房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告工程名稱：xx〔戶〕擬抵押貸款工程涉及的位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108建筑面積為平方米住宅用途房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評估估價(jià)委托人：xx房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：安徽xx房地產(chǎn)評估咨詢注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：殷樂利〔45〕周莉〔30〕估價(jià)報(bào)告出具日期:二零一六年六月三十日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：皖xx〔池〕評〔2016〕字第68號(hào)致估價(jià)委托人函xx：受您的委托，我公司對您位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108建筑面積為平方米住宅用途房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)二零一六年六月二十日的抵押價(jià)值進(jìn)行了評估與測算。本次估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。我公司專業(yè)估價(jià)人員秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原那么，根據(jù)估價(jià)目的在對估價(jià)對象現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息的根底上，全面分析了影響估價(jià)對象市場價(jià)格的各種因素，并運(yùn)用《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》[GB/T50291-2015]規(guī)定的科學(xué)的估價(jià)方法〔本次評估采用的估價(jià)方法為比擬法、收益法〕，對估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評估。其評估結(jié)果如下：估價(jià)對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值：評估總價(jià)：￥萬元(大寫：人民幣=820400\*CHINESENUM2捌拾萬貳萬零肆佰元整)；評估結(jié)果一覽表估價(jià)對象《房地產(chǎn)權(quán)證》坐落建筑面積〔m2〕評估單價(jià)〔元/m2〕評估價(jià)值〔萬元〕1房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)貴池區(qū)翠微苑E12幢10745002房地權(quán)池字第012599B號(hào)翠微苑小區(qū)E12幢1084500合計(jì)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款：0元〔法定優(yōu)先受償權(quán)利包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，根據(jù)委托方提供的資料和估價(jià)師的調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對象的存在任何法定優(yōu)先受償款。〕估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押總價(jià)：￥萬元(大寫：人民幣=820400\*CHINESENUM2捌拾萬貳萬零肆佰元整)。評估結(jié)果一覽表估價(jià)對象《房地產(chǎn)權(quán)證》坐落建筑面積〔m2〕評估單價(jià)〔元/m2〕評估價(jià)值〔萬元〕1房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)貴池區(qū)翠微苑E12幢10745002房地權(quán)池字第012599B號(hào)翠微苑小區(qū)E12幢1084500合計(jì)特別提示：本次估價(jià)目的為抵押，假定估價(jià)對象在抵押期內(nèi)拍賣或者進(jìn)行變賣,因存在市場狀況、短期內(nèi)強(qiáng)制處分、購置群體的心理排斥因素影響,最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般與評估的市場價(jià)值的差異程度大約在5%-10%，其合理的變現(xiàn)時(shí)間一般為3-5個(gè)月。安徽xx房地產(chǎn)評估咨詢法定代表人：二零一六年六月三十日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u估價(jià)師聲明1估價(jià)假設(shè)和限制條件2估價(jià)結(jié)果報(bào)告5〔一〕估價(jià)委托人5〔二〕房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)5〔三〕估價(jià)目的5〔四〕估價(jià)對象5〔五〕價(jià)值時(shí)點(diǎn)6〔六〕價(jià)值類型7〔七〕估價(jià)依據(jù)7〔八〕估價(jià)原那么8〔九〕估價(jià)方法9〔十〕估價(jià)結(jié)果9〔十一〕估價(jià)人員11〔十二〕實(shí)地查勘期11〔十三〕估價(jià)作業(yè)期11〔十四〕估價(jià)報(bào)告使用期限11〔十五〕估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示11估價(jià)技術(shù)報(bào)告16〔一〕實(shí)物狀況描述與分析16〔二〕權(quán)益狀況描述與分析17〔三〕區(qū)域狀況描述與分析18〔四〕市場背景描述與分析19〔五〕最高最正確利用分析22〔六〕估價(jià)方法適用性分析23〔七〕估價(jià)測算過程24〔八〕估價(jià)結(jié)果確定36附件38附件1：估價(jià)委托書及法定優(yōu)先受償款調(diào)查記錄附件2:估價(jià)對象及可比實(shí)例位置示意圖附件3：估價(jià)對象及可比實(shí)例照片附件4：房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件附件5：池土國用〔商品房〕第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)《國有土地使用權(quán)證》復(fù)印件附件5：委托方身份證復(fù)印件附件6：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件7：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)證書復(fù)印件附件8：其他資料估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》[GB/T50291-2015]和建住房【2006】8號(hào)《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，并撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，實(shí)地查勘期為2016年6月20日，即本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)。參加實(shí)地查勘人員有：殷樂利(注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)、周莉(注冊房地產(chǎn)估價(jià)師)。我們對估價(jià)對象的實(shí)地查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的局部，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。我們不承當(dāng)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6、本估價(jià)報(bào)告是由專業(yè)估價(jià)人員完成的，沒有其他人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價(jià)報(bào)告未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，不得向委托方和評估報(bào)告審核部門之外的單位或個(gè)人提供，報(bào)告的全部或局部內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上；對因無視本估價(jià)報(bào)告揭示的相關(guān)事項(xiàng)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。8、本估價(jià)報(bào)告是我們根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原那么，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料根底上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：姓名注冊證號(hào)簽字殷樂利45周莉30估價(jià)假設(shè)和限制條件〔一〕一般假設(shè)1、根據(jù)估價(jià)對象的使用現(xiàn)狀，根底設(shè)施設(shè)定為“六通一平”〔即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣，場地平整〕。2、該房地產(chǎn)實(shí)際用途為住宅，證載用途為住宅，按照最正確最有效使用的原那么，估價(jià)對象用地最正確狀態(tài)為住宅用地。3、估價(jià)對象四至界限清楚，權(quán)屬狀況為住宅，無權(quán)屬爭議，房屋建筑面積、宗地土地使用權(quán)面積均以證書登記面積為準(zhǔn)。4、估價(jià)對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓用地；根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。本次估價(jià)中估價(jià)對象土地為出讓住宅用地，土地使用期屆滿后，自動(dòng)續(xù)期?！踩绻形炊ㄊ马?xiàng)，應(yīng)說明清晰，一般不允許抵押?！?、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場狀況下形成的客觀合理價(jià)格。6、委托方向本估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的有關(guān)證件、資料和陳述的情況必須是真實(shí)的；其所提供的數(shù)據(jù)我們未經(jīng)現(xiàn)場測量，并假設(shè)其為真實(shí)、準(zhǔn)確的。7、本次估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員對房屋平安、環(huán)境污染等影響估價(jià)對象價(jià)值的重大因素進(jìn)行了關(guān)注，未對估價(jià)對象隱蔽工程進(jìn)行測量、實(shí)驗(yàn)；本次評估假設(shè)其無根底、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，且符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，符合國家有關(guān)平安使用標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。〔二〕未定事項(xiàng)假設(shè)未定事項(xiàng)假設(shè)是指估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。本次估價(jià)對象狀況無未定事項(xiàng)，故無未定事項(xiàng)假設(shè)?！踩潮畴x事實(shí)假設(shè)背離事實(shí)假設(shè)是指房地產(chǎn)設(shè)定的狀況與實(shí)際狀況不一致時(shí)，根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的估價(jià)目的進(jìn)行的假設(shè)狀況。估價(jià)對象設(shè)定狀況與實(shí)際狀況一致，故本次評估無背離事實(shí)假設(shè)?！菜摹巢幌嘁恢录僭O(shè)不相一致假設(shè)是指房地產(chǎn)名稱/地址變更、用途、權(quán)利人不一致時(shí)，而根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的估價(jià)目的進(jìn)行的假設(shè)狀況。本次估價(jià)對象狀況之間無不一致，故無不相一致假設(shè)?！参濉骋罁?jù)缺乏假設(shè)依據(jù)缺乏假設(shè)是對房地產(chǎn)事實(shí)不了解時(shí)，而根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的估價(jià)目的進(jìn)行的假設(shè)狀況。本次估價(jià)對象無依據(jù)缺乏，故無依據(jù)缺乏假設(shè)?！擦酬P(guān)于法定優(yōu)先受償款《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中提出“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債款數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款”。根據(jù)委托方提供信息及估價(jià)人員現(xiàn)場勘查，此估價(jià)對象不存在法定優(yōu)先受償款?！财摺彻纼r(jià)報(bào)告的使用限制1、此次評估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值是估價(jià)對象價(jià)值在“六通一平”和國有出讓土地使用權(quán)狀態(tài)下住宅用途房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格。等于估價(jià)對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。2、本估價(jià)結(jié)果是根據(jù)本次估價(jià)目的，對估價(jià)對象在保持現(xiàn)使用狀態(tài)下評估測算出的，僅作為委托方在金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款時(shí)提供價(jià)格參考依據(jù)，不得用于其它目的，假設(shè)用于其他用途，對使用者造成的損失，我公司不承當(dāng)任何責(zé)任。3、本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。4、本報(bào)告對估價(jià)對象市場價(jià)格的把握，僅相對于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場狀況而言，并未考慮市場價(jià)格波動(dòng)、稅率變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響。使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；應(yīng)當(dāng)定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行再評估。5、本報(bào)告包括封面、目錄、致估價(jià)委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共八局部，必須完整使用方為有效，對使用本報(bào)告中局部內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我公司不承當(dāng)任何責(zé)任。6、本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日〔2016年6月30日〕起一年內(nèi)有效。估價(jià)結(jié)果報(bào)告〔一〕估價(jià)委托人1、姓名：xx2、住址：貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108〔二〕房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)1、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱安徽xx房地產(chǎn)評估咨詢2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)地址安徽省合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合安路東繁華世家雅景苑1號(hào)聯(lián)排別墅3、法定代表人常忠文4、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼90265、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和級(jí)別房地產(chǎn)：一級(jí)建房估證字[2013]074號(hào)有效期限：2013年7月20日至2016年7月19日6、聯(lián)系人章桂寶7、聯(lián)系〔三〕估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值?！菜摹彻纼r(jià)對象本次評估的估價(jià)對象位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108住宅用途房地產(chǎn)，xx擁有房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》及池土國用〔商品房〕第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)《國有土地使用權(quán)證》，該估價(jià)對象房地產(chǎn)建筑面積為平方米。1、土地狀況四至東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路用途住宅用地土地使用年期根據(jù)委托方提供的池土國用〔商品房〕第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為年。開發(fā)程度宗地外“六通”〔通路，通電，通上水，通下水，通訊，通氣〕，宗地內(nèi)場地平整。2、建筑物狀況：名稱貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108房地產(chǎn)權(quán)證房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)所有權(quán)人xx規(guī)模平方米〔107面積為，108面積為平方米〕用途住宅用房層數(shù)1/5建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)層高〔米〕約3.5米設(shè)施設(shè)備估價(jià)對象的供水、供電、通訊、衛(wèi)生、照明等系統(tǒng)和設(shè)備配置齊全。裝飾裝修普通裝修，墻面為乳膠漆粉刷，地面為地板轉(zhuǎn)，進(jìn)戶門為防盜門、窗戶為塑鋼窗?？臻g布局估價(jià)對象均為兩室兩廳一廚兩衛(wèi)，入戶首先看到的是客廳餐廳，客廳、主臥室、次臥室朝南，餐廳、廚房、衛(wèi)生間朝北。建成時(shí)間建成于2001年使用及維護(hù)狀況估價(jià)對象建筑物目前處于自用狀態(tài)，用途為住宅，維護(hù)保養(yǎng)情況完好?！参濉硟r(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年6月20日〔價(jià)值時(shí)點(diǎn)為估價(jià)人員實(shí)地查勘期〕?！擦硟r(jià)值類型此次評估的房地產(chǎn)價(jià)格是在根底設(shè)施“六通一平”和國有出讓土地使用權(quán)狀態(tài)下住宅用途房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)格，等于估價(jià)對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款〔法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铐?xiàng)，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款〕?！财摺彻纼r(jià)依據(jù)1、有關(guān)法律法規(guī)〔1〕《中華人民共和國物權(quán)法》〔中華人民共和國主席令第62號(hào)〕；〔2〕《中華人民共和國擔(dān)保法》〔中華人民共和國主席令第50號(hào)〕；〔3〕《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》〔中華人民共和國主席令第72號(hào)〕；〔4〕《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》〔建設(shè)部令第98號(hào)〕。2、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〔1〕中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》〔GB/T50291-2015〕；〔2〕中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)根本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013〕；〔3〕《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》〔財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅[2008]24號(hào)〕；〔4〕《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》〔國發(fā)[1985]19號(hào)〕；〔5〕《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》〔中華人民共和國國務(wù)院令第448號(hào)〕；〔6〕《關(guān)于印發(fā)〈安徽省地方教育附加征收和使用管理暫行方法〉的通知》〔財(cái)綜[2011]349號(hào)〕；〔7〕房屋完損等級(jí)評定標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕〔城住字[1984]第678號(hào)〕；〔8〕《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》建住房[2006]8號(hào)。3、其他資料〔1〕房地產(chǎn)估價(jià)委托書；〔2〕房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件及池土國用〔商品房〕第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)《國有土地使用權(quán)證》；〔3〕估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查、收集的有關(guān)資料。〔八〕估價(jià)原那么1、獨(dú)立、客觀、公正原那么所謂獨(dú)立，一是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受到外部干擾因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。所謂客觀，是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價(jià)。所謂公正，是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直，不偏袒任何一方，因此，要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直的評估出對各方估價(jià)厲害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原那么。2、合法原那么房地產(chǎn)價(jià)格是實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益三者的有機(jī)結(jié)合，所以估價(jià)方和估價(jià)人員在估價(jià)中必須在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)的利用以及房地產(chǎn)的處分的方面皆符合相關(guān)法律法規(guī)的約定，在產(chǎn)權(quán)無法明確的情況下應(yīng)明確設(shè)定估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)。因此，估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3、最高最正確利用原那么要求估價(jià)結(jié)果是在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最正確的用途、規(guī)模、檔次等最高最正確利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原那么。在合法前提下的最高最正確利用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配適宜當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，到達(dá)最高最正確利用狀態(tài)。4、替代原那么根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供效勞的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或效勞同時(shí)存在時(shí)，商品或效勞的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比擬之后來決定的。房地產(chǎn)市場價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某房地產(chǎn)市場價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)市場價(jià)格所牽制。換言之，估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原那么房地產(chǎn)市場是不斷變化的，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，每一個(gè)價(jià)格都對應(yīng)著一個(gè)具體的時(shí)間，估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目確實(shí)定的某一特定時(shí)間的價(jià)格或價(jià)格。6、謹(jǐn)慎原那么房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化受多種因素制約，每一種因素的變化都反過來影響到房地產(chǎn)價(jià)格，從而影響到評估標(biāo)的的抵押價(jià)值和抵押貸款的資金平安。謹(jǐn)慎原那么就是要求在影響估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定的的情況下對其做出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面。謹(jǐn)慎考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面?！簿拧彻纼r(jià)方法估價(jià)人員根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和估價(jià)對象的特點(diǎn)以及此次評估的目的選擇估價(jià)方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中常用的估價(jià)方法有比擬法、本錢法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。1、本次評估未選用的估價(jià)方法及理由由于該房產(chǎn)位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108住宅，該區(qū)域近年來征收、拆遷資料少，不易取得土地本錢相關(guān)測算數(shù)據(jù)，因此本次估價(jià)不采用本錢法；另估價(jià)對象不屬于待開發(fā)或再開發(fā)房地產(chǎn)，因此不適合采用假設(shè)開發(fā)法。2、本次評估選用的估價(jià)方法及理由①由于估價(jià)對象屬于住宅用途房地產(chǎn)，位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108，該區(qū)域?yàn)樽≌康禺a(chǎn)的較活潑區(qū)域，住宅房地產(chǎn)的成交案例較多，符合比擬法運(yùn)用的條件；比擬法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比擬，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。②又由于此類用途房地產(chǎn)收益性較強(qiáng)，用于出租房屋較多且租賃需求旺盛，房屋的收益經(jīng)常而穩(wěn)定，符合收益法運(yùn)用的條件。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。綜上所述，本報(bào)告將采用比擬法和收益法對估價(jià)對象進(jìn)行評估。〔十〕估價(jià)結(jié)果此次估價(jià)中所使用的幣種為人民幣。本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原那么，按照估價(jià)工作程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素分析，確定估價(jià)對象在符合報(bào)告中已說明的有關(guān)假設(shè)和限制條件的根底上，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2016年6月20日的評估結(jié)果如下：房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的估價(jià)結(jié)果匯總表：幣種：人民幣估價(jià)方法相關(guān)結(jié)果比擬法收益法估價(jià)對象一總價(jià)〔萬元〕單價(jià)〔元/m2〕50073320估價(jià)對象二總價(jià)〔萬元〕單價(jià)〔元/m2〕評估價(jià)值總價(jià)〔萬元〕〔大寫:捌拾貳萬零肆佰元整〕單價(jià)〔元/m2〕4500房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估結(jié)果匯總表：幣種：人民幣估價(jià)對象工程及結(jié)果估價(jià)對象1、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值總價(jià)〔萬元〕〔大寫:捌拾貳萬零肆佰元整〕單價(jià)〔元/m2〕45002、估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受嘗款總額〔萬元〕0已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總額〔萬元〕0拖欠的建設(shè)工程價(jià)款總額〔萬元〕0其他法定優(yōu)先受嘗款總額〔萬元〕03、抵押價(jià)值總價(jià)〔萬元〕〔大寫:捌拾貳萬零肆佰元整〕單價(jià)〔元/m2〕4500〔十一〕估價(jià)人員參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊號(hào)簽名簽名日期殷樂利45周莉30〔十二〕實(shí)地查勘期二零一六年六月二十日〔十三〕估價(jià)作業(yè)期二零一六年六月二十日至六月三十日〔十四〕估價(jià)報(bào)告使用期限本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日〔二零一六年六月三十日〕起一年內(nèi)有效?！彩濉彻纼r(jià)對象變現(xiàn)能力分析及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示1、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。本次評估主要從以下幾個(gè)方面對估價(jià)對象變現(xiàn)能力進(jìn)行分析?！?〕影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素①房地產(chǎn)的通用性：通用性是指是否常見和普遍適用。一般而言，凡越是常見和普遍適用的房地產(chǎn)，即通用性越強(qiáng)，市場流動(dòng)性越強(qiáng)，一旦進(jìn)行處置，受眾面廣〔市場上可能的購置者多〕，易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強(qiáng)，反之亦然。估價(jià)對象系一般常見的住宅房地產(chǎn)，其通用性較強(qiáng)。②房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指能夠單獨(dú)的使用而不受限制。一般的獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越阻礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象根底配套設(shè)施到達(dá)“六通一平”，且估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)處于正常的獨(dú)立使用狀態(tài)，具有較強(qiáng)的獨(dú)立適用性。③房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性：可分割轉(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以別離開使用。由于價(jià)值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，而如果該房地產(chǎn)容易分割，就可以分割成多個(gè)價(jià)值量小的可以獨(dú)立使用的局部分別轉(zhuǎn)讓，這樣就可以提高其變現(xiàn)能力。估價(jià)對象系住宅用途房地產(chǎn)，一般情況下估價(jià)對象分割轉(zhuǎn)讓可能性不大。④房地產(chǎn)的價(jià)值大?。阂话愕恼f，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力自然較弱。價(jià)值大小對變現(xiàn)的影響是指潛在購置群體的承受能力，房地產(chǎn)價(jià)值越大，潛在購置群體的范圍就越小。估價(jià)對象總價(jià)值適中，變現(xiàn)能力較好。⑤房地產(chǎn)的開發(fā)程度：一般來說，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)。不確定因素較多，變現(xiàn)能力較弱。估價(jià)對象所在區(qū)域內(nèi)根底設(shè)施到達(dá)宗地外“六通一平”，開發(fā)程度一般，其變現(xiàn)能力一般。⑥房地產(chǎn)的市場狀況：一般來說，房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。估價(jià)對象系住宅用途房地產(chǎn)，同時(shí)池州市貴池區(qū)房地產(chǎn)的“二手房”市場開展較成熟，需求較旺盛，住宅用途的房地產(chǎn)市場較繁榮，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較好。⑦房地產(chǎn)的區(qū)位：一般來說，區(qū)位越偏僻，越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象所在區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施比擬完善，人口密度較好,已經(jīng)形成成熟的住宅區(qū)域，變現(xiàn)能力較好?！?〕假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度這種可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評估的市場價(jià)值的差異程度是指在“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”,而且是“拍賣或變賣”的情形。而這種差異程度主要取決于:市場狀況、短期強(qiáng)制處分、購置群體的心理排斥等因素的影響,其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格肯定要比評估的市場價(jià)值(指合理的市場價(jià)值)要低。①市場狀況:估價(jià)對象位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108,區(qū)域內(nèi)新建成的住宅小區(qū)較多,二手房交易較為活潑,房地產(chǎn)市場狀況較好。②短期強(qiáng)制處分:估價(jià)對象位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108,周邊公共配套設(shè)施較齊全、自然與人文環(huán)境良好,但由于區(qū)域內(nèi)同類型住宅存量房較多,供需處于飽和狀態(tài),估價(jià)對象短期強(qiáng)制處分時(shí)間相對較短,快速變現(xiàn)能力一般。③購置群體的心理:由于估價(jià)對象是“拍賣或變賣”的情形,購置群體在購置時(shí)可能存在一定的排斥心理,影響估價(jià)對象的變現(xiàn)能力?！?〕最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評估的市場價(jià)值低的原因：①期限限制：相對于正常市場交易而言，拍賣成交對于時(shí)間的要求更高，首先拍賣會(huì)召開之前一般只有不超過15天的時(shí)間進(jìn)行宣傳，而且拍賣成交后往往要求購置者在較短的時(shí)間內(nèi)付清款項(xiàng)，這樣就不符合假設(shè)條件中的有較為充裕的時(shí)間的設(shè)定，從而造成拍賣成交價(jià)往往同市場價(jià)有所差異的現(xiàn)象。②稅費(fèi)差異：根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，拍賣人可向委托人和買受人各收取不超過拍賣成交價(jià)5%的傭金，這就意味著買受人要較正常市場交易多負(fù)擔(dān)拍賣傭金，造成了實(shí)際承受價(jià)高于市場價(jià)，在這種情況下，購置者往往會(huì)調(diào)低購置上限，造成拍賣成交價(jià)格要低于正常市場價(jià)格。③心理因素：心理因素是影響拍賣成交的重要因素，很多人認(rèn)為法院拍賣的房地產(chǎn)不吉利會(huì)造成其不去參加競拍，參加競拍的人群也容易受到拍賣氣氛的影響，如競買不活潑，會(huì)造成觀望、等待，心理期待降價(jià)從而造成一拍成功率低，且最終成交價(jià)位低，也可能會(huì)有競拍非常劇烈，造成購置者不理智沖動(dòng)購置，造成成交價(jià)高于市場價(jià)。④買主限制：拍賣公司在進(jìn)行宣傳時(shí)，往往通過網(wǎng)絡(luò)、平面媒體、推介會(huì)等形式進(jìn)行信息的發(fā)布，考慮到不同人群接受信息來源的習(xí)慣，造成了可能的潛在購置者可能看不到相關(guān)信息，對于某些通用性較差的房地產(chǎn)，因其房地產(chǎn)性質(zhì)決定可能購置的群體集中在一個(gè)較為狹窄的范圍內(nèi)，這樣也就造成了拍賣成交價(jià)與市場價(jià)的背離。綜上所述，假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者進(jìn)行變賣,因存在市場狀況、短期內(nèi)強(qiáng)制處分、購置群體的心理排斥因素影響,最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般與評估的市場價(jià)值的差異程度大約在5%-10%。〔4〕變現(xiàn)時(shí)間的長短處置房地產(chǎn)時(shí),其變現(xiàn)的時(shí)間長短與處置方式、估價(jià)對象的面積、用途、價(jià)值、成新等因素有關(guān)。一般說來,以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí),變現(xiàn)時(shí)間較短,但變現(xiàn)價(jià)格一般較低,變現(xiàn)本錢較高,變現(xiàn)時(shí)間的長短直接與變現(xiàn)能力的大小正相關(guān)。估價(jià)對象抵押房地產(chǎn)如在價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行拍賣或者變賣,其合理的變現(xiàn)時(shí)間一般為3-5個(gè)月，變現(xiàn)能力較好?！?〕變現(xiàn)的費(fèi)用、稅金的種類和清償順序①變現(xiàn)的費(fèi)用:一般包括法院執(zhí)行費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣傭金及辦理過戶手續(xù)時(shí)發(fā)生的行政事業(yè)性收費(fèi)，一般情況下,抵押物的處置都需要經(jīng)過司法程序,這個(gè)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用可統(tǒng)稱為訴訟費(fèi)用。根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納方法》(中華人民共和國國務(wù)院令第481號(hào)),人民法院收取的訴訟費(fèi)用主要有案件受理費(fèi)和申請執(zhí)行費(fèi),另外還有執(zhí)行中的實(shí)際支出費(fèi)用,包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費(fèi)用,有人民法院或人民法院委托其他單位或共同進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗(yàn)、鑒定、評估、拍賣、倉儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸?shù)葘?shí)際支出費(fèi)用。另外,訴訟費(fèi)用還包括抵押權(quán)人支出的律師費(fèi)用等。②處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅金及附加、土所得稅、印花稅、交易費(fèi)等。估價(jià)對象假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行變現(xiàn),其過程中發(fā)生的稅費(fèi)主要涉及營業(yè)稅、契稅、印花稅等稅金及交易綜合效勞費(fèi)等費(fèi)用;以拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時(shí),要支付拍賣傭金、評估費(fèi)、法律訴訟費(fèi)及保全費(fèi)等費(fèi)用;抵押房地產(chǎn)原欠繳的各種費(fèi)用(除優(yōu)先受償款),需要在變現(xiàn)過程中補(bǔ)交的,也應(yīng)計(jì)入變現(xiàn)費(fèi)用中,主要包括欠繳的水電暖費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等。③抵押房地產(chǎn)如在價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行拍賣或者變賣時(shí),變現(xiàn)后所得價(jià)款除了法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)臄?shù)額外,一般應(yīng)按以下順序進(jìn)行清償:A、支付處置費(fèi)用和傭金;B、歸還法定優(yōu)先授償款;C、歸還抵押權(quán)人(或債權(quán)人)的債權(quán)本息及違約金;D、余款交委托人(或抵押人)。估價(jià)對象如在價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行變現(xiàn),其清償順序如上所述。2、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示〔1〕預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素:①近幾年來,國家針對房地產(chǎn)相繼出臺(tái)宏觀調(diào)控政策,將會(huì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)值,使得估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值未來下跌存在一定的可能。②如果未來發(fā)生區(qū)域經(jīng)濟(jì)衰退或和其它社會(huì)、政治因素的劇變,都整體下跌,估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值下跌成為可能。③如果未來估價(jià)對象房地產(chǎn)的環(huán)境因素以及區(qū)位條件發(fā)生惡化也會(huì)對估價(jià)對象房地產(chǎn)的貶值成為可能。④房地產(chǎn)抵押期間,抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用。假設(shè)抵押人人為使用不當(dāng),如擅自拆改建筑物,破壞建筑結(jié)構(gòu)等,將會(huì)加速建筑物的物理折舊,導(dǎo)致房地產(chǎn)的貶值。⑤如果未來遭遇不可抗力的因素(如火災(zāi)、地震、水災(zāi))等,也會(huì)對建筑物產(chǎn)生破壞作用,進(jìn)面導(dǎo)致建筑物折舊加速,使房地產(chǎn)價(jià)值下降?！?〕估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響:本估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在特定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)和特定的估價(jià)目的之前提下的市場價(jià)值,隨著時(shí)間的推移,估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況會(huì)發(fā)生變化(尤其是房屋折舊,土地使用年限縮短等),房地產(chǎn)市場也會(huì)發(fā)生變化。因此隨著時(shí)間的推移,估價(jià)對象的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化而與本估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差,這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象,作為抵押貸款之目的,提請抵押權(quán)人注意估價(jià)對象價(jià)值的減損。①估價(jià)對象狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響估價(jià)對象狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響，從物質(zhì)折舊和功能折舊的角度考慮，其影響一般都是負(fù)面的，房地產(chǎn)抵押價(jià)值呈一定程度的逐年下降趨勢，下降的幅度視房地產(chǎn)類型的不同而不同，以及視估價(jià)對象使用情況的不同而不同。因估價(jià)對象是住宅房地產(chǎn)，住宅房地產(chǎn)其抵押價(jià)值下降的幅度一般較小。②房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響〔3〕抵押期間房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)分析①抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)適應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)：并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性。預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：抵押期間房地產(chǎn)市場變動(dòng)或泡沫破裂造成市場價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費(fèi)形成價(jià)值減損甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。耗損風(fēng)險(xiǎn)：在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會(huì)造成抵押物的一般損耗;不正當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護(hù)不妥，甚至火災(zāi)等意外都會(huì)造成其價(jià)值嚴(yán)重減損甚至消失。②系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析市場供求風(fēng)險(xiǎn)：抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政策、政治風(fēng)險(xiǎn)：政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、金融等政策都會(huì)對房地產(chǎn)收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給抵押權(quán)人帶來風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)，這也是對房地產(chǎn)危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。信用、道德、經(jīng)營、管理等風(fēng)險(xiǎn)：抵押人〔貸款人〕信用、道德影響著還貸方案，其企業(yè)的經(jīng)營、管理決定著還貸能力的實(shí)現(xiàn)?；蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn)：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。③估價(jià)報(bào)告中忽略考慮或者無法考慮的某些因素〔條件〕對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的披露估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評估價(jià)值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。〔4〕合理使用評估價(jià)值請充分注意市場風(fēng)險(xiǎn)及估價(jià)對象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押價(jià)值?！?〕定期或者在房地產(chǎn)變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估抵押期間抵押權(quán)人應(yīng)每年進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值再評估，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)后,有效期內(nèi)假設(shè)房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生較大波動(dòng),并對估價(jià)對象價(jià)值已產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方應(yīng)及時(shí)聘請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新確定其市場價(jià)值。估價(jià)技術(shù)報(bào)告〔一〕實(shí)物狀況描述與分析本次估價(jià)對象為貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108建筑面積為平方米住宅用途房地產(chǎn)。估價(jià)對象四至：東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路。估價(jià)根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場查勘情況，現(xiàn)對估價(jià)對象實(shí)物狀況描述如下：土地實(shí)物狀況描述與分析四至東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路用途住宅用地土地使用年期根據(jù)委托方提供的池土國用〔商品房〕第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為年。開發(fā)程度宗地外“六通”〔通路，通電，通上水，通下水，通訊，通氣〕，宗地內(nèi)場地平整。土地實(shí)物狀況分析綜上所述，估價(jià)對象四至界限清晰，面積適中，用途符合規(guī)劃且為最正確用途，土地形狀規(guī)那么便于利用，地形為平原地，地勢平坦，所在區(qū)域根底設(shè)施已到達(dá)“六通”〔通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣〕及宗地內(nèi)場地平整，對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值具有明顯的提升作用。2、建筑物狀況描述與分析估價(jià)對象位于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108，建筑面積為平方米。建筑物實(shí)物狀況描述名稱貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108房地產(chǎn)權(quán)證房地權(quán)證池字第01061687B號(hào)、房地權(quán)池字第012599B號(hào)所有權(quán)人xx規(guī)模平方米用途住宅層數(shù)/總層數(shù)1/5建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)層高約3.5米設(shè)施設(shè)備估價(jià)對象的供水、供電、通訊、衛(wèi)生、照明等系統(tǒng)和設(shè)備配置齊全。裝飾裝修普通裝修，墻面為乳膠漆粉刷，地面為地板磚及木地板，天花為乳膠漆，門為防盜門，塑鋼窗?？臻g布局估價(jià)對象均為兩室兩廳一廚兩衛(wèi)，入戶首先看到的是客廳餐廳，客廳、主臥室、次臥室朝南，餐廳、廚房、衛(wèi)生間朝北。建成時(shí)間2001年使用及維護(hù)狀況估價(jià)對象使用及維護(hù)狀況良好。完損狀況估價(jià)對象結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，管道暢通、現(xiàn)狀良好。建筑物實(shí)物狀況分析綜上所述，估價(jià)對象規(guī)模適中，適宜作為住宅，用途符合規(guī)劃且為最正確用途，裝飾裝修為普通裝修，空間布局合理，使用及維護(hù)良好，經(jīng)現(xiàn)場勘查成新度較高，有助于估價(jià)對象的價(jià)值顯化?！捕硻?quán)益狀況描述與分析土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)狀況估價(jià)對象所占土地所有權(quán)為國家所有土地使用權(quán)狀況根據(jù)委托方提供的池土國用〔商品房〕第230/2006號(hào)、4904/2010號(hào)土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日止。因此自價(jià)值時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為年他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立狀況無土地使用管制住宅用地建筑物權(quán)益狀況描述房屋所有權(quán)狀況房屋所有權(quán)人為xx他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立狀況無出租或占用情況自用其他特殊情況無權(quán)益狀況分析綜上所述，估價(jià)對象權(quán)屬合法，各項(xiàng)權(quán)利因素完整，可以在房地產(chǎn)市場上自由交易，無特殊限制，對估價(jià)對象價(jià)值有提升作用較好?！踩硡^(qū)域狀況描述與分析位置狀況描述坐落估價(jià)對象坐落于貴池區(qū)翠微苑E12幢107、翠微苑小區(qū)E12幢108方位估價(jià)對象位于秋浦東路以南。與重要場所〔設(shè)施〕的距離距池州市中心約公里，距池州市火車站約公里。臨街〔路〕狀況臨秋浦東路、九華山大道，臨路條件好朝向朝南層數(shù)/總層數(shù)1/5交通狀況描述道路狀況附近有秋浦東路、九華山大道，估價(jià)對象臨路狀況良好。出入可利用交通工具附近有11、17路等公交車經(jīng)過，公交便捷度好；交通管制情況因?yàn)樵撐恢枚酁樯虡I(yè)及住宅，小型汽車通行居多，限制行車速度在40千米/小時(shí)以內(nèi)停車方便程度附近停車位較多，停車便捷自然環(huán)境描述自然環(huán)境估價(jià)對象所在區(qū)域?yàn)槌刂菔匈F池區(qū)，自然環(huán)境良好，主要污染為汽車尾氣和噪音污染。人文環(huán)境估價(jià)對象所在區(qū)域?yàn)槌刂菔匈F池區(qū)，周邊多為個(gè)體工商戶，教育程度多為大專以上文化水平，收入水平在中等以上水平，整體人文水平一般。景觀該區(qū)域靠近清溪河，景觀較好。外部配套設(shè)施狀況描述根底設(shè)施估價(jià)對象所在區(qū)域道路、供水、排水〔雨污混排〕、供電、通訊等設(shè)施完備，綜合根底設(shè)施條件完善，且保管較完善，保障率較高、保障率在95%以上。公共效勞設(shè)施估價(jià)對象所在區(qū)域有池州市中醫(yī)院、工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、翠微苑農(nóng)貿(mào)市場、市直機(jī)關(guān)幼兒園、池州市千秋學(xué)校等公共效勞配套設(shè)施比擬齊全。區(qū)位狀況分析估價(jià)對象為住宅用途房地產(chǎn)，位于池州市貴池區(qū)，房屋朝南，該區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通較便捷，周邊根底設(shè)施和公共設(shè)施較為齊全，通過以上分析可以看出，隨著該區(qū)域的開展及該區(qū)域的進(jìn)一步規(guī)劃，估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)值還有一定的升值空間。〔四〕市場背景描述與分析1、池州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展?fàn)顩r2015年1-10月池州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，多數(shù)指標(biāo)增速位居全省中上水平。與前三季度比，工業(yè)生產(chǎn)增速持平，投資、限上消費(fèi)、財(cái)政收入增速加快，出口降幅繼續(xù)收窄，存貸款增速“一升一滑”，物價(jià)低位運(yùn)行?！?〕工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長。10月末池州市規(guī)上工業(yè)企業(yè)540戶，比上年新增84戶，2015年1-10月份實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長%，增幅比全省高個(gè)百分點(diǎn)，居全省第6位。重點(diǎn)行業(yè)支撐有力。2015年1-10月份，居池州市前五位的行業(yè)共實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長%，高于規(guī)上工業(yè)增速個(gè)百分點(diǎn)；五大行業(yè)增加值占池州市規(guī)上工業(yè)的52%，對規(guī)上工業(yè)增長奉獻(xiàn)率達(dá)71%，拉動(dòng)規(guī)上工業(yè)增長個(gè)百分點(diǎn)。其中，有色、化工、電氣機(jī)械器材、建材水泥和鋼鐵分別增長%、%、8%、%和%。大中型企業(yè)增長較快。2015年1-10月份，池州市34戶大中型企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長%，高于規(guī)上工業(yè)增速2個(gè)百分點(diǎn)。冠華黃金、超威電源、廣信農(nóng)化、泰合森能源、銅冠銅箔、天平機(jī)械等重點(diǎn)骨干企業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)。新興產(chǎn)業(yè)加快成長。2015年1-10月份，預(yù)計(jì)池州市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值億元，增長%，其中占比%的新材料產(chǎn)業(yè)增長最快，增速達(dá)32%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長。2015年1-10月份，池州市高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值億元，增長%，高于全省個(gè)百分點(diǎn)，增幅居全省第3位，今年以來增速一直居全省前列。其中冠華黃金產(chǎn)值增長%，對池州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長奉獻(xiàn)率達(dá)%，拉動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長個(gè)百分點(diǎn)。裝備制造業(yè)占比提升。2015年1-10月份，裝備制造業(yè)增加值億元，增長%，裝備制造業(yè)增加值占制造業(yè)的比重達(dá)%，比前三季度提高個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)用電量增勢平穩(wěn)。2015年1-10月份，池州市工業(yè)用電量億千瓦時(shí)，增長%，其中重點(diǎn)監(jiān)測的42戶企業(yè)用電量億千瓦時(shí)，增長%，增幅比前三季度提高個(gè)百分點(diǎn)?！?〕固定資產(chǎn)投資形勢持續(xù)改善。2015年1-10月份，池州市固定資產(chǎn)投資億元，同比增長%，比一季度、上半年、前三季度分別提高11個(gè)、個(gè)、個(gè)百分點(diǎn)，增速居全省位次由上半年的第14位、前三季度的第11位，前進(jìn)到第10位。根底設(shè)施投資增長加快。2015年1-10月份，根底設(shè)施投資億元，增長%，同比提高70個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)投資增速持續(xù)上升。2015年1-10月份，工業(yè)投資億元，增長%，比上半年、前三季度分別提高個(gè)、個(gè)百分點(diǎn)。其中，占比%的制造業(yè)投資257億元，增長%；技改投資億元，增長%，高于工業(yè)投資增速個(gè)百分點(diǎn)，占工業(yè)投資比重達(dá)65%，同比提高個(gè)百分點(diǎn)。新開工工程個(gè)數(shù)增多、投資建設(shè)加快。2015年1-10月份，池州市新開工工程654個(gè)，同比增加171個(gè)，其中億元以上新開工工程48個(gè)，同比增加14個(gè)。新開工工程完成投資億元，增長%，其中億元以上新開工工程完成投資億元，增長%。房地產(chǎn)去庫存壓力較大。2015年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資成億元，增幅由上年同期增長%轉(zhuǎn)為下降%，降幅比前三季度擴(kuò)大個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售面積、銷售額分別為萬平方米、億元，分別下降%、%。〔3〕市場消費(fèi)穩(wěn)中有升。10月末池州市限額以上批發(fā)零售和住宿餐飲業(yè)單位280戶，比上年新增52戶，2015年1-10月份實(shí)現(xiàn)限額以上消費(fèi)品零售額億元，同比增長%，比全省高個(gè)百分點(diǎn)，比前三季度提高個(gè)百分點(diǎn)，增幅居全省第8位?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”等新興效勞業(yè)態(tài)開展加快。2015年1-10月份，池州市限上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上商品零售額億元，增長%，高于限上零售額個(gè)百分點(diǎn)，網(wǎng)上商品零售額占限上消費(fèi)品零售額比重為%，同比提高個(gè)百分點(diǎn)。根本生活類商品零售穩(wěn)步增長。根本生活類增長%，比前三季度提高個(gè)百分點(diǎn)，其中糧油食品類增長%，提高個(gè)百分點(diǎn)。交通電器設(shè)備類商品零售增長加快。交通電器設(shè)備類增長%，比前三季度提高個(gè)百分點(diǎn)，其中汽車類增長%，提高個(gè)百分點(diǎn)。居住類、燃料類商品零售增速回落。居住類增長%，比前三季度回落個(gè)百分點(diǎn)，其中建筑及裝潢材料類增長%，回落個(gè)百分點(diǎn)；燃料類增長%，比前三季度回落個(gè)百分點(diǎn)，其中石油及制品類增長%，回落個(gè)百分點(diǎn)?！?〕進(jìn)出口總額增幅回落。2015年1-10月份，池州市外貿(mào)進(jìn)出口總額億美元，增長%，比前三季度回落個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)口增速高位回落。2015年1-10月份，池州市進(jìn)口億美元，增長%，比前三季度回落個(gè)百分點(diǎn)。其中，占比%的重點(diǎn)企業(yè)銅冠有色進(jìn)口億美元，由前三季度增長24倍回落到3倍，主要原因是從四季度開始逐漸改由總公司銅陵有色進(jìn)口，池州市進(jìn)口后續(xù)增長形勢不容樂觀。出口降幅持續(xù)收窄。2015年1-10月份，池州市出口億美元，由上半年、前三季度分別下降32%、%，收窄到下降%。與前三季度比，耐福電聲、雙虹服飾出口增長加快，龍華醫(yī)藥、中山化工出口降幅收窄。〔5〕財(cái)政收入增速持續(xù)上升。前三季度，池州市財(cái)政收入億元，同比增長%，比上半年、前三季度分別提高個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)，其中地方財(cái)政收入億元，增長%，提高個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)。在全部財(cái)政收入中，稅收收入億元，下降%，比前三季度收窄個(gè)百分點(diǎn)。從主要稅種看：增值稅億元，下降%。其中，交通運(yùn)輸業(yè)增值稅下降幅度較大，下降%；工業(yè)增值稅增幅同比回落個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)增值稅下降%。營業(yè)稅億元，增長%，其中建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅分別增長%、%，主要是稅務(wù)部門加大了建安房地產(chǎn)營業(yè)稅清繳力度，一次性征收因素所致。所得稅億元，下降%，主要原因是企業(yè)盈利能力下滑，企業(yè)所得稅下降。城鎮(zhèn)土地使用稅億元，增長%，主要原因是征期調(diào)整。契稅億元，下降49%，主要原因是房地產(chǎn)去庫存壓力較大，土地交易大幅下滑。非稅收入高速增長。2015年1-8月份，非稅收入24億元，增長%，非稅收入占財(cái)政收入比重為%。財(cái)政支出較快增長。2015年1-10月份，池州市財(cái)政支出億元，增長16%，其中13項(xiàng)民生支出億元，增長%。民生支出占財(cái)政支出比重由上年同期74%提高到%?！?〕存貸款增速“一升一滑”。10月末，池州市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額億元，比年初增加66億元，余額同比增長%，比6月末、9月末分別提高個(gè)、個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是交通銀行入駐池州凈增存款億元。信貸投放持續(xù)放緩。從增速看，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額億元，增幅由6月末的%、9月末的6%，回落到%。從增加額看，貸款余額比年初增加億元，同比少增億元，只有上年同期的%。主要原因是銀行不良貸款反彈、局部工程建設(shè)進(jìn)度滯后、企業(yè)融資渠道拓寬、貸款需求下降等?！?〕物價(jià)低位運(yùn)行。2015年1-10月份，池州市CPI同比上漲%，已連續(xù)18個(gè)月處在2%以下。從八大類別看，食品、衣著、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、娛樂教育文化用品及效勞價(jià)格分別上漲%、%、%、%；煙酒、家庭設(shè)備用品及維修效勞、交通和通信、居住價(jià)格分別下降%、%、%和%。2015年1-10月份，PPI同比下降%，已連續(xù)42個(gè)月同比下降，降幅比上年同期、前三季度分別擴(kuò)大個(gè)、個(gè)百分點(diǎn)。水泥熟料價(jià)格同比下降%、鋼材下降%、線材下降%、濃硝酸下降%、鋅下降%。2、池州市房地產(chǎn)市場總體狀況2015年1月，隨著傳統(tǒng)佳節(jié)春節(jié)的臨近，返鄉(xiāng)置業(yè)潮尚未完全形成，池州樓市商品房銷量相比上月有所上揚(yáng)，但住宅銷量卻有所下跌。住宅成交量525套，與2014年12月(568套)相比減少了43套，環(huán)比下跌%；成交金額萬元，與去年12月萬元)相比減少了萬元，環(huán)比下跌了%?？傮w來說，2015年1月池州樓市逐漸熱鬧起來，這是一個(gè)相當(dāng)好的勢頭。大批返鄉(xiāng)置業(yè)大軍逐批回歸，創(chuàng)造了池州樓市的購房熱潮。2月池州樓市住宅成交量949套，與上月(525套)相比增加了424套，環(huán)比上漲%;成交金額萬元，與12月萬元)相比增加了萬元，環(huán)比上漲%。2月住宅銷售日均約34套，與上月住宅日均銷量相比增加17套。2月共有兩個(gè)新盤開盤，導(dǎo)致成交量在本該冷清的二月逆襲上漲。3月池州樓市住宅成交量1034套，與上月(949套)相比增加了85套，環(huán)比上漲%;成交金額萬元，與2月萬元)相比增加了萬元，環(huán)比上漲%。3月底，房地產(chǎn)又出新政。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)30日聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。隨著一波新政落地，4月樓市不管新房還是二手房或?qū)⑦M(jìn)一步回暖。4月20日央行再次降準(zhǔn)，4月底池州市正式出臺(tái)公積金新政，降低公積金貸款首付額度，5月11日央行再次降息，但對樓市影響微乎其微，“330”自2015年開年以來，銷量一直呈下降趨勢，池州樓市庫存量也一直是困擾樓市的新病。隨著新政的上臺(tái)，樓市終有一絲暖意漸漸上升，6月份池州樓市住宅銷量較上月呈上漲趨勢，6月本是淡季，住宅銷量與上月相比有小幅度下跌，但相對于“紅五月”在整體銷量上卻出現(xiàn)上漲趨勢。7月份池州樓市住宅成交量586套，與上月(545套)相比增加了41套，環(huán)比上漲了%；成交金額萬元，與上月萬元)相比增加了萬元，環(huán)比上漲了%?？傮w來說，7月份池州樓市住宅銷量較上月相比有所上漲，8月又小幅度下跌，傳統(tǒng)的淡季七八月樓市銷量還算令人滿意。2015年1-10月池州住宅成交量價(jià)與去年同期相比均有所下滑，雖然政策利好頻繁釋放，但三四線城市受城市容量小和庫存高企的影響，政策對樓市成交的拉動(dòng)作用不明顯。地市開發(fā)商對市場形勢依然持理性謹(jǐn)慎的態(tài)度，推貨熱情不高，樓市以去庫存為主。3、區(qū)域同類房地產(chǎn)市場狀況估價(jià)對象房地產(chǎn)為池州市貴池區(qū)，該區(qū)域交通較便捷，區(qū)域內(nèi)根底設(shè)施完善度與公共配套設(shè)施完備度較高，生活較便利，居住成熟度較高。房地產(chǎn)市場的開展成熟，最高銷售價(jià)格住宅商品房到達(dá)6000元以上，該區(qū)域的房地產(chǎn)無論在價(jià)格還是在市場的成熟度方面都處于較領(lǐng)先地位。由于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的活潑度較高，使該區(qū)域住宅用房的價(jià)格和租金進(jìn)一步上升；加上市民資本投資意愿的增強(qiáng)，促使該區(qū)域住宅房地產(chǎn)銷售的繁榮。使得該區(qū)域個(gè)別住宅價(jià)格突破6000元/平方米。估價(jià)人員根據(jù)以上分析，并結(jié)合估價(jià)對象所處區(qū)域具體情況，預(yù)測該區(qū)域住宅類房地產(chǎn)未來價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)中有升的勢頭，市場前景狀況較優(yōu)。但由于國家宏觀調(diào)控政策的影響，使價(jià)格上漲的不確定性加大。〔五〕最高最正確利用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以房地產(chǎn)的最高最正確利用為前提。所謂最高最正確利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值到達(dá)最大的一種最可能的利用。最高最正確利用分析真正表達(dá)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對象房地產(chǎn)是否處于最高最正確利用方式，主要考慮以下方面：1、法律上的許可性：即在法律〔規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)〕許可的前提下，不受估價(jià)對象現(xiàn)時(shí)利用狀況的限制，而依照法律、法規(guī)、規(guī)劃開展的方向等，按照其法律許可的最優(yōu)的利用方式進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)權(quán)利人依法取得了《房地產(chǎn)權(quán)證》，在法律上許可。2、技術(shù)上的可能性，即不能把技術(shù)上〔建筑材料性能、施工技術(shù)手段等〕無法到達(dá)的利用方式作為最高最正確利用。要在技術(shù)可能的前提下確定最高最正確利用方式進(jìn)行估價(jià)。3、經(jīng)濟(jì)上的可行性，即對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種利用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)，估價(jià)對象收入現(xiàn)值大于支出限制，經(jīng)濟(jì)上可行。4、價(jià)值是否最大：即在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用方式中，能使估價(jià)對象的價(jià)值到達(dá)最大的利用方式，才是最高最正確的利用方式。在合法前提下的最高最正確利用是使房地產(chǎn)獲利最大的利用方式。鑒于估價(jià)對象是符合城市規(guī)劃并取得了合法的產(chǎn)權(quán)證件的房地產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景規(guī)劃分析，由于待估房地產(chǎn)法定規(guī)劃用途為經(jīng)營用途房地產(chǎn)，實(shí)際用途為經(jīng)營，實(shí)際利用過程中土地與建筑物的均衡性較好，房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性也較優(yōu)，分析認(rèn)定本報(bào)告中估價(jià)對象的現(xiàn)狀利用為最高最正確利用。〔六〕估價(jià)方法適用性分析估價(jià)人員根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和估價(jià)對象的特點(diǎn)以及此次評估的目的選擇估價(jià)方法。《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中常用的估價(jià)方法有比擬法、本錢法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。1、本次評估采用的估價(jià)方法和原因①該區(qū)域?yàn)樽≌康禺a(chǎn)的較活潑區(qū)域，住宅房地產(chǎn)的成交案例較多，符合比擬法運(yùn)用的條件；比擬法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比擬，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。②又由于該區(qū)域住宅用途房地產(chǎn)收益性較強(qiáng)，用于出租房屋較多且租賃需求旺盛，局部住宅用房自用，房屋的收益經(jīng)常而穩(wěn)定，符合收益法運(yùn)用的條件。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。2、本次評估未選用的估價(jià)方法及原因由于該房產(chǎn)位于貴池區(qū)，該區(qū)域近年來征收、拆遷資料少，而且土地取得及相關(guān)費(fèi)用難以調(diào)查翔實(shí)，本錢法測算出的結(jié)果會(huì)偏離，不適宜采用本錢法；同時(shí)又由于該區(qū)域已經(jīng)形成穩(wěn)定的市場，未來很長一段時(shí)間該區(qū)域的規(guī)劃不會(huì)進(jìn)行調(diào)整，估價(jià)對象是不具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的現(xiàn)房，故不適宜采用假設(shè)開發(fā)法。綜上所述，本報(bào)告將采用比擬法和收益法對估價(jià)對象進(jìn)行評估。3、具體測算思路由于估價(jià)對象翠微苑E12幢107、108的住宅用房，區(qū)位、權(quán)益狀況完全相同，裝飾裝修程度相同，實(shí)物狀況中的面積差異不大，故以翠微苑E12幢107確定翠微苑E12幢108房產(chǎn)的價(jià)值。比擬法是選擇同一供需圈內(nèi)的3個(gè)可比實(shí)例，并對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場狀況、區(qū)位實(shí)物以及權(quán)益狀況調(diào)整，采用如下公式得出可比實(shí)例的比擬價(jià)值，進(jìn)而采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ蟪龉纼r(jià)對象的最終比擬價(jià)值。收益法是選擇類似區(qū)域的3個(gè)類似房地產(chǎn)的出租案例，經(jīng)分析比擬得出估價(jià)對象的潛在毛收入，同時(shí)參考估價(jià)人員收集的市場資料得出有效出租面積、出租率及租金損失率，從而得出估價(jià)對象有效毛收入，然后由有效毛收入扣除出租房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用〔包括：維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等〕得出估價(jià)對象的凈收益；其次在此根底上預(yù)測分析估價(jià)對象房地產(chǎn)的未來租金變化趨勢，由于池州市住宅用房租金一般一年一定，逐年遞增且收益穩(wěn)定，最終選用凈收益按固定的比例遞增，收益期為有限年條件下的房地產(chǎn)收益價(jià)值的計(jì)算公式得出估價(jià)對象房地產(chǎn)最終價(jià)格。收益法根本公式:P=〖a/〔r-g〕〗〖1-〔1+g〕n/〔1+r〕n〗P房地產(chǎn)收益價(jià)值a房地產(chǎn)年凈收益r報(bào)酬率g凈收益逐年遞增的比率n收益期〔年〕〔七〕估價(jià)測算過程1、比擬法比擬法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比擬，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法根本公式：比擬價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)〔1〕選取可比實(shí)例選擇與估價(jià)對象屬于同一供求區(qū)域內(nèi)的三個(gè)近期已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。列表描述如下：實(shí)例工程可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C位置翠微苑B12幢201翠微苑C6幢203翠微苑D17幢205類型多層住宅多層住宅多層住宅交易情況正常正常正常交易日期案例價(jià)格〔元/平方米〕502051005050距市中心距離〔公里〕交通便捷程度便捷便捷便捷商服繁華程度較繁華較繁華較繁華公共配套設(shè)施完備度完備完備完備環(huán)境狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)景觀狀況較好較好較好建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合建筑年代〔年〕200120012001建筑面積〔㎡〕樓層/總樓層2/52/52/5朝向朝南朝南朝南內(nèi)部裝修程度普通裝修普通裝修普通裝修物業(yè)管理程度較完善較完善較完善根底設(shè)施完善度完善完善完善權(quán)益狀況無限制無限制無限制〔2〕進(jìn)行交易情況修正根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正?！?〕市場狀況調(diào)整估價(jià)人員×100經(jīng)測算得出2012年10月至2016年5月住宅房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)〔定基價(jià)格指數(shù)〕見下表：月份價(jià)格48004800495050005000510051505150價(jià)格指數(shù)100100103104104106107107月份價(jià)格51505828582852005250525052505300價(jià)格指數(shù)107108108108109109109110月份價(jià)格53005300535053505350540054005400價(jià)格指數(shù)110110111111111112112112月份價(jià)格54005400540054005400535053505350價(jià)格指數(shù)112112112112112111111111月份價(jià)格53505350535053505350540054005400價(jià)格指數(shù)111111111111111112112112月份價(jià)格5400540054005400價(jià)格指數(shù)112112112112由于估價(jià)對象所在價(jià)值時(shí)點(diǎn)〔2016年6月20日〕的價(jià)格指數(shù)未統(tǒng)計(jì)發(fā)布，本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)與2016年5月較接近，且在此期間該區(qū)域內(nèi)房價(jià)變化不明顯，故本次評估參照2016年5月的價(jià)格指數(shù)，即為112，可比實(shí)例A、B、C成交日期分別為2016年2月、2016年3月和2016年2月，那么可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)分別為112、111和111。交易日期的修正系數(shù)=估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例于交易日期的價(jià)格指數(shù)，那么交易日期的修正系數(shù)確定如下：估價(jià)對象相對于可比實(shí)例A〔2016年2月〕交易日期修正系數(shù)為：=112/112×100/100=估價(jià)對象相對于可比實(shí)例B〔2016年3月〕交易日期修正系數(shù)為：=112/112×100/100=估價(jià)對象相對于可比實(shí)例C〔2016年2月〕交易日期修正系數(shù)為：=112/112×100/100=〔4〕進(jìn)行區(qū)位狀況修正估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察和所掌握的資料，對三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對象的區(qū)位狀況進(jìn)行修正。區(qū)位狀況包括：A、距市中心距離：以估價(jià)對象距市中心距離為標(biāo)準(zhǔn)，每相差500米修正1%，假設(shè)可比實(shí)例與市中心距離小于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例與市中心距離大于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；B、交通便捷程度：分為便捷、較便捷、一般、不甚便捷、不便捷五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對象的等級(jí)為100，每個(gè)等級(jí)修正1%；C、商服繁華度：分為繁華、較繁華、一般三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對象為100，每個(gè)等級(jí)修正2%，假設(shè)可比實(shí)例周邊的商服繁華度優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例周邊的商服繁華度劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；D、公共配套設(shè)施完備度：分為完備、較完備、一般、根本完備、不完備五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對象的等級(jí)為100，每個(gè)等級(jí)修正2%，假設(shè)可比實(shí)例的根底設(shè)施狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例的根底設(shè)施狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；E、環(huán)境狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對象為100，每個(gè)等級(jí)修正2%，假設(shè)可比實(shí)例周邊的環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例周邊的環(huán)境劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；F、景觀狀況：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對象為100，每個(gè)等級(jí)修正1%，假設(shè)可比實(shí)例周邊的景觀狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例周邊的景觀狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；〔5〕進(jìn)行實(shí)物狀況修正估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察和所掌握的資料，對三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對象的實(shí)物狀況進(jìn)行修正。實(shí)物狀況包括:A、建筑結(jié)構(gòu)：分為鋼混、混合、磚木、簡易四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對象為100，每個(gè)等級(jí)修正1%，假設(shè)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；B、建筑年代：以估價(jià)對象為100，每兩年修正1%，假設(shè)可比實(shí)例的建筑年代遲于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例的建筑年代早于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；C、建筑面積：以估價(jià)對象為100，約15個(gè)平方米修正1%，假設(shè)可比實(shí)例的建筑面積大于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100，假設(shè)可比實(shí)例的建筑面積小于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100；D、樓層：多層分為分為三層和四層、二和五層、一和六層三個(gè)等級(jí)；每個(gè)檔次修正1%，以估價(jià)對象為100，假設(shè)比擬案例的樓層狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例的樓層狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么比擬案例的指數(shù)低于100。E、朝向：分為朝南、朝東或朝西、朝北三個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正1%，以待估建筑物的朝向狀況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，假設(shè)可比實(shí)例的朝向狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例的朝向狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；F、內(nèi)部裝修程度：分為精裝修、普通裝修、簡裝、毛坯四個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正2%，以待估建筑物的內(nèi)部裝修程度為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，假設(shè)可比實(shí)例的內(nèi)部裝修程度優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例的內(nèi)部裝修程度劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；G、物業(yè)管理程度：完善、較完善、一般、不完善四個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正2%，以估價(jià)對象的物業(yè)管理程度為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，假設(shè)可比實(shí)例的物業(yè)管理程度優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例的物業(yè)管理程度劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；H、根底設(shè)施完備度：分為完備、較完備、一般、根本完備、不完備五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正2%，以估價(jià)對象的根底設(shè)施完備度為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，假設(shè)可比實(shí)例的根底設(shè)施完備度優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例的根底設(shè)施完備度劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100；〔6〕進(jìn)行權(quán)益狀況修正估價(jià)對象及可比案例于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，無權(quán)利限制，無需修正?！?〕計(jì)算可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，并確定估價(jià)對象的最終比準(zhǔn)價(jià)格，詳細(xì)測算過程見下面三張表格：比擬因素條件說明表估價(jià)對象及比擬案例修正工程估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況正常正常正常正常交易日期區(qū)位狀況距市中心距離〔公里〕交通便捷程度便捷便捷便捷便捷商服繁華度較繁華較繁華較繁華較繁華公共配套設(shè)施完備度完備完備完備完備環(huán)境狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)景觀狀況較好較好較好較好實(shí)物狀況建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)建筑年代2008年200820082008建筑面積〔㎡〕樓層/總樓層1/52/52/52/5朝向朝南朝南朝南朝南內(nèi)部裝修程度普通裝修普通裝修普通裝修普通裝修物業(yè)管理程度較完善較完善較完善較完善根底設(shè)施完備度完備完備完備完備權(quán)益狀況無限制無限制無限制無限制比擬因素條件指數(shù)表估價(jià)對象及比擬案例修正工程估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況100100100100交易日期調(diào)整112112112112區(qū)位狀況距市中心距離〔km〕100100100100交通便捷程度100100100100商服繁華度100100100100公共配套設(shè)施完備度100100100100環(huán)境狀況100100100100景觀狀況100100100100實(shí)物狀況建筑結(jié)構(gòu)100100100100建筑年代100100100100建筑面積〔㎡〕100100100100樓層/總樓層100101101101朝向100100100100內(nèi)部裝修程度100100100100物業(yè)管理程度100100100100根底設(shè)施完備度100100100100權(quán)益狀況100100100100比擬因素修正系數(shù)及結(jié)果表估價(jià)對象及比擬案例修正工程可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C案例價(jià)格〔元/平方米〕502051005050交易情況交易日期調(diào)整區(qū)位狀況距市中心距離交通便捷程度商服繁華程度公共配套設(shè)施完備度環(huán)境狀況景觀狀況實(shí)物狀況建筑結(jié)構(gòu)建筑年代建筑面積〔㎡〕樓層/總樓層朝向內(nèi)部裝修程度物業(yè)管理程度根底設(shè)施完備度權(quán)益狀況111比擬價(jià)值〔元/平方米〕497050505000〔8〕市場比擬法最終價(jià)格確定由以上通過對三個(gè)可比實(shí)例的成交單價(jià)進(jìn)行交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的修正得出可比實(shí)例A單價(jià)為4970元/平方米、可比實(shí)例B單價(jià)為5050元/平方米、可比實(shí)例C單價(jià)為5000元/平方米，估價(jià)人員根據(jù)市場狀況決定采用簡單算術(shù)平均法〔取整〕確定比擬法的最終單價(jià)，即：〔4970+5050+5000〕/3=5007元/平方米。2、收益法本次選用的收益法公式為凈收益按一定比例遞增，收益期限為有限年，即：根本公式:P=〖a/〔Y-s〕〗〖1-〔1+s〕n/〔1+Y〕n〗P房地產(chǎn)收益價(jià)值a房地產(chǎn)年凈收益Y報(bào)酬率〔%〕s凈收益逐年遞增的比率〔%〕n收益期〔年〕〔1〕確定凈收益在確定凈收益時(shí)，我們既考慮估價(jià)對象的實(shí)際收益，更考慮了估價(jià)對象的客觀收益；即我們在該估價(jià)對象的實(shí)際收益中去除了屬于偶然的、特殊的要素后得到的一般正常收益。a、選取可比實(shí)例該地區(qū)類似住宅房地產(chǎn)的租金水平容易取得且比擬穩(wěn)定，故采用比擬法求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的年客觀有效租金收益，作為估價(jià)對象的年有效毛收入。估價(jià)人員通過市場調(diào)查選取三個(gè)可比實(shí)例求取估價(jià)對象年有效毛收入，具體測算過程如下：租賃05實(shí)例調(diào)查表名稱翠微苑D7幢101翠微苑D18幢101翠微苑D23幢101坐落清風(fēng)西路以南清風(fēng)西路以南清風(fēng)西路以南面積出租房性質(zhì)住宅住宅住宅租賃日期付款方式簽約一年，現(xiàn)金付款簽約一年，現(xiàn)金付款簽約一年，現(xiàn)金付款房地產(chǎn)狀況說明實(shí)物狀況說明總層數(shù)五層，位于第一層，混合結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻為乳膠漆粉刷，外墻為防水涂料，普通裝修?？倢訑?shù)五層，位于第一層，混合結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻為乳膠漆粉刷，外墻為防水涂料，普通裝修?？倢訑?shù)五層，位于第一層，混合結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻為乳膠漆粉刷，外墻為防水涂料，普通裝修。權(quán)益狀況說明該可比實(shí)例產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，正常案例該可比實(shí)例產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，正常案例該可比實(shí)例產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，正常案例區(qū)位狀況說明可比實(shí)例所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施較完備可比實(shí)例所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施較完備可比實(shí)例所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施較完備租賃情況說明租賃情況正常租賃情況正常租賃情況正常租金〔元/m2·月〕151515b、進(jìn)行租賃情況調(diào)整根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常租賃，無需進(jìn)行租賃情況調(diào)整，修正系數(shù)均為100/100。c、簽約日期情況調(diào)整根據(jù)上述案例的簽約日期可以看出，簽約時(shí)間均離價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近，在此期間該地區(qū)同類房地產(chǎn)租金價(jià)格比擬穩(wěn)定，故不需要進(jìn)行簽約日期情況調(diào)整，修正系數(shù)均為100/100。d、房地產(chǎn)狀況調(diào)整實(shí)物狀況調(diào)整：可比實(shí)例A、B、C相對于估價(jià)對象在實(shí)物狀況如建筑規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、層高、空間布局、新舊程度、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等方面差異不大，故不需要進(jìn)行修正。以估價(jià)對象為標(biāo)準(zhǔn)，系數(shù)取值為100，假設(shè)可比實(shí)例實(shí)物狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)高于100，假設(shè)可比實(shí)例實(shí)物狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，那么可比實(shí)例的指數(shù)低于100，以估價(jià)對象為標(biāo)準(zhǔn)，系數(shù)取值為100，本次所選可比實(shí)例A修正系數(shù)為100/100，所選可比實(shí)例B修正系數(shù)為100/100，可比實(shí)例C修正系數(shù)為100/100；區(qū)位狀況調(diào)整：可比實(shí)例A、B、C相對于估價(jià)對象在區(qū)位狀況狀況中如樓層、商業(yè)等級(jí)、繁華程度、交通便捷度、根底設(shè)施完備度、公共配套設(shè)施完備度、環(huán)境與景觀等方面等相近，不需要進(jìn)行修正。那么可比實(shí)例A、B、C修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；權(quán)益狀況調(diào)整：主要包括權(quán)利性質(zhì)、土地使用期限、規(guī)劃條件、相鄰關(guān)系情況、地役權(quán)設(shè)立情況方面，可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對象在權(quán)益方面一致，無需修正。那么可比實(shí)例A、B、C修正系數(shù)分別均為100/100。根據(jù)以上分析過程得出以下數(shù)據(jù)：租金比擬價(jià)值測算表修正工程可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C租金〔元/㎡·月〕151515租賃情況調(diào)整100/100100/100100/100簽約日期調(diào)整100/100100/100100/100實(shí)物狀況調(diào)整100/100100/100100/100區(qū)位狀況調(diào)整100/100100/100100/100權(quán)益狀況調(diào)整100/100100/100100/100比擬價(jià)值151515權(quán)重1/31/31/3租金比擬價(jià)值〔元/㎡·月〕15由以上通過對三個(gè)可比實(shí)例的租金進(jìn)行簽約日期、租賃情況、實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況的修正得出可比實(shí)例A修正后租金為15元/平方米·月、可比實(shí)例B修正后租金為15元/平方米·月、可比實(shí)例C修正后租金為15元/平方米·月，三個(gè)可比實(shí)例修正后租金比擬接近，因此估價(jià)人員決定采用簡單算術(shù)平均法〔取整〕確定估價(jià)對象比準(zhǔn)租金，即：〔15+15+15〕÷3=15元/平方米·月。估價(jià)人員根據(jù)對池州市住宅用途房地產(chǎn)市場租金率、租金損失率的調(diào)查及對未來市場狀況的預(yù)期分析，預(yù)測確定估價(jià)對象出租率的平均水平98%，其空置和收租損失為2%，有效出租面積為100%；根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)出租情況，出租方全部提前收租，故租金損失率為0%；其他收入主要是房屋出租押金的利息，其他收入在本地房地產(chǎn)租賃過程中表現(xiàn)收取押金，再無其他所得，池州市同等住宅房地產(chǎn)出租押金一般情況下為3個(gè)月的租金，本次押金取45元/平方米，按照一年期存款利率確定利息〔一年期存款利率為%〕，確定其他收入＝45×%=元/平方米；根據(jù)目前池州市住宅房地產(chǎn)的出租狀況可以預(yù)測未來很長一段時(shí)間內(nèi)將保持該出租率的水平，那么：房地產(chǎn)年有效毛收入=潛在毛收入×有效出租面積×〔1-空置和收租損失〕+其他收入=12×15×〔1-2%〕+=元/平方米B、估算估價(jià)對象的正常年運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。a、維修費(fèi)，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。維修費(fèi)，按照行業(yè)的正常標(biāo)準(zhǔn)，維修費(fèi)的取值范圍一般為建筑物重置價(jià)格的2%-4%，根據(jù)估價(jià)對象的具體特點(diǎn)，此次取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為%；根據(jù)現(xiàn)行《池州市建設(shè)工程市場價(jià)格信息〔2015年〕》公布的信息得知：多層造價(jià)為1100元/平方米，另估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象具體情況考慮房屋開發(fā)本錢、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)等因素；結(jié)合估價(jià)對象具體結(jié)構(gòu)裝修和設(shè)備情況〔混合結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為五層，設(shè)備使用及維護(hù)狀況良好，房屋完損狀況為良好〕。綜合確定該房屋重置價(jià)格為1200元/平方米。維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格×2%=1200×2%=元/平方米b、管理費(fèi)，管理費(fèi)指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。按照行業(yè)的正常標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)的取值范圍一般為年租金〔有效毛收入〕的3%-5%，根據(jù)估價(jià)對象的具體特點(diǎn)，此次取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為3％。那么：管理費(fèi)＝年有效毛收入×3%=×3%=元/平方米c、保險(xiǎn)費(fèi)，通常為建筑物現(xiàn)值的一定比例，保險(xiǎn)公司房貸保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為‰，估價(jià)對象為混合結(jié)構(gòu)，殘值率為2%，耐用年限為50年，已使用15年，由此計(jì)算出估價(jià)對象的成新率為71%，另估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘查及建筑物維護(hù)保養(yǎng)狀況，最終綜合確定成新率為71%。成新率計(jì)算公式=[1-〔1-殘值率〕×房屋已使用年限/房屋耐用年限〕]×100%=[1-〔1-R〕×t/N〕]×100%=[1-〔1-2%〕×15/50〕]×100%=71%保險(xiǎn)費(fèi)＝房屋現(xiàn)值×保險(xiǎn)費(fèi)率＝房屋重置價(jià)格×成新率×保險(xiǎn)費(fèi)率=1200×׉=元/平方米d、稅金，指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護(hù)建