資產(chǎn)評估（財(cái)經(jīng)類專業(yè) ）全套教學(xué)課件

項(xiàng)目一初識(shí)資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估1共9個(gè)項(xiàng)目，包括初識(shí)資產(chǎn)評估，掌握資產(chǎn)評估的一般程序與基本方法，評估機(jī)器設(shè)備，評估房地產(chǎn)，評估流動(dòng)資產(chǎn)，評估無形資產(chǎn)，評估長期投資性資產(chǎn)，評估企業(yè)價(jià)值，掌握資產(chǎn)評估報(bào)告的編制、審查和管理。全套可編輯PPT課件目錄1Contents任務(wù)一

了解資產(chǎn)評估的含義、特征和功能2任務(wù)二

了解資產(chǎn)評估的分類及理論基礎(chǔ)3任務(wù)三熟悉資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)4Z任務(wù)四熟悉資產(chǎn)評估的目的和價(jià)值類型201了解資產(chǎn)評估的含義、特征和功能任務(wù)一

過渡頁TransitionPage曉峰的爸爸是一家民營企業(yè)的老板，為了擴(kuò)大和發(fā)展企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，他打算用公司廠房向銀行申請抵押貸款。爸爸帶著曉峰來到銀行，按照銀行規(guī)定提交了相關(guān)的資料后，將公司的廠房進(jìn)行了抵押并等待銀行的審核調(diào)查。在等待審核的過程中，曉峰發(fā)現(xiàn)一些評估機(jī)構(gòu)的人員對公司廠房進(jìn)行了一系列的勘測及檢查，并做了相關(guān)的專業(yè)工作后，確定了廠房的價(jià)值。銀行根據(jù)評估的廠房價(jià)值批復(fù)了企業(yè)貸款。情景引例4針對以上事件，曉峰提出了以下幾點(diǎn)疑問：貸款之前為什么要對廠房進(jìn)行評估？上述案例中資產(chǎn)評估發(fā)揮了什么樣的經(jīng)濟(jì)功能？5資產(chǎn)評估原是會(huì)計(jì)師事務(wù)所的主要業(yè)務(wù)之一。

2016年7月，《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》的正式頒布，確立了資產(chǎn)評估行業(yè)的法律地位，標(biāo)志著我國評估行業(yè)的發(fā)展步入正軌。任務(wù)一一、資產(chǎn)評估的基本含義6資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)，是指特定權(quán)利主體擁有或控制的，能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。任務(wù)一一、資產(chǎn)評估的基本含義（一）資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)包括具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場交換價(jià)值的所有實(shí)物和無形的權(quán)利。企業(yè)中常見的可以進(jìn)行資產(chǎn)評估的資產(chǎn)有貨幣資金、房地產(chǎn)等。7資產(chǎn)評估中的“資產(chǎn)”不同于會(huì)計(jì)中的“資產(chǎn)”。會(huì)計(jì)中的“資產(chǎn)”是指由企業(yè)過去的交易或事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。其主體是企業(yè)。資產(chǎn)評估中的“資產(chǎn)”是指由特定權(quán)利主體擁有或控制的、能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。其主體是特定的權(quán)利主體，包括家庭、企業(yè)、國家等。任務(wù)一一、資產(chǎn)評估的基本含義提示8依照《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》的規(guī)定，資產(chǎn)評估是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。任務(wù)一一、資產(chǎn)評估的基本含義（二）資產(chǎn)評估的含義9資產(chǎn)評估的主體：符合規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員。資產(chǎn)評估的客體：不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。資產(chǎn)評估服務(wù)的內(nèi)容：評定、估算資產(chǎn)的價(jià)值。資產(chǎn)評估服務(wù)的結(jié)果：出具資產(chǎn)評估報(bào)告。任務(wù)一一、資產(chǎn)評估的基本含義（二）資產(chǎn)評估的含義10受曉峰爸爸的委托，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員對曉峰爸爸名下的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行了評估，并出具了資產(chǎn)評估報(bào)告。試問：該資產(chǎn)評估的主體、客體、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)結(jié)果分別是什么？任務(wù)一一、資產(chǎn)評估的基本含義想一想11任務(wù)一二、資產(chǎn)評估的特征市場性公正性專業(yè)性咨詢性特征12資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動(dòng)，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)和資產(chǎn)交易的普遍進(jìn)行,才有資產(chǎn)評估的存在；資產(chǎn)的評估價(jià)值受到市場條件的限制和市場交易的檢驗(yàn)。任務(wù)一二、資產(chǎn)評估的特征（一）市場性表現(xiàn)一是資產(chǎn)評估需要模擬市場來對資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。二是評估結(jié)果的有效性要受市場檢驗(yàn)。13資產(chǎn)評估的公正性是指資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)滿足社會(huì)公共利益的需要，而不應(yīng)只滿足于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人某一方的需要。任務(wù)一二、資產(chǎn)評估的特征（二）公正性表現(xiàn)一是資產(chǎn)評估按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是保證其公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。

二是資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是保證公正性的組織基礎(chǔ)。14評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法聘用評估專業(yè)人員開展評估業(yè)務(wù)。任務(wù)一二、資產(chǎn)評估的特征（三）專業(yè)性資產(chǎn)評估是一種專業(yè)性很強(qiáng)的活動(dòng)。評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評估從業(yè)人員。表現(xiàn)一是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)形成專業(yè)化分工。二是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員對資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)判斷建立在專業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上。15是指資產(chǎn)評估結(jié)論僅為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估人員只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。任務(wù)一二、資產(chǎn)評估的特征（四）咨詢性16資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員在進(jìn)行評估業(yè)務(wù)時(shí)，在交易市場上搜尋了大量相關(guān)的材料和數(shù)據(jù)，并通過模擬市場條件的方法對資產(chǎn)做出評定估算和報(bào)告，這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場檢驗(yàn)。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的哪個(gè)特征？任務(wù)一二、資產(chǎn)評估的特征想一想17（一）評價(jià)及評估功能評價(jià)和評估是資產(chǎn)評估具有的最基本的內(nèi)在功能。資產(chǎn)評估源于人們希望了解和掌握一定條件下資產(chǎn)價(jià)值是多少的需求。任務(wù)一三、資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟(jì)中的功能18（二）管理功能資產(chǎn)評估的管理功能是指在以公有制為基礎(chǔ)的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)初級階段中，國家為有效管理國有資產(chǎn)而賦予資產(chǎn)評估的特殊功能，目的是防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行。任務(wù)一三、資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟(jì)中的功能19（三）公證功能公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)及文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)，是國家預(yù)防糾紛、維護(hù)法制、鞏固法律秩序的一種司法手段。任務(wù)一三、資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟(jì)中的功能資產(chǎn)業(yè)務(wù)、評估對象和評估報(bào)告使用者的特殊性要求資產(chǎn)評估發(fā)揮公證的職能。例如，資產(chǎn)價(jià)格的糾紛。2002了解資產(chǎn)評估的分類及理論基礎(chǔ)任務(wù)二

過渡頁TransitionPage曉峰在了解了資產(chǎn)評估的基本含義之后，在網(wǎng)站上搜尋了很多涉及資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、資產(chǎn)出售、企業(yè)清算、企業(yè)租賃、債務(wù)重組和擔(dān)保等。在不同的業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)評估的對象也會(huì)發(fā)生一些改變，有的是針對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評估、有的是針對企業(yè)整體的價(jià)值，有的針對商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)，等等。針對以上情況，曉峰提出以下疑問：資產(chǎn)評估可以按照什么方式進(jìn)行分類呢？情景引例22任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類（一）按資產(chǎn)評估的內(nèi)容分類123一般評估評估復(fù)核評估咨詢23任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類（一）按資產(chǎn)評估的內(nèi)容分類1．一般評估一般評估是指直接對評估對象的價(jià)值進(jìn)行的評估。一般評估包括企業(yè)上市資產(chǎn)評估、組建合資企業(yè)資產(chǎn)評估、企業(yè)股份制改造資產(chǎn)評估等。24任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類（一）按資產(chǎn)評估的內(nèi)容分類評估復(fù)核是指評估機(jī)構(gòu)或資產(chǎn)評估專業(yè)人員對其他評估機(jī)構(gòu)或資產(chǎn)評估專業(yè)人員出具的評估報(bào)告進(jìn)行的評判分析和再評估。2．評估復(fù)核它是對評估報(bào)告的真實(shí)性、完整性、充分性、相關(guān)性、適當(dāng)性和合理性做出判斷、提出意見的行為。25任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類（一）按資產(chǎn)評估的內(nèi)容分類評估咨詢是指評估機(jī)構(gòu)或資產(chǎn)評估專業(yè)人員針對評估對象提出真實(shí)、合理的意見的行為，這一行為不存在對于資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)和判斷，僅提供咨詢意見。3．評估咨詢評估咨詢通常沒有統(tǒng)一的報(bào)告規(guī)范，評估咨詢主體通常根據(jù)客戶的要求出具個(gè)性化的評估咨詢報(bào)告。26任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類（二）按執(zhí)行評估準(zhǔn)則的程度分類1．完全資產(chǎn)評估完全資產(chǎn)評估是指在評估過程中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，完全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則各個(gè)條款的要求進(jìn)行評估，在執(zhí)業(yè)過程中沒有任何違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的評估。27任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類（二）按執(zhí)行評估準(zhǔn)則的程度分類2．限制性資產(chǎn)評估是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員由于評估條件的限制不能完全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求進(jìn)行執(zhí)業(yè)，或在法律法規(guī)允許的前提下未完全按照評估準(zhǔn)則進(jìn)行的資產(chǎn)評估，評估結(jié)果受到某些特殊因素的影響。相較于完全資產(chǎn)評估需要做更為詳盡的說明和披露。例如，某客戶告訴資產(chǎn)評估專業(yè)人員，不對于需要進(jìn)行評估的資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，他們可以提供其他相關(guān)資料。28任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類在進(jìn)行限制性資產(chǎn)評估時(shí)，應(yīng)注意以下三點(diǎn)。（1）評估師應(yīng)在評估報(bào)告中詳細(xì)披露與資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不符的情況。（2）評估師應(yīng)證明其未按照準(zhǔn)則規(guī)定執(zhí)行的評估程序和采用的評估方法對于所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)或評估咨詢活動(dòng)是合適的。（3）評估師應(yīng)在報(bào)告中詳細(xì)說明因未按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則執(zhí)行評估而對評估結(jié)果產(chǎn)生的影響，并確信評估結(jié)果不會(huì)引起誤解或被錯(cuò)誤使用。注意29任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類（三）按資產(chǎn)評估的對象分類由于單項(xiàng)資產(chǎn)評估的對象為某一類資產(chǎn)，不考慮其他資產(chǎn)的影響，所以通常由在某一方面具有專業(yè)水準(zhǔn)的資產(chǎn)評估專業(yè)人員參加即可完成資產(chǎn)評估工作。1．單項(xiàng)資產(chǎn)評估單項(xiàng)資產(chǎn)評估是指評估對象為單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)的評估，如機(jī)器設(shè)備評估、房屋建筑物評估等。30任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類資產(chǎn)的可確指性多用于無形資產(chǎn)，分為可確指的無形資產(chǎn)和不可確指的無形資產(chǎn)兩類。可確指的無形資產(chǎn)是指可以單獨(dú)出售、投資、轉(zhuǎn)讓，有專門名稱，可個(gè)別取得或作為組成資產(chǎn)的一部分取得的無形資產(chǎn)，如商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等。不可確指的無形資產(chǎn)是指不能明確辨認(rèn)、不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的無形資產(chǎn)，如商譽(yù)。注意31任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類（三）按資產(chǎn)評估的對象分類整體資產(chǎn)評估是指評估對象為若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體的資產(chǎn)評估，如以企業(yè)全部資產(chǎn)作為評估對象的企業(yè)整體價(jià)值評估（或稱企業(yè)價(jià)值評估）等。企業(yè)價(jià)值評估是最為典型的整體資產(chǎn)評估。2．整體資產(chǎn)評估32任務(wù)二一、資產(chǎn)評估的分類整體資產(chǎn)評估不是對單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值的簡單加總，而是在資產(chǎn)評估工作中以貢獻(xiàn)原則為中心，考慮不同資產(chǎn)的相互作用及它們對企業(yè)整體生產(chǎn)能力或總體獲利能力的影響，來確定整體資產(chǎn)價(jià)值的評估。注意33任務(wù)二二、資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)勞動(dòng)價(jià)值論由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·李嘉圖創(chuàng)立，并在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)說中發(fā)展成熟。該理論認(rèn)為是勞動(dòng)創(chuàng)造了價(jià)值，即商品的價(jià)值由生產(chǎn)該項(xiàng)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定。它是從生產(chǎn)者的角度對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行衡量的。資產(chǎn)評估最根本的目的就是要估算出資產(chǎn)的價(jià)值。（一）勞動(dòng)價(jià)值論34任務(wù)二二、資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)（1）勞動(dòng)價(jià)值論認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值由生產(chǎn)該項(xiàng)資產(chǎn)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定。（一）勞動(dòng)價(jià)值論（主要內(nèi)容）（2）確定商品價(jià)值量的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間不是凝固不變的，它是隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化而變化的。勞動(dòng)生產(chǎn)率是指勞動(dòng)者在一定時(shí)間內(nèi)生產(chǎn)使用價(jià)值的效率。35任務(wù)二二、資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)從根本上說，勞動(dòng)價(jià)值論認(rèn)為，資產(chǎn)的生產(chǎn)成本決定資產(chǎn)的價(jià)值，它從資產(chǎn)供給者的角度來度量資產(chǎn)的價(jià)值。勞動(dòng)價(jià)值論是成本法評估資產(chǎn)價(jià)值的理論基礎(chǔ)之一。（一）勞動(dòng)價(jià)值論36任務(wù)二二、資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論是19世紀(jì)70年代由英國的W．S．杰文斯、法國的L．瓦爾拉斯和奧地利的C．門格爾提出的。效用價(jià)值論的基本思想是資產(chǎn)的價(jià)值由資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益所決定。（二）效用價(jià)值論37任務(wù)二二、資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)（1）效用價(jià)值論認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所能帶來的效用決定的。（二）效用價(jià)值論主要內(nèi)容（2）效用價(jià)值論認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值完全由其效用決定，而不考慮資產(chǎn)的成本。38任務(wù)二二、資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論認(rèn)為，商品價(jià)值是人對商品效用的主觀心理評價(jià)。它是從資產(chǎn)需求者的角度來度量資產(chǎn)的價(jià)值。在西方發(fā)達(dá)國家，以效用價(jià)值論為理論基礎(chǔ)的收益法是一種被廣泛采用的資產(chǎn)評估方法，在企業(yè)資產(chǎn)交易及企業(yè)兼并中更是被大量采用。（二）效用價(jià)值論39任務(wù)二二、資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)19世紀(jì)末20世紀(jì)初，以馬歇爾為代表的新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派成功地將勞動(dòng)價(jià)值論的價(jià)值理論與邊際效用學(xué)派的價(jià)值理論結(jié)合起來，提出了市場力量將趨于形成供求平穩(wěn)，供給與需求共同決定價(jià)值的觀點(diǎn)，并據(jù)此形成了均衡價(jià)值論。均衡價(jià)值論是市場法評估資產(chǎn)價(jià)值的理論基礎(chǔ)。（三）均衡價(jià)值論40任務(wù)二二、資產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)（2）資產(chǎn)的價(jià)值要考慮市場波動(dòng)的影響。引起市場波動(dòng)的因素有很多種，有經(jīng)濟(jì)因素，也有非經(jīng)濟(jì)因素。一般來說，資產(chǎn)的市場價(jià)格是以實(shí)際價(jià)格（價(jià)值）為基礎(chǔ)而上下波動(dòng)的。例如，一只普通手電筒和一輛汽車的市場價(jià)格。（三）均衡價(jià)值論（主要內(nèi)容）（1）均衡價(jià)值論認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值要綜合考慮生產(chǎn)成本和市場需求的影響。4103熟悉資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)任務(wù)三

過渡頁TransitionPage乙企業(yè)是一家生產(chǎn)加工企業(yè)，因生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展要對生產(chǎn)線進(jìn)行更新?lián)Q代，需要轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)線的機(jī)器設(shè)備?，F(xiàn)委托甲評估機(jī)構(gòu)對該設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評估。甲評估機(jī)構(gòu)與乙企業(yè)簽訂了資產(chǎn)評估合約后，立刻開始了對該機(jī)器設(shè)備的評估分析。在甲評估機(jī)構(gòu)對乙企業(yè)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評估的過程中，乙企業(yè)為使自己的機(jī)器設(shè)備可以賣個(gè)好價(jià)錢，不斷通過送禮或請客吃飯等方式來賄賂相關(guān)資產(chǎn)評估專業(yè)人員，最終使得其資產(chǎn)的評估結(jié)果比按規(guī)定評估得到的結(jié)果高出十萬。思考：此例中的資產(chǎn)評估專業(yè)人員違反了哪些資產(chǎn)評估原則？情景引例43任務(wù)三資產(chǎn)評估的工作原則是指評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員在進(jìn)行評估工作時(shí)必須要遵循的原則，它是規(guī)范資產(chǎn)評估主體行為的準(zhǔn)則，主要包括獨(dú)立性原則、客觀公正性原則和科學(xué)性原則。一、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估工作原則44任務(wù)三一是評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，要求評估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨(dú)立公正的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三方立場。一、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估工作原則1．獨(dú)立性原則含義二是評估工作的獨(dú)立性，要求評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員堅(jiān)守公正無私的原則，保證評估結(jié)果的真實(shí)性。45任務(wù)三第一，針對評估主體來說，要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員應(yīng)認(rèn)真調(diào)查研究，以確鑿的事實(shí)和事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律為依據(jù)來進(jìn)行評估，堅(jiān)持實(shí)事求是的態(tài)度，不能主觀臆斷。一、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估工作原則2．客觀公正性原則（含義）第二，針對評估工作來說，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)充分收集市場資料，以市場為參照，以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，使評估過程中的預(yù)測、推理和邏輯判斷等均有據(jù)可依，堅(jiān)持評估結(jié)果的客觀性。46任務(wù)三第三，采用科學(xué)的評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估，嚴(yán)格注意評估方法與評估目的的匹配性，以及評估目的對評估方法的約束性。一、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估工作原則3．科學(xué)性原則第一，應(yīng)遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)特定的評估目的選用恰當(dāng)、合理的評估標(biāo)準(zhǔn)。第二，以科學(xué)的態(tài)度制訂評估方案，根據(jù)評估本身的規(guī)律性，結(jié)合資產(chǎn)評估的實(shí)際情況，確定合理的評估方案；47任務(wù)三資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是指在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則為資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中的專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)。一、資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則48任務(wù)三①必須考慮該項(xiàng)資產(chǎn)使用的法律限制。一、資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則1．最高最佳使用原則最高最佳使用原則是指資產(chǎn)雖在當(dāng)前情況下尚未發(fā)揮最大的效用，但在評估時(shí)，可以以其最佳使用狀態(tài)為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。因素例如，在經(jīng)濟(jì)改革浪潮中，土地價(jià)值的評定。③確定財(cái)務(wù)上的可行性。②確定技術(shù)上是否可能。49任務(wù)三評估時(shí)點(diǎn)原則是指評估是對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)（評估基準(zhǔn)日）價(jià)值的估計(jì)，是對動(dòng)態(tài)資產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)實(shí)靜態(tài)反映。一、資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則預(yù)期收益原則是資產(chǎn)評估專業(yè)人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)，是指資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)基于其對未來收益的預(yù)期加以決定。3．預(yù)期收益原則2．評估時(shí)點(diǎn)原則50任務(wù)三4．貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則是指各生產(chǎn)要素價(jià)值的大小可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)來衡量，它主要用于由多個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)組成的整體資產(chǎn)。例如，正常情況下，某企業(yè)盈利額。一、資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則51任務(wù)三按照市場規(guī)律，在同一市場上具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)格。替代原則是指價(jià)格最低的同質(zhì)商品對其他同質(zhì)商品具有替代性。例如，“現(xiàn)在可口可樂價(jià)格上漲了，我放棄可樂可以得到更多的雪碧！”一、資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則5．替代原則52任務(wù)三一、資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則7．外在性原則資產(chǎn)評估中的外在性原則是指“外在性”會(huì)對相關(guān)權(quán)利主體帶來自身因素之外的收益或損失，從而影響資產(chǎn)的價(jià)值，對資產(chǎn)的交易價(jià)格產(chǎn)生直接的影響。例如，房產(chǎn)。6．供求原則供給原則是指在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增長而下降。例如，企業(yè)對新型設(shè)備的需求量。53任務(wù)三資產(chǎn)評估假設(shè)是指依據(jù)現(xiàn)有知識(shí)和有限事實(shí)，通過邏輯推理，對資產(chǎn)評估所依托的事實(shí)或前提條件做出的合乎情理的推斷或假定。是資產(chǎn)評估結(jié)論成立的前提條件。二、資產(chǎn)評估的假設(shè)54任務(wù)三（二）公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價(jià)格高低取決于市場供給狀況下獨(dú)立的買賣雙方對資產(chǎn)的價(jià)值判斷。公開市場假設(shè)是對交易環(huán)境的假定。二、資產(chǎn)評估的假設(shè)（一）交易假設(shè)交易假設(shè)是指假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。55任務(wù)三持續(xù)使用假設(shè)是指假定被評估資產(chǎn)可以按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，從而考察它在剩余使用年限內(nèi)能為其持有人帶來的經(jīng)濟(jì)收益。其實(shí)質(zhì)是評估資產(chǎn)在剩余壽命期間內(nèi)所能給企業(yè)帶來的價(jià)值。二、資產(chǎn)評估的假設(shè)（三）持續(xù)使用假設(shè)56任務(wù)三1．現(xiàn)狀利用假設(shè)現(xiàn)狀利用假設(shè)是指假設(shè)一項(xiàng)資產(chǎn)在長期內(nèi)將保持現(xiàn)狀，進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，按照其目前的利用狀態(tài)及利用方式對其價(jià)值進(jìn)行評估。二、資產(chǎn)評估的假設(shè)（三）持續(xù)使用假設(shè)57任務(wù)三二、資產(chǎn)評估的假設(shè)（三）持續(xù)使用假設(shè)一是資產(chǎn)所處空間不變，其使用方式和目的發(fā)生了變化。二是資產(chǎn)所處空間、使用方式和目的都不發(fā)生改變。原地續(xù)用假設(shè)是指假設(shè)一項(xiàng)資產(chǎn)在原來的安裝地繼續(xù)使用。2．原地續(xù)用假設(shè)58任務(wù)三二、資產(chǎn)評估的假設(shè)（三）持續(xù)使用假設(shè)異地續(xù)用假設(shè)是指假設(shè)一項(xiàng)資產(chǎn)不在原來的安裝地繼續(xù)使用，而是要轉(zhuǎn)移到另外一個(gè)地方繼續(xù)使用。3．異地續(xù)用假設(shè)一是資產(chǎn)所處空間發(fā)生變化，其使用方式和目的未發(fā)生改變。二是資產(chǎn)所處空間、使用方式和目的都發(fā)生了改變。59任務(wù)三二、資產(chǎn)評估的假設(shè)（三）持續(xù)使用假設(shè)在確認(rèn)是否繼續(xù)使用資產(chǎn)時(shí)，要考慮下述條件：四是充分考慮了資產(chǎn)的使用功能。三是資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好。二是資產(chǎn)能滿足所有者實(shí)現(xiàn)經(jīng)營期望收益的需要。一是資產(chǎn)仍舊可以使用，即具有顯著的剩余使用壽命。60任務(wù)三清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明，主要針對面臨清算、被迫出售或快速變現(xiàn)狀態(tài)的資產(chǎn)。二、資產(chǎn)評估的假設(shè)（四）清算假設(shè)主要特征一是交易雙方地位不平等，賣方是被迫出售的。二是交易限制在較短的時(shí)間內(nèi)完成。61任務(wù)三持續(xù)使用假設(shè)條件下資產(chǎn)所有者希望得到的是該資產(chǎn)在再生產(chǎn)過程中創(chuàng)造出的新價(jià)值。公開市場假設(shè)條件下資產(chǎn)所有者希望通過市場將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去，從而獲得貨幣收入。清償假設(shè)條件下資產(chǎn)所有者主要希望脫離困窘局面，這時(shí)對資產(chǎn)價(jià)值評估不會(huì)抱有過高期望，只求損失不要過大。二、資產(chǎn)評估的假設(shè)（五）評估假設(shè)對資產(chǎn)評估價(jià)值的影響6204熟悉資產(chǎn)評估的目的和價(jià)值類型任務(wù)四

過渡頁TransitionPage湖北采花茶業(yè)有限公司是一家集茶葉科研、生產(chǎn)、銷售、茶樹種苗繁育為一體的大型現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，總部位于素有“中國名茶之鄉(xiāng)”之稱的五峰土家族自治縣。其名下的“采花”“署天”兩個(gè)茶葉商標(biāo)是湖北省著名商標(biāo)。思考：湖北采花茶業(yè)有限公司是基于哪種目的對兩商標(biāo)進(jìn)行評估的？此案例體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的哪一價(jià)值類型？

內(nèi)容詳見課本P18情景引例64任務(wù)四資產(chǎn)評估的目的指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的使用要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，是委托人要求對評估對象價(jià)值進(jìn)行評估后所要從事的行為，即評估事項(xiàng)的出發(fā)點(diǎn)和所要達(dá)到的目標(biāo)。一、資產(chǎn)評估的目的65任務(wù)四不論是資產(chǎn)評估的委托人還是資產(chǎn)交易的相關(guān)當(dāng)事人，他們所需要的無非是資產(chǎn)評估專業(yè)人員對資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)、特定條件約束下的公允價(jià)值的判斷。因此，資產(chǎn)評估的一般目的是評定或估算資產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。一、資產(chǎn)評估的目的（一）一般目的66資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。它是為滿足特定業(yè)務(wù)需要，針對某一具體事項(xiàng)制訂的明確目標(biāo)。（二）特定目的任務(wù)四一、資產(chǎn)評估的目的676．司法訴訟目的（二）特定目的任務(wù)四一、資產(chǎn)評估的目的1．轉(zhuǎn)讓定價(jià)目的2．抵押、質(zhì)押目的3．公司設(shè)立、改制、增資目的4．財(cái)務(wù)報(bào)告目的5．稅收目的按其經(jīng)濟(jì)行為分為：68任務(wù)四不同的資產(chǎn)，其預(yù)期可以獲得的收益是不同的，不同獲利能力的資產(chǎn)自然會(huì)有不同的市場價(jià)值。二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型（一）市場價(jià)值同一標(biāo)的物在不同的交易市場可能受到不同的供求關(guān)系等因素的影響，從而對交易標(biāo)的物的市場價(jià)值產(chǎn)生影響。（1）交易標(biāo)的因素（2）交易市場因素69任務(wù)四二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型1．投資價(jià)值投資價(jià)值也稱“特定投資者價(jià)值”，是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（二）市場價(jià)值以外的價(jià)值（集合概念）2．在用價(jià)值在用價(jià)值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價(jià)值，是資產(chǎn)按其正在使用的方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)程度進(jìn)行估算得出的估計(jì)數(shù)額。

70任務(wù)四二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型3．清算價(jià)值清算價(jià)值是指在評估對象處于清算、被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。4．殘余價(jià)值殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)拆零變現(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。（二）市場價(jià)值以外的價(jià)值（集合概念）71任務(wù)四二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型某火力發(fā)電廠擁有一臺(tái)10萬千瓦的火力發(fā)電機(jī)組，按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，該火電廠需要關(guān)停，相關(guān)設(shè)備被迫出售。現(xiàn)需要對該火電廠進(jìn)行評估，評估專業(yè)人員應(yīng)該選擇哪種價(jià)值類型進(jìn)行評估？想一想72匯報(bào)完畢謝謝大家73資產(chǎn)評估項(xiàng)目二掌握資產(chǎn)評估的一般程序與基本方法74目錄1Contents任務(wù)一

掌握資產(chǎn)評估的一般程序2任務(wù)二

掌握資產(chǎn)評估的成本法3任務(wù)三掌握資產(chǎn)評估的市場法4Z任務(wù)四掌握資產(chǎn)評估的收益法5Z

明確資產(chǎn)評估各基本方法之間的關(guān)系及選擇任務(wù)五7501掌握資產(chǎn)評估的一般程序任務(wù)一

過渡頁TransitionPage2019年4月，財(cái)政部公布了《財(cái)政部關(guān)于修改〈事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法〉的決定》（以下簡稱《決定》），對《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》進(jìn)行了修改。負(fù)責(zé)人指出《決定》明確國家設(shè)立的研究開發(fā)機(jī)構(gòu)和高等院校可執(zhí)行的3個(gè)政策，《決定》明確國家設(shè)立的研究開發(fā)機(jī)構(gòu)和高等院校轉(zhuǎn)化其持有的科技成果時(shí)，通過協(xié)議定價(jià)方式確定價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)在本單位公示科技成果名稱和擬交易價(jià)格。思考：簡化事業(yè)單位科技成果轉(zhuǎn)化資產(chǎn)評估程序的意義是什么？簡化資產(chǎn)評估程序需要注意哪些方面？內(nèi)容詳見課本P28情景引例77資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。任務(wù)一一、資產(chǎn)評估程序的重要性（一）資產(chǎn)評估程序的含義78任務(wù)一一、資產(chǎn)評估程序的重要性79任務(wù)一一、資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為和提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的保證。評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員因未按照《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》的要求履行必要的評估程序而造成嚴(yán)重后果或重大損失的，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（二）履行資產(chǎn)評估程序的作用1．保證資產(chǎn)評估行為的合法性80任務(wù)一一、資產(chǎn)評估程序的重要性（二）履行資產(chǎn)評估程序的作用2．保障資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)。3．防范資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益和進(jìn)行合理抗辯的重要手段。81任務(wù)一二、資產(chǎn)評估基本程序（一）明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)⑤

評估基準(zhǔn)日④

價(jià)值類型③評估對象和評估范圍②評估目的①

委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和委托人以外的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人。82任務(wù)一二、資產(chǎn)評估基本程序（一）明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)⑥資產(chǎn)評估項(xiàng)目所涉及的需要批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為的審批情況。⑦

資產(chǎn)評估報(bào)告使用范圍。⑧資產(chǎn)評估報(bào)告提交期限及方式。⑨評估服務(wù)費(fèi)及支付方式。⑩委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等需要明確的重要事項(xiàng)。83任務(wù)一（二）訂立業(yè)務(wù)委托合同資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受理資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)與委托人依法訂立資產(chǎn)評估委托合同，在合同中約定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。二、資產(chǎn)評估基本程序（三）編制資產(chǎn)評估計(jì)劃資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評估計(jì)劃，并合理確定資產(chǎn)評估計(jì)劃的繁簡程度。84任務(wù)一（四）進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對評估對象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，獲取評估業(yè)務(wù)需要的資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬?，F(xiàn)場調(diào)查手段通常包括詢問、訪談、核對等。二、資產(chǎn)評估基本程序85任務(wù)一二、資產(chǎn)評估基本程序（五）收集整理評估資料（4）資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況對收集到的資料進(jìn)行分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報(bào)告的依據(jù)。（3）資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法對取得的評估資料進(jìn)行核查驗(yàn)證。（2）資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)當(dāng)事人提供涉及評估對象和評估范圍的必要資料。（1）資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況收集需要的資料。86任務(wù)一（六）評定估算形成結(jié)論資產(chǎn)評估專業(yè)人員首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象等，選擇合理的評估方法；選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成測算結(jié)果；最后對測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成合理的評估結(jié)論。二、資產(chǎn)評估基本程序87任務(wù)一資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在評定、估算和形成評估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評估報(bào)告。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按要求對初步資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。（七）編制出具評估報(bào)告資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具資產(chǎn)評估報(bào)告之前，與相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行溝通，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。再提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告。AB88二、資產(chǎn)評估基本程序（八）整理歸集評估檔案資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對工作底稿、資產(chǎn)評估報(bào)告及其他相關(guān)資料進(jìn)行整理，形成資產(chǎn)評估檔案。任務(wù)一89二、資產(chǎn)評估基本程序資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成，由于不同的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的評估對象、評估目的及選擇的評估方法不同，所以資產(chǎn)評估專業(yè)人員具體執(zhí)行的評估程序或工作步驟會(huì)有所區(qū)別，但大體的資產(chǎn)評估程序是相同的。任務(wù)一注意90二、資產(chǎn)評估基本程序02掌握資產(chǎn)評估的成本法任務(wù)二

過渡頁TransitionPage在講授資產(chǎn)評估方法的課堂上，小明和小芳正進(jìn)行著一場激烈的爭論。小明：“對員工進(jìn)行設(shè)備操作培訓(xùn)所產(chǎn)生的培訓(xùn)費(fèi)應(yīng)計(jì)入設(shè)備的重置成本?！毙》迹骸安粦?yīng)計(jì)入設(shè)備的重置成本。”小明：“該培訓(xùn)費(fèi)是使設(shè)備達(dá)到可使用狀態(tài)所必需的支出，若不經(jīng)過培訓(xùn)則無法正常使用設(shè)備，所以應(yīng)當(dāng)計(jì)入設(shè)備的重置成本。”小芳：“該培訓(xùn)費(fèi)不是設(shè)備的必要支出，只要設(shè)備達(dá)到可使用狀態(tài)即可，不需要員工具備使用該設(shè)備的能力，所以不應(yīng)計(jì)入設(shè)備的重置成本。”思考：你認(rèn)為該培訓(xùn)費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入設(shè)備的重置成本呢？情景引例92任務(wù)二成本法是指按照重建或重置被評估資產(chǎn)的思路，將被評估資產(chǎn)的重建成本或重置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，進(jìn)而確定資產(chǎn)價(jià)值的評估方法。其中，相關(guān)貶值主要包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，它們和資產(chǎn)的重置成本共同構(gòu)成成本法的四要素。一、成本法的基本含義資產(chǎn)評估價(jià)值=資產(chǎn)重置成本?資產(chǎn)貶值資產(chǎn)貶值=資產(chǎn)實(shí)體性貶值+資產(chǎn)功能性貶值+資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值

93任務(wù)二一、成本法的基本含義（1）復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格重新購置或建造與評估對象相同的全新資產(chǎn)所需的成本。（一）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的重置成本是指在現(xiàn)行市場條件下，重新購置或建造一項(xiàng)全新資產(chǎn)所須支付的全部貨幣總額，包括復(fù)原重置成本和更新重置成本。（2）更新重置成本是指采用新型材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)等，在現(xiàn)時(shí)價(jià)格條件下購置或建造與評估對象功能相同的全新資產(chǎn)所需的成本。94任務(wù)二一、成本法的基本含義類別不同點(diǎn)相同點(diǎn)復(fù)原重置成本

所購置或建造的資產(chǎn)的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)與評估對象完全相同都是在現(xiàn)時(shí)價(jià)格條件下更新重置成本

所購置或建造的資產(chǎn)采用新型材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格及設(shè)計(jì)，與被評估對象僅功能相同95任務(wù)二一、成本法的基本含義在復(fù)原重置成本和更新重置成本都可獲得的情況下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇更新重置成本，原因在于：一方面，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝和新設(shè)計(jì)會(huì)被社會(huì)普遍接受。另一方面，采用新材料、新標(biāo)準(zhǔn)和新工藝制造的資產(chǎn)無論在使用性能方面，還是在成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)。注意96任務(wù)二一、成本法的基本含義（二）實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)由于使用或自然力的作用而發(fā)生實(shí)體性損耗所引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。這種實(shí)體性損耗使資產(chǎn)發(fā)生了形變，與全新資產(chǎn)相比有了物理上的差異，如資產(chǎn)銹蝕、老化、開裂等。97任務(wù)二一、成本法的基本含義（1）因新技術(shù)和新材料的廣泛應(yīng)用，原有資產(chǎn)的購置或建造成本高于同類型新資產(chǎn)的購置或建造成本。（三）功能性貶值功能性貶值是指資產(chǎn)功能由于技術(shù)進(jìn)步而相對落后所造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。（2）隨著科技的發(fā)展，原有資產(chǎn)的運(yùn)營成本（營業(yè)成本）明顯高于融合了現(xiàn)有技術(shù)資產(chǎn)的運(yùn)營成本。主要體現(xiàn)98任務(wù)二一、成本法的基本含義（四）經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值是指由外部條件的變化引起的資產(chǎn)閑置、收益下降等所造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。例如，政策規(guī)定停用含有污染環(huán)境因素的生產(chǎn)線時(shí)，相關(guān)生產(chǎn)線所發(fā)生的貶值。99任務(wù)二一、成本法的基本含義資產(chǎn)評估專業(yè)人員在評估一家化學(xué)制品廠時(shí)注意到政府新頒布了一系列關(guān)于環(huán)境保護(hù)的法律法規(guī)，并據(jù)此估計(jì)該化學(xué)制品廠的評估價(jià)值下降。試分析：資產(chǎn)評估專業(yè)人員估計(jì)該化學(xué)制品廠資產(chǎn)評估價(jià)值下降的行為，涉及成本法中的哪個(gè)要素？想一想100任務(wù)二（1）被評估資產(chǎn)能正常使用或者在用。二、成本法的前提條件及適用范圍（一）成本法的前提條件前提條件（3）被評估資產(chǎn)的重置成本及相關(guān)貶值能夠合理估算。（2）被評估資產(chǎn)能夠通過重置途徑獲得。101任務(wù)二（1）被評估資產(chǎn)不能單獨(dú)產(chǎn)生收益，其所在的交易市場發(fā)育不成熟、成交實(shí)例不多。二、成本法的前提條件及適用范圍（二）成本法的適用范圍（4）因?qū)Ρ辉u估資產(chǎn)使用年限的估計(jì)不準(zhǔn)確，導(dǎo)致被評估資產(chǎn)的折舊同資產(chǎn)的自然損耗不吻合。（3）因被評估企業(yè)的財(cái)務(wù)管理混亂，造成被評估資產(chǎn)的賬面歷史成本失實(shí)。（2）因社會(huì)技術(shù)的發(fā)展，被評估資產(chǎn)尤其是生產(chǎn)設(shè)備等固定資產(chǎn)出現(xiàn)較大的無形損耗。102任務(wù)二（1）確定被評估資產(chǎn)并估算其重置成本。三、成本法的基本程序（4）分析并估算被評估資產(chǎn)的價(jià)值。（3）測算被評估資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。（2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限。103任務(wù)二運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)際上是通過估算資產(chǎn)的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值來分析、整合和測算資產(chǎn)評估價(jià)值的過程。四、成本法中的具體評估方法104任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值類比法統(tǒng)計(jì)分析法105任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法1．重置核算法重置核算法是指利用成本核算的原理，逐項(xiàng)計(jì)算重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，然后通過累加得到資產(chǎn)重置成本的方法。資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的直接成本+資產(chǎn)的間接成本

（一）重置成本的估算方法106任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法興業(yè)資產(chǎn)評估公司受托評估一臺(tái)機(jī)器設(shè)備。該設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格為每臺(tái)50000元；所需運(yùn)雜費(fèi)為1000元；直接安裝成本為800元，其中原材料費(fèi)用為300元，人工成本為500元。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，這類設(shè)備的間接成本為直接成本的1%。試用重置核算法計(jì)算該機(jī)器設(shè)備的重置成本。解：直接成本=50000+1000+800=51800元

間接成本=51800×1%=518元

重置成本=51800+518=52318元例題2-1107任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)是能真實(shí)地反映評估對象的重置成本價(jià)值。是工作量較大，忽視了資產(chǎn)對于企業(yè)的實(shí)用性。1081．重置核算法任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法價(jià)格指數(shù)法是指利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的方法。

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（賬面價(jià)值）× 或資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（賬面價(jià)值）×2．價(jià)格指數(shù)法109任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法價(jià)格指數(shù)是以某個(gè)時(shí)期為基期，將以后各個(gè)時(shí)期的平均價(jià)格同基期價(jià)格相比所計(jì)算出的百分?jǐn)?shù)。2．價(jià)格指數(shù)法環(huán)比價(jià)格指數(shù)是指在一個(gè)價(jià)格指數(shù)數(shù)列中，每個(gè)指數(shù)都以計(jì)算期的前期為基期所計(jì)算的價(jià)格指數(shù)。例如，2019年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)為2019年的價(jià)格除以2018年的價(jià)格。定基價(jià)格指數(shù)是指在一個(gè)價(jià)格指數(shù)數(shù)列中，每個(gè)指數(shù)都以同一時(shí)期為基期所計(jì)算的價(jià)格指數(shù)。例如，選用2015年作為基期。110任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法某資產(chǎn)購置于2017年12月31日，歷史成本為100萬元。評估基準(zhǔn)日為2019年12月31日，已知該類資產(chǎn)在2017年、2019年年底的定基價(jià)格指數(shù)分別為110%和171.6%。試求該資產(chǎn)的重置成本。運(yùn)用式解得：資產(chǎn)重置成本=100×171.6%÷110%=156萬元例題2-2111任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法某被評估資產(chǎn)建于2016年，賬面價(jià)值為20萬元。2019年對其進(jìn)行評估，已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為2017年20%，2018年25%，2019年27%。試求該資產(chǎn)的重置成本。運(yùn)用式（2-5）解得：資產(chǎn)重置成本=20×（1+20%）（1+25%）（1+27%）=38.1萬元例題2-3112任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法功能價(jià)值類比法也稱“類比估計(jì)法”，是指通過可比資產(chǎn)的重置成本與其功能（生產(chǎn)能力）的關(guān)系來估測已知功能（生產(chǎn)能力）的評估對象重置成本的方法。使用這種方法的前提是資產(chǎn)功能（生產(chǎn)能力）的變化與其重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系。3．功能價(jià)值類比法113任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法（1）生產(chǎn)能力比例法。這種方法是指先尋找一個(gè)與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)作為可比資產(chǎn)，再根據(jù)可比資產(chǎn)的重置成本與功能的比例，估算已知功能的被評估資產(chǎn)的重置成本的方法。適用于資產(chǎn)功能與重置成本的變化呈線性關(guān)系的資產(chǎn)。3．功能價(jià)值類比法資產(chǎn)重置成本=可比資產(chǎn)重置成本×114任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法某被評估設(shè)備的生產(chǎn)能力為100萬件，已知一臺(tái)生產(chǎn)能力為80萬件的同類全新設(shè)備的價(jià)格為120萬元，且該類設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系。根據(jù)上述給定條件，試求被評估設(shè)備的重置成本。解：被評估設(shè)備重置成本=120×（100÷80）=150萬元例題2-4115任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。資產(chǎn)功能與其重置成本之間的變化并非都呈線性關(guān)系，因受規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的影響，有些資產(chǎn)的功能與其重置成本之間的變化會(huì)呈現(xiàn)指數(shù)關(guān)系。3．功能價(jià)值類比法資產(chǎn)重置成本=可比資產(chǎn)重置成本×

116任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法興業(yè)資產(chǎn)評估公司受托評估一臺(tái)年產(chǎn)量為8萬件的生產(chǎn)線，經(jīng)調(diào)查，類似年產(chǎn)量為15萬件的生產(chǎn)線的成本為25萬元。如果該類生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，則該資產(chǎn)的重置成本是多少？解：資產(chǎn)重置成本=25×（8÷15）0.7=16.10萬元例題2-5117任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法統(tǒng)計(jì)分析法也稱“類比估計(jì)法”“指數(shù)估價(jià)法”，是指根據(jù)某類資產(chǎn)中具有代表性的資產(chǎn)的重置成本和歷史成本來估算該類資產(chǎn)重置成本的方法。4．統(tǒng)計(jì)分析法118任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法4．統(tǒng)計(jì)分析法123步驟（1）在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。例如，房屋建筑物。（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值類比法等方法估算其重置成本。（3）依據(jù)估算的資產(chǎn)重置成本與賬面歷史成本，計(jì)算出該類資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)重置成本=119任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法興業(yè)資產(chǎn)評估公司受托評估新月生產(chǎn)公司的一類通用設(shè)備。評估專業(yè)人員在各類資產(chǎn)中抽樣選擇了具有代表性的5臺(tái)通用設(shè)備，估算其重置成本之和為30萬元。已知5臺(tái)設(shè)備的歷史成本之和為20萬元，該企業(yè)的這類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。求該企業(yè)通用設(shè)備的重置成本。解：通用設(shè)備的重置成本=500×（30÷20）=750萬元例題2-6120任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用實(shí)體性貶值率來衡量。（二）實(shí)體性貶值的估算方法實(shí)體性貶值率= 觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法121任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法觀察法也稱“成新率法”，是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員，對被評估資產(chǎn)實(shí)體的各主要部位進(jìn)行現(xiàn)場勘查，綜合分析資產(chǎn)，將被評估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比較，考察由使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，進(jìn)而估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法。（二）實(shí)體性貶值的估算方法1．觀察法資產(chǎn)實(shí)體性貶值=資產(chǎn)重置成本×實(shí)體性貶值率

或資產(chǎn)實(shí)體性貶值=資產(chǎn)重置成本×（1?實(shí)體性成新率）122任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法某被評估設(shè)備于2017年1月1日購進(jìn)，其購置成本為100萬元。該設(shè)備于評估基準(zhǔn)日（2019年12月31日）的全新購置價(jià)格為150萬元。經(jīng)過專家鑒定，該設(shè)備由于使用磨損而產(chǎn)生的貶值率為20%。在不考慮其他因素的條件下，試求該設(shè)備的實(shí)體性貶值。解：該設(shè)備的實(shí)體性貶值=150×20%=30萬元例題2-7123任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實(shí)體性貶值率，進(jìn)而估測資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法。這是使用范圍比較廣的一種實(shí)體性貶值的估算方法。（二）實(shí)體性貶值的估算方法2．使用年限法資產(chǎn)實(shí)體性貶值=資產(chǎn)重置成本×124任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限可通過調(diào)整資產(chǎn)的名義已使用年限獲得。資產(chǎn)的名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)到評估基準(zhǔn)日的年限，可以通過查詢資產(chǎn)登記簿、登記卡片等確定。（二）實(shí)體性貶值的估算方法實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

資產(chǎn)利用率=×100%1252．使用年限法任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法某設(shè)備購置于2019年1月1日，買回來后立即投入使用，但因企業(yè)是季節(jié)性生產(chǎn)企業(yè)，所以在2019年12月31日進(jìn)行評估時(shí)，該設(shè)備只使用了半年，另外半年閑置。試問：該設(shè)備的名義已使用年限是多少？

實(shí)際已使用年限是多少？想一想126任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法新月食品生產(chǎn)公司的一臺(tái)方便面生產(chǎn)設(shè)備購進(jìn)于2009年2月，現(xiàn)公司為了融資，需要對該設(shè)備進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日為2019年2月28日，此時(shí)該生產(chǎn)設(shè)備的名義已使用年限為10年。已知在正常使用情形下該設(shè)備每天運(yùn)行8小時(shí)，但其實(shí)際運(yùn)行時(shí)間為每天7.5小時(shí)。試求該設(shè)備的資產(chǎn)利用率和實(shí)際已使用年限（一年按365天計(jì)算）。解：該設(shè)備的資產(chǎn)利用率=×100%=93.75%

該設(shè)備實(shí)際已使用年限=10×93.75%=9.4年例題2-8127任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法3．修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法是通過估測恢復(fù)資產(chǎn)原有功能所需要支出的費(fèi)用金額，來估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法。修復(fù)費(fèi)用法一般用于評估通過修復(fù)可以完全恢復(fù)功能的資產(chǎn)。（二）實(shí)體性貶值的估算方法128任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法估算功能性貶值時(shí)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員需要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗等功能方面的差異所造成的成本增加額和效益降低額，來確定相應(yīng)的功能性貶值。（三）功能性貶值的估算方法129任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（三）功能性貶值的估算方法（4）資產(chǎn)功能性貶值=（3）估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（2）計(jì)算兩者的差值，確定凈超額運(yùn)營成本。1243（1）將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。步驟130任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法興業(yè)資產(chǎn)評估公司受托評估A機(jī)器設(shè)備，評估基準(zhǔn)日為2019年1月1日。已知作為可比資產(chǎn)的技術(shù)較先進(jìn)設(shè)備比A機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)效率高，且耗費(fèi)人工成本少。解：（1）計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本。（2）將剩余使用年限內(nèi)每年的凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)。內(nèi)容詳見課本P40項(xiàng)目參照設(shè)備A機(jī)器設(shè)備月產(chǎn)量/件1000010000單位工資/元0.81.2企業(yè)所得稅稅率/%2525剩余使用年限/年55假定折現(xiàn)率/%1010例題2-9131任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法一是資產(chǎn)使用率下降，甚至閑置。二是資產(chǎn)的運(yùn)營收益減少。原因132任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法1．間接計(jì)算法間接計(jì)算法主要用來測算資產(chǎn)使用率下降所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本?實(shí)體性貶值?功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率

經(jīng)濟(jì)性貶值率=133任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法經(jīng)濟(jì)性貶值通常是對于整體資產(chǎn)而言的，一般在對單個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)不予考慮。因?yàn)閱蝹€(gè)資產(chǎn)是否被充分使用，在實(shí)體性貶值的實(shí)際已使用年限上已經(jīng)給予了計(jì)量，如果在經(jīng)濟(jì)性貶值中再計(jì)量的話，將導(dǎo)致重復(fù)計(jì)算，夸大資產(chǎn)的貶值。注意134任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法胡克制造公司的一條生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量預(yù)計(jì)減少6000臺(tái)，假定規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6。根據(jù)上述條件，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。解：經(jīng)濟(jì)性貶值率==（1?0.81）×100%=19%例題2-10135任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法直接計(jì)算法主要用于測算收益額減少所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值=資產(chǎn)年收益損失額×（1?企業(yè)所得稅稅率）×（P/A，r，n）（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法2．直接計(jì)算法136任務(wù)二四、成本法中的具體評估方法接例題2-10，假定該生產(chǎn)線的產(chǎn)量每年減少6000臺(tái)，每臺(tái)產(chǎn)品損失利潤100元，該生產(chǎn)線尚可使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅稅率為25%。試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。解：該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值=（6000×100）×（1?25%）×（P/A，10%，3）=450000×2.4869=l119105元例題2-11137任務(wù)二成本法是最基礎(chǔ)的資產(chǎn)評估方法。適用于評估單項(xiàng)資產(chǎn)和具有特定用途的資產(chǎn)。在無法預(yù)測資產(chǎn)未來收益或市場交易活動(dòng)不頻繁的情形下，用成本法進(jìn)行測算是比較客觀和可行的。五、對成本法的評價(jià)138任務(wù)二五、對成本法的評價(jià)成本法也有其局限性。由于其理論基礎(chǔ)是成本價(jià)值論，所以其所測算出的資產(chǎn)價(jià)值無法從未來收益的角度反映企業(yè)能為投資者或所有者帶來的收益。尤其是對于無形資產(chǎn)。139任務(wù)二興業(yè)資產(chǎn)評估公司受托對惠發(fā)公司的一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估。該資產(chǎn)的具體資料如下：賬面原值為270萬元，凈值為108萬元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)提折舊年限為20年。解：資產(chǎn)的重置成本=480萬元

資產(chǎn)的已使用年限=20×（50400÷57600）=17.5年

實(shí)體性貶值率=17.5÷（17.5+8）=68.63%

資產(chǎn)的功能性貶值=3×（1?25%）×（P/A，10%，8）=3×0.75×5.3349=12萬元

資產(chǎn)的評估價(jià)值=480×（1?68.63%）?12=138.58萬元詳見課本P42五、對成本法的評價(jià)例題2-1214003任務(wù)三

過渡頁TransitionPage掌握資產(chǎn)評估的市場法2019年11月4日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年10月下旬流通領(lǐng)域重要生產(chǎn)資料市場價(jià)格的變動(dòng)情況：2019年10月下旬與10月中旬相比，16種產(chǎn)品價(jià)格上漲，29種下降，5種持平。思考：流通領(lǐng)域重要生產(chǎn)資料市場價(jià)格的變動(dòng)，是否會(huì)對資產(chǎn)評估工作產(chǎn)生影響？內(nèi)容詳見課本P43情景引例142任務(wù)三市場法是指通過將評估對象與可比資產(chǎn)進(jìn)行比較，以可比資產(chǎn)的市場價(jià)格為基礎(chǔ)來確定評估對象價(jià)值的一類評估方法的總稱。一、市場法的基本含義143任務(wù)三通過市場調(diào)查選擇市場中與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為可比資產(chǎn)（也稱“比較對象”），分析可比資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)的異同，并將可比資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行對比調(diào)整，以確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。一、市場法的基本含義144任務(wù)三二、市場法的前提條件及適用范圍（一）市場法的前提條件（2）公開市場上存在被評估資產(chǎn)的可比資產(chǎn)，且其交易活動(dòng)的相關(guān)資料可收集到。前提條件（1）需要一個(gè)充分發(fā)展、活躍的公開市場。145任務(wù)三二、市場法的前提條件及適用范圍（一）市場法的前提條件01020304原則④在交易類型與交易目的上具有可比性，如兩者都是為同一目的開展交易。③在交易時(shí)間上具有可比性，即可比資產(chǎn)的交易時(shí)間應(yīng)與評估對象的評估基準(zhǔn)日相近。②市場環(huán)境具有可比性，如兩者所處市場的供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件相同或相似。①在功能上具有可比性，如兩者在用途、性能上相同或相似。146任務(wù)三根據(jù)市場法的前提條件，可知市場法主要適用于單項(xiàng)資產(chǎn)的評估，如機(jī)器設(shè)備、原材料的評估等；用于整體資產(chǎn)評估時(shí)通常用來評估企業(yè)價(jià)值。二、市場法的前提條件及適用范圍（二）市場法的適用范圍147任務(wù)三甲企業(yè)自行研發(fā)了一臺(tái)專用于生產(chǎn)呼吸機(jī)的機(jī)器設(shè)備，現(xiàn)委托評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行評估。試問：可以采用市場法對此設(shè)備進(jìn)行評估嗎？二、市場法的前提條件及適用范圍想一想148任務(wù)三三、市場法的基本程序12345（5）綜合分析初步評估結(jié)果，得出被評估資產(chǎn)的價(jià)值。（4）取得初步評估結(jié)果。（3）選擇比較因素。（2）根據(jù)收集到的市場資料，分析各個(gè)可比資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)的可比性，最終選擇三個(gè)以上的可比資產(chǎn)。（1）篩選被評估資產(chǎn)的可比資產(chǎn)，可多選幾個(gè)并在公開市場上收集其交易資料。149任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法成新率價(jià)格調(diào)整法市場售價(jià)類比法150任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法（一）現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法是指將可比資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)格作為被評估資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。例如，對于可上市流通的股票和債券。值得注意的是，現(xiàn)行市價(jià)法是以實(shí)際成交價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的。在實(shí)際運(yùn)用時(shí)，應(yīng)注意分辨成交價(jià)格中的偶然成分，進(jìn)而合理確定資產(chǎn)的評估價(jià)值。151任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法（二）市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法是以可比資產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮被評估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的差異，由評估專業(yè)人員根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)立一個(gè)價(jià)格折扣率來估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。適用于被評估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)僅存在交易條件方面差異的情況。資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×（1?價(jià)格折扣率）152任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法興業(yè)資產(chǎn)評估公司對一項(xiàng)擬快速變現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行評估，已知與其完全相同的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元。評估師綜合分析后，認(rèn)為該項(xiàng)資產(chǎn)的快速變現(xiàn)折扣率應(yīng)為40%，則該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值是多少？解：該資產(chǎn)的價(jià)值=10×（1?40%）=6萬元例題2-13153任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法當(dāng)被評估資產(chǎn)的功能與價(jià)值呈現(xiàn)某種關(guān)系時(shí)，評估專業(yè)人員可采用功能價(jià)值類比法，通過比較、分析被評估資產(chǎn)與其可比資產(chǎn)在功能方面的差異，以可比資產(chǎn)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)來估測被評估資產(chǎn)的價(jià)值。（三）功能價(jià)值類比法154任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法生產(chǎn)能力比例法適用于資產(chǎn)價(jià)值與功能呈線性關(guān)系的情況。資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×

（三）功能價(jià)值類比法某被評估設(shè)備的年生產(chǎn)能力為90萬件，一臺(tái)年生產(chǎn)能力為120萬件的同類全新設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格為10萬元，且該類設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系。根據(jù)上述給定條件，試求被評估設(shè)備的評估價(jià)值。解：被評估設(shè)備的評估價(jià)值=10×（90÷120）=7.5萬元1．生產(chǎn)能力比例法例題2-14155任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法適用于資產(chǎn)價(jià)值與功能呈指數(shù)關(guān)系的情況。（三）功能價(jià)值類比法2．規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法某被評估設(shè)備的年生產(chǎn)能力為90萬件，一臺(tái)年生產(chǎn)能力為120萬件的同類全新設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格為10萬元，該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7。根據(jù)上述給定條件，試求被評估設(shè)備的評估價(jià)值。解：資產(chǎn)評估價(jià)值=10×（90÷120）0.7=8.18萬元例題2-15資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×156任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法價(jià)格指數(shù)法是指以可比資產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整可比資產(chǎn)的成交價(jià)格，從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）（四）價(jià)格指數(shù)法現(xiàn)有一項(xiàng)與被評估資產(chǎn)完全相同的可比資產(chǎn)，其6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，試求被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值。解：資產(chǎn)評估價(jià)值=10×（1+5%）=10.5萬元例題2-16157任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法成本法中的功能價(jià)值類比法和價(jià)格指數(shù)法與市場法中的功能價(jià)值類比法和價(jià)格指數(shù)法有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)？試從基本思路、適用范圍和基本要素等方面進(jìn)行分析。想一想158任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法成新率價(jià)格調(diào)整法是通過分析被評估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)的新舊程度來確定兩者的成新率，進(jìn)而以可比資產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整、估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。（五）成新率價(jià)格調(diào)整法資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格× 資產(chǎn)成新率的計(jì)算公式如下：資產(chǎn)的成新率=×100%159任務(wù)三四、市場法中的具體評估方法新月生產(chǎn)公司委托興業(yè)資產(chǎn)評估公司評估一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為2016年，尚可使用年限為7年，評估基準(zhǔn)日為2019年1月20日?，F(xiàn)了解到與該機(jī)器設(shè)備廠家相同、型號相同、生產(chǎn)時(shí)間為2018年的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備在2018年12月的交易價(jià)格為124000元，其尚可使用年限為9年。結(jié)合上述資料，試求被評估資產(chǎn)的價(jià)值。解：被評估資產(chǎn)成新率=7÷10×100%=70%

可比資產(chǎn)成新率=9÷10×100%=90%

資產(chǎn)評估價(jià)值=124000×70%÷90%=96444.44元例題2-17160任務(wù)三市場售價(jià)類比法是指以可比資產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮可比資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)在功能、市場條件等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。（六）市場售價(jià)類比法四、市場法中的具體評估方法161任務(wù)三資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格+功能差異值+時(shí)間差異值+???+交易情況差異值或資產(chǎn)評估價(jià)值=可比資產(chǎn)成交價(jià)格×功能差異修正系數(shù)×???×交易情況差異修正系數(shù)各交易情況差異值可通過可比資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)交易情況指標(biāo)的對比來衡量。交易情況差異修正系數(shù)=（六）市場售價(jià)類比法四、市場法中的具體評估方法162任務(wù)三某被評估設(shè)備的年生產(chǎn)能力為150噸。資產(chǎn)評估專業(yè)人員從市場上了解到，與被評估設(shè)備大致相同的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備在近期進(jìn)行了交易，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價(jià)格為160萬元。經(jīng)對比分析，資產(chǎn)評估專業(yè)人員發(fā)現(xiàn)兩臺(tái)設(shè)備僅在生產(chǎn)能力指標(biāo)方面存在差異，試求被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值。解：資產(chǎn)評估價(jià)值=160×150÷210=114.29萬元四、市場法中的具體評估方法例題2-18163任務(wù)三市場法一般用于被評估資產(chǎn)具有活躍的公開市場，且市場上存在大量可比資產(chǎn)交易活動(dòng)的情況。因此，在資產(chǎn)成本與公開市場中的可比資產(chǎn)價(jià)值不存在嚴(yán)重偏離的情況下，市場法是一種較為有效、客觀的方法。五、對市場法的評價(jià)164任務(wù)三圣卡公司有一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，現(xiàn)因債務(wù)重組需要對其進(jìn)行評估。經(jīng)專業(yè)人員確定，該設(shè)備的價(jià)值與功能之間的變化呈線性關(guān)系。評估專業(yè)人員通過分析公開市場上該類設(shè)備的交易資料得知：某臺(tái)年生產(chǎn)能力為1200件的同類設(shè)備的成交價(jià)格為1500元。已知被評估設(shè)備的年生產(chǎn)能力為1000件。試求被評估設(shè)備的評估價(jià)值。解：被評估設(shè)備評估價(jià)值=1500×（1000÷1200）=1250元五、對市場法的評價(jià)例題2-1916504任務(wù)四

過渡頁TransitionPage掌握資產(chǎn)評估的收益法2018年2月，在由中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)指導(dǎo)、由中通誠資產(chǎn)評估有限公司主辦的以“新時(shí)代，新使命，新征程”為主旨的“資產(chǎn)評估助力中國文化產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展”專題研討會(huì)上，諸多行業(yè)內(nèi)外專家學(xué)者對于文化企業(yè)的價(jià)值管理與資產(chǎn)評估，以及大數(shù)據(jù)在文化產(chǎn)業(yè)評估中的應(yīng)用進(jìn)行了深入研討。思考：為什么運(yùn)用收益法對文化企業(yè)進(jìn)行評估？收益法有什么局限性？內(nèi)容詳見課本P49情景引例167任務(wù)四一、收益法的基本含義收益法是通過將評估對象的預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)來確定其價(jià)值的一類評估方法的總稱。收益法包括多種具體方法，如用于評估企業(yè)價(jià)值的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。是站在購買者的角度，將未來預(yù)期收益通過資本化率或折現(xiàn)率折合成現(xiàn)值來判斷和估算資產(chǎn)的價(jià)值。一、收益法的基本含義168任務(wù)四折現(xiàn)率與資本化率本質(zhì)上都是將未來的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，只是適用情況不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，而資本化率是將未來永續(xù)性預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的比率。一、收益法的基本含義注意169任務(wù)四（一）收益法的前提條件由收益法的基本含義可知，采用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，應(yīng)先掌握被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益、取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間、折現(xiàn)率或資本化率這三個(gè)基本要素。二、收益法的前提條件及適用范圍前提條件（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測，并可以用貨幣來衡量。（2）被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限能夠確定或者合理預(yù)期。

（3）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以度量。170任務(wù)四二、收益法的前提條件及適用范圍（二）收益法的適用范圍21354（5）企業(yè)價(jià)值（4）其他可單獨(dú)產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，如股票、債券等。（3）可單獨(dú)獲利的機(jī)器設(shè)備，如可出租的機(jī)器設(shè)備等。（2）可單獨(dú)獲利的房產(chǎn)，如商鋪、酒店等。（1）無形資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等。171任務(wù)四（1）收集信息，了解情況。三、收益法的基本程序步驟（5）分析并確定評估結(jié)果。（4）測算折現(xiàn)率或資本化率，并將測算的未來預(yù)期收益折現(xiàn)。（3）分析被評估資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年限。（2）分析并測算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益。172任務(wù)四收益法的基本公式如下：資產(chǎn)評估價(jià)值=+???+四、收益法中的具體評估方法（一）未來收益期有限、各年期收益值相同的情況當(dāng)資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年期有限，并且收益年期內(nèi)每年收益值都相同時(shí)，將各年預(yù)期收益通過適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，得出的各年折現(xiàn)值的和即為評估價(jià)值。173任務(wù)四（1）在折現(xiàn)率等于零的情況下：資產(chǎn)評估價(jià)值=年收益值×未來收益年期

（2）在折現(xiàn)率大于零的情況下：資產(chǎn)評估價(jià)值=四、收益法中的具體評估方法（一）未來收益期有限、各年期收益值相同的情況

年金是指一定期間內(nèi)每期等額收付的款項(xiàng)。此處的年金表示在一定年期內(nèi)各年期等額收取的未來預(yù)期收益值。174任務(wù)四某被評估資產(chǎn)正常情況下每年所獲得的總收益為200萬元，折現(xiàn)率為15%。該資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限為10年，現(xiàn)已使用了5年，則該資產(chǎn)的評估價(jià)值是多少？解：資產(chǎn)評估價(jià)值==670.43萬元四、收益法中的具體評估方法例題2-20175任務(wù)四（二）未來收益期無限、各年期收益值相同的情況四、收益法中的具體評估方法資產(chǎn)評估價(jià)值=當(dāng)資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年期無限，且各年期收益值相同時(shí)。176任務(wù)四某被評估資產(chǎn)為一個(gè)未公開的食品配方，預(yù)計(jì)在未來無限年期該配方所帶來的年收益為100萬元，資本化率為10%，則該食品配方的評估價(jià)值是多少？解：食品配方的評估價(jià)值=100÷10%=1000萬元四、收益法中的具體評估方法例題2-21177任務(wù)四當(dāng)資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年期有限，且折現(xiàn)率大于零時(shí)。（1）純收益在若干年后保持不變。假設(shè)純收益在第t年（含第t年）以前有變化，在第t年以后（不含第t年）到第n年間保持不變：四、收益法中的具體評估方法（三）未來收益期有限、各年期收益值不同的情況資產(chǎn)評估價(jià)值=178任務(wù)四宏圖房地產(chǎn)有限公司計(jì)劃用新建成的寫字樓申請抵押貸款。該寫字樓預(yù)期使用50年，市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元和280萬元，第5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300萬元左右。已知評估基準(zhǔn)日的折現(xiàn)率為8%，試計(jì)算該寫字樓的評估價(jià)值。解：寫字樓的評估價(jià)值=

=3454.47萬元四、收益法中的具體評估方法例題2-22179任務(wù)四（2）純收益按等差級數(shù)變化。四、收益法中的具體評估方法二是純收益按等差級數(shù)遞減：一是純收益按等差級數(shù)遞增：

（三）未來收益期有限、各年期收益值不同的情況資產(chǎn)評估價(jià)值=

資產(chǎn)評估價(jià)值=180任務(wù)四四、收益法中的具體評估方法某商標(biāo)權(quán)預(yù)計(jì)未來第一年會(huì)為公司帶來1000萬元的凈收益，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少10萬元，收益年期為10年，折現(xiàn)率為10%。試計(jì)算該商標(biāo)權(quán)的評估價(jià)值。

=5916萬元例題2-23解：商標(biāo)權(quán)的評估價(jià)值=181任務(wù)四四、收益法中的具體評估方法一是純收益按等比級數(shù)遞增，逐年遞增比率為s（＞s＞0）：資產(chǎn)評估價(jià)值=

二是純收益按等比級數(shù)遞減，逐年遞減比率為s（1≥s＞0）：資產(chǎn)評估價(jià)值=（三）未來收益期有限、各年期收益值不同的情況（3）純收益按等比級數(shù)變化。182任務(wù)四四、收益法中的具體評估方法當(dāng)資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年期無限，且折現(xiàn)率大于零時(shí)，各年期收益值有以下幾種變化情況。（1）純收益在若干年后保持不變。假設(shè)純收益在第n年（含第n年）以前有變化，在第n年以后（不含第n年）保持不變：

（四）未來收益期無限、各年期收益值不同的情況資產(chǎn)評估價(jià)值=183任務(wù)四四、收益法中的具體評估方法（四）未來收益期無限、各年期收益值不同的情況（2）純收益按等差級數(shù)變化。一是純收益按等差級數(shù)遞增：資產(chǎn)評估價(jià)值=二是純收益按等差級數(shù)遞減：資產(chǎn)評估價(jià)值=184任務(wù)四四、收益法中的具體評估方法一是純收益按等比級數(shù)遞增，逐年遞增比率為s（r＞s＞0）：資產(chǎn)評估價(jià)值=

二是純