江蘇國信地產工作總結思路建議

2010年成本管理部

上半年任務總結

2021年6月30日目錄1、目的本錢制定2、動態(tài)本錢控制3、參與流程范圍內的招標、開標4、協(xié)助各工程公司日常本錢任務5、組織本錢閱歷交流會6、集中采購后評價7、供應商資料搜集8、配合總部各部門任務9、加強本錢總結與業(yè)務培訓一、目的本錢制定2021年上半年的重點任務：理順各工程的目的本錢。制定了目的本錢四個階段測算的規(guī)范模板討論稿〔工程的不同階段〕，即啟動版、方案版、施工圖預算版、同意執(zhí)行版目的本錢表。梳理了原目的本錢表中各本錢數(shù)據(jù)計算規(guī)那么，進一步規(guī)范、完善目的本錢編制方法。要求各工程公司保證每個工程現(xiàn)階段都有一版目的本錢，并將此作為客觀根據(jù)報總部進展討論，最終確定執(zhí)行版目的本錢。報總部同意后的執(zhí)行版目的本錢將作為今后本錢控制的基準。要求做好各部門銜接任務，奠定本錢管理根底任務的良好基石。國信地產所屬工程目的本錢編制情況統(tǒng)計表序列分公司項目名稱方案版目標成本施工圖版目標成本執(zhí)行版目標成本備注1南京分公司秦淮綠洲竣工結算階段2自然天成二期B、C區(qū)暫未做目前在編清單3自然天成三期暫未做4閱景龍華四期暫未做目前在編清單，5來鳳街一號有，總部未正式批計劃7月中旬上會初審6無錫分公司無錫太科園B地塊一標段已做未調整待上會提報準招標圖紙與施工圖紙核對中7無錫太科園B地塊二標段已做招標圖版已完成待上會提報準施工圖沒有出具8無錫國信世家B地塊未做9D1D2地塊未做序列分公司項目名稱方案版目標成本施工圖版目標成本執(zhí)行版目標成本備注11徐州分公司徐州龍湖世家2號地C地塊已獲批準一期已批二期一標未報一期已批二期一標已報方案版整個C地塊報批，于2008年12月獲批12徐州7號地暫未做暫未做暫未做13新沂金邸世家一期未做二期已獲批準已獲批準一二期均獲批準14淮安公司暫未做方案比選時做了測算15鎮(zhèn)江國信嘉源鎮(zhèn)江嘉源經(jīng)適房有，未正式批16鎮(zhèn)江嘉源莊泉項目有，未確定。方案正在調整中，有待調整17鎮(zhèn)江分公司鎮(zhèn)江分公司商品房未做設計方案在調整18鎮(zhèn)江分公司高爾夫已做未正式上會討論序列分公司項目名稱方案版目標成本施工圖版目標成本執(zhí)行版目標成本備注19上海中江公司上海海景園未做8月底完成清單工作量20海南分公司海南龍沐灣溫泉海景公寓一期已做暫未做暫未做正式施工圖沒有出具海南龍沐灣套房度假酒店已做暫未做暫未做正式施工圖沒有出具海南龍沐灣八爪魚酒店暫未做暫未做暫未做設計方案未定稿海南龍沐灣五星級別墅酒店已做暫未做暫未做正式施工圖沒有出具二、動態(tài)本錢控制在建工程本錢的動態(tài)控制任務，嚴厲預決算的造價審核任務，做好開工結算外審的本錢后評價任務。日常動態(tài)本錢控制任務主要包括：〔1〕對各工程按流程要求需上報總部報標委員會同意的各類批標報告進展本錢審核?！?〕按照流程要求對工程類供應商、資料供應商的選擇進展審核；〔3〕加強進度款和結算款的審核，重點配合江北工程公司，對自然天成和閱景龍華工程的結算和工程款支付進展梳理，對已完工工程的決算遺留問題做出建議和報告報總部指點。〔4〕加強各工程現(xiàn)場簽證控制，尤其是新沂一級開發(fā)過程中的簽證管理?！?〕已同意的目的本錢調整情況的嚴厲審核?！?〕本錢后評價任務，重點圍繞已完工程的本錢進展總結、提煉數(shù)據(jù)，分析閱歷教訓。今年上半年審查各類請示文件和批標文件合計40份。三、參與流程范圍內的招標、開標我部門會同審計監(jiān)察部對流程要求范圍內的各類招標進展招標文件審閱、招標入圍單位資歷預審、調查參與了南京江北公司、上海興江公司、徐州公司、新沂公司、鎮(zhèn)江分公司等工程公司的現(xiàn)場開標會提出各類招標的合理化建議從源頭上把控本錢，跟蹤本錢落實與執(zhí)行情況。四、協(xié)助各工程公司日常本錢任務1、與各工程公司共同做好目的本錢編制任務，協(xié)助各工程公司目的本錢上會提報，全過程指點各工程公司目的本錢編制、調整及完善。2、應工程公司要求，協(xié)助各工程公司做好各類招標文件、合同編制任務，配合工程公司做好招標任務。3、配合設計部及工程公司做好限額設計并提出本錢建議，上半年重點圍繞江北自然天城限額設計及無錫太科園觀湖灣B地塊暫定價資料比選控制。4、協(xié)助各工程公司重點是江北自然天城、閱景龍華工程施工結算相關事宜。五、組織本錢閱歷交流會樹典型、抓普及：<2021國信地產本錢任務閱歷交流會>會議內容：匯報2021年目的本錢管控義務，籌備2021年度各工程公司本錢方案義務，特別是新開工工程的階段性目的本錢匯報交流及本錢管控閱歷交流。針對性地討論目的本錢編制過程及工程結算、供應商評價、采購招招標的制度化及規(guī)范化、品牌打造化、合約規(guī)劃的規(guī)范化、變卦簽證的動態(tài)流程控制、本錢后評價等相關議題?？偨Y閱歷教訓，針對本錢控制任務中的重點、難點、疑點進展討論并提出適宜我公司的處理方法，為今后的本錢管理任務提供良好的自創(chuàng)。六、集中采購后評價針對去年我部門組織的集團集中采購進展跟蹤及效果評析。我部初步提出可將集中采購分為三個層面：集團采購、區(qū)域采購、工程公司采購。在進展集團采購任務的同時，推進區(qū)域采購。要根據(jù)情況進展區(qū)分，類似工程的集團采購存在易操作性，差別較大的工程就不易構成集團采購，重點以區(qū)域公司采購為主。不只局限于量的大小來決議能否由集團進展招標，而是要根據(jù)不同工程的特點進展分析，合理進展采購種類的劃分。并可思索總部成立招招標平臺，提高任務效率，添加效益。跟蹤各工程公司電梯合同的簽約，重點協(xié)助無錫公司電梯合同的談判，由于無錫公司電梯數(shù)量、檔次在總部集中采購根底上有所添加及調整，我部門全過程協(xié)助進展電梯的再次調查、雙方協(xié)調及合同談判任務。七、供應商資料搜集制定供應商資料庫信息搜集方法及規(guī)范表格定期搜集各工程公司提交的合格或可運用的供應商管理資料進展資料分類匯總。日常任務中定期不定期地根據(jù)各工程公司的實踐上報情況進展細分補充。下一步擬根據(jù)流程的要求進展資料供應商評價、上報并網(wǎng)上公示，不斷完善資料庫以到達資源共享及擇優(yōu)選取適宜供應商的目的八、配合總部各部門任務1、對閱景龍華工程歷年合同、招招標方式及付款情況，參照審計監(jiān)察部關于自然天成的思緒進展整理。2、配合信息管理中心預備本錢管理軟件的啟動會，開展本錢軟件日常培訓任務。參與信息管理部組織的明源軟件合同條款及業(yè)務需求討論，并與財務部多次溝通本錢軟件接口和本錢數(shù)據(jù)的采集要求。3、協(xié)助投資開展部測算已建、在建和未建工程的利潤率，編制十二五規(guī)劃本錢、利潤表。配合投資開展部做好拿地前的土地版本錢測算。4、參與營銷部、設計部等各部門組織的各類專題討論會并提出本錢建議，對合同中涉及本錢的商務條款提出建議。5、配合客戶效力部做好各類維修本錢報價的核價，并參與客服部與施工單位的商務談判。九、加強本錢總結與業(yè)務培訓按照2021年度任務報告的要求，進展本錢管理任務總結分析匯報，總結2021年度工程公司和總部本錢管理部任務改良措施，提出可行的合理化建議和改良方案。組織合約審算人員進展業(yè)務知識培訓，分別開展了“向龍湖學管理〞、“龍湖景觀分享〞等相關培訓，均遭到了良好的效果。2021下半年任務思緒和建議

目錄1、本錢管理制度的健全2、合同管理是工程工程管理的中心3、目的本錢的制定和上會審批4、動態(tài)本錢的監(jiān)控5、本錢信息庫的建立6、專業(yè)軟件平臺的搭設一、本錢管理制度的健全本錢管理的流程與制度體系包括目的本錢管理體系、動態(tài)本錢管理體系、本錢后評價體系以及責任本錢體系，分別從事前、事中、事后反響以及責任與鼓勵機制方面進展管理。依托管理流程制定、完善總部本錢管理制度，指點各工程公司建立完善目的本錢的編制，跟蹤、檢查其執(zhí)行情況，對本錢管理實行制度監(jiān)控和落實保證。二、合同管理是工程工程管理的中心工程的一切均在本錢、工期和質量這三要素的指點下，經(jīng)過承包合同這個紐帶，來完成合同規(guī)定的義務。合同管理作為工程工程管理的中心，是法律、工程管理、本錢控制、質量規(guī)范的綜合表達。工期：進度方案，延誤賠償;質量：施工措施，技術規(guī)范，圖紙；本錢：合同價錢，工程量清單，支付與變卦管理合同文件的三大要素：法律與商務方面用合同條件制約經(jīng)濟方面用工程量清單和計量支付制約技術方面用規(guī)范和設計文件及圖紙制約有效的工程工程管理和本錢控制是經(jīng)過有效的合同管理實現(xiàn)的。工程管理人員應與本錢管理人員共同做好合同，管好合同。合同的管理貫穿于整個工程工程的一直。工程工程建立的任務過程概括起來就是兩個環(huán)節(jié)：一是簽署合同，二是執(zhí)行合同。這兩個環(huán)節(jié)是密不可分的，前一個環(huán)節(jié)是后一個環(huán)節(jié)的根底，后一個環(huán)節(jié)是前一個環(huán)節(jié)的繼續(xù)，缺一不可。為完成公司今年的開發(fā)目的和銷售目的，三季度開場，本錢管理部將竭盡全力配合各工程公司完成今年的招標采購、合同簽辦、預結算、付款審核、大宗物資招標采購等一系列義務。為滿足各工程公司工程開發(fā)的需求，本錢管理部提請總部審議：在三、四季度改良合約管理方式：全面推行規(guī)范化格式合同文本，本錢管理部將配合總部的法務專員，擔任規(guī)范化格式合同條款的推進任務。合同管理交融了財務、預算、工程等多個部門。合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金方案相一致，防止合同管理與資金管理脫節(jié)，防止合同管理與工程管理不協(xié)調。及時登錄合同臺賬及變卦，按月提報與目的本錢相關聯(lián)的合同電子版，實時了解工程合同的執(zhí)行進度。三、目的本錢的制定和上會審批為了打造規(guī)范化、規(guī)范化、專業(yè)化、精細化的目的本錢管控體系，根據(jù)時間節(jié)點做到土地版、啟動版、方案版、執(zhí)行版各階段目的本錢，將本錢管理任務盡能夠前置。本錢部建議如下：1、制定的時間：目的本錢的制定從立項時開場，區(qū)分控制目的與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，思索風險要素；定位、設計階段進展各階段的本錢測算，各期測算要有對應，比較變化緣由，原那么上前期目的控制后期目的；規(guī)劃方案確定后，構成正式目的本錢；擴初及施工圖完成后，在目的本錢總金額不變的前提下，可根據(jù)施工圖預算對目的本錢進展科目之間的調劑。對于超出目的本錢的情況，按照目的本錢變卦處置。2、制定的方法： 本錢首先是由產品的定位與檔次決議的，因此本錢目的要在與產品目的的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段閱歷由粗到細的過程。普通的根據(jù)文件有：工程可研報告、謀劃報告、各階段的設計文件和交樓規(guī)范 前期任務盡能夠做細，促進謀劃、設計人員對產品的深化思索，不要由于今后會發(fā)生變化而不作預先設定，而應該自動優(yōu)化 最好能結合公司產品特點，制定公司通用的規(guī)范和表格，各工程的不同點在部分作調整，可以節(jié)省時間，減少誤解和預估不準； 結合總部同意的的開工報告和開發(fā)工程的總體運營方案，確定目的本錢符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和總部審批后，正式發(fā)布和執(zhí)行中糾偏。3、制定的要求： 合理確定的前提條件：了解市場、結合產品，有充分的數(shù)據(jù)支持，經(jīng)過市場調研和數(shù)據(jù)庫； 內容要明確詳細，比好像樣是高檔，各人心目中能夠不同；總部應制定一定的規(guī)范； 盡能夠有量化的計算，量價分別，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析； 盡能夠作為績效考核目的:一切工程公司都會做測算，只是沒有作為正式的目的去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目的對控制結果進展考核。4、各階段目的本錢制定和把控的關鍵點： A．工程方案階段： 目的本錢的編制與確定——本錢測算表 以目的本錢為導向——目的本錢的分解與限額設計及動態(tài)管理 目的本錢分解與合約規(guī)劃 主要資料設備的初步選型定板 專項本錢調研與資料設備專題研討 目的本錢制定與運營、財務、營銷的協(xié)調 B．發(fā)包——招標謀劃 招標謀劃——采購方式及其配套方案，招標方式，招標進度方案，招標控制本錢； 編制前的研討任務——研討圖紙，了解合同范圍和技術商務要求；假設工程量清單是委托咨詢公司完成的，那么要對咨詢公司進展清單編制前的交底，以保證清單和招標文件成為一個整體，防止管理脫節(jié)； 文件編制〔要點：合同范圍及發(fā)包人要求的商定，合同之間的邊境責任商定，技術及資料規(guī)范，施工配合及工程管理上的特別要求，工期的商定，保修時限及要求，計量計價原那么的商定，變卦簽證的商定，支付與結算的商定，合同簽署與進場開工的商定，工程量清單或模擬清單的編制，單價細目表〕； 設計和工程----及時提供完好的技術規(guī)范和規(guī)范，視工程需求提出關于施工方法和工藝的要求。各種情況下合同范圍及發(fā)包人要求的商定和招標圖紙的關系 〔a〕施工圖設計---圖紙明確完好； 〔b〕初步設計---圖紙不完備，圖紙需招標人深化二次設計； 〔c〕方案深化和擴初設計---較多的不明確，設計要深化；C．招標過程管理 ?發(fā)標前與招標人的交底任務，以指點其招標和報價。?招招標流程管理：?供應商調查與入圍?評委確實定?招標文件的編制?發(fā)標、招標人現(xiàn)場調查、招標答疑、補充招標文件、回標與開標?評定標方法與原那么?合同的簽署與補充協(xié)議管理?總包與指定分包、獨立工程?承包商不平衡報價和對分判界面任務范圍與質量的認識?積極消除承包商對合同條款的“恐懼癥〞和“雜念〞四、動態(tài)本錢的監(jiān)控本錢目的的分解--分解是為了落實和過程跟蹤監(jiān)控1、要滿足動態(tài)控制的需求：按工程與資料分判方案分解到每個分判工程上；這樣分解的前提需求工程開發(fā)過程事先有充分的謀劃，是方案管理到位；假設做不到只能分解合同而不是分解目的。2、要滿足本錢分析的需求：按照規(guī)范本錢科目〔公司內部的，沒有行業(yè)規(guī)范〕分解，普通只在末級科目上可以添加。3、按內部職責劃分：本錢費用總額分解到各相關責任部門，列入KPI體系進展考核。4、分解到設計限額：可以以為是目的的落實，實踐上在目的制定時就曾經(jīng)思索到了設計限額。5、分攤問題： 根據(jù)公司本錢管控的總體要求，編制<目的本錢構成表>時，以下科目、數(shù)據(jù)計算規(guī)那么有如下修正或補充：A、樣板房裝修費〔包含硬裝、軟裝〕在開發(fā)間接費中單獨列支，可銷售部分應在銷售收入中予以計取。B、售樓處費用：〔1〕利用原有建筑進展裝修的售樓處裝修費用外立面裝修費用在原有建筑的建安本錢中列支，內裝〔包含硬裝、軟裝〕在開發(fā)間接費中單獨列支?！?〕租賃的售樓處內裝費用〔包含硬裝、軟裝〕在開發(fā)間接費中單獨列支，租賃的租金在銷售費用中列支?！?〕售樓處多地塊、多期共用，建安及內裝本錢需思索按各地塊、各期占地面積口徑進展分攤。C、財務費用總額要根據(jù)現(xiàn)金流量表進展排定，該數(shù)據(jù)以各工程公司財務測定數(shù)據(jù)為準。D、管理費用一致按不含土地費的直接本錢的2.5%計取。E、不可預見費：方案版目的本錢中按工程類本錢的5%計取，執(zhí)行版目的本錢中按工程類本錢的2%計取。F、前期報批報建費中，部分可以返還的規(guī)費，計取時仍按不思索返還的規(guī)范，對于估計可返還的部分在本錢編制闡明中備注：估計返還額。G、執(zhí)行版目的本錢建安費用工程量和單價一致按照招標標底價計取。在本錢編制闡明中應闡明：確定的總包單位下浮率及下浮總額。H、地下室的本錢一致在公共配套設備費中分攤計入可售面積本錢中，對于地下室能經(jīng)過本身銷售消化及不能經(jīng)過本身銷售消化的本錢，可在編制闡明中列表進展對比闡明。五、本錢信息庫的建立完善協(xié)作單位評價制度，要求各工程公司對現(xiàn)有的監(jiān)理單位、咨詢單位、施工單位和主要資料設備供應商等協(xié)作單位進展跟蹤，搜集協(xié)作單位的資料，在一個合同執(zhí)行完成后，我部門進展協(xié)作單位的資料匯總及分析評價構成紅黑榜，并將評價結果反響給各工程公司。建立供應商多維度立體考評體系，逐漸添加戰(zhàn)略協(xié)作同伴。建立施工企業(yè)及資料供應商信息庫，完善評價制