假日城市提案課件

假日城市(SHOPPINGMALL)商業(yè)運(yùn)作思路報(bào)告導(dǎo)言大型高尚社區(qū)“假日城市”位于西山區(qū)昌源中路與昆瑞路交匯處（昆明可口可樂公司200米處）總占地面積700余畝，一期規(guī)劃占地230畝，一期建筑面積逾60萬平米，由新加坡雅科本公司擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，由18至34層住宅、沿街商業(yè)組成，地下主要設(shè)兩層地下室，功能為設(shè)備用房及停車場(chǎng)，凈用地面積為：132373.94㎡,總建筑面積為:691134.65㎡,其中：地上計(jì)入容積率的建筑面積：562873.01㎡，地下建筑面積：123502.76㎡，架空層面積：4758.88㎡、容積率：4.25，建筑密度：26.58%，總戶數(shù)：4470戶，停車位2999個(gè)。項(xiàng)目背景高尚大盤配套商業(yè)嘉悅購(gòu)物公園為假日城市集中式配套商業(yè)，操作策略為自持和銷售相結(jié)合，迫使我們對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)操作提出了更高的要求：有效的定位、招商及運(yùn)營(yíng)，以待日后大幅提升項(xiàng)目整體商用物業(yè)價(jià)值！商業(yè)？CommunityCommerce報(bào)告導(dǎo)言項(xiàng)目商業(yè)的角色扮演應(yīng)遵循以下原則：局部服從整體優(yōu)先原則利益最大化的輔助原則市場(chǎng)需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則充分理解項(xiàng)目商業(yè)在區(qū)域中的市場(chǎng)地位以及其所擔(dān)負(fù)起的商業(yè)責(zé)任后，結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)策略，就能更好的把握項(xiàng)目商業(yè)定位方向、發(fā)揮最大商業(yè)價(jià)值！嘉悅購(gòu)物公園能否跳出社區(qū)配套的角色局限，提升商業(yè)能級(jí)，擴(kuò)大輻射范圍，形成區(qū)域新興商業(yè)中心？研究路徑PART2自身?xiàng)l件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究PART4經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART5服務(wù)建議PART6招商計(jì)劃PART7合作方式地理位置嘉悅購(gòu)物公園位于西山區(qū)昌源中路與昆瑞路交匯處，地理位置較好西市區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)成熟商業(yè)主要集中（千禧龍庭、德緣小區(qū)附近），而周邊商業(yè)氛圍較為冷清；西市區(qū)商圈，以興苑路上的千禧龍庭、德緣小區(qū)底商為主。西區(qū)商圈目前的商業(yè)氛圍還不算濃厚，商圈內(nèi)的商業(yè)供給主要為社區(qū)底商，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目比較雜亂，副食、餐飲、小百貨等；稍微大一些的商業(yè)項(xiàng)目要算城市領(lǐng)地內(nèi)的大型超市沃爾瑪。隨著城市不斷發(fā)展，城中村改造，必將打破現(xiàn)有商業(yè)格局。PART2自身?xiàng)l件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究PART4經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART5服務(wù)建議項(xiàng)目認(rèn)知嘉悅購(gòu)物公園商業(yè)項(xiàng)目建筑形態(tài)呈塊狀分布，共分A、B、C、D、E、F、G、H、J、K十個(gè)區(qū)域。如圖所示，項(xiàng)目周邊同時(shí)匯集較多中高端業(yè)主、本案的目標(biāo)客群定位顯然可以將其兼顧！周邊區(qū)域住宅分布PART2自身?xiàng)l件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究PART4經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART5服務(wù)建議PART6招商計(jì)劃PART7合作方式定位思考項(xiàng)目SWOT分析S.W.O.T.優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅1.區(qū)域居住人口密度較高2.區(qū)域商業(yè)匱乏，檔次低端1.項(xiàng)目現(xiàn)階段入住率不高，客群消費(fèi)力相對(duì)較低2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍薄弱，有待培育3.項(xiàng)目位于昌源路非主干道），展示面不大3.周邊無集中式大型商業(yè)1.作為高尚大盤“假日城市”配套商業(yè)，龐大的消費(fèi)人口支撐為項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展帶來無限遐想2.隨著假日城市住宅產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，導(dǎo)入居民的消費(fèi)力亦將得到提升，對(duì)于商業(yè)的需求日益加大3.本案將有機(jī)會(huì)整合區(qū)域內(nèi)分布零散的商業(yè)市場(chǎng)1.昆明舊城改造，在未來3-4年后，對(duì)投資者市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性資源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。2.租金的壓力會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生較大的依賴性。定位思考定位條件匯總：對(duì)于重點(diǎn)目標(biāo)客群，我們將提供什么樣的商業(yè)服務(wù)？做什么？整合區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)，打造假日城市乃至區(qū)域范圍內(nèi)的集中式旗艦商業(yè)，全面滿足居民生活類基本消費(fèi)需求，抑制區(qū)域消費(fèi)外流現(xiàn)象！根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析，泓慶認(rèn)為，項(xiàng)目商業(yè)未來發(fā)展方向如下：定位思考怎么做？打造區(qū)域旗艦商業(yè)的先決條件：主力店聚客主力店選擇：周邊居住區(qū)的存在已為項(xiàng)目提供了基本的聚客條件，進(jìn)一步提升項(xiàng)目商業(yè)能級(jí)則需依托強(qiáng)聚客效應(yīng)的主力店帶動(dòng)！根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件及目標(biāo)客群特性，生活類賣場(chǎng)及大型餐飲顯然將發(fā)揮更大的聚客效應(yīng)，從而為項(xiàng)目整體商業(yè)發(fā)展帶來推動(dòng)！定位思考項(xiàng)目操作難點(diǎn)為確保項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的成功，后續(xù)需對(duì)產(chǎn)品建筑分割進(jìn)行一定的改造，改造建議將通過業(yè)態(tài)落位逐層分析！本案作為銷售型項(xiàng)目，在建筑分割方面大多設(shè)置為小戶型商鋪，并均各自配備套內(nèi)獨(dú)立樓梯，將為后續(xù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來極大的弊端！PART2自身?xiàng)l件分析及定位思考PART3整體定位PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究PART4經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART5服務(wù)建議PART6招商計(jì)劃PART7合作方式整體商業(yè)定位嘉悅購(gòu)物公園以“生活、休閑”為主題；依托“生活賣場(chǎng)+大型電器賣場(chǎng)+大型KTV+大型餐飲+”的四重主力店效應(yīng)，輔以休閑餐飲、精品零售、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)，為區(qū)域居民提供品質(zhì)生活消費(fèi)，打造假日城市標(biāo)志性旗艦商業(yè)，引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)新概念：生活賣場(chǎng)大型餐飲生活服務(wù)休閑餐飲KTV精品零售PART2自身?xiàng)l件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究PART4經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART5服務(wù)建議PART6招商計(jì)劃PART7合作方式起始租金定價(jià)千禧龍庭租金均價(jià)約為：82元/m2/月（主力面積50~106m2)德緣小區(qū)租金均價(jià)約為：81/m2/月（主力面積40~100m2)昌源中路租金均價(jià)約為：65/m2/月（主力面積40~100m2)海源中路租金均價(jià)約為：70/m2/月（主力面積40~100m2)千禧龍庭及德緣小區(qū)以及昌源中路和海源中路周邊商業(yè)現(xiàn)有配套商業(yè)對(duì)于本案而言，均不具備嚴(yán)格意義上的比價(jià)條件，故本案的起始租金定價(jià)將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合我司多年商業(yè)操作成功經(jīng)驗(yàn)，以不同業(yè)態(tài)、不同區(qū)域的價(jià)差定價(jià)法原則制定項(xiàng)目目標(biāo)客群（二期）交房時(shí)間未定，導(dǎo)入客群節(jié)奏緩慢，培育期較長(zhǎng)、故前三年在以上租金定價(jià)的基礎(chǔ)上將因適當(dāng)調(diào)整。價(jià)格差異系數(shù)本案商業(yè)共分A、B、C、D、F、G、H、J、K十個(gè)商業(yè)建筑，根據(jù)項(xiàng)目定位，業(yè)態(tài)及得房率各有不同，故將設(shè)定不同業(yè)態(tài)、不同區(qū)域價(jià)值的價(jià)差系數(shù)（實(shí)際使用面積），以制定更為合理的起始租金價(jià)格！鑒于項(xiàng)目主力店生活賣場(chǎng)的入駐，B#的商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，故將B#商業(yè)中心各業(yè)態(tài)價(jià)差系數(shù)設(shè)定為：1剩余商業(yè)建筑根據(jù)客流動(dòng)線、單套面積大小等差異因素，商鋪的商業(yè)價(jià)值基本將遵循A>G>C>FH>DE>JK的設(shè)定原則*租金平衡建議項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析收益測(cè)算29.PART2自身?xiàng)l件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究PART4經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART5服務(wù)建議PART6招商計(jì)劃PART7合作方式招商政策、招商策略的整體定位（待定）商家進(jìn)駐要求和原則：

個(gè)性鮮明有特色商戶

行業(yè)知名商戶或品牌商戶

能吸引人流量的商戶

同業(yè)形成規(guī)模，異業(yè)互相補(bǔ)充泓慶觀點(diǎn)項(xiàng)目持有運(yùn)營(yíng)三年收益約為：1.14億(未計(jì)入地下車庫(kù)運(yùn)營(yíng)收益）項(xiàng)目投資成本較高，資金回籠相對(duì)緩慢，操作關(guān)鍵點(diǎn)將是通過有效、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)大幅提升整體商用物業(yè)價(jià)值，以待日后出售時(shí)追求利潤(rùn)最大化！前三年租金扣率的設(shè)定對(duì)于項(xiàng)目培育期中“養(yǎng)商”的過程至關(guān)重要未計(jì)入商用物業(yè)升值因素以上租金預(yù)定為最初的區(qū)域均價(jià)，如何做到準(zhǔn)確、科學(xué)、合理可良性運(yùn)作長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的商業(yè)定位（租金、業(yè)態(tài)、政策、策略等定位）需綜合準(zhǔn)確市調(diào)及科學(xué)合理分析制定招商政策和招商策略的不同，租金的均價(jià)也不同PART2自身?xiàng)l件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究PART4經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART5服務(wù)建議PART6招商計(jì)劃PART7合作方式招商時(shí)間計(jì)劃安排

本項(xiàng)目經(jīng)過昆明市相關(guān)部門的整體驗(yàn)收合格，整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)營(yíng)條件的情況下：本項(xiàng)目的招商時(shí)間為：4個(gè)月招商率為：70%（貴公司提供我司總房源的整體量的70%）PART2自身?xiàng)l件分析及定位思考PART3整體定位及業(yè)態(tài)落位PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究PART4經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART5服務(wù)建議PART6招商計(jì)劃PART7合作方式

全程策劃招商模式：我方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃招商（不包括后期經(jīng)營(yíng)管理），招商人員由我方負(fù)責(zé)，我司確保在招商期限內(nèi)由貴公司交我司總房源招商率達(dá)到70%。

招商月費(fèi)：6萬每月（包含招商整體策劃和招商廣告平面設(shè)計(jì)）

招商代理傭金：整個(gè)項(xiàng)目委托房源出租總面積2個(gè)月租金收益作為我方的代理傭金；雙方的合作方式38基于對(duì)項(xiàng)目商業(yè)操作深刻理解的基礎(chǔ)上，泓慶商業(yè)將致力于為項(xiàng)目提供更專業(yè)的全程服務(wù)！

昆明泓慶商業(yè)地產(chǎn)?機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介.公司簡(jiǎn)介

我司是一家以商業(yè)地產(chǎn)資源整合為主的全程地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋地產(chǎn)開發(fā)全程，其中土地評(píng)估、商業(yè)規(guī)劃、營(yíng)銷策劃、銷售代理、招商代理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，企業(yè)團(tuán)隊(duì)歷經(jīng)7年成長(zhǎng)歷程，成功運(yùn)作樓盤多個(gè)，建筑面積達(dá)數(shù)十萬平米，成交金額數(shù)十億元。擁有核心團(tuán)隊(duì)員工20余名，形成了一支專業(yè)化、執(zhí)行力強(qiáng)的地產(chǎn)全程策劃、招商和商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，憑借著多年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累與總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，將地產(chǎn)全程各個(gè)環(huán)節(jié)通過策劃與管理及資源整合等企業(yè)通道有機(jī)的整合于一體，形成了一整套自我發(fā)展、自我創(chuàng)新的規(guī)范化管理體系和運(yùn)作流程，為開發(fā)商、投資商、經(jīng)營(yíng)商保駕護(hù)航。.其它部分……….Commerceresource公司部分商業(yè)資源.商超賣場(chǎng)…….Commerceresource公司部分商業(yè)資源.餐娛、文化部分……Commerceresource公司部分商業(yè)資源.公司成功案例

文山陽光外灘

位于文山市城郊，總占地面積15000平方米，為文山最大的商業(yè)步行街。公司團(tuán)隊(duì)于2004年6月入駐后，將之定位為集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑于一體的步行街，通過短短不到6個(gè)月的時(shí)間，就完成了85%的招商任務(wù)，入駐了一大批國(guó)內(nèi)知名商家，現(xiàn)已成為文山最具時(shí)尚潮流特色的商業(yè)場(chǎng)所，寫就了一個(gè)在當(dāng)?shù)爻鞘羞吘壍貛臒o到有、再?gòu)挠兄辆膫髌婀适?。SUNSHINEBUNDMARKET.成功案例

上海沙龍

上?！ど除埥鹕鉃┪挥诶ッ鞔撼锹泛陀榔铰方粎R處，總長(zhǎng)180m、寬150m。占地22.5畝，是昆明同類商業(yè)規(guī)模最大的“街”形多體建筑，總投資2億多人民幣，于2004年12月20日奠基動(dòng)工，一期2006年6月底建成，整體工程已投入運(yùn)營(yíng)。2006年11月我公司團(tuán)隊(duì)入駐后，通過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查，最終定位為多元化的主題概念街。她不僅具備購(gòu)物、休閑、美食、娛樂，健身、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)的功能，更凸顯了她那主題新都會(huì)BLOCK街區(qū)情景商業(yè)廣場(chǎng)的地位。建成后的昆明上?！ど除埵侨忾]全透明的商業(yè)建筑。.2007年5月8日上海沙龍正式簽約麥當(dāng)勞2007年7月21日麥當(dāng)勞正式開業(yè)麥當(dāng)勞西南第一家汽車餐廳簽約落戶上海沙龍，開啟了上海沙龍商業(yè)部分穩(wěn)健而有力的第一步雙方從談判到簽約時(shí)間沒超過4個(gè)星期，創(chuàng)下了麥當(dāng)勞在中國(guó)簽約的最快紀(jì)錄。.Shanghaisalon金色外灘上海沙龍·金色外灘區(qū)位.上海沙龍·金色外灘Shanghaisalong相關(guān)設(shè)計(jì).

瀾滄觀瀾國(guó)際·商業(yè)廣場(chǎng)

工作涵括：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象設(shè)計(jì)、策劃推廣、招商代理

項(xiàng)目定位：總建面積近50000㎡，項(xiàng)目位于瀾滄縣開發(fā)區(qū)的中心區(qū)域，是瀾滄縣目前最大的商業(yè)項(xiàng)目；項(xiàng)目集家居建材廣場(chǎng)、購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的綜合商業(yè)中心；

運(yùn)營(yíng)結(jié)果：該項(xiàng)目由云南四通地產(chǎn)于2004年投資開發(fā)，前期由開發(fā)商自主招商，在整個(gè)項(xiàng)目陷入困境，招商公司介入，我司于2010年6月介入，對(duì)市場(chǎng)充分了解、剖析后，提出“以招商帶動(dòng)銷售”的思路，利用外地品牌商家的強(qiáng)勢(shì)入駐及本地市場(chǎng)的有機(jī)整合，項(xiàng)目經(jīng)過6個(gè)月的招商運(yùn)營(yíng)，整個(gè)項(xiàng)目招商率達(dá)到85℅以上，從而直接推動(dòng)銷售；使開發(fā)商最終達(dá)到資金回籠且比預(yù)期值增加了20%以上；項(xiàng)目現(xiàn)階段已開業(yè)，項(xiàng)目已形成良性運(yùn)營(yíng)；.瀾滄觀瀾國(guó)際·商業(yè)廣場(chǎng)

部分商家開業(yè)實(shí)景圖.