納稅核算實(shí)務(wù)課件：土地增值稅納稅實(shí)務(wù)

土地增值稅納稅實(shí)務(wù)INDEX單元一

土地增值稅概述單元二

土地增值稅的計算單元三土地增值稅的賬務(wù)處理單元四

土地增值稅納稅申報教學(xué)目標(biāo)Thistextcanbereplacedwithyourowntext.Thistextcanbereplacedwithyourowntext.1.熟悉土地增值稅的含義與納稅義務(wù)人2.掌握土地增值稅應(yīng)納稅額的計算3.掌握土地增值稅的賬務(wù)處理INDEX單元一

土地增值稅概述Thistextcanbereplacedwithyourowntext.Thistextcanbereplacedwithyourowntext.土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收人的單位和個人征收的一種稅一、土地增值稅的定義Thistextcanbereplacedwithyourowntext.土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人二、納稅義務(wù)人Thistextcanbereplacedwithyourowntext.1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)2.地上建筑物及附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓三、征稅范圍Thistextcanbereplacedwithyourowntext.（一）征稅范圍的界定(1)對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的行為征稅(2)對國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅(3)對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅Thistextcanbereplacedwithyourowntext.（二）若干具體情況的判定1.以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物(1)出售國有土地使用權(quán)(2)取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造,然后出售(3)存量房地產(chǎn)的買賣Thistextcanbereplacedwithyourowntext.2.以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)，不納入土地增值稅的征稅范圍Thistextcanbereplacedwithyourowntext.3.房地產(chǎn)的出租房地產(chǎn)的出租，不征稅4.房地產(chǎn)的抵押在抵押期間不征稅待抵押期滿后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有的，征稅以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，征稅Thistextcanbereplacedwithyourowntext.5.房地產(chǎn)的交換房地產(chǎn)的交換征稅個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，可以免征6.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的征稅Thistextcanbereplacedwithyourowntext.7.合作建房建成后按比例分房自用的,暫免征收建成后轉(zhuǎn)讓的,征收8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收9.房地產(chǎn)的代建房行為不征稅10.房地產(chǎn)的重新評估不征稅Thistextcanbereplacedwithyourowntext.四、稅率Thistextcanbereplacedwithyourowntext.

(一)納稅地點(diǎn)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅

(二)納稅申報在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報五、征收管理Thistextcanbereplacedwithyourowntext.

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算1.土地增值稅清算含義在符合土地增值稅清算條件后,依照規(guī)定,計算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫“土地增值稅清算申報表向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為Thistextcanbereplacedwithyourowntext.2.開發(fā)項(xiàng)目前期管理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理,實(shí)施項(xiàng)目管理3.土地增值稅清算受理(1)納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(2)對符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況Thistextcanbereplacedwithyourowntext.4.清算審核方法案頭審核和實(shí)地審核,分為審核收入情況和審核土地增值稅扣除項(xiàng)目5.核定征收(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的(3)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的Thistextcanbereplacedwithyourowntext.6.預(yù)征管理科學(xué)合理制定預(yù)征率,將土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作結(jié)合起來7.土地增值稅清算時確認(rèn)收入已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除Thistextcanbereplacedwithyourowntext.

(一)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征(二)國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征六、稅收優(yōu)惠INDEX單元二

土地增值稅的計算Thistextcanbereplacedwithyourowntext.應(yīng)納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)一、應(yīng)納稅額的計算方法Thistextcanbereplacedwithyourowntext.土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的二、增值額的確定Thistextcanbereplacedwithyourowntext.（一）貨幣收入指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券（二）實(shí)物收入指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入（三）其他收入指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利三、應(yīng)稅收入的確定Thistextcanbereplacedwithyourowntext.（一）貨幣收入指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券（二）實(shí)物收入指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入（三）其他收入指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利四、扣除項(xiàng)目的確定Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容:(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(2)前期工程費(fèi)(3)建筑安裝工程費(fèi)(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(5)公共配套設(shè)施費(fèi)(6)開發(fā)間接費(fèi)用Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（1）利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額（2）其他開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除（3）不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(五)其他扣除項(xiàng)目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加計20%扣除Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(六)舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格例如,一幢房屋已使用近10年,建造時的造價為1000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費(fèi)用計算，建同樣的新房需花費(fèi)4000萬元,該房屋有六成新,則該房屋的評估價格為:4000×60%=2400(萬元)Thistextcanbereplacedwithyourowntext.Thistextcanbereplacedwithyourowntext.INDEX單元三土地增值稅的賬務(wù)處理Thistextcanbereplacedwithyourowntext.在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下,設(shè)置“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目一、土地增值稅的會計科目設(shè)置Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(1)主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅時,借記“稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”等科目二、土地增值稅的會計處理Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(2)兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和銷售成本記入“其他業(yè)務(wù)收入”“其他業(yè)務(wù)支出”科目計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅時,借記“稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”等科目Thistextcanbereplacedwithyourowntext.Thistextcanbereplacedwithyourowntext.Thistextcanbereplacedwithyourowntext.Thistextcanbereplacedwithyourowntext.Thistextcanbereplacedwithyourowntext.(3)轉(zhuǎn)讓自己使用的房地產(chǎn)所取得的收入借記“銀行存款”等科目,貸記“固定資產(chǎn)清理”科目企業(yè)按稅法的規(guī)定計算應(yīng)納的土地增值稅時,借記“固定資產(chǎn)清理”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記