房地產(chǎn)司法評估報(bào)告

江西重德房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限責(zé)任公地產(chǎn)司法評估報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號：贛重德房估字(2020)第269號委托函號：（2020）贛01執(zhí)評71號估價(jià)項(xiàng)目名稱：南昌市中級人民法院案件執(zhí)行涉及的合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室八套商業(yè)房地產(chǎn)及B地塊市場價(jià)值評估估價(jià)委托人：南昌市中級人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：江西重德房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限責(zé)任公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：涂思雷（注冊號：4420080055）堯光輝（注冊號：3620070009）估價(jià)報(bào)告出具日期：二〇二〇年八月二十六日致估價(jià)委托人函南昌市中級人民法院：我公司接受貴院的委托[委托函號：（2020）贛01執(zhí)評71號]，對貴院受理的申請執(zhí)行江西銀行股份有限公司南昌高新支行與安徽唯客實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司借款合同糾紛一案中涉及的合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室八套商業(yè)房地產(chǎn)及B地塊進(jìn)行市場價(jià)值評估，有關(guān)內(nèi)容報(bào)告如下。一、估價(jià)對象：安徽唯客實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司所有的坐落合肥市新站區(qū)武里山路以東、扶疏路以北八套商業(yè)房地產(chǎn)及B地塊；財(cái)產(chǎn)范圍包括建筑物、B地塊以及建筑物分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及公共配套設(shè)施，不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或權(quán)益；建筑面積：46462.04㎡，規(guī)劃用途及實(shí)際用途為商業(yè)、地下車位、儲(chǔ)藏室；B地塊土地使用權(quán)面積為7196.06㎡，土地使用權(quán)類型為國有出讓，土地用途為商服用地（五星級酒店加大型設(shè)施），宗地總土地使用權(quán)面積為43383.19㎡。二、估價(jià)目的：為司法處置（訴訟）提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2020年8月6日（現(xiàn)場查勘之日）。四、價(jià)值類型：市場價(jià)值。五、估價(jià)方法：比較法、收益法。六、估價(jià)結(jié)果：我公司根據(jù)貴方提供的有關(guān)資料，遵照有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法等原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，滿足本次估價(jià)的全部假設(shè)和限制條件下估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值為：￥275318800元，大寫：人民幣貳億柒仟伍佰叁拾壹萬捌仟捌佰元整。（具體詳見評估結(jié)果一覽表）評估結(jié)果一覽表序號產(chǎn)權(quán)證號面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）1皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107688號2905.29136993979.962皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107647號18609.41712313255.483皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107680號2887.6768501978.054皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107692號7536.6225061888.685皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107700號13893.324563412.196皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107745號62.26250615.67皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107746號47.14250611.818皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107684號520.352506130.49合新站國用（2013）第052號（B地塊）7196.0639742859.71合計(jì)//27531.88特別提示：1、本次估價(jià)結(jié)果未考慮辦理產(chǎn)權(quán)證所需的一切稅費(fèi)和拍賣傭金。2、未考慮估價(jià)對象租約、被查封、原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的影響。3、本次估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對象房屋室內(nèi)不可拆除的裝修價(jià)值（例如：地磚、墻磚、乳膠漆、木地板、吊頂?shù)龋参纯紤]房屋室內(nèi)可移動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備及家具的價(jià)值。4、報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失。江西重德房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限責(zé)任公司法定代表人：二〇二〇年八月二十六日

目錄16685估價(jià)師聲明 313427估價(jià)的假設(shè)和限制條件 431803房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 98261一、估價(jià)委托人 924949二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 930640三、估價(jià)目的 917040四、估價(jià)對象 910345五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 155600六、價(jià)值類型 1522820七、估價(jià)原則 1629262八、估價(jià)依據(jù) 1711294九、估價(jià)方法 189268十、估價(jià)結(jié)果 1927413十一、估價(jià)人員 1927127十二、實(shí)地查勘期 204080十三、估價(jià)作業(yè)期 207830附件 2130622附件1估價(jià)對象照片 212440附件2估價(jià)對象區(qū)域位置圖 2114583附件3委托書復(fù)印件 211686附件4估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件等資料 2110149附件5估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件 213489附件6注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件 21

估價(jià)師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：1、我們在估價(jià)報(bào)告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價(jià)對象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。4、我們是按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）以及《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。6、我公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師涂思雷、堯光輝已對本報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于其外觀和使用狀況。估價(jià)人員不承擔(dān)對估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于觸及的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。7、沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。姓名注冊號簽名簽名日期涂思雷44200800552020年8月26日堯光輝36200700092020年8月26日估價(jià)的假設(shè)和限制條件本估價(jià)報(bào)告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：一、估價(jià)結(jié)論成立的假設(shè)前提（一）一般假設(shè)一般假設(shè)是指估價(jià)項(xiàng)目通常有的、常見的估價(jià)假設(shè)，包括對估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的估價(jià)對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實(shí)的情況下，對其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象存在安全隱患且無響應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測得情況下，對其安全的合理假定。本估價(jià)報(bào)告一般假設(shè)如下：1、本估價(jià)報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)值。所謂房地產(chǎn)市場價(jià)值是指：1）適當(dāng)營銷，即估價(jià)對象以適當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌錾线M(jìn)行了展示，展示的時(shí)間長度可能隨著市場狀況而變化，但足以使估價(jià)對象引起一定數(shù)量的潛在買者的注意；2）熟悉情況，即買方和賣方都了解估價(jià)對象并熟悉市場行情，買方不是盲目地購買，賣方不是盲目地出售；3）謹(jǐn)慎行事，即買方和賣方都是冷靜、理性、謹(jǐn)慎的，沒有感情用事；4）不受強(qiáng)迫，即買方和賣方都是出于自發(fā)需要進(jìn)行估價(jià)對象交易的，買方不是急于購買（不是非買不可），賣方不是急于出售（不是非賣不可），同時(shí)買方不是被迫地從特定的賣方那里購買估價(jià)對象，賣方不是被迫地將估價(jià)對象賣給特定的買方；5）公平交易，即買方和賣方都是出于自己利益的需要進(jìn)行估價(jià)對象交易的，沒有諸如親友之間、母子公司之間、業(yè)主與租戶之間等特殊或特別的關(guān)系，不是關(guān)聯(lián)交易。2、本次估價(jià)以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)性、完整性、合法性為前提，若資料失實(shí)或有所隱匿，本報(bào)告不能成立，本公司也不承擔(dān)任何法律責(zé)任。3、估價(jià)委托人提供了估價(jià)對象的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件，我們進(jìn)行了認(rèn)真的核對，但未向政府有關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。4、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師未對房屋建筑面積和土地使用權(quán)面積進(jìn)行測量，但經(jīng)現(xiàn)場查看，估價(jià)對象建筑面積與《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》記載的面積大體相當(dāng)。本次估價(jià)以委托方提供的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》中記載的建筑面積為準(zhǔn)作為估價(jià)結(jié)果測算依據(jù);B地塊的土地面積按《宗地平面圖》作為依據(jù)。5、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對象在耐用年限或土地使用期限內(nèi)能正常安全使用。6、任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等，不存在也不涉及任何法律糾紛及權(quán)屬爭議、不受任何權(quán)利限制、可以在公開市場上合法地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓為假定前提。7、估價(jià)對象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及共用設(shè)施的使用權(quán)。（二）未定事項(xiàng)假設(shè)未定事項(xiàng)假設(shè)是指對估價(jià)所必須的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。本報(bào)告無未定事項(xiàng)假設(shè)。（三）背離事實(shí)假設(shè)背離事實(shí)假設(shè)是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。于價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象處于抵押、查封狀態(tài)，根據(jù)估價(jià)目的，本次估價(jià)不考慮抵押或查封對估價(jià)對象價(jià)值的影響。（四）不相一致假設(shè)不相一致假設(shè)是指在估價(jià)對象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對象的名稱不一致等情況下，對估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱等的合理假定。本報(bào)告無不相一致假設(shè)。（五）依據(jù)不足假設(shè)依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對象狀況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料的說明以及對相應(yīng)的估價(jià)對象狀況的合理假定。1.估價(jià)對象建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限長于土地剩余使用年限，由于估價(jià)委托人無法提供估價(jià)對象《土地出讓合同》，無法知曉是否約定土地使用權(quán)期屆滿后無償回收，故在收益法估價(jià)時(shí)根據(jù)謹(jǐn)慎原則假定建筑物為無償收回，即不計(jì)入其土地使用年限終止后建筑物剩余價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。2.B地塊的容積率按照宗地的《出讓合同》記載的容積率3.5作為假設(shè)前提。二、報(bào)告使用限制1、本報(bào)告結(jié)果僅在本報(bào)告說明的估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。2、本報(bào)告使用者為本次估價(jià)委托人，或?yàn)楣纼r(jià)委托合同中約定的其他報(bào)告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的報(bào)告使用者。其他任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人在未經(jīng)本機(jī)構(gòu)及本次估價(jià)委托人許可，不能因得到估價(jià)報(bào)告而成為估價(jià)報(bào)告使用者。3、未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)委托人的書面同意，任何擁有此報(bào)告及拷貝的人都無權(quán)公開發(fā)表，也無權(quán)用于任何目的。凡因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。4、本報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。5、本報(bào)告使用期限為一年（自本報(bào)告出具之日起計(jì)算）。超過報(bào)告使用期限使用本報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由報(bào)告使用者承擔(dān)。三、估價(jià)中未考慮的因素及其他特別說明1、估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對象在本報(bào)告目的下的市場價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對評估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場前提下求取的市場價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處置方式帶來的影響。3、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果未包含室內(nèi)裝潢的價(jià)值，也不包含可移動(dòng)的家具、家電等室內(nèi)物品的價(jià)值。4、本次估價(jià)報(bào)告計(jì)算過程中總價(jià)和單價(jià)均四舍五入取整數(shù)，單價(jià)乘建筑面積后所得結(jié)果和總價(jià)有微小差別，以總價(jià)為準(zhǔn)。5、若當(dāng)事人或者利害關(guān)系人對估價(jià)報(bào)告有異議的，應(yīng)在收到本報(bào)告后5天內(nèi)通過委托人向本房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)交書面意見，否則，本估價(jià)機(jī)構(gòu)可不就異議問題予以解釋和書面答復(fù)。6、本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)本公司蓋章及至少兩名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字蓋章后有效，否則，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分復(fù)印件均無效。

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人名稱：南昌市中級人民法院地址：南昌市青山湖區(qū)北京東路1858號二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：江西重德房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限責(zé)任公司地址：江西省南昌市東湖區(qū)佘山路66號(紗廠倉庫)法定代表人：涂思雷房產(chǎn)資質(zhì)級別：壹級證書編號：贛建房評字70號統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91360100739164628X有效期：2018年06月05日至2021年06月04日聯(lián)系人：黃靜聯(lián)系電話、估價(jià)目的本次評估目的是為司法處置（訴訟）提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。四、估價(jià)對象1、估價(jià)對象范圍根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料并結(jié)合估價(jià)委托人的要求，本次估價(jià)對象的范圍為安徽唯客實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司所屬位于合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室八套商業(yè)房地產(chǎn)及B地塊，建筑面積為46462.04平方米，相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋?，以及與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關(guān)配套設(shè)施,不包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益。2、估價(jià)對象基本狀況估價(jià)對象系位于合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室，建筑面積為46462.04平方米，所在建筑總層數(shù)為17層，估價(jià)對象位于地上1層及地下-1，-2層，框架結(jié)構(gòu)，房屋規(guī)劃用途為商業(yè)及地下車位、儲(chǔ)藏室；以及B地塊，B地塊的土地面積為7196.06平方米，容積率≤3.5、綠地率不低于20%。于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，安徽唯客實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擁有估價(jià)對象的房屋所有權(quán)及國有出讓土地使用權(quán)，權(quán)屬狀況明晰。3、土地基本狀況項(xiàng)目描述①名稱武里山以東、扶疏路以北武里山天街所屬土地②四至東至靜林路，南至扶疏路、西至武里山路、北至白居易路③面積估價(jià)對象所在宗地土地使用權(quán)面積為43383.19㎡。其中B地塊土地面積為7196.06㎡。④用途商服用地（五星級酒店加大型設(shè)施）⑤形狀規(guī)則四方形⑥地形地形平坦⑦地勢小區(qū)路面比小區(qū)外路面略高，地勢平坦無高低起伏，自然排水暢通，被洪水、積水淹沒的可能性?、嗤寥兰暗刭|(zhì)土壤未受污染，地質(zhì)條件好，承載力較強(qiáng)⑨基礎(chǔ)設(shè)施完備程度宗地基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，宗地內(nèi)達(dá)到“五通”(通路、通電、供水、排水、通訊)及場地平整4、建筑物基本狀況項(xiàng)目描述與分析估價(jià)對象1估價(jià)對象2估價(jià)對象3估價(jià)對象4①名稱新站區(qū)武里山路286號天街商業(yè)中心3幢商131新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室商-101新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室旅館1新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室②規(guī)模（㎡）2905.2918609.411887.677536.62③建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)④用途商業(yè)商業(yè)服務(wù)商業(yè)服務(wù)機(jī)動(dòng)車位⑤層數(shù)和高度建筑物總17層，建筑高度約68米，估價(jià)對象位于該建筑的1層建筑物總2層，估價(jià)對象位于該建筑的-1層⑥設(shè)施設(shè)備估價(jià)對象照明、通訊、消防等設(shè)施齊全⑦裝飾裝修外墻貼大理石，鋁合金窗；入戶門為玻璃地彈門，地面鋪地磚，石膏板吊頂?shù)孛驿伒卮u，石膏板吊頂，乳膠漆內(nèi)墻水泥地面，內(nèi)墻刷白油漆地面，內(nèi)墻刷白⑧層高5.5米5.4米4.9米3.5米⑨空間布局底層為店面，與地下超市及車位有兩部自動(dòng)扶梯相連，空間布局較好⑩建成年份建成年份為2017年?外觀樓宇外觀較好?使用及維護(hù)狀況估價(jià)對象現(xiàn)為出租，整體使用情況正常，維護(hù)保養(yǎng)狀況良好，經(jīng)現(xiàn)場查勘，屬于完好房。估價(jià)對象現(xiàn)為空置，整體使用情況正常，維護(hù)保養(yǎng)狀況良好，經(jīng)現(xiàn)場查勘，屬于完好房?物業(yè)服務(wù)為半封閉式物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)及安防管理較好，物業(yè)公司為深圳之平物業(yè)顧問公司。（續(xù)表）項(xiàng)目描述與分析估價(jià)對象5估價(jià)對象6估價(jià)對象7估價(jià)對象8①名稱新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室車-184新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室車-185新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室②規(guī)模（㎡）13893.362.2647.14520.35③建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)④用途機(jī)動(dòng)車位機(jī)動(dòng)車位機(jī)動(dòng)車位儲(chǔ)藏室⑤層數(shù)和高度建筑物總2層，估價(jià)對象位于該建筑的-2層建筑物總2層，估價(jià)對象位于該建筑的-1層建筑物總2層，估價(jià)對象位于該建筑的-1層建筑物總2層，估價(jià)對象位于該建筑的-1、-2層⑥設(shè)施設(shè)備估價(jià)對象照明、通訊、消防等設(shè)施齊全⑦裝飾裝修油漆地面，內(nèi)墻刷白⑧層高3.5米3.5米3.5米3.5米⑨空間布局底層為店面，與地下超市及車位有兩部自動(dòng)扶梯相連，空間布局較好⑩建成年份建成年份為2017年?外觀樓宇外觀較好?使用及維護(hù)狀況估價(jià)對象現(xiàn)為空置，整體使用情況正常，維護(hù)保養(yǎng)狀況良好，經(jīng)現(xiàn)場查勘，屬于基本完好房?物業(yè)服務(wù)為半封閉式物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)及安防管理較好，物業(yè)公司為深圳之平物業(yè)顧問公司5、估價(jià)對象權(quán)益狀況①建筑物、土地權(quán)益狀況估價(jià)委托人提供了估價(jià)對象的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件，估價(jià)對象權(quán)益狀況如下表：估價(jià)對象權(quán)益狀況一覽表項(xiàng)目估價(jià)對象1估價(jià)對象2估價(jià)對象3估價(jià)對象4權(quán)利人安徽唯客實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)權(quán)號皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107699號皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107647號皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107680號皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107692號共有情況房屋單獨(dú)所有坐落新站區(qū)武里山路286號天街商業(yè)中心3幢商131新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室商-101新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室旅館1新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室不動(dòng)產(chǎn)單元號340102201010GB00119F00010557340102201010GX00119F00010055340102201010GX00119F00010054340102201010GX00119F00010004等179套房權(quán)利類型房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)其他其他其他其他用途商業(yè)商業(yè)服務(wù)商業(yè)服務(wù)機(jī)動(dòng)車位面積共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積2905.29㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積18609.41㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積2887.67㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積7536.62㎡使用期限國有建設(shè)用地使用權(quán)2052年01月29日止權(quán)利其他狀況專有建筑面積2447.23㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e458.06㎡，房屋總層數(shù)：17，房屋所在層：1專有建筑面積15729.61㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e2879.8㎡，房屋總層數(shù)：2，房屋所在層：-1專有建筑面積2700.51㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e187.16㎡，房屋總層數(shù)：2，房屋所在層：-1/（續(xù)表）項(xiàng)目估價(jià)對象5估價(jià)對象6估價(jià)對象7估價(jià)對象8權(quán)利人安徽唯客實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)權(quán)號皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107700號皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107745號皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107746號皖（2019）合肥市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10107684號共有情況房屋單獨(dú)所有坐落新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室車-184新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室車-185新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室不動(dòng)產(chǎn)單元號340102201010GX00119F00010150等384套房340102201010GX00119F00010055340102201010GX00119F00010232340102201010GX00119F00010004等6套房權(quán)利類型房屋所有權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)其他出讓/商品房其他用途機(jī)動(dòng)車位商業(yè)用地/機(jī)動(dòng)車位儲(chǔ)藏室面積共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積13893.3㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積62.26㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積47.14㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積520.35㎡使用期限國有建設(shè)用地使用權(quán)2052年01月29日止權(quán)利其他狀況/專有建筑面積16.8㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e45.46㎡，房屋總層數(shù)：2，房屋所在層：-1專有建筑面積12.72㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e34.42㎡，房屋總層數(shù)：2，房屋所在層：-1/根據(jù)估價(jià)委托人提供的《國用土地使用證》復(fù)印件，土地權(quán)益狀況如下：證號 合新站國用（2013）052號土地使用權(quán)人安徽唯客實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司坐落五里山路以東、扶疏路以北地號Y44839圖號47231-47234地類（用途）商服用地（五星級酒店及大型設(shè)施）取得價(jià)格使用權(quán)類型出讓終止日期2052年1月29日使用權(quán)面積43383.19其中獨(dú)用面積43383.19分?jǐn)偯娣e②他項(xiàng)權(quán)利狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已設(shè)定抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)。6、估價(jià)對象區(qū)位狀況6.1位置狀況6.1.1坐落：估價(jià)對象為合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室以及B地塊。6.1.2方位：估價(jià)對象位于合肥市的北部。6.1.3與重要場所的距離：估價(jià)對象距離市中心約5公里，距離合肥火車站約1.7公里。6.1.4臨路狀況：估價(jià)對象臨武里山路、扶疏路、白居易路、靜林路，臨路狀況較優(yōu)。6.1.5樓幢：估價(jià)對象位于合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131及地下室、人防地下室八套。6.1.6樓層：估價(jià)對象所在建筑物總層數(shù)為17層，估價(jià)對象位于1，-1及-2層。6.2交通狀況6.2.1道路狀況：估價(jià)對象臨武里山路、扶疏路，屬于生活型主干道，路況狀況較好。6.2.2公共交通狀況：估價(jià)對象區(qū)域?qū)ν饨煌ū憷容^優(yōu)。區(qū)域內(nèi)有35路,163路,683路等公交線路，公交便利度較優(yōu)。6.2.3交通管制情況：估價(jià)對象所在區(qū)域?qū)ω涇囃ㄐ杏幸欢ǖ墓苤?，且各種車輛限速60公里/小時(shí)。6.2.4停車狀況：估價(jià)對象所在區(qū)域地上、地下停車位較多，停車狀況較優(yōu)。6.3外部配套設(shè)施狀況6.3.1基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對象所在區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率達(dá)98%以上，排水采用雨污分流制，排水管管徑較大，大雨過后基本無積水，排水狀況較優(yōu)，綜上所屬，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件較優(yōu)。6.3.2公用設(shè)施狀況：估價(jià)對象所在區(qū)域內(nèi)有安糧雙景藝術(shù)幼兒園、康城靜林灣幼兒園，學(xué)校有六十三中、合肥市興華苑小學(xué)、七里塘小學(xué)；安徽大市場、站前服飾一條街；七里塘社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心；中國郵政；中國民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行等公用設(shè)施，公用設(shè)施狀況較優(yōu)。6.4環(huán)境狀況6.4.1自然環(huán)境：估價(jià)對象所在區(qū)域路網(wǎng)較密集，車流量較多，主要環(huán)境污染源為交通噪音和汽車尾氣污染，自然環(huán)境較好。6.4.2人文環(huán)境：估價(jià)對象所在區(qū)域?yàn)楹戏适行抡緟^(qū)，區(qū)域內(nèi)小區(qū)數(shù)量較多，且居民多為職工，教育程度多為高中以上文化水平，人文環(huán)境較好。6.4.3區(qū)域景觀：估價(jià)對象所在區(qū)域有瑤海公園、生態(tài)公園，區(qū)域景觀狀況較優(yōu)。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)本次估價(jià)以房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘之日2020年8月6日作為本次評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。六、價(jià)值類型1.價(jià)值類型名稱本次估價(jià)采用的價(jià)值類型為市場價(jià)值。不考慮房地產(chǎn)拍賣（變賣）成交后的稅費(fèi)及稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移負(fù)擔(dān)。2.價(jià)值定義市場價(jià)值是指估價(jià)對象經(jīng)適當(dāng)營銷，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。3.價(jià)值內(nèi)涵本報(bào)告價(jià)值內(nèi)涵是估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)滿足本次“估價(jià)假設(shè)與限制條件”下價(jià)值，該價(jià)值內(nèi)涵還包括：①本次估價(jià)財(cái)產(chǎn)范圍為估價(jià)對象的房屋、占有相應(yīng)土地使用權(quán)及公共配套設(shè)施，不包含的室內(nèi)二次裝修價(jià)值，也不包括動(dòng)產(chǎn)所涉及債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或權(quán)益。②本次估價(jià)未考慮抵押、擔(dān)保、租賃、典權(quán)、地役權(quán)、查封等他項(xiàng)權(quán)利限制、未來市場價(jià)值變化風(fēng)險(xiǎn)、特殊交易方式、不可抗力、短期強(qiáng)制處分等因素影響。七、估價(jià)原則本次估價(jià)遵循的估價(jià)原則主要為：獨(dú)立、客觀、公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。1、獨(dú)立、客觀、公正原則要求注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，實(shí)事求是、堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)，評估價(jià)值應(yīng)為對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2、合法原則所有合法不僅需要依據(jù)國家及地方的法律、法規(guī)、政策及規(guī)章，還要求評估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則同一房地產(chǎn)在不同時(shí)點(diǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)值或價(jià)格，在評估房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格時(shí)，要求評估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。4、替代原則要求評估價(jià)值與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5、最高最佳利用原則要求評估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。所謂最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、刪選或判斷確定。八、估價(jià)依據(jù)（一）法律、法規(guī)和政策文件1《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議于通過，自2016年12月1日起施行)；2《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，自2007年10月1日起施行）；3《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（第三次修正，2019年8月26日公布）；4《中華人民共和國土地管理法》（第三次修正，2019年8月26日公布）；5《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（第二次修正，2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過）；6《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日國務(wù)院令第55號，1990年5月19日施行）；7《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》（2005年2月28日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過根據(jù)2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國義務(wù)教育法〉等五部法律的決定》修正）；8《司法鑒定程序通則》（司法部令第132號，自2016年5月1日起施行）；9《人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號，2009年8月24日最高人民法院審判委員會(huì)第1472次會(huì)議通過）。（二）估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)1中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；2中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》；（三）估價(jià)委托人提供資料1委托書復(fù)印件；2估價(jià)對象權(quán)屬證明復(fù)印件等資料。（四）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)資料1估價(jià)對象所在地自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料；2估價(jià)對象所在地城市規(guī)劃資料；3估價(jià)對象所在地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、供需狀況等房地產(chǎn)市場方面的資料；4注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘和調(diào)查搜集的有關(guān)估價(jià)對象權(quán)屬、