公園加速建設(shè)。（蘇州萬達(dá)廣場）（南蘇州生活廣場）福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告南蘇州生活廣場概況：項(xiàng)目總占地面積5萬平米，建筑面積14萬平米，容積率2.8，得房率90%;交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯；地段：位于越湖路1109號(hào)，吳中區(qū)新行政中心以西，國際教育園對面。有55、54、53、522路等多條公交線路經(jīng)過，分別通往相城區(qū)、汽車北站、園區(qū)、火車站等地；產(chǎn)品：越溪板塊第一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，內(nèi)部規(guī)劃為集百貨、餐飲、娛樂和酒店為一體的綜合性商業(yè)街。業(yè)態(tài)：A區(qū)為家紡、運(yùn)動(dòng)品牌；B區(qū)和C區(qū)為餐飲區(qū)；D區(qū)為大型娛樂城；E區(qū)為主體商場集百貨；F區(qū)為15層的酒店公寓；G區(qū)為18層的酒店；客源：區(qū)域——吳中區(qū)65%其他區(qū)域15%

上海、浙江20%

客層：私營業(yè)主私企老板投資客用途：自用50%投資50%福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告蘇州萬達(dá)廣場概況：總占地面積64000平米，總建筑面積為45萬平米，容積率為7.0，綠化率為33%，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯；地段：位于平江區(qū)人民路與城北東路的交匯處，地理位置優(yōu)越，東依園區(qū)，西鄰新區(qū)，南接古城，北連相城，交通便利，對外交通：312國道、滬寧高速等；西南邊為蘇州火車站和石路商圈，北邊為滬寧高速，南邊為312國道、汽車北站；另外，規(guī)劃中的輕軌2號(hào)線將在本案處設(shè)立站點(diǎn)；產(chǎn)品：社區(qū)分為四種物業(yè)形態(tài)：普通住宅、酒店式公寓、寫字樓、商鋪；其中住宅10幢，8幢為29F、30F的高層，兩幢16F的酒店式公寓；寫字樓3幢；社區(qū)配套商業(yè)和大型賣場。內(nèi)部認(rèn)購的商鋪均為2層，共計(jì)42套，規(guī)劃面積為76.58—313.02平米，主力面積為232.32—238.54平米。業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、連鎖超市、大型賣場、餐飲為一體，配套設(shè)施也將會(huì)一應(yīng)俱全；客源：目前以內(nèi)部客戶認(rèn)購為主；福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告蘇州凱馬廣場概況：凱馬廣場總開發(fā)面積為1500畝，規(guī)劃有2288個(gè)停車位，規(guī)模宏大。內(nèi)有汽車貿(mào)易市場(4S店)，賽車場、汽車電影院、汽車俱樂部、汽車會(huì)展中心、汽車文化中心、文體健身中心、商業(yè)商務(wù)中心、餐飲娛樂中心以及旅游集散中心；地段：位于蘇州西南的中心位置，中有城市干線蘇福路、長江路、寶帶路穿過，距蘇州市區(qū)5分鐘，距蘇州工業(yè)園區(qū)10分鐘。，周遭4S店林立，周邊交通便利，有游4、63、662、65、502路等多條公交線路經(jīng)過，分別通往火車站、吳中汽車站、滄浪區(qū)、新區(qū)、平江區(qū)等地；產(chǎn)品：中澳廣場、非凡第五街、東方錦城等6家發(fā)展商共同開發(fā)，規(guī)劃包括數(shù)高檔精裝酒店式公寓、辦公樓，大型豪華會(huì)展中心，特色風(fēng)情商業(yè)步行街等綜合性物業(yè)；業(yè)態(tài)：內(nèi)外商業(yè)活動(dòng)群規(guī)模龐大，包括星級酒店，格調(diào)酒吧，高檔咖啡廳，量販?zhǔn)終TV，特色精品屋、商業(yè)街等各類商業(yè)；客源：區(qū)域——木瀆30%新區(qū)15%市區(qū)20%其他35%

客層——投資客私企老板用途——投資100%福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告2專業(yè)市場遍地開花專業(yè)市場是主題商業(yè)的另一種表現(xiàn)形式，除相關(guān)的配套商業(yè)外，專業(yè)市場在業(yè)態(tài)業(yè)種定位方面一般比較專一，依靠規(guī)模聚集產(chǎn)生的強(qiáng)大輻射能力生存發(fā)展。專業(yè)市場多建立在交通便捷的郊區(qū)，受城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)布局影響較大，它們多由行業(yè)內(nèi)資深企業(yè)牽頭投資開發(fā)，在招商運(yùn)營方面擁有無可比擬的優(yōu)勢，其銷售對象往往定位為行業(yè)的經(jīng)營者。對于從事一般開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)商而言，規(guī)劃發(fā)展專業(yè)市場的壓力較大，與專業(yè)運(yùn)營管理公司合作成為項(xiàng)目開發(fā)的必由之路。【市場概況】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告3傳統(tǒng)商業(yè)街在配套中升級CommercialStreet在主題商業(yè)和專業(yè)市場逐漸占據(jù)市場主流的時(shí)候，傳統(tǒng)商業(yè)街這一物業(yè)形態(tài)相比要暗淡的多。但在大型居住區(qū)、商業(yè)物流密集區(qū)，傳統(tǒng)商業(yè)街作為配套商業(yè)仍占據(jù)一席之地。2007年蘇州商業(yè)物業(yè)市場，大觀名園鴻運(yùn)商業(yè)街、歐風(fēng)商業(yè)街、湖東新街口等幾個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目表現(xiàn)較為搶眼?！臼袌龈艣r】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告近些年蘇州專業(yè)市場發(fā)展很快，區(qū)域上主要集中在市區(qū)環(huán)路交界、新區(qū)長江路沿線、金閶新城312國道沿線、相城區(qū)相城大道沿線等。蠡口家具城、華東裝飾城、華東電器城、新東方汽配城、賽格電子市場、美之國裝飾城等一大批專業(yè)市場均已成功開業(yè)；蘇州機(jī)電五金城、江南汽配城、華夏五金機(jī)電城等專業(yè)市場已完成一期開發(fā)并陸續(xù)招商經(jīng)營，二期正處于籌備發(fā)展之中?！臼袌龈艣r】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告上實(shí)在項(xiàng)目調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)：蘇州專業(yè)市場飛速發(fā)展的同時(shí)，一定程度上存在重復(fù)規(guī)劃和盲目發(fā)展的現(xiàn)象。由于專業(yè)市場輻射力強(qiáng)，同一類型市場在一個(gè)城市過多的存在會(huì)形成惡性競爭，浪費(fèi)城市資源。A-BOSS國際服裝城長江路金閶新城目前蘇州專業(yè)市場存在長江路與金閶新城在汽配、機(jī)電五金方面的沖突，如城區(qū)小商品基地與金閶新城小商品城之間的矛盾，等等。A-BOSS、國際服裝城等大型市場的失敗。Viciouscompetition福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告項(xiàng)目調(diào)研商業(yè)調(diào)研【商業(yè)調(diào)研】調(diào)研目的：了解項(xiàng)目所在目前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研方式：地毯式調(diào)研對象：區(qū)域內(nèi)商鋪調(diào)研地點(diǎn)：項(xiàng)目所在位置商業(yè)主干道，其中包括長江路、蘇福路項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目，包括凱馬、山水華庭、金楓國際、綠寶廣場樣本量：146家

福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告消費(fèi)者調(diào)研商業(yè)調(diào)研【商業(yè)調(diào)研】結(jié)論：項(xiàng)目所在地區(qū)目前正在招商的商業(yè)面積約為28萬平方米（不包括專業(yè)市場）。未來本案約有7萬平方米的商業(yè)上市，總體商業(yè)面積將達(dá)到將近171萬平方米，（包括專業(yè)市場以及已經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目）人均商業(yè)面積嚴(yán)重超出國際警戒線；所調(diào)研的幾條商業(yè)主干道上，近九成的商業(yè)為專業(yè)市場，以中低檔的商業(yè)形態(tài)為主。少量中高檔商鋪中以休閑娛樂和餐飲較多，區(qū)域內(nèi)正在經(jīng)營的商鋪業(yè)態(tài)單一、形態(tài)簡單、檔次過低；調(diào)研顯示除專業(yè)市場外，主干道上正在經(jīng)營的沿街商鋪仍以汽配五金為主，占樣本總量的45.2%。其次為服務(wù)業(yè)，占樣本總量的20.6%。以下依次為餐飲15.1%，零售業(yè)12.4%，休閑娛樂6.9%；調(diào)研顯示，老的居住區(qū)附近沿街底商零售服務(wù)類商業(yè)較為集中，且經(jīng)營狀況良好。項(xiàng)目所在區(qū)域1公里范圍內(nèi)，除書香名園的社區(qū)商鋪出租率超過70%以外，其余新建成的非專業(yè)市場類商鋪出租率均不超過5%，空鋪現(xiàn)象非常嚴(yán)重，反差較大；所調(diào)研的商業(yè)主干道上，商業(yè)形態(tài)以專業(yè)市場及底商為主，其他商業(yè)形態(tài)極少。調(diào)研顯示，區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格普遍低于1.3元。福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告消費(fèi)者調(diào)研調(diào)研目的：通過調(diào)研了解項(xiàng)目所在居民的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)滿意度及對項(xiàng)目所在未來商業(yè)的需求；調(diào)研方式：流動(dòng)街訪；調(diào)研地點(diǎn)：區(qū)域附近、木櫝鎮(zhèn)（因區(qū)域附近人流偏少，故取樣地點(diǎn)擴(kuò)散至木櫝鎮(zhèn)）調(diào)研對象：年齡在15-59歲，在項(xiàng)目所在居住滿半年以上；樣本量：82份；消費(fèi)者調(diào)研【商業(yè)調(diào)研】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研【商業(yè)調(diào)研】1）、日常用品、家居、電器等消費(fèi)者主要在木櫝鎮(zhèn)購買；服飾在木櫝鎮(zhèn)和中心城區(qū)購買的機(jī)率基本相同（消費(fèi)者選擇不在項(xiàng)目所在地購物的主要原因是檔次低和品種少）；2）、消費(fèi)者餐飲消費(fèi)地點(diǎn)以木櫝鎮(zhèn)居多（消費(fèi)者選擇不在項(xiàng)目所在地進(jìn)行餐飲消費(fèi)的主要原因是環(huán)境差、檔次低、選擇少）；3）、目前項(xiàng)目所在地居民休閑娛樂類消費(fèi)較少（消費(fèi)者選擇不在項(xiàng)目所在休閑娛樂的主要原因是檔次低和環(huán)境差）；4）、餐飲休閑類需求最為強(qiáng)烈，另外，便利店、大賣場的需求也較高（高收入受訪者餐飲類需求普遍高于低收入受訪者）；5）、受訪者對需求業(yè)態(tài)的檔次偏好方面，以中檔需求為主（低年齡段及收入較低的受訪者購物類以及娛樂類需求較高）；福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告消費(fèi)者調(diào)研經(jīng)營戶調(diào)研【商業(yè)調(diào)研】經(jīng)營戶問卷調(diào)研此次經(jīng)營戶調(diào)研在深入了解項(xiàng)目所在區(qū)整個(gè)商業(yè)狀況的前提下進(jìn)行樣本抽樣，根據(jù)業(yè)態(tài)、面積、檔次共抽取樣本50份，被訪對象必須為商鋪經(jīng)營者或負(fù)責(zé)人。在嚴(yán)格控制問卷質(zhì)量的前提下，共完成問卷38份，其中成功問卷為21份，接觸率100％，成功率55.3％；項(xiàng)目所在目前商業(yè)現(xiàn)狀（結(jié)論）商業(yè)檔次方面：目前項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)多以中低檔為主，休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)有部分高檔商鋪；租金分析：受訪商鋪?zhàn)饨鸲嘣?.3元/平方米·天以下，占總樣本量的94％；經(jīng)營滿意度調(diào)查：總體經(jīng)營滿意度較低，靠近居民區(qū)附近的餐飲、零售、服務(wù)類經(jīng)營戶滿意度較高。

福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告消費(fèi)者調(diào)研影響滿意度的因素

【商業(yè)調(diào)研】對經(jīng)營狀況滿意的因素：地理位置是經(jīng)營戶共同認(rèn)同的一個(gè)重要因素，提及率較高，達(dá)到76.5％；其次是人流量，達(dá)到67.8%；第三重要因素是交通條件便利，提及率為55.56％；對經(jīng)營狀況不滿意的因素：

租金高和人流量各占66.67％為第一重要的不滿因素；商業(yè)氛圍和輻射區(qū)域消費(fèi)者購買能力的提及率各占57.14％，并列位于第二重要的不滿意因素；地理位置偏遠(yuǎn)是第三重要的不滿因素，占42.86％。福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告消費(fèi)者調(diào)研影響滿意度的因素

【項(xiàng)目綜述】綜合后結(jié)論提出：提及率最高，總提及率達(dá)到63.79％，其次是人流量、租金。

經(jīng)營戶對項(xiàng)目商鋪無信心的因素：地理位置和輻射區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購買能力是部分經(jīng)營者對項(xiàng)目商鋪無信心的主要因素，各占50％，其次是人流量，占30％，第三是升值潛力，占到20％；商鋪?zhàn)赓U所重視的因素：地理位置、人流量、鋪位租金是經(jīng)營者們租賃商鋪是最重視的因素；未來租賃商鋪情況（提出主力店和次主力店）：經(jīng)營戶可承受的商鋪的平均租金為1.3元/平方米/天，最高租金為2元/平方米/天；經(jīng)營戶需求面積主要集中在30-60㎡和200-500㎡之間；主要經(jīng)營范圍：零售/休閑/餐飲/娛樂/社區(qū)配套。福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告市場調(diào)研業(yè)態(tài)調(diào)研

【項(xiàng)目綜述】業(yè)態(tài)組合

：大型超市

調(diào)研顯示，區(qū)域內(nèi)日常用品的形態(tài)以雜貨鋪的形式為主。而人口總量在項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開業(yè)期將達(dá)到30萬，需求旺盛；消費(fèi)者的調(diào)研分析數(shù)據(jù)顯示，有99％的消費(fèi)者喜歡在居住地附近購買日常用品，且有48.6％的消費(fèi)者認(rèn)為項(xiàng)目所在應(yīng)該增加大賣場，42.4％的人認(rèn)為應(yīng)該增加便利店，排在購物類需求的第一和第二位，需求較高；由于項(xiàng)目周邊有書香名園和山水華庭等小區(qū)以及天平學(xué)院等，本案的輻射人口將達(dá)到300000人左右，建議本案引入大型中檔超市，超市定義為面積大概達(dá)10000平方米，以項(xiàng)目周邊的工作和居住人口為目標(biāo)消費(fèi)群，以日常生活用品為主，同時(shí)輔以特色；就租金而言，目前周邊的成熟區(qū)域位置的超市租金平均水平為1.2元/平方米·天左右。福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告市場調(diào)研業(yè)態(tài)調(diào)研

【項(xiàng)目綜述】業(yè)態(tài)組合

：餐飲

數(shù)據(jù)顯示，40.7％的消費(fèi)者認(rèn)為需要增加中式簡餐，33.7％認(rèn)為需要增加西式餐廳，且從消費(fèi)習(xí)慣來看，有95％的消費(fèi)者有親友聚餐的習(xí)慣，86％的消費(fèi)者家人會(huì)在外聚餐，這兩類的餐飲需求90％是在項(xiàng)目所在本地消化；由于當(dāng)?shù)赜休^多大型企業(yè)，所以商務(wù)餐飲消費(fèi)需求旺盛，受訪的高檔餐飲的經(jīng)營滿意度為50％，中檔餐飲經(jīng)營滿意度為57.14％，低檔餐飲的經(jīng)營滿意度為33.3％左右，顯示中、高檔餐飲的經(jīng)營滿意度比較高；目前餐飲類的租金變化幅度較大，為0.35-2元/平方米·天，均值為0.87元/平方米·天，考慮本案臨近具有一定的規(guī)模性，且可推出一定特色，故建議本案以1.5-1.8元/平方米·天的租金引進(jìn)特色餐飲店。福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告市場調(diào)研業(yè)態(tài)調(diào)研

【項(xiàng)目綜述】業(yè)態(tài)組合

：生活配套商業(yè)

無論從數(shù)量還是面積上來看，目前項(xiàng)目所在商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中生活用品均排在前二位，但受訪的日常生活用品經(jīng)營商戶均表示經(jīng)營尚可，而且項(xiàng)目周邊社區(qū)以及本案居民的人數(shù)高達(dá)230000人，考慮到生活用品購買需要快速方便，故建議本案適當(dāng)面積引入生活配套設(shè)施，包括干洗店、花店、婚紗攝影店、沖印館、小食品店、煙酒店、銀行、郵局、通信服務(wù)等；郵政、銀行、移動(dòng)聯(lián)通等一方面作為生活的基本配套設(shè)施，另一方面所需面積較大，所以建議本案引入上述配套。福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告市場調(diào)研業(yè)態(tài)調(diào)研

【項(xiàng)目綜述】業(yè)態(tài)組合

：文化教育類

同時(shí)考慮到本項(xiàng)目周邊有7萬的生源大軍，為了滿足龐大的學(xué)業(yè)需求，建議本案可以拿出800平方米左右用于文化教育類的商業(yè)，即在零售以及鄰里中心的位置引入部分書店，軟件零售等基礎(chǔ)上，輔以部分小面積的主題書店，同時(shí)還了引入圖文復(fù)印社、文具、辦公用品等配套。福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告市場調(diào)研業(yè)態(tài)調(diào)研

【項(xiàng)目綜述】業(yè)態(tài)組合

：休閑娛樂

目前項(xiàng)目所在居民對休閑娛樂消費(fèi)熱情略低于餐飲和購物，但80％左右會(huì)在項(xiàng)目所在本地消費(fèi)，而從消費(fèi)者需求來看。受訪的高檔休閑娛樂經(jīng)營戶均表示滿意，中檔店鋪滿意度也達(dá)67％；故建議本案引進(jìn)休閑娛樂業(yè)，中、高檔次，經(jīng)營方向包含洗浴中心、KTV、酒吧、咖啡廳、茶樓、健身場所等，形成休閑娛樂的大會(huì)所；目前項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)休閑娛樂類的租金大多數(shù)低于1元/平方米·天。市場調(diào)研業(yè)態(tài)調(diào)研

【項(xiàng)目綜述】業(yè)態(tài)組合

：精品、服飾

調(diào)研顯示但是目前有49％的居民在進(jìn)行服飾類消費(fèi)是更傾向于蘇州傳統(tǒng)商圈，其中60％的原因是是品種少，20％因?yàn)闄n次低；消費(fèi)者需求調(diào)查顯示，39.4％的消費(fèi)者認(rèn)為項(xiàng)目所在需要增加服飾店，其中高檔服飾的需求為24.8％；由于周邊學(xué)校的學(xué)生對精品、飾品類的偏好，所以建議本案的街鋪可以考慮大約總面積為3500平方米用于精品服飾類，引入中檔的精品、服裝店，經(jīng)營內(nèi)容包括精品、服飾、眼鏡店等業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)項(xiàng)目所在精品服飾類的空缺以及滿足消費(fèi)者的需求；服飾店對租金的敏感度最大，而周邊沒有樣本對比。故依據(jù)人流預(yù)測，建議本案以2-2.5元/平方米·天左右的價(jià)格招商。市場調(diào)研業(yè)態(tài)調(diào)研

【項(xiàng)目綜述】業(yè)態(tài)組合

：美容美發(fā)

項(xiàng)目的輻射人口有大約230000人左右，消費(fèi)力較強(qiáng)，建議本案街鋪引進(jìn)1000平方米左右的中、高檔美容美發(fā)店；目前項(xiàng)目所在區(qū)域美容美發(fā)業(yè)的租金水平因地理檔次的不同，價(jià)格區(qū)間在0.8-2.5元/平方米·天，平均租金達(dá)1.4元/平方米·天左右。福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告上實(shí)在這里提出這樣的論證設(shè)想：上實(shí)在這里提出這樣的論證設(shè)想：這些課題也是上實(shí)在后階段制定項(xiàng)目定位的主要考慮點(diǎn)同區(qū)塊輻射范圍內(nèi)，是否存在業(yè)態(tài)經(jīng)營飽和點(diǎn)？根據(jù)原規(guī)劃構(gòu)局，各個(gè)專業(yè)市場區(qū)間缺乏相配套的基本商業(yè)服務(wù)，是否需要擴(kuò)充型商業(yè)輔助出現(xiàn)？是否需要根據(jù)市場所需調(diào)整規(guī)劃布局？【二、項(xiàng)目綜述】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告具體位置：蘇州木瀆長江路、蘇福路口總占地面積：33729.8平方米總建筑面積：112200平方米容積率：2.0車位數(shù)：860泊擬業(yè)態(tài)構(gòu)成：商業(yè)廣場+酒店式公寓+酒店+辦公樓1、項(xiàng)目簡介福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告北東南Fourdynamicfactors南面緊鄰長園路,直面江南汽配城北面緊靠天平學(xué)院東面緊靠規(guī)劃中大型居住社區(qū)西面沿項(xiàng)目主干道長江路西

項(xiàng)目四至條件分析1【項(xiàng)目綜述】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告項(xiàng)目地塊基本呈規(guī)則矩形，生態(tài)環(huán)境較簡單，容易改造。與項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（即業(yè)態(tài)）無沖突；然而延新建道路段內(nèi)延部分進(jìn)深較長，在一定程度上削弱了商業(yè)價(jià)值；

項(xiàng)目地理環(huán)境分析23、項(xiàng)目環(huán)境分析【項(xiàng)目綜述】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告項(xiàng)目靠長江路，距規(guī)劃中軌道交通線路口約8分鐘車程，距離新區(qū)綠寶廣場約12分鐘車程。地塊南側(cè)為汽配市場2期和寫字樓，隔長江路直面在建酒店式公寓，延長江路向北為新建住宅小區(qū)，規(guī)劃中沿長園路以東還將出現(xiàn)一大型45萬方住宅群落。周邊政府規(guī)劃主營商業(yè)業(yè)態(tài)為主題形專業(yè)市場，在規(guī)劃上與本案預(yù)期產(chǎn)品主題有很大出入，地塊往南前行至蘇福路段東進(jìn)延續(xù)的建材、汽配市場運(yùn)送車輛造成路段臟、亂、差的格局，導(dǎo)致這一區(qū)段的環(huán)境對本案有一定的負(fù)面影響。

項(xiàng)目外圍環(huán)境分析3【項(xiàng)目綜述】福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告北長江1號(hào)【項(xiàng)目綜述】北部：蘇州科技學(xué)院天平學(xué)院：占地250畝，總建約16萬方，在校學(xué)生6000余人；山水華庭：總建27萬方，總戶數(shù)1900戶，一期已全部入住二期5月交房入??；

項(xiàng)目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告東長江1號(hào)【項(xiàng)目綜述】東部：誠河新旅城：總建50萬方，共1718戶，一期08年底入住，三年完全入??；

項(xiàng)目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告Fourdynamicfactors西面沿項(xiàng)目主干道長江路西【項(xiàng)目綜述】西部：UP上城：商業(yè)+公寓，總建2.3萬方，09年交房入住；蘇香名園：總建28萬方，1550戶，目前入住率近100%，約5000人，其中70%為外來人口；華夏五金機(jī)電城：總建45萬方，總戶數(shù)5000戶，一期已開業(yè)，二期在建；西跨塘村——全村面積為5平方公里，總?cè)丝?5953人（其中外來人口11500人）。

項(xiàng)目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告南長江1號(hào)【項(xiàng)目綜述】南部：江南汽配市場：專業(yè)市場+寫字樓，總建8萬方。一期已開業(yè)；凱馬廣場——F5汽車主題公園，占地1500畝，總建67.5萬方，其中近400畝的4S品牌店，已吸引奔馳、沃爾沃等20多家汽車品牌入駐。

項(xiàng)目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告南長江1號(hào)【項(xiàng)目綜述】南部規(guī)劃商業(yè)：長江路綜合商貿(mào)區(qū)：總占地138畝，總建約16萬方，容積率1.64。規(guī)劃重點(diǎn)：酒店、賓館、餐飲、娛樂；現(xiàn)代物流園：用地178畝，容積率1.36，總建16.2萬方，三年成型；創(chuàng)意文化區(qū)：規(guī)劃策略為功能創(chuàng)新，規(guī)劃重點(diǎn)為創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園，面向中小型科技企業(yè)、商務(wù)寫字樓、商務(wù)服務(wù)配套企業(yè)。一期規(guī)劃48畝商區(qū)，三年成型。

項(xiàng)目外圍環(huán)境分析3福鑫長江路商業(yè)項(xiàng)目提案策劃報(bào)告本項(xiàng)目位處蘇州吳中區(qū)長江路、蘇福路口。所處區(qū)境范疇，從嚴(yán)格意義上來說，歸屬于蘇州吳中區(qū)內(nèi)木瀆板塊。在行政劃分上，木瀆鎮(zhèn)隸屬吳中區(qū)，但二者實(shí)質(zhì)性的連接并不明顯，在地理位置、經(jīng)濟(jì)等各方面的聯(lián)系不是很緊密。而木瀆鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場更是完全脫離了吳中區(qū)的束縛，面向整個(gè)蘇州，甚至是長三角片區(qū)。木瀆是新區(qū)和吳中區(qū)的延伸交叉區(qū)域，占據(jù)一定的天然地理優(yōu)勢。隨著新區(qū)“北擴(kuò)西進(jìn)”、吳中區(qū)延伸拓展的城市化進(jìn)程，木瀆板塊成了延伸的第一站。再加上木瀆的景觀資源以及人文積淀，區(qū)域潛力不可估量。木瀆整個(gè)區(qū)域主要由科技工業(yè)園區(qū)，商業(yè)貿(mào)易區(qū)，生活居住區(qū)三部分構(gòu)成，規(guī)劃有香港街商業(yè)區(qū)、金楓路商業(yè)區(qū)、凱馬廣場商業(yè)區(qū)、長江路商業(yè)區(qū)等商圈，周邊配套設(shè)施完善。2007年底，蘇州軌道交通一號(hào)線正式開工建設(shè)，更是為木瀆板塊內(nèi)的各類物業(yè)產(chǎn)品大幅