國內(nèi)知名產(chǎn)業(yè)園運營模式

聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園運營模式2014-03-06道略園區(qū)研究最早進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)，抓住政府與企業(yè)需求，“先產(chǎn)業(yè)，后地產(chǎn)”；專注微笑曲線的兩端，只做園區(qū)規(guī)劃與營銷，設(shè)計可復制的模式，精耕10年，積聚規(guī)模優(yōu)勢。房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式相差不大，大體上都是拿地、建房、賣房。在房產(chǎn)行業(yè)火熱的時候，造就了萬科、萬達等有代表性的開發(fā)商，它們分別代表了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的模式。聯(lián)東10年前進入房地產(chǎn)業(yè)，選擇了一條不一樣的路徑：做產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個必須耐得住寂寞的行業(yè)，因為它的投資規(guī)模大、投資周期長，我們在這個行業(yè)里堅守了十年。我們很慶幸當初在眾多選擇中，選擇了這一條路，在房地產(chǎn)調(diào)控、經(jīng)濟低迷的外部環(huán)境下，我們還能保持高增長。目前全國有13座產(chǎn)業(yè)園在運營，2013年會集中爆發(fā)，共有40座產(chǎn)業(yè)園投產(chǎn)。不論萬科還是萬達，不論他們的商業(yè)模式設(shè)計如何不同，有三點是共通的：第一，述求明晰，也就是要為目標客戶解決什么問題是非常清晰的；第二，產(chǎn)品聚焦，這能夠讓商業(yè)模式連續(xù)拷貝，可以做到跨區(qū)域擴張；第三內(nèi)部資源可以很好地配合，集中使用。而在這三點上，聯(lián)東也探索了一些經(jīng)驗，我們用“U模式”來運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)。為“政府+企業(yè)”解決后顧之憂我們的目標客戶非常清晰，就是政府和企業(yè)，這是由產(chǎn)業(yè)園區(qū)的性質(zhì)決定的。在中國，主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展的是政府，因為土地資源在政府手里。地方政府最關(guān)心什么問題呢？第一是土地集約利用；第二是稅收，轄區(qū)內(nèi)企業(yè)能否帶來長期穩(wěn)定的稅收；第三是模式問題，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能否把企業(yè)高密度集合在一起，產(chǎn)生聚合效應；第四個退出機制，中國的企業(yè)生命周期很短，一定要保證產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)流動起來，持續(xù)產(chǎn)出；第五是快速見效，因為政府領(lǐng)導是有任期的，希望任期內(nèi)迅速把事情做出成效。而企業(yè)客戶有什么需求呢？第一，企業(yè)客戶選址關(guān)心效率和成本，從投產(chǎn)，運營，配套，必須讓運營成本降下來。第二，要能夠提高品牌形象，在哪里辦公就代表是什么檔次。第三，要有投資價值，很多企業(yè)都購置自己的物業(yè)，只要產(chǎn)生購買，就帶有投資行為。全方位分析了客戶需求后，就形成了我們的價值主張：為入駐企業(yè)打造舒適、高效的運營平臺，幫助企業(yè)提升品牌形象，降低綜合運營成本，實現(xiàn)高效率、低成本的發(fā)展；為政府打造產(chǎn)業(yè)平臺，節(jié)約利用土地資源，創(chuàng)造更多的稅收和就業(yè)，協(xié)助地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚和升級，提升區(qū)域綜合價值?；诖?，我們對入駐企業(yè)有些硬性要求，比如必須注冊在當?shù)?，必須在當?shù)亟欢?；在產(chǎn)業(yè)園定位上也遵循當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)導向原則。最重要的一點是，我們保證財務上達到稅收投資的強度，實現(xiàn)跟政府的承諾。否則，短期內(nèi)圈了地，未來三五年之內(nèi)也肯定會出現(xiàn)問題。產(chǎn)品思維：先產(chǎn)業(yè)，后地產(chǎn)施振榮先生有個著名的微笑曲線理論：在產(chǎn)業(yè)鏈中，附加值更多體現(xiàn)在兩端，研發(fā)設(shè)計和營銷，處于中間環(huán)節(jié)的生產(chǎn)附加值最低。這一理論在產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)同樣適用。2003年，我們從建筑模板領(lǐng)域進入房地產(chǎn)開始了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的摸索，積累了一些經(jīng)驗后，2005年4月，我們成立了北京聯(lián)東金橋置業(yè)有限責任公司，開始建設(shè)聯(lián)東U谷?北京金橋產(chǎn)業(yè)園項目。那時候，我們確定了一個思路：圍繞微笑曲線的兩端，主要做產(chǎn)業(yè)鏈前端的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計和后端的營銷招商，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。產(chǎn)業(yè)園區(qū)籌備周期非常長，一般做一個產(chǎn)業(yè)園需要3~5年的籌備期。這期間，非常重要的功課就是園區(qū)定位，產(chǎn)業(yè)研究，因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須“先產(chǎn)業(yè)，后地產(chǎn)”。產(chǎn)業(yè)研究是一個系統(tǒng)工程，要結(jié)合宏觀產(chǎn)業(yè)趨勢與地方微觀產(chǎn)業(yè)政策導