廟頭商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告0630城市進(jìn)入、產(chǎn)品定位

廣州公司廟頭商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告2021.6問(wèn)題導(dǎo)入【外部條件回顧】【區(qū)位】【交通】臨港經(jīng)濟(jì)帶5號(hào)線東延上蓋項(xiàng)目位處中心商務(wù)區(qū)東移珠江地鐵5號(hào)線（直達(dá)珠江新城）廟新城-金融城-臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)頭站上蓋、13號(hào)線南海神廟站（帶上直達(dá)魚(yú)珠）500米本案地鐵圖

【周邊】舊城新貌，需求激增周邊200萬(wàn)㎡新建設(shè)面積，對(duì)高端業(yè)態(tài)商業(yè)需求擴(kuò)張14萬(wàn)㎡純住社區(qū)越秀地塊

8萬(wàn)㎡純住社區(qū)直線距離7KM珠江

卓越&招商本 地塊案新城廟頭路站本案直線距離19KM本南海神廟站地鐵13號(hào)線一期案

恒大廟頭舊改

177萬(wàn)㎡規(guī)模大盤問(wèn)題導(dǎo)入【內(nèi)部條件回顧】規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、容積率≤4.53，建筑密度≤50%，綠地率≥35%（以上指標(biāo)均按可建設(shè)用地面積18178平方米計(jì)算）。2、計(jì)算容積率建筑面積≤82256平方米，建筑辦公面積≥38386平方米。3、建筑限高：≤80米，建筑方案應(yīng)與南海神廟風(fēng)格相協(xié)調(diào)，按前低后高的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)；4、建筑間距規(guī)劃要求：建筑間距不得低于0.4H，且≥15m.。規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)論：1、基于以上要求及計(jì)容面積最大化的考慮，經(jīng)比選方案，確定2#、3#塔樓平均層高不得高于4.35米；2、如果按低于4.35m層高設(shè)計(jì)公寓產(chǎn)品，只能做平層公寓，產(chǎn)品價(jià)值低。3、經(jīng)綜合比選，建議1#棟塔樓按4.5m層高LOFT公寓進(jìn)行設(shè)計(jì)，2#、3#塔樓按價(jià)值更高的準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓進(jìn)行設(shè)計(jì)。4、按目前方案，可售面積已達(dá)81798m2，1#樓高79.1m，2#、3#樓高74.85m，3棟建筑均已緊壓建筑規(guī)劃控制線。1

公寓市場(chǎng)研判1.1量?jī)r(jià)情況1.2競(jìng)爭(zhēng)格局1.3成交結(jié)構(gòu)1.4案例分析1.5公寓產(chǎn)品研判41.1量?jī)r(jià)情況【黃埔區(qū)】公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)供需平衡局面，供應(yīng)23萬(wàn)㎡，成交22萬(wàn)㎡，位居全市成交量第一，2020年成交價(jià)格16583元/㎡供求：成交量占全市的24%。價(jià)格：近5年成交價(jià)格漲幅為6.4%。2021年第一季度價(jià)格上漲明顯，主要由于保利魚(yú)珠港及港航中心拉升。庫(kù)存：截至2021年5月，庫(kù)存量11.6萬(wàn)㎡，去化周期6.4個(gè)月2016-2021年Q1黃埔區(qū)公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)5025000454020000353015000252010000151050005002016年2017年2018年2019年2020年2021年Q1供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)26154522230成交面積(萬(wàn)㎡)35152943226供求比0.750.981.590.531.040成交均價(jià)(元/㎡)125291583914716147651658321037

區(qū)域供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)供求比黃埔區(qū)2322165831.04番禺區(qū)3419212301.81南沙區(qū)2213166491.61海珠區(qū)219330162.37花都區(qū)08129020天河區(qū)47274690.58荔灣區(qū)56323420.97白云區(qū)44253900.88增城區(qū)184143885.21從化區(qū)0399710越秀區(qū)00.1428160匯3851.1量?jī)r(jià)情況【舊黃埔板塊】供應(yīng)量18萬(wàn)㎡，成交量15萬(wàn)㎡，位居老黃埔第一位，價(jià)格17962元/㎡；截至2021年5月，庫(kù)存量6.3萬(wàn)㎡，去化周期5.1個(gè)月價(jià)格：近5年成交價(jià)格呈下滑趨勢(shì)，近5年成交價(jià)格漲幅為-2%。2019年起成交均價(jià)下滑主要由于佳兆業(yè)未來(lái)城、萬(wàn)科尚城等1字頭項(xiàng)目集中供應(yīng)。2021年第一季度價(jià)格上漲明顯，主要由于保利魚(yú)珠港及港航中心拉升。2016-2021年Q1老黃埔板塊公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)203000018250001614200001210150008100006450002002016年2017年2018年2019年2020年2021年Q1供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)1051213180成交面積(萬(wàn)㎡)43316155供求比2.291.614.430.831.210成交均價(jià)(元/㎡)201632574324611198641796222194

板塊供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)供求比(萬(wàn)㎡)(萬(wàn)㎡)(元/㎡)舊黃埔板塊1815179621.22科學(xué)城板塊32194782.03知識(shí)城板塊24120710.39長(zhǎng)嶺居板塊01124340匯總2322165661.041.2競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目周邊均價(jià)1.5-2萬(wàn)/㎡，周邊大體量小產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目，超1萬(wàn)套供應(yīng)，一定程度影響公寓去貨。老黃埔公寓市場(chǎng)售價(jià)差異較大，靠近魚(yú)珠項(xiàng)目公寓售價(jià)接近3萬(wàn)/㎡；項(xiàng)目周邊售價(jià)在1.5-2萬(wàn)/㎡；項(xiàng)目對(duì)標(biāo)周邊項(xiàng)目為主。區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)供應(yīng)拉低市場(chǎng)均價(jià)，且供應(yīng)量大，一定程度影響公寓去貨。保利魚(yú)珠港戶型：36-142㎡平魚(yú)珠城層戶型：37-68㎡均價(jià)：3萬(wàn)/㎡均價(jià)：0.9-1.9萬(wàn)/㎡佳兆業(yè)未來(lái)城戶型：55-112㎡均價(jià)：1.5萬(wàn)/㎡港航中心戶型：52-108㎡loft本項(xiàng)目均價(jià)：3.5萬(wàn)/㎡南崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型：30-37㎡越秀萬(wàn)力·星悅峯均價(jià)：1.4-1.6萬(wàn)/㎡戶型：48-65㎡均價(jià)：1.9萬(wàn)/㎡

序產(chǎn)品業(yè)面積成交均價(jià)近一年去化余貨全盤余去化周類別項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商貨（萬(wàn)期號(hào)態(tài)段（元/㎡）（套/月）（套）平）（月）保利發(fā)Loft+平42-1魚(yú)珠港37332303—000展層㎡港航中海港明52-2loft10832880302361.47心珠實(shí)業(yè)產(chǎn)權(quán)㎡佳兆業(yè)Loft+平55-3佳兆業(yè)11215140568097.114未來(lái)城層㎡越秀萬(wàn)48-4力·星悅越秀loft1873737410.31.165㎡峯合計(jì)12310868.89廣州開(kāi)單層9000，5魚(yú)珠城發(fā)區(qū)Loft、34-雙層——250011.8——投資集平層68㎡oft1900使用權(quán)團(tuán)0萬(wàn)薈瓏6寓（南萬(wàn)達(dá)loft30-14000-——580020.3——崗萬(wàn)達(dá)37㎡16000公寓）71.3成交結(jié)構(gòu)成交主力以50-70㎡為主，占比45%，但50㎡以下及110㎡以上產(chǎn)品溢價(jià)明顯產(chǎn)品供求量?jī)r(jià)關(guān)系：主力成交面積段在50-110㎡，其中50-70㎡為市場(chǎng)成交主力；面積-成交總價(jià)特征：50-70㎡，總價(jià)100-150萬(wàn)，成交占比24%；產(chǎn)品啟示：市場(chǎng)主力走量產(chǎn)品50-70㎡，總價(jià)控制在150萬(wàn)以內(nèi)；但50㎡以下及110㎡以上產(chǎn)品溢價(jià)明顯。近1年老黃埔板塊面積段供求量?jī)r(jià)走勢(shì)14003500012003000010002500080020000600150004001000020050000030㎡以30-5050-7070-9090-110㎡下㎡㎡㎡110㎡以上供應(yīng)套數(shù)(套)0402793367679成交套數(shù)(套)209246116842253634成交均價(jià)(元/㎡) 25462 23497 20684 17133 15889 29833

近1年老黃埔板塊公寓面積-成交總價(jià)交叉分析表面積段100萬(wàn)元以下100-150萬(wàn)元150-200萬(wàn)元200-250萬(wàn)元250-300萬(wàn)元30㎡以下209000030-5070㎡3536219694470-90㎡136015181690-110㎡03801011118110㎡以上00101匯總721139526612338數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞1.4案例分析—佳兆業(yè)未來(lái)城商辦性質(zhì)、類住宅設(shè)計(jì)（可明火），擁大社區(qū)配套（花園社區(qū)、容積率低、綠化率高、自帶泳池及健康設(shè)施）競(jìng)品項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱佳兆業(yè)未來(lái)城開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)銷售現(xiàn)狀在售占地面積（萬(wàn)㎡）約32容積率2.6計(jì)容建筑面積66（萬(wàn)㎡）總戶數(shù)2256戶，三期開(kāi)發(fā)（一期商鋪、二期公寓、三期酒店寫字樓）車位數(shù)2340個(gè)產(chǎn)品類型帶精裝公寓渠道費(fèi)用6-10萬(wàn)/套及使用頻率合富、好生活、房博士、房域網(wǎng)

產(chǎn)品配比樓棟面積戶型推貨推貨去化套數(shù)成交均價(jià)套數(shù)比例76㎡兩房一衛(wèi)43419%190159011-8棟83㎡兩房一衛(wèi)27912%2661529694-98㎡三房一衛(wèi)109549%8171419755㎡（2鑰匙）兩室兩衛(wèi)643%0/9棟12%17315296（3梯1480-88㎡（3鑰匙）三室三衛(wèi)288戶）112㎡（3鑰匙）三室三衛(wèi)964%123428合計(jì)2256100%144715140

2018年12月入市以來(lái)，月均去化56套，近一年月均去化70套近一年佳兆業(yè)未來(lái)城成交情況350160003001550025015000200145001400015013500100130005012500012000 套數(shù) 均價(jià)成交客戶結(jié)構(gòu)客戶來(lái)源占比置業(yè)目的目的?周邊拆改客戶群體，回遷房交付前，無(wú)住所，主要認(rèn)周邊拆改村民40%過(guò)渡性自住、投資可未來(lái)城的類住宅性質(zhì)（帶花園社區(qū)、帶游泳池、可明火），價(jià)格性價(jià)比高，1字頭，周邊住宅4-5萬(wàn)單價(jià)。先自住，后續(xù)考慮投資。?天河首置型客戶，沿著5號(hào)線、13號(hào)線分布，主要認(rèn)可首套剛需自住30%自住、投資地段價(jià)值，地鐵可直達(dá)上班通勤地點(diǎn)。首套剛需，且居住環(huán)境較高投資客30%投資?認(rèn)可項(xiàng)目居住型屬性，且黃埔區(qū)二手租金較高，后續(xù)可作為住宅出租，認(rèn)可租金水平。1.4案例分析—越秀萬(wàn)力星悅峯雙地鐵口，創(chuàng)新48-65㎡四鑰匙產(chǎn)品，及4.5-5m高舒適度產(chǎn)品項(xiàng)目基本概況開(kāi)發(fā)商越秀地產(chǎn)、萬(wàn)力集團(tuán)占地面積（萬(wàn)㎡）1.16建筑面積（萬(wàn)㎡）6.63公寓總套數(shù)794公寓產(chǎn)品50/65㎡loft兩房?jī)尚l(wèi)/四房?jī)尚l(wèi)48-65㎡四鑰匙公寓層高1棟5m；2/3棟4.5m裝修情況帶裝修距13號(hào)線南海神廟站約500米，5號(hào)線東延段項(xiàng)目亮點(diǎn)（在建中）約200米；高贈(zèng)送面積，4鑰匙戶型，50年產(chǎn)權(quán)；稀缺50㎡5米層高loft。開(kāi)盤時(shí)間2019年11月近一年成交均價(jià)（元/㎡）18714

4.5m層高5m層高南向65㎡loft50㎡loft北向65㎡四鑰匙4.5m層高45㎡四鑰匙

全盤戶型配比及去化面積產(chǎn)品套數(shù)占比成交套數(shù)成交均價(jià)48㎡四鑰匙11414%1081757650-53㎡兩房?jī)尚l(wèi)25632%2651973365㎡四房?jī)尚l(wèi)/42454%38018403四鑰匙合計(jì)794100%75318737近一年月均去化套數(shù)37成交客戶結(jié)構(gòu)客戶來(lái)源占比置業(yè)目的目的主要認(rèn)可項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)通地鐵口，性價(jià)比，投資客70%投資周邊住宅4-5萬(wàn)售價(jià)，公寓1.8萬(wàn)售價(jià)，及產(chǎn)品價(jià)值，四鑰匙，一套戶型可獲得4份租金；且?guī)ё饧s天河首置型客戶，沿著5號(hào)線、13號(hào)線分首套剛需30%自住、投布，主要認(rèn)可地段價(jià)值，地鐵可直達(dá)上班自住資通勤地點(diǎn)。以及產(chǎn)品價(jià)值，4.5-5m層高，舒適度較好2019-2021年5月銷售數(shù)據(jù)450250004002000035030015000250200100001501005000002019201920202020202020202020202020202020202020202020202020212021202120212021.11.12.1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.1.2.3.4.5供應(yīng)套數(shù)1320406002560000000000000成交套數(shù)4831120132617811238100157122515635成交均價(jià)178381754917154 0 1730817907194901896018933182501871118641194481917219383183941926617082189771.4案例分析—越秀萬(wàn)力星悅峯【戶型亮點(diǎn)】四鑰匙產(chǎn)品可返租：可代托管，返租5年，每個(gè)月4800元，第三年遞增5個(gè)點(diǎn)5m層高舒適型產(chǎn)品：稀缺5m層高舒適型兩房，帶獨(dú)立廚房高贈(zèng)送：均贈(zèng)送走道上空面積48㎡四鑰匙 65㎡四鑰匙 50㎡兩房?jī)尚l(wèi)1.4案例分析—保利魚(yú)珠港魚(yú)珠港臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地段，110萬(wàn)㎡舊改大盤保利魚(yú)珠港項(xiàng)目基本概況開(kāi)發(fā)商保利占地面積（萬(wàn)㎡）59萬(wàn)㎡建筑面積（萬(wàn)㎡）110萬(wàn)㎡（首期44.5萬(wàn)㎡）業(yè)態(tài)寫字樓19.5萬(wàn)㎡、公寓17.4萬(wàn)㎡，商業(yè)7.7萬(wàn)㎡停車位地下：2187個(gè)地上：33個(gè)開(kāi)盤時(shí)間2017年8月近一年成交均價(jià)公寓價(jià)格：34913萬(wàn)/㎡辦公價(jià)格：29023萬(wàn)/㎡首期推出：辦公：2棟33F-36F超甲寫字樓、7棟9-項(xiàng)目整體規(guī)模11F小獨(dú)棟寫字樓公寓：4棟41F平層公寓、1棟26F平層公寓、2棟21F復(fù)式

150-230㎡370㎡四三四房370㎡四房房150-230㎡三四房83-140㎡兩三房loft83-140㎡兩三房loft公寓辦公

首期地塊平面圖首期（后續(xù)地塊仍待開(kāi)發(fā)）項(xiàng)目整體平面圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC1.4案例分析—保利魚(yú)珠港公寓：復(fù)式類住宅84-141㎡(4.5m層高)+奢享大平層150-370㎡(3m層高)入市時(shí)間：2019.06|月均去化：18套保利魚(yú)珠港公寓開(kāi)盤以來(lái)供求量?jī)r(jià)5004000045035000300003502682500030025020000200150001000010021268131112250002017.122019.062019.072019.082019.092019.12019.112019.122020.042020.12021.022021.03成交套數(shù)(套)026897212681311122成交均價(jià)(元/㎡)03142732558331053390436250369143711331324380003690734690供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)公寓客戶樓棟面積戶型推貨推貨去化套網(wǎng)簽均客戶來(lái)源占比置業(yè)目的目的42-48㎡兩房一衛(wèi)44036%4403230384㎡兩房?jī)尚l(wèi)383%//?認(rèn)可魚(yú)珠港地段發(fā)展及對(duì)復(fù)式112㎡三房三衛(wèi)766%//內(nèi)部認(rèn)購(gòu)50%投資周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展有信心，購(gòu)買作為資產(chǎn)配置。122㎡三房三衛(wèi)15212%//?天河首置客群，看中五號(hào)141㎡三房三衛(wèi)766%//天河北、珠自住、投線便捷通勤及周邊總部經(jīng)30%150㎡2+1室兩衛(wèi)645%//江新城資濟(jì)，未來(lái)升值、租值潛力平層大200-234㎡3+1室三衛(wèi)28823%//東圃、魚(yú)珠二代分居、?認(rèn)可地段升值，買給子女370-373㎡四室三衛(wèi)968%//周邊社區(qū)居20%自住獨(dú)立居住，給子女更多私370㎡四房合計(jì)1230100%44032303民人空間之余方便回家。*公寓實(shí)際已經(jīng)清盤，成交1230套，因包銷+內(nèi)部認(rèn)購(gòu)原因，大部分公寓暫未網(wǎng)簽1.4案例分析—港航中心占據(jù)魚(yú)珠港臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)核心地段，五號(hào)線魚(yú)珠站地鐵上蓋港航中心項(xiàng)目整體基本概況建筑面積（萬(wàn)㎡）38萬(wàn)㎡分三期開(kāi)發(fā)分期情況一期為總高250m，52F超甲級(jí)寫字樓二期為甲級(jí)寫字樓+公寓+獨(dú)棟綜合辦公三期目前仍在規(guī)劃階段港航中心項(xiàng)目二期基本概況開(kāi)發(fā)商海港明珠占地面積（萬(wàn)㎡）1.6萬(wàn)㎡建筑面積（萬(wàn)㎡）13.3萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)寫字樓、公寓、商業(yè)停車位877個(gè)開(kāi)盤時(shí)間2016年10月近一年成交均價(jià)公寓價(jià)格：32862萬(wàn)/㎡辦公價(jià)格：27694萬(wàn)/㎡渠道使用情況房多多/房博士效果圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC1.4案例分析—港航中心公寓：復(fù)式35㎡-108㎡小戶型江景公寓，4.5m層高入市時(shí)間：2016.11|近一年月均去化：30套港航中心公寓開(kāi)盤以來(lái)供求量?jī)r(jià)12003169840000100034363350003123431932317153282132097305183161880026245289082923531319300002384325247232922500060020000400150001000020050000000供應(yīng)套數(shù)(套) 成交套數(shù)(套) 成交均價(jià)(元/㎡)35㎡復(fù)式雙鑰匙兩房87㎡復(fù)式雙鑰匙兩房

公寓產(chǎn)品戶型配比面積戶型套數(shù)占比去化套數(shù)成交均價(jià)30-50㎡復(fù)式兩房22913%1983063850-70㎡復(fù)式兩房120170%10272886570-90㎡復(fù)式三房1086%972958790-110㎡復(fù)式三房?jī)蓮d兩1489%13129619衛(wèi)110-130㎡復(fù)式三房?jī)蓮d兩272%2731713衛(wèi)合計(jì)——1716100%148029363公寓產(chǎn)品客戶分析客戶來(lái)源占比置業(yè)目目的的投資?廣州港集團(tuán)內(nèi)部員工、天河區(qū)交通牽引客戶，珠江（出租、投資客70%新城、金融城、東圃車陂資產(chǎn)漲板塊沿交通分布；以自住值）+投資為置業(yè)目的。?金融城、智谷、珠江新城過(guò)渡型自住30%自住兼IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工、海歸投資創(chuàng)業(yè)精英、中小企業(yè)高管，認(rèn)可交通及板塊發(fā)展?jié)摿?；公寓市?chǎng)市場(chǎng)總結(jié)?老黃埔公寓市場(chǎng)：近一年成交約15萬(wàn)方，成交量位居黃埔區(qū)第一位，庫(kù)存量6.3萬(wàn)方，去化周期5.1個(gè)月，庫(kù)存情況健康。項(xiàng)目所處板塊價(jià)格在1.5-2萬(wàn)/方。?板塊主流成交產(chǎn)品：市場(chǎng)主力走量產(chǎn)品50-70㎡，總價(jià)控制在150萬(wàn)以內(nèi)；但50㎡以下及110㎡以上產(chǎn)品溢價(jià)明顯。

首套自住（20%）舊改拆遷戶（30%）投資客（50%）

客戶總結(jié)主要認(rèn)可地鐵通勤直達(dá)上班地點(diǎn)的交通通達(dá)度，同時(shí)認(rèn)可區(qū)域價(jià)值用于過(guò)渡性自住需求為主，同時(shí)也看中未來(lái)公寓的租金收益看好板塊未來(lái)與交通通達(dá)度，目前市面上多鑰匙的投資收益率公寓產(chǎn)品研判打造投資型公寓，搭配小面積提高產(chǎn)品溢價(jià)公寓類型大平層公寓居住型公寓投資型公寓面積段160㎡以上80-160㎡60㎡以下（主）60-80㎡客戶敏感點(diǎn)核心地段、核心景觀陽(yáng)臺(tái)、明火、園林等居住配套地鐵通達(dá)度、商業(yè)配套等地塊匹配情況地處老黃埔工業(yè)區(qū)項(xiàng)目體量小，未配置明火、陽(yáng)臺(tái)、園林等5號(hào)線東延線廟頭地鐵口，直達(dá)珠江無(wú)核心景觀資源配套新城、項(xiàng)目自帶商業(yè)打造建議X慎選?如若打造，最好配置明火及可考慮打造空中花園匹配客戶居住需求2

辦公市場(chǎng)研判1.1辦公格局研判1.2量?jī)r(jià)情況1.3競(jìng)爭(zhēng)格局1.4成交結(jié)構(gòu)1.5案例分析181.1辦公格局研判【廣州辦公市場(chǎng)格局】魚(yú)珠處于核心商務(wù)區(qū)擴(kuò)容區(qū)域，能級(jí)較高，同時(shí)黃埔區(qū)贏商環(huán)境、產(chǎn)業(yè)業(yè)條件優(yōu)越，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)目前陸續(xù)引進(jìn)中，但始終成熟度不足，輻射效能較弱，本案處于魚(yú)珠外延區(qū)域，3-5年內(nèi)辦公自用客戶主要對(duì)標(biāo)周邊小型企業(yè)；核心商務(wù)區(qū)成形：核心區(qū)東移，由珠江新城-琶洲-金融城組成的新一代核心商務(wù)區(qū)已基本成型多中心格局：基于中心之上，部分熱點(diǎn)板塊由區(qū)域政府牽頭招商，孵化出如科學(xué)城、萬(wàn)博、白云新城、魚(yú)珠等新興核心區(qū)魚(yú)珠板塊：核心區(qū)擴(kuò)容區(qū)域第一梯隊(duì)，結(jié)合黃埔工業(yè)強(qiáng)區(qū)基礎(chǔ)，價(jià)值處于新興核心區(qū)高位，但產(chǎn)業(yè)成熟度不如萬(wàn)博、科學(xué)城等產(chǎn)業(yè)引進(jìn)區(qū)域本案：位處魚(yú)珠板塊外延區(qū)域，沿江向東串起舊港口、化工、日化制造、汽車制造等傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)天河科北學(xué)城越珠江金秀新城融魚(yú)文城沖琶珠裕廟豐洲圍頭臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)

廣州商務(wù)熱點(diǎn)板塊分布區(qū)域能級(jí)區(qū)域分布自用客戶自用客戶投資客戶主流能級(jí)主流類型傳統(tǒng)商務(wù)天河北本地大型企地產(chǎn)、商服、——區(qū)越秀業(yè)傳媒核心珠江新城500強(qiáng)/金融、電商、重資金投入，金融城國(guó)內(nèi)外知名商服、貿(mào)易、商務(wù)區(qū)租值投資琶洲的大型企業(yè)TMT魚(yú)珠新興科學(xué)城中小型企業(yè)貿(mào)易、科資產(chǎn)升值、核心區(qū)萬(wàn)博技類租值回收白云新城外圍商務(wù)核心區(qū)外延區(qū)周邊小型企日化、制造性價(jià)比高，區(qū)域業(yè)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)長(zhǎng)線投資核心區(qū)商務(wù)熱點(diǎn)板塊分布1.1辦公格局研判周邊數(shù)字經(jīng)濟(jì)、國(guó)際商貿(mào)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)成型，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，未來(lái)規(guī)劃有文旅相關(guān)產(chǎn)業(yè)落位，辦公產(chǎn)品未來(lái)存在一定升值空間商業(yè)前景：周邊遠(yuǎn)期規(guī)劃有46萬(wàn)㎡南海神廟文化綜合，未來(lái)地段具一定辨識(shí)度、業(yè)態(tài)定位高端產(chǎn)業(yè)前景：數(shù)字經(jīng)濟(jì)、國(guó)際商貿(mào)領(lǐng)域規(guī)劃重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)目前已具規(guī)模，同時(shí)也存在多家大型外企生產(chǎn)研發(fā)基地及其上下游中小企業(yè)等傳統(tǒng)制造業(yè)狀元谷產(chǎn)業(yè)園（運(yùn)營(yíng)中）?規(guī)模：80萬(wàn)㎡?產(chǎn)業(yè)：跨境電商、區(qū)塊鏈、智慧物流（亞馬遜/京東/淘寶華南運(yùn)營(yíng)中心、百度、中關(guān)村e(cuò)谷區(qū)）創(chuàng)新數(shù)字經(jīng)濟(jì)南海神廟（2031-2035）4km300m?規(guī)模：46萬(wàn)㎡本?產(chǎn)業(yè)：5A景區(qū)、文化創(chuàng)意、案旅游商業(yè)、海洋科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)3km文化旅游服務(wù)寶潔鋼鐵產(chǎn)業(yè)園（運(yùn)營(yíng)中）美贊?規(guī)模：42萬(wàn)㎡臣瑪氏?產(chǎn)業(yè)：建材商貿(mào)、物箭牌流倉(cāng)儲(chǔ)、汽車配件外資商貿(mào)、生產(chǎn)研發(fā)基地新貿(mào)易中心

黃埔整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1、整體空間布局：一岸雙軸三片一岸：黃埔港與魚(yú)珠片區(qū)連片改造，圍繞總部經(jīng)濟(jì)、高端航運(yùn)、郵輪旅游等產(chǎn)業(yè)布局2、黃埔十四五重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：新型顯示、新能源汽車、集成電路、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)圍繞新一代信息技術(shù)、汽車制造、新材料、綠色能源、生物技術(shù)、高端裝備、健康食品七大支柱產(chǎn)業(yè)，著力打造一個(gè)三千億級(jí)、兩個(gè)兩千億級(jí)、四個(gè)千億級(jí)的“1+2+4”產(chǎn)業(yè)集群臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1、貿(mào)易中心依托黃埔港建設(shè)新貿(mào)易創(chuàng)新中心、新國(guó)際貿(mào)易中心2、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通、航運(yùn)服務(wù)、臨港總部、商務(wù)休閑、文化旅游、郵輪經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)3、港航服務(wù)大力發(fā)展船舶交易、航運(yùn)經(jīng)紀(jì)、航運(yùn)交易、航運(yùn)金融等中高端產(chǎn)業(yè)4、高端生態(tài)旅游依托南海神廟航海文化和海絲文化主題旅游園區(qū)201.2量?jī)r(jià)情況【黃埔區(qū)】辦公市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺局面，供應(yīng)19萬(wàn)㎡，成交30萬(wàn)㎡，位居全市成交量第一，成交占全市份額四成，價(jià)格平穩(wěn)上漲，2020年成交均價(jià)23650元/㎡價(jià)格：近5年成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，近5年成交價(jià)格漲幅為8.6%全市：黃埔區(qū)2020年整體成交量居占全市42%，成交量處于全市第一梯隊(duì)，價(jià)格處于第二梯隊(duì)庫(kù)存：截至2021年5月，庫(kù)存量13.5萬(wàn)㎡，去化周期6個(gè)月2016-2021年Q1黃埔區(qū)辦公量?jī)r(jià)走勢(shì)4530000402500035302000025150002015100001050005002016年2017年2018年2019年2020年2021年Q1供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)5153211193成交面積(萬(wàn)㎡)11124012302成交均價(jià)(元/㎡)165372206517558260012365026740供求比0.391.220.790.870.641.95

區(qū)域供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)供求比(萬(wàn)㎡)(萬(wàn)㎡)(元/㎡)黃埔區(qū)1930236500.64番禺區(qū)315187300.18花都區(qū)108162011.18天河區(qū)46340570.67南沙區(qū)216208053.47海珠區(qū)134357583.59白云區(qū)2.30.7242313.06越秀區(qū)0.10.7298770.18增城區(qū)20.6150423.18荔灣區(qū)1.30.2196047.46從化區(qū)0000匯總7572230441.05211.2量?jī)r(jià)情況【舊黃埔板塊】老黃埔板塊辦公市場(chǎng)為黃埔區(qū)主力去化板塊，成交占全市份額38%，去化周期僅4.3個(gè)月供求：近一年老黃埔板塊供應(yīng)量15萬(wàn)㎡，成交量為27萬(wàn)㎡，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。占全市38%，供求比0.57，價(jià)格24955元/㎡；價(jià)格：近5年成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，近5年成交價(jià)格漲幅為8.3%。全區(qū)：黃埔辦公市場(chǎng)供求高度集中于舊黃埔板塊，量?jī)r(jià)均處于黃埔第一梯隊(duì)庫(kù)存：截至2021年4月，庫(kù)存量8.6萬(wàn)㎡，去化周期4.3個(gè)月2016-2021年Q1老黃埔板塊辦公量?jī)r(jià)走勢(shì)30400002535000300002025000152000010150001000055000002016年2017年2018年2019年2020年2021年Q1供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)010117150成交面積(萬(wàn)㎡)2477272供求比02.271.4610.570成交均價(jià)(元/㎡)175862754729210344202495527704

區(qū)域供應(yīng)面積(萬(wàn)成交面積(萬(wàn)成交均價(jià)(元供求比㎡)㎡)/㎡)舊黃埔板塊1527249550.57知識(shí)城板塊42112531.64科學(xué)城板塊01177430長(zhǎng)嶺居板塊00109040221.3競(jìng)爭(zhēng)格局板塊內(nèi)一手辦公及短期潛在供應(yīng)集中魚(yú)珠臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，售價(jià)在3-3.3萬(wàn)/㎡，月均去化速度在12-65套不等。區(qū)域內(nèi)辦公市場(chǎng)，僅2個(gè)在售項(xiàng)目，成交冰火兩重天。魚(yú)珠港項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，成交總額占黃埔區(qū)的65%。一手辦公項(xiàng)目均以甲級(jí)寫字樓為主。保利魚(yú)珠港戶型：161-219㎡超甲級(jí)；80-1630㎡甲級(jí)均價(jià)：3.1萬(wàn)/㎡廣報(bào)日匯南方智媒大廈港航中心戶型：100-1500㎡超甲級(jí)均價(jià)：3-3.3萬(wàn)/㎡

本項(xiàng)目

老黃埔板塊辦公市場(chǎng)情況項(xiàng)目名成交均價(jià)近一年去余貨去化周期序號(hào)類別開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目詳情產(chǎn)品業(yè)態(tài)面積段（萬(wàn)元/稱化（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（年）㎡）161-219㎡超甲級(jí)、80-1630㎡20.6總建面110萬(wàn)甲級(jí)、0.8-1.2萬(wàn)（月均65保利魚(yú)㎡，分南北區(qū)甲級(jí)寫字樓㎡獨(dú)棟甲級(jí)3.1套）1保利發(fā)展規(guī)劃。目前主標(biāo)準(zhǔn)層1630規(guī)劃有S1、S4棟（開(kāi)盤以————珠港力在售南區(qū)寫方。為創(chuàng)意辦公，A2獨(dú)棟5.5來(lái)年平均字樓棟寫字樓，流速9萬(wàn)在售136/163-方）174/200/270方1.7總建面38萬(wàn)方，甲級(jí)寫字樓，（月均12廣州國(guó)廣州海港三期規(guī)劃主要套）標(biāo)準(zhǔn)層15002際港航實(shí)業(yè)投資為商業(yè)配套，約100-1500㎡3-3.3（開(kāi)盤以約4.6萬(wàn)方7.8年中心有限公司目前主力在售方。一層12來(lái)年平均戶。二期寫字樓流速度1.9萬(wàn)方）合計(jì)約4.6萬(wàn)方總建面7.5萬(wàn)方廣報(bào)云廣州日?qǐng)?bào)、規(guī)劃1棟寫字樓甲級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)3自持2.8萬(wàn)方，層1800房。400-1800㎡———約2.8萬(wàn)方—匯開(kāi)發(fā)區(qū)可售貨量2.8萬(wàn)一層4套待售方越秀、南總建面約16萬(wàn)超甲級(jí)，標(biāo)南方智方，規(guī)劃，規(guī)準(zhǔn)層約26004方報(bào)業(yè)集——————約8萬(wàn)方—媒大廈劃兩座寫字樓，㎡，單元面團(tuán)自持50%積約300㎡合計(jì)————約10.8萬(wàn)方—231.4成交結(jié)構(gòu)成交主力以100-150㎡為主，大面積以350-400㎡為主產(chǎn)品供求量?jī)r(jià)關(guān)系：主力成交面積段在100-250㎡，其中100-150㎡為市場(chǎng)成交主力，供過(guò)于求；面積-成交總價(jià)特征：100-150㎡，總價(jià)200萬(wàn)以下，成交占比23%；其次為100-150㎡，總價(jià)300-400萬(wàn)，成交占比14%；350-400㎡，占比8%；近一年老黃埔板塊各面積段去化情況700300006002500050020000400150003001000020050001000050㎡50-100-150-200-250-300-350-400-450-500㎡以下100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡450㎡500㎡以上供應(yīng)套數(shù)(套)04031518211000148000成交套數(shù)(套)1676381901161011505296成交均價(jià)(元/㎡)263482785719550258742501725890 0 27743 0 2614027635數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2020年5月-2021年4月

近1年老黃埔板塊辦公面積-成交總價(jià)交叉分析表200萬(wàn)元200-300300-400萬(wàn)400-500-600萬(wàn)600-700萬(wàn)700-800-900-1000萬(wàn)元面積段以下萬(wàn)元元500萬(wàn)元元800萬(wàn)900萬(wàn)元1000萬(wàn)元以上元元50㎡以1000000000下50-10055910000000㎡100-28610317050000000150㎡150-711421192490000200㎡200-09013364027000250㎡250-0000001000300㎡300-0000000000350㎡350-0000000191797400㎡400-0000000000450㎡450-00000000037500㎡500㎡00000020261以上匯總29918221318260493019191951.5案例分析—保利魚(yú)珠港1、保利魚(yú)珠港-辦公：最后一套清盤，超甲級(jí)單套133-212㎡+獨(dú)棟單套64-1200㎡，配置vrv24小時(shí)空調(diào)系統(tǒng)入市時(shí)間：2017.08|月均網(wǎng)簽去化：8134㎡2035253保利魚(yú)珠港辦公開(kāi)盤以來(lái)供求量?jī)r(jià)3594960000344603098531462280323026828827454252695310343142712528976002000000獨(dú)棟產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層平面圖042017.092017.112017.012018.042018.2018.062018.12018.12022019.042019.062019.2019.082019.12019.122020.03052020.2020.072020.092020.112021.012021.032021.05超甲級(jí)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層平面圖供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)*包含創(chuàng)意辦公（公寓）網(wǎng)簽超甲級(jí)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品客戶分析空調(diào)VRV空調(diào)系統(tǒng)（可VRV空調(diào)系統(tǒng)（可24交易類型客戶情況行業(yè)類別購(gòu)買動(dòng)機(jī)24小時(shí)辦公）小時(shí)辦公）投資散售魚(yú)珠、東圃周邊社區(qū)居民、保利業(yè)個(gè)人核心地段資產(chǎn)持有，層數(shù)33F11F5%5%主租賃投資投資&自用大宗交易行信投資金融業(yè)用作總部大樓，其余標(biāo)準(zhǔn)層面積25%25%購(gòu)買A1整棟租賃2100㎡1200㎡（㎡）大宗交易拉卡拉、廣東管網(wǎng)、安然集團(tuán)、國(guó)電商、貿(mào)易、新能源大型公司地區(qū)辦公總自用50%家電投、廣建機(jī)械、瀘州老窖部標(biāo)準(zhǔn)層層高4.2-4.5m4.2m總部租賃轉(zhuǎn)購(gòu)買、企70%散售珠江新城、天河北企業(yè)；黃埔東部電商、金融、咨詢、標(biāo)準(zhǔn)