房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與融資

房地產(chǎn)地塊開發(fā)融資

①房地產(chǎn)開發(fā)融資。是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，借助于金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)籌措開發(fā)資金而進(jìn)行的資金融通行為。房地產(chǎn)開發(fā)過程是資金堆積的過程，房地產(chǎn)開發(fā)融資包括間接融資和直接融資。房地產(chǎn)融資的主要形式：一是銀行貸款融資；二是證券融資，通過房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來融通房地產(chǎn)開發(fā)資金的有關(guān)金融活功；三是房地產(chǎn)信托融資；四是房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資；五是利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資。需要引起注意的是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融體系的不斷完善，在融資方式上出現(xiàn)了相互滲透、組合創(chuàng)新的趨勢(shì)，如房地產(chǎn)證券抵押貸款、住房債權(quán)信托等。案例2-3：房地產(chǎn)融資的效果某小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有100萬元股本，現(xiàn)有某一投資項(xiàng)目，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的投資收益率為15％。如果該企業(yè)不進(jìn)行任何融資，那么股本資本的利潤(rùn)率就是15％?，F(xiàn)在如果能夠以10％的利率借入100萬元，與原始股本一并投資，收益水平仍為15％，那么，由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，100萬元原始股本的凈收益達(dá)到20萬元，即收益率為20％。但是，如果借款利率仍為10％，借入100萬元，與原始股本一并投資，而收益水平由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)跌至7％，那么，同樣由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，100萬元原始股本的凈收益只有4萬元，即收益率降為4％。②房地產(chǎn)開發(fā)融資的準(zhǔn)備。要研究、分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，做好融資前的充分準(zhǔn)備，力求達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)融資最佳的綜合效益。融資的準(zhǔn)備工作：

一是確定合理的融資規(guī)模；二是正確選擇融資的渠道和方式；三是籌考慮融資與投資；四是建立資本金制度；五是優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)必須要保證投資利潤(rùn)率高于資金成本率，以保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。最后，制定一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)融資方案。實(shí)訓(xùn)4房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與融資1．實(shí)訓(xùn)技能要求

⑴能夠遵循房地產(chǎn)開發(fā)類職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容；⑵能夠在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中體現(xiàn)工匠精神；⑶能夠進(jìn)行地塊開發(fā)投資分析；⑷能夠制定地塊開發(fā)融資方案；⑸能夠利用計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的投資分析與融資內(nèi)容錄入。2．實(shí)訓(xùn)步驟⑴房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析；⑵房地產(chǎn)地塊開發(fā)融資方案；⑶計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件錄入開發(fā)項(xiàng)目的投資分析與融資報(bào)告。3.實(shí)訓(xùn)知識(shí)鏈接與相關(guān)案例

⑴房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與決策。①房地產(chǎn)投資。是指房地產(chǎn)企業(yè)將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中以獲取期望收益的行為。房地產(chǎn)投資是地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資的總稱。土地開發(fā)投資分為舊城區(qū)土地開發(fā)投資和新城區(qū)土地開發(fā)投資。舊城區(qū)土地開發(fā)投資主要包括拆遷費(fèi)和舊城區(qū)改造費(fèi)等。新城區(qū)土地開發(fā)投資主要包括土地征用費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和“三通一平”費(fèi)等。房屋開發(fā)投資是指用于房屋及市政公用和生活服務(wù)房屋開發(fā)建設(shè)的投資，主要投資構(gòu)成包括建筑工程投資、安裝工程投資和設(shè)備工器具購(gòu)置投資。房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域主要有住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資和工業(yè)房地產(chǎn)投資3種。②房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策。房地產(chǎn)的投資過程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過程，需要在地塊開發(fā)可行性分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的投資決策。⑵房地產(chǎn)地塊開發(fā)融資。

①房地產(chǎn)開發(fā)融資。是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，借助于金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)籌措開發(fā)資金而進(jìn)行的資金融通行為。房地產(chǎn)開發(fā)過程是資金堆積的過程，房地產(chǎn)開發(fā)融資包括間接融資和直接融資。房地產(chǎn)融資的主要形式：一是銀行貸款融資；二是證券融資，通過房地產(chǎn)債券、股票等證券的發(fā)行和流通來融通房地產(chǎn)開發(fā)資金的有關(guān)金融活功；三是房地產(chǎn)信托融資；四是房地產(chǎn)聯(lián)建、參建融資；五是利用外資與房地產(chǎn)典當(dāng)融資。需要引起注意的是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融體系的不斷完善，在融資方式上出現(xiàn)了相互滲透、組合創(chuàng)新的趨勢(shì)，如房地產(chǎn)證券抵押貸款、住房債權(quán)信托等。案例2-3：房地產(chǎn)融資的效果某小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有100萬元股本，現(xiàn)有某一投資項(xiàng)目，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的投資收益率為15％。如果該企業(yè)不進(jìn)行任何融資，那么股本資本的利潤(rùn)率就是15％?，F(xiàn)在如果能夠以10％的利率借入100萬元，與原始股本一并投資，收益水平仍為15％，那么，由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，100萬元原始股本的凈收益達(dá)到20萬元，即收益率為20％。但是，如果借款利率仍為10％，借入100萬元，與原始股本一并投資，而收益水平由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)跌至7％，那么，同樣由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，100萬元原始股本的凈收益只有4萬元，即收益率降為4％。②房地產(chǎn)開發(fā)融資的準(zhǔn)備。要研究、分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，做好融資前的充分準(zhǔn)備，力求達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)融資最佳的綜合效益。融資的準(zhǔn)備工作：一是確定合理的融資規(guī)模；二是正確選擇融資的渠道和方式；三是籌考慮融資與投資；四是建立資本金制度；五是優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)必須要保證投資利潤(rùn)率高于資金成本率，以保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。最后，制定一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)融資方案。4.實(shí)訓(xùn)要領(lǐng)與相關(guān)經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與融資實(shí)訓(xùn)用時(shí)1-2天。教師要指導(dǎo)學(xué)生填寫實(shí)訓(xùn)進(jìn)度計(jì)劃表1-1、考勤表1-3以及作業(yè)文件“綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)活動(dòng)任務(wù)單004：房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與融資操作記錄表（2-18至2-19）”。⑴房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析要領(lǐng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策過程，見圖2-7。圖2-7房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策過程⑵房地產(chǎn)地塊開發(fā)融資方案要領(lǐng)。①科學(xué)制定融資方案。房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容應(yīng)包括如下基本內(nèi)容：欲籌集資金的幣種、數(shù)額與資金來源構(gòu)成；融資流量，即與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量；融資風(fēng)險(xiǎn)與管理措施；融資成本預(yù)算；融資方法；融資組織等。②正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案。一般采用比較分析法，即對(duì)各個(gè)可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級(jí)評(píng)價(jià)的方式進(jìn)行比較，選擇出安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性3項(xiàng)指標(biāo)均令人滿意的方案。⑶計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件錄入開發(fā)項(xiàng)目的投資分析與融資方案要領(lǐng)。在使用實(shí)訓(xùn)軟件錄入之前，應(yīng)該做好房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析和房地產(chǎn)地塊開發(fā)融資方案。然后，把房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析和房地產(chǎn)地塊開發(fā)融資方案錄入到計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件中。5.作業(yè)任務(wù)及作業(yè)規(guī)范⑴作業(yè)任務(wù)。實(shí)訓(xùn)4的作業(yè)任務(wù)是“房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與融資”，具體內(nèi)容見表2-17。表2-17房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與融資作業(yè)安排

日期地點(diǎn)組織形式學(xué)生工作任務(wù)學(xué)生作業(yè)文件教師指導(dǎo)要求布置任務(wù)②集中現(xiàn)場(chǎng)考察③小組上網(wǎng)④小組討論研討項(xiàng)目任務(wù)⑴房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析⑵房地產(chǎn)地塊開發(fā)融資方案⑶計(jì)算機(jī)軟件錄入投資分析與融資報(bào)告⑷房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與融資方案?總結(jié)實(shí)訓(xùn)3?布置實(shí)訓(xùn)4任務(wù)?組織討論?指導(dǎo)業(yè)務(wù)過程?考核作業(yè)成績(jī)⑵作業(yè)規(guī)范。實(shí)訓(xùn)4的作業(yè)規(guī)范，見綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)活動(dòng)4：房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與融資操作記錄“題目10至11”。綜合實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)活動(dòng)任務(wù)單004：房地產(chǎn)地塊開發(fā)投資分析與融資操作記錄表（2-18至2-19）題目10—地塊開發(fā)投資分析與融資方案表2-18

操作內(nèi)容規(guī)范要求1.地塊開發(fā)投資分析報(bào)告⑴地塊開發(fā)內(nèi)容與投資總額估算；⑵投資周期與進(jìn)度；⑶投資風(fēng)險(xiǎn)與控制方法；⑷投資回報(bào)估算；⑸不超過500字2.地塊開發(fā)融資方案⑴欲籌集資金的幣種、數(shù)額與資金來源構(gòu)成；⑵融資流量：不同時(shí)間籌集資金的數(shù)量；⑶融資風(fēng)險(xiǎn)與管理措施；⑷融資成本預(yù)算；⑸融資方法與融資組織；⑹不超過500字題目11—計(jì)算機(jī)實(shí)訓(xùn)軟件錄入投資分析與融資方案操作內(nèi)容規(guī)范要求錄入投資分析與融資方案把事先做好的“題目10—地塊開發(fā)投資分析與融資方案”內(nèi)容錄入到實(shí)訓(xùn)軟件中6.實(shí)訓(xùn)考核主要是形成性考核。由實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)教師對(duì)每一位學(xué)生這一階段