論當前房價上漲的成因與對策

論當前房價上漲的成因與對策2009-8-1213:58吳華潤【大中小】【打印】【論文摘要】改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。過高的房價有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。為此基于對我國房價上漲的成因分析，并有針對性地提出了解決房價問題的對策建議?！菊撐年P(guān)鍵詞】高房價；成因；對策改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴以生存的安居場所，住房價格又是房地產(chǎn)的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當中，因此越來越被人們所關(guān)注。近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)，而有部分急需住房有些卻是超前的需求，過高的房價有可能超出經(jīng)濟系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟的穩(wěn)定。導致房價上漲的因素很復雜，如果結(jié)合到我國房地產(chǎn)市場的實際，則房價上升主要原因有經(jīng)濟持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、資本和勞動力向中心城市流動、土地資源約束且價格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求(雖然市場透明度不高可能導致誤判)下的投機炒作行為等。一、住房價格上漲的成因分析近幾年來，在我國經(jīng)濟持續(xù)快速增長的同時，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，為廣大市民提供了舒適的住所，但不斷上漲的價格也給購房消費者帶來了煩惱。在市場經(jīng)濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房價持續(xù)上漲的因素很復雜，不僅僅是由房子的供需關(guān)系所影響，還有其他的因素，通過對房地產(chǎn)業(yè)的分析，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實際，導致我國房地產(chǎn)業(yè)住房價格上漲的原因主要有以下幾個方面：（一）總體需求呈旺盛趨勢近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求和需求也日益提高，在我國的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強勁造成供求關(guān)系緊張，而影響住房總體需求快速增長的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動了房價的上漲，而房價快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動的。1、所謂正常住房需求是指隨著我國國民經(jīng)濟持續(xù)快速的增長，現(xiàn)有各城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，從而使得城鎮(zhèn)居民住房需求的不斷增長和城市化建設(shè)過程的加快，大量農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)所產(chǎn)生的對住房的合理需求，特別是包括外地人購房在內(nèi)的中高端需求強勁。消費型住房需求增長，直接拉動房價的上漲。2、超前住房需求。這是指超出了購買者自身現(xiàn)行購買能力而形成的一種需求。從微觀經(jīng)濟學上說，一種商品的需求是指消費者在一定時期內(nèi)在各種可能的價格水平下愿意而且能夠購買該商品的數(shù)量。根據(jù)定義來分析房地產(chǎn)業(yè)的住房需求，住房需求是指在現(xiàn)行的住房價格水平下，購房者既有購買欲望又有購買能力來購買房子的有效需求。如果購買者對房產(chǎn)只有購買的欲望而沒有購買的能力，就不能算作有效需求，而是一種超前需求。但在現(xiàn)時生活中，這種有效需求是無法完全得到滿足的，因為大部分購房者是沒有實際購買能力需通過銀行貸款才得以滿足的需求。2005年，我國城鎮(zhèn)居民的住房消費占城鎮(zhèn)個人可支配收入的比重高達24.07%，這超出了部分人的經(jīng)濟承受能力，產(chǎn)生了大量所謂的“房奴”。今年以上海為例，根據(jù)中國人民銀行9日發(fā)布的7月份上海市貨幣運行情況，數(shù)據(jù)表明，上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款大幅增加58.7億元，比上月多增13.2億元，相當于第二季度的全部增量。月末政策性個人住房公積金貸款余額首次突破500億元，高達501.6億元，當月新增住房公積金貸款39.2億元，為上半年月均增量的5倍多，創(chuàng)三年來單月增量新高。此外，在急劇增加的外資銀行貸款中，也有23.9億元投向了房地產(chǎn)業(yè)。可見，上海房地產(chǎn)業(yè)總體需求旺盛，但這種總體需求大部份是通過銀行貸款得于實現(xiàn)的，并不是有效需求。從購房者的經(jīng)濟承受能力來看，這種住房需求已遠遠超過了這部分人的經(jīng)濟承受能力，我們不難看出，住房需求是缺乏彈性的，因為住房價格上漲，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趨旺盛，致使房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售收入不斷增加，并且利潤豐厚，使得房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系緊張，供不應(yīng)求。當然這類需求也包含了一部分的正常住房需求、被動住房需求和投機型住房需求。3、被動住房需求。是指因拆遷城鎮(zhèn)居民舊房而產(chǎn)生的住房需求。近幾年，一些地方片面強調(diào)經(jīng)營城市、盲目大規(guī)模拆建，引起大量的被動住房需求。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料推算，每年因房屋拆遷導致的住房需求在3億平方米左右，而這幾年每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米，住房缺口由此被撕開。雖然通過對城鎮(zhèn)居民舊房屋進行拆遷，可增加土地的供給量，解決城市土地供給不足的問題，但這增加的拆遷成本，最終還是會轉(zhuǎn)移到消費者的身上，從而抬高了房價。4、投機型住房需求。是指由于投機炒作而形成的需求。住房本身具有消費品和投資品的雙重屬性，購買住房除了正常消費之外，還可用來投資，便出現(xiàn)了專門“炒房”的人群，人為地拉動住房需求，造成房價暴漲，使房地產(chǎn)背離了市場的價值規(guī)律。然而造成這種投機住房需求大規(guī)模增加的主要原因有：一方面，人民幣面臨較大的升值壓力，大量外資涌入房地產(chǎn)業(yè)做短線操作，引發(fā)了涉外投機需求。另一方面，民眾的可支配收入增加，雖然房價與人們的收入水平還是有很大的差距，但大部分輿論還是看好房地產(chǎn)，有的學者認為中國的房地產(chǎn)價格還會持續(xù)上漲8—10年，預(yù)期末來房地產(chǎn)還有很大的升值空間。人們的投資動力主要來源于投資回報與資金成本的比較。近幾年來，中國企業(yè)的總投資回報率一路上升，資金成本或者說貸款利率雖有小幅上調(diào)，但速度遠遠趕不上企業(yè)的投資回報率。再者，目前我國的貿(mào)易順差和外匯儲備較大，貨幣流通速度較快，其結(jié)果是要么會拉動物價上漲，要么會推高資產(chǎn)價格，但在儲蓄率較高的情況下物價很難被持續(xù)推高，所以人們便會選擇購買房子作為投資，不僅可以獲得租金收入，又可以等待房子的升值，從而形成了一種投機性住房需求，直接推動房價上漲?？梢?，以上各種住房需求的增長是拉動房價上漲的原動力，影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高。（二）人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動拉動土地價格不斷走高的成因。房地產(chǎn)市場的旺盛需求，住宅銷售的活躍，房地產(chǎn)開發(fā)的日趨激烈，導致地價持續(xù)保持較高水平。房價和地價兩者之間互相促進，互相提高對方的價格，使雙方價格都不斷攀升。（六）建筑開發(fā)成本上漲近幾年來，我國城鎮(zhèn)尤其是一些大中城市的房價之所以節(jié)節(jié)攀升，從不回頭，重要原因之一就是我國1998年以來連續(xù)八次降息，使名義利率達到了歷史上最低位。就房地產(chǎn)業(yè)而言，過度的低利率助長了開發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態(tài)勢，使國民經(jīng)濟越來越失調(diào)。建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。（七）住房周邊硬件條件的完善城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善提高了地段的價值空間，直接促使房價的總體上升。地鐵線路建設(shè)的開展，快速干道的逐步開通，相關(guān)城市硬件設(shè)施的不斷完善，住房周圍的一些重要市政設(shè)施、公益工程的建成都間接的提升了住房的價格。因此從城市開發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時也拉動了周邊房價上漲。（八）外資的大舉進入在一個逐步開放的市場中，房地產(chǎn)價格和一國幣值關(guān)系密切。從國際經(jīng)驗來看，貨幣升值對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。如1985年《廣場協(xié)議》簽訂后，日元不斷升值，成為日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成的主要因素之一。今年以來人民幣升值速度的加快有可能會增強國際市場對人民幣將進一步升值的預(yù)期。加之國內(nèi)房地產(chǎn)市場漲勢依舊，國際上的熱錢就會流入我國房地產(chǎn)市場進行賺房價上漲和人民幣升值雙重收益的投資。中國人民銀行8月8日發(fā)布的“二季度貨幣執(zhí)行報告”顯示，今年上半年外資大舉進入我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，同比增幅高達68.7%，增幅比上年同期提高了36.2個百分點。國家統(tǒng)計局最新公布的《中國經(jīng)濟景氣月報》數(shù)據(jù)也表明，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實際利用外資占同期全國實際利用外資總計的比重達到24.1%，比2006年全年比重提高近11個百分點。雖說外資入房地產(chǎn)所占比例不大，只有20%左右，卻使我國金融調(diào)控政策失靈,使得炒房者底氣變得更足，從另一個角度來看，外資進入房市將抬高房價構(gòu)成成本。在我國收緊銀行貸款的時候，外資利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)渴求資金的迫切心情，借機與開發(fā)商等市場主體聯(lián)姻，但這種合作是以獲利為目的的。而由這些利潤所增加的成本必然計入房價之中，轉(zhuǎn)嫁給消費者，從而造成房價的上漲。外資的進入也進一步加劇人民幣升值的壓力，加大我國宏觀調(diào)控的難度。一旦人民幣升值預(yù)期不復存在，這些國外投機者就會迅速撤資，導致我國房價出現(xiàn)快速下跌，民眾資產(chǎn)大幅縮水。這些情況都非常值得我們關(guān)注。市場不是萬能的，市場也有失靈的時候。現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場虛火過旺，為保證經(jīng)濟和金融安全，政府適時進場干預(yù)是非常必要的。國務(wù)院近期發(fā)出的通知，對房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)等相關(guān)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，由20％及以上提高到35％及以上。此舉無疑是希望從源頭上將銀根抽緊，特別是8月份央行的新一輪加息，將會大大地遏制過度投資。二、緩減房價上漲的對策和建議隨著房價的不斷升高，進而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問題以及由此引起的社會問題，如何能夠有效的抑制房價的持續(xù)上漲，對由房價上漲而產(chǎn)生的一系列問題得以解決，試提出如下對策建議：（一）加強住房需求的管理為區(qū)別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進行管理，即對住房需求進行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當前所要做的是進一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊投機需求。強化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護雙方當事人的利益，規(guī)范租賃市場的健康，正常和有序發(fā)展。培育住房梯度消費。強化合理消費觀念，倡導建設(shè)小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態(tài)。（二）加快我國農(nóng)村城市化的建設(shè)，進一步擴大城市化的空間我國的城市化與房價的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農(nóng)民進城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%以上，必須要改變農(nóng)民進城的方式，通過對農(nóng)村經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)來加快農(nóng)村城市化的建設(shè)，據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達國家80%~90%，而我國只有36%。與經(jīng)濟發(fā)達國家相比，我國農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經(jīng)濟的發(fā)展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動，吸納農(nóng)村剩余勞動力，在解決"三農(nóng)"問題的同時，也解決了大量農(nóng)民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農(nóng)村和城市形成一個“雙贏”格局。（三）提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計劃的制定當前我國不少城市的房地產(chǎn)開發(fā)中對土地使用存在著“鋪張浪費”的情況，對房地產(chǎn)開發(fā)中容積率等問題應(yīng)當作出相關(guān)的規(guī)定。許多地方都將新增建設(shè)用地中的絕大多數(shù)用于發(fā)展工業(yè)，壓縮了住房用地的需求。政府在制定土地供應(yīng)計劃時，可以考慮單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計劃。市場化供地是大勢所趨，在推行過程中一方面需要將經(jīng)營性用地統(tǒng)統(tǒng)納入市場范圍，解決低價供地、無序競爭問題。要建立土地、房地產(chǎn)管理部門協(xié)調(diào)機制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，調(diào)控土地供短期內(nèi)，適度控制拆遷、適度放量土地的同時，規(guī)范土地市場、打擊土地投機，從而間接調(diào)控住房價格。（四）強化資金監(jiān)控力度，合理引導資金流向政府應(yīng)高度重視與全面檢討現(xiàn)有的銀行體系按揭貸款，打破目前銀行體系中視“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話，加強銀行資金的管理。加強對房地產(chǎn)信貸管理。控制銀行對房地產(chǎn)的信貸比例，對開發(fā)貸款從嚴審批，嚴厲打擊少數(shù)不法開發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷售行為；另一方面，加強審核個人住房抵押貸款，對多次購房的可探討實施抵押貸款遞減制度。強化外資的監(jiān)控力度。國家外匯管理部門要特別關(guān)注外資的流量和流向，為科學評估房地產(chǎn)風險提供依據(jù)；加快制定外資投資房地產(chǎn)的規(guī)章制度，將外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域納入管理范疇。加強對國外熱錢進入房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，并制定外資投資房地產(chǎn)的詳細規(guī)定。合理引導資金在“樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。當前可以考慮制定優(yōu)惠政策，引導資金流向旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。（五）完善房地產(chǎn)稅制政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費，從而降低住房價格。在房地產(chǎn)商開發(fā)的過程中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結(jié)到住房的成本中，房價自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事程序，公布稅費標準，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項目的可控性，減少交易費用，降低開發(fā)成本，從而為降低房價提供有力的保證。第一，要盡快開征物業(yè)稅。有學者認為，開征物業(yè)稅不僅增加了住房的保有成本，有助于活躍二手房市場，緩解新增住房市場的壓力，而且能夠改變住房購買者對未來的預(yù)期，抑制超前消費，減緩房價上漲的勢頭。不僅如此，它還為地方政府提供了新的稅收增長點，調(diào)動了他們的積極性，有利于中央宏觀調(diào)控政策的貫徹落實。第二，轉(zhuǎn)變土地增值稅的征收手段?？紤]到現(xiàn)行增值稅在實際征繳中的困難，長期內(nèi)政府可以將土地增值稅并入到所得稅或資本利得稅中征收。第三，強化對轉(zhuǎn)讓收益課稅?？梢愿鶕?jù)一段時期內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓的次數(shù)和購買住房的時間制定不同的轉(zhuǎn)讓收益課稅標準，有區(qū)別地對轉(zhuǎn)讓收益課稅。（六）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)房價水平最終會和當?shù)鼐用竦南M能力相匹配，房價上漲最終需要通過經(jīng)濟增長來消化，政府有責任有空間去干預(yù)，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標。為此，需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系在有效抑制房價上漲有重要作用。為確保我國住房市場的健康、有序發(fā)展，需要建立和完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，為住房建設(shè)計劃和政策提供必要的法律依據(jù)，規(guī)定住房開發(fā)的具體要求和行業(yè)標準。當前急需制定的是《住宅法》。