【基于層次探析法的養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)證探析（后含問卷）9200字】

PAGE16PAGE15基于層次分析法的養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)證分析TOC\o"2-3"\h\z\u\t"標(biāo)題1,1"1.緒論 51.1研究背景 51.2研究意義 52.理論基礎(chǔ)與相關(guān)概念 52.1養(yǎng)老地產(chǎn)的基本理論 52.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念 52.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式 52.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 63.商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 63.1養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 63.1.1政策風(fēng)險(xiǎn) 63.1.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 63.1.3市場風(fēng)險(xiǎn) 73.1.4項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn) 73.1.5項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 73.1.6管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 74.風(fēng)險(xiǎn)理論在養(yǎng)老地產(chǎn)投資中的應(yīng)用 74.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 74.2常用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法對(duì)比 84.3養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建 84.3.1養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)清單 85.基于層次分析法的養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 95.1層次結(jié)構(gòu)模型的建立 95.2S養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 115.2.1銷售型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 115.2.2租賃型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 136.我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施 166.1政策風(fēng)險(xiǎn)控制措施 166.1.1加大財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠 166.1.2簡化優(yōu)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)審批制度 166.1.3完善相應(yīng)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 166.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制措施 176.2.1政企合作，降低企業(yè)前期投入 176.2.2創(chuàng)新融資模式 176.3選址風(fēng)險(xiǎn)控制措施 176.4管理風(fēng)險(xiǎn)控制措施 176.4.1提升養(yǎng)老護(hù)理人員的專業(yè)技能，提高養(yǎng)老服務(wù)水平 176.4.2引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu) 176.4.3加快智慧養(yǎng)老建設(shè) 187.結(jié)論 18參考文獻(xiàn) 19附錄1：S房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查問卷 20附錄2：S房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查問卷 221.緒論1.1研究背景中國的老齡化程度正在加快，養(yǎng)老問題亟待解決。如果能夠大力扶持和支持養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，那么我國的養(yǎng)老事業(yè)將跨一個(gè)大臺(tái)階，對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定和緩解就業(yè)壓力都具有重要作用。因此養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目具有良好的發(fā)展前景。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目畢竟是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)相當(dāng)于一張白紙，但是許多大型知名房地產(chǎn)公司和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始將目光放在了這一行業(yè)，想在這張紙上留下自己的墨章。但養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在我國是一個(gè)相對(duì)較新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足。在投資開發(fā)過程中存在著法律不完善、市場開發(fā)水平低、管理水平低諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的研究是非常必要的，可以規(guī)避房地產(chǎn)養(yǎng)老投資開發(fā)中的諸多風(fēng)險(xiǎn)，使社會(huì)更好地解決養(yǎng)老問題。養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)在我國屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，孕育有無限的可能，埋藏著無限的商機(jī)，我國房地產(chǎn)行業(yè)最近幾年發(fā)展過于迅猛，但是對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資的人過少，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)趨于飽和的窘境，許多投資商把目光投入了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)然我國的投資者中不乏眼光深遠(yuǎn)者早已經(jīng)開始投身于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的浪潮之中，成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中的弄潮兒。因此通過研究養(yǎng)老地產(chǎn)使得養(yǎng)老地產(chǎn)為投資商們所了解這一點(diǎn)顯得尤為重要。1.2研究意義養(yǎng)老地產(chǎn)在我國畢竟是一個(gè)新的名詞，相對(duì)來說真正了解養(yǎng)老地產(chǎn)的人不是很多，有些人認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目相同，這當(dāng)然是錯(cuò)誤的，由此使得投資商損失慘重。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜，難以控制。本文研究養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，可以幫助投資者降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益。要制定和完善相關(guān)政策，切實(shí)引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施，完善和創(chuàng)新房地產(chǎn)投資方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資收益最大化，促進(jìn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)快速健康發(fā)展。2.理論基礎(chǔ)與相關(guān)概念2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的基本理論2.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新型的房地產(chǎn)模式，它與普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，兩者有許多的不同又有許多關(guān)聯(lián)，這使得國內(nèi)許多投資商面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)或是束手無策又或是按照自己固定的投資方法去投資其結(jié)果是損失慘重。房地產(chǎn)是以住宅開發(fā)為基礎(chǔ)，增加休閑醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，醫(yī)療保健等配套服務(wù)。房地產(chǎn)養(yǎng)老是房地產(chǎn)開發(fā)的一種特殊方式，具有經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，投資收益來源于養(yǎng)老房的銷售、租賃和養(yǎng)老服務(wù)配套。2.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式銷售型模式：與房地產(chǎn)相關(guān)的養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)方式主要是開發(fā)老年公寓，加上額外的公共養(yǎng)老服務(wù)和健全的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)和養(yǎng)老資產(chǎn)的使用權(quán)出售給老年消費(fèi)者群體，開發(fā)商將能夠迅速收回資金，但對(duì)老年人來說是一筆不小的開支。開發(fā)商還通過投資一些其它項(xiàng)目為老年人解決一些現(xiàn)實(shí)生活中的問題，通過一些對(duì)老年人有益的服務(wù)來賺取利潤。但由于服務(wù)對(duì)象是老年人目前老年群體對(duì)經(jīng)濟(jì)條件的要求比較高，因此對(duì)投資商來說具有相當(dāng)?shù)匿N售風(fēng)險(xiǎn)。租賃型模式：租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式只將老年住宅產(chǎn)品出租給老年客戶，不是出售給老年客戶。老年客戶只需支付相應(yīng)的租金就可以享受到一系列的健康養(yǎng)老服務(wù)，商業(yè)租賃模式對(duì)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)能力和功能能力有很大的需求。投資回收期長，初期投資成本大，需要有完善的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和齊全的護(hù)理服務(wù)。存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?！俺钟?銷售型”模式:該模式是一種綜合養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營模式，結(jié)合了養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的銷售和自持經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的銷售。這兩種營利方式相互促進(jìn)，將出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)品所得的資金投入養(yǎng)老設(shè)施和經(jīng)營管理中，提高養(yǎng)老服務(wù)水平，進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老住宅的銷售。這三種模式是而今我國主要的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。2.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指對(duì)損失程度和風(fēng)險(xiǎn)可能性進(jìn)行總體評(píng)估，識(shí)別和計(jì)量風(fēng)險(xiǎn)，邀請(qǐng)專家進(jìn)行研究，采用風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)法，以評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性和影響程度。通過對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)就可以加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的了解可以大幅度填補(bǔ)中國對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)空白，有益于投資商面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)有更多的選擇，不至于對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)束手無策。3.商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)3.1養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)3.1.1政策風(fēng)險(xiǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在中國屬于朝陽行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國剛剛起步。由于對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)認(rèn)識(shí)不足，政策體系缺乏系統(tǒng)性。目前養(yǎng)老地產(chǎn)政策涉及的土地政策和稅收優(yōu)惠政策較少，土地成本占投資的很大一部分。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)投資的支持力度仍需調(diào)整。3.1.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收依賴于持續(xù)經(jīng)營，投資成本高，回收期長。在融資方面，目前養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要由銀行融資，融資渠道單一，融資成本高，審批門檻高，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資困難。3.1.3市場風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境非常不成熟。許多老年群體第一次接觸養(yǎng)老地產(chǎn)這種養(yǎng)老模式，受過傳統(tǒng)教育的老年人群體對(duì)于新興的養(yǎng)老模式大多抱有抵制態(tài)度或不合作的態(tài)度，這也是因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展處于萌芽狀態(tài)，不為普通人群所知。養(yǎng)老地產(chǎn)還面臨著交易過程較為復(fù)雜，交易成本比較高。找合作伙伴也比較困難并且還會(huì)耗費(fèi)比普通房地產(chǎn)更多的時(shí)間。由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)十分不足，所以必然會(huì)導(dǎo)致效率低下。養(yǎng)老地產(chǎn)也屬于奢侈品，普通老年客戶的經(jīng)濟(jì)水平難以承受高端養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。3.1.4項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)耗費(fèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置是決定其市場價(jià)值的最重要因素。隨著居民生活水平的提高由于有些商業(yè)設(shè)施不靠近交通樞紐，集聚效應(yīng)較差，對(duì)顧客缺乏吸引力，客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期設(shè)想。由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶是老年人，他們對(duì)自然環(huán)境、交通條件和基本生活設(shè)施有較高的要求。如果選擇在市區(qū)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)那么就面臨著許多問題，通常市區(qū)人流量大，又處于鬧市面臨著噪音污染，而且在市區(qū)自然環(huán)境差，老年人群面臨著空氣污染。所以郊區(qū)是一個(gè)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的好地方，與市區(qū)相比郊區(qū)無疑自然環(huán)境更好空氣更清新，交通也比較便利，生活設(shè)施方面也可以滿足老年人群的需求。3.1.5項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)首先，建筑的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，老年人不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)的嚴(yán)重困難，建筑技術(shù)不合格，不適當(dāng)?shù)慕ㄖ桨福缓细竦慕ㄖと丝赡軙?huì)影響到老年人住房建設(shè)。在規(guī)劃老年人不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，由于老年人的生活習(xí)慣與成年人的生活習(xí)慣不同，所以必須按照老年人群的生活習(xí)慣去建設(shè)。這對(duì)設(shè)計(jì)人員和建設(shè)人員的技術(shù)有較高的要求。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中出現(xiàn)瑕疵，那將會(huì)造成嚴(yán)重的后果。項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括管理人員的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)水平風(fēng)險(xiǎn)。3.1.6管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目需要引進(jìn)有一定經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)，與專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)一起為老人提供養(yǎng)老服務(wù)。我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足，管理者需要提高管理能力，改善養(yǎng)老服務(wù)體制。管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)主要包括管理運(yùn)營能力不足、養(yǎng)老服務(wù)水平降低、合作者缺乏有效溝通協(xié)調(diào)。4.風(fēng)險(xiǎn)理論在養(yǎng)老地產(chǎn)投資中的應(yīng)用4.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)主要包括程序如下：STEP1：確定評(píng)價(jià)目的和對(duì)象。STEP2：資料收集，關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素分析。STEP3：建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。STEP4：選擇適用的評(píng)價(jià)方法構(gòu)建模型進(jìn)行評(píng)價(jià)。STEP5：評(píng)價(jià)結(jié)果分析。4.2常用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法對(duì)比房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)發(fā)展至今，關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法眾多，利于更好地為進(jìn)行投資決策和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供依據(jù)。現(xiàn)將主要的幾種評(píng)價(jià)方法的優(yōu)、劣勢(shì)等進(jìn)行對(duì)比分析，如表1.1：表1.1評(píng)價(jià)方法比較Table1.1Comparisonoftheevaluationmethod評(píng)價(jià)方法優(yōu)勢(shì)不足灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)樣本含量、數(shù)據(jù)分布類型求不高，因素間變化線性非線分辨系數(shù)受主觀影響較大分析法性均可分辨系數(shù)受主觀影響較大模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)多因素、多層次的復(fù)雜問題評(píng)價(jià)效果較好需要專家打分，受主觀因素影響大SVN(支持向量機(jī))非線性品質(zhì)良好、擬合精度高、不依賴樣本特點(diǎn)，魯棒性較好，學(xué)習(xí)方式靈活且有效針對(duì)大規(guī)模訓(xùn)練樣本難以實(shí)施，只給出二類分類算法，對(duì)于處理多分類問題有困難AHP（層次分析法）應(yīng)用范圍廣、結(jié)果可信度高不確定因素多，問題繁瑣時(shí)不易解決問題由于本論文主要研究養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)因此選擇應(yīng)用范圍廣，結(jié)果可信度高的層次分析法。4.3養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建4.3.1養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)清單經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素：融資渠道少、開發(fā)成本高、投資回收期長、租售風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素：政策落實(shí)不到位、扶持政策缺乏系統(tǒng)性、扶持力度不夠。市場風(fēng)險(xiǎn)因素：消費(fèi)者缺乏認(rèn)知、市場不成熟、價(jià)格偏高。管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)因素：缺乏管理運(yùn)營能力、養(yǎng)老服務(wù)水平不高、合作方缺乏高效的溝通協(xié)調(diào)。選址風(fēng)險(xiǎn)因素：自然環(huán)境、交通狀況、周邊配套設(shè)施情況。5.基于層次分析法的養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)5.1層次結(jié)構(gòu)模型的建立層次分析法(AHP)通過對(duì)可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行整理、劃分，排列于不同的層次之間，最終形成層次結(jié)構(gòu)圖。其中，5個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，分別政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、選址風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)是由選定評(píng)價(jià)一級(jí)指標(biāo)的分項(xiàng)組成。由于本論文研究地在S，S三種投資模式中銷售和租賃模式數(shù)據(jù)相比持有+銷售型模式數(shù)據(jù)易得，故選取銷售和租賃型模式做為研究對(duì)象。房地產(chǎn)銷售型投資模式風(fēng)險(xiǎn)分析層次結(jié)構(gòu)模型目標(biāo)層準(zhǔn)則層指標(biāo)層養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)A法律風(fēng)險(xiǎn)B1養(yǎng)老地產(chǎn)政策B11養(yǎng)老服務(wù)責(zé)任B12產(chǎn)業(yè)鏈合作模式B13區(qū)域土地規(guī)劃B14經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)B2項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)B21融資成本把控B22利率變化B23通貨膨脹B24選址風(fēng)險(xiǎn)B3基礎(chǔ)設(shè)施B31交通環(huán)境B32自然環(huán)境B33養(yǎng)老資源B34市場風(fēng)險(xiǎn)B4使用者評(píng)價(jià)B41開發(fā)成熟度B42客群消費(fèi)能力B43市場需求水平B44運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)B5經(jīng)營管理機(jī)制B51開發(fā)盈利模式B52相關(guān)利益者融洽度B53配套服務(wù)水平B54房地產(chǎn)租賃型投資模式風(fēng)險(xiǎn)分析層次結(jié)構(gòu)模型目標(biāo)層準(zhǔn)則層指標(biāo)層養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)A法律風(fēng)險(xiǎn)B1養(yǎng)老地產(chǎn)政策B11合作主體審查程度B12產(chǎn)業(yè)鏈合作模式B13虛報(bào)注冊(cè)資本B14經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)B2周期性波動(dòng)B21購買力風(fēng)險(xiǎn)B22匯率變動(dòng)B23通貨膨脹B24選址風(fēng)險(xiǎn)B3自然環(huán)境B31衛(wèi)生條件B32基礎(chǔ)設(shè)施B33交通環(huán)境B34市場風(fēng)險(xiǎn)B4客群消費(fèi)能力B41商業(yè)模式清晰度B42使用者評(píng)價(jià)B43開發(fā)成熟度B44運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)B5道德風(fēng)險(xiǎn)B51技術(shù)水平B52管理體制B53開發(fā)盈利模式B545.2S養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)5.2.1銷售型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（1）構(gòu)造成對(duì)比較矩陣本研究選取的案例為S銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并進(jìn)行評(píng)價(jià)研究。根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型，綜合S專家打分結(jié)果，整理收集區(qū)域內(nèi)TOP10房地產(chǎn)企業(yè)專家打分表10份（見附錄1），以確保了打分的可靠性。在1-9標(biāo)度法基礎(chǔ)上構(gòu)造判斷矩陣，再計(jì)算出各級(jí)指標(biāo)權(quán)重值，各判斷矩陣打分結(jié)果和權(quán)重計(jì)算結(jié)果如表1至表5所示。表1-1判斷矩陣A-BAB1B2B3B4WB112320.441B21/21140.269B31/31110.166B41/31/4310.122λmaxC1RICR4.1970.0660.890.074<0.1表1-2判斷矩陣B1-CB1C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表1-3判斷矩陣B2-CB2C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表1-4判斷矩陣B3-CB3C1C2C3C4WC111/31/51/70.060C23111/30.187C35111/30.219C473310.532λmaxC1RICR4.0580.0190.890.022<0.1表1-5判斷矩陣B4-CB4C9C10C11C12WC911/31/71/70.050C10311/51/50.105C1175130.529C12751/310.314λmaxC1RICR4.2320.0770.890.089<0.1表1-6判斷矩陣B5-CB5C5C6C7C8WC51531/30.272C61/511/31/50.066C71/3311/50.127C835510.532λmaxC1RICR4.2010.0670.890.075<0.1銷售型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)的土地成本通常較低。但是，該模式的初期投資非常高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。銷售型模式下，開發(fā)商通常存在融資渠道單一、資源利用率較差等問題。對(duì)開發(fā)商來說，投資風(fēng)險(xiǎn)最小，但缺乏長期穩(wěn)定收益，具有一定銷售風(fēng)險(xiǎn)。綜上研究結(jié)果表明:銷售型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的一級(jí)指標(biāo)權(quán)重由大到小依次是市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、選址風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。5.2.2租賃型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（1）構(gòu)造成對(duì)比較矩陣研究選取的案例為S租賃型模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并進(jìn)行評(píng)價(jià)研究。根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型，綜合S專家打分結(jié)果，整理收集區(qū)域內(nèi)TOP10房地產(chǎn)企業(yè)專家打分表10份（見附錄2），以確保了打分的可靠性。在1-9標(biāo)度法基礎(chǔ)上構(gòu)造判斷矩陣，再計(jì)算出各級(jí)指標(biāo)權(quán)重值，各判斷矩陣打分結(jié)果和權(quán)重計(jì)算結(jié)果如表1至表5所示。表2-1判斷矩陣A-BAB1B2B3B4WB112320.441B21/21140.269B31/31110.166B41/31/4310.122λmaxC1RICR4.1970.0660.890.074<0.1表2-2判斷矩陣B1-CB1C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表2-3判斷矩陣B2-CB2C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表2-4判斷矩陣B3-CB3C5C6C7C8WC51531/30.272C61/511/31/50.066C71/3311/50.127C835510.532λmaxC1RICR4.2010.0670.890.075<0.1表2-5判斷矩陣B4-CB4C1C2C3C4WC111/31/51/70.060C23111/30.187C35111/30.219C473310.532λmaxC1RICR4.0580.0190.890.022<0.1表2-6判斷矩陣B5-CB5C9C10C11C12WC911/31/71/70.050C10311/51/50.105C1175130.529C12751/310.314λmaxC1RICR4.2320.0770.890.089<0.1(2)計(jì)算單排序權(quán)向量并做一致性檢驗(yàn)將各判斷矩陣輸入Matlab軟件中，得出矩陣的最大特征值和特征向量，然后計(jì)算出各指標(biāo)的權(quán)重向量，再對(duì)每一個(gè)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)來確保數(shù)據(jù)的可靠性。當(dāng)結(jié)果CR≤0.1，表明一致性檢驗(yàn)合格。CR=CI/RICI=(λmax-n)/(n-1)(其中:CR為一致性比率，CI為一致性指標(biāo)，λmax為最大特征根，n為矩陣的階數(shù)，RI為隨機(jī)一次性指標(biāo))。表6隨機(jī)一致性RI表格n階3456789101112RI0.580.891.121.241.321.411.451.491.521.54n階13141516171819202122RI1.561.581.591.5941.6061.6131.6201.6291.6351.640綜上研究結(jié)果表明：租賃型模式養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的一級(jí)指標(biāo)權(quán)重由大到小依次是運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、選址風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí),本文還存在著一些不足之處,今后可繼續(xù)研究養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式，進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行篩選。6.我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施6.1政策風(fēng)險(xiǎn)控制措施6.1.1加大財(cái)政補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠S市政府可以對(duì)養(yǎng)老房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)助，由此可以減少投入大量資金建設(shè)養(yǎng)老支援設(shè)施所帶來的前期資金壓力。S市政府有關(guān)部門可以優(yōu)化養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收政策。6.1.2簡化優(yōu)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)審批制度投資開發(fā)養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)保等部門的嚴(yán)格審查，審查過程較長降低了養(yǎng)老服務(wù)的效率。因此，S市政府部門可以簡化審批制度。項(xiàng)目完成后，委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的綜合服務(wù)，對(duì)有存在問題的部分要求改善。6.1.3完善相應(yīng)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)S市養(yǎng)老行業(yè)協(xié)會(huì)組織應(yīng)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，研究養(yǎng)老建筑的基本理論，結(jié)合數(shù)據(jù)分析，制定和完善行業(yè)基本標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，以促進(jìn)養(yǎng)老金行業(yè)的完善和行業(yè)的發(fā)展。6.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制措施6.2.1政企合作，降低企業(yè)前期投入住宅投資中土地投資相對(duì)較高，土地成本高影響后期開發(fā)經(jīng)營，為降低土地投資帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，S市政府為養(yǎng)老建筑提供土地，公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和維護(hù)。雙方共同努力，利益共享，有利于政府解決養(yǎng)老問題，降低企業(yè)投資成本，促進(jìn)養(yǎng)老建筑健康發(fā)展。6.2.2創(chuàng)新融資模式現(xiàn)階段我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)相比發(fā)達(dá)國家成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)稍顯稚嫩，投資不足融資困難。S市養(yǎng)老地產(chǎn)投資公司應(yīng)充分利用S市政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。除銀行融資外，還應(yīng)延伸其他融資渠道，將資金有效合理地整合到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中。6.3選址風(fēng)險(xiǎn)控制措施自然環(huán)境的清新影響著老人的身心健康。郊外空氣清新，方便通暢的交通，可以保證老人的健康生活。如果養(yǎng)老地產(chǎn)周圍或內(nèi)部的自然環(huán)境優(yōu)美，更能引起老人的消費(fèi)欲望?？梢员ＷC最起碼的入住率，從而更能吸引投資者的目光。因此，郊外是養(yǎng)老房項(xiàng)目開發(fā)的最佳場所。6.4管理風(fēng)險(xiǎn)控制措施6.4.1提升養(yǎng)老護(hù)理人員的專業(yè)技能，提高養(yǎng)老服務(wù)水平根據(jù)國家人保部公布的《養(yǎng)老護(hù)士國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，健全護(hù)理技能評(píng)價(jià)體系。機(jī)構(gòu)應(yīng)該增加對(duì)看護(hù)人研修的投資，提高看護(hù)人整體的水平。6.4.2引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)國家和養(yǎng)老地產(chǎn)投資者在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮著重要作用，將第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)引入養(yǎng)老保險(xiǎn)的管理、建設(shè)和運(yùn)營全過程，以區(qū)或街道辦事處為單位設(shè)計(jì)養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)和運(yùn)營，減少施工時(shí)間，提高運(yùn)營和管理能力。6.4.3加快智慧養(yǎng)老建設(shè)建立智能養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)體系和信息共享服務(wù)平臺(tái)，利用智能硬件、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老資源的有效對(duì)接。豐富智能健康養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品（健康類可穿戴設(shè)備、智能養(yǎng)老保護(hù)設(shè)備等）的供應(yīng)。7.結(jié)論文章描述了國內(nèi)養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)和當(dāng)前存在的問題，由此構(gòu)建養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，即經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、基于層次分析法對(duì)S養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。最后，根據(jù)養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，提出降低養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。參考文獻(xiàn)[1]江劉銘.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策及風(fēng)險(xiǎn)研究[J]．大眾標(biāo)準(zhǔn)化，2020(10):89-90.[2]郭繼秋,梁烘賓.影響我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析[J]．安徽建筑，2019.[3]何升融.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與控制分析[J]．中國管理信息，2018,21(16):42-43.[4]李鈺菲,楊慧娟,朱潘飛.基于模糊層次分析法的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)[J]．大連民族大學(xué)學(xué)報(bào)，2018,20(02):165-169.[5]趙佳.R養(yǎng)老地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D]．西安科技大學(xué)，2020.[6]張曉旭．農(nóng)村合作金融模式下險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究[D]．安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，2020．[7]張鑫．REITs融資模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究[D]．哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2019.[8]馬健文．養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)：環(huán)境、模式與風(fēng)險(xiǎn)研究[D]．華僑大學(xué)，2017．[9]周以兢．養(yǎng)老房產(chǎn)新模式[J]．中國房地產(chǎn)，2017(02):60-62.[10]侯向群．養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投資的PPP模式分析[J]．產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究，2020(09):30-32.[11]張希.中國養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的融資模式研究[J]．上海商業(yè)，2020(09):16-19.[12]董佳慧，林秋燕.我國養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)接REITs融資模式探究[J]．對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2020.[13]MacroeconomicrisksandREITsretur[14]荊濤,楊舒,王月慈.壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建[J].長安大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2019,21(04):29-39.[15]郭曉蓓,鄧宇.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況分析及融資建議——基于商業(yè)銀行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局的視角[J].廣西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2019,31(02):11-16.[16]蔣怡夢(mèng).宜居城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].揚(yáng)州大學(xué),2018.[17]徐茂祥.養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].安徽建筑大學(xué),2017.[18]楊茂盛,張旭.養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策[J].開發(fā)研究,2016(02):47-50.[19]鄒慶紅.養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2013(24):7-9[20]張輝.我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[D].山東建筑大學(xué),2017.附錄附錄附錄1：S房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查問卷您好！非常感謝您參與本次調(diào)查，本問卷的調(diào)查結(jié)果只用于論文分析您提供的信息我們將嚴(yán)格保密，敬請(qǐng)放心。非常感謝您的支持！Q1.請(qǐng)按照您認(rèn)為的S養(yǎng)老地產(chǎn)銷售型模式風(fēng)險(xiǎn)影響按從大到小順序進(jìn)行排序。1政策風(fēng)險(xiǎn)（）2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（）3市場風(fēng)險(xiǎn)（）4選址風(fēng)險(xiǎn)（）5運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)（）Q2.您認(rèn)為目前S養(yǎng)老地產(chǎn)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)所占比例是多少？1政策風(fēng)險(xiǎn)（）%2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（）%3市場風(fēng)險(xiǎn)（）%4選址風(fēng)險(xiǎn)（）%5運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)（）%Q3.請(qǐng)按照您認(rèn)為的法律風(fēng)險(xiǎn)中的各項(xiàng)影響因素按從小到大順序進(jìn)行排序。1養(yǎng)老服務(wù)責(zé)任（）2養(yǎng)老地產(chǎn)政策（）3區(qū)域土地規(guī)劃（）4產(chǎn)業(yè)鏈合作模式（）Q4.您認(rèn)為法律風(fēng)險(xiǎn)中各項(xiàng)影響因素所占比例是多少？1養(yǎng)老服務(wù)責(zé)任（）%2養(yǎng)老地產(chǎn)政策（）%3區(qū)域土地規(guī)劃（）%4產(chǎn)業(yè)鏈合作模式（）%Q5.請(qǐng)按照您認(rèn)為的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中的各項(xiàng)影響因素按從小到大順序進(jìn)行排序。1融資成本把控（）2項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)（）3通貨膨脹（）4利率變化（）Q6.您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中各項(xiàng)影響因素所占比例是多少？1融資成本把控（）%2項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)（）%3通貨膨脹（）%4利率變化（）%Q7.請(qǐng)按照您認(rèn)為的選址風(fēng)險(xiǎn)中的各項(xiàng)影響因素按從小到大順序進(jìn)行排序。1養(yǎng)老資源（）2自然資源（）3交通環(huán)境（）4基礎(chǔ)設(shè)施（）Q8.您認(rèn)為選址風(fēng)險(xiǎn)中各項(xiàng)影響因素所占比例是多少？1養(yǎng)老資源（）%2自然資源（）%3交通環(huán)境（）%4基礎(chǔ)設(shè)施（）%Q9.請(qǐng)按照您認(rèn)為的市場風(fēng)險(xiǎn)中的各項(xiàng)影響因素按從小到大順序進(jìn)行排序。1市場需求水平（）2客群消費(fèi)能力（）3開發(fā)成熟度（）4使用者評(píng)價(jià)（）Q10.您認(rèn)為市場風(fēng)險(xiǎn)中各項(xiàng)影響因素所占比例是多少？1市場需求水平（）%2客群消費(fèi)能力（）%3開發(fā)成熟度（）%4使用者評(píng)價(jià)（）%Q11.請(qǐng)按照您認(rèn)為的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)中的各項(xiàng)影響因素按從小到大順序進(jìn)行排序。1配套服務(wù)水平（）2相關(guān)利益者融洽度（）3開發(fā)盈利模式（）4經(jīng)營管理機(jī)制（）Q12.您認(rèn)為運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)中各項(xiàng)影響因素所占比例是多少？1配套服務(wù)水平（）%2相關(guān)利益者融洽度（）%3開發(fā)盈利模式（）%4經(jīng)營管理機(jī)制（）%致謝附錄2：S房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查問卷您好！非常感謝您參與本次調(diào)查，本問卷的調(diào)查結(jié)果只用于論文分析您提供的信息我們將嚴(yán)格保密，敬請(qǐng)放心。非常感謝您的支持！Q1.請(qǐng)按照您認(rèn)為的S養(yǎng)老地產(chǎn)租賃型模式風(fēng)險(xiǎn)影響按從大到小順序進(jìn)行排序。1政策風(fēng)險(xiǎn)（）2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（