思源顧問-北京開陽里寫字樓和商業(yè)項目市場定位報告（終稿）

開陽里寫字樓和商業(yè)工程

初步市場定位報告本工程的產(chǎn)品定位方向目的客戶群定位概要開陽里周邊辦公環(huán)境分析開陽里周邊商業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)品本身分析及工程周邊情況價錢預(yù)期2005年10月思源顧問第頁目錄〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況〔二〕開陽里周邊商業(yè)情況〔三〕開陽里工程產(chǎn)品分析〔四〕開陽里工程定位及目的客戶群定位〔五〕價錢預(yù)期2005年10月思源顧問第頁〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況2005年北京寫字樓市場總體情況－2005年上半年北京寫字樓市場呈現(xiàn)供需兩旺，在供應(yīng)放量的情況下，寫字樓投資、租賃市場空前活潑。2005年上半年，北京新增寫字樓面積179萬平方米，曾經(jīng)超越去年全年的新增供應(yīng)量；－但寫字樓主要供應(yīng)的區(qū)域仍是中關(guān)村、CBD、金融街三大區(qū)域，其他區(qū)域供應(yīng)量較少；－寫字樓租金有下降趨勢，空置率有所上升。2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹傮w情況迦南大廈右外大廈燕南大廈百合大廈華商科技大廈2區(qū)3＃寫字樓2區(qū)3＃寫字樓8區(qū)2＃底商8區(qū)7＃底商2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查表名稱級別位置規(guī)模（平方米）層數(shù)標準層面積（平方米）租金（元/平方米·天）車位公司類型備注出租率華商科技大廈丙級豐臺區(qū)右安門外大街99號1800011

2.3無固定車位，車位緊張

三菱電梯兩部90%百合大廈

豐臺區(qū)右安門外大街6000415003無固定車位在談幼兒員、辦事處、超市無空調(diào)、無電梯；可商業(yè)可辦公0%右外大廈丙級豐臺區(qū)右安門外大街16000820004.1無固定車位，車位緊張餐飲、俱樂部、辦事處、旅游、房管所、投資公司富士通電梯兩部95%燕南大廈低檔開陽里二街9000910001.3無固定車位辦事處、貿(mào)易公司、俱樂部、超市、藥店電梯90%迦南大廈商住樓豐臺右安門外2號6000024

1.6190個投資、律師、辦事處、雜志三菱電梯三部90%合計

109000

平均租金2.46

開陽里區(qū)域已供應(yīng)寫字樓市場總體情況備注：以下寫字樓規(guī)模和規(guī)范層面積數(shù)據(jù)為估算值2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹傮w情況小結(jié)－區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量較少，目前供應(yīng)量為11萬平方米，未來潛在供應(yīng)量少〔除本工程的供應(yīng)量外，僅在右安門外大街和開陽里三街交匯處的西南角有寫字樓用地〕；－規(guī)模體量較小，純寫字樓體量均未超越2萬平方米；－區(qū)域?qū)懽謽菣n次低，寫字樓配套差；－已供應(yīng)寫字樓均比較陳舊，入住時間較早；－區(qū)域?qū)懽謽亲饨疠^低〔平均2.46元/平方米·天〕；－寫字樓入駐企業(yè)多為小型公司，類型較雜〔餐飲、俱樂部、地方或公司辦事處、旅游社、房管所、投資公司、貿(mào)易公司、超市、藥店、律師事務(wù)所、雜志社〕；－寫字樓入住率高，普遍到達90%。2005年10月思源顧問第頁小結(jié)此區(qū)域為非傳統(tǒng)辦公區(qū)域，因此本區(qū)域的寫字樓規(guī)模小，數(shù)量少，檔次低；隨著辦公環(huán)境的開展，南城區(qū)域?qū)懽謽钦谥饾u被人看好，此區(qū)域地理、交通優(yōu)勢明顯，有良好的的辦公配套根底，辦公需求正在逐漸上升，因此本區(qū)域?qū)懽謽谴嬖陂_展空間。2005年10月思源顧問第頁目錄〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況〔二〕開陽里周邊商業(yè)情況〔三〕開陽里工程產(chǎn)品分析〔四〕開陽里工程定位及目的客戶群定位〔五〕價錢定位2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域商業(yè)情況備注：以下商業(yè)面積規(guī)模數(shù)據(jù)為估算值開陽里區(qū)域商業(yè)調(diào)查表名稱規(guī)模（平方米）類型備注租用形式太熟悉飯莊6000餐館租寫字樓底商草上肥羊1000餐飲租住宅底商蜀山蜀水1800餐飲租獨立商業(yè)瀛臺宮酒樓2000餐飲租獨立商業(yè)翔羽骨頭莊

餐飲租獨立商業(yè)物美3400超市租獨立商業(yè)華強超市800超市租住宅底商天客隆

超市租住宅底商華聯(lián)

超市租住宅底商好利來70糕點店租住宅底商扎龍俱樂部4000俱樂部租寫字樓底商雙環(huán)娛樂城

俱樂部租獨立商業(yè)麥當勞400快餐店租住宅底商肯德基400快餐店租住宅底商大中電器3000連鎖電器租住宅底商稻香村300食品店租獨立商業(yè)工商銀行400銀行租住宅底商建設(shè)銀行400銀行租住宅底商嘉祥綜合市場6000綜合市場租獨立商業(yè)2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域商業(yè)租金情況備注：以下商業(yè)面積規(guī)模數(shù)據(jù)為估算值開陽里商業(yè)調(diào)查表名稱類型面積（平方米）租金（元/平方米·天）價格嘉祥綜合市場百貨類103.31000元/月美容美發(fā)美容美發(fā)1602.414萬/年中介公司小型公司502.133200元/月服裝店服裝店252.743萬/年飾品店飾品店302.82400元/月煙酒店煙酒店302.52300元/月平均

2.65

2005年10月思源顧問第頁右安門區(qū)域商業(yè)情況小結(jié)－目前區(qū)域商業(yè)供應(yīng)僅有3萬平方米左右，根據(jù)開陽里和翠林小區(qū)整體人口規(guī)?！?0萬人〕，此區(qū)域商業(yè)供應(yīng)仍有缺乏，有開展空間；－區(qū)域商業(yè)類型以餐飲、超市、俱樂部、美容、服飾為主；－有大型綜合市場，商業(yè)氣氛普通，但小型商鋪運營效益較好；－區(qū)域餐飲、服飾、品牌美容院商業(yè)效益好；－商業(yè)多為租用方式；－底商方式多；－區(qū)域商業(yè)租金平均到達2.65元/平方米·天。2005年10月思源顧問第頁小結(jié)此區(qū)域商業(yè)氣氛濃，市場氣氛好；該區(qū)域為成熟的大規(guī)模社區(qū)，存在大量消費人群；社區(qū)商鋪投資環(huán)境較好，有穩(wěn)定的租金報答，適宜自用或投資購買。2005年10月思源顧問第頁目錄〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況〔二〕開陽里周邊商業(yè)情況〔三〕開陽里工程產(chǎn)品分析〔四〕開陽里工程定位及目的客戶群定位〔五〕價錢定位2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析開陽里工程產(chǎn)品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產(chǎn)品分析SWOT分析2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－地理位置所屬區(qū)域：－寫字樓部分：南二環(huán)右安門外大街－商業(yè)部分：南二環(huán)外馬家堡西路詳細位置：－寫字樓：2區(qū)3#寫字樓位于右安門外大街與開陽里二街交匯處東南角；3區(qū)1#寫字樓位于右安門外大街與開陽里三街交匯處東南角－開陽里商業(yè)：位于開陽里八區(qū)本工程寫字樓本工程寫字樓本工程商業(yè)本工程商業(yè)地理位置優(yōu)越，距市中心近2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析開陽里工程產(chǎn)品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產(chǎn)品分析SWOT分析2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－交通環(huán)境區(qū)域道路網(wǎng)主要由四條主干道組成〔南二環(huán)、南三環(huán)、右安門外大街、馬家堡西路〕；道路通行才干較強，路況較好；公交系統(tǒng)興隆。右安門外大街南二環(huán)馬家堡西路南三環(huán)交通環(huán)境良好未來開陽里三街將會向東打通直接與北京南站相連，交通會更加便利。2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析開陽里工程產(chǎn)品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產(chǎn)品分析SWOT分析2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－周邊配套此區(qū)域有大規(guī)模居住區(qū)，存在大量居住人口，本工程周邊也存在大量生活配套設(shè)備；商務(wù)配套略顯缺乏。2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析開陽里工程產(chǎn)品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產(chǎn)品分析SWOT分析2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－建筑產(chǎn)品分析總平面圖二區(qū)3#三區(qū)1#八區(qū)底商2005年10月思源顧問第頁2區(qū)3#寫字樓經(jīng)濟技術(shù)目的－用地面積：2295.53平方米－總建筑面積：9817.4平方米－地上建筑面積：6761.81平方米，其中商局面積2212.99平方米，辦公面積4548.82平方米－構(gòu)造：框架剪力墻－容積率：2.95－車位：51輛〔地上9輛，地下42輛〕－層數(shù)：地上8層，地下2層，其中一至三層為商業(yè)，四至八層為辦公，地下兩層均為車庫－層高：地下3.4米，商業(yè)部分4.5米，辦公部分3.3米2005年10月思源顧問第頁2區(qū)3#寫字樓總平面圖位置臨街，黃金角，標志明顯2005年10月思源顧問第頁－面寬35.6米，進深21.85米；－無電梯，有兩個樓梯；－兩個商業(yè)出入口；－柱距8米，利于辦公和商業(yè)面積分割；－一層：面積約423平方米，有獨立的商業(yè)出入口，出入口面向主干道，方便商業(yè)籠統(tǒng)的展現(xiàn)，查找便利以及人流的流動。首層商業(yè)部分樓梯樓梯出入口出入口柱距8米商業(yè)部分〔一層至三層〕2005年10月思源顧問第頁－二層：面積約704平方米，有衛(wèi)生間以及廚房；－三層：面積約780平方米，有衛(wèi)生間，西側(cè)立面、南側(cè)立面以及東側(cè)立面有挑出。三層商業(yè)部分挑出部分挑出部分挑出部分二層商業(yè)部分廚房商業(yè)部分〔一層至三層〕2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－建筑產(chǎn)品分析寫字樓部分〔四層至八層〕－面寬35.6米，進深24.25米；－辦公出入口獨立設(shè)計；－兩部電梯及兩個樓梯；－單層建筑面積約857平方米；－柱距8米；－單層運用率較高，約75%；四至七層辦公部分公共部分公共部分2005年10月思源顧問第頁3區(qū)1#寫字樓經(jīng)濟技術(shù)目的－用地面積：4664.1平方米－總建筑面積：17433.7平方米－地上建筑面積：12860.33平方米，其中商局面積3905.8平方米，辦公面積8917.36平方米－地下建筑面積：4573.37平方米，其中商業(yè)面積927.9平方米－構(gòu)造：框架剪力墻－容積率：2.8－車位：83輛〔地上38輛，地下45輛〕－層數(shù)：地上8層，地下2層，其中地下二層為車庫，地下一層、首層至三層為商業(yè)，四至八層為辦公－層高：地下一層4.2米，地下二層3.4米，首層至三層3.4米，四至七層3.6米，八層3.9米－綠化率：30%2005年10月思源顧問第頁3區(qū)1#寫字樓總平面圖位置臨街，黃金角，標志明顯外形狹長2005年10月思源顧問第頁－面寬72.7米，進深21.7米；－無客用電梯，有一部貨用電梯；－有三個樓梯，分布在東西兩側(cè)；－一個商業(yè)主入口，一個商業(yè)副出入口；－柱距8米；－地下一層商業(yè)面積927平方米；一層：有獨立的商業(yè)出入口，主出入口朝西，面向主干道首層商業(yè)部分出入口樓梯出入口樓梯樓梯商業(yè)部分〔地下一層至三層〕N2005年10月思源顧問第頁－面寬74.8米，進深23.2米；－辦公出入口獨立設(shè)計，北部一層有獨立的辦公樓大堂，南部也有獨立的辦公樓出入口；－三部電梯，分布在樓的南北兩側(cè)；－兩個樓梯；－單層建筑面積約1783平方米；－柱距8米；－單層運用率較高，約80%；四至七層辦公部分公共部分公共部分寫字樓部分〔四層至八層〕2005年10月思源顧問第頁８區(qū)２#樓底商經(jīng)濟技術(shù)目的－總建筑面積：937.79平方米－地上一層建筑面積：254.31平方米，地下一層建筑面積：683.48平方米戶型分析周邊商鋪較多，商業(yè)環(huán)境較好；整面子積較大，地下面積也較大；面積不好分割利用。2005年10月思源顧問第頁８區(qū)７#樓底商經(jīng)濟技術(shù)目的－總建筑面積：1249.97平方米－地上一層建筑面積：684.06平方米，地下一層建筑面積565.91平方米戶型分析整面子積較大，地下面積也較大；面積不好分割利用；地理位置差，臨主干路，不便于停車，人流少，商業(yè)氣氛差。2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析開陽里工程產(chǎn)品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產(chǎn)品分析SWOT分析2005年10月思源顧問第頁本工程辦公部分現(xiàn)狀SWOT分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）緊鄰右安門外大街區(qū)位交通方便，到二環(huán)和三環(huán)方便十字路口黃金角，地標性建筑規(guī)模均不大，單層面積較小，方便面積分割并且有獨立的出入口，避免了與商業(yè)的互相干擾辦公區(qū)域進深短、采光好非辦公熱點區(qū)域車位較少機遇（Opportunity）威脅（Threat）2005年上半年寫字樓市場供需兩旺區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霏h(huán)境較好，有一定的辦公氣氛區(qū)域辦公環(huán)境正在逐漸改善2005年寫字樓市場租金下降，空置率上升周邊寫字樓的威脅注：由于開陽里八區(qū)2＃、7＃樓底商為現(xiàn)房，且規(guī)模小，在此不做swot分析。2005年10月思源顧問第頁本工程商業(yè)部分現(xiàn)狀SWOT分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）緊鄰右安門外大街區(qū)位交通方便，到二環(huán)和三環(huán)方便十字路口黃金角，地標性建筑商業(yè)面積形狀較為規(guī)整車位較少存在多層商業(yè)，不易分割無電梯不方便經(jīng)營業(yè)態(tài)的分割機遇（Opportunity）威脅（Threat）區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，有大量的人口規(guī)模支持區(qū)域商業(yè)市場已經(jīng)基本形成，有較穩(wěn)定的客群周邊商業(yè)的威脅周邊同等業(yè)態(tài)的威脅2005年10月思源顧問第頁小結(jié)經(jīng)過SWOT分析本工程寫字樓周邊環(huán)境較好，辦公部分產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，商業(yè)部分雖然存在優(yōu)勢，但是經(jīng)過結(jié)合周邊情況以及周邊的商勢，還是能弱化優(yōu)勢。八區(qū)2＃、7＃樓底商優(yōu)勢較為明顯，需求經(jīng)過營銷手段以及靈敏多樣的銷售方式來弱化優(yōu)勢。2005年10月思源顧問第頁目錄〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況〔二〕開陽里周邊商業(yè)情況〔三〕開陽里工程產(chǎn)品分析〔四〕開陽里工程定位及目的客戶群定位〔五〕價錢定位2005年10月思源顧問第頁〔三〕開陽里工程定位及目的客戶群定位周邊寫字樓、商業(yè)市場情況本工程產(chǎn)品分析本工程區(qū)域環(huán)境本工程SWOT分析尋找市場機會市場定位2005年10月思源顧問第頁〔三〕開陽里工程定位及目的客戶群定位寫字樓辦公部分市場定位寫字樓目的客戶群定位寫字樓底商運營業(yè)態(tài)定位居住區(qū)底商運營業(yè)態(tài)定位方向2005年10月思源顧問第頁寫字樓根本客觀要素的支持度寫字樓檔次區(qū)域位置區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境交通狀況商業(yè)配套市政設(shè)施樓宇智能化物業(yè)管理高檔一般不支持不支持不支持不支持不支持不支持中檔很支持支持很支持一般支持一般支持低檔支持支持支持支持支持支持支持本工程各方面符合中、低檔寫字樓的客觀要素支持度2005年10月思源顧問第頁寫字樓檔次定位高檔定位低檔定位中檔定位市場風(fēng)險高區(qū)域不具備相應(yīng)的很好的辦公市場環(huán)境以及硬件條件經(jīng)濟效益難以實現(xiàn)無法構(gòu)成與其他寫字樓的差別化區(qū)域中檔寫字樓少，大多為低檔寫字樓租金較低，出租率較高，有市場需求可選2005年10月思源顧問第頁〔三〕開陽里工程定位及目的客戶群定位經(jīng)過目前市場情況和工程目前情況分析，并思索到工程的收益，本案適宜做中檔寫字樓。區(qū)別于周邊低檔寫字樓；低檔寫字樓無法滿足一些迅速生長的中小型企業(yè)要求；公司開展壯大，對辦公環(huán)境的晉級2005年10月思源顧問第頁〔三〕開陽里工程定位及目的客戶群定位寫字樓辦公部分市場定位寫字樓目的客戶群定位寫字樓底商運營業(yè)態(tài)定位居住區(qū)底商運營業(yè)態(tài)定位方向2005年10月思源顧問第頁〔三〕開陽里工程定位及目的客戶群定位經(jīng)過對目前市場情況及競爭工程的客戶情況的分析本案的客戶定位為政府機關(guān)相關(guān)事業(yè)單位、辦事處、旅游、投資公司、律師行、中小型企業(yè)、醫(yī)療器械公司、研發(fā)及貿(mào)易、事務(wù)所類型客戶為主。2005年10月思源顧問第頁〔三〕開陽里工程定位及目的客戶群定位寫字樓辦公部分市場定位寫字樓目的客戶群定位寫字樓底商運營業(yè)態(tài)定位居住區(qū)底商運營業(yè)態(tài)定位方向2005年10月思源顧問第頁2區(qū)3#寫字樓底商定位方向周邊短少郵局、銀行、電信營業(yè)廳等效力配套居住人口規(guī)模大，消費潛力大商業(yè)氣氛曾經(jīng)構(gòu)成本工程車位少相關(guān)生活效力配套中檔餐飲文娛2005年10月思源顧問第頁一層可以思索銀行、郵局、電信營業(yè)廳，二層作為一層的配套辦公空間。一層可以思索銀行、郵局、電信營業(yè)廳；二、三層整體做餐飲。2區(qū)3#寫字樓底商定位方向方案一：一層單獨銷售，二層、三層整體銷售。須留意上下樓交通的流線組織以及一層盡量能給樓上餐飲留出門臉。一層無衛(wèi)生間問題。方案二：一層、二層整體銷售，三層按辦公空間分割銷售。須留意二層廚房的處置。方案三：一、二、三層整體銷售。整體思索餐飲。2005年10月思源顧問第頁3區(qū)1#寫字樓底商定位方向周邊短少郵局、銀行、電信營業(yè)廳等效力配套居住人口規(guī)模大，消費潛力大商業(yè)氣氛曾經(jīng)構(gòu)成寫字樓相關(guān)配套〔咖啡廳、茶餐廳等〕相關(guān)生活效力配套餐飲文娛綜合商業(yè)市場大型電器商城健身俱樂部大型超市茶藝2005年10月思源顧問第頁方案三：一層、二層、地下一層整體銷售，三層按辦公空間分割銷售一層可以思索銀行、郵局、電信營業(yè)廳，二層做為一層的配套辦公空間；一層、二層整體做為餐飲；地下一層做超市或健身俱樂部。一層和地下一層可以思索超市、KTV；二、三層整體做餐飲。3區(qū)1#寫字樓底商定位方向方案一：一層和地下一層整體銷售；二層、三層整體銷售。須留意上下樓交通的流線組織；二、三層思索添加廚房。方案二：一層、二層整體銷售，地下一層單獨整體銷售，三層按辦公空間分割銷售須留意上下樓交通的流線組織以及一層、二層做餐飲時的廚房處置。整體思索餐飲或大型電器商城。2005年10月思源顧問第頁〔三〕開陽里工程定位及目的客戶群定位寫字樓辦公部分市場定位寫字樓目的客戶群定位寫字樓底商運營業(yè)態(tài)定位居住區(qū)底商運營業(yè)態(tài)定位方向2005年10月思源顧問第頁居住區(qū)底商定位方向8區(qū)2＃樓商業(yè)思索小型超市、茶藝館8區(qū)7＃樓商業(yè)思索為周邊商業(yè)做為倉儲空間開陽里區(qū)域居住人口規(guī)模大周邊商業(yè)配套仍存在缺口居住區(qū)底商要定位為與居民生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)產(chǎn)品本身特點及周邊情況2005年10月思源顧問第頁小結(jié)針對區(qū)域整體市場環(huán)境以及目前曾經(jīng)構(gòu)成的辦公、商業(yè)氣氛，本工程的辦公以及商業(yè)均定位為中等檔次，這樣既能滿足市場空缺，又能與其他競爭工程構(gòu)成差別化，弱化優(yōu)勢，躲避風(fēng)險。商業(yè)定位的中心是定位為社區(qū)生活配套商業(yè)，此類商業(yè)優(yōu)勢在于投資社區(qū)商業(yè)相對于投資住宅及寫字樓的風(fēng)險小，這些商鋪均處于成熟區(qū)域，擁有良好與穩(wěn)定的社區(qū)客源，其運營內(nèi)容及風(fēng)格很容易與客戶需求相吻合。2005年10月思源顧問第頁目錄〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況〔二〕開陽里周邊商業(yè)情況〔三〕開陽里工程產(chǎn)品分析〔四〕開陽里工程定位及目的客戶群定位〔五〕價錢定位2005年10月思源顧問第頁2區(qū)3#、3區(qū)1#寫字樓辦公部分價錢預(yù)期周邊寫字樓租金價錢平均為2.46元/m2?天目前市場普通投資報答率在10％左右2.46元/m2?天×330天÷0.09＝8118元/平方米南部二環(huán)外寫字樓目前價錢區(qū)間為8000-10000元/m2注：租期按免一個月租期計算2005年10月思源顧問第頁2區(qū)3#寫字樓商業(yè)部分價錢預(yù)期開陽里區(qū)域一層商業(yè)租金價錢約為2.6元/平方米·天開陽里區(qū)域二層商業(yè)租金價錢約為2元/平方米·天開陽里區(qū)域三層商業(yè)租金價錢約為1.6元/平方米·天目前市場普通投資報答率在9－10％左右一層商業(yè)價錢：2.6元/m2?天×330天÷0.1=8500元/平方米元/平方米二層商業(yè)價錢：2元/m2?天×330天÷0.1=6600元/平方米三層商業(yè)價錢1.6元/m2?天×330天÷0.9=58