理財(cái)規(guī)劃實(shí)務(wù)（第2版）家庭形成期理財(cái)

理財(cái)規(guī)劃項(xiàng)目準(zhǔn)備Part0生命周期分析：家庭形成期

家庭形成期也叫筑巢期，這個(gè)時(shí)期是指從結(jié)婚到子女出生，特征是處于美滿的二人世界，作為家庭里的準(zhǔn)父親，一般年齡在25-35歲之間，家庭支出面臨較大壓力，加之結(jié)婚、購房、購車等，一般負(fù)債較高。這就使得作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱的準(zhǔn)父親，將承擔(dān)更多的社會(huì)和家庭責(zé)任，尤其是為了迎接即將出生的寶寶，及早為家庭制定和執(zhí)行有效的理財(cái)規(guī)劃非常重要，從整個(gè)家庭生命周期來看，這個(gè)時(shí)期的理財(cái)規(guī)劃可能最為重要，在以后的各個(gè)階段只要根據(jù)家庭情況的變化對這個(gè)規(guī)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整即可。項(xiàng)目準(zhǔn)備Part0理財(cái)重點(diǎn)：一、保險(xiǎn)規(guī)劃要首先考慮。作為準(zhǔn)父親和家庭經(jīng)濟(jì)支柱，家庭責(zé)任重大，而從某種意義上說，保險(xiǎn)是對家庭責(zé)任的最好體現(xiàn)，可以使自己成為一把為家人遮風(fēng)擋雨的"愛心大傘"。在保險(xiǎn)規(guī)劃上，首先要確定保額和保費(fèi)，按照通常的做法，一個(gè)家庭每年的保費(fèi)支出應(yīng)以年收入的10%為宜。對于保額，也要根據(jù)家庭的具體情況來確定，對于普通家庭來說，每個(gè)家庭所需要的壽險(xiǎn)保額約為家庭年收入的10倍，但在具體規(guī)劃時(shí)還要把房貸、車貸余額納入保險(xiǎn)需求。其次要確定保險(xiǎn)種類，對于家庭形成期的準(zhǔn)父親，要重保障輕投資，最應(yīng)該考慮的是保費(fèi)便宜、消費(fèi)型的定期壽險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)和大病健康保險(xiǎn)，盡可能地做到保費(fèi)小、保額大。為了應(yīng)對意外事故和以后每個(gè)生涯階段的理財(cái)目標(biāo)需求，如果資金比較寬裕，還可選擇另外一種可貫穿一個(gè)家庭整個(gè)生命周期的投資型險(xiǎn)種，即萬能險(xiǎn)，這種保險(xiǎn)的保費(fèi)和保額比較靈活，許多人認(rèn)為一張萬能保單就可以滿足一個(gè)人一生的保險(xiǎn)需求。項(xiàng)目準(zhǔn)備Part0

二、投資規(guī)劃可以激進(jìn)一些。俗話說，年輕就是資本，這一時(shí)期的準(zhǔn)父親正處于人生起步并迅速上升階段，喜歡嘗試新生事物，也經(jīng)得起失敗和挫折，能夠承受較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此可以追求較高的收入增長率。從投資種類上看，股票類、債券類、貨幣類可分別占70%、10%、20%。量力而行規(guī)劃好支出。由于家庭剛剛形成，生活壓力較大，特別是需要購房購車，支出較多。對此，準(zhǔn)父親們要注意權(quán)衡家庭的基本情況和未來的收入支出，量力而行合理規(guī)劃好購房購車事宜。

三、規(guī)劃好個(gè)人職業(yè)生涯。當(dāng)今世界是競爭的社會(huì)，更是學(xué)習(xí)的社會(huì)，對于年輕的、即將承擔(dān)生兒育女的準(zhǔn)父親來說，規(guī)劃好自己的職業(yè)生涯至關(guān)重要，特別是要不斷地進(jìn)行學(xué)習(xí)投資，使自己的職業(yè)生涯"前途無量"，真正承擔(dān)起對于家庭的重大責(zé)任。決策租房與購房規(guī)劃購房12住房規(guī)劃制定融資計(jì)劃3決策租房與購房1案例導(dǎo)入比較租房與購房了解住房規(guī)劃流程財(cái)務(wù)決策1.案例導(dǎo)入P95Part1小劉在IT行業(yè)工作，碩士畢業(yè)后，在北京謀得一份500強(qiáng)企業(yè)工作，年薪20萬元（稅后）。而他的女朋友，也跟隨他從老家來到北京工作，到手月工資7000元，按13個(gè)月計(jì)發(fā)。家庭支出方面，除了每年6萬元的房租，柴米油鹽等生活費(fèi)還需要5萬元。目前劉磊有35萬元積蓄，女朋友有15萬元存款。今年他也到了30歲門檻，準(zhǔn)備今年結(jié)婚。理財(cái)目標(biāo)：3-5年內(nèi)購買一套房子，父母答應(yīng)出資50萬元。案例要求：1.分析家庭財(cái)務(wù)狀況；2.確定家庭購房需求；3.購房融資計(jì)劃2.買車OR買房Part

1課前大調(diào)查：有了30萬，先買房還是先買車？更偏向消費(fèi)決策

更偏向資產(chǎn)投入決策3.了解住房規(guī)劃流程Part1視頻：買房十八看居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活品質(zhì)買房OR租房？購否？購房規(guī)劃是租否總價(jià)首付款貸款地段、面積、戶型、樓層房租上漲率房價(jià)上漲率居住年數(shù)利率水平負(fù)擔(dān)能力4.比較租房與購房Part1

進(jìn)行住房決策時(shí)，購房還是租房是一個(gè)基本選擇，這主要從優(yōu)缺點(diǎn)、自身財(cái)務(wù)承受力、未來房價(jià)預(yù)期等角度來分析決策。適合租房的人群：剛踏入社會(huì)的年輕人、工作地點(diǎn)和生活范圍不固定、儲(chǔ)蓄不多、不急需買房且辨不清房價(jià)走勢。類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)租房可根據(jù)自身收支情況，方便調(diào)整居住條件；有更多剩余資金用于投資；對工作地點(diǎn)不穩(wěn)定者,具有更大遷徙自由度；不必?fù)?dān)心住房價(jià)格下跌，不必承擔(dān)購房的各種稅費(fèi)，不必支付房屋維修費(fèi)房租價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)；存在非自身搬離風(fēng)險(xiǎn)；不能根據(jù)自身意愿裝修；沒有自己的產(chǎn)業(yè)，沒有安全感購房有自由使用房屋的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住質(zhì)量；具有保值增值功能，能抵御通貨膨脹；可利用住房進(jìn)行抵押融資購房支出大，購房前期財(cái)務(wù)壓力大；房屋流動(dòng)性低，變現(xiàn)能力差；存在房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)；不利于變換工作地點(diǎn)想一想Part1張帥哥和李美女在紹興工作三年后打算結(jié)婚，可是目前尚無自己的住房，兩人手頭僅有50萬元積蓄，張帥哥打算先買個(gè)小點(diǎn)的二手房，等有了錢再換大一點(diǎn)的房子；李美女則覺得要買就一步到位，買個(gè)大房子，否則寧可先租房在買房。請你作為局外人，為他們提些建議。5.財(cái)務(wù)決策P99Part1選擇購房還是租房，要進(jìn)一步從成本和房價(jià)預(yù)期的角度來進(jìn)行計(jì)算分析。1.年成本法購房年成本主要體現(xiàn)在購房首付款的機(jī)會(huì)成本、房屋貸款的利息成本、稅費(fèi)、維修費(fèi)等。而租房的成本主要體現(xiàn)在房租、押金占用的機(jī)會(huì)成本。租房年成本=房屋押金*機(jī)會(huì)成本率+年租金購房年成本=首付款*機(jī)會(huì)成本率+貸款余額*貸款利率+年維修費(fèi)及稅費(fèi)案例分析Part1李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租房，房租每月3000元，押金1萬元。如果購房，購買的總價(jià)是70萬元，李小姐可以支付30萬元首付款，另外40萬元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。另外，購買二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年5000元。假定，李小姐的年平均投資收益率是4%請使用年成本法，判斷李小姐應(yīng)該租房還是買房？年成本法計(jì)算步驟李小姐租房年成本=3000×12+10000×4%=36400元李小姐購房年成本（第一年）=300000×4%+400000×5.51%+5000=39040元按年成本法，租房成本小于購房成本。缺點(diǎn)：沒有考慮時(shí)間的長短；沒有考慮未來房租和房價(jià)的走勢。想一想：除了考慮成本，我們還應(yīng)該考慮什么因素？Part1購房和租房，除了考慮年成本外，還需要結(jié)合以下未來預(yù)期綜合考慮。一是預(yù)期房租的調(diào)整。如果預(yù)計(jì)未來房租將上漲，則年租金成本將隨之增加。二是預(yù)期房價(jià)走勢。如果考慮未來房價(jià)看漲，則即使目前購房的年居住成本稍高，考慮未來出售房屋的資本利得能彌補(bǔ)居住期間的成本差異，則購房更合算。三是預(yù)期利率變化。利率越低，購房的年成本越低，則租房與購房的成本差異會(huì)越小，購房就會(huì)越合算。5.財(cái)務(wù)決策Part12.凈現(xiàn)值法P99凈現(xiàn)值法是在一個(gè)固定的居住時(shí)間內(nèi)，將房租或購房款的現(xiàn)金流折現(xiàn)，現(xiàn)值較小者更劃算。NPV=其中NPV為凈現(xiàn)值，t為時(shí)期數(shù)，CFt為各期的凈現(xiàn)金流，i為折現(xiàn)率。案例分析Part1王先生最近看上一套某小區(qū)的房子。該房可租可售。如果租的話，房租每月3000元，租期4年，押金1萬元，預(yù)計(jì)房租每年調(diào)漲100元。而購買的總價(jià)是70萬元，王先生可以支付30萬元的首付款，另外40萬元擬采用6%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸款15年，本利等額攤還；另外，購買該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需10萬元。王先生估計(jì)居住4年后，仍能按原價(jià)出售。請問，王先生租房還是買房合算？（王先生年平均投資回報(bào)率是4%）答：王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：其中，折現(xiàn)率應(yīng)調(diào)整為月利率i=4%÷12=0.33%王先生貸款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，供還款15年，也即180期，每月還款額=400000÷（P/A,0.5%,180）=3375元王先生4年后房貸余額=3375×（P/A,0.5%,132）=325592元4年后將賣房收入700000元償還當(dāng)月還款額3375元與房貸余額325592元，還剩371033元，可見，租房凈現(xiàn)值-141229元大于購房凈現(xiàn)值-230340元，王先生租房更合算。凈現(xiàn)值法中的居住年數(shù)是重要決策指標(biāo)，如果居住年數(shù)較短（如3年內(nèi)），則租房更劃算。因?yàn)榉抠J利息、裝修費(fèi)、房屋交易稅費(fèi)等都會(huì)高于租房成本。規(guī)劃購房2衡量自己的負(fù)擔(dān)能力尋找合適住宅確定購房單價(jià)Part21.了解購房規(guī)劃流程視頻：幾分鐘看完二手房交易流程，買房不再吃虧Part21.了解購房規(guī)劃流程Part21.了解購房規(guī)劃流程Part21.了解購房規(guī)劃流程Part21.了解購房規(guī)劃流程Part21.了解購房規(guī)劃流程Part21.了解購房規(guī)劃流程Part21.了解購房規(guī)劃流程Part21.了解購房規(guī)劃流程Part21.了解購房規(guī)劃流程課后拓展Part1記錄片：人生第一次學(xué)習(xí)通課后作業(yè)Part11.觀看視頻《3.1住房規(guī)劃》第一個(gè)視頻2.沒有房子的你，會(huì)選擇買房還是租房？請說明原因。如果是買房，你最看重的條件是什么？2.確定購房目標(biāo)后的籌資計(jì)劃Part2確定需要居住的面積和區(qū)位目標(biāo)住房當(dāng)前的價(jià)位預(yù)測房價(jià)的增長率估算購房時(shí)所需總價(jià)目標(biāo)住房所需的首付款目標(biāo)住房可獲得的貸款購房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率？投資報(bào)酬率？購房后的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率？3.衡量自己的負(fù)擔(dān)能力

Part2如果決定購房，則首先考慮自己的負(fù)擔(dān)能力，其次確定購房總價(jià)，并根據(jù)居住需求計(jì)算單價(jià)，最后，選定房屋類型及目標(biāo)小區(qū)。購房規(guī)劃首要問題就是按照自己的經(jīng)濟(jì)能力確定購房目標(biāo)。評(píng)估自身經(jīng)濟(jì)能力，可以用儲(chǔ)蓄及還貸能力估算房屋總價(jià)。可負(fù)擔(dān)首付款=目前收入*年收入中負(fù)擔(dān)首付比率上限*年金終值系數(shù)（其中n=離買房年數(shù)，r=投資報(bào)酬率）+目前凈資產(chǎn)*復(fù)利終值系數(shù)（其中n=離買房年數(shù)，r=投資報(bào)酬率）可負(fù)擔(dān)房屋貸款=目前年收入*復(fù)利終值系數(shù)（其中n=離買房年數(shù)，r=收入成長率）*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款比率上限*年金現(xiàn)值系數(shù)（其中n=離買房年數(shù)，r=貸款利率）可負(fù)擔(dān)購房總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房屋貸款案例分析（P100)Part2王二家庭年收入8萬元，家庭凈資產(chǎn)60萬，70%為儲(chǔ)蓄可負(fù)擔(dān)的首付款的上限，貸款年限10年，利率以6%計(jì)算。那么，王二家庭的年收入中負(fù)擔(dān)房貸的比率上限為40%?？韶?fù)擔(dān)首付款上限為60*70%=42萬可負(fù)擔(dān)房貸上限為8*40%*7.36（參照年金現(xiàn)值系數(shù)表P/A,6%,10）=23.552萬；那么可以負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)是42萬+23.552萬=65.552萬。4.確定購房單價(jià)

Part2購買多大面積的房子，取決于家庭人口數(shù)和對空間舒適度的需求，一般來說，如果是單身族，那么房子在40平米即可，如果是家庭，那么就要考慮三室兩廳這樣的房子，房間多意味著所需的面積也就更大，可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可按以下公式計(jì)算可負(fù)擔(dān)購房單價(jià)=可負(fù)擔(dān)購房總價(jià)/需求面積上例中，以三口之家為例，購買一套三室兩廳面積在120平米左右的家居，可負(fù)擔(dān)的購房單價(jià)=65.552/120=5463元/平米，若還有車位需求，車位按10萬元計(jì)算，那么房屋的單價(jià)就是購房總價(jià)減去10萬后得出的價(jià)格是4629元/平米。另外，裝修的費(fèi)用，購置家具，購房稅費(fèi)等等也需要考慮。在我國，涉及購房交易的稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、購物買賣手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、貸款保險(xiǎn)費(fèi)或擔(dān)保費(fèi)和中介費(fèi)等。以上各種費(fèi)率在不同時(shí)期會(huì)有所調(diào)整，而且不同省市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。5.購房稅費(fèi)計(jì)算Part2在實(shí)際購房稅費(fèi)計(jì)算時(shí)，不必一項(xiàng)一項(xiàng)去計(jì)算，每個(gè)房產(chǎn)網(wǎng)站都免費(fèi)提供“購房稅費(fèi)計(jì)算器”，只要輸入房屋總價(jià)，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)輸出房屋相關(guān)的各種稅費(fèi)金額。6.尋找合適住宅Part2

選擇合適的住房,要考慮是否需要房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù),以及親自到現(xiàn)場看房。(1)選址。買房時(shí),選址通常被認(rèn)為是最重要的考量因素——城區(qū)、郊區(qū)、農(nóng)村。在選址時(shí),還需要了解區(qū)域法律,區(qū)域法律是對如何利用某地區(qū)房產(chǎn)的限制性規(guī)定。如果已經(jīng)成家,應(yīng)該評(píng)估一下學(xué)校情況。沒有孩子的,住房選址也會(huì)從教育優(yōu)勢的地區(qū)處受益,因?yàn)榻逃齼?yōu)勢有助于房地產(chǎn)的保值。(2)房屋考察。對房屋的考察是確定市場價(jià)格的重要環(huán)節(jié),盡量謹(jǐn)慎小心,減少麻煩以及額外的開支,表3-6列出了一些房屋考察細(xì)節(jié)。6.尋找合適住宅Part2視頻：什么樣的房子能升值就看這四點(diǎn)內(nèi)部建造外部建筑電器設(shè)備和電線情況;衛(wèi)浴設(shè)備情況;水壓、熱水器情況;墻壁、地板、門窗質(zhì)量狀況;裂縫及其他潛在的屋頂問題等建筑材料的質(zhì)量和建筑自身的狀況;地基的建造和狀況;磚結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)狀況;煙囪質(zhì)量和狀況;屋頂和排水的質(zhì)量等內(nèi)部設(shè)計(jì)外部設(shè)施房間的大小和設(shè)計(jì);壁櫥的數(shù)量和儲(chǔ)存空間;烹飪通風(fēng)情況及廚房布局;閣樓與地下室相通的便利性等街道與人行道狀況;風(fēng)景和綠化情況;車道和車庫情況;室外照明等制定融資計(jì)劃3了解住房抵押貸款確定貸款金額和還款方式選擇住房貸款種類01.了解住房抵押貸款Part

3購置房屋時(shí)，由于房價(jià)總額過高，難以一次性付清房款，通常須借助于銀行貸款等融資方式來完成其購房行為。目前，購房融資形式最常見的是住房抵押貸款，它是在個(gè)人購買住房時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)能力有限，只支付房屋總價(jià)一定比例的首付款，銀行向購房者提供余下的大部分房款，購房者在較長時(shí)期內(nèi)分期向銀行還本付息。抵押貸款中所購住房為抵押物，作為償還貸款的擔(dān)保，而在未還清本息之前，用其產(chǎn)權(quán)證向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。貸款買房對于家庭來說是一項(xiàng)長期投資，在若干年內(nèi)面臨著還本付息壓力，因此購房者應(yīng)客觀理性地評(píng)價(jià)自身的支付能力，做好融資規(guī)劃，一面陷入財(cái)務(wù)困境。新房貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年，貸款額度是房屋評(píng)估值的70%，貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。01.了解住房抵押貸款Part

31.房屋要求房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押；房齡（從房屋竣工日起計(jì)算）與貸款年限相加不能超過40年；所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證；2.貸款人要求中國境內(nèi)有固定住所、有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口(或有效證明)、具有完全民事行為能力，并且符合下列條件的中國公民均可申請個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。（1）有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力；（2）沒有違法行為和不良信用記錄；（3）能夠提供銀行認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)?；蚰芤院戏ㄓ行У姆慨a(chǎn)作抵押擔(dān)?；蚓哂写鷥斈芰Φ牡谌奖ＷC。02.選擇住房貸款種類Part

3目前，我國住房抵押貸款的種類主要有三種，分別是商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金貸款和個(gè)人住房組合貸款。1.商業(yè)性個(gè)人住房貸款商業(yè)性住房抵押貸款（又稱按揭），個(gè)人住房商業(yè)貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式。凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲(chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。貸款成數(shù)（1）二手房住宅貸款成數(shù)最高為購房總價(jià)與房屋評(píng)估價(jià)兩者之間低值的70%，根據(jù)不同銀行不同套數(shù)貸款額度有所浮動(dòng)，具體以所貸款銀行的要求為準(zhǔn)。（2）貸款期限最長為30年，借款人到貸款期限年齡男不超過65歲，女不超過60歲。（3）貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)貸款利率的規(guī)定執(zhí)行。02.選擇住房貸款種類Part

32.住房公積金貸款（視頻：住房公積金的七大用途,竟然還能租房和治病!）住房公積金貸款是以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。相對于商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)在于手續(xù)繁瑣，審批時(shí)間長。貸款條件（1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。（2）參加住房公積金制度者要申請住房公積金個(gè)人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。（3）配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。（4）貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。（5）公積金貸款期限最長不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的貸款期限必須一致。02.選擇住房貸款種類Part

33.組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指符合個(gè)人住房按揭貸款條件的借款人同時(shí)繳存了住房公積金，在申請按揭貸款的同時(shí)，向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款，即既有住房公積金貸款也有銀行商業(yè)按揭貸款。03.確定貸款金額和還款方式Part

31.確定貸款金額申請住房消費(fèi)信貸時(shí)，銀行不會(huì)給予全部貸款，一般會(huì)要求借款人支付房屋總價(jià)款的20%-50%，這筆資金也稱為首付款。貸款額度決策的關(guān)鍵在于資金的機(jī)會(huì)成本。如果資金投入其他項(xiàng)目可以帶來回報(bào)高于增加貸款帶來的成本，就應(yīng)該盡量申請最大額度的貸款。首付越多，今后償還的本金越少，償還期限可以縮短，利息支付也可以減少。（1）對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確定首付款與貸款比例。（2）對家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。（3）預(yù)算還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)，其計(jì)算方式是：家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額，在計(jì)算時(shí)要考慮收入和支出的可能變化。（4）預(yù)算最高可承受的貸款額度。（5）評(píng)估所買房屋的貸款資格。03.確定貸款金額和還款方式Part

32.選擇還款方式目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金還得相對較小，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。還款方式概念特點(diǎn)適合人群等額本息在貸款期限內(nèi)每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息借款人還款操作簡單,等額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支適用于收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭,如公務(wù)員、教師等,是目前絕大多數(shù)客戶采用的還款方式等額本金在貸款期限內(nèi)按月償還貸款利息和本金,其中每月所還本金相等本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?利息按貸款本金余額逐日計(jì)算,每月還款額逐漸減少,但償還本金的速度保持不變。開始每月還款額比等額本息還款要高,在貸款總額較大的情況下,相差可達(dá)千元,但隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕適用于目前收入較高但預(yù)計(jì)將來收入會(huì)減少的人群,如面臨退休的人;或還款初期還款能力較強(qiáng),并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人等額本金VS等額本息Part3視頻：一分鐘讓你秒懂什么是等額本息與等額本金等額本金的特點(diǎn)特點(diǎn)：每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個(gè)月的還款額多，然后逐月減少，越還越少等額本息的特點(diǎn)特點(diǎn)：每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小房貸計(jì)算器Part3

房價(jià)：100萬首付三成按揭年數(shù)：20年利率：基準(zhǔn)等額本息還款等額本金還款是否提前還貸Part3

提前還款是指借款人具有一定償還能力時(shí),主動(dòng)向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。借款人想提前還貸,必須在還款半年以上,甚至個(gè)別銀行要求已經(jīng)還款一年以上。銀行一般要求借款人提前15個(gè)工作日提交書面或電話申請,銀行接到借款人提前還貸申請后要審批,所以一般需要1個(gè)月左右的時(shí)間。此外,各家銀行對于提前還貸的要求有所不同,例如有的銀行規(guī)定提前還貸的金額是1萬元的整數(shù)倍,有的銀行需要收取一定金額的違約金。提前還款是一門學(xué)問,對此馬虎不得,要避免以下不適合當(dāng)?shù)奶崆斑€貸:(1)還款期超過一半。一般房貸還款分為等額本息和等額本金兩種方式。還款期已超過一半的,就沒必要提前還了,因?yàn)槟壳岸鄶?shù)銀行執(zhí)行的都是等額本息的還款方式,前期還的利息多,后期還的本金多,如果等到后期,就沒必要為了省利息而提前還款了,這不利于資金的有效使用。選擇等額本金還款且還款期超過1/3的貸款人,其實(shí)已經(jīng)還了不少利息,若選擇提前還貸,償還更多的是本金,利息對還款額影響不大。是否提前還貸Part3

(2)用應(yīng)急資金還款。對于普通購房者而言,房屋貸款是日常支出的重要部分,月供往往占月收入的一半甚至更多,如果遇到加息的情況,部分貸款人壓力增加,想要提前還貸。雖然加息所累積的利息較多,但是對于資金短缺、經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者,最好不要打亂原有的理財(cái)計(jì)劃。而且使用應(yīng)急資金會(huì)增加未來生活的風(fēng)險(xiǎn),有可能得不償失。(3)有更好理財(cái)渠道。如果貸款人的資金只是在銀行存著,近期內(nèi)不會(huì)使用,回報(bào)率僅為存款利率,那么兩者一比較,貸款利率明顯高于存款利率,這種情況下把資金用于提前還款比較合適。如果資金有更好的理財(cái)渠道,而且貸款人資金運(yùn)作能力較強(qiáng),可以獲得更高的回報(bào)率,資金產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息,那么市民就沒有必要把資金用于提前還款。(4)貸款享受利率優(yōu)惠。享受公積金貸款和打折利率的貸款客戶不必急于還款。例如七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率,客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房,銀行將按最新的貸款政策執(zhí)行——基準(zhǔn)利率上浮1.1倍,借款人將得不償失。案例導(dǎo)入Part

3小劉在IT行業(yè)工作，碩士畢業(yè)后，在北京謀得一份500強(qiáng)企業(yè)工作，年薪20萬元（稅后）。而他的女朋友，也跟隨他從老家來到北京工作，到手月工資7000元，按13個(gè)月計(jì)發(fā)。家庭支出方面，除了每年6萬元的房租，柴米油鹽等生活費(fèi)還需要5萬元。目前劉磊有35萬元積蓄，女朋友有15萬元存款。今年他也到了30歲門檻，準(zhǔn)備今年結(jié)婚。理財(cái)目標(biāo)：3-5年內(nèi)購買一套房子，父母答應(yīng)出資50萬元。案例要求：1.分析家庭財(cái)務(wù)狀況；2.確定家庭購房需求；3.購房融資計(jì)劃案例總結(jié)Part31.分析家庭財(cái)務(wù)狀況

家庭財(cái)務(wù)狀況良好，結(jié)余較高（181000/291000=62.2%)，償債能力較強(qiáng)，具備一定的投資獲益能力，但缺乏投資(投資資產(chǎn)=0），流動(dòng)性過高（500000/110000/12=54)，影響了未來財(cái)富持續(xù)增長的能力。2.確定購房需求2016年北京新房的成交均價(jià)接近每平米40000元，考慮到3～5年購房時(shí)已是三口之家，還需要與父母同住，方便老人照顧孩子，房屋面積在90平米方可。按照2016年商業(yè)貸款4.9%的還款利息計(jì)算，30年的還款期，首付三成貸款總額為252萬元，首付108萬元（三成首付），每月還款13374元。資產(chǎn)負(fù)債分析資產(chǎn)總計(jì)500000負(fù)債總計(jì)0凈資產(chǎn)500000現(xiàn)金流量分析家庭年收入291000家庭年支出110000家庭年結(jié)余181000案例總結(jié)Part33.購房融資計(jì)劃方案一：公積金還貸小劉和女友二人公積金，粗略預(yù)估可一次性取用至少10萬元用于首付。如果接受父母出資50萬元，108萬元的首付不僅能夠通過投資規(guī)劃自給自足，還會(huì)略有盈余。以目前劉先生的財(cái)務(wù)狀況，每月還可增加7275元的房貸。二人目前每月可提取公積金將近6500元專款專用，每月節(jié)省出來5000元房租替換成房貸，這樣只需每月稅后再增加2000元左右用于月供，完全在其可承受范圍之內(nèi)，不會(huì)影響生活品質(zhì)。如此，可基本滿足小劉買房的剛性需求。案例總結(jié)Part3方案二:降低目標(biāo)小劉打算在3~5年內(nèi)購置北京房產(chǎn)。根據(jù)實(shí)際家庭財(cái)務(wù)情況,假設(shè)屆時(shí)打算在北京五環(huán)買房,按照均價(jià)6萬元/平方米,考慮婚后生子,父母前來同住,以購置75平方米小三居為宜,合計(jì)總價(jià)450萬元。以家庭為單位首次購房,按照現(xiàn)行政策首付四成計(jì)算,首付金額為180萬元,其中父母答應(yīng)出資50萬元,仍有130萬元需要小劉支付。貸款金額270萬元,30年還清,按照現(xiàn)行利率首套房下浮10%計(jì)算,貸款利率為4.41%,月供約合1.35萬元,每年房貸支出16.2萬元。感謝聆聽理財(cái)規(guī)劃案例導(dǎo)入Part1李先生今年29歲，已婚，李太太26歲，有一女兒3歲，上幼兒園。目前李先生在浙江一家貿(mào)易公司上班，月收入7000元（稅前），年終獎(jiǎng)約相當(dāng)于2個(gè)月工資（稅前），已工作6年，有社保，沒有其他保險(xiǎn)；李太太也在浙江一家廣告公司工作，做文員，月薪5500元（稅前），年終獎(jiǎng)約相當(dāng)于2個(gè)月工資（稅前），已工作4年，有社保，沒有其他保險(xiǎn)。三險(xiǎn)一金相當(dāng)于個(gè)人工資的23%，稅后家庭全年收入130925元。目前開支有：月日常消費(fèi)3500元，房租1800元，年旅游費(fèi)10000元。目前有活期存款50，000元，定期存款70，000元，股票基金市值130000元，沒有住房。李先生希望有自己的住房（80萬左右），孩子受到好的教育，自己和太太在規(guī)定的時(shí)間退休，家庭生活安穩(wěn)，希望有一部自己的汽車（16萬左右）。目前5年以上商業(yè)貸款年利率5.94%，按月計(jì)息，5年以上期限公積金貸款年利率3.87%。目前社會(huì)平均工資年2800*12=3.36萬元，年收入增長率按7%計(jì)算，股票、基金投資報(bào)酬率按10%計(jì)算，債券基金按6%計(jì)算，貨幣市場基金按3%計(jì)算，退休前退休準(zhǔn)備金投資按8%報(bào)酬率，退休后生活備用金投資按4%報(bào)酬率計(jì)算，生活費(fèi)用考慮通脹和社會(huì)進(jìn)步每年增加5%，退休后的開支按退休前的75%計(jì)算。學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)高中目前按1年1.2萬元計(jì)算，大學(xué)目前按1年1.6萬元計(jì)算，學(xué)費(fèi)上漲率按年率4%計(jì)算，留學(xué)費(fèi)用按20萬元/年計(jì)算（留學(xué)2年），上漲率也是按4%計(jì)算。案例導(dǎo)入Part1案例導(dǎo)入Part1根據(jù)上述材料，請采用財(cái)務(wù)需求法對李先生夫婦進(jìn)行定期壽險(xiǎn)規(guī)劃。1.判斷家庭生命周期及保險(xiǎn)規(guī)劃理財(cái)重點(diǎn)；2.分析家庭財(cái)務(wù)狀況；3.選擇保險(xiǎn)產(chǎn)品并估算保額費(fèi)用；分析保險(xiǎn)需求選擇保險(xiǎn)產(chǎn)品12保障規(guī)劃分析保險(xiǎn)需求1風(fēng)險(xiǎn)無處不在人生不同階段的保險(xiǎn)需求分析家庭風(fēng)險(xiǎn)分析1.1風(fēng)險(xiǎn)無處不在Part1客觀偶然損失2月16日，尼泊爾一架載有18人的飛機(jī)墜毀

3月8日，馬航MH370失聯(lián)載227名乘客

3月25日，新西蘭一架飛機(jī)起飛后不久從雷達(dá)上消失

7月17日，馬航MH17被擊落，298人遇難

7月23日，臺(tái)灣復(fù)興航空GE222迫降，48人遇難

7月24日，阿航AH5017墜毀，116人遇難

8月10日，伊朗一客機(jī)墜毀，39人遇難12月28日，亞航客機(jī)失聯(lián)，載有162人1.1家庭風(fēng)險(xiǎn)分析Part1Part11.2基本保險(xiǎn)需求財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)需求責(zé)任保險(xiǎn)需求人身保險(xiǎn)需求Part11.2人生不同階段的保險(xiǎn)需求分析對應(yīng)的家庭期家庭主要理財(cái)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)承受能力保障重點(diǎn)單身期結(jié)婚,購買第一套房高個(gè)人意外及意外醫(yī)療險(xiǎn)、定期壽險(xiǎn)家庭形成期迎接即將出生的寶寶較高家庭成員的高額意外險(xiǎn)、終身壽險(xiǎn)、定期壽險(xiǎn)家庭成長期購屋換屋,子女教育金較高家庭支柱的高額意外險(xiǎn)、終身壽險(xiǎn)、定期壽險(xiǎn),家長的重大疾病保險(xiǎn),子女的教育金保險(xiǎn)家庭成熟期子女婚嫁、創(chuàng)業(yè)金,退休規(guī)劃中等家長的重大疾病保險(xiǎn)、醫(yī)療收入補(bǔ)貼保險(xiǎn)和養(yǎng)老金保險(xiǎn)家庭衰退期頤養(yǎng)天年低個(gè)人醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn)、意外醫(yī)療保險(xiǎn)

人生每個(gè)階段面臨不同的風(fēng)險(xiǎn),可將人生分為單身期、家庭形成期、家庭成長期和家庭衰退期四大階段,每個(gè)階段的保險(xiǎn)規(guī)劃也都有所不同.表3-13不同人生階段的家庭保障側(cè)重點(diǎn)選擇保險(xiǎn)產(chǎn)品2保險(xiǎn)種類人壽保險(xiǎn)和意外險(xiǎn)的保額雙十原則2.1保險(xiǎn)種類Part12.1.1財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)Part22.2.1財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)Part2不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)自然災(zāi)害意外事故2.2.1財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)Part2房屋保險(xiǎn)、房屋裝修保險(xiǎn)家用電器保險(xiǎn)、家具服裝保險(xiǎn)、床上用品保險(xiǎn)附加室內(nèi)財(cái)產(chǎn)盜搶險(xiǎn)附加管道爆裂及水漬險(xiǎn)附加現(xiàn)金首飾盜搶險(xiǎn)附加租房費(fèi)用損失險(xiǎn)附加信用卡盜竊損失險(xiǎn)附加門、窗、鎖惡意破壞損失險(xiǎn)2.1.1財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)Part2基本險(xiǎn)房屋保險(xiǎn)：保險(xiǎn)金額等于房屋價(jià)值的30%房屋裝修保險(xiǎn)：保險(xiǎn)金額等于裝修總費(fèi)用30%室內(nèi)物品保險(xiǎn)：家內(nèi)物品費(fèi)用30%附加險(xiǎn)室內(nèi)財(cái)產(chǎn)盜搶險(xiǎn)30%管道爆裂及水漬險(xiǎn)30%案例分析Part2基本情況：老張夫妻收入不高，每月的家庭收入為3000元左右，在維持了基本生活后所剩不多，老張夫妻目前居住在一套兩居室的老公房內(nèi)，20多年，地點(diǎn)比較好，樓內(nèi)居住的人員比較雜，走道內(nèi)也堆滿了雜物，電線也像蜘蛛網(wǎng)。老張夫妻家中裝修一般，沒什么值錢的金銀，也沒有存放現(xiàn)金的習(xí)慣。分析：老張夫妻經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，相對而言對風(fēng)險(xiǎn)承受能力比較低，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)整個(gè)家庭可能因此而雪上加霜，但房屋比較陳舊，潛在的風(fēng)險(xiǎn)又比較大。案例分析Part2保費(fèi)每年僅150元2.1.2人身保險(xiǎn)Part22.1.2人身保險(xiǎn)Part22.1.人身風(fēng)險(xiǎn)Part2生老病死殘2.1.2人身風(fēng)險(xiǎn)Part2每個(gè)人一生中可能遇到的危險(xiǎn)機(jī)會(huì)——受傷：危險(xiǎn)概率1/3難產(chǎn)（行將生育的婦女）：危險(xiǎn)概率1/6車禍：危險(xiǎn)概率1/12因受二手煙污染死于肺癌：危險(xiǎn)概率1/60000在家中受傷；危險(xiǎn)概率1/80受到致命武器攻擊：危險(xiǎn)概率1/260死于心臟?。何ｋU(xiǎn)概率1/340家中成員死于突發(fā)事件：危險(xiǎn)概率1/700乳腺癌（女性）：危險(xiǎn)概率1/2500死于中風(fēng)：危險(xiǎn)概率1/1700死于突發(fā)事件：危險(xiǎn)概率1/2900死于車禍：危險(xiǎn)概率1/5000溺水而死：危險(xiǎn)概率1/5000死于火災(zāi)：1/50002.1.2人身保險(xiǎn)Part2人身保障商業(yè)保險(xiǎn)人壽保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)意外傷害保險(xiǎn)健康保險(xiǎn)企業(yè)福利社會(huì)保障失業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)生育保險(xiǎn)醫(yī)療保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)團(tuán)體人壽保險(xiǎn)團(tuán)體養(yǎng)老保險(xiǎn)團(tuán)體意外保險(xiǎn)團(tuán)體醫(yī)療保險(xiǎn)2.1.3責(zé)任保險(xiǎn)Part2以被保險(xiǎn)人對第三者依法應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任作為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，承保被保險(xiǎn)人由于過失等行為造成他人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，根據(jù)法律或合同的規(guī)定，應(yīng)對受害人承擔(dān)的賠償責(zé)任。Part2在快餐廳不慎打翻熱飲，燙傷他人；在擁擠的地鐵中，無意損壞了他人的電腦等貴重物品；有客來訪，卻在家中意外受傷；陽臺(tái)的花盆不慎打落，砸傷他人或砸壞他人停放車輛；孩子在校園嘻鬧時(shí)，撞傷同學(xué)，損壞了學(xué)校的財(cái)物；駕駛電動(dòng)自行車撞傷路人；打籃球時(shí)傷到隊(duì)友；外出遛狗時(shí)，愛犬咬傷路人2.1.3責(zé)任保險(xiǎn)Part22.1.3責(zé)任保險(xiǎn)車險(xiǎn)方案Part2第一年保險(xiǎn)方案：交強(qiáng)險(xiǎn)+80萬元商業(yè)性第三者責(zé)任險(xiǎn)+車損險(xiǎn)+玻璃單獨(dú)破碎險(xiǎn)+車身劃痕損失險(xiǎn)+全車盜搶險(xiǎn)第二年保險(xiǎn)方案：交強(qiáng)險(xiǎn)+50萬元商業(yè)性第三者責(zé)任險(xiǎn)+車損險(xiǎn)涉水險(xiǎn)Part2由于涉水險(xiǎn)是車輛損失險(xiǎn)的附加險(xiǎn)，所以車主必須在投保了車輛損失險(xiǎn)為基礎(chǔ)，才可以投保涉水險(xiǎn)。如果你要把車開上路，那么正確的步驟是：首先購買交強(qiáng)險(xiǎn)，然后購買商業(yè)險(xiǎn)（車輛損失險(xiǎn)），最后才可以購買涉水險(xiǎn)。購買涉水險(xiǎn)以后并非所有情況可以獲賠，如果被水淹后車主還強(qiáng)行啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)而造成損害，保險(xiǎn)公司將不予賠償。涉水險(xiǎn)是專為發(fā)動(dòng)機(jī)設(shè)置的單獨(dú)險(xiǎn)種，以一輛10萬元的家用轎車為例，涉水險(xiǎn)保費(fèi)一年不超過200元。如果因?yàn)樯嫠旭傇斐砂l(fā)動(dòng)機(jī)損壞，保險(xiǎn)公司將按照實(shí)際損失的80%來賠償車主的損失，剩下20%由車主自理。夏季暴雨頻繁，發(fā)動(dòng)機(jī)涉水受損不容忽視，在為車輛投保車損險(xiǎn)時(shí)，投保車輛涉水險(xiǎn)很重要。2.2雙十原則Part2保險(xiǎn)“雙十”原則是計(jì)算保額和保費(fèi)的一種參考方法。一是指即年收入的10％用來購買保險(xiǎn)；二是風(fēng)險(xiǎn)保額應(yīng)該是年收入的10倍以上(風(fēng)險(xiǎn)保額是指以生命為標(biāo)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，比如意外保險(xiǎn)、終身壽險(xiǎn)、定期壽險(xiǎn)等，保險(xiǎn)責(zé)任為身故或全殘。在實(shí)際的購買過程當(dāng)中，每個(gè)家庭因?yàn)橛兄鞑幌嗤呢?cái)務(wù)狀況，不能夠都按這么一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。比如兩個(gè)家庭都是10萬年收入，一個(gè)家庭有50萬的房貸，有個(gè)小孩子要撫養(yǎng)和教育，另一個(gè)家庭卻沒有孩子，也沒有房貸的支出。因此第一個(gè)家庭所需要的保額要很高，必須要能夠覆蓋房貸的額度和孩子將來受教育的費(fèi)用額度，但保費(fèi)支出可能要求比較少，可能要低于10％，因?yàn)槠浼彝ヘ?cái)務(wù)的構(gòu)成中可支配的現(xiàn)金流較少，保險(xiǎn)不能占用太多現(xiàn)金。2.3案例分析Part2小劉現(xiàn)年33歲，男性，已婚，有一個(gè)2歲小孩，單薪，年收入60,000元。如果20年定期壽險(xiǎn)附約每萬元保費(fèi)37元，20年繳費(fèi)終身壽險(xiǎn)W每萬元保費(fèi)176元。若以10年收入為保額需求，10%收入為保費(fèi)預(yù)算，身為一個(gè)理財(cái)顧問，建議小新在終身壽險(xiǎn)與定期壽險(xiǎn)間應(yīng)如何搭配？答：應(yīng)有保額=年收入60000×10=600000，

保費(fèi)預(yù)算=60,000×10%=6,000。W為終身壽險(xiǎn)保額，(600000-W)×0.0037+W×0.0176=6000，

可得出W=271942，定期壽險(xiǎn)=600000-271942=328058，

因此建議投保終身壽險(xiǎn)保額271942元，定期壽險(xiǎn)保額328058元。2.3案例分析Part2接上文，小劉若意外險(xiǎn)擬投保額為壽險(xiǎn)總需求的2倍，費(fèi)率為每萬元保額12元保費(fèi)，并投保醫(yī)療險(xiǎn)日額100元，保費(fèi)為458元，若總保費(fèi)預(yù)算不變，此時(shí)終身壽險(xiǎn)與定期壽險(xiǎn)應(yīng)作如何配置？答：意外險(xiǎn)需求=600000×2=1200000，1200000×0.0012=1440元。

醫(yī)療險(xiǎn)=458元，6000元-1440元-458元=4102元。(600000-W)×0.0037+W×0.0176=4102，

可得出終身壽險(xiǎn)W=135396元，定期壽險(xiǎn)=600000-135396=464604元。2.4人壽保險(xiǎn)保額估算Part2在人身風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃方案內(nèi)，壽險(xiǎn)是減輕財(cái)務(wù)沖擊的重要工具。一般而言，壽險(xiǎn)額度的確定可以以個(gè)人年平均可支配收人作參照。然而，到底需要多少壽險(xiǎn)保額才算足夠，這個(gè)問題的答案卻是因人而異。因?yàn)槊總€(gè)人的財(cái)務(wù)需求及財(cái)務(wù)目標(biāo)都不一樣。（一）收入倍數(shù)法這是個(gè)最簡易的計(jì)算法，容許在基本資料（年齡、收人）最少的狀況下，推算其應(yīng)有的保險(xiǎn)金額，下面的年齡與保額對照表，原為臺(tái)灣地區(qū)壽險(xiǎn)公司核保人員審核“被保險(xiǎn)人的保額及其收人之間比例”的依據(jù)，因此，又可稱為“核保參考指數(shù)法”。另需注意的有二點(diǎn)：其一，這里所稱保額，是指壽險(xiǎn)及意外險(xiǎn)之合計(jì)。其二，這里所說年收入，最好以其前一年固定、稅后凈收入為依據(jù)，如此推算其繳費(fèi)能力相當(dāng)可靠，保單續(xù)保率也可提高。2.4人壽保險(xiǎn)保額估算Part2例如：A先生今年32歲，去年收人12萬元，稅后收入10萬元，其保險(xiǎn)需求=10萬元×13（倍數(shù)）=130萬元。2.4人壽保險(xiǎn)保額估算Part2（二）人身價(jià)值法人身價(jià)值是指一個(gè)人預(yù)期收益總數(shù)的現(xiàn)值，計(jì)算“人身價(jià)值”，有三個(gè)步驟是必需的：1、估算出個(gè)人在未來期間，每年的收入超過本身家庭維生費(fèi)用的部分，即：預(yù)期收益=年收入-維生費(fèi)用2、估算出從現(xiàn)在開始到未來收益停止的收益年數(shù)3、選定預(yù)定利率，再由預(yù)定利率計(jì)算折現(xiàn)因子公式：人生價(jià)值=每年預(yù)期收益×收益年數(shù)的折現(xiàn)因子（年金現(xiàn)值系數(shù)）例：B先生今年45歲，預(yù)計(jì)60歲退休，年收入平均20萬元，個(gè)人維持生活費(fèi)用每年為5萬元，其人生價(jià)值=（20萬元-5萬元）×10.380（年利率5%）（P/A,5%,15）=155.7萬元。2.4人壽保險(xiǎn)保額估算Part2（三）財(cái)務(wù)需求法在規(guī)劃個(gè)人或家庭的人身風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，須先診斷自己或家庭的財(cái)務(wù)狀況，我們稱之為“財(cái)務(wù)需求分析”。做好分析后，才能就其需求金額以及其所處生涯階段，設(shè)計(jì)周全的保險(xiǎn)規(guī)劃，以確保個(gè)人或家庭的財(cái)務(wù)安全。所謂需求，是指當(dāng)個(gè)人或一個(gè)家庭中的主要經(jīng)濟(jì)來源者發(fā)生死亡、殘廢、疾病或面對退休后的生活，他與他的家庭所要面對的財(cái)務(wù)需求。保險(xiǎn)需求=家庭保障需求-家庭可確保財(cái)務(wù)來源總和2.4人壽保險(xiǎn)保額估算Part22.5意外保險(xiǎn)保額估算Part2個(gè)人意外保險(xiǎn)是指投保人向保險(xiǎn)公司繳納一定金額的保費(fèi)，當(dāng)被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)遭受意外傷害，并以此為直接原因造成死亡或殘廢時(shí)，保險(xiǎn)公司按照保險(xiǎn)合同的約定向保險(xiǎn)人或受益人支付一定數(shù)量保險(xiǎn)金的保險(xiǎn)。一般而言，意外身故及殘廢保險(xiǎn)之投保金額的安排，為人壽保險(xiǎn)金額的“2倍”。案例導(dǎo)入Part2

李先生今年29歲，已婚，李太太26歲，有一女兒3歲，上幼兒園。目前李先生在浙江一家貿(mào)易公司上班，月收入7000元（稅前），年終獎(jiǎng)約相當(dāng)于2個(gè)月工資（稅前），已工作6年，有社保，沒有其他保險(xiǎn)；李太太也在浙江一家廣告公司工作，做文員，月薪5500元（稅前），年終獎(jiǎng)約相當(dāng)于2個(gè)月工資（稅前），已工作4年，有社保，沒有其他保險(xiǎn)。三險(xiǎn)一金相當(dāng)于個(gè)人工資的23%，稅后家庭全年收入130925元。目前開支有：月日常消費(fèi)3500元，房租1800元，年旅游費(fèi)10000元。目前有活期存款50000元，定期存款70000元，股票基金市值130000元，沒有住房。

李先生希望有自己的住房（80萬左右），孩子受到好的教育，自己和太太在規(guī)定的時(shí)間退休，家庭生活安穩(wěn)，希望有一部自己的汽車（16萬左右）。

目前5年以上商業(yè)貸款年利率5.94%，按月計(jì)息，5年以上期限公積金貸款年利率3.87%。

目前社會(huì)平均工資年2800*12=3.36萬元，年收入增長率按7%計(jì)算，股票、基金投資報(bào)酬率按10%計(jì)算，債券基金按6%計(jì)算，貨幣市場基金按3%計(jì)算，退休前退休準(zhǔn)備金投資按8%報(bào)酬率，退休后生活備用金投資按4%報(bào)酬率計(jì)算，生活費(fèi)用考慮通脹和社會(huì)進(jìn)步每年增加5%，退休后的開支按退休前的75%計(jì)算。學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)高中目前按1年1.2萬元計(jì)算，大學(xué)目前按1年1.6萬元計(jì)算，學(xué)費(fèi)上漲率按年率4%計(jì)算，留學(xué)費(fèi)用按20萬元/年計(jì)算（留學(xué)2年），上漲率也是按4%計(jì)算。案例導(dǎo)入Part

2案例導(dǎo)入Part2根據(jù)上述材料，請采用財(cái)務(wù)需求法對李先生夫婦進(jìn)行定期壽險(xiǎn)規(guī)劃。1.判斷家庭生