某房地產(chǎn)銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告

『錦繡金華』二零零四年年度營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告報(bào)告提交方：上海功夫堂【錦繡金華】項(xiàng)目組提交時(shí)間：2003年12月報(bào)告接受方：浙江中興榮泰置業(yè)有限公司報(bào)告簽收人：__________前言隨著錦繡金華項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，同時(shí)依托政府政策的利好改變、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性變化，本項(xiàng)目即將進(jìn)入緊張的二期房源上市準(zhǔn)備工作。我們?cè)趯?duì)錦繡金華保持信心的同時(shí)，也應(yīng)該隨時(shí)做好迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，下面我們就項(xiàng)目的整合推廣與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)做出定性定量的安排，而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成錦繡金華的策劃服務(wù)工作。項(xiàng)目前期推廣總結(jié)和思考錦繡金華于2003年10月26日開(kāi)盤(pán)，在沉寂將近一年的時(shí)間后，全面導(dǎo)入HOPSCA豪布斯卡新城市動(dòng)力街區(qū)的理念，重新引爆了市場(chǎng)，獲得了市場(chǎng)的最大關(guān)注度，在金華地區(qū)和周邊地區(qū)形成了一定的知名度。將一個(gè)40萬(wàn)平米的以商業(yè)為主的大盤(pán)項(xiàng)目完整統(tǒng)一的展現(xiàn)在消費(fèi)者的面前。但是我們也看到由于缺乏有效的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售手段、實(shí)景物品等，造成客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度還不是很高，并且項(xiàng)目的一些自身因素，造成項(xiàng)目在消費(fèi)者中的口碑宣傳不是很理想。經(jīng)過(guò)對(duì)前段時(shí)間的總結(jié)，我們提出以下幾點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)有力的促銷(xiāo)手段沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的素質(zhì)有待提高策劃和銷(xiāo)售沒(méi)有進(jìn)行很好的配合，有一定的脫節(jié)工程整體進(jìn)度緩慢優(yōu)權(quán)書(shū)客戶問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)支持點(diǎn)落實(shí)不足廣告媒體投放單一，缺乏靈活的組合形式再來(lái)看看金華本地市場(chǎng)的情況，2003年整年是金華房地產(chǎn)快速發(fā)展，價(jià)格迅速穿升的重要的一年，可以說(shuō)是金華邁入大盤(pán)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始覺(jué)醒。錦繡金華面臨多重的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的夾擊，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和客戶源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，也將愈演愈烈，帶著這些我們需要進(jìn)行深刻的思考：如何在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的夾擊中脫穎而出，獨(dú)占熬頭？如何樹(shù)立錦繡金華的市中心高檔樓盤(pán)的獨(dú)特風(fēng)格？如何快速的去化房源，回籠資金？如何進(jìn)行有效的客戶攔截,推廣商鋪入市？如何有效的進(jìn)行廣告媒體組合投放，達(dá)到最佳受眾目的？如何提升開(kāi)發(fā)商的黃金品牌形象？上述問(wèn)題，是我們整個(gè)20**年度項(xiàng)目推廣需要實(shí)際也是迫切要解決的問(wèn)題，為此我們提出“提升項(xiàng)目品牌黃金形象，穩(wěn)步階段推廣，實(shí)施強(qiáng)力客戶作戰(zhàn)”的營(yíng)銷(xiāo)策劃思路，實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。為此我們將整個(gè)項(xiàng)目的20**年?duì)I銷(xiāo)策劃階段進(jìn)行重新組合劃分，以利于更加貼合市場(chǎng)情況。二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：三管齊下品牌營(yíng)銷(xiāo)——立高產(chǎn)品導(dǎo)向——對(duì)準(zhǔn)銷(xiāo)售促動(dòng)——造熱品牌營(yíng)銷(xiāo)：利用錦繡金華的開(kāi)發(fā)實(shí)力和一定的前期市場(chǎng)基礎(chǔ)，在金華再次掀起錦繡金華品牌宣傳攻擊，以錦繡金華品牌高起點(diǎn)切入并適時(shí)引出開(kāi)發(fā)商中興榮泰置業(yè)從而實(shí)現(xiàn)品牌營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)。錦繡金華項(xiàng)目品牌到中興榮泰置業(yè)品牌的嫁接是品牌營(yíng)銷(xiāo)的核心產(chǎn)品導(dǎo)向：抓住金華房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性和產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)特征，錦繡金華立足產(chǎn)品自身，確立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。錦繡金華以規(guī)模開(kāi)發(fā)、高檔街區(qū)、商業(yè)空間等綜合產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)迎合市場(chǎng)需求，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)銷(xiāo)售促動(dòng)：在金華房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛上升階段，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)集中上市背景之下，需要我們進(jìn)行非常規(guī)的銷(xiāo)售手段和營(yíng)銷(xiāo)概念的創(chuàng)新，創(chuàng)造短期引爆成為關(guān)鍵核心問(wèn)題。非常蓄水、集中引爆、利益銷(xiāo)售、大型公關(guān)炒作、階段性SP促動(dòng)、工程進(jìn)度的宣傳是我們的工作重點(diǎn)。高低空聯(lián)合作業(yè)，媒體廣告加直效行銷(xiāo)，輔以利益打動(dòng)，活動(dòng)吸引；營(yíng)銷(xiāo)策劃目標(biāo)原則：在產(chǎn)品既定情況下，對(duì)錦繡金華而言：策略創(chuàng)新是關(guān)鍵，潛在客戶的關(guān)注是基礎(chǔ)，迅速去化是目標(biāo)！策略創(chuàng)新在手段上撇開(kāi)一般的房地產(chǎn)單純廣告先行吸引眼球?qū)ふ夷繕?biāo)客戶的方法，采用多條腿走路的策略：用廣告發(fā)布信息，用金銀卡開(kāi)路，用相關(guān)聯(lián)活動(dòng)緊緊吸引，迅速引起目標(biāo)客戶興趣（不只是關(guān)注），培育忠實(shí)群體，形成滾雪球效應(yīng)。潛在客戶的關(guān)注我們的客戶層，最大的特點(diǎn)是他不只是事業(yè)的成功者，尤其能夠給他臉上貼金的活動(dòng)。這是抓住這個(gè)客層的一個(gè)關(guān)鍵突破口。迅速去化實(shí)際利益吸引，口碑效應(yīng)激發(fā)，目標(biāo)客戶鎖定，迅速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售房源去化。在明確了整個(gè)項(xiàng)目今后一段時(shí)間的策劃推廣的目標(biāo)和思路后，我們將解決先前我們提出的“6個(gè)如何”。1、如何在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的夾擊中脫穎而出，獨(dú)占熬頭？金華房地產(chǎn)市場(chǎng)目前群雄逐鹿，大盤(pán)紛紛起竿，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的夾擊，錦繡金華的首要任務(wù)是加快工程施工進(jìn)度，確立工程形象，給消費(fèi)者一個(gè)良好的感覺(jué)，可以看到自己購(gòu)買(mǎi)的房子正在不斷的接近完工。不斷完善自己項(xiàng)目產(chǎn)品本身，加快落實(shí)產(chǎn)品的可操作性和展示性，同時(shí)加強(qiáng)客戶的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)，與客戶建立有效的互動(dòng)，形成絕對(duì)強(qiáng)大的口碑宣傳攻勢(shì)，強(qiáng)化客戶的對(duì)于錦繡金華產(chǎn)品的認(rèn)可度。2、如何樹(shù)立錦繡金華的市中心高檔樓盤(pán)的獨(dú)特風(fēng)格？錦繡金華作為占據(jù)金華市中心的絕佳地段的高檔社區(qū)，必須擁有自己的風(fēng)格。從整體推案出發(fā)，必須堅(jiān)持以“HOPSCA豪布斯卡新城市動(dòng)力街區(qū)”為主線路，以“商業(yè)街區(qū)，公園住宅”為兩個(gè)展開(kāi)點(diǎn)，分產(chǎn)品，分街區(qū)，分組團(tuán)的進(jìn)行銷(xiāo)售推廣的策劃路線，樹(shù)立金華市中心高檔街區(qū)住宅的形式。同時(shí)還將落實(shí)在細(xì)微之處：——5點(diǎn)1線整合包裝攻擊體系組拳出擊——{5點(diǎn)}——售點(diǎn)包裝你將給人怎樣的第一印象？外展處、售樓處個(gè)性包裝、銷(xiāo)售管理體系導(dǎo)入——初次相見(jiàn)，非同一般的印象！樣板段包裝如何讓到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的目標(biāo)群變成客戶？景觀段、樣板房(商業(yè))、售樓處——讓到現(xiàn)場(chǎng)的客戶看到希望、產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)！銷(xiāo)售通路包裝帶看路線：帶看資源的最大挖掘——小段過(guò)程，可能是一生最驚心動(dòng)魄的決策過(guò)程。媒介公關(guān)如何才能在最短時(shí)間內(nèi)預(yù)約你的目標(biāo)群體？主力媒體廣告鋪墊，對(duì)口雜志集中攻擊——造成全城皆知，目標(biāo)對(duì)位，迅速篩選！外置包裝影響還不足夠大嗎？房展會(huì)攻勢(shì)、直效行銷(xiāo)作業(yè)、不定期活動(dòng)組織——打到人流量最大的地方，讓目標(biāo)客層直接感受樓盤(pán)特質(zhì)?！獅1線}——銷(xiāo)售動(dòng)線貫穿上述五大點(diǎn)，整合形成一條完整的攻擊線——有效傳播，直擊目標(biāo)3、如何快速的去化房源，回籠資金？進(jìn)行非常規(guī)的客戶蓄水，以利益驅(qū)動(dòng)客戶為指導(dǎo)，分批分層的推出房源，進(jìn)行有效可行的銷(xiāo)控，造成客戶預(yù)約多，可認(rèn)購(gòu)房源少的搶購(gòu)局面，逐漸提高可收房源價(jià)格，同時(shí)輔助各種的促銷(xiāo)和展示活動(dòng)，激起客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望。同時(shí)也必須加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍，提高銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售技巧和個(gè)人素質(zhì)，同時(shí)落實(shí)銷(xiāo)售人員的福利待遇等相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)措施，確保策劃推進(jìn)和銷(xiāo)售推進(jìn)的不脫節(jié)。4、如何進(jìn)行有效的客戶攔截,推廣商鋪入市？利用《錦繡匯》這個(gè)行之有效的溝通宣傳工具，直接將客戶與開(kāi)發(fā)商和錦繡金華緊緊的聯(lián)系在一起，充分通過(guò)《錦繡匯》展示項(xiàng)目的信息，推廣活動(dòng)，客戶聯(lián)誼。同時(shí)輔助于每個(gè)階段的廣告投放，加強(qiáng)針對(duì)客戶的信息轟炸。商鋪的入市推廣將從《錦繡匯》的優(yōu)質(zhì)會(huì)員中著手開(kāi)始，展開(kāi)商業(yè)產(chǎn)品推薦說(shuō)明會(huì)，商鋪認(rèn)購(gòu)卡等手段，同時(shí)建造全新的商鋪樣板區(qū)，促成第一批商鋪的迅速成交，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商招商部對(duì)于已經(jīng)招商的入駐商家進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳，加強(qiáng)商業(yè)氣氛的渲染和鋪位不多的概念，攻擊觀案的客戶，促使他們下定購(gòu)買(mǎi)。5、如何有效的進(jìn)行廣告媒體組合投放，達(dá)到最佳受眾目的？媒介推廣策略（一）媒介目標(biāo)（在年度銷(xiāo)售黃金檔期3-6月打一場(chǎng)短！平！快！的漂亮仗）選擇適當(dāng)媒體，為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺(tái)與發(fā)揮空間，使廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說(shuō)服效果。通過(guò)科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢(shì)，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費(fèi)的前提下，吸引消費(fèi)者前來(lái)咨詢，感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。樹(shù)立發(fā)展商及樓盤(pán)形象，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。通過(guò)廣告宣傳，有力配合銷(xiāo)售，使錦繡金華項(xiàng)目盡可能短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)入銷(xiāo)售成熟期，迅速回籠資金。（二）媒介投放組合策略在不同時(shí)段結(jié)合銷(xiāo)售周期使用以下媒體推廣方式：報(bào)紙、廣告路牌、DM單張、網(wǎng)絡(luò)、電視及現(xiàn)場(chǎng)包裝。二期開(kāi)盤(pán)期報(bào)紙廣告為主，軟文炒作為輔同時(shí)電視廣告和電臺(tái)廣告一起密集轟炸。二期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期以報(bào)紙為主，事件行銷(xiāo)為輔，提升形象，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，提供更多便利購(gòu)樓條件，吸收消費(fèi)者前來(lái)咨詢、看盤(pán)。針對(duì)主要賣(mài)點(diǎn)做純銷(xiāo)售式廣告，與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售有力配合，促成更高的成交額，減少銷(xiāo)售工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達(dá)到購(gòu)樓熱潮之目的。續(xù)銷(xiāo)期以報(bào)紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣(mài)點(diǎn)廣告、催促式廣告形成投放促銷(xiāo)廣告，同時(shí)配合短程促銷(xiāo)活動(dòng)，解決銷(xiāo)售中存在的問(wèn)題與矛盾。二期尾盤(pán)期利用報(bào)紙做一些感性訴求，同時(shí)利用工程形象進(jìn)度的收尾階段，增強(qiáng)置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)信心，消化存量。媒介選擇的標(biāo)準(zhǔn)選擇金華對(duì)消費(fèi)者最有影響力的媒介——《金華日?qǐng)?bào)》選擇金華地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者接觸最多的媒介——《金華晚報(bào)報(bào)》選擇浙江省內(nèi)發(fā)行范圍覆蓋面最大的媒介——《錢(qián)江晚報(bào)》，項(xiàng)目網(wǎng)站等。異地針對(duì)型的營(yíng)銷(xiāo)推廣，全部選擇當(dāng)?shù)叵M(fèi)者接觸最多的媒介進(jìn)行投放。各電視臺(tái)電臺(tái)的廣告投放作為輔助手段。廣告發(fā)布頻率各媒介在廣告發(fā)布的時(shí)間和頻率上互為補(bǔ)充。在二期預(yù)熱期，采取試探性發(fā)布策略；公開(kāi)發(fā)售期特別是強(qiáng)銷(xiāo)階段，則采取集中發(fā)布策略，即在各媒介上持續(xù)發(fā)布廣告，以便迅速占領(lǐng)市場(chǎng)；成熟期過(guò)后，采取間歇發(fā)布的策略，以節(jié)省廣告費(fèi)用，保持廣告的延續(xù)性，起到持續(xù)的引導(dǎo)和提醒作用。（三）媒介投放組合方案建議報(bào)紙廣告：報(bào)紙廣告的效果是不容置疑的，針對(duì)目前這個(gè)比較特殊的時(shí)間段，有必要進(jìn)行大規(guī)模的宣傳；迅速打響二期戰(zhàn)略，以高品質(zhì)入市。建議前期在二期開(kāi)盤(pán)日前和商鋪入市前一個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行密集型打擊（建議前一個(gè)月每周兩期半版，前半個(gè)月每周三期半版，電視臺(tái)和電臺(tái)黃金時(shí)間段集中播放）。后期因?yàn)槊襟w推廣費(fèi)相對(duì)較高，可考慮以報(bào)眼形式在特定時(shí)段（如節(jié)日、活動(dòng)期間）連續(xù)投放。并針對(duì)互動(dòng)推廣的需要，可在其它報(bào)紙進(jìn)行小規(guī)模宣傳。廣告牌：廣告牌效果較好，尤其是在夜間，視覺(jué)的沖擊力很強(qiáng)，從前期反饋信息來(lái)看，達(dá)到了我們所預(yù)期的目的；廣告牌前階段以樓盤(pán)形象為主，在下階段將以釋放樓盤(pán)活動(dòng)信息、賣(mài)點(diǎn)以及其它如入伙等利好信息為主。DM（直郵廣告）：可考慮作為今后一個(gè)階段“錦繡金華”主要的宣傳手段之一，成本低、針對(duì)性強(qiáng)、傳播途徑簡(jiǎn)單方便、貼近消費(fèi)人群的生活，同時(shí)可給市場(chǎng)造成一定的視覺(jué)沖擊力，容易被市場(chǎng)接受。針對(duì)不同時(shí)段、不同地點(diǎn)進(jìn)行DM投放多次有序的投放。電視廣告：電視廣告是一種最廣泛、最大眾的一種圖文廣告，已經(jīng)被社會(huì)大眾所認(rèn)同和接受。制作全新電視專(zhuān)題片，以三維動(dòng)畫(huà)，實(shí)物、實(shí)景為主，著重突出項(xiàng)目的硬性賣(mài)點(diǎn)，20**年6月—8月在金華電視臺(tái)的房地產(chǎn)節(jié)目或點(diǎn)播某知名電視劇，在廣告時(shí)段播出。廣播媒體：鑒于2003年度“錦繡金華”的項(xiàng)目形象在市場(chǎng)中認(rèn)知度較高，作為傳播面較廣的交通之聲頻道列入我們推廣選擇手段之一。在開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期間利用廣播媒體進(jìn)行時(shí)段密集型硬性賣(mài)點(diǎn)及活動(dòng)信息釋放，以增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度與美譽(yù)度。網(wǎng)絡(luò)：隨著人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的精神文化的需要，上網(wǎng)已經(jīng)成為大眾了解信息的一個(gè)主要途徑，而且在節(jié)假日期間，外出活動(dòng)相對(duì)減少，上網(wǎng)的機(jī)會(huì)會(huì)明顯加強(qiáng)，一些想在未來(lái)置業(yè)的客戶也會(huì)關(guān)注樓盤(pán)的信息動(dòng)態(tài)，網(wǎng)站影響力和效果在業(yè)內(nèi)是具備較好的口碑，我司建議進(jìn)行廣告方面的推廣，在性價(jià)比上網(wǎng)絡(luò)的廣告推廣與之其它硬性廣告相比，價(jià)位較低，普及面廣，釋放內(nèi)容多等優(yōu)勢(shì)。我司強(qiáng)烈要求采用網(wǎng)絡(luò)推廣手段，使其更具推廣性、針對(duì)性、傳播性。時(shí)間選擇在20**年上半年內(nèi)。車(chē)體廣告：目前經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所已經(jīng)投放公交車(chē)陳舊；費(fèi)用高，影響力偏小，效果不及戶外廣告牌理想，建議車(chē)體廣告暫不使用。6、如何提升開(kāi)發(fā)商的黃金品牌形象？樹(shù)立城市運(yùn)營(yíng)商的品牌形象概念，以錦繡金華這個(gè)項(xiàng)目品牌的提升來(lái)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商中興榮泰置業(yè)的品牌，這是開(kāi)發(fā)商最大提升品牌形象的手段。同時(shí)開(kāi)發(fā)商以積極的姿態(tài)參加金華或者浙江省的一些重要的公益活動(dòng)或者主要活動(dòng)，評(píng)選等，貼近社會(huì)，回饋社會(huì)。營(yíng)銷(xiāo)階段劃分：四個(gè)階段營(yíng)銷(xiāo)階段劃分起止時(shí)間預(yù)計(jì)達(dá)成目標(biāo)二期開(kāi)盤(pán)期20**年1月1日—20**年3月16日30％二期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期20**年3月17日－20**年5月16日40％續(xù)銷(xiāo)期20**年5月17日－20**年7月18日80％二期尾盤(pán)期20**年7月19日－20**年9月30日95％第一階段：二期（住宅）開(kāi)盤(pán)期客戶積累、概念傳播、銷(xiāo)售時(shí)間進(jìn)程：2個(gè)半月「攔截計(jì)劃（1/1-1/21）、正式銷(xiāo)售（1/22-3/16）」攔截計(jì)劃（含春節(jié)休假期）1/1-1/21：充分準(zhǔn)備，戰(zhàn)略目標(biāo)：1、通過(guò)全新的樣板房展示中心進(jìn)行攔截措施，截留部分目標(biāo)客戶；2、繼續(xù)錦繡金華各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)推廣的籌備工作并迅速落實(shí)；3、金銀卡發(fā)放的工作結(jié)束，進(jìn)行價(jià)格預(yù)熱和銷(xiāo)控落實(shí)。主題：錦繡金華一期隆重謝幕，二期即將輝煌登場(chǎng)！VIP金銀卡發(fā)行！——市中心首席公園景觀豪宅即將亮相！主要內(nèi)容：電子樓書(shū)設(shè)計(jì)/簡(jiǎn)裝樓書(shū)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售人員招聘培訓(xùn)/制度建立媒體軟文撰寫(xiě)/VIP金銀卡發(fā)行主要手段：本階段主要以媒體廣告和現(xiàn)場(chǎng)攔截為主，保持相對(duì)的神秘感。銷(xiāo)售配合：新銷(xiāo)售隊(duì)伍的建立/銷(xiāo)售制度的建立開(kāi)始接受客戶來(lái)訪預(yù)約和電話咨詢登記，及金銀卡事項(xiàng)正式銷(xiāo)售1/22-3/16：正式啟動(dòng)，嘗試攻擊主題：品牌形象宣傳：主要內(nèi)容：1、報(bào)紙媒體系列軟文宣傳，重在企業(yè)形象推廣與產(chǎn)品實(shí)體賣(mài)點(diǎn)宣傳；2、整版形象廣告：“一卡值千金”，征集《錦繡匯》精英會(huì)員，表達(dá)“送錢(qián)”增值/身份的核心概念。3、半版形象廣告：一卡見(jiàn)身份，錦繡匯精英！——《錦繡匯》精英會(huì)員首次聚會(huì)活動(dòng)4、HOMEPAGE網(wǎng)絡(luò)廣告內(nèi)容/版式策劃5、直效行銷(xiāo)DM設(shè)計(jì)制作6、工程進(jìn)度的配合與保證（現(xiàn)場(chǎng)售樓處按期完成）主要手段：媒體廣告為鋪墊，卡銷(xiāo)售為契機(jī)，聚會(huì)為手段，直效行銷(xiāo)為方式。第二階段：二期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（商業(yè)）第一輪全市性攻擊，擴(kuò)大客源范圍時(shí)間進(jìn)程：2個(gè)半月3月17日－5月16日5點(diǎn)1線，全面攻擊戰(zhàn)略目標(biāo)：1、黃金周促銷(xiāo)，產(chǎn)生全市性的影響力；2、商業(yè)樣板段日益俏麗，提高銷(xiāo)售的中簽率；3、激發(fā)已定客戶的口碑作用。4、開(kāi)展異地營(yíng)銷(xiāo)巡回路演（商業(yè)）主題：HOPSCA國(guó)際商業(yè)街區(qū)，執(zhí)掌財(cái)富市中心主要內(nèi)容：1、黃金周大型產(chǎn)品推介活動(dòng)，加表演和抽獎(jiǎng)；2、現(xiàn)場(chǎng)展示、基地現(xiàn)場(chǎng)帶看線路與說(shuō)辭，輔助海報(bào)設(shè)計(jì)；3、媒體廣告闡述樓盤(pán)概念及系列賣(mài)點(diǎn)；4、新聞事件：5、異地營(yíng)銷(xiāo)巡回路演主要手段：1、NP、MG、RD、HOMEPAGE全面媒體廣告；可以互動(dòng)的網(wǎng)上虛擬售樓處2、黃金周大型產(chǎn)品推介會(huì)銷(xiāo)售配合：1、網(wǎng)上虛擬售樓處正式啟用2、一房一價(jià)表（虛表）對(duì)外公開(kāi)3、各項(xiàng)公關(guān)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢第三階段：續(xù)銷(xiāo)期第二輪銷(xiāo)售攻勢(shì)啟動(dòng)，達(dá)到高潮時(shí)間進(jìn)程：2個(gè)半月5月17日－7月18日戰(zhàn)略目標(biāo)：1、達(dá)到去化目標(biāo)；2、培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)群體，通過(guò)口碑?dāng)U大銷(xiāo)售源；3、真正樹(shù)立產(chǎn)品金華首席的精品形象，為后續(xù)新推房源迅速去化做好準(zhǔn)備。主要內(nèi)容：NP、HOMEPAGE、CF、RD、MG各種廣告高低空聯(lián)合作業(yè)根據(jù)銷(xiāo)售情況制定針對(duì)性促銷(xiāo)策略（包括公關(guān)活動(dòng)）主要手段：媒體宣傳（產(chǎn)品分賣(mài)點(diǎn)/）持續(xù)強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售銷(xiāo)售配合：銷(xiāo)售節(jié)奏良好控制/價(jià)格靈活調(diào)整第四階段：二期尾盤(pán)期持續(xù)銷(xiāo)售攻略，持續(xù)的去化時(shí)間進(jìn)程：共2個(gè)半月7月19日－9月30日戰(zhàn)略目標(biāo)：樣板段、工程進(jìn)度實(shí)景，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)讓利誘惑促銷(xiāo)，成功打一場(chǎng)殲滅戰(zhàn)主要內(nèi)容：1、客戶專(zhuān)訊《錦繡匯》設(shè)計(jì)/印刷/寄贈(zèng)2、體系列證言廣告：購(gòu)買(mǎi)錦繡金華部分住宅業(yè)主的描述購(gòu)買(mǎi)錦繡金華商業(yè)的部分精英業(yè)主的描述3、教師節(jié)活動(dòng)細(xì)則/內(nèi)容安排/活動(dòng)組織/活動(dòng)告知/新聞報(bào)道主要手段：“錦繡匯”俱樂(lè)部活動(dòng)有效促銷(xiāo)手段的運(yùn)用及結(jié)合；重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的充分利用現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的呈現(xiàn)銷(xiāo)售配合：1、重要節(jié)點(diǎn)的促銷(xiāo)策略2、抗性房源的去化優(yōu)惠策略價(jià)格調(diào)整策略錦繡金華營(yíng)銷(xiāo)企劃推廣計(jì)劃表（20**年1月1日-20**年9月30日共九個(gè)月）HOPSCA豪布斯卡新城市動(dòng)力街區(qū)商業(yè)街區(qū)/公園住宅二期4街區(qū)2/3號(hào)樓上市，4號(hào)街區(qū)1號(hào)街區(qū)商業(yè)發(fā)售招商！階段第一階段第二階段第三階段第四階段攔截計(jì)劃正式銷(xiāo)售時(shí)間1月1日-1月21日1月22日-3月16日3月17日－5月16日5月17日－7月18日7月19日-9月30日主題錦繡金華一期隆重謝幕，二期即將輝煌登場(chǎng)！VIP金銀卡發(fā)行中！HOPSCA國(guó)際商業(yè)街區(qū)，執(zhí)掌財(cái)富市中心財(cái)富增值定律二期完美絢麗謝幕，精品住宅，超級(jí)黃金鋪位巨現(xiàn)媒體選擇現(xiàn)場(chǎng)包裝報(bào)紙媒體戶外廣告市域戶外定點(diǎn)報(bào)紙高頻度軟文網(wǎng)頁(yè)報(bào)紙雜志/電視媒體樓書(shū)/海報(bào)網(wǎng)頁(yè)/3D報(bào)紙/電臺(tái)電視/雜志簡(jiǎn)裝/精裝樓書(shū)網(wǎng)頁(yè)/3D報(bào)紙/網(wǎng)頁(yè)電視/雜志簡(jiǎn)裝/精裝樓書(shū)網(wǎng)頁(yè)/3D內(nèi)容提要定點(diǎn)攔截現(xiàn)場(chǎng)攔截外展布置品牌傳播理念滲透推廣商業(yè)形象公開(kāi)概念傳播公關(guān)活動(dòng)產(chǎn)品強(qiáng)推開(kāi)盤(pán)促動(dòng)/爆發(fā)形象深化系列賣(mài)點(diǎn)宣傳產(chǎn)品促銷(xiāo)細(xì)化賣(mài)點(diǎn)宣傳客戶證言銷(xiāo)售條件外展處外展處外展處工程進(jìn)度商業(yè)及景觀外展處商業(yè)樣板段/樣板景觀商業(yè)樣板段/樣板景觀促銷(xiāo)優(yōu)惠策略優(yōu)惠策略錦繡匯活動(dòng)優(yōu)惠策略產(chǎn)品推介會(huì)錦繡匯試運(yùn)行結(jié)束俱樂(lè)部成立讓利促銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售旺季黃金周20**年媒體投放刊出計(jì)劃：工程進(jìn)度銷(xiāo)售階段廣告集中宣傳階段推廣形式商場(chǎng)樣板房區(qū)主體工程完成第一階段攔截計(jì)劃媒體密集投放期NP/RD/MG/DM/PAGEHOME/CF/3D室外工程、首批2套樣板房室內(nèi)完成第一階段正式銷(xiāo)售正常投放NP\RD/MG/DM首批2套樣板房、樣板段完工投入使用第二階段開(kāi)盤(pán)期中旬密集投放，其余時(shí)間正常投放NP/RD/MG//M/PAGEHOME2批5套商業(yè)樣板房完成第三階段前期密集投放，其余時(shí)間正常投放NP/RD/MG/DM/PAGEHOME/CF/3D現(xiàn)房加環(huán)境第四階段低頻投放NP/\PAGEHOME/CF20**年重要廣告投放節(jié)點(diǎn)：刊出日期媒體選擇版式內(nèi)容20**年1月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)半版軟文房展會(huì)的熱購(gòu)場(chǎng)面20**年1月金華日?qǐng)?bào)錢(qián)江晚報(bào)義烏\麗水半版形象廣告二期即將登場(chǎng)，VIP金銀卡發(fā)售中恭賀春節(jié)快樂(lè)！20**年1月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)錢(qián)江晚報(bào)義烏\麗水溫州都市報(bào)整版形象廣告二期盛大開(kāi)盤(pán)20**年2月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)錢(qián)江晚報(bào)義烏\麗水溫州都市報(bào)1/3版廣告錦繡匯會(huì)員的招募和活動(dòng)20**年2月金華晚報(bào)義烏1/3版廣告銷(xiāo)售促銷(xiāo)活動(dòng)20**年2月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)半版廣告二期住宅精品保留房源登場(chǎng)20**年3月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)整版形象廣告4街區(qū)，1街區(qū)商業(yè)20**年3月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)整版軟文HOPSCA商業(yè)的模式解析20**年3月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)整版廣告4街區(qū)，1街區(qū)商業(yè)發(fā)售（第一期）20**年3月金華電視臺(tái)30秒電視廣告商業(yè)街區(qū)的三維動(dòng)畫(huà)展示20**年4月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)1/3半版廣告商業(yè)樣板段部分落成20**年4月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)1/3版廣告錦繡匯精英會(huì)員升級(jí)活動(dòng)20**年4月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)半版廣告商業(yè)樣板展示全面落成20**年4月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)半版軟文HOPSCA商業(yè)模式的價(jià)值20**年4月義烏、麗水溫州1/3版廣告五一黃金周商業(yè)大聯(lián)盟活動(dòng)20**年5月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)錢(qián)江晚報(bào)1/3版套紅五一黃金周商業(yè)大聯(lián)盟活動(dòng)20**年5月金華電視臺(tái)1分鐘電視廣告商業(yè)街區(qū)的展示和商業(yè)樣板區(qū)20**年5月義烏半版廣告巡回路演招商活動(dòng)20**年5月麗水半版巡回路演招商活動(dòng)20**年5月溫州半版巡回路演招商活動(dòng)20**年6月錢(qián)江晚報(bào)半版巡回路演招商活動(dòng)20**年6月金華電臺(tái)10秒帶電臺(tái)廣告商業(yè)街區(qū)，執(zhí)掌財(cái)富中心20**年6月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)整版軟文巡回路演的報(bào)道20**年6月航空雜志整版HOPSCA商業(yè)街區(qū)20**年6月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)1/3版錦繡匯正式成立，俱樂(lè)部活動(dòng)20**年7月航空雜志整版公園景觀住宅20**年7月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)整版精品黃金鋪位，住宅單元公開(kāi)拍賣(mài)公告20**年7月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)半版拍賣(mài)單元的展示20**年8月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)半版軟文拍賣(mài)活動(dòng)的報(bào)道20**年8月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)半版購(gòu)買(mǎi)客戶證言20**年8月義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)1/3版購(gòu)買(mǎi)客戶證言，錦繡匯活動(dòng)20**年9月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)半版教師節(jié)活動(dòng)促銷(xiāo)公告20**年9月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)半版二期絢麗謝幕，所有保留房源公開(kāi)20**年9月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)半版錦繡匯會(huì)員預(yù)約通告20**年9月金華日?qǐng)?bào)/晚報(bào)義烏、麗水溫州錢(qián)江晚報(bào)整版錦繡金華2號(hào)3號(hào)街區(qū)住宅即將公開(kāi)發(fā)售注：排期與內(nèi)容將根據(jù)銷(xiāo)售開(kāi)始后的狀況進(jìn)行隨時(shí)調(diào)整。20**年重點(diǎn)公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)：一般而言，公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)有兩方面的作用，其一是加速購(gòu)買(mǎi)的緊迫感，其二是創(chuàng)造超值感。在公關(guān)促銷(xiāo)已成為一種市場(chǎng)共用工具的情況下，自然應(yīng)該運(yùn)用，但在形式上必須依據(jù)樓盤(pán)品牌特性的不同，強(qiáng)化公關(guān)促銷(xiāo)的個(gè)性。二期VIP金銀卡的發(fā)售活動(dòng)金銀卡作為后續(xù)住宅房源客戶目標(biāo)鎖定的主線道具，將貫穿整個(gè)后期錦繡金華住宅的銷(xiāo)售推廣中。4號(hào)地塊2號(hào)樓先發(fā)行，再次是3號(hào)樓發(fā)行，開(kāi)盤(pán)先推出2號(hào)樓，然后再是3號(hào)樓。錦繡匯的會(huì)員招募活動(dòng)認(rèn)購(gòu)金銀卡的客戶將全部自動(dòng)轉(zhuǎn)為錦繡匯的會(huì)員，已購(gòu)房業(yè)主也將全部自動(dòng)轉(zhuǎn)為錦繡匯的會(huì)員，錦繡匯會(huì)員也包括自愿申請(qǐng)加入的客戶，向客戶發(fā)放錦繡匯客戶會(huì)刊。將在已有的客戶群中，挑選比較優(yōu)質(zhì)的客戶，升級(jí)為錦繡匯精英會(huì)員，提供更好的服務(wù)。同時(shí)，商業(yè)發(fā)售時(shí)，精英會(huì)員享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)指定商業(yè)單元的會(huì)員升級(jí)為鉆石會(huì)員。3、五一黃金周商業(yè)大聯(lián)盟活動(dòng)五一黃金周在金華市區(qū)的主要商業(yè)圈，設(shè)置展示會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)包括歌舞節(jié)目秀，錦繡金華產(chǎn)品商業(yè)部分展示，錦繡匯會(huì)員申請(qǐng)活動(dòng)，已招商入駐的品牌商家進(jìn)行展示活動(dòng)。利用外展點(diǎn)和現(xiàn)場(chǎng)兩個(gè)銷(xiāo)售展示中心充分?jǐn)r截客戶。4、錦繡金花HOPSCA商業(yè)街區(qū)巡回路演產(chǎn)品推薦會(huì)分為四個(gè)階段：第一階段在義烏進(jìn)行（看房車(chē)活動(dòng)）第二階段在麗水進(jìn)行（看房車(chē)活動(dòng)）第三階段在東陽(yáng)、永康（以DM直郵，媒體報(bào)紙廣告為主）第四階段在溫州進(jìn)行（設(shè)立短期展示中心點(diǎn)）報(bào)紙媒體進(jìn)行路演的全程跟蹤報(bào)道，烘托熱烈的認(rèn)購(gòu)氣氛。制定相應(yīng)的優(yōu)惠促銷(xiāo)政策。5、精致景觀住宅單元和黃金商業(yè)單元進(jìn)行拍賣(mài)此次拍賣(mài)活動(dòng)，將采取網(wǎng)上網(wǎng)下相結(jié)合的方式進(jìn)行，針對(duì)江浙地區(qū)客戶，將在網(wǎng)上公布所有進(jìn)行拍賣(mài)單元的詳細(xì)資料情況，外地客戶可以直接在網(wǎng)上進(jìn)行拍賣(mài)的申請(qǐng)程序。整個(gè)拍賣(mài)周期為12天，前10天為客戶的看樣，登記，蓄水客戶等，后2天進(jìn)行正式的拍賣(mài)工作，現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)金華公證處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證。期間，電視媒體，電臺(tái)媒體和報(bào)紙媒體進(jìn)行全面的報(bào)道。6、錦繡匯會(huì)員中秋節(jié)納涼文藝晚會(huì)舉辦時(shí)間在8月中旬中秋節(jié)氣，以會(huì)員為主，促進(jìn)客戶與開(kāi)發(fā)商的互動(dòng)聯(lián)系，制造口碑宣傳攻勢(shì)，在晚會(huì)上發(fā)放高檔月餅禮盒和其他的小獎(jiǎng)品。20**年度營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)算費(fèi)用：營(yíng)銷(xiāo)宣傳費(fèi)用計(jì)劃（萬(wàn)元）備注一、媒體投放費(fèi)310．00萬(wàn)元1．報(bào)紙220按1年銷(xiāo)售周期分配投放2．電視/廣播402個(gè)月投放3．引導(dǎo)旗、橫幅等30市區(qū)內(nèi)或公路旁1年投放、項(xiàng)目附近引導(dǎo)4、其它媒體20二、樓書(shū)等宣傳品設(shè)計(jì)制作15．00萬(wàn)元三、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝10．00萬(wàn)元四、公關(guān)宣傳活動(dòng)50．00萬(wàn)元六、其他費(fèi)用15．00萬(wàn)元合計(jì)400．00萬(wàn)元說(shuō)明不含房展會(huì)、樣板房裝修、沙盤(pán)及已經(jīng)投入的費(fèi)用以上計(jì)劃的制定目前是結(jié)合初步確定的銷(xiāo)售進(jìn)度和工程進(jìn)度進(jìn)行的，而且，對(duì)于每個(gè)階段具體媒介的運(yùn)用以及費(fèi)用的最終核算還有待商榷，在以后的工作溝通過(guò)程中，本計(jì)劃將逐步細(xì)致和完善。其次，在項(xiàng)目推盤(pán)過(guò)程中，結(jié)合具體工程進(jìn)度，比如開(kāi)盤(pán)、封頂、出外立面、入伙等大事件事，我們將會(huì)進(jìn)一步列出單項(xiàng)推廣方案，以配合銷(xiāo)售進(jìn)行。“錦繡金華”項(xiàng)目組在總結(jié)2003年工作基礎(chǔ)上，主要針對(duì)對(duì)該項(xiàng)目二期在20**年度推廣所整合之營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。謹(jǐn)以開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)斧正后予以貫徹實(shí)施。上海功夫堂錦繡金華項(xiàng)目組深圳鴻榮源實(shí)業(yè)有限公司：承蒙信任，我司正式受托展開(kāi)貴司香蜜湖·熙園項(xiàng)目之銷(xiāo)售代理事宜。我司香蜜湖·熙園項(xiàng)目專(zhuān)案小組，針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和論證，并對(duì)本項(xiàng)目分析研討，現(xiàn)特向貴司提交《香蜜湖·熙園營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告》，供貴司決策時(shí)參考，相關(guān)內(nèi)容有待雙方進(jìn)一步完善，并經(jīng)研討確認(rèn)后作為銷(xiāo)售工作的指引。專(zhuān)此奉達(dá)！深圳市德思勤置業(yè)有限公司

目錄市場(chǎng)調(diào)研分析……………5香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研分析香蜜湖片區(qū)外市場(chǎng)調(diào)研分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目廣告統(tǒng)計(jì)分析TOWNHOUSE市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析春交會(huì)期間意向客戶分析…………………..……………..96項(xiàng)目分析……………….…..117地盤(pán)分析資源分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目差異化建立………………………...…126產(chǎn)品差異化建立區(qū)域差異化建立形象差異化建立項(xiàng)目定位………………..…129市場(chǎng)定位物業(yè)定位形象定位客戶定位…………………………..………131意向客戶特征描述客戶定位主要客戶群及需求分析目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)的決定因素第七篇營(yíng)銷(xiāo)總綱與營(yíng)銷(xiāo)階段…………….…….…136第八篇前期銷(xiāo)售階段………………………...…143第九篇內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段……………………….……151正式發(fā)售階段……………..……….….…159持續(xù)銷(xiāo)售階段……………………167推廣費(fèi)用安排……………………..…173第十三篇附件目錄…………………….…….…174

第一篇市場(chǎng)調(diào)研分析香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)分析香蜜湖片區(qū)一直被公認(rèn)為集休閑、旅游、度假、飲食為一體的高檔社區(qū)。隨著深圳頂級(jí)豪宅代表——東?；▓@的開(kāi)發(fā)，加上地鐵概念，中心區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，使該片區(qū)物業(yè)更受二次以上置業(yè)、投資者的青睞。目前本片區(qū)及周邊開(kāi)發(fā)及已售項(xiàng)目較多，如香榭里花園、俊安苑、新天國(guó)際名苑、翠?；▓@二期、香蜜湖豪庭、香蜜湖·水榭花都、香逸名園、景秀年華、尊皇華府等。以往的東?；▓@、香榭里花園一期、萬(wàn)科城市花園等一批市場(chǎng)聲名較響的豪宅奠定了該區(qū)域物業(yè)的高尚地位，加之片區(qū)之內(nèi)以往的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)今、明兩年將推出的大型高尚住宅項(xiàng)目至少在四個(gè)以上，包括香蜜湖·水榭花都，東海花園二、三期、香榭里花園二期、農(nóng)科中心農(nóng)科廣場(chǎng)項(xiàng)目、4.6萬(wàn)平米香荔綠洲二期、10萬(wàn)平米以上的景煜花園項(xiàng)目。

翠?；▓@俊安苑香榭里花園東?；▓@景秀年華新天國(guó)際名苑香蜜湖豪園水榭花都香逸名園特發(fā)項(xiàng)目翠海花園俊安苑香榭里花園東海花園景秀年華新天國(guó)際名苑香蜜湖豪園水榭花都香逸名園特發(fā)項(xiàng)目

香蜜湖·水榭花都中心西區(qū)大型低密度高尚超大自然生態(tài)人文社區(qū)，以其自然、生態(tài)與規(guī)模鎖定大眾的眼球，前期廣告宣傳比較成功地樹(shù)立起香蜜湖片區(qū)的高尚人文生態(tài)住宅的地域形象。特別是戶外廣告牌的投入，對(duì)宣傳物業(yè)形象起到有利支持。營(yíng)銷(xiāo)推廣以高檔TOWNHOUSE物業(yè)為制高點(diǎn)，最大限度提升項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次。TOWNHOUSE的前期認(rèn)購(gòu)率高達(dá)100%以上?，F(xiàn)階段受熙園春交會(huì)形象展示的影響，部分高層客戶產(chǎn)生猶豫。分期開(kāi)發(fā)導(dǎo)致過(guò)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間對(duì)客戶有一定的影響。客戶特征：年齡層較輕，基本為三口、四口之家事業(yè)有成，認(rèn)同香蜜湖片區(qū)管理階層、私營(yíng)企業(yè)主為主廣東、潮汕人士為主

樓盤(pán)名稱(chēng)香蜜湖·水榭花都位置香蜜湖度假村內(nèi)發(fā)展商開(kāi)發(fā)商：深圳市華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：深圳國(guó)際信托投資公司廣告代理物業(yè)代理廣告代理：博思堂廣告物業(yè)代理：置業(yè)國(guó)際（中國(guó)）有限公司建筑設(shè)計(jì)柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)東方園林藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司建筑規(guī)模容積率占地170,000㎡建筑230,000㎡逾10萬(wàn)㎡生態(tài)園林容積率1.4建筑類(lèi)型高層、小高層、TOWNHOUSE（三層）配套設(shè)施會(huì)所、異域風(fēng)情露天酒吧、凈菜超市、幼兒園、小學(xué)、車(chē)位交通21、105、113、209、213、222、429、451、468、車(chē)公廟地鐵站面積TOWNHOUSE面積250-320㎡、平面在售面積120-190㎡主力戶型三房二廳、四房二廳物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)信托物管物業(yè)管理費(fèi)5元/㎡價(jià)格（元/㎡）一期TOWNHOUSE價(jià)格15000元/㎡、平面在售價(jià)格10000元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)工程已動(dòng)工，建筑已出地面項(xiàng)目評(píng)價(jià)前期形象推廣比較成功，項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，在香蜜湖片區(qū)是熙園的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

東?；▓@二、三期香蜜湖片區(qū)的豪宅代表。以其精致的園林，高檔的包裝，漂亮的外觀，受到客戶追捧。從總體銷(xiāo)售的單位面積來(lái)看，160平方米的戶型銷(xiāo)售情況最好。曾經(jīng)創(chuàng)出每平方米售價(jià)15000客戶特征：廣東籍、香港人（后期移民）居多經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)私營(yíng)企業(yè)主，證券、銀行管理人員，日、臺(tái)、港、韓等跨國(guó)公司在華公司的管理人員居多園林設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、物管等方面吸引了大批追求高貴生活的人家庭成員不多，一般為三口或四口之家認(rèn)為該小區(qū)滿足其尊貴的心理需求，符合他們身份的生活環(huán)境

樓盤(pán)名稱(chēng)東?；▓@位置深圳市福田區(qū)香軒路發(fā)展商香港東海聯(lián)合（集團(tuán)）有限公司深圳東海愛(ài)地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司承建商三期室內(nèi)設(shè)計(jì)市一建承建LeeseRobertsonFreeman室內(nèi)設(shè)計(jì)（作品香格里拉、凱悅酒店）營(yíng)銷(xiāo)代理深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司建筑設(shè)計(jì)一期柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司二期、三期雅科本設(shè)計(jì)管理服務(wù)有限公司園林設(shè)計(jì)貝爾高林公司建筑類(lèi)型二期15幢10-32層的高層、小高層建筑三期36層52間豪華公寓一層兩戶、一層一戶社區(qū)配套設(shè)施車(chē)位豪華會(huì)所（帶私人宴會(huì)廳）、東海培萃幼兒園、深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東海附屬小學(xué)、深圳高級(jí)中學(xué)、深港兩地區(qū)間車(chē)、車(chē)位不少于1.0車(chē)位/戶、三期公寓配有智能指紋監(jiān)控系統(tǒng)、觀光玻璃電梯、服務(wù)電梯、電梯安防、門(mén)禁系統(tǒng)、中央空調(diào)與熱水系統(tǒng)二樓有私人俱樂(lè)部和游泳池/戶外水力按摩池交通車(chē)公廟地鐵站面積二期114-168㎡三期317-657㎡主力戶型四房二廳（317㎡）八房二廳（657㎡）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)一、二期戴德梁行、三期深圳東海安保物業(yè)（香港地鐵有限公司屬下安保物業(yè)管理）價(jià)格（元/㎡）二期平面10000-11000元/㎡、三期15000元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)樓已發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目一期與二期已樹(shù)立起項(xiàng)目富人區(qū)地標(biāo)的形象，三期項(xiàng)目銷(xiāo)售期較長(zhǎng)

翠?；▓@一期一期成交客戶特征：35歲以上，較早到深圳經(jīng)商因?qū)嶋H從商經(jīng)驗(yàn)豐富而有自己獨(dú)特的價(jià)值觀念有很好的經(jīng)濟(jì)能力但又算不上豪富階層看好香蜜湖片區(qū)的發(fā)展前景注重中國(guó)傳統(tǒng)家庭倫理觀念，對(duì)家庭有傳統(tǒng)的責(zé)任感追求自在生活氛圍廣東籍、潮汕籍比例約50%開(kāi)廠、開(kāi)公司的中小型民營(yíng)企業(yè)家，及開(kāi)店的中小商家老板

樓盤(pán)名稱(chēng)翠?；▓@二期位置僑香路、農(nóng)園路發(fā)展商深圳振業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司廣告代理物業(yè)代理廣告代理：大觀廣告公司物業(yè)代理：德思勤置業(yè)建筑設(shè)計(jì)何顯毅建筑師事務(wù)所物業(yè)規(guī)模容積率建筑面積90000㎡商業(yè)面積5364㎡容積率4.31物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)4棟31-32層高層建筑總戶數(shù)567戶社區(qū)配套設(shè)施車(chē)位會(huì)所、幼兒園、超市車(chē)位381個(gè)交通6、104、456、466路面積60-239㎡主力戶型五房二廳復(fù)躍式（162-266㎡）、四房二廳（117-140㎡）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)振業(yè)物管物業(yè)管理費(fèi)3.8元/㎡價(jià)格（元/㎡）7500元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀2002年底封頂，2003年8-9月入伙，目前建至第5層，項(xiàng)目評(píng)價(jià)目前項(xiàng)目進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，9月正式發(fā)售。由于一期現(xiàn)樓實(shí)景、振業(yè)集團(tuán)的品牌實(shí)力對(duì)二期的銷(xiāo)售有促進(jìn)作用。在200㎡左右的大戶型將與熙園190-200㎡多層的戶型形成競(jìng)爭(zhēng)。戶型面積區(qū)間戶數(shù)比例四房二廳二衛(wèi)115-140m9116%四房三廳二衛(wèi)復(fù)式179-194m6211%五房二廳二衛(wèi)躍式177-207m23842%六房二廳三衛(wèi)233-239m5710%其余為60-90m211921%合計(jì)567100%戶型面積比例

新天國(guó)際名苑建筑體現(xiàn)現(xiàn)代主義的風(fēng)格，以水岸名宅及香蜜湖岸永久性第一排景觀為賣(mài)點(diǎn)。提出“簡(jiǎn)約為美”、“少即是多”、“天人合一”――境界地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念。前期推廣價(jià)格高至9000元/㎡，現(xiàn)階段價(jià)格降至起價(jià)5908元/㎡，均價(jià)7500元/㎡，價(jià)格整體滑坡過(guò)大。其與熙園的位置關(guān)系，價(jià)格因素及高層20層以上景觀優(yōu)勢(shì)，會(huì)分流部分熙園的客戶?？蛻籼卣鳎耗挲g在35歲以上高級(jí)管理人員、中小型企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主銀行、證券從業(yè)人員認(rèn)同香蜜湖片區(qū)家庭成員以三至四人為主

樓盤(pán)名稱(chēng)新天國(guó)際名苑位置蓮花西路南發(fā)展商深圳國(guó)際俱樂(lè)部有限公司廣告代理物業(yè)代理風(fēng)火廣告置業(yè)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)深圳招商建筑設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)美國(guó)URBANUS設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑規(guī)模容積率占地16,596.1㎡建筑103,069.4㎡容積率5.22建筑類(lèi)型總戶數(shù)2棟32層板式高層與2棟12層板式小高層469戶社區(qū)配套設(shè)施車(chē)位500個(gè)車(chē)位交通104、441、411、446、456面積實(shí)用率125-344㎡實(shí)用率84.3-88.5%主力戶型四房二廳140-169㎡物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)中海物業(yè)管理公司3.2元/㎡價(jià)格（元/㎡）7500元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀3月項(xiàng)目評(píng)價(jià)前期定價(jià)9000元/㎡，現(xiàn)受壓力很大價(jià)格大副度下調(diào)起價(jià)在5908元/㎡，均價(jià)在7500元/㎡左右，從目前銷(xiāo)售狀況看基本對(duì)熙園影響不大，但在熙園銷(xiāo)售期在價(jià)格方面會(huì)分流部分熙園的客戶。

俊安苑以天安集團(tuán)的品牌實(shí)力樹(shù)立農(nóng)科中心人文地標(biāo)，以天安集團(tuán)資源共享、項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目周邊的教育配套組成其主要賣(mài)點(diǎn)。前期銷(xiāo)售情況并不理想，目前價(jià)位略有下調(diào)?？蛻籼卣鳎耗挲g在35歲以上中小型企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主證券、金融、保險(xiǎn)業(yè)政府公務(wù)員

樓盤(pán)名稱(chēng)俊安苑位置農(nóng)科中心、農(nóng)軒路發(fā)展商天安（深圳）實(shí)業(yè)有限公司深圳市農(nóng)科中心科學(xué)研究中心整合推廣策劃及銷(xiāo)售代理尚美佳廣告有限公司深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司園林設(shè)計(jì)天安實(shí)業(yè)有限公司建筑規(guī)模容積率占地14,500㎡建筑34,900㎡，車(chē)位174個(gè)建筑類(lèi)型戶數(shù)5棟16-18層280戶社區(qū)配套設(shè)施優(yōu)惠享用天安物業(yè)資源，4000㎡的平臺(tái)花園、住客會(huì)所、住戶專(zhuān)車(chē)、學(xué)校巴士、購(gòu)物巴士交通411、441中巴面積83-166㎡主力戶型三房二廳、四房二廳物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)天安物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)3.8元/㎡月價(jià)格（元/㎡）7800元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目3月項(xiàng)目評(píng)價(jià)兩梯三戶，戶型方正，通風(fēng)采光良好天安集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以天安集團(tuán)的資源共享為特質(zhì)，前期銷(xiāo)售戶型二房二廳三房二廳四房二廳總計(jì)面積83㎡124-134㎡166㎡戶數(shù)5817448280比例21%62%17%100% 戶型二房二廳三房二廳三房二廳四房二廳總計(jì)面積（㎡）83㎡124㎡134㎡166㎡總面積48141078811658796835228比例14%31%33%23%100%

香榭里花園一期曾獲美國(guó)建筑家協(xié)會(huì)金塊獎(jiǎng)，由國(guó)際級(jí)建筑設(shè)計(jì)大師美國(guó)RTKL設(shè)計(jì)，澳大利亞BELTCOLLINS公司進(jìn)行園林景觀設(shè)計(jì)同，標(biāo)榜“人文主義”的理念?？蛻籼卣鳎耗挲g在35歲以上政府公務(wù)員、銀行、證券、保險(xiǎn)管理人員三口至四口之家，家庭人口較少

樓盤(pán)名稱(chēng)香榭里花園二期位置農(nóng)科中心農(nóng)園路發(fā)展商深圳市美地置業(yè)發(fā)展有限公司全程推廣營(yíng)銷(xiāo)代理圖登廣告建筑設(shè)計(jì)美國(guó)RTKL設(shè)計(jì)師公司園林設(shè)計(jì)澳大利亞貝爾高林公司建筑規(guī)模容積率占地49,297.4㎡建筑160,000㎡容積率2.67建筑類(lèi)型總戶數(shù)891戶社區(qū)配套設(shè)施6000㎡會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、燈光網(wǎng)球場(chǎng)交通411、233、113（農(nóng)科中心站）面積實(shí)用率90-217㎡實(shí)用率87%主力戶型三房二廳物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)深圳美地物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)4.3元/㎡價(jià)格（元/㎡）8500元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)已發(fā)售，項(xiàng)目評(píng)價(jià)銷(xiāo)售較穩(wěn)定，銷(xiāo)售率70%

香榭里花園二期戶數(shù)與面積統(tǒng)計(jì)戶型二房二廳二衛(wèi)三房二廳三衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)五房二廳三衛(wèi)六房二廳七房以上總計(jì)面積90㎡121.08㎡166.68㎡180.39㎡217㎡240㎡戶數(shù)7272112724484456戶數(shù)比例16%16%24%16%10%18%100%總面積6，4808，717.7618，668.1612，988.088，80020，16075，814面積比例9%11%25%17%12%26%100%

樓盤(pán)名稱(chēng)香逸名園位置香梅路、新聞路口以北發(fā)展商深圳市合正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司深圳華泰企業(yè)分公司廣告代理物業(yè)代理廣告代理：深圳市木太廣告公司物業(yè)代理：深圳市房地產(chǎn)咨詢有限公司承建商江蘇一建建筑設(shè)計(jì)華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積9594.7㎡建筑面積60484.57㎡商業(yè)配套面積2360㎡容積率6.20建筑覆蓋率38.2%物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)2棟28層高層建筑總戶數(shù)400戶社區(qū)配套設(shè)施車(chē)位在三層酒店式空中花園內(nèi)設(shè)立體OPEN馨香健康會(huì)所、車(chē)位256個(gè)交通25、101、113、105、201、209、213、215、301、310、320、370、420、429、431路面積85.74-118.52㎡主力戶型三房二廳（102-118.52㎡）、二房二廳（85.74㎡）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)深圳市合正物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.8元/㎡價(jià)格（元/㎡）6500元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀主體封頂項(xiàng)目評(píng)價(jià)高層小規(guī)模物業(yè)，客戶定位城市精英。以二房、三房為主，交通便利、一梯四戶，現(xiàn)樓銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率10%樓盤(pán)名稱(chēng)景秀年華位置香梅北、北環(huán)大道發(fā)展商深圳市萬(wàn)濟(jì)高科技產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司廣告代理物業(yè)代理廣告代理：深圳市相互廣告公司物業(yè)代理：深圳市房地產(chǎn)咨詢有限公司承建商江蘇一建建筑設(shè)計(jì)深圳電子設(shè)計(jì)院物業(yè)規(guī)模容積率建筑面積30000㎡容積率4.1物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)一期3棟18層1棟22層高層建筑總戶數(shù)360戶社區(qū)配套設(shè)施車(chē)位會(huì)所、車(chē)庫(kù)車(chē)位200多個(gè)交通6、25、104、201、213、222、361、365、370、411、441、446、456、548路面積62-117㎡主力戶型三房二廳（83-117㎡）、二房二廳（62-76㎡）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)天健物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.8元/㎡價(jià)格（元/㎡）6000元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)樓發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)以二房、三房中小戶型為主，二梯五戶、配套成熟、交通便利、性價(jià)比合理，現(xiàn)樓銷(xiāo)售平穩(wěn)，銷(xiāo)售率50%以上。2002年

香蜜湖片區(qū)2002-2003年開(kāi)發(fā)樓盤(pán)匯總表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積容積率價(jià)格銷(xiāo)售期銷(xiāo)售率發(fā)展商香蜜湖·水榭花都230，000㎡1.4TOHO價(jià)格15000元/㎡平面價(jià)格10000元/㎡預(yù)計(jì)一期10月份開(kāi)始發(fā)售，二期三期需二年TOHO100%小高層90%深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司新天國(guó)際名苑103，069.4㎡5.227500元/㎡3月3個(gè)月10%深圳國(guó)際俱樂(lè)部有限公司香榭里花園一二期160，000㎡2.679500元/㎡銷(xiāo)售期3個(gè)月20%深圳市美地置業(yè)有限公司俊安苑34，900㎡2.57800元/㎡已發(fā)售10%深圳市天安實(shí)業(yè)有限公司東?；▓@三期20，000㎡4.0二期平面10000-11000元/㎡三期15000元/㎡已發(fā)售10%深圳東海愛(ài)地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司翠?；▓@二期90，000㎡4.317500元/㎡預(yù)計(jì)年底發(fā)售2003年8-9月份入伙深圳振業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司香逸名園60，484.57㎡6.26500元/㎡已發(fā)售20%深圳市合正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景秀年華30，000㎡4.16000元/㎡已發(fā)售入伙40-50%深圳市萬(wàn)濟(jì)高科技產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司香蜜湖豪庭16，000㎡7000元/㎡已發(fā)售30%總建筑開(kāi)發(fā)量744，453.97㎡香蜜湖片區(qū)2002-2003年總建筑開(kāi)發(fā)量1，300，000㎡以上(包括熙園14萬(wàn)㎡、景煜花園10萬(wàn)㎡、農(nóng)科中心農(nóng)科廣場(chǎng)項(xiàng)目、香荔綠洲)

香蜜湖片區(qū)2002-2003年不同戶型開(kāi)發(fā)量匯總表（不包括熙園、景煜花園）樓盤(pán)名稱(chēng)戶型香蜜湖·水榭花都新天國(guó)際名苑東海花園三期香榭里花園二期俊安苑翠?；▓@二期香逸名園景秀年華香蜜湖豪庭總計(jì)（戶）比例TOWNHOUSE58581%二房二廳72584010014826468217%三房二廳610907217489300212154740%四房二廳4003294411248128106127%五房二廳53297225440810%五房以上218128452025%總戶數(shù)1121469524562805564003602643958100%

結(jié)論：香蜜湖片區(qū)2002-2003年市場(chǎng)推出的樓盤(pán)戶型以三房、四房為主，其三房占總量的40%，四房占總量的27%，二房占總量的17%，五房占總量的10%，在五房以上的戶型占總量的5%，TOWNHOUSE占1%。

樓盤(pán)名稱(chēng)戶型面積香蜜湖·水榭花都新天國(guó)際名苑東?；▓@三期香榭里花園二期俊安苑翠海花園二期香逸名園景秀年華香蜜湖豪庭總計(jì)比例TOWNHOUSE16，34416.，3442%100㎡以下6，4804，8146，2568，57423，91816,36866，41010%100-150㎡45,00049，5918，71722，44621，40057，6825，402210，23832%150-200㎡145,54040，12431，6567，96851，570276，85842%200-300㎡15,02011，14028，96010，79765，91710%300-500㎡8,37014，55922，9293%500㎡以上5，510.5，5101%總面積（㎡）230，274100，85520，06975，81335，22890，02366，25629，32016,368664，206100%2002-2003年香蜜湖片區(qū)不同戶型面積開(kāi)發(fā)量匯總表（不包括熙園、景煜花園）

結(jié)論：香蜜湖片區(qū)2002-2003年市場(chǎng)推出的樓盤(pán)面積區(qū)間在100-200㎡的為主，100-150㎡占推出面積總量的32%，150-200㎡占推出面積總量的42%，在200㎡以上的占推出面積總量的10%，在100㎡以下占推出面積總量的10%，500㎡以上的占推出面積總量的1%，TOWNHOUSE占推出面積總量的2%。相對(duì)于其它片區(qū)其樓盤(pán)大戶型、大面積的特征明顯，屬于較典型的豪宅片區(qū)。同時(shí)片區(qū)內(nèi)150㎡以上，以三房、四房為主的戶型競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

樓盤(pán)名稱(chēng)戶型面積香蜜湖·水榭花都新天國(guó)際名苑東海花園三期香榭里花園二期俊安苑翠?；▓@二期香逸名園景秀年華香蜜湖豪庭5000-6000元/㎡600060006000-7000元/㎡65007000-8000元/㎡7500780070008000-9000元/㎡平面1000085009000-10000元/㎡10000以上元/㎡TOHO15000二期11000三期15000平均均價(jià)元/㎡8300元/㎡2002-2003年香蜜湖片區(qū)不同樓盤(pán)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)結(jié)論：香蜜湖片區(qū)整體均價(jià)平均在8300元/㎡左右，部分高檔樓盤(pán)（東?；▓@、香榭里、水榭花都）的均價(jià)達(dá)到了10000元/㎡或更高。從價(jià)格趨勢(shì)體現(xiàn)了片區(qū)豪宅區(qū)域特點(diǎn)。但在此片區(qū)同類(lèi)、同質(zhì)樓盤(pán)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，部分樓盤(pán)價(jià)格下落。

總結(jié)：經(jīng)上述香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)分析，香蜜湖片區(qū)2002-2003年總體開(kāi)發(fā)量在100萬(wàn)平方米左右，戶型以三房、四房為主，面積區(qū)間100-200平方米整個(gè)片區(qū)已經(jīng)形成規(guī)模性富人居住區(qū)，片區(qū)內(nèi)同質(zhì)、同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈?？蛻魧用婊旧显?5歲以上，總體年輕化，家庭人口數(shù)量較少，以私營(yíng)企業(yè)主、金融、證券、保險(xiǎn)、大中型企業(yè)、事業(yè)單位管理人員為主，廣東籍、潮汕籍人士較多，普遍看好香蜜湖片區(qū)的發(fā)展前景。在同質(zhì)、同類(lèi)產(chǎn)品中與熙園產(chǎn)品品質(zhì)較接近的水榭花都、東海花園的價(jià)格均在10000元/㎡或更高，而其它產(chǎn)品的價(jià)格在逐步下調(diào)。

二、其它片區(qū)同質(zhì)、同類(lèi)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研中心區(qū)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)逐漸升溫隨著中心區(qū)六大市政建設(shè)的全面開(kāi)工，中心區(qū)概念已成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。幾家知名開(kāi)發(fā)商如：黃埔雅苑二、三期、星河國(guó)際花城、天健世紀(jì)花園、嘉里雅頌居、如詩(shī)美地、城建城中雅苑、辛城花園南龍福居項(xiàng)目，今年將在中心區(qū)展開(kāi)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，吸引眾多置業(yè)者的關(guān)注。去年市政府主要投資用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程，今年主要在地鐵與中心區(qū)工程。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。預(yù)計(jì)與中心區(qū)概念直接關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目年內(nèi)總建筑面積將達(dá)100萬(wàn)平方米以上，以高檔及中檔住宅為主。2.中心區(qū)規(guī)劃城建項(xiàng)目中海華庭市民中心深業(yè)花園少年宮科技館圖書(shū)館音樂(lè)廳兒童醫(yī)院黃埔雅苑水晶島星河國(guó)際花城國(guó)際會(huì)展中心天健世紀(jì)花園嘉里項(xiàng)目中銀花園城建項(xiàng)目中海華庭市民中心深業(yè)花園少年宮科技館圖書(shū)館音樂(lè)廳兒童醫(yī)院黃埔雅苑水晶島星河國(guó)際花城國(guó)際會(huì)展中心天健世紀(jì)花園嘉里項(xiàng)目中銀花園高交會(huì)館電視中心中心區(qū)北區(qū)用地指標(biāo)用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比建設(shè)面積(㎡)中心區(qū)南區(qū)用地指標(biāo)用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比建設(shè)面積(㎡)商業(yè)、商務(wù)辦公0.410.23%49728.58商業(yè)、辦公2112460.2行政辦公17.929.92%684932.04商務(wù)辦公144933.7文化娛樂(lè)27.1115.01%442116.26旅館326323.9醫(yī)療衛(wèi)生4.302.38%60150.3商業(yè)、旅館、辦公13.0218.44%60466教育科研2.201.22%略教育科研2.130.91%442116.26居住及配套29.5816.38%1063121.4居住及配套20.968.99%681940.13綠化及廣場(chǎng)21.9212.14%略綠化及廣場(chǎng)35.2815.12%416471.3道路72.1339.94%略社區(qū)公園5.022.26%55507.5其它5.022.77%略行政辦公1.730.74%684932.04總計(jì)180.59100%2300049發(fā)展備用地4.01.71%199811道路96.4241.33%略崗廈綜合改造區(qū)20.558.81%略其它52.77%略總計(jì)233.27100%1170755

3.中心區(qū)住宅開(kāi)發(fā)情況中心區(qū)北區(qū)住宅開(kāi)發(fā)情況表項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積容積率建筑面積開(kāi)工時(shí)間目前進(jìn)度開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售率中銀花園1308413.4175487現(xiàn)樓已入伙97年900093%深業(yè)花園360002.81008006561399年2001.9入伙2000.58400一期：100%二期：95%黃埔雅苑1560002.843700010375299.42001.5入伙2000.67800一期：100%天健世紀(jì)花園384122.81461912001年底在建預(yù)計(jì)：2002.98500嘉里雅頌居35000311000在建中心區(qū)南區(qū)住宅開(kāi)發(fā)情況表辛城花園201553.567178298年入伙98.8500100%中海華庭325683.37110000982000.6入伙99.68800100%彩福大廈109301213102398.1200.9入伙98.11650090%如詩(shī)美地350002.587500城中雅苑447802.8124990在建海龍王項(xiàng)目71876.848875待建

根據(jù)調(diào)查，中心區(qū)已售的住宅項(xiàng)目有黃埔雅苑一期、中銀花園、辛城花園、福崗園、中海華庭、深業(yè)花園、彩福大廈等；在售的住宅項(xiàng)目有黃埔雅苑二期等。另外還有城建城中雅苑、星河國(guó)際花城、香港嘉里雅頌居項(xiàng)目、天健世紀(jì)花園等項(xiàng)目已經(jīng)在進(jìn)行建設(shè)，預(yù)計(jì)在2002年7-8月后將有更多住宅陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。現(xiàn)時(shí)住宅開(kāi)發(fā)主要特征表現(xiàn)為：中心區(qū)已有商品房市場(chǎng)存量不大，消費(fèi)者對(duì)于中心區(qū)住宅的需求正處于上升階段。中心區(qū)住宅物業(yè)均以三房?jī)蓮d帶工人房的戶型作為主力戶型。中心區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格穩(wěn)步走高，約為6700元/㎡——8800元/㎡。中心區(qū)的消費(fèi)群體主要為中高收入的二次及多次置業(yè)者。4.物業(yè)供給量福田中心區(qū)總規(guī)劃建筑面積為750萬(wàn)㎡，其中商品房規(guī)劃建筑面積為627萬(wàn)㎡，現(xiàn)已竣工100萬(wàn)㎡，即16%，在售住宅物業(yè)的總建筑面積達(dá)51.9萬(wàn)㎡，總銷(xiāo)售率約78%，即中心區(qū)目前在售住宅存量約為11.4萬(wàn)㎡（多數(shù)為各大樓盤(pán)的尾盤(pán)），滿足不了目前消費(fèi)者對(duì)中心區(qū)住宅的需求。

5.中心區(qū)樓盤(pán)分析黃埔雅苑一期由香港著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的高檔樓盤(pán)?？蛻籼卣鳛椋赫J(rèn)可發(fā)展商品牌的香港人，以及廣東籍人士追求生活設(shè)施全、市政配套齊全、交通便利的大型社區(qū)看重小區(qū)的地段、物管、樓盤(pán)品質(zhì)等因素政府官員、銀行高層管理人士、企業(yè)主較多樓盤(pán)名稱(chēng)黃埔雅苑二、三期位置深圳市福田區(qū)彩田路、福中一路312-316號(hào)發(fā)展商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（中國(guó)）有限公司及和記黃埔地產(chǎn)有限公司屬下之深圳地產(chǎn)發(fā)展公司建筑設(shè)計(jì)深圳市陳世民建筑師事務(wù)所有限公司園林設(shè)計(jì)貝爾高林香港有限公司（一至四期）物業(yè)規(guī)模容積率總占地面積15.6萬(wàn)㎡總建筑面積43.7萬(wàn)㎡二期占地面積：32，792㎡建筑面積107，000㎡三期建筑面積95，400㎡容積率2.8物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)共建22棟高層及4棟小高層二期6棟22-28層高層、2棟8層小高層、平面一梯2-6戶（以1梯4戶和6戶為主）總戶數(shù)3100戶二期戶數(shù)654戶三期5棟22層－32層高層及一座小學(xué)，三期總戶數(shù)800戶社區(qū)配套設(shè)施車(chē)位2所幼兒園，1所小學(xué)，1所中學(xué)、住客會(huì)所、商場(chǎng)、大型超市、凈菜市場(chǎng)車(chē)庫(kù)車(chē)位2500個(gè)車(chē)位會(huì)所設(shè)施：運(yùn)動(dòng)類(lèi)大型天幕泳池、室內(nèi)攀石場(chǎng)、健身室、乒乓球/桌球室兒童類(lèi):虛擬真實(shí)智能化兒童游戲機(jī)中心、兒童夜光保齡球場(chǎng)、兒童游樂(lè)中心、親子苗圃美容類(lèi):水療按摩香薰美容院文化類(lèi):圖書(shū)館交通15、25、105、111、215、228（蓮花山）、223、310、320（高交會(huì)館站）、420、451、468地鐵市民中心站面積二期面積78-223㎡224-436㎡三期面積77-323㎡主力戶型二期主力戶型以三房二廳（127-162㎡）三期主力戶型三房二廳（110-114㎡）物業(yè)代理物業(yè)管理費(fèi)和記物業(yè)服務(wù)（深圳）有限公司物業(yè)管理費(fèi)4.0元/㎡價(jià)格（元/㎡）9000元/㎡物業(yè)特點(diǎn)戶型多樣，主力戶型為三房，有帶工人房供選擇，部分客廳寬4.8m，飯廳設(shè)有對(duì)流窗大面積豪華單位客廳寬5.4m，設(shè)有入戶空中花園，飯廳采用落地玻璃，將空中花園景致引入室內(nèi)，小高層采用觀光電梯，面向園景項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目正在建設(shè)階段預(yù)計(jì)2002年5月發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)由于和黃的品牌及較低的售價(jià)，一期銷(xiāo)售受到市場(chǎng)的追捧；項(xiàng)目二期目前正在進(jìn)行銷(xiāo)售，廣告投放量較大，銷(xiāo)售進(jìn)度較為緩慢；黃埔雅苑二期戶型統(tǒng)計(jì)表戶型面積戶數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)79㎡3210%82㎡27三房二廳二衛(wèi)128㎡417%三房二廳三衛(wèi)136㎡4566%150㎡289162㎡51178㎡4四房二廳186㎡407%二層復(fù)式255㎡87%270㎡4300㎡30三層復(fù)式335㎡23%350㎡12450㎡3總計(jì)588100%

安柏麗晶樓盤(pán)名稱(chēng)安柏麗晶位置深南大道6012號(hào)發(fā)展商深圳天鴻集團(tuán)祈年實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積：11，061m2建筑面積：120，000m2物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)2棟18層高層與32層高層社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施意大利古羅馬下沉式主題庭園，全天候室內(nèi)恒溫泳池及室外雙泳池，住客及商務(wù)雙會(huì)所、特高32層玻璃天幕全景觀空中PUB，甲級(jí)寫(xiě)字樓電梯群控系統(tǒng)，直落地下車(chē)庫(kù)，小區(qū)全方位背景音樂(lè)系統(tǒng)，面積75-500㎡主力戶型三房二廳（90-140㎡）四房二廳（140-240㎡）交通101、105、209、213、215、222、223、228等路線項(xiàng)目現(xiàn)狀2002年項(xiàng)目評(píng)價(jià)該物業(yè)位于深南大道北面，臨近深南大道的南面部分為18層住宅，而不臨深南大道的背面部分為32層住宅。該項(xiàng)目為天鴻集團(tuán)下屬公司深圳市祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目，亦為天鴻集團(tuán)進(jìn)軍深圳的第一項(xiàng)目。

嘉里雅頌居樓盤(pán)名稱(chēng)嘉里雅頌居位置彩田路與福中路交界之西南處發(fā)展商嘉里建設(shè)（深圳）有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積：3.3萬(wàn)m2建筑面積：8萬(wàn)m2容積率：2.8物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)8棟住宅及會(huì)所社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施住宅沿地塊南、北兩端排布，中央規(guī)劃大劇院，會(huì)所等配套設(shè)施置于庭院兩側(cè)面積以160-200㎡為主，部分120-130㎡少量80m2主力戶型主力戶型三房二廳、四房二廳，，以1梯2戶為主（3部電梯）物業(yè)特點(diǎn)住宅沿地塊南、北兩端排布，中央規(guī)劃大劇院，會(huì)所等配套設(shè)施置于庭院兩側(cè)項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)工程進(jìn)度將出地面項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于中心區(qū)北區(qū)，未來(lái)發(fā)售時(shí)間預(yù)計(jì)在2002年9-10月。戶型面積偏大，周邊配套較為成熟【嘉里雅頌居工地現(xiàn)場(chǎng)】

星河國(guó)際花城樓盤(pán)名稱(chēng)星河國(guó)際花城位置福田中心區(qū)南區(qū)，福華四路以南，福華三路以北，民田路口發(fā)展商深圳市星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積33，946.5㎡建筑面積235，040.6㎡住宅面積148，764.1㎡綠化率56%建筑覆蓋率21.8%容積率4.5物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)一期3棟30層高層、6棟32層高層車(chē)位2240個(gè)總戶數(shù)944戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施會(huì)所、商場(chǎng)（一期）、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)（二期）交通面積85-325.3㎡主力戶型三房二廳（116-177㎡）物業(yè)特點(diǎn)分二期開(kāi)發(fā)，周邊配套成熟、購(gòu)物公園、會(huì)展中心構(gòu)成其市中心國(guó)際化氛圍項(xiàng)目現(xiàn)狀正式發(fā)售時(shí)間2002年10月份項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，整體規(guī)劃均好性較強(qiáng)，但缺少亮點(diǎn)。整體推廣走國(guó)際化路線。

星河國(guó)際花城戶型統(tǒng)計(jì)表戶型二房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)一工三房?jī)蓮d二衛(wèi)一工入口花園三房?jī)蓮d二衛(wèi)一多入口花園四房?jī)蓮d三衛(wèi)一工四房三廳三衛(wèi)一工復(fù)四房三廳四衛(wèi)一工復(fù)五房三廳四衛(wèi)復(fù)式五房三廳五衛(wèi)復(fù)式總數(shù)84-88㎡116-123㎡138-154㎡159㎡164-177㎡233㎡258-325㎡220㎡233㎡258-263㎡面積9,288.0019,548.0030,984.008,586.0034,582.0039,144.001,166.00880.00466.001,042.00145,686.00戶數(shù)108162212542041684424922戶數(shù)比例11.7%17.6%23.0%5.9%22.1%18.2%0.4%0.4%0.2%0.4%100.0%面積比例6.4%13.4%21.3%5.9%23.7%26.9%0.8%0.6%0.3%0.7%100.0%

天健世紀(jì)花園樓盤(pán)名稱(chēng)天健世紀(jì)花園位置中心區(qū)北區(qū)，臨紅荔路發(fā)展商深圳天健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積38，411㎡建筑面積107，553.5㎡其中商業(yè)面積2500㎡容積率2.8建筑覆蓋率25%物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)8棟高層住宅總戶數(shù)769戶車(chē)位720個(gè)社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施小學(xué)、商場(chǎng)、書(shū)店、會(huì)所、保健中心、凈菜綜合市場(chǎng)面積53-226㎡主力戶型主力戶型以三房二廳110-130㎡、四房二廳（148－168㎡）為主物業(yè)特點(diǎn)一梯四戶、一梯兩戶、自然間自然采光項(xiàng)目現(xiàn)狀目前工程進(jìn)度已經(jīng)出地面項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于中心區(qū)北區(qū)，整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)缺少亮點(diǎn)，但由于區(qū)域的優(yōu)勢(shì)明顯，目前已有較多人士進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。預(yù)計(jì)在2002年9月正式進(jìn)入市場(chǎng)【天健世紀(jì)花園工地現(xiàn)狀】

天健世紀(jì)花園戶型面積比例戶型一房一廳三房二廳二衛(wèi)三房二廳三衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)復(fù)式總計(jì)面積53㎡61㎡76㎡110㎡117㎡120㎡125㎡130㎡148㎡157㎡168㎡215-266㎡戶數(shù)3248161504610128014116929969738116629769戶戶數(shù)比例12%13%50%22%4%100%面積169629281216110586155141262536400208682512151465705840㎡11485.3㎡49025㎡24894.16㎡6870㎡98114.46㎡面積比例6%12%50%25%7%100%

城中雅苑樓盤(pán)名稱(chēng)城中雅苑位置福華三路與民田南路交界發(fā)展商深圳市城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積44，780㎡建筑面積162，368㎡（其中計(jì)容積率為124，991㎡）容積率2.8物業(yè)類(lèi)型車(chē)位10棟高層住宅車(chē)位812個(gè)戶數(shù)1000戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施小學(xué)、商場(chǎng)、郵電所、書(shū)店、會(huì)所、保健中心、凈采綜合市場(chǎng)面積78-150㎡主力戶型三房二廳（108-130㎡）項(xiàng)目現(xiàn)狀正在建設(shè)階段項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2002年9月可以進(jìn)入市場(chǎng)，整體戶型偏小【城中雅苑工地現(xiàn)狀】

城中雅苑戶型面積比例戶型面積分布套數(shù)套數(shù)比例2房2廳1衛(wèi)78-84m256套26%3房2廳2衛(wèi)108m128套54%3房2廳2衛(wèi)116m308套3房2廳2衛(wèi)1工人房128m52套3房2廳2衛(wèi)1工人房130m52套4房2廳2衛(wèi)1工人房135m102套20%4房2廳2衛(wèi)1工人房150m102套合計(jì)1000套100%

2002-20**年中心區(qū)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目于2002-20**年預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)之建筑面積黃埔雅苑二期及三期200，000㎡天健世紀(jì)花園項(xiàng)目146，191㎡嘉里雅頌居11，000㎡城中雅苑124，991㎡星河國(guó)際花城148，764．1㎡安柏麗晶100，000㎡中心區(qū)六大項(xiàng)目供應(yīng)量730，946.1㎡結(jié)論：由以上數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)中心區(qū)在2002-20**年的開(kāi)發(fā)量在73萬(wàn)－80萬(wàn)平方米以上，其樓盤(pán)整體素質(zhì)、產(chǎn)品特質(zhì)、區(qū)域配套、人文環(huán)境形成對(duì)香蜜湖片區(qū)的市場(chǎng)強(qiáng)大威脅。尤其是中心區(qū)的交通、配套、市政、規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)與香蜜湖片區(qū)形成差異。2002年是中心區(qū)住宅項(xiàng)目動(dòng)工的高峰期，同時(shí)亦是本項(xiàng)目入市時(shí)期。如嘉里地產(chǎn)項(xiàng)目、城建地產(chǎn)項(xiàng)目、天健世紀(jì)花園項(xiàng)目的工程進(jìn)度都比預(yù)期中快，這些都是本項(xiàng)目在中心區(qū)最直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。

（三）濱海沿線物業(yè)由于金海灣花園等海景物業(yè)成功開(kāi)發(fā)，濱海物業(yè)倍受市場(chǎng)追捧。目前已經(jīng)推出的有蔚藍(lán)海岸二期、金地翠堤灣、碧海云天、招商海月二期（晴海洲）、鴻景灣名苑、中海深圳灣畔、陽(yáng)光帶海濱城等，即將推出的有綠景苑、金域藍(lán)灣等。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析碧海云天以其優(yōu)越的位置與環(huán)境為特質(zhì)，前期廣告宣傳量大，廣告推廣較好，現(xiàn)場(chǎng)包裝較有特色。客戶特征：客戶年齡在35歲以上學(xué)歷較高家庭成員三口以上事業(yè)穩(wěn)定喜歡海景住宅

樓盤(pán)名稱(chēng)碧海云天位置深圳市華僑城金海燕花園南發(fā)展商深圳市京基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司廣告代理銷(xiāo)售代理廣告代理：博思堂銷(xiāo)售代理：星彥房地產(chǎn)評(píng)估有限公司建筑設(shè)計(jì)深圳立方建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司園林設(shè)計(jì)貝爾高林公司物業(yè)規(guī)模容積率占地面積：83333.38平方米建筑面積：261000平方米商業(yè)面積綜合容積率3.2其中西區(qū)占地面積45290.8㎡建筑面積100000㎡物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)17棟4-34層建筑其中西區(qū)8棟TOWNHOUSE（7棟4層）其中西區(qū)551戶TOWNHOUSE28戶社區(qū)配套設(shè)施車(chē)位高級(jí)會(huì)所2000㎡、中英文幼稚園、超市其中西區(qū)678個(gè)車(chē)位交通24、113、223、483、507、541路面積140-300㎡主力戶型三房二廳、四房二廳物業(yè)代理物業(yè)管理費(fèi)金地物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)1.8-2.8元/㎡價(jià)格（元/㎡）7000-8000元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀已動(dòng)工項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于華僑城的東部，整體戶型面積偏大，目前已經(jīng)開(kāi)始正式進(jìn)入市場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)包裝及廣告推廣較有新意，目前認(rèn)購(gòu)情況較好。

戶型三房二廳四房二廳TOWNHOUSE五房三廳復(fù)式總計(jì)140㎡168-191㎡240-272㎡256-272㎡360㎡戶數(shù)244188287020550戶戶數(shù)比例44%34%13%4%5%100%面積34160㎡28718㎡7168㎡18208㎡7200㎡95454㎡面積比例35%30%19%8%8%100%

世紀(jì)村二期世紀(jì)村二期的陽(yáng)光花房入戶花園，鮮明的產(chǎn)品特質(zhì)，其購(gòu)買(mǎi)時(shí)可獲50%的贈(zèng)送面積，成為其最大賣(mài)點(diǎn)。百萬(wàn)豪宅送冠軍的營(yíng)銷(xiāo)方式，進(jìn)一步提升了樓盤(pán)整體形象。國(guó)家“AAA住宅”?？蛻籼卣鳎嚎蛻裟挲g在35歲以上學(xué)歷較高家庭成員三口以上事業(yè)穩(wěn)定

樓盤(pán)名稱(chēng)世紀(jì)村二期位置深圳市深南路以南、沙河?xùn)|路發(fā)展商華源實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司（原深圳市沙河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）整合推廣銷(xiāo)售代理整合推廣：深圳市風(fēng)火廣告有限公司銷(xiāo)售代理：深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)/深圳市航藝建筑工程設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)澳大利亞HASSELLCO.LTD物業(yè)規(guī)模容積率總占地面積87，000㎡建筑面積30多萬(wàn)㎡總戶數(shù)2000多戶二期建筑面積10萬(wàn)多㎡，綠化率80%，物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)二期4棟29高層三期5棟27層高層社區(qū)配套設(shè)施車(chē)位高級(jí)會(huì)所5000㎡、園林50000㎡、幼兒園、車(chē)位1.0個(gè)/戶交通20、101、105、113、210、觀光巴士、423、427、431、451、455、473、507面積90-270㎡主力戶型三房二廳、二房二廳物業(yè)代理物業(yè)管理費(fèi)沙河物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.8元/㎡月價(jià)格（元/㎡）7300元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀2002年項(xiàng)目評(píng)價(jià)二期以入戶花園為亮點(diǎn)，整體銷(xiāo)售較好，其廣告與推廣有特點(diǎn)

中海深圳灣畔樓盤(pán)名稱(chēng)中海深圳灣畔位置深南大道北側(cè)，祥祺苑以南發(fā)展商中國(guó)海外集團(tuán)有限公司物業(yè)規(guī)模占地面積19，114.7㎡建筑面積175，548㎡物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)8棟31-33層高層總戶數(shù)1240戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施充分借助華僑城片區(qū)的配套與規(guī)劃交通101、105、213、222、434、432、452面積74.6-249.76㎡主力戶型二房二廳、三房二廳物業(yè)特點(diǎn)人工造霧、隔聲換氣玻璃、項(xiàng)目現(xiàn)狀已正式發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)中海的企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目的位置，前期廣告推廣形式獨(dú)特，銷(xiāo)售情況穩(wěn)定

金地翠堤灣樓盤(pán)名稱(chēng)金地翠堤灣位置福田區(qū)新洲南路福榮路口發(fā)展商金地集團(tuán)物業(yè)規(guī)模容積率占地面積74785.44㎡建筑面積221372.7㎡容積率2.96物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)40祭棟高層、小高層社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施金地小學(xué)、金地萊恩中英文幼兒園、民潤(rùn)超市、菜場(chǎng)、郵局、銀行、雙會(huì)所、三泳池、四大主題廣場(chǎng)面積84-277㎡主力戶型三房二廳、四房二廳物業(yè)特點(diǎn)高層二梯四戶，小高層一梯兩戶，首創(chuàng)臨海退臺(tái)設(shè)計(jì)，5.8米項(xiàng)目現(xiàn)狀高層、小高層全面封頂已發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)主打海景住宅，目前銷(xiāo)售情況一般陽(yáng)光帶海濱城樓盤(pán)名稱(chēng)陽(yáng)光帶海濱城位置南山區(qū)學(xué)府路以南、沙河路以西發(fā)展商招商地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)深圳市華森建筑與工程設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)雅科本物業(yè)規(guī)模容積率占地面積85，407.2㎡建筑面積320，000㎡住宅面積271，300㎡商業(yè)面積2，200㎡綠化率49.25%容積率3.26總戶數(shù)2000戶一期占地面積42，393.8㎡，建筑面積175，000㎡住宅面積142，500㎡，一期容積率3.4物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)12棟高層（18-31層），3棟低層，總戶數(shù)912戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施會(huì)所面積6500㎡兩個(gè)主題會(huì)所，一個(gè)泛會(huì)所面積93-324㎡主力戶型三房二廳、四房二廳物業(yè)特點(diǎn)分兩期開(kāi)發(fā)，以海景為買(mǎi)點(diǎn)，項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)正建設(shè)中項(xiàng)目評(píng)價(jià)以招商地產(chǎn)為品牌，以海景為主題，預(yù)計(jì)在年底正式發(fā)售金域藍(lán)灣樓盤(pán)名稱(chēng)金域藍(lán)灣位置福田區(qū)下沙福榮路以北發(fā)展商深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)規(guī)模占地面積40，234㎡建筑面積243，350㎡（其中住宅面積210，000㎡，商業(yè)面積23，000㎡）物業(yè)類(lèi)型總戶數(shù)TOWNHOUSE、小高層及高層住宅面積70M2、100M2物業(yè)特點(diǎn)體現(xiàn)亞熱帶海濱建筑特點(diǎn)，初步規(guī)劃為高層海景住宅項(xiàng)目現(xiàn)狀預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間2002年8月，今年計(jì)劃開(kāi)工面積：100000M項(xiàng)目評(píng)價(jià)擁有深圳灣海景、紅樹(shù)林景觀， 深圳灣填海區(qū)（容積率<2.0地塊）容積率用地面積可銷(xiāo)售住宅面積建筑面積西51.1120800M131960M132880M西81.6110200M164440M176320M西91.698400M154930M157440M補(bǔ)償用地11.179500M84570M87450M不常用地20.5100700M50350M50350M東10.584500M42250M42250M東31.168100M74490M74910M東41.6130400M208000M208640M合計(jì)910，900M930240M

2002-20**年海灣片區(qū)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2