天津2017上半年房地產(chǎn)估價師《案例和分析》-星級酒店不同功能用房收益的測算試題

...wd......wd......wd...天津2017年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：星級酒店不同功能用房收益的測算試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意〕1、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)工程到達預期的經(jīng)濟效果，必須首先做好__工作。

A．工程籌劃

B．工程方案的設計

C．可行性研究

D．成本收益分析2、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是__。

A．政府機關(guān)的辦公樓

B．武警部隊的營房

C．個人自住的住房

D．百貨公司的商場3、路線價估價法是一種評估大量土地的__。

A．迅速估價方法

B．較慢估價法

C．簡易法

D．延遲法4、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應當以__為單元建檔。

A．街道

B．房號

C．幢

D．丘5、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分，該兩者的長短關(guān)系有__。

A．自然壽命≥經(jīng)濟壽命

B．自然壽命≤經(jīng)濟壽命

C．自然壽命=經(jīng)濟壽命

D．無關(guān)6、土地增值額未超過扣除工程金額50％的，土地增值稅應納稅額的速算公式是。

A：應納稅額=土地增值額×30％

B：應納稅額=土地增值額×40％-扣除工程×5％

C：應納稅額=土地增值額×50％-扣除工程×15％

D：應納稅額=土地增值額×60％-扣除工程金額×35％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為__年。

A．40

B．50

C．60

D．708、開發(fā)一銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)工程和局部其他用途類型的開發(fā)工程，這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流入是。

A：銷售收入

B：出租收入

C：利息收入

D：轉(zhuǎn)售收入

E：借款合同9、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去撤除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以__進展估價。

A．保持現(xiàn)狀前提

B．裝修改造前提

C．轉(zhuǎn)換用途前提

D．重新利用前提10、地下室墻采用磚墻時，其厚度一般不小于mm。

A：120

B：240

C：360

D：490

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓〞。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是__模式。

A．選擇專業(yè)化

B．產(chǎn)品專業(yè)化

C．大量定制

D．單一市場集中化12、當房地產(chǎn)市場上需求增長趕不上供應增長的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況是指。

A：房地產(chǎn)泡沫

B：房地產(chǎn)市場申的過度開發(fā)

C：房地產(chǎn)適度經(jīng)營

D：房地產(chǎn)過剩

E：借款合同13、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權(quán)重，最適宜的是。

A：0.4、0.4、0.2

B：0.3、0.4、0.3

C：0.4、0.2、0.4

D：0.4，0.3、0.3

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、以下關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表述中，正確的選項是__。

A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次

B．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入

D．可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤15、利息備付率表示使用工程利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資工程，該指標值應該大于__。

A．0

B．1

C．2

D．316、達不成拆遷補償安置協(xié)議，應當自收到申請之日起日內(nèi)作出裁決。

A：15

B：30

C：60

D：90

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章17、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為__四個階段。

A．投資時機選擇、決策分析、建設、物業(yè)管理

B．投資時機選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理

C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售

D．投資時機選擇與決策分析、前期工作、建設、租售18、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7％和5％。該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為元／㎡。

A：2000

B：2200

C：2400

D：2500

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某套建筑面積為100㎡、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實際付款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款．抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5％．該套住宅的實際價格為。

A：18．25萬元

B：20．00萬元

C：21．58萬元

D：22．00萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、市場均衡時，稱需求等于供應的數(shù)量為該商品的均衡數(shù)量，所對應的價格(需求價格等于供應價格)為該商品的。

A：需求彈性價格

B：需求價格

C：供應價格

D：均衡價格

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括和工程財務評價兩個局部。

A：價格分析

B：市場分析

C：產(chǎn)品分析

D：成本分析

E：借款合同22、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，假設將兩宗土地合并則總價值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購置乙地塊，則對雙方最為公平臺理的正常價格應為萬元。

A：40

B：48

C：60

D：70

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、在實際估價中，要特別注意估價對象范圍的界定．以下選項中，屬于實物構(gòu)成范圍內(nèi)的是。

A：是否包括特許經(jīng)營權(quán)

B：是否包括債權(quán)債務

C：是否強制處分房地產(chǎn)

D：是否包括建筑物內(nèi)的家具

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、注冊構(gòu)造工程師注冊有效期為年。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章25、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為元/㎡。

A：2427.18

B：2500.00

C：2575.00

D：2659.57

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分〕1、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資工程來說，現(xiàn)金流出主要包括。

A：預售費用

B：經(jīng)營費用

C：建造費用

D：還本付息

E：土地費用2、在存貨、有價證券等資產(chǎn)的市價低于成本時，相應地減記資產(chǎn)的賬面價值，并將減記金額計人當期損益，表達原則對歷史成本原則的修正。

A：權(quán)責發(fā)生制

B：慎重

C：配比原則

D：劃分收益性支出與資本性支出

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、關(guān)于個人住房公積金的說法，正確的選項是。

A：個人住房公積金的利息所得免征個人所得稅

B：住房公積金的繳存比例一般不得低于5％，原則上不得超過15％

C：個人購置商鋪時，可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額

D：每年的1月1日為職工住房公積金的結(jié)息日

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和〔〕。

A．價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設與限制條件

B．價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函

C．價值類型和定義、估價的假設與限制條件、估價報告應用的限制

D．價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應用的限制5、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進展拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本到達2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以__元/m2為根基進展修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．90006、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在m以上部位計算建筑面積。

A：1．80

B：2．00

C：2．20

D：2．50

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、耕地占用稅實行__。

A．比例稅率

B．累進稅率

C．比例稅率和定額稅率

D．定額稅率8、地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定若何適用時，具體規(guī)定是。

A：由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規(guī)的，應當決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定

B：由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規(guī)的，提請全國人民代表大會及其常務委員會裁決

C：國務院認為應當適用部門規(guī)章的，決定在該地方適用部門規(guī)章的規(guī)定

D：國務院認為應當適用部門規(guī)章的，應當提請最高人民法院裁決

E：國務院認為應當適用部門規(guī)章的，應當提請全國人民代表大會及其常務委員會裁決9、構(gòu)成利率最高界限的是__。

A．預期通貨膨脹率

B．平均利潤率

C．再貼現(xiàn)率

D．物價上漲率10、以下屬于制止流通物的有。

A：毒品

B：武器

C：軍火

D：化工物品

E：文物藝術(shù)品

11、房地產(chǎn)開發(fā)工程銷售利潤率的正確表達式是__。

A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值

C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

D．銷售利潤率=銷售利潤/工程總投資12、以下屬于房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是__

A．職業(yè)品德

B．職業(yè)理念

C．職業(yè)責任

D．職業(yè)情感

E．職業(yè)行為習慣13、銀行以開發(fā)商的信用向保險人投保，由保險人為銀行提供開發(fā)商還款保證的保險是__。

A．信用保險

B．無擔保保險

C．保證保險

D．財產(chǎn)保險14、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收人為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的根基上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為__萬元。

A．650

B．687

C．585

D．63015、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最正確的開發(fā)利用方式包括選取最正確的。

A：區(qū)位

B：用途

C：檔次

D：周圍環(huán)境

E：建筑規(guī)模16、利用均衡原理判定建筑物是否為最正確，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的〔〕。

A．最正確規(guī)模

B．最正確經(jīng)營手段

C．最正確集約度

D．最正確管理方式

E．最正確投資渠道17、估價時點為現(xiàn)在，估計對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在__中。

A．房地產(chǎn)損害賠償案件

B．房地產(chǎn)糾紛案件

C．房地產(chǎn)預售

D．房地產(chǎn)預測18、房地產(chǎn)中介服務業(yè)包括。

A：房地產(chǎn)交易

B：房地產(chǎn)咨詢

C：房地產(chǎn)估價

D：房地產(chǎn)經(jīng)紀

E：物業(yè)管理19、搜集估價所需的有關(guān)資料，主要取決于擬采用的__。

A．估價原則

B．估價方法

C．價格類型

D．估價時間20、在以下房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有。

A：空置量

B：房地產(chǎn)價格指數(shù)

C：平均建設周期

D：吸納率

E：失業(yè)率21、通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級相對比而言__建筑物的功能是最先進的。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓22、在眾多的不確定性因素中，找出對工程經(jīng)濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發(fā)工程投資效益影響的程度，是__的目的。

A．盈虧平衡分析

B．敏感性