投資項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

第一章投資環(huán)境分析1.1社會(huì)環(huán)境〔1〕該工廠位于浙江省杭州市江干區(qū)近郊，周圍地帶經(jīng)濟(jì)興旺，占用農(nóng)田約50公頃，地理位置優(yōu)越?！?〕靠近鐵路、公路、碼頭，水路交通便利，方便企業(yè)產(chǎn)品和原材料的運(yùn)輸，減少產(chǎn)品的運(yùn)輸本錢?！?〕靠近主要燃料和原材料產(chǎn)地，可以保證企業(yè)有充足的燃料和材料供給，并且水電供給可靠，具有較好的社會(huì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。1.1自然環(huán)境〔1〕該工廠地處平原地帶，地勢(shì)平坦，利于企業(yè)產(chǎn)品的交通運(yùn)輸。〔2〕氣候條件較好，很少有自然災(zāi)害發(fā)生。〔3〕附近有河流通過，可以為企業(yè)提供充足的水源和水上運(yùn)輸?shù)诙鹿こ掏顿Y估算與籌措2.1工程總投資估算本工程總投資達(dá)58642.6萬(wàn)元，包括建設(shè)投資估算〔扣除建設(shè)期利息〕47183萬(wàn)元，流動(dòng)資金7998萬(wàn)元，建設(shè)期利息3461.558543萬(wàn)元。具體數(shù)據(jù)見表2-1：表2-1工程總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)人民幣123451總投資58642.622021.2286232400240031981.1建設(shè)投資(扣除建設(shè)期利息)4718321232259511.2建設(shè)期利息3461.56788.8922672.71.3流動(dòng)資金7998240024003198建設(shè)投資〔扣除建設(shè)期利息〕估算在該工程的建設(shè)投資涉及固定資產(chǎn)構(gòu)建費(fèi)、無(wú)形遞延費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用，具體數(shù)據(jù)見表2-2：表2-2建設(shè)投資估算單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值建筑工程設(shè)備購(gòu)置安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)其中：外幣1固定資產(chǎn)購(gòu)建費(fèi)494123519162090446691.1主要生產(chǎn)工程30342044783250318061.2輔助生產(chǎn)車間3830003831.3公用工程24910121021022821.4環(huán)境保護(hù)工程38516145380073791.5總圖運(yùn)輸21811036306911.6廠區(qū)效勞性工程000001.7生活福利工程6723361120021281.8廠外工程000001.9土地費(fèi)用002無(wú)形、遞延費(fèi)用9009002.1無(wú)形資產(chǎn)8308302.2遞延資產(chǎn)7070合計(jì)〔1+2〕455693預(yù)備費(fèi)用161416143.1根本預(yù)備費(fèi)13111311其中：外匯003.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)303303合計(jì)〔1+2+3〕471834固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5建設(shè)期利息34623462建設(shè)投資合計(jì)〔1+2+3+4+5〕50644流動(dòng)資金估算該工程的流動(dòng)資金涉及應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、存貨和現(xiàn)金，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)期后每年的流動(dòng)資金相等，具體數(shù)據(jù)見表2-3：表2-3流動(dòng)資金估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程投產(chǎn)期到達(dá)設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期34567891011121314151流動(dòng)資產(chǎn)27365472911891189118911891189118911891189118911891181.1應(yīng)收帳款10122025337533753375337533753375337533753375337533751.2存貨16143229538053805380538053805380538053805380538053801.3現(xiàn)金1102183633633633633633633633633633633632流動(dòng)負(fù)債336672112011201120112011201120112011201120112011202.1應(yīng)付帳款336672112011201120112011201120112011201120112011203流動(dòng)資金〔1-2)24004800799879987998799879987998799879987998799879984流動(dòng)資金增加額2400240031980000000000建設(shè)期利息估算該工程的建設(shè)期利息根據(jù)長(zhǎng)期借款利率和預(yù)計(jì)長(zhǎng)期借款估算，具體數(shù)據(jù)見表2-3：表2-3建設(shè)期利息估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程利率〔％〕建設(shè)期投產(chǎn)期123451人民幣借款9.721.1年初借款本息累計(jì)17021406453663128269本金1623237183建設(shè)期利息788.8934621.2本年借款16232209511.3本年應(yīng)計(jì)利息788.892672.72.2資金籌措本工程總投資達(dá)58642.6萬(wàn)元，自有資金12400萬(wàn)元、長(zhǎng)期借款40644.6萬(wàn)元、流動(dòng)資金借款5598萬(wàn)元，具體數(shù)據(jù)見表2-4：表2-4資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)人民幣123452.1自有資金12400500050002400其中：用于建設(shè)資金1000050005000其中：用于流動(dòng)資金24002400資本金12400500050002400資本溢價(jià)2.2借款77827.5633253.644574長(zhǎng)期借款〔包括利息〕40644.5617021.223623其中：借款本金3718316232.320951流動(dòng)資金借款5598024003198短期借款2.3其他自有資金籌措本工程的自有資金籌措僅涉及資本金，具體數(shù)據(jù)見表2-5：表2-5自有資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程1231自有資金1.1資本金5000500024001.2資本溢價(jià)2其中：用于流動(dòng)資金2400長(zhǎng)期借款籌措本工程的長(zhǎng)期借款本金由建設(shè)投資〔扣除建設(shè)期利息〕減去自有資金金額倒退所得，即第一年的長(zhǎng)期借款本金=21232-5000=16232萬(wàn)元；第二年的長(zhǎng)期借款本金=25951-5000=20951萬(wàn)元，長(zhǎng)期借款的利息即為建設(shè)期利息，在表2-3中已求得，所以，第一年的長(zhǎng)期借款〔含利息〕=17021；第二年的長(zhǎng)期借款〔含利息〕=23623。流動(dòng)資金借款籌措本工程的自有資金籌措是流動(dòng)資金投資扣除自有資金后的余額，具體數(shù)據(jù)見表2-6：表2-6流動(dòng)資金籌措表單位：萬(wàn)元工程工程投產(chǎn)期到達(dá)設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789111213131415流動(dòng)資金借款余額0240055985598559855985598559855985598559855985598流動(dòng)資金借款利息0208484484484484484484484484484484484第三章財(cái)務(wù)效益分析3.1綜合開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算整個(gè)雁棲湖綜合開發(fā)工程的經(jīng)濟(jì)效益表達(dá)在：耀江集團(tuán)以25.26萬(wàn)元/畝〔13.5萬(wàn)元/畝＋1000÷85萬(wàn)元/畝〕土地本錢獲得1054畝土地〔土地市場(chǎng)價(jià)格為28萬(wàn)元/畝〕，從事房地產(chǎn)開發(fā)獲得的工程總的經(jīng)濟(jì)收益。工程本錢預(yù)測(cè)〔1〕單位產(chǎn)品生產(chǎn)本錢該工程的單位產(chǎn)品生產(chǎn)本錢共計(jì)286元，其中原材料200元，燃料和動(dòng)力68元，工資及福利18元，具體數(shù)據(jù)見表3-1：表3-1單位生產(chǎn)本錢估算表單位：元序號(hào)工程單位消耗定額單價(jià)金額1原材料、化工料及輔料1.1A噸151511.2B噸0.6160961.3C噸0.825201.4D噸0.1522033小計(jì)2.5578.432002燃料及動(dòng)力2.1水噸520.5262.2電度1000.3302.3煤噸0.81512小計(jì)152.80.445683工資及福利118184制造費(fèi)用0005副產(chǎn)品回收噸0006單位生產(chǎn)本錢〔1+2+3+4+5)156.351.830286固定資產(chǎn)折舊估算表3-2固定資產(chǎn)折舊估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)折舊率〔％〕投產(chǎn)期到達(dá)設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期34567891011121314151固定資產(chǎn)合計(jì)1.1原值497457.61.2折舊費(fèi)3781378137813781378137813781378137813781378137813781凈值4596442183384033462230842270612328019500157191193981584378596.9無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表3-3無(wú)形及遞延資產(chǎn)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程攤銷年限原值生產(chǎn)期34567891011121無(wú)形資產(chǎn)108301.1攤銷838383838383838383831.2凈值7476645814984153322491668302遞延資產(chǎn)〔開辦費(fèi)〕5702.1攤2凈值5642281403無(wú)形及遞延資產(chǎn)合計(jì)9003.1攤銷979797979783838383833.2凈值803706609512415332249166830總本錢費(fèi)用估算在該工程的總本錢費(fèi)用涉及外購(gòu)原材料、采購(gòu)燃料動(dòng)力、工資及福利等，具體數(shù)據(jù)見表3-4：表3-3總本錢費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)投產(chǎn)期到達(dá)設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415生產(chǎn)負(fù)荷〔％〕40601001001001001001001001001001001001外購(gòu)原材料1200004000600010000100001000010000100001000010000100001000010000100002外購(gòu)燃料、動(dòng)力4080013602040340034003400340034003400340034003400340034003工資及福利1422210941094109410941094109410941094109410941094109410944修理費(fèi)245741890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.35折舊費(fèi)491483780.63780.63780.63780.53780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.66攤銷費(fèi)900979797979783838383830007財(cái)務(wù)費(fèi)用〔利息、匯兌損失〕168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.677.1其中：利息支出168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.6匯兌損失8其他費(fèi)用195001500150015001500150015001500150015001500150015001500其中：土地使用稅00000000000009總本錢費(fèi)用28600917673201702499323324222462223222232222322223222232221492214922149其中：不可變本錢1252091231312130115939924.38845.58831.58831.58831.58831.58831.58748.58748.58748.5可變本錢(1+2)16080053608040134001340013400134001340013400134001340013400134001340010經(jīng)營(yíng)本錢〔9-52190969844.3125241788417884178841788417884178841788417884178841788417884工程銷售收入預(yù)測(cè)〔1〕銷售收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算該工程A產(chǎn)品銷售單價(jià)為900元，第3年的生產(chǎn)負(fù)荷為40%，第4年的生產(chǎn)負(fù)荷為60%，第六年的生產(chǎn)負(fù)荷為100%。具體數(shù)據(jù)見表3-4：表3-4銷售收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程單價(jià)生產(chǎn)負(fù)荷40%〔第3年〕生產(chǎn)負(fù)荷60%〔第4年〕生產(chǎn)負(fù)荷100%〔第5年〕銷售量銷售量銷售量?jī)?nèi)銷〔元〕內(nèi)銷〔噸〕小計(jì)〔萬(wàn)元〕內(nèi)銷〔噸〕小計(jì)〔萬(wàn)元〕內(nèi)銷〔噸〕小計(jì)〔萬(wàn)元〕1產(chǎn)品銷售收入180002700045000N產(chǎn)品9002000001800030000027000500000450002銷售稅金及附加125.30187.96313.262.1產(chǎn)品增值稅1253.01879.573132.62.2城市維護(hù)建設(shè)稅〔7%〕87.713131.570219.282.3教育費(fèi)附加〔3%〕37.59156.387093.978銷售損益表由損益表可以得出該工程投產(chǎn)當(dāng)年就出現(xiàn)盈利，并沒有出現(xiàn)虧損，并在達(dá)產(chǎn)期的每一年都有利潤(rùn)產(chǎn)生，盈利能力較好。具體見表3-5：表3-5銷售損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)投產(chǎn)期到達(dá)設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415生產(chǎn)負(fù)荷〔％〕40601001001001001001001001001001001001產(chǎn)品銷售收入540000180002700045000450004500045000450004500045000450004500045000450002銷售稅金及附加3759.14125.3188313.3313.3313.3313.3313.3313.3313.26313.26313.26313.26313.263總本錢費(fèi)用286009176732017024993233242224622232222322223222232222322214922149221494利潤(rùn)總額〔1-2-3)250232.202.2664219693213622244122455224552245522455224552253822538225385所得稅〔25%〕62558.050.541661492353415610.5614561456145613.85613.85634.55634.55634.56稅后利潤(rùn)〔4-5)187674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047可供分配利潤(rùn)〔6)187674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047.1盈余公積金18767.415.16498.214771602.21683.11684.11684.11684.11684.141684.11690.41690.41690.47.2應(yīng)付利潤(rùn)07.3未分配利潤(rùn)168907136.544841329314420151481515715157151571515715157152131521315213累計(jì)未分配利潤(rùn)1028324136.546201791332333474806263877795929521081101232671384801536931689073.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)計(jì)算，工程稅后利潤(rùn)為187674萬(wàn)元，稅后內(nèi)部收益率為28%，投資回收期為5.6年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔15%〕為34755.81萬(wàn)元。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)見表7.10。工程在財(cái)務(wù)上是可行的。表3-6主要財(cái)務(wù)指標(biāo)內(nèi)容金額〔萬(wàn)元〕總銷售收入540000稅金及附加3759.14總本錢費(fèi)用286009稅前利潤(rùn)250232所得稅〔稅前利潤(rùn)×25%〕62558稅后利潤(rùn)187674稅后內(nèi)部收益率28%稅后投資回收期5.60年稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(15%)34755.81靜態(tài)分析盈利能力分析該工程在投產(chǎn)期的初期凈利率為0.31%，并呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，在工程第五年到達(dá)最大值，由于在工程后期企業(yè)資產(chǎn)總額增加，導(dǎo)致資產(chǎn)凈利率有所降低，不過總體盈利能力較好。同時(shí)，該工程的銷售凈利率逐年上升，具體見表3-7：表3-7盈利能力分析表工程投產(chǎn)期到達(dá)設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415資產(chǎn)凈利率0.31%10.19%29.47%29.11%23.42%18.98%15.95%13.76%12.10%10.79%9.77%8.90%8.17%資產(chǎn)利潤(rùn)率0.41%13.59%39.29%38.81%31.22%25.31%21.27%18.35%16.13%14.39%13.03%11.87%10.90%銷售凈利率0.84%18.45%32.82%35.60%37.40%37.43%37.43%37.43%37.43%37.43%37.56%37.56%37.56%償債能力分析該工程累計(jì)盈余資金104259.994萬(wàn)元，借款歸還期限為4年，償債期間各年資產(chǎn)負(fù)債率最高為74.65%，最低為12.20%。流動(dòng)比率由投產(chǎn)期的8.19增加到第十五年的30.69，流動(dòng)比率很高，可能會(huì)產(chǎn)生存貨積壓或滯銷的結(jié)果，需要引起企業(yè)的重視。其他指標(biāo)見表3-8：表3-8償債能力分析表工程投產(chǎn)期到達(dá)設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415資產(chǎn)負(fù)債率74.6564.1335.5512.209.357.576.365.494.824.303.883.543.25流動(dòng)比率8.191.951.652.966.059.1312.2115.2918.3721.4624.5427.6130.69速動(dòng)比率〔%〕3.380.900.852.165.258.3311.4114.4917.5720.6623.7326.8129.89營(yíng)運(yùn)能力分析通過表3-9可知，該企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由初期的6.54降低到0.22，指標(biāo)較低，說(shuō)明該企業(yè)后期流動(dòng)資產(chǎn)的利用效率較差；固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由初期的0.39增加到75.39，說(shuō)明后期該企業(yè)固定資產(chǎn)的利用率高，管理水平好；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年降低，說(shuō)明企業(yè)對(duì)全部資產(chǎn)的使用效率較差，會(huì)影響企業(yè)的盈利能力，需要投資者注重提高銷售收入或處置資產(chǎn)，以提高總資產(chǎn)利用率。表3-9營(yíng)運(yùn)能力分析表工程投產(chǎn)期到達(dá)設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期3456789101112131415流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6.544.514.052.261.110.730.550.440.360.310.270.240.22固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.390.641.171.301.461.661.932.312.863.775.5210.2875.39總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.360.550.900.820.630.510.430.370.320.290.260.240.22動(dòng)態(tài)分析通過表3-10對(duì)該投資工程的動(dòng)態(tài)分析可得該工程所得稅后的內(nèi)部收益率為27%，反映了投資工程的真實(shí)報(bào)酬率為27%；工程所得稅前的凈現(xiàn)值為30520.25萬(wàn)元，大于0，說(shuō)明該工程可行；投資回收期為6年，六年后可以收回所有投資。表3-10動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析表計(jì)算指標(biāo)：所得稅后所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR):28%33%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV):ic=15%34,755.8152,083.32投資回收期〔從建設(shè)期算起)：5.595.23工程風(fēng)險(xiǎn)分析3.1定性分析工程實(shí)施過程中開發(fā)單位將面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)如下：原材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)今年以來(lái)，大局部建材價(jià)格已經(jīng)有較大幅度上漲，由于原材料的生產(chǎn)受到資源、能源和供求關(guān)系影響，預(yù)計(jì)建材價(jià)格上升的慣性還會(huì)持續(xù)，增大工程開發(fā)本錢。利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)目前存、貸款利率處于歷史最低點(diǎn)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，局部行業(yè)投資過熱，央行提高準(zhǔn)備金后商業(yè)銀行資金面吃緊，央行最近公布擴(kuò)大貸款利率上浮幅度等，存在利率上調(diào)可能，這將增加財(cái)務(wù)本錢。3.2定量分析3.2．1敏感性分析由于在工程實(shí)施的過程中存在著一些不確定因素，因此對(duì)本工程的銷售收入、投資本錢和經(jīng)營(yíng)本錢進(jìn)行敏感性分析，以考察其對(duì)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔I＝15%〕的影響。具體結(jié)果見表3-1和圖3-1表3-1敏感性分析表銷售單價(jià)增減〔%〕銷售量增減〔%〕投資本錢增減〔%〕單位本錢增減〔%〕所得稅前內(nèi)部收益率〔%〕所得稅前凈現(xiàn)值〔萬(wàn)元〕稅后利潤(rùn)〔萬(wàn)元〕00003352083.3218767450003560123.47208170100003768163.62228666150003976203.77249162-50003044043.1716731