拿地的十六種模式課件

拿地的十六種模式課件引言公開出讓模式合作開發(fā)模式股權(quán)收購模式舊城改造模式土地一級開發(fā)模式城中村改造模式工業(yè)用地轉(zhuǎn)型模式contents目錄引言CATALOGUE01目的介紹拿地的十六種模式，幫助學(xué)員了解和掌握不同拿地模式的特點和應(yīng)用場景。背景隨著土地資源的日益緊缺和市場競爭的加劇，拿地成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。不同的拿地模式適用于不同的市場環(huán)境和項目需求，因此了解和掌握各種拿地模式對于房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義。目的和背景定義拿地模式是指房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的方式和策略，包括招拍掛、收并購、合作開發(fā)等多種形式。分類根據(jù)獲取土地使用權(quán)的方式和策略不同，拿地模式可以分為多種類型，如公開出讓、協(xié)議出讓、劃撥等。特點每種拿地模式都有其特點和適用場景，如公開出讓具有市場化程度高、競爭激烈的特點，而收并購則更注重企業(yè)間的合作和資源整合。拿地模式概述公開出讓模式CATALOGUE02招標方式定義：招標方式是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。特點：在招標出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標文件，并實施投標的登記，投標人在登記時必須繳納投標保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標人在按照招標文件的要求編制標書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標書密封投入指定標箱。經(jīng)由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業(yè)提交后投標文件進行評審后，在規(guī)定的時間地點開標。在中標人確定后，招標人應(yīng)向中標人發(fā)出《中標通知書》，中標人在《中標通知書》約定的時間，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標的投標單位不能少于三家，如果少于三家則招標人應(yīng)當停止開標。在公開招標中投標企業(yè)投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標委員們關(guān)注的要點之一。拍賣方式定義：拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。特點：土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在競買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競買人通過審查后，得到印有編號的競買標志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。定義：掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌方式掛牌方式特點：政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出競買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫競買報價單，在掛牌期限內(nèi)競買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上的競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。競買人確定后．掛牌人應(yīng)當向競買人發(fā)出《掛牌成交確認書》。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則。不同之處在于不是現(xiàn)場報價．由于掛牌是以書面的形式報價，所引發(fā)的關(guān)注程度及曝光不如招標與拍賣。合作開發(fā)模式CATALOGUE03合作方將土地評估作價后入股，共同成立項目公司進行合作開發(fā)。根據(jù)土地價值、投入資金等因素確定股權(quán)比例，并通過合同明確各方權(quán)益與責(zé)任。土地入股合作開發(fā)股權(quán)分配與權(quán)益保障土地作價入股開發(fā)商將已開發(fā)項目或未來開發(fā)項目與土地所有者進行置換，獲取所需土地。項目置換土地對置換項目進行評估，確保置換雙方價值對等，實現(xiàn)合作共贏。項目評估與價值對等以開發(fā)項目換土地組成聯(lián)合體多個開發(fā)商組成聯(lián)合體，共同參與土地競買。分工合作與風(fēng)險共擔(dān)聯(lián)合體內(nèi)部明確分工，共同承擔(dān)競買保證金、土地出讓金等費用，降低單個企業(yè)風(fēng)險。聯(lián)合競買股權(quán)收購模式CATALOGUE04通過收購目標房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，成為其股東，從而獲取土地資源。投資股權(quán)與目標企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，共同分享利潤，降低風(fēng)險。合作開發(fā)借助目標企業(yè)在當?shù)厥袌龅钠放?、渠道等?yōu)勢，快速融入市場，提升競爭力。優(yōu)勢互補以投資股權(quán)名義收購房地產(chǎn)企業(yè)03利潤共享按照股權(quán)比例分享項目利潤，實現(xiàn)共贏。01成立項目公司與目標企業(yè)共同出資成立項目公司，負責(zé)特定房地產(chǎn)項目的開發(fā)運營。02股權(quán)分配根據(jù)項目投入和預(yù)期收益，協(xié)商確定雙方在項目公司中的股權(quán)比例。成立項目公司股權(quán)收購模式01在收購前對目標企業(yè)進行全面的盡職調(diào)查，了解其資產(chǎn)、負債、經(jīng)營狀況等關(guān)鍵信息。全面盡職調(diào)查02設(shè)計合理的交易結(jié)構(gòu)，確保收購過程合法合規(guī)，降低潛在風(fēng)險。交易結(jié)構(gòu)設(shè)計03收購?fù)瓿珊筮M行業(yè)務(wù)整合和協(xié)同，實現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢互補，提升整體競爭力。整合與協(xié)同整體收購公司舊城改造模式CATALOGUE05VS政府主導(dǎo)拆遷工作，負責(zé)土地征收、補償和安置，將土地整理為凈地。凈地出讓給開發(fā)商政府通過公開出讓方式將凈地出讓給開發(fā)商，開發(fā)商按照規(guī)劃要求進行開發(fā)建設(shè)。政府負責(zé)拆遷和土地整理政府主導(dǎo)拆遷，凈地出讓企業(yè)與政府合作，協(xié)助政府進行拆遷工作，負責(zé)部分或全部拆遷補償和安置。企業(yè)協(xié)助政府拆遷政府將拆遷后的毛地出讓給開發(fā)商，由開發(fā)商進行土地整理和開發(fā)建設(shè)。毛地出讓給開發(fā)商企業(yè)協(xié)助政府拆遷，毛地出讓企業(yè)自行負責(zé)拆遷工作，與居民協(xié)商達成補償和安置協(xié)議，完成土地征收和整理。企業(yè)在完成土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，按照規(guī)劃要求進行自主開發(fā)，建設(shè)住宅、商業(yè)等項目。企業(yè)自行拆遷企業(yè)自主開發(fā)企業(yè)自行拆遷改造開發(fā)土地一級開發(fā)模式CATALOGUE06概念定義土地一級開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。實施條件土地一級開發(fā)需符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，同時需得到政府相關(guān)部門的批準和授權(quán)。一級開發(fā)概念與條件成本構(gòu)成土地一級開發(fā)的成本主要包括征地拆遷補償費、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、相關(guān)稅費等。其中，征地拆遷補償費是土地一級開發(fā)成本的主要部分，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等。要點一要點二收益來源土地一級開發(fā)的收益主要來源于土地出讓收入。政府通過出讓熟地，獲得土地出讓金，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。同時，一級開發(fā)商也可以通過與政府協(xié)商，獲得一定的利潤分成。一級開發(fā)成本與收益政策法規(guī)風(fēng)險01土地一級開發(fā)涉及多個政府部門和法律法規(guī)，政策變化可能導(dǎo)致項目無法繼續(xù)推進。應(yīng)對策略：密切關(guān)注政策動態(tài)，與政府保持良好溝通，及時調(diào)整項目策略。征地拆遷風(fēng)險02征地拆遷涉及多方利益，可能出現(xiàn)糾紛和矛盾。應(yīng)對策略：制定合理的征地拆遷方案，確保補償標準公平合理，加強與被征地拆遷方的溝通協(xié)商，確保項目順利進行。融資風(fēng)險03土地一級開發(fā)投資大、周期長，可能出現(xiàn)資金短缺和融資困難。應(yīng)對策略：制定合理的資金籌措方案，拓展融資渠道，降低融資成本，確保項目資金充足。一級開發(fā)風(fēng)險與應(yīng)對策略城中村改造模式CATALOGUE07政府出臺相關(guān)政策，支持城中村改造，包括土地、規(guī)劃、財政等方面。政策支持開發(fā)商向政府申報城中村改造項目，政府進行審批，確定改造范圍、規(guī)劃條件等。申報與審批開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計單位進行城中村改造規(guī)劃與設(shè)計，確定改造后的土地利用、建筑布局、配套設(shè)施等。規(guī)劃與設(shè)計開發(fā)商按照政府批準的拆遷方案，與被拆遷居民協(xié)商，進行拆遷與安置工作。拆遷與安置城中村改造政策與流程土地成本建設(shè)成本銷售收入運營收益城中村改造成本與收益01020304城中村改造涉及土地征收、拆遷補償?shù)瘸杀?，根?jù)土地位置、用途等因素確定。包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)等成本，根據(jù)改造規(guī)模和標準確定。改造后的房屋銷售收入，根據(jù)房屋類型、位置、品質(zhì)等因素確定。改造后的商業(yè)、辦公等設(shè)施的運營收益，根據(jù)設(shè)施類型、運營情況等因素確定。政策變化可能導(dǎo)致城中村改造項目無法繼續(xù)推進，開發(fā)商應(yīng)密切關(guān)注政策動向，及時調(diào)整策略。政策風(fēng)險城中村改造項目涉及大量資金投入，開發(fā)商應(yīng)合理安排資金來源，確保項目資金充足。資金風(fēng)險城中村改造可能引發(fā)社會矛盾和糾紛，開發(fā)商應(yīng)與政府、居民保持良好溝通，妥善處理相關(guān)問題。社會風(fēng)險改造后的房屋和商業(yè)設(shè)施可能面臨市場競爭壓力，開發(fā)商應(yīng)提前進行市場調(diào)研，制定合理銷售策略。市場風(fēng)險城中村改造風(fēng)險與應(yīng)對策略工業(yè)用地轉(zhuǎn)型模式CATALOGUE08政策支持政府出臺相關(guān)政策，鼓勵工業(yè)用地向高效、環(huán)保、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型升級順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級趨勢，推動工業(yè)用地向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綠色經(jīng)濟等方向轉(zhuǎn)型。市場導(dǎo)向發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，引導(dǎo)社會資本投入工業(yè)用地轉(zhuǎn)型。工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策與趨勢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將傳統(tǒng)制造業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，如某市高新區(qū)成功引進一家芯片制造企業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。土地復(fù)合利用在工業(yè)用地上進行多元化開發(fā)，如建設(shè)工業(yè)園區(qū)、科技創(chuàng)新園等，提高土地利用效率。例如，某工業(yè)園區(qū)將閑置廠房改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，吸引眾多創(chuàng)新企業(yè)入駐。綠色環(huán)保發(fā)展加強工業(yè)用地環(huán)境治理，