淺談物業(yè)設施與成本管理

內(nèi)容概要內(nèi)容概要不少物業(yè)公司往往認為，一幢現(xiàn)代化大廈建成后，只要招聘一些空調(diào)工、水電工便可以使其運轉(zhuǎn)起來，導致許多大廈能耗高、自控不能開通、設備設施損耗加速等嚴重后果，使物業(yè)品質(zhì)嚴重惡化，其教訓值得引以為戒。這就要求我們對物業(yè)設備實施與成本管理引起足夠的重視，從根本上保證物業(yè)保值、增值。安全運行管理首先是要保障維修人員的人身安全；其次是保證設備安全運行、可靠運行。日常管理要始終把安全放在工作首位。物業(yè)工程部的管理，主要分為設備的管理和住戶的維修服務，并且要求維修人員在管理好設備的同時，還要滿足用戶的報修服務；設備管理主要分維修管理和運行管理兩部分。維修與運行既可以統(tǒng)一管理，也可分別管理。無論哪種管理方式都必須以維修的時效性和設備運行的可靠性為主要①、責任制度：要求責任明確，責任到人如果你要求大家都管，可以認為大家都不會管，出了事情都會推諉，所以每臺主要設備應指定專人負責管理。值班人員只對當班設備運行管理負當班責任，設備有故障不及時處理，造成的后果，設備責任人負責。值班人員必須對當班的設備負責、各崗位的維修人員對所管轄的設備負責、主管對監(jiān)管失職負責，每班都有值班記錄、設備運行要有運行記錄、維修要有維修記錄、回訪有回訪制度(記錄是最能反饋管理好壞的依據(jù)，也是最直接的技術性資料，根據(jù)設備運行狀況的記錄制定維修保養(yǎng)計劃)。②、值班制度3、事故防范管理結(jié)合大廈管理檔次及管理特點，制定各類設備事故應急處理流程及措施，《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》有明確要求，如停電、停水應急處理措施；電梯應急處理方案；做到即使出現(xiàn)了設備意外性故障(搶修),也能游韌有余地排除故障，避免束手無策。舉例：電梯困人救援程序，監(jiān)控中心接到電梯報警后，通過監(jiān)控與電梯對講確認是否困人，如情況屬實，監(jiān)控中心立即通知巡邏保安和值班電工趕赴現(xiàn)場，救援時必須按照原定操作程序，先是穩(wěn)定乘客情緒，然后才將電梯門關閉，接著才是停電、盤車、救人。物業(yè)公司在選聘水電技工時，應強調(diào)個人實際操作能力，配備有強電工(高低壓維修電工)、弱電工(消防、樓宇對講、監(jiān)控)、空調(diào)工、水暖工。特種作業(yè)人員必須持證上崗，提倡一專多能，物業(yè)對維修人員要求是多面手，包括到業(yè)主家修馬桶、做泥水活、簡單的電氣焊操作等。維修人員技能要求“一清、二能、三好、四會、五化、六查、七無”。一清：對設備、設施管理規(guī)章制度要清楚；二能：對各種設備的性能、功能要明白；三好：對各種設備要做到管好、用好、修好；四會：對各種設備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故大廈的管理成本中，除了人員工資外，共用水、電費是物業(yè)管理成本的主要開支，為了節(jié)約開支，降低成本，共用設施設備的節(jié)能運行成了物業(yè)管理企業(yè)的一項重要工作。在保證大廈正常運轉(zhuǎn)的前提下，進一步挖潛增效、節(jié)能降耗、提高設備利用率，做好節(jié)能工作；1、共用場所照明節(jié)能：②、在人流量少的地方，杜絕有“長明燈”現(xiàn)象，盡可能避免不必要浪費(物業(yè)的成本控制，就是從點點滴滴的節(jié)約中做起)。對于綠化帶的景觀燈和大廈四周的路燈，在保證適中亮度的前提下控制照明燈數(shù)，定時器的時間隨季節(jié)變化及時進行2、節(jié)水方面的措施：在節(jié)水方面，首先杜絕的是水跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，一般要求小修不過夜。如每半年一次的水池(水箱)清洗，首先是清洗前進行水池的水位控制，避免過多的浪費，其次是做好廢水利用，沖洗化糞池、清洗地下車庫、做消防演習。3、加強宣傳教育，讓所有的管理人員都有節(jié)能意識，杜絕浪費。4、機電設備節(jié)能以能耗較大的中央空調(diào)為例，對于商場使用的中央空調(diào)，可通過改變控制冷卻水、冷凍水的水泵運行臺數(shù)和主機運行臺數(shù)來達到節(jié)電的效果，通常在剛開機時，為了把室內(nèi)溫度快速降低到設定值