淺談保障性住房建設(shè)中需注意的幾個(gè)問(wèn)題

淺談保障性住房建設(shè)中需注意的幾個(gè)問(wèn)題摘要：保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)民生工程，對(duì)解決中低收入家庭住房困難、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展有著十分重要的意義。本文針對(duì)保障性住房建設(shè)的特點(diǎn)，根據(jù)實(shí)際工作中積累的經(jīng)驗(yàn)和心得，按項(xiàng)目工程建設(shè)時(shí)序提出了保障性住房建設(shè)各階段應(yīng)該注意的問(wèn)題及解決方法。關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè)問(wèn)題

為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧，解決好中低收入家庭住房困難問(wèn)題，促進(jìn)其實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，黨中央、國(guó)務(wù)院提出大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的重要舉措。保障性住房建設(shè)一方面同商品房開(kāi)發(fā)等建設(shè)項(xiàng)目一樣遵循基本建設(shè)領(lǐng)域共同規(guī)律；另一方面，因其規(guī)模大、時(shí)間緊、收益不高或無(wú)收益、有著特定的服務(wù)人群等特點(diǎn)，故存在其自身特殊性。本人從事保障性住房建設(shè)工作近十年，建設(shè)規(guī)模近100萬(wàn)平方米，從普通的土建工程師分管土建專(zhuān)業(yè)，經(jīng)歷項(xiàng)目經(jīng)理分管項(xiàng)目的施工建設(shè)，到以主要負(fù)責(zé)人身份管理項(xiàng)目的全過(guò)程，感觸頗深，有一定心得，現(xiàn)擬按項(xiàng)目推進(jìn)的時(shí)序就保障性住房建設(shè)中應(yīng)注意的幾個(gè)方面問(wèn)題同大家一起研討。一、項(xiàng)目前期應(yīng)注意的問(wèn)題（一）對(duì)擬入住人群進(jìn)行仔細(xì)分析因?yàn)楸Ｕ闲宰》渴鼙姳容^特定，通過(guò)市、縣住房保障部門(mén)可以統(tǒng)計(jì)到相關(guān)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)將是后面確定建設(shè)規(guī)模、戶(hù)型設(shè)計(jì)等的依據(jù)。具體來(lái)說(shuō)我認(rèn)為應(yīng)該做下面幾件事：（1）擬納入住房保障范圍的總戶(hù)數(shù)。這不僅要包括目前已納入保障范圍等待房源的住戶(hù)，還要依據(jù)已確定的城市規(guī)劃等資料預(yù)測(cè)在保障性住房建設(shè)期內(nèi)新增加的符合保障政策的人數(shù)。（2）根據(jù)不同的住房保障政策，對(duì)受保障人群進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)。是城鎮(zhèn)拆遷居民，還是集體土地拆遷居民；是城市中低收入按實(shí)物分配的家庭，還是符合政策規(guī)定的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生或外來(lái)務(wù)工人員。不同的受保障人群適用不同的政策規(guī)定，譬如說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房面積單套控制在60平方米以?xún)?nèi)，而公租房以40平方米為主，集體土地拆遷安置房主要是以家庭人口標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)的，面積可超過(guò)80平方米以上。對(duì)上述擬入住人群的分析，最后落實(shí)到需求的總戶(hù)數(shù)、不同的戶(hù)型的比例，甚至部分特定入住對(duì)象的特殊要求（如殘疾人對(duì)樓層的要求）等。（二）精心選址商品房的價(jià)值很大程度上決定于地段，而就總體而言，科學(xué)的選址也決定著保障性住房小區(qū)的成敗。近幾年由于城市的膨脹性發(fā)展，給保障性住房的選址帶來(lái)很大挑戰(zhàn)，但正因?yàn)槿绱?，我們更?yīng)在選址上多發(fā)力氣。首先，選址要符合城市總體規(guī)劃，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，城市的產(chǎn)業(yè)布局、發(fā)展戰(zhàn)略不能因保障房的選址受到較大影響，否則這就違背了保障房建設(shè)的初衷。其次，我在實(shí)踐中就保障房建設(shè)選址總結(jié)了四句話(huà)，就是“天上、地下、四周邊，地質(zhì)情況很關(guān)鍵，交通、配套很重要，人文環(huán)境是理念?！薄！疤焐稀敝饕褪鞘欠翊嬖诓筷?duì)、航空等部門(mén)的相關(guān)限高要求，是否有高壓走廊需要遷移等。限高將限制你最后開(kāi)發(fā)建設(shè)的強(qiáng)度和規(guī)模，高壓走廊的遷移不僅費(fèi)用高，時(shí)間上也難以滿(mǎn)足保障性住房建設(shè)及時(shí)入住的要求。“地下”就是地面的拆遷情況，要做經(jīng)濟(jì)分析測(cè)算，地下的管線(xiàn)要提前到相關(guān)部門(mén)查明，有些軍用、國(guó)防電纜的遷移所需要的成本和時(shí)間也是要在選址階段慎重考慮的，甚至有些軍用、國(guó)防電纜你根本沒(méi)有遷移的可能性，這就決定該選址的成立與否了。“四周邊”主要是指周邊是否存在不適宜居住的設(shè)備、設(shè)施、工業(yè)企業(yè)及周邊防洪排澇水系等情況，我們以前有一保障性住房周邊有一油罐區(qū)，為滿(mǎn)足規(guī)劃退讓要求，退讓用地紅線(xiàn)150米，大大降低了預(yù)期的建設(shè)規(guī)模，但居民依然覺(jué)得心理上難以接受，稱(chēng)自己居住的小區(qū)為“油罐小區(qū)”?！暗刭|(zhì)情況很關(guān)鍵”一方面是從建筑基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性考慮，特別是對(duì)多層建筑，如有可能盡量利用天然地基；另一方面，一些污染性企業(yè)對(duì)土壤造成污染，其搬遷后如作為保障性住房的選址要檢測(cè)其土壤及空氣質(zhì)量等是否滿(mǎn)足居住用地的要求?！敖煌?、配套很重要”主要是針對(duì)在現(xiàn)代城市中要選擇一塊10萬(wàn)平米以上的土地客觀(guān)上存在較大困難，而土地面積過(guò)小就會(huì)產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，就現(xiàn)實(shí)而言，許多城市的保障性住房選址存在過(guò)于偏遠(yuǎn)的現(xiàn)象，這對(duì)入住人群以后的生活將產(chǎn)生諸多不便。我認(rèn)為保障性住房的選址不宜太遠(yuǎn)，應(yīng)靠近城區(qū)邊緣，并有便捷的交通；如果只能選擇較遠(yuǎn)的區(qū)域，則要單獨(dú)設(shè)置快速交通以滿(mǎn)足其出行要求。另外，周邊如果有成熟的城市配套設(shè)施可以利用將會(huì)大大方便入住人群的生活，并降低保障性住房的建設(shè)成本?！叭宋沫h(huán)境是理念”主要就是要從精神層面去滿(mǎn)足入住人群的心理需求，房子再好、小區(qū)再美，沒(méi)有文化的支撐就不會(huì)有良好的氛圍，就沒(méi)有靈魂，而人文環(huán)境的打造在于建設(shè)者是否從居住人群的角度設(shè)身處地去考慮，中國(guó)五千年的文化充滿(mǎn)著傳奇和美好，精心選擇一個(gè)良好的居住理念不是件難事，但它會(huì)使入住居民享受精神家園的歸宿感，就這一點(diǎn)而言，看看國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的售樓書(shū)，你就會(huì)有所感悟。（三）研究相關(guān)政策，尋求各級(jí)政府在保障性住房建設(shè)方面的政策支持為建設(shè)好保障性住房，各級(jí)政府、各部門(mén)的政策支持力度都很大，從土地供應(yīng)、信貸融資到稅收減免等各個(gè)方面都有優(yōu)惠政策。研究好這些政策有助于我們加快辦理各項(xiàng)審批程序，有助于資金的快速周轉(zhuǎn)，對(duì)總體的經(jīng)濟(jì)性分析也會(huì)有更好地把握。二、設(shè)計(jì)階段應(yīng)注意的問(wèn)題戶(hù)型設(shè)計(jì)的優(yōu)化及可變性的考慮隨著城市用地的集約，建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的加大，高層住宅漸漸成為主要的建筑類(lèi)型，而保障性住房的戶(hù)型面積都偏小，在這種情況下，設(shè)計(jì)出滿(mǎn)足國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的戶(hù)型確實(shí)是有些挑戰(zhàn)性，解決這一問(wèn)題，首先可參照各省、市的保障性住房的競(jìng)賽獲獎(jiǎng)方案。另外，較小戶(hù)型基本上以放在住宅端頭為主（東西向可采光），宿舍類(lèi)的公租房可采用通廊式的建筑形式。其次，由于住宅的使用壽命較長(zhǎng)，在這期間隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化，人們對(duì)戶(hù)型的需求也會(huì)提出新的要求，這就要求我們?cè)谠O(shè)計(jì)中注重戶(hù)型的可變性，如兩套合并一套、三套合并成一套甚至較小戶(hù)型樓上、下合并成一套的可能性。（二）建筑外觀(guān)及環(huán)境應(yīng)注重設(shè)計(jì)均好性等特點(diǎn)由于入住人群的特殊性，在保障性住房小區(qū)的設(shè)計(jì)中盡量考慮外觀(guān)不要有太大的變化，不同組團(tuán)之間可考慮在局部元素或識(shí)別性色彩（如單元入口、棟號(hào)標(biāo)識(shí)等）方面略有差別，這有助于整個(gè)小區(qū)建筑外觀(guān)的整潔和統(tǒng)一。小區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)以整潔、大方，減少后期維修、養(yǎng)護(hù)的壓力，便于管理為主。譬如說(shuō)，水景就難以管理，非本地的名貴樹(shù)木就難以養(yǎng)護(hù)，硬質(zhì)景觀(guān)比例較多可減少后期投入。環(huán)境的均好性設(shè)計(jì)是指就每戶(hù)而言房前屋后景觀(guān)設(shè)計(jì)沒(méi)有太大的檔次高低，更不能有像商品房小區(qū)設(shè)計(jì)中的“樓王”產(chǎn)生。建筑外觀(guān)及環(huán)境的均好性設(shè)計(jì)還可以減少后期入住時(shí)矛盾的產(chǎn)生，許多入住業(yè)主具有獲取保障性住房的相同條件，在后期也都繳納同樣標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)用，他們較難接受像商品房小區(qū)業(yè)主由于自己的選擇而產(chǎn)生的立面效果和外部景觀(guān)等存在較大差距的情況。（三）公共設(shè)施及商業(yè)設(shè)施配套的設(shè)計(jì)要有針對(duì)性我們以前建設(shè)的一經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)不少業(yè)主都有三輪車(chē)，這些三輪車(chē)在地下自行車(chē)庫(kù)停放確實(shí)不方便，以致整個(gè)小區(qū)地面三輪車(chē)的停放雜亂無(wú)章，后來(lái)我們只好整改，取消部分綠化帶，辟出一塊場(chǎng)地集中停放，集中管理，情況才漸漸好起來(lái)。所以我們認(rèn)為公共設(shè)施在滿(mǎn)足規(guī)范要求的前提下，要考慮入住人群的背景、習(xí)慣等實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，畢竟由于入住業(yè)主的收入限制，娛樂(lè)消費(fèi)的形式存在差異，多數(shù)業(yè)主工作也不是十分緊張，存在不少空閑時(shí)間等特點(diǎn)，你不能簡(jiǎn)單地考慮設(shè)置消費(fèi)較高的會(huì)所去滿(mǎn)足他們的要求。我們?cè)谝恍^(qū)中設(shè)置了室外籃球場(chǎng)，設(shè)置了擺放用于棋牌活動(dòng)的石桌、石凳等設(shè)施的長(zhǎng)廊等，很受業(yè)主歡迎，每天都有很多人參與，真正實(shí)現(xiàn)了小區(qū)共享空間的作用。商業(yè)設(shè)施也要考慮入住人群的特殊性要求，除大型超市外，還要考慮社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求，特別是在周邊地區(qū)城市商業(yè)設(shè)施不夠完善的情況下，更要注意著重考慮居民衣、食、住、行等各方面的需求。（四）建筑設(shè)計(jì)方案的審批中，利用好地方規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)保障性住房的寬松性政策總的來(lái)說(shuō)，保障性住房設(shè)計(jì)適用的規(guī)范也是國(guó)家現(xiàn)行的民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，但各省、市對(duì)住宅小區(qū)設(shè)計(jì)都有些地方法規(guī)和規(guī)章，地方政府規(guī)劃管理部門(mén)一般會(huì)對(duì)這部分要求在保障性住房設(shè)計(jì)中給予一定的寬松政策，這一點(diǎn)需要我們和規(guī)劃管理部門(mén)作良好的溝通。譬如說(shuō)在滿(mǎn)足停車(chē)位總數(shù)的要求下，地面與地下停車(chē)位的比例就有靈活執(zhí)行的情況；有些城市多層住宅的間距比國(guó)家規(guī)范嚴(yán)格，但在保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)中有些城市規(guī)劃主管部門(mén)可要求執(zhí)行國(guó)家規(guī)范即可等情況。施工階段應(yīng)注意的問(wèn)題保障性住房的施工同其他建筑工程一樣需要按國(guó)家及地方政府要求的程序執(zhí)行，按相關(guān)施工管理規(guī)范實(shí)施，作為建設(shè)方，我們能做的只是如何根據(jù)保障性住房的特點(diǎn)更好地滿(mǎn)足規(guī)范要求，保質(zhì)保量，加快建設(shè)速度，使保障性住房盡早投入使用。我覺(jué)得有以下兩點(diǎn)值得考慮：（一）大宗材料應(yīng)考慮統(tǒng)一采購(gòu)保障性住房對(duì)同一種材料的需求量都比較大，大宗材料直接從原產(chǎn)地直接采購(gòu)，雖然在前期考察上要花費(fèi)不少精力，但這樣做既可以保證材料的質(zhì)量，保證材料的統(tǒng)一性；又可以節(jié)約成本、保證材料的及時(shí)供應(yīng)，特別是對(duì)重要的結(jié)構(gòu)性、關(guān)鍵性材料（如鋼材、商品砼、電線(xiàn)電纜等）和裝飾性材料（如面磚、涂料等）。如果合作良好，甚至可以考慮引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，這樣有利于質(zhì)量控制、有利于緩解資金壓力，也使材料供應(yīng)企業(yè)感受到自身的社會(huì)責(zé)任和社會(huì)價(jià)值，有利于社會(huì)和諧。（二）根據(jù)具體條件，科學(xué)安排施工的節(jié)奏和順序較大小區(qū)及居住區(qū)的建設(shè)，我們一般都是先做基礎(chǔ)設(shè)施，把主要路網(wǎng)打開(kāi)，主要管道先施工到位，才開(kāi)始房屋的施工，然后是場(chǎng)地配套、綠化景觀(guān)施工。但在目前符合保障政策的人群龐大、拆遷周期較長(zhǎng)、工期要求偏緊等條件下，許多時(shí)候我們不得不分片區(qū)、分單元施工，這就要求我們要細(xì)化施工方案，具體的說(shuō)就是以滿(mǎn)足入住要求為目標(biāo)來(lái)安排施工的節(jié)奏和順序，能做到竣工一片，入住一片，施工和居住沒(méi)有太多的交雜和矛盾；反之，如果先竣工的房屋必須等其他不具備條件的樓房竣工后才能統(tǒng)一入住的話(huà)，那就說(shuō)明我們的施工安排產(chǎn)生不合理了。為了實(shí)現(xiàn)這一想法，我們必須在總平面設(shè)計(jì)時(shí)就要考慮這一問(wèn)題，在后期必要時(shí)也應(yīng)該為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)調(diào)整設(shè)計(jì)方案。保障性住房投入使用后，管理中應(yīng)注意的問(wèn)題（一）保障性住房小區(qū)應(yīng)考慮由街道成立特別社區(qū)進(jìn)行管理我們?cè)谧畛踹x擇經(jīng)濟(jì)適用住房管理模式時(shí)，曾經(jīng)不假思索地引入社會(huì)物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)，但在不到一年時(shí)間里，物業(yè)公司就不愿再繼續(xù)管理下去了，要求解除合同。這固然有物業(yè)管理費(fèi)收繳困難、企業(yè)的趨利性等問(wèn)題，但我認(rèn)為最根本原因是物業(yè)公司作為企業(yè)，它和管理經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)不具有匹配性。保障性住房小區(qū)建設(shè)、使用是以政府為主導(dǎo)的，充滿(mǎn)著政策性色彩，而根本沒(méi)有市場(chǎng)性，這類(lèi)住房應(yīng)由政府主導(dǎo)來(lái)管理是毋庸置疑的，所以，我認(rèn)為由街道成立特別社區(qū)來(lái)管理是比較適合的，特別社區(qū)行使部分政府職能，利用好民政、衛(wèi)生、文化、教育等相關(guān)資源也能為業(yè)主做更好的服務(wù)，小區(qū)的日常管理，如保潔、保安等可由特別社區(qū)成立物業(yè)部來(lái)進(jìn)行管理。（二）保障性住房小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)應(yīng)主要靠預(yù)留資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌措由于居住人群的特定性，物業(yè)管理費(fèi)收繳比例不高已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而且隨著居住時(shí)間的推移，物業(yè)管理費(fèi)收繳比例還會(huì)越來(lái)越低。小區(qū)不能不管理，管理就要產(chǎn)生費(fèi)用，如何做好管理經(jīng)費(fèi)的籌集是我們必須面對(duì)的問(wèn)題，我認(rèn)為管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源有以下幾個(gè)方面：（1）小區(qū)規(guī)劃時(shí)預(yù)留部分資產(chǎn)用于出租、經(jīng)營(yíng)，所得費(fèi)用全部用于物業(yè)管理。保障性住房土地多是以劃撥形式取得，這部分資產(chǎn)也保持劃撥土地的性質(zhì)，不必繳納土地出讓金，當(dāng)然也不允許出售，如果我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)就能考慮物業(yè)管理所需的費(fèi)用，并以此作為設(shè)計(jì)這部分資產(chǎn)規(guī)模的依據(jù)，那么順其自然在后期這部分資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得就能覆蓋