房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：房地產(chǎn)配置比例環(huán)比下降低估值蓄力板塊價值重塑

目 錄1、地產(chǎn)指數(shù)震蕩下行，地方國企穩(wěn)定性更高 32、公募基金配置比例環(huán)比再降，港股物業(yè)標(biāo)的持倉提升 43、地產(chǎn)估值處于歷史較低區(qū)間 64、投資建議 85、風(fēng)險提示 8圖表目錄圖1：2023年以來A股房地產(chǎn)指數(shù)走勢不及萬得全A和滬深300指數(shù) 3圖2：2023年以來恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)走勢不及恒生指數(shù) 3圖3：2023年以來A股主流房地產(chǎn)企業(yè)中，張江高科、中華企業(yè)、浦東金橋領(lǐng)漲 4圖4：2023年以來港股主流房地產(chǎn)企業(yè)中，貝殼W領(lǐng)漲 4圖5：2023Q4房地產(chǎn)配置比例環(huán)比下降 4圖6：房地產(chǎn)配置比例自2020Q1以來均低于標(biāo)準(zhǔn)配置比例 5圖7：房地產(chǎn)指數(shù)PE-Band：指數(shù)估值處于合理區(qū)間 7圖8：房地產(chǎn)指數(shù)PB-Band：指數(shù)估值處于歷史低位 7圖9：主流房企中僅有2家企業(yè)市凈率大于1 8表1：2023Q4海南機場、中國海外宏洋集團(tuán)環(huán)比持倉增加股數(shù)較多 5表2：保利發(fā)展和萬科近五年公募基金持股總市值排名均排名前三 61、地產(chǎn)指數(shù)震蕩下行，地方國企穩(wěn)定性更高2023112024125日，A28.0%）（下跌10.9）300下跌13（下跌38.1（1823年7月底以來中央和地方政策面寬松，總體成交數(shù)據(jù)不及預(yù)期，地產(chǎn)指數(shù)下滑顯著。圖1：2023年以來A股房地產(chǎn)指數(shù)走勢不及萬得全A和滬深300指數(shù)房地產(chǎn)股 萬得全A 滬深300110%105%100%95%90%85%80%75%70%2022-12-302023-01-302022-12-302023-01-302023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-312023-09-302023-10-312023-11-302023-12-31

圖2：2023年以來恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)走勢不及恒生指數(shù)115%105%95%85%75%65%2022-12-302023-01-302022-12-302023-01-302023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-312023-09-302023-10-312023-11-302023-12-31恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù) 恒生指數(shù)數(shù)據(jù)來源：、研究所 數(shù)據(jù)來源：、研究所2023112024125AW30%圖3：2023年以來A股主流房地產(chǎn)企業(yè)中，張江高科、中華企業(yè)、浦東金橋領(lǐng)漲

圖4：2023年以來港股主流房地產(chǎn)企業(yè)中，貝殼W領(lǐng)漲天地源陸家嘴南京中交地產(chǎn)-50.0% 0.0%區(qū)間漲跌幅

50.0%

100.0%

貝殼保利物業(yè)富力地產(chǎn)綠城服務(wù)龍光集團(tuán)寶龍地產(chǎn)萬科企業(yè)龍湖集團(tuán)美的置業(yè)中國金茂中梁控股遠(yuǎn)洋集團(tuán)雅-100%-80%-60%-40%-20%0% 20%區(qū)間漲跌幅數(shù)據(jù)來源：、研究所（股價數(shù)據(jù)截至2024/1/25） 數(shù)據(jù)來源：、研究所（股價數(shù)據(jù)截至2024/1/25）2、公募基金配置比例環(huán)比再降，港股物業(yè)標(biāo)的持倉提升根據(jù)203Q40.97202Q3為1.23，0.632020Q12023Q4560.419個行業(yè)中排名第10位。圖5：2023Q4房地產(chǎn)配置比例環(huán)比下降6.003.74.03.64.15.15.04.13.74.43.72.82.41.81.71.11.41.62.11.72.01.61.21.11.21.05.003.74.03.64.15.15.04.13.74.43.72.82.41.81.71.11.41.62.11.72.01.61.21.11.21.04.003.002.001.002017Q42018Q12017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4房地產(chǎn)配置比例 標(biāo)準(zhǔn)配置比例數(shù)據(jù)來源：、研究所圖6：房地產(chǎn)配置比例自2020Q1以來均低于標(biāo)準(zhǔn)配置比例1.000.720.05 0.720.05 0.12-0.-0.-0.47-0.-0.48-0.13-0.-0.-1.-1.-0.84-1.26-0.-0.-0.-0.-0.-0.-0.-0.-0.63594108544348245662560.00594108544348245662567588000670-0.507588000670-1.00-1.50房地產(chǎn)相對行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置比例（%）數(shù)據(jù)來源：、研究所個股配置來看，2023Q4A2023Q2和Q338.（20Q1Q348.45840，持倉集中度有所下降。持倉環(huán)比變動來看，AA總市值變動(億元)總市值總市值變動(億元)總市值億元)2023Q4持股2023Q4持股2023Q3股總市值(億元)動(萬股)(萬股)(萬股)持股總量持股總量倉環(huán)比變代碼2023Q3 2023Q4 2023Q4持持有基金數(shù)環(huán)比變動2023Q32023Q4持有基持有基金數(shù) 數(shù)名稱600048.SH保利發(fā)展252173-7910552496647-8877134.495.7-38.8001979.SZ招商蛇口15495-596078357444-333975.354.6-20.7000002.SZ萬科A10973-363262727885-474242.729.2-13.50688.HK中國海外發(fā)展5444-101781716343-147326.320.4-5.9600325.SH華發(fā)股份7850-282171124009229720.817.1-3.7002244.SZ濱江集團(tuán)4226-162071519991-72419.914.5-5.3001914.SZ招商積余6825271786025897.69.41.82669.HK中海物業(yè)2212-101354915086153711.08.0-3.00123.HK越秀地產(chǎn)3416-181461511119-349512.16.4-5.6600515.SH海南機場8815301153015.75.7600641.SH萬業(yè)企業(yè)385680282621461.14.93.81209.HK華潤萬象生活12186696192912332.04.92.81109.HK華潤置地2116-525001670-8307.24.2-2.96098.HK碧桂園服務(wù)53-25283678114983.84.10.4601155.SH新城控股1512-352343579-16566.94.1-2.92023Q32023Q4 持有基 2023Q3 2023Q4 2023Q4持2023Q3持2023Q4持股2023Q4持股代碼 名稱 持有基持有基金金數(shù)環(huán)持股總量持股總量倉環(huán)比變 股總市值 總市值 總市值變動金數(shù) 數(shù) 比變動 萬股) 萬股) 動萬股) 億元) 億元) 億元)2869.HK綠城服務(wù)330129981427312754.23.8-0.4000069.SZ華僑城A108-21621510914-53016.93.4-3.50081.HK中國海外宏洋25354111436589541.63.31.82202.HK萬科企業(yè)1311-272724408-28635.82.9-2.9600064.SH南京高科74-3425547414872.72.90.2600383.SH金地集團(tuán)311665958.82.8-6.16049.HK保利物業(yè)131307799741962.32.50.3600848.SH上海臨港363222024181992.52.4-0.1600266.SH城建發(fā)展4320-2374764727-27494.72.3-2.4600895.SH張江高科87-111681052-1162.72.0-0.7數(shù)據(jù)來源：、研究所2023年企（保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展，規(guī)模擴(kuò)張迅速的地方國企（（濱表2：保利發(fā)展和萬科近五年公募基金持股總市值排名均排名前三排名201820192020202120222023Q12023Q22023Q32023Q41保利發(fā)展萬科A萬科A保利發(fā)展保利發(fā)展保利發(fā)展保利發(fā)展保利發(fā)展保利發(fā)展2萬科A保利發(fā)展保利發(fā)展萬科A萬科A招商蛇口招商蛇口招商蛇口招商蛇口3華夏幸福中南建設(shè)中南建設(shè)金地集團(tuán)招商蛇口萬科A萬科A萬科A萬科A4招商蛇口華夏幸福碧桂園服務(wù)招商蛇口金地集團(tuán)華發(fā)股份中國海外發(fā)展中國海外發(fā)展中國海外發(fā)展5新城控股金地集團(tuán)金地集團(tuán)萬業(yè)企業(yè)中國海外發(fā)展中國海外發(fā)展華發(fā)股份華發(fā)股份華發(fā)股份6綠地控股綠地控股金科股份華僑城A華發(fā)股份建發(fā)股份濱江集團(tuán)濱江集團(tuán)濱江集團(tuán)7榮盛發(fā)展融創(chuàng)中國華潤置地中海物業(yè)碧桂園服務(wù)越秀地產(chǎn)越秀地產(chǎn)越秀地產(chǎn)招商積余8金地集團(tuán)招商積余ST陽光城中國海外發(fā)展中海物業(yè)濱江集團(tuán)金地集團(tuán)中海物業(yè)中海物業(yè)9ST陽光城招商蛇口招商積余碧桂園服務(wù)新城控股中海物業(yè)中海物業(yè)金地集團(tuán)越秀地產(chǎn)10華僑城A華僑城A綠城服務(wù)新城控股濱江集團(tuán)金地集團(tuán)新城控股招商積余海南機場數(shù)據(jù)來源：、研究所3、地產(chǎn)估值處于歷史較低區(qū)間2022PEPB2024125指數(shù)PE12.57，PB0.68。 行業(yè)點評報告圖7：房地產(chǎn)指數(shù)PE-Band：指數(shù)估值處于合理區(qū)間 行業(yè)點評報告圖7：房地產(chǎn)指數(shù)PE-Band：指數(shù)估值處于合理區(qū)間90008000700060005000400030002000100009000800070006000500040003000200010000數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所2024125體估值處于較低區(qū)間。請務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明房地產(chǎn)指數(shù)1.38x房地產(chǎn)指數(shù)1.38x0.62x1.76x0.62x1.76x1.00x2.14x1.00x2.14x7/107/10

2014-01-27數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所圖8：房地產(chǎn)指數(shù)PB-Band：指數(shù)估值處于歷史低位數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所圖8：房地產(chǎn)指數(shù)PB-Band：指數(shù)估值處于歷史低位2014-09-122015-01-082015-05-06 2015-12-18房地產(chǎn)指數(shù)11.98x房地產(chǎn)指數(shù)11.98x2016-08-042016-11-302017-03-272017-07-192017-11-102018-03-076.80x14.57x6.80x14.57x2018-10-242019-02-19 2019-10-082020-02-032020-05-269.39x17.16x9.39x17.16x2021-01-082021-05-102021-08-2620