商住樓合同管理實施方案(論文)

*******房屋開發(fā)有限公司*******2#、3#商住樓合同管理實施方案二OO三級工程管理一、概述建設(shè)工程的建設(shè)過程大體上經(jīng)過勘察、設(shè)計、施工三個階段，往往圍繞不同階段訂立相應(yīng)合同，建設(shè)工程合同從分析、訂立、交底、實施的控制、合同檔案的管理全過程就是建設(shè)工程合同的管理。合同是當(dāng)事人之間制定的法律.在現(xiàn)代企業(yè)管理中，隨著商業(yè)交易的日趨多樣化和復(fù)雜化,對合同制定的要求也越來越高。通過對高郵市水利建筑安裝工程總公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)水利工程市場由于大都為國有資金投資，資金控制有序，合同管理較為規(guī)范，但建筑市場其他工程就在合同管理中存在較大風(fēng)險。*******房屋開發(fā)有限公司*******2#、3#商住樓工程，是*******房屋開發(fā)有限公司自主籌資興建，為了保證該項工程能夠順利實施，使企業(yè)獲得較大的經(jīng)濟效益，規(guī)范企業(yè)行為，加強合同管理，特制定本方案。二、工程簡介*******房屋開發(fā)有限公司*******2#、3#商住樓工程，工程位于高郵文游中路，擬建建筑主體為11層，為框架結(jié)構(gòu)，下三層擬用功能為商業(yè)用房，4-11層為住宅；建筑面積15000M2，工程造價為1260.35萬元，本工程層高一層為4.200m；二三層為3.400m；四層向上為2.90m;室內(nèi)標(biāo)高為±0.000，室內(nèi)外高差為600mm。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年，設(shè)防類別為丙類建筑，抗震設(shè)防裂度為7度，所有結(jié)構(gòu)按抗震裂度為7度區(qū)有關(guān)構(gòu)造、設(shè)置。三、組織領(lǐng)導(dǎo)組織領(lǐng)導(dǎo)是保證工程合同管理的一個重要手段。項目法人從勘測、設(shè)計、施工不同的階段與相關(guān)單位訂立相應(yīng)的合同，制定工程質(zhì)量、投資、工期目標(biāo)，編制質(zhì)量、投資、工期計劃，由項目工程師牽頭，依據(jù)質(zhì)量、投資、工期計劃，落實相關(guān)責(zé)任人，直至竣工后服務(wù)，每一道環(huán)節(jié)都由專人負(fù)責(zé)、專人檢查、專人評定，層層把關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行合同，必要時建設(shè)監(jiān)理單位在工程設(shè)計階段就選定并介入，幫助建設(shè)單位實現(xiàn)工程質(zhì)量一次成優(yōu)的目標(biāo)。有了良好的組織領(lǐng)導(dǎo)體系，建設(shè)單位在工程規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、勘測、施工圖設(shè)計、工程施工、竣工驗收及工程保修期合同管理進(jìn)行良好的控制，便于工程造價的控制，工期的提前，質(zhì)量的保證都是十分必要的保證。本項工程的項目法人為*******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司總經(jīng)理應(yīng)為本項工程項目合同管理的第一責(zé)任人，下設(shè)合同管理科為實際操作管理層，工程科、質(zhì)檢科、財務(wù)科等相關(guān)職能部門協(xié)助合同管理科完成相關(guān)工作。工地現(xiàn)場委派現(xiàn)場代表協(xié)調(diào)和進(jìn)行現(xiàn)場合同管理過程中原始資料的收集和整理。附：*******2#、3#商住樓工程項目管理網(wǎng)絡(luò)圖公司決策層*******2#、3#商住樓工程項目經(jīng)理部工程科財務(wù)科質(zhì)檢科計劃合同科物業(yè)管理部綜合科項目操作層四、合同管理方案合同管理實施主要包含工程招投標(biāo)、勘測設(shè)計、施工階段（工程實施階段）、竣工驗收幾部分，本方案重點對項目施工階段合同管理進(jìn)行敘述。1、施工準(zhǔn)備階段合同管理施工準(zhǔn)備階段建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定按專用條款的規(guī)定免費提供規(guī)定數(shù)量的工程施工圖紙，本項工程的圖紙委托設(shè)計單位負(fù)責(zé)，在施工準(zhǔn)備階段完成施工圖審查，經(jīng)過監(jiān)理工程師審核后在規(guī)定的日期發(fā)放給施工單位，以保證施工單位及時地編制施工組織計劃和組織施工。開工前，合同雙方還應(yīng)做好其他各項準(zhǔn)備工作。如按照專用條款規(guī)定使施工現(xiàn)場具備施工條件、開通施工現(xiàn)場公共道路，同時施工單位應(yīng)做好施工人員和設(shè)備的準(zhǔn)備工作。建設(shè)單位是通過招標(biāo)程序選擇了綜合能力最強的投標(biāo)人，要求其來完成工程施工，因此合同管理過程中對工程分包應(yīng)嚴(yán)格控制。本項工程施工單位出于自身考慮，可能將自己沒有實施資質(zhì)的水電安裝、消防等專業(yè)工程分包，也可能將較為簡單的如土方工程等分包，建設(shè)單位應(yīng)委托監(jiān)理單位審查分包人是否具備實施分包工程的資質(zhì)和能力，同時征得建設(shè)單位的同意。施工準(zhǔn)備階段如合同約定有工程預(yù)?？畹慕ㄔO(shè)單位應(yīng)按照合同約定按規(guī)定的時間和數(shù)額支付給施工單位工程預(yù)付款項。2、施工階段合同管理工程施工施工階段是工程具體實施的重要階段，首先要對工程材料進(jìn)行管理，本項工程的材料采用由施工單位自行組織的方案。工程施工質(zhì)量委托監(jiān)理工程師監(jiān)督管理，工程師在施工過程中應(yīng)采用巡視、旁站、平行檢測等方式監(jiān)督承包人的施工工藝和工程質(zhì)量，對工程的施工過程進(jìn)行全過程監(jiān)控。承包人應(yīng)按照監(jiān)理工程師批準(zhǔn)的施工進(jìn)度計劃組織施工，監(jiān)理單位對工程進(jìn)度實施監(jiān)督。如工程實施過程中受外界環(huán)境條件、人為條件、現(xiàn)場情況等限制，導(dǎo)致實際施工進(jìn)度與計劃不符，承包人需要修改進(jìn)度計劃時應(yīng)經(jīng)過監(jiān)理工程師重新審核。工程施工過程中發(fā)生不可抗事件時，會對施工合同的履行造成較大的影響，建設(shè)單位及監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)具備較強的風(fēng)險意識，包括即使識別可能發(fā)生不可抗力的風(fēng)險因素，轉(zhuǎn)移或分散風(fēng)險，采取有效的防范措施，如果事件發(fā)生后應(yīng)能夠采取有效的手段盡量減少損失。施工階段管理還應(yīng)該對施工環(huán)境進(jìn)行管理，施工單位應(yīng)遵守相關(guān)法規(guī)和政府有關(guān)部門對施工場地、施工噪音及環(huán)境保護和安全生產(chǎn)的規(guī)定。保證施工場地的整潔，符合環(huán)境衛(wèi)生管理的有關(guān)規(guī)定，安全施工，做好安全防護工作。3、竣工階段合同管理工程設(shè)備安裝完成后應(yīng)該對設(shè)備的性能進(jìn)行檢驗。本項工程設(shè)備主要為消防設(shè)備和中央空調(diào)設(shè)備，監(jiān)理單位應(yīng)該對所有設(shè)備進(jìn)行試機并做好詳細(xì)記錄。設(shè)備試車應(yīng)由建設(shè)單位組織完成。工程竣工后應(yīng)該及時組織驗收，工程驗收是合同履行的一個重要環(huán)節(jié)，竣工驗收須在完成合同規(guī)定的內(nèi)容后，施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查符合工程質(zhì)量符合有關(guān)工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計要求，并提出竣工報告。同時監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了評價，具有完整的監(jiān)理報告，并提出了工程質(zhì)量評價報告?？睖y設(shè)計單位對設(shè)計變更進(jìn)行了確認(rèn)。施工單位簽定了工程質(zhì)量保修書，由消防、環(huán)保部門出具的準(zhǔn)許使用文件后進(jìn)行。竣工驗收由承包人提出申請，發(fā)包人組織驗收，竣工日期按照承包人送交驗收報告的日期。承包人應(yīng)當(dāng)在竣工驗收前與發(fā)包人簽定質(zhì)量保修書，作為合同附件。質(zhì)量保修書應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量保修的內(nèi)容；保修期限；質(zhì)量保修期的責(zé)任；保修費用和其他約定。竣工驗收報告經(jīng)過建設(shè)單位認(rèn)可后的28內(nèi)承包人應(yīng)向建設(shè)單位提交工程竣工結(jié)算和完整的竣工結(jié)算資料，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到報告28天內(nèi)予以核實，及時辦理結(jié)算價款的支付手續(xù)。4、工程分包合同管理針對本工程特點，對于投標(biāo)所選工程隊伍，如無消防安裝、電梯安裝資質(zhì)，可對本項工程進(jìn)行分包。總承包單位不得將工程分包給不具備響應(yīng)資質(zhì)條件的單位，同時總承包單位如果需要分包，需在工程施工合同中約定，同時分包單位資質(zhì)須經(jīng)監(jiān)理單位審查經(jīng)建設(shè)單位同意后方可進(jìn)行對部分專業(yè)工程分包。總承包單位不得將主體工程肢解后進(jìn)行分包。同時分包單位不得再次進(jìn)行分包和轉(zhuǎn)包。專業(yè)工程雖然在建設(shè)單位的同意下進(jìn)行分包，但不免除總承包單位相應(yīng)的合同責(zé)任。5、關(guān)于價格調(diào)整管理本項工程估計施工工期為8個月，可以不考慮材料價格的影響，但須在合同中明確。工程款的支付按時間劃分大致可分為四個階段，即預(yù)付款、工程進(jìn)度款、最終付款和保留金。宜采用固定價格合同，對于合同價格調(diào)整，由于目前采用工程量清單報價，價格調(diào)整可按照合同通用條款執(zhí)行。即單項工程變更超過或減少達(dá)總價的10%時進(jìn)行調(diào)整，單項子目價格調(diào)整達(dá)1%時進(jìn)行調(diào)整，否則一律不予調(diào)整。價格調(diào)整須監(jiān)理工程師和業(yè)主代表共同確定。6、合同風(fēng)險防范的管理工程合同管理還要注意工程合同管理中的風(fēng)險，主要可分為兩大類。一是合同本身所帶來的風(fēng)險。二是合同條款中存有失誤，執(zhí)行合同時，施工單位可具合同向建設(shè)單位提出索賠，同時也有可能建設(shè)單位提出反索賠。因此在合同管理中還需進(jìn)行風(fēng)險分析，目的是研究如何降低風(fēng)險程度或規(guī)避風(fēng)險，減少風(fēng)險損失。在預(yù)測到主要風(fēng)險因素后，應(yīng)根據(jù)不同風(fēng)險因素提出相應(yīng)的風(fēng)險規(guī)避和防范對策。在合同風(fēng)險防范的管理應(yīng)該對設(shè)計單位、施工單位、工程造價咨詢單位、監(jiān)理單位的資質(zhì)和信譽進(jìn)行充分的了解考察，選擇信譽好、管理能力強、有可靠技術(shù)能力保障、履約能力強的單位，與其簽定合同可以保障合同的實施滿足預(yù)期的期望。同時在簽定合同時采用國家規(guī)定的范本，可以減小合同的風(fēng)險。因為國家規(guī)定的范本，是經(jīng)過法律專家和工程專家對工程合同中可能出現(xiàn)的風(fēng)險都作了充分對預(yù)計，即使出現(xiàn)其他不可避免的情況，它也作出了充分的說明和合同實施過程中糾紛作出了司法解釋，使合同各方都能夠運用法律來解決。由于合同范本可以把經(jīng)驗、技術(shù)要求和法律條款規(guī)范化,我國政府有關(guān)部門也制作建筑工程相關(guān)合同范本，為企業(yè)在訂立合同時作為參考。為合同的談判和訂立提供幫助。在訂立合同時，應(yīng)注意保持合同的完整性，結(jié)合具體商務(wù)的性質(zhì)正確撰寫條款或術(shù)語，避免因認(rèn)識不清而錯誤套用；同時還應(yīng)向法律顧問咨詢特別是建筑工程施工承包，合同是第一關(guān)，在合同的簽訂過程及執(zhí)行過程中，如何規(guī)避風(fēng)險、最大限度地降低風(fēng)險是我們關(guān)注的重點。合同的評審必須本著打官司為出發(fā)點，不能摻雜任何感情因素。（一）簽訂合同前，必須了解建設(shè)方（總包方）的履約信譽、資金情況，并對其進(jìn)行評估，避免盲目簽訂合同。（二）簽訂合同，盡量采用“示范文本”，把雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任約定清楚，合同條款不要有模糊的詞句等。做到合同條款要完整、嚴(yán)密、公正。特別是主要條款，如：工期、工作內(nèi)容、工程款結(jié)算、工程款支付等?？赡芤粋€字的差別就會引起不必要的麻煩。（三）違約解決的途徑選擇應(yīng)以法院訴訟為主。必須約定進(jìn)行仲裁者，應(yīng)選擇可靠的仲裁機構(gòu)，一定要了解仲裁“一裁終局”及其屬于民間機構(gòu)的特點。（四）合同簽訂要避免雙方合同涉及第三人的條款，若無法避免的，應(yīng)簽訂多方協(xié)議另行約定各方的責(zé)任、義務(wù)及明確各方的法律關(guān)系。（五）合同簽訂、履行過程中，應(yīng)注意保存雙方來往的信函、文件等書面證據(jù)，應(yīng)按合同約定的方法及時辦理合同變更、簽證、工程結(jié)算等，并作好交接過程中的簽字手續(xù)。（六）注意訴訟時效，正確運用訴訟時效的中斷，以保證糾紛的解決不超過時效。7、項目后評價合同管理項目后評價審查應(yīng)堅持客觀、公正、科學(xué)的原則。在工程合同管理中這也是不可缺少的一部分。*******房屋開發(fā)有限公司應(yīng)指定專人建立項目的跟蹤管理系統(tǒng)和定期檢查制度，并按規(guī)定逐步完善各階段的管理機制，并建立決策、設(shè)計、施工、運營各階段的技術(shù)經(jīng)濟檔案，為項目后評價工作積累完整的技術(shù)經(jīng)濟資料和數(shù)據(jù)。建設(shè)項目的各有關(guān)部門和單位要認(rèn)真對待后評價成果，從中吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，并采取相應(yīng)的對策、措施，進(jìn)一步完善已建項目，改進(jìn)在建項目，指導(dǎo)待建項目。建設(shè)項目后評價報告的編制、審核、審查由*******房屋開發(fā)有限公司安排專人進(jìn)行。五、總結(jié)工程項目合同的管理不僅僅是這幾方面的管理，而是一門綜合的學(xué)科，作好合同管理僅僅是項目管理的必備條件，還需要我們作很多其他工作。同時我們還要會保護合