上半年濟南房地產市場研究報告

2023年上六個月濟南房地產市場研究匯報一、濟南2023年上六個月大事記……………錯誤!未定義書簽。3、事件三：山東省濟南市第一種“城中村”改造項目啟動…錯誤!未定義書3、2023年月度土地市場分析(一)一般住宅……………………錯誤!未定義書簽。2、總體供應量及區(qū)域分布………………4、成交量及區(qū)域分布……………錯誤!未定義書簽。(二)別墅……………5、別墅市場1~6月銷售狀況……錯誤!未定義書簽。(三)公寓……………2、供應量…………錯誤!未定義書3、新增供應………錯誤!未4、成交狀況………………2、供應量…………4、成交狀況………錯誤!未(四)商業(yè)……………錯誤!未定義書簽。五、濟南區(qū)域住宅市場概況…………錯誤!未定義書簽。(一)東部區(qū)域……………………錯誤!未定義書簽。2、供應量分析……………(二)西部區(qū)域……………………錯誤!未定義書簽。4、成交分析………錯誤!未定義書(三)南部區(qū)域……………………錯誤!未定義書簽。1、市場概述………2、供應分析………………(四)北部區(qū)域……………………錯誤!未定義書簽。(五)中部區(qū)域……………………錯誤!未定義書簽。六、小結…………………錯誤!未定義書簽。一、濟南2023年上六個月大事記●●“—城三區(qū)”空問發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)西部妹區(qū)奧體文博東部新城為這新劃四各站事件回放：在2010年6月18日舉行的濱河新區(qū)高峰論壇上，濟南市規(guī)劃局王新文局長正式提出了一城三區(qū)的概念。濟南“一城”重要是指100多平方公里的主城區(qū)，以舊城改造為主。其他“三區(qū)”以新城開發(fā)為主攻方向，其14平方公里的華山片區(qū)、3平方公里的濼口片區(qū)以及30平方公里的新濟南東第六屬蟲國地產全單公廣第六屬蟲國地產全單公廣城市發(fā)展蓋嘧論運主辦：濟南市小清河開發(fā)建設投地責管理下下管理中心負責人告訴記者，總投資86億元的小清河綜合治理工程于2023年天簽約的10個項目，總用地面積約972公頃，總建筑面積約1500萬平方米，4、事件四：綠地300億投資濟南將建400米山東第一高樓區(qū)，總用地面積約250畝，規(guī)劃總建筑面積約60萬平方米，規(guī)劃打造高達400布局的南端，距離市中心約10公里，總用地面積約2500畝，規(guī)劃總建筑面積最為關鍵。時隔2月后，山東省政府于6月18日正式出臺了山東省五大房產新商品0勢10年12023年1季度全國商品房銷售15361萬平米，同比增長35.8%,增幅比去年整年回落6.3個百分點；銷售價格為5193元/平米，同比增長16.1%,比23年增長11.4%。上漲11.7%,其中價格同比上漲14.2%,70個大中都市，其中漲幅最大的5個都市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。濟南市2023年3月份與2023年同期相比上漲39.2%,價格上漲明顯。出臺時間出臺目的營業(yè)稅調整打擊投資投機上漲、打擊投資投機，多為指導性政策二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止打擊投資投機閑置土地清查央行提高央票利率貨幣政策由寬松進入適度寬松上漲、打擊投資投機，多為指導性政策上調存款準備金率貨幣政策繼續(xù)收緊用地供應和監(jiān)管有關問題的告知》(國19條)(1)4.15新政：30%、50%策重要有二：2023年的“9.27新政”以及2023年“10.22新政”,而本次4.15市場上投資、投購置首套自住房且套型建筑面積在90平米如下的，貸款首付款比例不得低于30%;對已運用貸款購置住房、又申請購置第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%,貸款利息不得低于基準利率的1.1倍。低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；比例和利率水平。(2)4.17新國十條類別條目關鍵詞實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責二、建立考核問責機制障性住房堅決克制不合理住房需求更為嚴格的限制暫停發(fā)放購置住房貸款首套房二套房多套房以上當地納稅證明或社會保險繳居民四、發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調整作用收政策增長住房有效供應國土部公布供地計劃收回閑置土地造和中小套型商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的中小套型、公共租賃住房、經濟合用房、限價商品房安居工程建設設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務障性住房建設規(guī)劃(包策性住房建設)2023年7月底前公布管八、加強對房地產開發(fā)企九、加大交易秩序監(jiān)管力度十、完善房地產市場信息加大土地監(jiān)管查處力對已獲得預售許可的有銷售房源；明碼標價批露制度及時公布住房建設和住房用地計劃(3)6.18山東地產新政6月18日，山東省政府公布了《有關保持全省房地例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。這樣很大一部分剛性投資投機客戶和較高首付的投資投機客戶影響不大，如別墅項目等高端客戶客戶影響大，投機成本增長外地炒房團等投機團體將受到大幅克制改善型客戶客戶也有克制作用，與先前國四條、國十一條提到的支持改善型需求說法有矛盾客戶對部分不能提供1年以上當地納稅證明或社當地居民的剛性需求產生一定影響；部分初次置業(yè)客戶也轉為以等待為主，愈加關注房價走入比例在40%-50%,二線都市則占到50%-80%,占比更高，二線都市由于產土地出讓金TOP10中一線都市土地出讓金占財政收入比例在40%-50%,二線都市則占到50%-80%,占比更高，二線都市由于產業(yè)經濟的差距則更依賴土地(1)國家宏觀經濟環(huán)境穩(wěn)定，房地產行業(yè)作為國家支柱性產業(yè)不會出現“崩——保持合理利潤下，力爭價格穩(wěn)定積(m2)面積(m2)限(年)號延長線以東，石河嶺安頓房以西4≥延長線以東，石河嶺安頓房以西≥號≥≥≥≥4≥≥≥長清區(qū)長清大道北，鳳凰路以≥長清區(qū)長清大道北，鳳凰路以地下≤3≥長清區(qū)長清大道北，鳳凰路以地上≤≥長清區(qū)長清大道北，鳳凰路以地上≤≥號歷下區(qū)花園路南側、山大路西融≥歷下區(qū)花園路南側、山大路西地上≤3.25地下≥歷下區(qū)花園路南側、山大路西融5≥西側地上≤3.1≥地上≤≥房地產開舊城改造地上≤≥山東北大業(yè)≥至日山東佳辰限企業(yè)號路以東≥槐蔭區(qū)經十路北側、緯七路東側≥至24日≥歷下區(qū)經十路南側、燕子山西市中區(qū)經三路117號至年8月山東魯能號4≥≥4≥2以東，沁園路以南，3號地塊地上≤≥以南，未來城居住組團項目以≥以南，未來城居住組團項目以≥高新區(qū)第一試驗學校以東，涵地下≤1.1≤≥≥號經十東路以南，奧體場館以東山東永安業(yè)側地上≤2.1≥山東三箭業(yè)≥園西側≥以南4≥山東新地以南≥山東新地≤≥限責任企業(yè)≥限責任企業(yè)市中區(qū)陽光新路(原水泥廠路)≥至號高新區(qū)舜華南路西側、玉頂山≥高新區(qū)舜華南路西側、玉頂山≥歷下區(qū)濼源大街南側、南券門≥歷下區(qū)濼源大街南側、南券門≥地上≤1.95地下≥4公建(商≥3≥號4≥4≥≥號地上≤1.4,地下≤山東中泉3:地上≤上≤上≤山東中建業(yè)地上≤號地上≤≥號歷下區(qū)奧體北路北側、奧體東路以東地上≤5.0,地下6≥歷下區(qū)花園路北側、山大路西側地上≤1.77,地下≤0.75≥年8月20日6市中區(qū)經三路117號地上≤號東側(東舍坊片區(qū)A地塊)地上≤≥出讓終年8月19日東側(東舍坊片區(qū)B地塊)地上≤1.8,地下≥號路東側(燕山新區(qū)15-1號)地上≤6≥號路東側(燕山新區(qū)15-2號)(燕山新區(qū)7-1號)2(燕山新區(qū)7-2號)≥新增供應量達158.8萬平米；(2)2月，恒大斥資28億元拍的唐冶大道以西和長清大道以北地塊，總體(3)3月濟南現北部地王，北大資源以602萬/畝拍下小清河北路北側、30(4)6月份，土地市場頻現流拍和起拍價成交現象；2、09—23年季度土地市場分析02009年一季度2009年二季度季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度■季度掛牌面積58■成交樓面均價2023年上六個月，共掛牌土地569.51萬平方米，同比增長110.2%,共成交土地244.28萬平方米，同比增長143.58%,成交宗數為53宗，比去年同期數據漲幅都到達100%以上現象，將伴隨4.15新政、4.18國十條等調控政策的010年各月掛牌土地分析表■掛牌面積006760■成交宗數096242023年1-6月份，掛牌面積最多的月份為1月，共158.8萬平方米；掛牌宗數最多的是3月份，為33宗，成交面積最多的為2月份，成交土地面積124萬平方米；成交宗數最多的為4月份，成交土地宗數19宗。而較為特殊的是1月份成交量為零，2月的供應量為0,主因是臨近春節(jié)，思源經紀觀點：詳看各月數據，在經歷1、2月的低谷之后，3、4月迎來了一種相對爆發(fā)的時期，供應和成交相對來說比較均衡，但5、6月份，卻出現了供應急劇下滑的現象，以6月份為例：相對于11.92萬的供應量，成交量8.04思源經紀認為，目前濟南房價在經歷了長時間的上漲后出現穩(wěn)定的跡象，成交面積(萬平米)成交樓面均價(元/平米)21宗，成交樓面均價為1765.39元/平米；商業(yè)和金融用地成交面積為49.46萬平米，成交土地宗數為19宗，成交樓面均價為0歷下區(qū)歷城區(qū)市中區(qū)高新區(qū)天橋區(qū)槐蔭區(qū)長清區(qū)■成交面積7125192010年各區(qū)域土地成交價格分析2010年各區(qū)域土地成交價格分析02023年上六個月成交面積最多的區(qū)域為歷城區(qū)，成交面積為64.15萬平(一)一般住宅注：選用樣本為具有70年產權的銷售率低于95%的在售項目。新增供應量8285套，共消化房源7244套，89.59萬平米，總銷售額為78.8下滑，截止到6月底，整體均價為8913元/平米?！龉?套數)量較大，導致4月初存量相對較少，而4月份新增供應又環(huán)份整體供應量有所下滑；5、6月份有大量樓盤推出，從而使整體供應量大增。此外年初市場存量僅為1952套，到6月底市場存量已增至2993套，市場的去化速度與去年相比已經大大減少。住宅供應量區(qū)域分布(套數)從區(qū)域看，東部供應量仍居首位，4737套，占整體供應量的46%;另一方面是西部和北部，2744套和1233套，所占比例分別為27%和12%;中部供應量至少，只占整體供應量的4%。區(qū)域供應量與去年相比發(fā)生了明顯變化，西部已取代南部成為僅次于東部的第二大區(qū)域供應量。住宅新增供應量區(qū)域分布(套數)中284北1233從區(qū)域分布看，新增供應量東部最多，3343套，占整體新增供應的40%;另一方面是西部，2655套，將近整體新增供應的三分之一，伴隨東部房源的消化，放量步伐的放慢，西部多種樓盤的入市，西部有趕超東部之勢；再次是北部1233套；而供應量至少的是中部284套，占新增供應的5%。上六個月住宅共消化房源7244套。前三個月住宅成交量區(qū)域分布(套數)成交量的區(qū)域分布與供應量及新增供應量的區(qū)域分布保持一致。東部是成交量最大的區(qū)域，3127套，占整體成交量的43%,另一方面是西部2067套；而成交量至少的是新增供應量較少的中部，共261套。5、價格走勢■-成交均價上六個月前五個月住宅市場成交均價保持穩(wěn)(二)別墅由于23年別墅項目的熱銷及年初中海奧龍官邸項目開盤，帶動了23年別墅市場的深入升溫，成交量相對穩(wěn)定。4月份受到國家一系列新政出臺的影響，諸多別墅項目推遲了面市時間，但國家新政對別墅市1西部別墅14萬類獨棟、雙拼、四組院、2中海奧龍觀邸東部別墅、高層46萬(聯排、雙拼)255~5453外海蝶泉山莊南部別墅、多層、23萬聯排250~35C4爾夫別墅別墅(一期)(獨棟、雙拼)200~4505九如山莊南部別墅7.2萬6國科國際高爾夫別墅北部別墅、公寓12.7萬7瑞境皇冠水岸章丘別墅32萬獨棟、雙拼、聯排、疊加8東部別墅(聯排、疊加)180~3509名門世家西部別墅6萬(雙拼、聯排、疊加)漫山香墅秀城內別墅14.7萬疊院140~168;聯排；雙拼；合院東部別墅24萬(獨棟、雙拼)275~399東部別墅、洋房(雙拼、聯排)280~3401建邦原香溪谷西部別墅、洋房(類獨棟、聯排、組院)2天馬相城東部別墅58萬3康橋圣菲西部別墅4中建瀛園西部別墅、多層、22.8萬(雙拼、聯排、疊加)5原山九號東部別墅2.6萬(雙拼、聯排)400~5006峰景上院南部別墅5萬7唯園西部別墅、高層70萬(類獨棟、合院、聯排)8中建怡水和苑西部別墅11.7萬(雙拼、聯排、疊加)9北京建工西部別墅、高層70萬(類獨棟、合院、聯排)均價(元/m2)1魯商御龍灣21套2中海奧龍觀邸190套(108)3外海蝶泉山莊11000(6月一戶一價，286萬/套4爾夫別墅110套停售240~380萬/套5漫山香墅36套5、別墅市場1~6月銷售狀況(三)公寓注：選用樣本為具有40或50年產權的銷售率不低于95%的在售項目。目前濟23年上六個月濟南市場在售公寓項目共8個，供應量為3306套，22.02萬平米，同比下降19%和2.9%,其中新增供應3007套，19.92萬平米；截止到6月底共成交2593套，17.71萬平米，其中東部成交量最大1316套，另一方面是中部720套，南部成交量至少，僅有6套；上六個月公寓成交均價保持穩(wěn)步上揚的態(tài)勢，截止到6月底均價到達了8744元/平米。987654供應量(套數)--供應量(面積)至23年1月份市場一直延續(xù)供不應求的局面，導致存量也較少；3、4月份均766543210新增供應量(套數)0-一新增供應量(面積)0545432100■成交量(套數)-■-成交量(面積)0價，到達了8661元/平米。(四)寫字樓23年上六個月寫字樓總供應量為24.96萬平米，其中新增供應15.06萬平11864元/平米；截止到6月底，寫字樓存量為3.9萬平米。上六個月寫字樓總供應量為24.96萬平米寫字樓新增供應量月變化(萬平米)寫字樓新增供應量月變化(萬平米)9876542001上六個月寫字樓新增供應量為15.06萬平米,1月份重要推出國華第三空間；2月份無新增供應；3月份萬達廣場開始對外發(fā)售；5月份推出的中鐵匯展國際體量較大將近7萬平米。寫字樓成交量月變化(萬平米)寫字樓成交量月變化(萬平米)876543210上六個月寫字樓整體成交量為15.43萬平米。由于1、3、5月份均有新項中鐵匯展國際有兩個整棟成交直接拉升了本月的成交量而2月份沒有新項目入市，4月份只是原有房源的少許加推，因此市場重要消化存量房源，成交量環(huán)比有所下降；而6月份成交量較低重要是首先新增房源較少，另首先在售房源如魯一一成交均價(四)商業(yè)純商業(yè)項目供應量月變化(萬平米)純商業(yè)項目供應量月變化(萬平米)54321上六個月純商業(yè)項目整體供應量為5萬平米，除1月份有新推項目萬豪星純商業(yè)項目成交量月變化(萬平米)純商業(yè)項目成交量月變化(萬平米)10從整體看，上六個月純商業(yè)項目整體成交量為3.56萬平米。除1月份有新通過對市場的監(jiān)測，目前重要有6個純商業(yè)項目在售，項目(萬m2)魯商廣場一層：45000元/m2二層：30000元/m2三層：25000元/m2剩余2023平米左右可銷售面積2盤繽紛五洲7發(fā)售35年使用權,售價約為14000元/m期，目前重要活動是招商晶都國際一層：15000-36000元/二層：12023-25000元/三層：12023元/m2目前項目對外出租和發(fā)售同步進行泉樂坊5(二期明湖新坊巷)一層：56000-99000元剩余400平米左右剩余街鋪400m2左右炫街區(qū)負一層：18600-22300元處在尾盤期23年12月底開始銷售萬豪星街鋪：內鋪：15內鋪：16000-35000元/已銷售85%左右2023年1月外銷售(一)東部區(qū)域其中新增供應3343套，成交3127套，有效供需比為1:0.94。雖然受政策影0東區(qū)月度總供應量變化(套數)■總供應量(套數)2023年上六個月東部區(qū)域總供應量為4737套，1、2月受春節(jié)影響，各項供應占上六個月新增供應量的34.7%,當月中海紫御東郡、保利花園、茗筑美東區(qū)從區(qū)域成交價格走勢圖可以看出，1-5月份區(qū)域住上升的趨勢，區(qū)域價格從年初的7865元/平米漲至5月的9094元/平米，東部區(qū)域沖破9000大關；進入6月份，新政影響愈加明顯，為防止5月開盤成交率(二)西部區(qū)域西區(qū)