萬科房地產(chǎn)開發(fā)全流程

房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書1.土地投標(biāo)(商務(wù)) 42.土地投標(biāo)(技術(shù)) 63.土地狀況調(diào)研 84.編制可行性研究匯報 5.建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 6.建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫 7.編制設(shè)計任務(wù)書 8.建筑方案招標(biāo) 9.規(guī)劃方案報審 2210.申報計劃立項 24 2512.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 13.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例) 3014.設(shè)計委托 15.建筑設(shè)計優(yōu)化 16.日照分析匯報的編制和報送 17.編制營銷籌劃書 18.選擇和確定營銷代理 4019.召開擴(kuò)初設(shè)計審批會 4220.擴(kuò)初設(shè)計送審 21.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 22.構(gòu)造設(shè)計優(yōu)化 4923.三通一平跟蹤管理 24.土地接管 25.工程報建 26.申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 27.工程安全質(zhì)量報監(jiān) 58 29.投資監(jiān)理委托 31.現(xiàn)場管理臺帳 32.圖紙管理 7033.施工日志 7134.編制會議紀(jì)要 7235.施工圖內(nèi)審 7336.施工圖設(shè)計交底 37.臨水、臨電配套 7738.申辦動工復(fù)驗紅線 39.施工技術(shù)方案優(yōu)化 40.委托勘丈 41.樓書及宣傳資料制作 42.選擇首屆物業(yè)管理單位 86 44.組織房展會 45.商品房銷售協(xié)議的網(wǎng)上立案和登記 46.商品房定金協(xié)議的網(wǎng)上立案 47.編制工程預(yù)算 48.編制項目計劃書 49.審核驗工月報 50.工程撥款 51.甲方采購 52.施工安全管理 53.施工安全巡視 54.施工圖修改 55.工程例會 56.現(xiàn)場簽證 57.工程質(zhì)量事故處理 58.索賠 59.樣板引路和封樣驗收 60.隱蔽工程驗收(土建) 61.隱蔽工程驗收程序(安裝) 62.竣工立案制驗收 63.公建配套 64.供電配套 65.供水配套 66.排水配套 67.消防配套 68.燃?xì)馀涮?69.環(huán)衛(wèi)配套 70.衛(wèi)生防疫報批 71.通信配套 72.有線電視配套工程 73.綠化配套 74.郵政配套 75.安全技術(shù)防備配套 77.申辦“使用粘土磚”核定 78.結(jié)建民防工程建設(shè)管理 79.工程竣工檔案編制驗收和報送 80.申辦規(guī)劃驗收 81.企業(yè)內(nèi)部驗收 82.申辦入戶許可證 83.申辦大產(chǎn)證 84.編制工程決算 85.物業(yè)移交和接管 86.預(yù)售商品房的物業(yè)交付 87.代辦小產(chǎn)證 88.項目總結(jié) 89.項目資金管理 90.項目貸款 91.項目經(jīng)濟(jì)效益測評 92.成本管理 93.成本核算 20194.課題組研究成果匯報摘要 95.課題組研究成果評審意見 土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性匯報等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。2.作業(yè)根據(jù)4.緊前工作條件由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參與(詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位(總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷籌劃崗位委總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投原則備會議，按投標(biāo)期限制定工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文獻(xiàn)經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案(技術(shù)標(biāo))提出設(shè)計規(guī)定；提交初步營銷方案、銷售成本通過多種途徑理解競標(biāo)對手的狀況，搜集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項信息，及時反饋給各融資會計：負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信(信譽(yù)等級、存款證明)等方面的文字材料。近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文獻(xiàn)封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計，印5.4投標(biāo)(商務(wù)標(biāo))文獻(xiàn)內(nèi)容：投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文獻(xiàn)目錄、提綱；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資5.5參與投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人(一般即為本主辦崗位)應(yīng)參與當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須親密關(guān)注評標(biāo)過程，及時向上5.6.1所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個人電腦必須設(shè)置開機(jī)密碼，搜集和編寫的文獻(xiàn)資料必須土地投標(biāo)(技術(shù))土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計方案，是土地投標(biāo)書的重要構(gòu)3.決策崗位.總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書(技術(shù))的同意和簽發(fā)。由于投標(biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，并且絕對不容許延誤時間，因此必決定參與投標(biāo)時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天，留有一定的時間主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點(diǎn)從優(yōu)秀設(shè)計師信息庫中選擇2至3名分屬不一樣設(shè)計單位的合適人選，并通過選中的設(shè)計師與其注冊的設(shè)計單位聯(lián)絡(luò)委托設(shè)計事宜。向設(shè)計師提供地形圖復(fù)印件5.4概念方案的設(shè)計成果規(guī)劃闡明書：包括現(xiàn)實(shí)狀況條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，重要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計，重要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(總用地面規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局(集中綠地面積)、道路布局、停車泊位數(shù)量(停車庫面積)、周圍狀況反應(yīng)、比例尺、小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書有關(guān)規(guī)定配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《都市與內(nèi)部同意方案的設(shè)計單位簽訂設(shè)計征詢協(xié)議，如是格式化協(xié)任和知識產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對方提出規(guī)定，還可承諾同意將對方作為甲方推方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計師在投標(biāo)截止日期前修改完畢，如5.9保密責(zé)任本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過程中的往來文獻(xiàn)和方案成果資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露投5.1踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點(diǎn)有所不一樣，本崗位可根據(jù)需要組織不一樣的專業(yè)人5.2踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研匯報，形式為攝影照片和文字闡明構(gòu)成，可以是紙質(zhì)攝影簿，也可以是cod電子相冊文獻(xiàn)。匯報經(jīng)多次踏勘得到不停補(bǔ)充直至包括如下所有內(nèi)容，在建生活環(huán)境：包括地理位置、周圍商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局狀況市政環(huán)境：包括周圍道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑周圍建筑的風(fēng)格，色彩，檔次原則。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其地面障礙物：動拆遷進(jìn)展?fàn)顩r或場地平整狀況，有否需要保留的大樹、古樹、項目可行性研究準(zhǔn)時間和規(guī)定的不一樣分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的重要根據(jù)。在土用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨據(jù)。過去計劃經(jīng)濟(jì)體制下的項目可行性研究匯報在某種意義上只是投資決策層而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟(jì)條件下，項目可行性研究匯報必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵照市場規(guī)律，反應(yīng)市為保證可行性研究匯報的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充足信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制根據(jù)可靠、構(gòu)造內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。匯報的表述形項目分析和項目提議。對項目本體進(jìn)行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進(jìn)的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價。對推薦方案進(jìn)行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以鑒別項目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險能力。當(dāng)?shù)貕K位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)(總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、重要道路、景觀(河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等)、配套設(shè)施狀況(商業(yè)、娛樂、教育、.3項目優(yōu)劣勢分析(SWOT分析)項目競爭狀況(現(xiàn)時/潛在競爭對手)、優(yōu)勢(S)、劣勢(W)、威脅(O)、機(jī)會(T)。市場定位(市場形象、主題品牌);客戶定位(重要客戶對象);價格定位(均價、最低價、最高價)。建筑總成本、市場總價值(銷售收入、租賃經(jīng)營價值)、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投總論建設(shè)工期，實(shí)行進(jìn)度表(或橫線圖)。財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選用，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償投資估算表，項目投入資金估算匯總表，重要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表(包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分附圖土地出讓協(xié)議、項目提議書(或初步可行性研究匯報)的批復(fù)文獻(xiàn)、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫為充足理解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)狀況和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設(shè)計鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在搜集和制作協(xié)辦崗位營銷籌劃：將業(yè)務(wù)接觸或房展會上搜集的圖4.作業(yè)規(guī)定5.1資料搜集途徑按如下分類制成分冊：獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等闡凡紙質(zhì)的圖片或相片需通過掃描制成jpg或tif文獻(xiàn)，人的原因是最關(guān)鍵和重要的，優(yōu)秀的設(shè)計成果來源于具有創(chuàng)新精神，具有職業(yè)道德，具有精湛技術(shù)的設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設(shè)計師設(shè)計，需3.1分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫一直保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫3.3規(guī)定本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持常常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)絡(luò)，理解他們近期的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教征詢，協(xié)助他們處理企業(yè)范圍內(nèi)可以提供的多種協(xié)助，采用不一樣的途注意多種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，常常性地到網(wǎng)上收索，從4.4表格形式由主辦崗位自行設(shè)計，但至少應(yīng)包括如下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽(yù)稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格不管采用哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是體現(xiàn)著開發(fā)單位針對詳細(xì)開發(fā)項目的開發(fā)理念和體系合適的設(shè)計任務(wù)書必然會觸發(fā)設(shè)計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，防止大量的徒勞無益的返工和修改，加緊深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既規(guī)定明確2.作業(yè)根據(jù)主管崗位總建筑師：確定設(shè)計任務(wù)書提綱，提出修改5.1簡介現(xiàn)場地理狀況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名5.4規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向(只宜粗分為老式為主和現(xiàn)代為主兩種)。5.10設(shè)計深度規(guī)定：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案(即擴(kuò)初)設(shè)計三種。注明除符格。6.1在設(shè)計過程中，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補(bǔ)充，但如引起設(shè)計返工，甲6.2當(dāng)設(shè)計進(jìn)入擴(kuò)初階段時，甲方應(yīng)重新審閱本來的設(shè)計任7.2標(biāo)有規(guī)劃紅線的1:500地形圖(地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖),并在所有紅線拐角點(diǎn)處標(biāo)上都市坐標(biāo)(當(dāng)時如無此條件的，必須在設(shè)計進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上)。為了引進(jìn)競爭機(jī)制，增進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計成果建筑工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理措施(中華人民共和國建設(shè)部2023年第82號)。3.主管崗位.總建筑師：負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程工作，組建設(shè)計招標(biāo)工作小組，推薦評標(biāo)小組的專家，決5.作業(yè)環(huán)節(jié)(即下圖)累計日天塊量新人黏名處型解在標(biāo)書準(zhǔn)教標(biāo)人評你小我發(fā)布錯領(lǐng)取稱書第標(biāo)耕合議務(wù)書6.作業(yè)描述本項工作可以委托設(shè)計招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，也可以由我司自行組織實(shí)行；可以公開招標(biāo)，也可以邀請招標(biāo)。但不管是公開還是邀請招標(biāo)，都必須接受設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)辦公室(如下簡稱設(shè)招辦)的全程監(jiān)督和管理。6.1成立招標(biāo)工作小組總建筑師擔(dān)任組長，并由其指定四名有關(guān)崗位上的人員為兼職組員，詳細(xì)分工由組長安排。人員相對穩(wěn)定，以純熟承擔(dān)企業(yè)所有開發(fā)項目的設(shè)計招標(biāo)工作。招標(biāo)工作小組的重要工作內(nèi)容是：編制設(shè)計招標(biāo)書，確定評標(biāo)小組名單，報設(shè)招辦審批；接受投標(biāo)人的報名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參與投標(biāo)人名單，報設(shè)招辦立案；發(fā)放設(shè)計招標(biāo)書，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標(biāo)文獻(xiàn)6.2招標(biāo)登記6.3公布信息待登記表批復(fù)后，即可自行向社會公布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項目名6.4編制設(shè)計招標(biāo)書設(shè)計任務(wù)書：在原有設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善(詳投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文獻(xiàn)的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封規(guī)定、供招標(biāo)投標(biāo)文獻(xiàn)送達(dá)截止時間(要盡量予以比較富余的時間)。未中標(biāo)方案的賠償原則：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，賠償原則應(yīng)當(dāng)要高知識產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對中標(biāo)方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投擬簽協(xié)議的重要條款：假如本方案中標(biāo)的話，將體目前設(shè)計委托協(xié)議中的投標(biāo)人重要承諾：如公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報名的投標(biāo)人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標(biāo)的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。6.6發(fā)放招標(biāo)書按照招標(biāo)公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點(diǎn)，向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書，并收取投標(biāo)保證投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文獻(xiàn)和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式答(原則上只解答招標(biāo)書及附件自身未表述明確的疑問),同步將解答以書面方式告知所有購置招標(biāo)6.8組建評標(biāo)小組6.8.1評標(biāo)小組一般由7～11人構(gòu)成，一般的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4名，營銷籌劃專家2～3名，構(gòu)造專家和建筑經(jīng)濟(jì)專家各1～2名，其中包括我司的三總師。專家由招標(biāo)小組推薦或委6.9開標(biāo)6.10評標(biāo)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾排列名次。假如招標(biāo)人沒有授權(quán)評標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。那么前三名即作為評標(biāo)小組向招標(biāo)人依6.11定標(biāo)排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行協(xié)議，可以6.12退標(biāo)：招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)告知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)狀況的書面匯報。匯報至少規(guī)劃方案報審為了體現(xiàn)政府對實(shí)行都市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使都市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計理念和規(guī)劃控制目的得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門的同意。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在企業(yè)內(nèi)部又需要中華人民共和國都市規(guī)劃法；上海市都市規(guī)劃條例；上海市都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)5.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計方案送審單》填報，并同步附送下列文獻(xiàn)(帶*號的為*5.1.1同意的建設(shè)項目可行性研究匯報或有關(guān)同意文獻(xiàn)(原件及復(fù)印件各一份)。市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計單位用≤0.3mm的墨線筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界線，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界線，道路規(guī)劃紅線及*5.1.31/500或1/1000總平面設(shè)計圖(藍(lán)圖)二份，圖紙須加蓋建筑設(shè)計單位的設(shè)計方案出圖章和建筑設(shè)計方案圖(含平面、立面、剖面)及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計方案出圖章和注冊建筑*經(jīng)都市規(guī)劃部門同意的《建設(shè)項目選址意見書的告知》及附圖(復(fù)印件各一份)。5.3規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參與的規(guī)劃方案征詢會，征并附蓋有“上海市都市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市**區(qū)(縣)規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用5.5核發(fā)“建筑工程設(shè)計方案審核意見單”批復(fù)的時限為每次審核各為30個工作日。3.緊前工作條件4.1規(guī)劃方案同意后，本主辦崗位負(fù)責(zé)項目提議書的編制組織工作。項目提議書可自行編制也可經(jīng)報新建或續(xù)建項目的投資計劃。后來每年在年初與年中二次直至項目竣工，向上為了體現(xiàn)政府對實(shí)行都市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房5.1.1同意的建設(shè)項目可行性研究匯報或有關(guān)計劃同意文獻(xiàn)(原件及復(fù)印件各一份)。規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書的告知》及附圖(復(fù)印件一份)。*5.1.3《建筑工程設(shè)計方案批復(fù)》及附圖(復(fù)印件一份)。市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議”文本(副本)及附圖各一份(原件)?？?IC卡)辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證5.3核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時限為40個工作日。一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實(shí)均有著不可替代的大綱性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項目地協(xié)調(diào)地工作，到達(dá)預(yù)定的目的。當(dāng)項目完畢后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度絡(luò)計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進(jìn)度管理作出評價，也可以檢討原計劃編根據(jù)企業(yè)通用的雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的原則圖式和本項目的目的規(guī)定，十天內(nèi)完畢?？偨?jīng)濟(jì)師和總工程師的主辦交接界線為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期一4.1工作要素子項目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表達(dá)某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許反復(fù)，因此某號到某號就能代表某一項特定4.2時間要素在網(wǎng)絡(luò)計劃的頂端設(shè)計一排以一種日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為時間坐標(biāo)軸。它應(yīng)著第一項工作的開始日期，它的終點(diǎn)對應(yīng)著最終一項工作的結(jié)束日期。也可以把原點(diǎn)一項工作從開始到完畢需要的合理時間稱為該工作達(dá)，其起始端對應(yīng)著該項工作在時間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)著該項工兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間這段機(jī)動時間稱之為該項工作的自由時差。在網(wǎng)絡(luò)圖4.3邏輯要素線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項工作的次序位置和連線表達(dá)著工作互相之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計劃的精髓所在。假如邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡(luò)計4.4責(zé)任要素有關(guān)的工作可以列在對應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清晰地理解自己在整個項根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目的工期合適壓縮后作為計劃工期，以便5.2建立座標(biāo)系統(tǒng)橫座標(biāo)是工期，假如以天為單位，則起始原點(diǎn)是零，終點(diǎn)是目的工期的總縱座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計劃中所有的工作都能對應(yīng)縱座標(biāo)上的詳細(xì)負(fù)5.4檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點(diǎn)自左向右表達(dá)工作的先后次序，如有部分工作的持續(xù)時間局5.5把沒有自由時差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超過工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作合適延長。盡端如超過工期，則工作合適壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端恰好和工期平齊。重新譽(yù)清6.1事先優(yōu)化成本目的，進(jìn)度目的和過高的質(zhì)量目的，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不也許三者兼得。這是壓縮工期的成果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率減少，從而使成本增長例如某個項目規(guī)定進(jìn)度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持續(xù)時間相對較長的關(guān)鍵工作著手，看它與否能通過采用增長資源投入力度的措施使種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。另一方面看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時差與否由此變成零甚至成為負(fù)工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的途徑變化，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化在計劃優(yōu)化后假如仍達(dá)不到預(yù)期的進(jìn)度目的，這只能闡明預(yù)定的規(guī)定是不6.2過程檢查在實(shí)行過程中會發(fā)生多種事先難以預(yù)料的事情，使實(shí)際進(jìn)度發(fā)生變化。因過程檢查可以采用前鋒線措施，按檢查時點(diǎn)從時間座標(biāo)上的對應(yīng)刻度一條垂直方向的折線，這條折線稱為實(shí)際進(jìn)度前鋒線。前鋒線波折越多，闡差。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為遲延，處在右邊的工作進(jìn)經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在進(jìn)度和變化趨勢作出定量的預(yù)測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度(天數(shù))除此前后兩次檢查的時間間隔(天數(shù)),所得的比值稱之為進(jìn)度比。該比值不小于1,不不小于1或等于1進(jìn)度比不變),那么就不難預(yù)測若干天后來，線路的前鋒將要抵達(dá)的位置。需要闡明的是，用進(jìn)度比這種措施預(yù)測未來的上的不一樣工作，進(jìn)展的速度也許很不相似，也就是說某一工作的速度比工作上。不過，對于同一道工作，尤其是持續(xù)時間較長的工作(例如工程的構(gòu)造階段),采用進(jìn)度比6.3及時調(diào)整調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進(jìn)展，這不僅是為了保證工對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有助于后續(xù)也是非關(guān)鍵工作并且可以借用其自由時差進(jìn)行彌補(bǔ)的，計劃也不需要后續(xù)計劃當(dāng)作一種新的計劃重新編排。其中有些工作可以參照此前已證明調(diào)整持續(xù)時間。規(guī)定保持原計劃總工期不變的，則可運(yùn)用這個機(jī)會減少資線重疊，規(guī)定承擔(dān)各項工作的部門和崗位自行調(diào)整持續(xù)時間，在下一次的檢查時點(diǎn)前到達(dá)原計劃的畫貼斯靜物3麗四測粒-的GEIaa康T8資*設(shè)計委托協(xié)管崗位總經(jīng)濟(jì)師，總工程師：審閱協(xié)議草稿，4.2因格式協(xié)議是設(shè)計單位提供的，因此設(shè)計單位一般不能在格式協(xié)議上隨意增刪條款，但4.3本主辦崗位嚴(yán)格按中標(biāo)單位的投標(biāo)承諾填寫格式文本中的空格，無關(guān)的空4.5本作業(yè)的經(jīng)辦流程為：主辦崗位起草———主4.6在設(shè)計或施工進(jìn)行過程中，如發(fā)生重大設(shè)計變更，雙方應(yīng)在原有協(xié)議的要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計的創(chuàng)新把最需要陽光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為獨(dú)身老人和小朋友的規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到構(gòu)造封頂。其中，擴(kuò)初方日照分析匯報的編制和報送滬規(guī)法(2023)482號稱有關(guān)印發(fā)《上海市都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋(三)》的告建筑設(shè)計單位或征詢機(jī)構(gòu)編制。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門鑒定通過覆蓋所有主客體建筑范圍的測繪院電子地形圖(詳細(xì)范圍按編制單位需要而定)?；赝馊照沼绊懛秶鷥?nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中有詳細(xì)窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平各屋頂?shù)脑敿?xì)標(biāo)高)。詳細(xì)哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主.2本基地擬建主體建筑的基本狀況(編號、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等);.3根據(jù)本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本狀況(編號、使用性質(zhì)、層.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本狀況(編號、名稱、層數(shù)、高度、位置等);.1計算出客體建筑每一分析窗戶在擬建.1客體建筑范圍圖(日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2023);5.3.4.2主體建筑范圍圖(1:1000~1:2023);5.3.4.3日照分析圖(1:500~1:1000)。5.5申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證時應(yīng)附送《日照分析匯報》全文一份(含附圖),以及進(jìn)行日4.5營銷籌劃會同銷售代理提出項目售樓現(xiàn)場包裝方案，包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾規(guī)定、樣板房的選擇和裝修原則、模型的設(shè)計和制作、地盤周圍的包裝(拱門、氣球、旗幟、4.11最終，營銷籌劃會同銷售代理對營銷籌劃力強(qiáng)、經(jīng)驗豐富的銷售推廣代理企業(yè)對項目的最終銷售并實(shí)現(xiàn)資金回籠具有至關(guān)重要的作2.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師：確定營銷代理，簽訂代理協(xié)議。企業(yè)規(guī)模(分支機(jī)構(gòu)數(shù)量、部門設(shè)置、人員數(shù)量);專業(yè)背景(專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員構(gòu)成);重要業(yè)績(海外及當(dāng)?shù)爻晒椖?;專業(yè)合作伙伴與輔助性營銷機(jī)構(gòu)(廣告制作、展場裝修)。市場研究的深度和對本項目的理解程度(市場定位和價格定位);營銷概念的新奇性和獨(dú)創(chuàng)性(項目推廣主題和整體市場形象);營銷計劃的可操作性(媒體廣告和公關(guān)活動計劃);營銷對象的合理性(客戶定位和所掌握的客戶資源);詳細(xì)營銷目的(銷售價格、銷售面積);推廣時間進(jìn)度計劃(總體計劃和分階段計劃);委托代理推廣費(fèi)用(數(shù)額、結(jié)算方式)。4.6正式簽約。由總經(jīng)濟(jì)師確定正式合作方并簽訂委托營銷代理合約(獨(dú)家代理或聯(lián)合代2.2總建筑面積超過5萬平方米或單體建筑面積超過2萬平方米的住宅建設(shè)項目；2.3單體建筑面積超過2萬平方米的其他民用建筑項目；2.4建筑高度超過100米的超高層建設(shè)項目；4.2全套初步設(shè)計文本已編制完畢。(若為多家設(shè)計單位聯(lián)合設(shè)計，應(yīng)匯總的資料。若為境外設(shè)計，須提交國內(nèi)設(shè)計顧問單位的征詢意見)。4.3擴(kuò)初設(shè)計的開始和過程中，本主管和主辦崗位已多次和設(shè)計單構(gòu)造設(shè)計和闡明與否符合抗震規(guī)定，體系與否合理，基礎(chǔ)處理0633號),《上海市工程建設(shè)項目初步設(shè)計審批權(quán)限的規(guī)定》(滬建建規(guī)【1998】第0319號),區(qū)、縣同意立項的建設(shè)項目，其初步設(shè)計報區(qū)縣建委(建設(shè)局)會同區(qū)(縣)計(經(jīng))委審5.2送審措施.2總建筑面積超過5萬平方米或單體建筑面積超過2萬平方米的住宅建設(shè)項目；;.3單體建筑面積超過2萬平方米的其他民用建筑項目；.4建筑高度超過100米的超高層建設(shè)項目；外資批租項目，由市建委主持招開方案設(shè)計(其方案設(shè)計應(yīng)到達(dá)初步設(shè)計深度)審查會，由市規(guī)劃局批復(fù)(如屬需要預(yù)審的項目，應(yīng)按上述規(guī)定先進(jìn)行預(yù)審。)初步設(shè)計審批在各部門工程建設(shè)項目可行性研究匯報的同意文獻(xiàn)(復(fù)印件);有設(shè)計資質(zhì)的單位提供的全套初步設(shè)計文獻(xiàn)(為多家設(shè)計單位聯(lián)合設(shè)負(fù)責(zé)匯總的資料；為境外設(shè)計，須提交國內(nèi)設(shè)計顧問單位的征詢意見);初步設(shè)計文獻(xiàn)必須5.4下列內(nèi)容是政府行政管理部門的審查重點(diǎn)，初步設(shè)計完畢后應(yīng)由總建筑師組織內(nèi)部預(yù)與否符合各專業(yè)部門(住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、交通、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動保護(hù)、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防)的規(guī)程規(guī)范規(guī)定。5.5送審接待3.1緊前工作條件現(xiàn)場條件可以滿足初勘正常的作業(yè)需要(如地塊內(nèi)的地面障礙物已清除),還在使用的地下管線位置走向已經(jīng)摸清，已征得動拆遷單位同意配合的承諾安撫工作),保證施工作業(yè)不受干擾和臨電臨水的拖接工作?？眳f(xié)議，并提供1:500或1:1000的地形圖和勘察任務(wù)書。如尚有在使用的地下管線，應(yīng)提.2地形地貌測繪(包括閉合邊界坐標(biāo)的復(fù)測或建立、建立坐標(biāo)網(wǎng)、坡地等高線測繪、水面.3地表如下5米內(nèi)的地質(zhì)普查，地下水位測量、水質(zhì)分析。4.委托詳勘4.1主辦崗位土建設(shè)計管理：詳細(xì)經(jīng)辦本項作業(yè)。如此時項目經(jīng)理已到崗，本項作業(yè)移4.2緊前工作條件4.3作業(yè)描述或1:1000的地形圖，擴(kuò)初方案文本，規(guī)劃總圖的CAD電子圖形文獻(xiàn)。由本主辦崗位推薦當(dāng)?shù)卦诳辈煨袠I(yè)中占領(lǐng)重要市場的單位2～3家，經(jīng)總工程師同意和招投召開投標(biāo)書評審會議，總工程師主持會議，本主進(jìn)度、取費(fèi)、分析提議的承諾詳細(xì)程度等進(jìn)行綜合評議(有些勘察單位勇力的提議值與試壓結(jié)論的誤差不超過20%甚至更少，依此證明其具有足夠的技術(shù)能力),由本主辦崗位根據(jù)中標(biāo)的投標(biāo)書和會議紀(jì)要與勘察單位商談協(xié)議條獲得詳勘匯報后，本主辦崗位組織原班評議專家(加上監(jiān)理、勘察單位和規(guī)劃設(shè)計負(fù)責(zé)人).1分析土樣和數(shù)據(jù)采集，成果參數(shù)等的可信程度；與相4.1在簽訂設(shè)計委托協(xié)議步，應(yīng)將擴(kuò)初設(shè)計或施工圖定；樁基礎(chǔ)必須有2～3套方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較；構(gòu)造計算必須采用至少兩種計算機(jī)做到了心中有底；聘任企業(yè)外的構(gòu)造專家3～4名已告知貫徹，保證能準(zhǔn)時參與。外聘專家：3～4名。4.2.4研討議程.3主持人組織研討。不要先在枝節(jié)小問題上過多討論，應(yīng)蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)效益的潛力，也可以充足體現(xiàn)出工程技術(shù)人員一絲不茍的職業(yè)道德和追4.3向土建設(shè)計崗位人員領(lǐng)取當(dāng)?shù)貕K的地形圖和綜合管線圖(復(fù)印件也可)。理解拆遷建筑土地接管2.作業(yè)根據(jù)4.緊前工作條件5.4需要重點(diǎn)關(guān)注的問題(土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議另有約定的從約定):場地標(biāo)高規(guī)定與場外道路平齊；場地平整度規(guī)定起伏不超過正負(fù)30厘米；周圍的邊界線與否封閉，邊界的折角點(diǎn)的界外截斷；地面以上和區(qū)域上空已空無一物(我司規(guī)定保留的除外);與周圍任何個人或單位行安全；區(qū)域周圍5米之內(nèi)已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的接口。誠信態(tài)度，并聽取本主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種狀況：(問題由接受方有償處理，費(fèi)用一次性包干或?qū)崍髮?shí)銷；(2)同意接管，限期整改；(3)不符3.主管崗位項目經(jīng)理：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)在建設(shè)工程立項文獻(xiàn)同意后30天內(nèi)，在建設(shè)工程勘察、設(shè)計發(fā)包前向市或區(qū)(縣)建設(shè)行政管理部門辦理報建手續(xù)。4.1目前“上海建設(shè)網(wǎng)”已開通網(wǎng)上報建業(yè)務(wù)，報建程序如下：報建人通過中國移動向該平臺注冊顧客，顧客名為號碼，密碼由平臺發(fā)往報建人注冊的上，長度為6位；報建人確認(rèn)網(wǎng)上填寫的數(shù)據(jù)對的后，打印“上海市建設(shè)工程報建表”,法報建人持報建表和所需要提供的書面資料，到規(guī)定的地點(diǎn)領(lǐng)取(或郵寄回)上海市建設(shè)工企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(副本)及有關(guān)證明原件和復(fù)印件；法定代表人委托書(委托經(jīng)辦人辦理報建);5.1.1總平面設(shè)計圖三份(比例1/500或1/1000,應(yīng)標(biāo)明建筑基地界線，新建建筑物的外輪5.1.2地形圖3份(向市測繪院曬印，比例1/500或1/1000,地形圖上需按上述總平面設(shè)計5.1.3建設(shè)基地的土地使用權(quán)屬證件(復(fù)印件),如屬新征土地，應(yīng)提供市房地資源局核發(fā)的建設(shè)用地同意書(復(fù)印件1份);5.1.4建筑施工圖2套(平、立、剖面圖和圖紙目錄單),分層面積表2份(應(yīng)按國家有關(guān)5.1.5基礎(chǔ)構(gòu)造施工平面圖、基礎(chǔ)詳圖及樁位平面布置圖各2份；5.1.7建設(shè)項目計劃同意文獻(xiàn)1份；5.1.8建筑工程概預(yù)算書1份；1份。5.2規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證告知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二5.3核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的時限為25個工作日。理措施》(市府令31號)等建設(shè)單位應(yīng)在建設(shè)工程動工前30天內(nèi)(申領(lǐng)施工許可證前),按監(jiān)督范圍和管理權(quán)限向的上，長度為6位；網(wǎng)上填寫“上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督申報正表”及副表(100萬元如下的項目還需輸入對應(yīng)的項目狀況),并獲得項目網(wǎng)上申報編號及副表編號。報監(jiān)人再次申報時，需填寫副續(xù)(監(jiān)督站在收到申報表格和提供審核的文獻(xiàn)資料后15日內(nèi)，作出審核決定，對符合規(guī)定5.5申報時間及地點(diǎn)周一、二、三上午：9:00-11:30;下午：1:00-5:00。市、區(qū)(縣)、專業(yè)站。建設(shè)工程具有施工條件后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)管理權(quán)限向市或區(qū)(縣)招投標(biāo)辦申領(lǐng)建筑工程施工許可證，市或區(qū)(縣)招投標(biāo)辦在受理之日起15日內(nèi)作出同意或不一樣意的書冊的上，長度為6位；勘察、設(shè)計、施工中標(biāo)(選)告知書；4.3建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)動工。因故不能按期動工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期；延期以2次為限，每次不超過3個月。既不動工又不申請延期或者超過延4.4在建的建設(shè)工程因故中斷施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中斷施工之日起1個月內(nèi)，書面向發(fā)4.1選擇委托單位：本崗位可推薦2～3家俱有與本工程項目相對應(yīng)資質(zhì)，曾經(jīng)有過良好合4.2針對各應(yīng)聘單位編制的投資監(jiān)理大綱和報價書，從如下方面評價應(yīng)聘單位派駐現(xiàn)場工作人員人數(shù)和資質(zhì)與否與工程規(guī)模適應(yīng)。本主辦崗位應(yīng)關(guān)),直接考察駐場人員的專業(yè)素質(zhì)。甚至可以先定人，再聯(lián)絡(luò)其服務(wù)的單位。假如大綱中4.3本主辦崗位編寫書面匯報，陳說對各家應(yīng)聘單位的4.4由本主辦崗位為主與確定的一家進(jìn)行模擬性的協(xié)議談判(內(nèi)部確定不得告知對方，防止增長談判難度),包括規(guī)定修改監(jiān)理大綱中不夠完善的部分，調(diào)整協(xié)議中的權(quán)責(zé)利，雙方意4.5對投資監(jiān)理的制約和考核(如下內(nèi)容應(yīng)列入?yún)f(xié)議條款):投資監(jiān)理單位應(yīng)承諾在其工作期內(nèi)的任何時候都應(yīng)無條件地接受甲方或甲方委派的專業(yè)人員對其作業(yè)資料的復(fù)核。差錯率到達(dá)5%或以上的記過一次，由此導(dǎo)致甲方經(jīng)濟(jì)損失的須全額賠償。記過到達(dá)5次的甲方有權(quán)規(guī)定調(diào)換駐場人員甚至終止委托協(xié)議的執(zhí)行。并以審計結(jié)論為準(zhǔn)。如審計總價的核減率到達(dá)5%或以上的，甲方將扣減監(jiān)理費(fèi)的10%?！吨腥A人民共和國招投標(biāo)法》2023年1月1日起施行；《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)措施》(2023年5月1日起施行)5.2編制招標(biāo)書5.4發(fā)售招標(biāo)書5.7開標(biāo)5.8評標(biāo)5.9定標(biāo)5.10退標(biāo)招標(biāo)人在發(fā)出中標(biāo)告知書同期發(fā)出未中標(biāo)告知書。招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂協(xié)議后五個工作日5.11匯報2.主辦崗位(詳見作業(yè)描述)3.1現(xiàn)場辦公室原則化布置氣象記錄圖表(附表式)工程進(jìn)度表(附表式)3.2施工日志(附樣頁)3.3工程聯(lián)絡(luò)單(附樣頁)3.4工程撥款申請表(詳見作業(yè)指導(dǎo)書<成本管理>附表二)3.5工程撥款匯總表(附表式)3.6工程月報(附表式)由項目經(jīng)理在下月5號前填報總工程師。3.7甲供(包括甲方指定)材料設(shè)備申購表(附表式)3.8會議紀(jì)要3.9圖紙收發(fā)登記冊(附表式)3.10非我司制作的表式3.10.3協(xié)議(包括招標(biāo)投標(biāo)文獻(xiàn)，索賠和反索賠文獻(xiàn))施工圖紙監(jiān)理匯報2.主管崗位項目經(jīng)理：督促檢查主辦崗位的作業(yè)操作。3.8作廢的圖紙應(yīng)及時處理，為節(jié)省開支，廢圖紙容許裁成A4圖幅，裝訂成拍紙簿供內(nèi)部3.9工程竣工時，留存的全套圖紙移交給總包單位制作竣工圖(總2.主辦崗位項目經(jīng)理，土建工程師，設(shè)備工程師：作為平常工作制度，必須準(zhǔn)時按質(zhì)完工作日或加班日的下班之前，應(yīng)當(dāng)完畢本作業(yè)，特殊狀況來不及完畢的必須在第二天日期星期氣象(晴，陰，雨，溫度)本崗位經(jīng)辦的工作內(nèi)容；發(fā)生與本崗位有關(guān)的事件及本人參與處理的通過等。即一天設(shè)備的完好狀況，供水供電與否正常，氣溫氣候怎樣，甚至進(jìn)一日一記，實(shí)事求是，必須體現(xiàn)本崗位的工作經(jīng)歷，不準(zhǔn)施工日志由個人保管，項目經(jīng)理應(yīng)不定期檢查土建和設(shè)備工程師的施工日志的記載質(zhì)4.1會議紀(jì)要格式示范本紀(jì)要編制人：(單位，姓名)4.2作業(yè)規(guī)定同樣規(guī)定記錄在案(多數(shù)參會者不反對的話)。決策表述力爭清晰明確，不可模糊其詞而引后復(fù)印分發(fā)簽收。當(dāng)場來不及眷清的可在草稿上簽字，隔天由編制人打印(紀(jì)要最終附注：各參會單位的簽字原稿留存在編制人處)復(fù)制后分發(fā)各單位簽收。施工圖內(nèi)審施工圖的內(nèi)部審核是房產(chǎn)開發(fā)不可缺乏的一種環(huán)節(jié)，但往往因時間緊迫而常常被開發(fā)4.1建筑和構(gòu)造工種的圖紙內(nèi)審政府各專業(yè)建筑管理部門、配套部門對擴(kuò)初方案的審查修改意見與否對照荷載、構(gòu)造和抗震等規(guī)范，復(fù)核構(gòu)造設(shè)計的計算機(jī)輸入數(shù)據(jù)；抽墻體材料的選用與否合適，與否符合政府導(dǎo)向，其荷載取值與否存在4.1.6特殊的構(gòu)造或裝飾構(gòu)造與否有成熟的施工技術(shù)來實(shí)行，大幅度增長的成本值得不值4.2各設(shè)備工種的圖紙內(nèi)審空調(diào)的熱工設(shè)計和計算與否偏于保守；電源的功率分協(xié)辦崗位土建和設(shè)備的設(shè)計管理，現(xiàn)場的土建和設(shè)備工程師：通閱分管工種的所有圖監(jiān)理方：總監(jiān)理師、現(xiàn)場各工種的監(jiān)理師(監(jiān)理員)。工程名稱工種臨水、臨電配套的申辦和報批的手續(xù)，完畢施工施工時的臨時用水、用電配套工程。2.主管崗位項目經(jīng)理：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。按自來水企業(yè)業(yè)務(wù)受理的區(qū)域范圍，持上述匯報及如下資料送交自來水企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展中心.1接水前期業(yè)務(wù)辦理記錄卡(復(fù)印件),.2征詢用水批復(fù)意見(復(fù)印件),七天內(nèi)經(jīng)辦人員到現(xiàn)場調(diào)查核算，之后由經(jīng)辦人員確定接水方案(確定臨水接口位置)上付費(fèi)后一月內(nèi)安排施工(特殊狀況除外)。3.2臨時施工用電(高下壓劃分：低壓單相220伏，三相380伏；高壓10千伏及以上)。室告知臨時電顧客(低壓7個工作日、高壓20個工作日),。顧客收到方案后30天內(nèi)繳納供當(dāng)臨時用電設(shè)施在6個月內(nèi)(接電日至報拆日止，下同)拆除者，全額退還；拆除時間在6個月至12個月者，退還75%;12個至24個月者，退還50%;24個月至36個月者，退還25%;超過36個月者，貼費(fèi)不退。臨時用電設(shè)施無論使用時間長短，業(yè)擴(kuò)工程費(fèi)概不退申辦動工復(fù)驗紅線小區(qū)內(nèi)部各幢之間的間距必須滿足最小消防間距，有日度(調(diào)整后應(yīng)修改日照分析匯報中的有關(guān)數(shù)據(jù)，重新申報);5.6本主辦崗位和監(jiān)理單位復(fù)核灰線無誤，或雖有誤差但調(diào)整后能符合和5.4.2款規(guī)定的，通過優(yōu)化，使施工技術(shù)方案更為合理和經(jīng)濟(jì)，這是甲方技術(shù)管理中5.1現(xiàn)場項目經(jīng)理有責(zé)任向本主辦崗位提供一份完整的建筑施工圖(復(fù)印件也可)。把所有5.2本主辦崗位應(yīng)組織人員到現(xiàn)場查對圖紙和實(shí)地的一致性，并對圖紙的真實(shí)性負(fù)連帶責(zé)5.5編排室號：按常規(guī)以樓層的樓梯或電梯廳的左側(cè)開如602表達(dá)六層2室，2023表達(dá)20層10室。6.注意事項6.1可以委托項目所在區(qū)的房地局勘丈科勘丈，也可以委托市房地局測繪中心勘丈(確定哪6.3委托協(xié)議中應(yīng)明確勘丈作業(yè)單位必須承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)6.4委托協(xié)議中應(yīng)明確勘丈作業(yè)的全過程必須向開發(fā)商透明，在向開發(fā)樓書及宣傳資料制作樓書(包括其他售樓宣傳資料)是塑造開發(fā)項目市場形象的最顯要的形式，是客戶理解4.1營銷籌劃會同營銷籌劃代理企業(yè)籌劃人員和廣告設(shè)計企業(yè)專業(yè)設(shè)計人員對項目進(jìn)行全4.3廣告設(shè)計企業(yè)在約定期間內(nèi)提交樓書的打印樣稿(草稿),并由本主辦崗位及營銷籌劃4.4廣告設(shè)計企業(yè)根據(jù)初步修改意見對樓期間內(nèi)提交樓書的打印樣稿(修改稿),在本主辦崗位及營銷籌劃代理企業(yè)籌劃人員初步承期間內(nèi)提交樓書的正式清樣(待定終稿),在本主辦崗位及營銷籌劃代理企業(yè)籌劃人員承認(rèn)4.8本主辦崗位負(fù)責(zé)貫徹添印業(yè)務(wù)。4.3編制招標(biāo)文獻(xiàn)并經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師同意，內(nèi)容包括：止日期，以及、,招投標(biāo)全過程公證的公證機(jī)關(guān)名稱等有關(guān)事項。交日期),物業(yè)管理規(guī)定(如基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊規(guī)定的管理以及專題管理服務(wù)，物業(yè)管理委托期限、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)限額，物業(yè)管理考核原則及獎懲措施等);投標(biāo)須知(如投標(biāo)編制服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表或提綱(如總體環(huán)境印象，工作人員禮儀形象，服務(wù)制度和執(zhí)行狀況，4.4本主辦崗位經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師同意，通過新聞媒體(報紙、電臺、電視臺、新聞公布會等)向4.7招標(biāo)小組在投標(biāo)截止日期前收取投標(biāo)單位各類投標(biāo)文獻(xiàn)、副本(復(fù)印件)。公證員確認(rèn)會構(gòu)成，答辯方指定為投標(biāo)書中明確的中標(biāo)后將接管新住宅小區(qū)(大廈)的管理處主任。按4.11寄發(fā)中標(biāo)告知書，約時與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議4.1申請書(須寫明發(fā)展商的房屋座落、幢數(shù)、建筑面積、套數(shù)),此表由房地局提供；4.5施工或工程總承包協(xié)議，基礎(chǔ)工程驗收合格證明或建筑工程完畢25%證明；4.9房地產(chǎn)局房屋面積測算中心出具的房組織房展會3.緊前工作4.1本主辦崗位和營銷籌劃代理企業(yè)籌劃人員及廣告設(shè)計企業(yè)專業(yè)設(shè)計人員會同展覽企業(yè)4.2廣告設(shè)計企業(yè)在規(guī)定期間內(nèi)提交展板的設(shè)計樣稿(草稿),由本主辦崗位及營銷籌劃代崗位監(jiān)督廣告設(shè)計企業(yè)完畢展板的印刷制作。(其修改調(diào)整過程類似于樓書的設(shè)計制作)4.3營銷籌劃代理企業(yè)籌劃人員、廣告設(shè)計企業(yè)會同展覽企業(yè)在規(guī)定期間內(nèi)進(jìn)行展場的布商品房銷售協(xié)議網(wǎng)上立案和登記是由上海市房屋土地資源管理局制定的新的商品房交〈上海市商品房銷售協(xié)議網(wǎng)上立案和登記措施》自2023年3月30日施行，合用于本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房的銷售(包括預(yù)售和現(xiàn)售)。2023年4月20日上海市人民政府有關(guān)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定(滬府發(fā)[2023]16號)5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門申請辦理商品房預(yù)售許可證或未經(jīng)預(yù)售直接現(xiàn)售商品房時，應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的識別卡提交給市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上顧客認(rèn)5.2.3商品房的樓盤表，包括總的單元(套)數(shù)，以及每單元(套)的部位、構(gòu)造、面積等5.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商品房購置人應(yīng)根據(jù)網(wǎng)上公布的房的樓盤表內(nèi)注明該單元(套)商品房已銷售。與購房人共同在書面協(xié)議上簽名(蓋章)。5.6商品房預(yù)售的購房人在辦理協(xié)議網(wǎng)上立案和登記申請的受理書、獲得立案證明的書面協(xié)議和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申領(lǐng)預(yù)告登記證明。商品房現(xiàn)售的購房人在辦理協(xié)議網(wǎng)上立案和登記申請的20后屋所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。本主辦崗位應(yīng)提供一定的協(xié)助。工商行政管理局聯(lián)合制定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要使用自制的商品補(bǔ)充的格式條款)的，應(yīng)向市工商行政管理局立案后，提交給市房地解除協(xié)議的書面協(xié)議和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理品房的樓盤表內(nèi)注明該單元(套)商品房銷售協(xié)議已解除。金協(xié)議的，應(yīng)按定金協(xié)議的網(wǎng)上立案程序辦理(詳見作業(yè)指導(dǎo)書《《有關(guān)商品房定金協(xié)議網(wǎng)上立案的實(shí)行措施》上海市房屋土地資源管理局2023年3月30日起實(shí)行。房地資源局和市工商行政管理局聯(lián)合制定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方制定的定金協(xié)議格式條款(包括補(bǔ)充的格式條款),應(yīng)當(dāng)向市工商行政管理局立案后，提交給市房地產(chǎn)交易中心即時證明，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，在商品房的樓盤表內(nèi)注明該單位(套)商品房已預(yù)訂。5.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)打印定金協(xié)議，并與購房人共同在書面定金協(xié)議上簽名(蓋章),并在商品房的樓盤表內(nèi)注明該單元(套)定金協(xié)議已解除。3.決策崗位總經(jīng)濟(jì)師：同意工程預(yù)算。主管崗位項目經(jīng)理：編制過程中如項目企業(yè)(組),總包單位及投資監(jiān)理三方意見不統(tǒng)5.1督促投資監(jiān)理限期編制預(yù)算項目清單(包括項目內(nèi)容和項目編號)。三方均無異議后，由總包單位負(fù)責(zé)修訂整頓成冊，經(jīng)投資監(jiān)理單位編制項目計劃書4.3重要議題：詳細(xì)實(shí)行中的各類計劃的協(xié)調(diào)和確定。由總工程師簡介項目的構(gòu)造特性，內(nèi)外裝修用料和設(shè)備配置的檔次，施工要點(diǎn)的，文明施工規(guī)定，安全措施重點(diǎn)等)。與會者針對建筑原則與否符合企業(yè)品牌和目的客戶4.3.7總經(jīng)濟(jì)師簡介項目網(wǎng)絡(luò)計劃，與會者對4.6總經(jīng)理辦公室通稿編輯裝訂成《**項目計劃書》交四總師和項目經(jīng)理閱示(每人一天)4.7總經(jīng)理辦公室將正稿復(fù)制六份，蓋保密級印章。其項目人員組織構(gòu)造圖：包括崗位設(shè)置和重要職責(zé)(由項目經(jīng)理提名，總工程師會同人事部門總包方上報驗工月報(土建和設(shè)備分開編制)。一般在下月的3日，協(xié)議有約定的從約5.1無異議的審批驗工月報的流轉(zhuǎn)程序為：總包，工程監(jiān)理(2天),甲方土建和設(shè)備工程師(1天),投資監(jiān)理(2天),成本控制(1天),甲方項目經(jīng)理(1天),甲方主管領(lǐng)導(dǎo)(2天)。共9個工作日。成本控制崗位在1個工作日內(nèi)復(fù)核投資監(jiān)理的審核意見，并對其真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任。無誤后5.1.5項目經(jīng)理對驗工月報和撥款匯報再次復(fù)核并對照撥款計劃。撥款數(shù)額在計劃額度內(nèi)項目經(jīng)理收到財務(wù)部門實(shí)付回執(zhí)后連同驗工月報一起復(fù)印3份，分發(fā)成本控制，土建工程師(設(shè)備部分給設(shè)備工程師),總包單位。原件交資料員保留。5.2注意事項所有施工圖以外發(fā)生的工作量，必須以現(xiàn)場簽證的形式納入月報資混在預(yù)算內(nèi)。4.2本主辦崗位要根據(jù)工程撥款審批流程設(shè)計專門格式的預(yù)算內(nèi)撥款申請書。預(yù)算內(nèi)撥款申至上期合計已撥付工程款(含預(yù)付款和甲供材料設(shè)備墊付款);4.3上述～項由本主辦崗位填報，項目經(jīng)理為一審，審核4.4本主辦崗位在向企業(yè)財務(wù)部申請撥款前應(yīng)先與4.5對預(yù)算外或計劃外的撥款須由本主辦崗位提出專題匯報，申述撥款理4.采購范圍總包協(xié)議明確由總包方采購的材料設(shè)備以外，單項價值超過50萬元的甲供或甲指乙定4.1土建材料：商品混凝土，商品砂漿，建筑門窗，外墻供應(yīng)商優(yōu)先：與企業(yè)簽訂批量供貨優(yōu)惠協(xié)議的供應(yīng)商優(yōu)先，列入企業(yè)合格供應(yīng)商和合6.2項目經(jīng)理在動工后即需根據(jù)協(xié)議約定，施工圖紙及施工進(jìn)度計劃編制材料設(shè)備采購計6.4.2選擇指定符合企業(yè)合格供應(yīng)商信息庫立案資料的材料設(shè)備，項目經(jīng)理可選擇其中2~3家分別談判，按采購計劃的審批意見擇優(yōu)選用。6.4.3組織招標(biāo)除上述兩項以外的采購項目由項目經(jīng)理組織招標(biāo)。委托投資監(jiān)理(工程質(zhì)量監(jiān)理應(yīng)于協(xié)助)制定采購招標(biāo)文獻(xiàn)，內(nèi)容應(yīng)包括：投標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；投標(biāo)人須知；投標(biāo)書格式；技術(shù)規(guī)格、原則；貨品量清單(由施工單位負(fù)責(zé)提供，投資監(jiān)理復(fù)核);交貨時間表(由施工單位提供);協(xié)議條款(一般條款和特殊條款);必要項目經(jīng)理通過網(wǎng)絡(luò)或媒體負(fù)責(zé)組織對外公布采購信息，對申技術(shù)原則、質(zhì)量管理、售后服務(wù)、社會信譽(yù)等，進(jìn)行綜合評價，篩選出有傾向意向的2~3直接采購?fù)惍a(chǎn)品總價在50萬元如下的材6.5項目經(jīng)理負(fù)責(zé)簽訂采購協(xié)議。明確采購數(shù)量、6.7對于既提供產(chǎn)品又附帶施工或安裝的專業(yè)供應(yīng)商，項目經(jīng)理應(yīng)在不損害甲6.8項目經(jīng)理應(yīng)指派現(xiàn)場工程師，工程監(jiān)理和總包單位根據(jù)采購協(xié)議對進(jìn)場材料設(shè)備進(jìn)行驗6.9成本控制崗位應(yīng)配合項目經(jīng)理做好材料設(shè)備的成本核算工作，保證工程成本控制在目的6.10為發(fā)揮企業(yè)的集團(tuán)采購優(yōu)勢，幾種項目若6.11甲供材料設(shè)備在施工或安裝過程中，項目經(jīng)理應(yīng)安排專人(一般為土建或設(shè)備工程師)與總包單位協(xié)商總包管理費(fèi)(或服務(wù)費(fèi)),把接貨，倉儲管理和部分協(xié)議職任轉(zhuǎn)移給施工單6.12工程竣工后，對產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量均感滿意6.13甲方人員在談判，考察等采級專業(yè)培訓(xùn)，獲得上崗證書)。對于規(guī)模巨大或施工難度高，動工匯報同意之日起15日內(nèi)，將保證安全施工的措施報送建設(shè)工程所在地的縣級以上人民施工單位如有重傷或死亡事故發(fā)生，在場的任何甲方人員應(yīng)立即告知并作為重大安全事故以最快的方式(一小時內(nèi)匯報，24小時內(nèi)書面匯報)將事故的簡要狀況向上級企業(yè)主管匯報，同步督促施工單位在24小時內(nèi)寫出書面匯報，按建筑施工安全其中.3所述應(yīng)以事故處理部門的意見為準(zhǔn)，不能主觀地妄下結(jié)論施工單位發(fā)生安全事故后，本主辦崗位應(yīng)積極協(xié)助施工單位貫徹事故4.1應(yīng)當(dāng)真實(shí)、精確、完整地向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供施工安全巡視本作業(yè)是施工安全管理的的一項保障措施，通過安全巡視，動態(tài)地控制施工現(xiàn)場的安3.1施工安全巡視重點(diǎn)基礎(chǔ)施工階段：挖土機(jī)械作業(yè)安全；車輛交通安全；邊坡防護(hù)安全；臨時用電安全；防水施工時的防火、防毒；人工、機(jī)械、車輛交叉作業(yè)安全；截樁吊運(yùn)安全等。尤其是基坑圍構(gòu)造施工階段：是安全事故頻率相對最高的階段，需要尤其注意：臨時用電安全；臨口洞邊防護(hù)；作業(yè)面交叉及臨邊防護(hù)；模板和現(xiàn)場堆料防倒塌或高空墜落；樓面，防超載；拆3.2施工現(xiàn)場常見的安全事故隱患單元出入口不搭雙層防護(hù)架，腳手架底笆缺失或斷裂，密網(wǎng)缺失或破損，安全網(wǎng)里堆滿建安全帽、安全帶和防護(hù)面罩、絕緣手套、絕緣鞋等個人勞動防護(hù)用品和腳手扣件，吊索使3.3督促安全事故隱患整改在操作現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的安全事故隱患責(zé)令操作人員當(dāng)場改正，并告知監(jiān)理對當(dāng)事人和有關(guān)的管作出整改計劃，定人、定措施、定經(jīng)費(fèi)、定完畢日期。在隱患沒有消除期間，必須采用可施工圖修改設(shè)計修改最有利的時間階段是施工單位進(jìn)場前的技術(shù)交底，操作細(xì)則詳見作業(yè)指導(dǎo)書3.1設(shè)計單位責(zé)任的修改3.1.1不管是設(shè)計單位積極提出的(這種狀況實(shí)際發(fā)生的很少)還是圖紙使用單位提出的，設(shè)計單位都必須出具八份(有約定的按約定)修改圖紙或修改闡明。并在圖紙或闡明上注明3.2甲方提出的修改重大修改指：牽涉多種工種同步修改的，如成品型號規(guī)格變化，因施工技術(shù)或設(shè)備不4.5施工單位提出的修改，往往時間非常局促，甲方經(jīng)辦人應(yīng)4.7修改圖紙的分發(fā)按作業(yè)指導(dǎo)書《圖紙管理》操作。主辦崗位項目經(jīng)理：以甲方的身份出席會議，在協(xié)議約定的責(zé)權(quán)內(nèi)刊登意見或指令?，F(xiàn)場簽證現(xiàn)場簽證是指在工程建設(shè)過程中發(fā)生的施工圖預(yù)算以外(包括刪減預(yù)算工作量)、且不度，不僅是項目企業(yè)(組)成本控制的一項不可忽視的平常工作，也直接反應(yīng)了項目管理的4.2因甲方原因?qū)е虏牧稀⒃O(shè)備的規(guī)格、原則及價格的調(diào)整；4.5因甲方包括監(jiān)理不妥指揮或指令導(dǎo)致承包方誤工，返工或其他損失的；原則計算簽證工作量的造價，簽訂核增核減的詳細(xì)數(shù)額(計算措施應(yīng)在承包協(xié)議中明確)。工程質(zhì)量事故處理返工費(fèi)用在5000元至50000元(不含50000元)的屬一般質(zhì)量事故。直接損失在50000元以上的；5.1匯報內(nèi)容5.2匯報程序一般事故以工程聯(lián)絡(luò)單形式立即向監(jiān)理單位通報(必要時可先直接匯報施工單位),限期處錄像和測量資料),給處置事故和責(zé)任追究提供根據(jù)。6.3重大事故處理索賠索賠是一種威懾力，它預(yù)先警示協(xié)議雙方按質(zhì)按量準(zhǔn)時履行自己的職責(zé)，約束和警誡索賠是一種經(jīng)營手段，對的地運(yùn)用索賠，除了可以賠錢外還可以退貨，賠工期，使企不失時機(jī)地提出索賠，可以反應(yīng)出企業(yè)井井有條的管理能力，體現(xiàn)出員工敬業(yè)精神的協(xié)辦崗位土建工程師，設(shè)備工程師，成本控制：詳細(xì)經(jīng)辦索賠和反索賠作業(yè)。4.1發(fā)出索賠告知4.2搜集根據(jù)和證據(jù)4.3提交索賠匯報4.4受理方反駁4.5索賠談判4.6索賠費(fèi)用的計算原則4.7索賠費(fèi)用的計算措施5.1甲方違約地質(zhì)狀況與甲方提交的勘察資料不符，有事先未知的地下管5.2甲方代表(指代甲方或監(jiān)理工程師)的不妥行為5.3協(xié)議文獻(xiàn)的缺陷協(xié)議文獻(xiàn)由于在起草時的不慎，也許自身就存在著缺陷，這種缺陷也也許存在于技術(shù)5.4協(xié)議變更6.3超額利潤索賠：當(dāng)工程量增長諸多，(超過中標(biāo)價10~15%),使施工單位收支順差增長，提提精正架提期提提樊當(dāng)有理有事庫其體條作守查票房值審查雄3.4如下施工環(huán)節(jié)和工藝操作必須做到樣板3.4.1原則層的構(gòu)造施工的第一層(或第二層)以一種原則層為一種樣板單位，包括柱梁3.4.2砌墻施工以一層中的一種單元為樣板單位。重點(diǎn)在外墻塊體材料砌筑時的手勢環(huán)3.5外購成品封樣對于不符封樣質(zhì)量原則的甲供或甲方指定成品，施工單位有權(quán)拒絕使用本崗位上級)強(qiáng)行指令施工單位使用而引起質(zhì)量事故的，本主辦崗位(或本崗位上級)應(yīng)負(fù)3.6如下外購成品必須封樣外墻涂料在現(xiàn)場選一種面積較大的墻面拐角處(其中一面應(yīng)向陽),規(guī)定表面毛糙度與施單位的油漆工在旁站的供方技術(shù)員現(xiàn)場指導(dǎo)下，在兩個互成角度的墻面上各涂布二到三平外墻貼面包括玻璃幕墻，面磚，石板。在構(gòu)造主體上選擇一處便于觀測的墻面拐角(其隱蔽工程驗收(土建)主辦崗位土建工程師：協(xié)同土建監(jiān)理單位，詳細(xì)經(jīng)辦本3.1土建工種中必須進(jìn)行隱蔽工程驗收的項目地基工程槽底打釬，槽底土質(zhì)目測，地槽尺寸和槽底標(biāo)高，槽底墳、井、坑和橡皮鋼筋混凝土工程鋼筋混凝土基礎(chǔ)，構(gòu)造中所配置的鋼筋類別、規(guī)格、形狀、數(shù)量、接頭防水工程將被土、水、砌體或其他構(gòu)造所覆蓋的防水部位，管道、設(shè)備穿過防水層處。3.2土建隱蔽工程驗收程序施工單位經(jīng)班組互檢，質(zhì)量員自驗合格后填寫《隱蔽工程驗收單》,寫分包工程的隱蔽驗收應(yīng)由總包單位先行驗收合格后再報監(jiān)理單位外)。監(jiān)理單位核驗《隱蔽工程驗收單》的填寫項目與否齊技監(jiān)員，作業(yè)班組長參與，土質(zhì)(基槽)驗收還應(yīng)告知設(shè)計單位參與。與質(zhì)監(jiān)站有約定的應(yīng)召開驗收評議會議，向總包通報質(zhì)量狀況，簽訂驗收意見。驗收意見不能使用“基本符合”項目經(jīng)理可授權(quán)本主辦崗位簽訂隱蔽工程驗收單，但必須親自加蓋企業(yè)的“工程質(zhì)量驗收隱蔽工程驗收程序(安裝)主辦崗位設(shè)備工程師：協(xié)同安裝監(jiān)理單位，詳細(xì)3.1安裝工種中必須進(jìn)行隱蔽工程驗收的項目電管線和線盒材質(zhì)，規(guī)格和位置；跨接的焊接、接地電阻、高下壓電纜絕緣；大(重)型燈3.2安裝隱蔽工程驗收程序施工單位經(jīng)班組互檢，質(zhì)量員自驗合格后填寫《隱蔽工程驗收單》,寫崗位共同構(gòu)成驗收組進(jìn)行驗收。但這需要在簽訂總包協(xié)議步對驗收程序和各自責(zé)任有所約.2有少許整改內(nèi)容，有條件邊整改邊進(jìn)行下道工序施工的，可在驗收單上一一列清項目經(jīng)理可授權(quán)本主辦崗位簽訂隱蔽工程驗收單，但必須親自加蓋企業(yè)的“工程質(zhì)量驗收施工單位按照承建協(xié)議規(guī)定的承建內(nèi)容和施工圖紙的設(shè)計規(guī)定已所有建成并自驗到達(dá)2.作業(yè)根據(jù)上海市建設(shè)工程竣工驗收立案實(shí)行細(xì)則(2023年第3號)主辦崗位項目經(jīng)理：主持竣工預(yù)驗。4.1竣工預(yù)驗前施工單位的準(zhǔn)備工作4.2竣工預(yù)驗前監(jiān)理單位的準(zhǔn)備工作會減少施工單位對調(diào)試工作的緊迫感和責(zé)任心，使安裝方面的竣工驗收實(shí)際上成了一句空5.1竣工預(yù)驗甲方由項目經(jīng)理，土建和設(shè)備工程師參與，設(shè)計單位由設(shè)計總負(fù)責(zé)人及各專業(yè)工種設(shè)7.2在確定的驗收日期7天前，向質(zhì)監(jiān)站申領(lǐng)《建設(shè)工程竣工驗收立案表》和《建設(shè)工程驗7.5各組員單位按專業(yè)提成土建(包括單體，室外總體),安裝(包括室內(nèi)外設(shè)備和管線)和資料(包括A,B,C三冊)三組分頭驗收，可以采用批量項目隨機(jī)抽查，特殊項目和整改認(rèn)為完全符合竣工原則的，驗收組長在竣工驗收證明上按當(dāng)日日期簽訂“符合各項規(guī)認(rèn)為基本符合竣工原則的，但局部有少許缺陷必須整改，驗收組長在竣工驗收證明上按當(dāng)日日期簽訂“基本符合規(guī)范規(guī)定，同意驗收，局部需要限期整改(下附整改清單),指工程資料驗收是預(yù)驗和竣工驗收的重要環(huán)節(jié)，也是評估工程質(zhì)量等級的重要根據(jù)。按8.4審查竣工圖與否按建發(fā)82施字50號《編制基本建設(shè)工程竣工圖的幾項暫行規(guī)定》規(guī)定8.5對于散失的工程資料，應(yīng)責(zé)成施工單位追討補(bǔ)齊，確實(shí)無法補(bǔ)全的遺缺資料，由責(zé)任方施工單位未在限期內(nèi)完畢整改的，項目經(jīng)理應(yīng)以工程聯(lián)絡(luò)單形式告知施工單位，甲方市政、資源、建筑管理部門在驗收時提出的整改意見均公建配套《都市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置原則》DGJ08-55-2023,J10189-2023(上海市工程建設(shè)規(guī)范)《上海市征收住宅建設(shè)配套費(fèi)的暫行規(guī)定》滬府發(fā)(1987)71號《上海市人民政府有關(guān)同意調(diào)整住宅建設(shè)配套費(fèi)征收原則的批復(fù)》滬府(1995)66號居住區(qū)級(5萬人左右)、居住小區(qū)級(2.5萬人左右)、街坊級(0.4萬人左右)應(yīng)設(shè)置的公住宅建設(shè)配套費(fèi)按每平方米住宅建筑面積320元的原則上繳。其中：公建配套費(fèi)為120元/平方米，包括教育系統(tǒng)的中學(xué)、小學(xué)、幼稚園、托兒所，地區(qū)行市政配套費(fèi)為200元/平方米，包括住宅建設(shè)基地范圍內(nèi)的都小區(qū)醫(yī)院、文化館、影劇場(院)、居住區(qū)中心商業(yè)用房、體育場(館)、圖書館、敬老凡住宅項目的建筑面積在1萬平方米(含1萬平方米)如下，在申請施工執(zhí)照前應(yīng)一次套費(fèi)的繳納憑據(jù)，否則，規(guī)劃管理部門及水、電、煤等配套部門將不予受理(紅線外的水、戶，或至少得到可靠的支付承諾),項目經(jīng)理才可告知接受單位，辦理實(shí)物和竣工資料的移供電配套崗位從項目規(guī)劃階段起，就要熟悉理解項目所在地區(qū)供電所(局)的辦事節(jié)奏，建立和保持3.1前期征詢階段凡屬基建項目，在上報可行性匯報前應(yīng)向所在地區(qū)供電所(局)書面征詢供電條件，作為政府部門審批基建項目的根據(jù)。供電所(局)在30天內(nèi)書面予以答復(fù)初步意見，有效期辦理征詢供電條件時，應(yīng)提出書面申請書，申請匯報應(yīng)列出用電單位(房產(chǎn)開發(fā)單位)3.2擴(kuò)初設(shè)計階段邀請供電局參與擴(kuò)初方案評審會，向營業(yè)室提交申請匯報與擴(kuò)初設(shè)計文本。在30天內(nèi)批復(fù)工詢方案，包括街坊站(或箱變)數(shù)量及容量。3.4工程建設(shè)階段申請匯報(其中須有標(biāo)有建筑面積的房型圖，并按80平方米如下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四檔面積分類登記表。注上級批文(重要是市，區(qū)計劃和規(guī)劃批文);3.5.1街坊變電站建設(shè)(外線工程)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計階段的工詢方案確定街坊站(或箱變)數(shù)量及容量，供電局按顧客受送電裝置施工進(jìn)度進(jìn)行供電工程設(shè)計(包括變電站類型、電纜排管走向)。提出設(shè)計概(預(yù))算程費(fèi)用。(變電站設(shè)備費(fèi)用由供電局承擔(dān)，由供電局工程股貫徹定貨，3.5.2住宅用電(內(nèi)線工程)辦理《用電申請聯(lián)絡(luò)卡》,由營業(yè)室受理，由低壓監(jiān)察在30天內(nèi)答復(fù)供電方案(低壓顧客15天內(nèi))。此答復(fù)對10千伏及以上高壓顧客在一年內(nèi)有效，低壓顧客在6個月內(nèi)有效。供電所(局)按建設(shè)方受送電裝置施工進(jìn)度進(jìn)行供電工程的設(shè)計，建設(shè)方按概(預(yù))算本主辦崗位負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備的采購。如多層用電設(shè)備：多層過渡盒(過路箱)以及住宅與公燈電表箱；高層用電設(shè)備：進(jìn)線柜、計量柜、配電柜、住宅與公燈電表箱及水3.6竣工驗收(若為分時電表，需為住戶代繳100元/只，并委托物業(yè)企業(yè)在交付使用時向住戶收回)并3.710千伏及以上高壓用電客戶新裝用電申請業(yè)擴(kuò)流程臚臚管復(fù)供電方案奮交民它力宋肪EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up4(用),用)EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up3(由/),電)臚表戶口用-根據(jù)上海市物價局、上海市電力工業(yè)局《有關(guān)核定市區(qū)一般新建住的告知》[滬經(jīng)(2023)第152號],自2000年9月1日起，在外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)試行供電配套工程費(fèi)按每平方米建筑面積收取，計費(fèi)面積按項目同意的面積(包括住宅小區(qū)內(nèi)公建設(shè)施)。每戶建筑面積在150平方米以上的住宅，供電基本容量配置50瓦/平方米，150-120平方米的住宅配置8千瓦，120-80平方米的住宅配置6千瓦，80平方米如下的住宅配置4千瓦，公建設(shè)施原則上按每平方米40瓦配置。3.8.2項目建筑面積在6萬平方米以內(nèi)(包括6萬平方米)全電纜工程收費(fèi)原則為每平方米145元，架空線與電纜相結(jié)合工程為每平方米130元，建筑項目建筑面積在6萬平方米以上、并一次性付清工程款的，按上述原則的90%執(zhí)3.8.3假如建設(shè)方規(guī)定提高配置容量，住宅每戶每提高1千瓦，收費(fèi)原則提高10%;車庫、垃圾房等公建設(shè)施如規(guī)定低于每平方米40瓦的原則配置，按容量比例收費(fèi)原則對應(yīng)減少。3.8.4因場地狹小，建設(shè)方規(guī)定采用小型化設(shè)備，配置成本又較高的，收費(fèi)原則上浮20%,客根據(jù)供電部門設(shè)計編制的供電工程概(預(yù))算繳付工程費(fèi)。拆除潔凈(重要是進(jìn)戶線、電表設(shè)備等),對拆表銷戶的顧客的所有電費(fèi)結(jié)清。.2項目建成后移交物業(yè)時，本主辦崗位應(yīng)負(fù)責(zé)與供電局簽定協(xié)議，保證電業(yè)設(shè)備的正常運(yùn)行(電表)。主辦崗位設(shè)備工程師：詳細(xì)經(jīng)辦本項作業(yè)。3.1項目規(guī)劃設(shè)計階段(方案設(shè)計階段)按照項目所在地區(qū)向?qū)?yīng)的上海市自來水有限企業(yè)(分浦東、市南、閔行、市北企業(yè))領(lǐng)取3.2擴(kuò)初設(shè)計階段3.3施工圖設(shè)計階段3.4施工階段住宅建設(shè)配套費(fèi)繳付憑證(或小區(qū)包干批文，免征證明);擴(kuò)初設(shè)計中的給排水和消防給水章節(jié)文本(復(fù)印件);市政管線圖和1:500地形圖各2份，1:500住宅(小區(qū))總平面圖和給排水總平面圖各2份，3.5本主辦崗位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與現(xiàn)場其他工種施工進(jìn)度的銜接，安排好作業(yè)面和生活倉儲場地。年可EQ\*jc3\*hps8\o\al(\s\up4(),)EQ\*jc3\*hps5\o\al(\s\up4(年可EQ\*jc3\*hps8\o\al(\s\up4(),)EQ\*jc3\*hps5\o\al(\s\up4(),中)增正理裝裝1單合格通單衣匙以上流程指小區(qū)街坊內(nèi)排管、接水、裝表工程，開發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)紅線以外具有上管工程，尚須按計劃(上水企業(yè)的內(nèi)部施工計劃、市道監(jiān)設(shè)計劃等)實(shí)行。市政道路排管工程費(fèi)可從繳給住宅發(fā)展局的住宅建設(shè)配套費(fèi)320元/平方3.7.1按上海市物價局(滬價經(jīng)[1998]第240號文)《有關(guān)核定住宅建設(shè)中街坊自來水管道面積17.50元，其工程內(nèi)容包括：街坊排管工程、接水工程、裝表3.7.3新建住宅漏失水量費(fèi)按1997年上海市公用事業(yè)局(滬用財474號文)規(guī)定，每平方米建筑面積1.8噸水量，按現(xiàn)行水價收費(fèi)，在接水工程實(shí)行前收取。3.7.4地下管線監(jiān)護(hù)費(fèi)(造房、開挖、打樁),按上海市道路管線監(jiān)察辦公室規(guī)定(1989年1月28日)計算：地下管線監(jiān)護(hù)費(fèi)=人工單價×監(jiān)護(hù)天數(shù)×人數(shù)+地下管線資料成本費(fèi)。3.7.5單獨(dú)住宅的公建需收接水工程費(fèi)。排管工程按上海市公用管線預(yù)算定額(1993年)收費(fèi)。接水工程按上海市自來水企業(yè)小型管道工程和帶水操作預(yù)算定額(1995)收費(fèi)。3.8.6.2維護(hù)管轄分界：水源側(cè)的管道和附屬設(shè)施(含計費(fèi)水表)由供水人負(fù)責(zé)維護(hù)管理。主辦崗位土建工程師：詳細(xì)經(jīng)辦本項作業(yè)。3.1排水(方案)征詢階段獲得排水(方案)征詢階段欄的“排水許可申請受理章”。可委托市都市排水監(jiān)測站合流技術(shù)經(jīng)營服務(wù)部編制《排水方案議書的批復(fù)，排水申請匯報，1:500的地形圖，規(guī)劃方案的總平面征詢匯報(即排水方案)的期限，協(xié)商征詢費(fèi)用。規(guī)定在保證滿足功能的前提下，盡量地減3.2排水(方案)審批階段3.3申辦施工臨時排水工程規(guī)定本主辦崗位在施工總承包協(xié)議簽訂后到總工程師公布的動工令日期之前的時間段本主辦崗位向區(qū)建委水務(wù)管理所申辦《臨時排水許可證(施工)》3.4排水工程實(shí)行階段委托排水處指定的施工單位，實(shí)行排水檢測井的施工(雨污水分流的須分別施工雨廢水檢外墻腳手架拆除后，督促總包單位發(fā)明條件盡快安排區(qū)內(nèi)待客戶入住戶數(shù)超過50%后，告知排水處進(jìn)行排水監(jiān)測，經(jīng)監(jiān)測合格，由排水處出具《排消防配套主辦崗位設(shè)備工程師：詳細(xì)經(jīng)辦本項作業(yè)。3.1規(guī)劃設(shè)計方案階段消防申報需提供的資料(如本主辦崗位在該階段尚未到崗，消防申報辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在7個工作日內(nèi)核發(fā)初步設(shè)計的方案闡明文本(工程概況、消防設(shè)計專篇);送審資料的電子文獻(xiàn)光盤，但下列工程可不送光盤：6層及6層如下一般住宅(別墅、汽車庫除外),工程配套設(shè)施(含獨(dú)立建造的變、配電房，鍋爐房，煤氣調(diào)壓站、箱，公交站，辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在12-15個工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程消防設(shè)計審核有防火規(guī)定的暖通空調(diào)、電氣(包括防雷)、工藝流程、設(shè)備布置圖及闡明；3.3.8凡工程等級三級(含三級)以上的民用建筑工程(民用建筑工程等級三級是指：中級、中型公共建筑；高度不超過24米，技術(shù)規(guī)定簡樸的建筑；7層以上15層如下有電梯住宅或框架構(gòu)造的建筑)由設(shè)計單位的消防自審員填報《建筑工程消防設(shè)計自審表(建筑專業(yè))》。辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在20-30個工作日內(nèi)3.4施工圖(消防設(shè)備)設(shè)計階段消防申報需提供的材料：消防給水總圖、平面圖、系統(tǒng)圖(室內(nèi)消火栓及自動噴水滅火系統(tǒng))及闡明；辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在20-30個工作日內(nèi)3.5施工圖(內(nèi)部裝修)設(shè)計階段消防申報需提供的資料：裝修樓層的原建筑平面圖、原消防設(shè)備(電施、水施、風(fēng)施)平面圖；裝修樓層的裝修平面、立面、剖面、節(jié)點(diǎn)詳圖、材料表及闡明，新設(shè)計的消防設(shè)備(電施、水施、風(fēng)施)平面及系統(tǒng)圖；辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)受理后，在20-30個工作日內(nèi)試人員本人簽名，并由調(diào)試人員的單位蓋法人章。(簡樸內(nèi)裝修的工辦理時限：公安消防機(jī)構(gòu)收到申報表后，在10個工作日內(nèi)派員對工程進(jìn)行檢查驗收。3.1上報可行性研究匯報前辦理征詢煤氣條件(提出書面申請)。新建住宅周圍有道路管網(wǎng)條件(或已經(jīng)有燃?xì)庖?guī)劃的)均可辦理燃?xì)馍暾?，若暫無規(guī)劃，亦可先委托申請做前期規(guī)劃。3.2擴(kuò)初設(shè)計完畢后3.3施工圖設(shè)計完畢后3.4主體構(gòu)造封頂前(或竣工前6～8個月)標(biāo)明門牌號的1:500給排水總平面圖；3.5配套的實(shí)行階段總包或安裝分包如不具有“都市燃?xì)夤艿拦こ淌┕べY質(zhì)”本主辦崗位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與現(xiàn)場其他工種施工進(jìn)度的銜接，安排好作業(yè)面和生活倉儲場地。3.6跟蹤煤氣企業(yè)內(nèi)部程序煤氣工程規(guī)劃審定---進(jìn)行煤氣室外排管設(shè)計(含現(xiàn)場勘察、設(shè)計、預(yù)算)---計劃部門3.7竣工階段3.8住宅燃?xì)馀涮咨暾垬I(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)