房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法押題練習試題B卷含答案

?房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法押題練習試題B卷含答案

單選題（共60題）1、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是（）。A.成本實例資料B.交易實例資料C.收益實例資料D.成交實例資料【答案】B2、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內(nèi)容【答案】C3、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。A.某標準廠房B.某體育場館C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B4、交易情況修正的方法不包括（）。A.總價修正B.單價修正C.分離修正D.百分比修正【答案】C5、氣血關(guān)系失調(diào)的病機是A.氣和血互根互用的功能失調(diào)B.氣的運行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A6、商品經(jīng)濟是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟形式D.存在于一切社會的經(jīng)濟形式【答案】C7、某房地產(chǎn)重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業(yè)費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C8、成新折扣法習慣根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率【答案】A9、商品經(jīng)濟是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟形式D.存在于一切社會的經(jīng)濟形式【答案】C10、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明【答案】D11、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A12、在采用市場法估價時也可以根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預(yù)期值D.市場預(yù)期值【答案】B13、循行到達巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽經(jīng)B.足陽明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)【答案】A14、履行必要的估價程序是（）的基本要求。A.完成估價項目B.評定估價機構(gòu)C.評定估價師水平D.確定估價結(jié)果【答案】A15、關(guān)于估價目的的說法，錯誤的是（）。A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要B.任何估價項目都有估價目的C.一個估價項目通常有多個估價目的D.估價目的限制了估價報告的用途【答案】C16、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。A.交付估價報告B.保存估價資料C.確定估價結(jié)果D.選定估價方法計算【答案】B17、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A18、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2，市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B19、（）是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離【答案】A20、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層【答案】B21、匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會導致房地產(chǎn)價格______。（）A.下降；上漲B.下降；不變C.上升；下降D.上升；上漲【答案】D22、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于()。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A23、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C24、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價方法是（）。A.成本法B.長期趨勢法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C25、“主胞胎”的經(jīng)脈是A.沖脈B.任脈C.督脈D.帶脈【答案】B26、不屬于土地使用權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D27、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是A.督脈B.任脈C.帶脈D.陰維脈【答案】A28、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A29、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A30、價值時點通常的表示方法是（）。A.時、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進行估價時的時間【答案】B31、建筑物實物因素中的采光和（）尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。A.保溫B.隔聲C.日照D.隔熱【答案】B32、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮茫@些修正實際上為（）。A.交易情況修正B.交易日期調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.區(qū)域因素調(diào)整【答案】C33、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D34、亞當·斯密是古典經(jīng)濟學最著名的代表、古典經(jīng)濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經(jīng)濟學原理》【答案】B35、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為（）。A.可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格B.可比實例成交價格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格C.可比實例成交價格－交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格D.可比實例成交價格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格【答案】A36、路線價法特別適用于對()進行估價。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發(fā)土地【答案】B37、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾【答案】B38、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為()萬元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D39、提出“外所因為六淫，內(nèi)所因為七情，不內(nèi)外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景【答案】C40、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】B41、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段【答案】B42、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一【答案】B43、比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易【答案】C44、下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境因素的是（）。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D45、關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)【答案】B46、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔法律責任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔的法律責任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔的法律責任B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔的法律責任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔的法律責任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任【答案】B47、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】D48、在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時評估的保險價值是指（）。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值【答案】B49、在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中，通常價值時點為______，估價對象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在【答案】A50、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D51、下列哪項是影響血運行的因素A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是【答案】D52、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。A.交付估價報告B.保存估價資料C.確定估價結(jié)果D.選定估價方法計算【答案】B53、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢法【答案】C54、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。A.法國B.意大利C.日本D.中國香港【答案】D55、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C56、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負擔下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B57、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。A.某標準廠房B.某體育場館C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B58、補中益氣湯最好在什么時間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】A59、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D60、收益法中的運營費用率是指（）。A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與總收益之比C.運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比【答案】D多選題（共45題）1、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E.在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估【答案】ACD2、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整【答案】ACD3、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD4、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD5、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.出售C.出租D.自用E.自營【答案】BCD6、下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD7、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準地價修正法D.標定地價修正法E假設(shè)開發(fā)法【答案】ABC8、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加D.改進物業(yè)管理E.周圍環(huán)境改善【答案】C9、出租人權(quán)益價值的構(gòu)成包括（）。A.無租約限制價值B.合同租金現(xiàn)值C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值D.剩余租賃期內(nèi)市場租金合同租金差額的折現(xiàn)值E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)的市場租金現(xiàn)值【答案】C10、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】BC11、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法【答案】ABD12、房地產(chǎn)的特性包括（）。A.獨一無二B.需求有限C.流動性好D.相互影響E.保值增值【答案】AD13、運用路線價法對臨街土地價值進行評估時，不需要做的項目有（）。A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.劃分路線價區(qū)段E.制作價格修正率表【答案】AB14、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費【答案】AC15、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AD16、下列關(guān)于動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來B.在動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中C.靜態(tài)分析法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減D.動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減E.對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時的房地產(chǎn)市場狀況作出的【答案】ABCD17、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的財產(chǎn)D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)【答案】ABCD18、一個估價項目完成后，應(yīng)保存的估價資料包括（）。A.委托估價合同B.實地查勘記錄C.估價人員的作息時間D.向委托人出具的估價報告E.估價項目來源和溝通情況【答案】ABD19、在現(xiàn)實中，不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，是由()引起的。A.特質(zhì)性B.有用性C.稀缺性D.有效需求E應(yīng)急性【答案】BCD20、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.地役權(quán)設(shè)立情況B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.臨街狀況【答案】ABD21、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價E.外觀【答案】ABC22、一般人通常對土地最直觀的認識是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C23、建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種復(fù)合性的權(quán)利，由（）構(gòu)成。A.按份共有所有權(quán)B.專有部分所有權(quán)C.共同關(guān)系成員權(quán)D.共用部分持份權(quán)E.長期使用和租賃權(quán)【答案】BCD24、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是實際發(fā)生的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BD25、亞當·斯密將房租區(qū)分為（）。A.建筑物租B.絕對地租C.地皮租D.壟斷地租E.級差地租【答案】AC26、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】ABC27、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應(yīng)的社會一般報酬率C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率D.評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的【答案】AB28、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀【答案】ABCD29、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.周圍環(huán)境【答案】AB30、在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】ABC31、運用比較法進行估價的步驟包括（）。A.收集大量交易實例B.對選取的可比實例進行比較C.選取一定數(shù)量的可比實例D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整E.采用數(shù)學方法測算出估價對象的價值或價格【答案】ACD32、從房地產(chǎn)估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。A.地表B.地上空間C.地下空間D.權(quán)益空間E.區(qū)位空間【答案】ABC33、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC34、下列房地產(chǎn)估價活動中，符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.房地產(chǎn)估價師保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密.當事人商業(yè)機密D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】BC35、在房地產(chǎn)估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。A.簡單移動平均法B.多維移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.平均發(fā)展速度法E.長期趨勢法【答案】AC36、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買方繳納的稅費包括（）等。A.出讓金B(yǎng).營業(yè)稅C.所得稅D.契稅E.土地增值稅【答案】AD37、在房地產(chǎn)抵押中，需要進行房地產(chǎn)估價的環(huán)節(jié)包括（）。A.初次抵押中的抵押價值評估B.再次抵押中的抵押價值評估C.續(xù)貸抵押中的抵押價值評估D.處置抵押中的市場價值評估E.租賃抵押中的權(quán)益價值評估【答案】ABCD38、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有（）。A.地形、地勢B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施【答案】ABC39、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.環(huán)境B.地形地勢C.外部配套設(shè)施D.建筑設(shè)施設(shè)備E.建筑物裝飾裝修【答案】BD40、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）。A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E.全國不同類型房地產(chǎn)供求狀況【答案】ABCD41、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC42、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC43、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金【答案】A44、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值。A.一個高爾夫球洞B.一條保齡球球道C.封閉使用的大院深處的一幢房屋D.在建工程E經(jīng)濟適用住房【答案】ABC45、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB大題（共18題）一、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】四、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科摺樵u估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十二、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十三、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m