cbd專題及芝加哥、紐約、北京cbd案例

CBD專題及芝加哥、紐約、北京CBD案例研究■CBD理論及特征■CBD開(kāi)展規(guī)律■芝加哥CBD案例■紐約曼哈頓CBD案例■北京CBD案例目錄CBD研究PART1CBD理論及特征何為CBD？CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面積少那么五六百萬(wàn)，多那么上千萬(wàn)平方米，是一個(gè)城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個(gè)重要標(biāo)志，其地價(jià)可謂真正是“寸土寸金”。美國(guó)紐約的曼哈頓、日本東京的銀座、我國(guó)香港的中環(huán)以及新加坡的中心區(qū)等都是世界聞名的CBD。CBD高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量，同時(shí)具備金融、貿(mào)易、效勞、展覽、咨詢等多種功能。CBD特定的職能要求區(qū)內(nèi)的建筑必須高密度、現(xiàn)代化。因此，CBD中聚集了眾多氣勢(shì)恢宏、錯(cuò)落有致的超高層建筑并且擁有非常便捷的交通和現(xiàn)代化的信息交換系統(tǒng)，以及大量的辦公、餐飲、效勞和住宿設(shè)施。一般來(lái)講，寫字間要占到總建筑面積的50%，商業(yè)、餐飲業(yè)及商住建筑約占40%，其他效勞設(shè)施以及必要的配套設(shè)施約占10%。CBD是英文centralbusinessdistrict的縮寫，中文譯為中央商務(wù)區(qū)。CBD起源于社會(huì)學(xué)對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的分析。當(dāng)代城市CBD的八大特征現(xiàn)代城市中央商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和效勞類三大職能設(shè)施構(gòu)成。當(dāng)代城市CBD擁有這些根本特征。1、擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；2、擁有商務(wù)空間的最高聚集度；3、具有最高的交通可達(dá)性，無(wú)一例外處于城市干道系統(tǒng)的核心；4、擁有最高的地價(jià)；5、與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)度；6、具有良好的社會(huì)效勞條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀；7、借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的控制作用；8、趨向于在社會(huì)組織體系中形成一個(gè)階層，這一階層與信息、科技領(lǐng)域重合的趨勢(shì)顯著。PART2CBD開(kāi)展規(guī)律CBD規(guī)律一：城市功能聚集中心階段時(shí)間主要交通通訊工具生產(chǎn)方式城市地域結(jié)構(gòu)演化階段CBD功能第一階段1920年以前電車、馬車、郵遞福特主義城市膨脹階段商業(yè)為主，混合功能第二階段1920－1970年火車、汽車、電話大規(guī)模生產(chǎn)為主市區(qū)蔓生階段專業(yè)功能分區(qū)、綜合功能第三階段1970年以后高速公路、信息高速公路靈活、柔性化的生產(chǎn)方式多層向心城市體系階段商務(wù)辦公功能升級(jí)，向綜合化、生態(tài)化方向發(fā)展城市CBD的開(kāi)展是城市開(kāi)展和社會(huì)生產(chǎn)力開(kāi)展共同作用的結(jié)果.現(xiàn)代CBD的功能演化CBD的三種功能聚集中心1、管理和控制職能聚集中心在CBD的功能建構(gòu)中，需要優(yōu)先考慮具備這種“管理與控制”職能的全球性、區(qū)域性商務(wù)辦公設(shè)施的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。2、金融市場(chǎng)運(yùn)作功能聚集在區(qū)域和世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，生產(chǎn)、辦公和效勞顯現(xiàn)出地域分散化的趨勢(shì)。金融業(yè)運(yùn)作的全球一體化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不斷繁衍的多樣化非銀行的金融效勞業(yè)和國(guó)內(nèi)國(guó)際的專業(yè)銀行，并在CBD聚集形成金融中心，與商務(wù)辦公設(shè)施一起承擔(dān)著管理與控制功能。3、專業(yè)化生產(chǎn)效勞職能集聚生產(chǎn)效勞業(yè)是支持生產(chǎn)活動(dòng)的專業(yè)化效勞設(shè)施，其在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高，并以其中間產(chǎn)品效勞，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)供給能力的一局部，是CBD主導(dǎo)職能的衍生性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而以商業(yè)零售、休閑娛樂(lè)為主的生活性效勞設(shè)施在CBD職能機(jī)構(gòu)中被視為配套性效勞設(shè)施。在CBD開(kāi)展初期和依托城市商業(yè)中心開(kāi)展商務(wù)中心的過(guò)程中也占據(jù)重要地位。CBD規(guī)律二——地價(jià)與租金在城市地價(jià)的分布規(guī)律中，有一個(gè)最高地價(jià)點(diǎn)，其周圍地帶往往成為CBD的核心，而這里同樣也是城市最高租金聚集地。由于CBD空間的希缺有限性和可達(dá)性的差異，地價(jià)呈不均勻分布狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)使得只有承租能力較高的功能才能占據(jù)地租較高的地段。這種承租能力的差異使各CBD功能存在著一定的等級(jí)序列。ⅠⅡⅢⅣⅠ高檔零售；Ⅱ金融、信息咨詢；Ⅲ旅館、批發(fā)業(yè)；Ⅳ居住及其他地帶位置紐約芝加哥亞特蘭大波士頓達(dá)拉斯平均CBD9－108－96.5－7.59－106.5－7.58.03城市外圍7.5－96.5－7.54.75－6.257.5－8.55－76.85高出比例0.11－0.200.20－0.230.20－0.350.18－0.200.07－0.300.171972年美國(guó)新建高檔辦公建筑的租金比較〔單位：美元/平方英尺/年〕CBD的建筑容積率高于周邊，而周邊地帶的容積率隨著與中心區(qū)距離增加而迅速減少。單位樓面的價(jià)格差異在疊加容積率差異后，CBD單位土地面積的價(jià)格將數(shù)倍、數(shù)十倍高于外圍地帶，這一綜合地價(jià)表現(xiàn)在各個(gè)城市中都是非常顯著的。CBD的開(kāi)發(fā)分類級(jí)別主要城市例舉CBD規(guī)模（建筑面積：萬(wàn)平方米）人均占有量（人/平方米）第一類世界級(jí)紐約、東京、倫敦、巴黎等1500－2500約1.2－3.5第二類全球區(qū)域集多倫多、悉尼、上海、北京等500約0.4－1.6第三類國(guó)家級(jí)深圳、廣州、天津等300約0.4第四類地區(qū)級(jí)合肥、長(zhǎng)沙、大連等150－250約0.3不同級(jí)別CBD合理規(guī)模城市級(jí)別決定了CBD規(guī)模單中心城市的CBD規(guī)模與容積率〔注：?jiǎn)沃行某鞘兄溉騾^(qū)域級(jí)城市或國(guó)家區(qū)域中心城市、重要城市〕單中心CBD用地面積（百萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）容積率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯頓中心1.54202.8悉尼金融區(qū)12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陸家嘴CBD1.74502.6北京建外CBD1.56004.0大連新市中心區(qū)2.24001.8深圳中心區(qū)CBD0.83003.7廣州珠江新城CBD15005.0單中心CBD開(kāi)發(fā)三大規(guī)律：A用地規(guī)模多在200萬(wàn)平方米以下；B、建筑面積在500萬(wàn)平方米以下；C、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度之容積率多在2.5左右。CBD內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)構(gòu)成類別組成用地（％）辦公機(jī)構(gòu)銀行、保險(xiǎn)公司、專業(yè)服務(wù)（律師行）等、管理機(jī)構(gòu)（大公司總部、行政機(jī)構(gòu)等）40％商店零售商店、百貨店16％工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)工廠、倉(cāng)庫(kù)12％公共建筑博物館、大學(xué)、娛樂(lè)機(jī)構(gòu)10％住宅22％總計(jì)100％現(xiàn)今城市中心商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和效勞三類職能設(shè)施構(gòu)成，同時(shí)也不同程度地包括一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類和居住職能設(shè)施。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系一般為2：1：1，即以辦公職能為主，兼以金融和效勞類職能。如巴黎拉德方斯三大職能分別占50％，25％，25％。世界其他商務(wù)區(qū)的功能比例也大致如此。經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明：1、活力四射的CBD內(nèi)寫字樓建設(shè)量應(yīng)約占到50％，商業(yè)設(shè)施及酒店、公寓住宅等應(yīng)各占20％，其余分配給各種必要的配套設(shè)施；2、對(duì)于城市CBD外圍而言，“居住”是城市新區(qū)活力源泉，由研究說(shuō)明，一個(gè)城市新區(qū)居住規(guī)模超過(guò)40％，這個(gè)中心區(qū)才能成為富有人氣和活力的城市中心。芝加哥CBD案例分析城市整體芝加哥〔Chicago〕是美國(guó)第三大城市，位于伊利諾伊州東北部，世界第一大淡水湖密西根湖西南端與芝加哥河交匯處，芝加哥是美國(guó)重要的航空、鐵路、公路及光纖通訊樞紐，五大湖地區(qū)最大的湖港，全美冶金和機(jī)械制造、金融貿(mào)易、文教中心。芝加哥位于美國(guó)中部地區(qū)，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)越的開(kāi)展條件，在美國(guó)的經(jīng)濟(jì)格局中具有重要的戰(zhàn)略地位。芝加哥市面積591平方公里，人口301萬(wàn)，僅次于紐約和洛杉磯，城市沿濱湖平原向西、北、南展開(kāi)。芝加哥大都市區(qū)由庫(kù)克等６個(gè)郡組成，包括周圍許多衛(wèi)星城鎮(zhèn)以及印第安納州西北濱湖地區(qū)諸城，面積約12000平方公里，人口850萬(wàn)。芝加哥是美國(guó)的一個(gè)老工業(yè)城市，在1950年代到達(dá)其最輝煌的時(shí)期。然而從1960年代起，由于世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大變動(dòng)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)也經(jīng)歷了一個(gè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，芝加哥經(jīng)歷了城市衰退，人口流失，經(jīng)濟(jì)困難等各種城市問(wèn)題，其時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近40年多久，到1990年代，芝加哥才終于完成了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元化的調(diào)整，重新復(fù)興，成為經(jīng)濟(jì)全球化中的一個(gè)重要結(jié)點(diǎn)，成為一個(gè)真正的國(guó)際城市。開(kāi)展歷程借助于19世紀(jì)中葉美國(guó)西部大開(kāi)發(fā)的歷史機(jī)遇，芝加哥成功實(shí)現(xiàn)了由農(nóng)業(yè)城鎮(zhèn)向制造基地的轉(zhuǎn)變，到1930年代制造業(yè)經(jīng)濟(jì)到達(dá)鼎盛，成為美國(guó)最重要的工業(yè)城市之一。1960年代后，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的整體轉(zhuǎn)型，重工業(yè)的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工廠被迫關(guān)閉或外遷，城市被迫進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)型。1〕制造業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)鼎盛期〔20世紀(jì)上半葉〕1909年，芝加哥編制了一個(gè)宏偉的總體規(guī)劃，確定了城市近百年來(lái)的開(kāi)展框架。此時(shí)芝加哥人口到達(dá)170萬(wàn)，建成區(qū)面積486平方千米，并建成了地鐵和世界上第一條城市高架鐵路。按照規(guī)劃，芝加哥開(kāi)展了郊區(qū)衛(wèi)星城，建成了湖濱公共綠地系統(tǒng)。在此期間，芝加哥繼承了雄厚的重工業(yè)根底，形成了鋼鐵工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、金屬加工業(yè)、食品加工業(yè)、印刷業(yè)等對(duì)經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)極大的制造業(yè)支柱部門。二戰(zhàn)結(jié)束后美國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始全面復(fù)蘇，1950年芝加哥城市人口到達(dá)362萬(wàn)。1955年，芝加哥建成了世界上最大的奧海爾〔O’Hare〕國(guó)際機(jī)場(chǎng)，成為美國(guó)和全球的航空運(yùn)輸中心。2〕經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期〔20世紀(jì)下半葉〕由于全美經(jīng)濟(jì)衰退和工業(yè)企業(yè)外遷，1960年代芝加哥中心城人口開(kāi)始減少，1970年代郊區(qū)成為就業(yè)的增長(zhǎng)點(diǎn)，人口第一次超過(guò)城區(qū)人口，到達(dá)大芝加哥地區(qū)總?cè)丝诘?5%。1990年城市人口下降到278萬(wàn)，郊區(qū)從庫(kù)克郡擴(kuò)展到杜培郡和麥亨利郡。為因?qū)紖^(qū)化所帶來(lái)的制造業(yè)和就業(yè)崗位外遷問(wèn)題，芝加哥從1960年代開(kāi)始研究新一輪城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，1980年代最終確定并貫徹執(zhí)行了“以效勞業(yè)為主導(dǎo)的多元化經(jīng)濟(jì)”的開(kāi)展目標(biāo)。一方面，立足金屬加工、食品等傳統(tǒng)制造優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)扶植與制造業(yè)緊密關(guān)聯(lián)的新興效勞業(yè)，致力引進(jìn)新興高科技工業(yè)中的管理、研發(fā)、營(yíng)銷等價(jià)值鏈高端部門；另一方面，利用它位于美國(guó)交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中心的有利區(qū)位，充分發(fā)揮并加強(qiáng)了傳統(tǒng)金融貿(mào)易中心的地位，大力開(kāi)展商業(yè)貿(mào)易、金融業(yè)、會(huì)議展覽及旅游業(yè)。1989年中選的市長(zhǎng)理查德·戴利提出建立城市工業(yè)保護(hù)區(qū)，同時(shí)大力促進(jìn)效勞業(yè)、旅游業(yè)和高科技工業(yè)的開(kāi)展。3〕多元化經(jīng)濟(jì)時(shí)期〔現(xiàn)階段〕進(jìn)入新世紀(jì)，芝加哥前期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略成效顯現(xiàn)，2003年城市人口上升到290萬(wàn)，市區(qū)面積591平方千米，成為國(guó)際航空運(yùn)輸中心、國(guó)際〔美洲〕光纜通訊中心，被稱為美國(guó)的制造之都、金融貿(mào)易之都、會(huì)展之都、文化教育和工業(yè)中心，根本形成了以效勞業(yè)為主的多元化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。芝加哥從傳統(tǒng)工業(yè)城市成功轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代效勞業(yè)城市。城市片區(qū)概況芝加哥市區(qū)很大，可粗略分為中、北、西、南四大片〔東面是大湖〕。芝加哥的中央商務(wù)區(qū)叫盧普區(qū)，位于城市中心地帶。北區(qū)環(huán)境幽美，為高級(jí)住宅區(qū)，多各色文化娛樂(lè)設(shè)施；南區(qū)與西區(qū)，主要為工業(yè)區(qū)，黑人聚居，多低標(biāo)準(zhǔn)住宅。芝加哥市區(qū)盧普區(qū)中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕——盧普區(qū)盧普區(qū)是芝加哥的正式行政區(qū),轄區(qū)內(nèi)擁有目前美國(guó)第二大中央商務(wù)區(qū)，僅次于紐約市的曼哈頓中城，是城市高附加值產(chǎn)業(yè)活動(dòng)集聚的核心區(qū)域。盧普區(qū)由老商業(yè)中心區(qū)開(kāi)展而成。盧普〔Loop〕意為環(huán)行道區(qū)，因地處高架鐵道〔地鐵在地上的局部〕所圍成的矩形環(huán)道之內(nèi)而得名。中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕——盧普區(qū)盧普區(qū)西面和北面臨芝加哥河，東到密歇根湖，南到羅斯福大道，最初的區(qū)域邊界局限于19世紀(jì)末20世紀(jì)初城市高架鐵路環(huán)繞的區(qū)域。隨著城市開(kāi)展，市中心區(qū)逐漸延伸到正式行政區(qū)以外，“盧普區(qū)”也更多用于表示整個(gè)芝加哥市中心，而不再是正式的行政區(qū)概念。該區(qū)包括約100個(gè)街區(qū)，占地約2.59平方公里，聚集了超過(guò)10萬(wàn)就業(yè)大軍，占芝加哥市約1/6的就業(yè)人口。盧普區(qū)與全球其他大都市的效勞業(yè)集聚區(qū)最大的不同，不僅在于這里不是單一的商務(wù)區(qū)，除了鱗次櫛比的商務(wù)樓宇外，有聚集眾多豪華購(gòu)物場(chǎng)所的購(gòu)物街“華美一英里”〔MagnificentMile〕，還在于這里高校云集，教育氣氛濃厚。因此，不會(huì)像紐約曼哈頓和東京銀座那樣出現(xiàn)白天人口密度大大高于夜晚的“空城”現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)第一階段

開(kāi)發(fā)第二階段

開(kāi)發(fā)第三階段

1958年開(kāi)展規(guī)劃1973年芝加哥21世紀(jì)規(guī)劃1983年芝加哥中心區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)措施開(kāi)發(fā)成效制造業(yè)和效勞業(yè)衰退，中心商務(wù)區(qū)物業(yè)價(jià)值和零售額持續(xù)下滑，辦公空間增長(zhǎng)停滯，盧普周邊的居住社區(qū)環(huán)境惡化以恢復(fù)中心區(qū)活力為首要任務(wù)；對(duì)芝加哥中心區(qū)的土地利用重新布局；在城市的中心區(qū)和周邊改善公共和私人設(shè)施；在中心區(qū)附近建立伊利諾利大學(xué)新校區(qū)；中心區(qū)進(jìn)行了第一個(gè)大規(guī)模的面向中高收入階層的居住開(kāi)發(fā)工程船塢城郊區(qū)化的影響導(dǎo)致白人外遷，中心區(qū)黑人比例提高，社會(huì)矛盾鋒利；中心區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲給小型商業(yè)帶來(lái)生存壓力成功的扭轉(zhuǎn)了中心區(qū)房地產(chǎn)的衰退，增加了297萬(wàn)平方米的新辦公空間，滿足未來(lái)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)效勞公司的需求在盧普區(qū)周邊修建中高收入階層住宅，保護(hù)中心區(qū)商業(yè)核心的生存，也能為中心區(qū)的企業(yè)提供居住在附近的雇員，同時(shí)還可以為中心區(qū)的零售商店、餐館和娛樂(lè)場(chǎng)所提供消費(fèi)市場(chǎng)；對(duì)芝加哥河沿岸地區(qū)進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，改善區(qū)域環(huán)境，形成濱水休閑步道，大片開(kāi)敞綠地空間以及可供開(kāi)發(fā)的住宅用地形成了中央生活區(qū)的主體——迪爾伯恩小區(qū)，并帶動(dòng)了周邊原有工業(yè)用地及衰落地的開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼『蜕虡I(yè)用途郊區(qū)購(gòu)物模式的盛行和劇烈的競(jìng)爭(zhēng)使中心區(qū)傳統(tǒng)的零售百貨店生存艱難，面臨倒閉的危機(jī)；商務(wù)展覽需求得不到滿足在中心區(qū)繼續(xù)提升金融、法律等現(xiàn)代效勞業(yè)和零售、貿(mào)易等傳統(tǒng)效勞業(yè)；加強(qiáng)土地使用和管理；加強(qiáng)主要活動(dòng)場(chǎng)所之間的交通聯(lián)系；擴(kuò)建麥考米克會(huì)展中心，形成完整的會(huì)展區(qū)中心區(qū)人口開(kāi)始增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)上升，到1990年代，芝加哥從制造業(yè)向現(xiàn)代效勞業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型根本完成，多元化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)形成通過(guò)對(duì)中心區(qū)開(kāi)發(fā)的合理規(guī)劃與引導(dǎo)，能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，同時(shí)能夠帶動(dòng)中心區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)展，強(qiáng)化中心區(qū)地區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮盧普區(qū)開(kāi)展歷程加強(qiáng)土地使用與管理，鼓勵(lì)居住、商業(yè)、辦公的混合使用，形成具有活力的中央生活空間在土地使用上，倡導(dǎo)TOD的開(kāi)展模式，強(qiáng)調(diào)高密度和混合使用，在擴(kuò)展的盧普區(qū)和鐵路車站之間開(kāi)展高密度的混合使用的走廊，將軌道、巴士公交系統(tǒng)和住宅、零售、教育和文化機(jī)構(gòu)，醫(yī)療和辦公活動(dòng)聯(lián)系起來(lái)；強(qiáng)調(diào)辦公、底層商業(yè)、旅館和相關(guān)的商業(yè)用途，鼓勵(lì)同一棟建筑垂直的混合使用和街道層面的零售和商業(yè)效勞；土地使用思路空中俯瞰圖：主要的標(biāo)志性建筑Aon大樓千禧公園格蘭特公園希爾斯大廈海軍碼頭景區(qū)白金漢噴泉藝術(shù)博物館芝加哥劇院“L”大廈倫敦保險(xiǎn)大廈文化中心圖書館芝加哥河密歇根湖LasalleSe大廈Marquette大廈費(fèi)雪大廈Reliance大樓盧普區(qū)周邊是中央生活區(qū)，主要由迪爾伯恩、河城、總統(tǒng)塔樓三個(gè)局部組成，面積約600英畝，可容納12萬(wàn)居民；高品質(zhì)的中央生活區(qū)提升了CBD的形象，穩(wěn)固了CBD商業(yè)核心的地位，并且社區(qū)居民大多數(shù)就近工作，為中心區(qū)的零售商店、餐館和娛樂(lè)場(chǎng)所提供消費(fèi)市場(chǎng)；中央生活區(qū)在CBD和低收入社區(qū)之間創(chuàng)造了一個(gè)有效的邊界，并且?guī)?dòng)靠近中心區(qū)的地方進(jìn)一步轉(zhuǎn)型為中高收入居住社區(qū)；中央生活區(qū)成為“芝加哥21世紀(jì)規(guī)劃”的最成功之處，并成為城市中心最有活力的中等收入社區(qū)。CBD河城總統(tǒng)塔樓迪爾伯恩芝加哥CBD周邊的中央生活區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：芝加哥芝加哥市是在鋼鐵工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、農(nóng)業(yè)技術(shù)、貿(mào)易、文化教育等方面均居領(lǐng)先地位的地區(qū)。芝加哥市工業(yè)以鋼鐵、金屬、食品加工、電子、石油加工、印刷和運(yùn)輸機(jī)械設(shè)備工業(yè)為主。鋼鐵工業(yè)占美國(guó)第一位，有著名的美國(guó)鋼鐵公司和加來(lái)鋼廠。肉類加工也居全國(guó)首位。美國(guó)500家最大的公司中，有33家的總部設(shè)在芝加哥及附近地區(qū)，比較重要的有摩托羅拉、阿莫科及內(nèi)陸鋼鐵公司等。芝加哥是美國(guó)中西部一個(gè)重要的金融中心，也是世界金融中心之一?！爸ゼ痈缱C券交易所”是美國(guó)境內(nèi)僅次于紐約市的最大證券交易所?！爸ゼ痈缟虡I(yè)交易所”、“芝加哥期貨交易所”和“芝加哥交易局”舉世聞名?！爸ゼ痈缟虡I(yè)交易所”是世界上最大的一個(gè)易損貨物交易市場(chǎng)，在全世界金融交易場(chǎng)所中首屈一指?！爸ゼ痈缙谪浗灰姿钡某山活~超過(guò)美國(guó)國(guó)內(nèi)任何一個(gè)交易所。“芝加哥交易局”是世界上最大、最早的期貨、期權(quán)交易市場(chǎng)，它的股票成交額在美國(guó)國(guó)內(nèi)名列前茅。芝加哥是美國(guó)一些大銀行和大金融機(jī)構(gòu)的總部和分支機(jī)構(gòu)所在地。它擁有300多家美國(guó)銀行、40家外國(guó)銀行分行和16家保險(xiǎn)公司。這些銀行和金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)貸款數(shù)額上名列美國(guó)全國(guó)前3名，各種金融資產(chǎn)總額居美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)藏委員會(huì)管區(qū)的第三位。世界《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)中有33家、美國(guó)《福布斯》500強(qiáng)企業(yè)中有47家在此落戶。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：芝加哥芝加哥曾經(jīng)是五大湖地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)。然而，自上世紀(jì)60年代末期以來(lái)，芝加哥作為“工業(yè)銹帶”的核心，顯然未能擺脫席卷整個(gè)美國(guó)中西部的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，城市衰退、人口流失、經(jīng)濟(jì)下滑等城市問(wèn)題接踵而至。在經(jīng)歷了30多年從被動(dòng)到主動(dòng)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，芝加哥依然從自然地理位置這一先天優(yōu)勢(shì)出發(fā)，實(shí)現(xiàn)了從制造業(yè)基地到國(guó)際大都市的真正轉(zhuǎn)型，逐漸成為在全球具有一定影響力的大都市。芝加哥在從單一制造業(yè)中心轉(zhuǎn)型成為多元化經(jīng)濟(jì)體過(guò)程中，充分挖掘整合在商業(yè)、金融效勞業(yè)、運(yùn)輸物流業(yè)的開(kāi)展?jié)摿?，逐漸站在了各個(gè)領(lǐng)域的最前沿，成為了美國(guó)最多樣化的城市經(jīng)濟(jì)體。芝加哥在從“銹帶”地區(qū)逐漸走出的過(guò)程中，原來(lái)的制造業(yè)仍然具有一定的優(yōu)勢(shì)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，制造業(yè)在2006年整個(gè)區(qū)域GDP中的比重接近12%，除了房地產(chǎn)和租賃業(yè)之外，仍然高于其他大都市行業(yè)。2006年該區(qū)域效勞業(yè)的GDP到達(dá)3273億美元，占總GDP的76.8%，其中，房地產(chǎn)及其租賃業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等在芝加哥城市區(qū)域的比重較大，分別為14.0%和10.7%〔見(jiàn)左表〕。芝加哥的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：盧普區(qū)(CBD)盧普區(qū)作為芝加哥中央商務(wù)區(qū)，高產(chǎn)值、高附加值的金融效勞業(yè)部門拉動(dòng)了零售業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、會(huì)展業(yè)等多個(gè)效勞業(yè)部門的開(kāi)展，形成了獨(dú)具芝加哥特色的多元化效勞業(yè)集聚區(qū)。1.金融效勞業(yè)芝加哥的金融效勞業(yè)主要集中與盧普區(qū)。十多年前，美國(guó)金融衍生產(chǎn)品交易業(yè)務(wù)在全球市場(chǎng)占統(tǒng)治地位，54%的期貨和期權(quán)交易業(yè)務(wù)活動(dòng)聚集在芝加哥。2005年，盡管從事金融衍生產(chǎn)品交易的國(guó)際市場(chǎng)日漸擴(kuò)張，美國(guó)市場(chǎng)占全球比重縮至36%，但芝加哥這一中心地位仍不受動(dòng)搖，其交易額到達(dá)22.4萬(wàn)億美元。芝加哥在金融衍生產(chǎn)品交易領(lǐng)域從業(yè)人數(shù)3.35萬(wàn)人，排名全美第二，次于紐約市的17.49萬(wàn)人。2.商務(wù)活動(dòng)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚每年商務(wù)區(qū)就業(yè)群體僅在此的餐飲消費(fèi)就到達(dá)9.77億美元，購(gòu)物消費(fèi)亦創(chuàng)造了9.4億美元的收入。而隨著近年市中心就業(yè)人口逐漸上升，帶來(lái)的集聚效應(yīng)將更為明顯。3.會(huì)展賓館業(yè)小步開(kāi)展盧普區(qū)現(xiàn)有的近1.3萬(wàn)間客房，每年入住頻率超過(guò)310萬(wàn)次。到2009年，還將新增賓館客房1000余間。4.娛樂(lè)休閑業(yè)穩(wěn)住游客盧普區(qū)內(nèi)十多個(gè)演出場(chǎng)館有2.5萬(wàn)個(gè)觀看席位，每年吸引前來(lái)的游客絡(luò)繹不絕。2005年，“芝加哥百老匯”旗下四個(gè)劇場(chǎng)出售席位超過(guò)130萬(wàn)次，票房收入超過(guò)6.35億美元。而位于盧普區(qū)中心的格蘭特公園每年舉辦各項(xiàng)音樂(lè)演出節(jié)至少吸引了680萬(wàn)人次游客，幾乎超過(guò)觀看芝加哥兩支城市棒球隊(duì)比賽的觀眾總數(shù)。5.居住功能日益強(qiáng)大盧普區(qū)生態(tài)環(huán)境保存完好，市中心5萬(wàn)多常住人口中，約有1.3萬(wàn)居住在該區(qū)。盧普區(qū)是芝加哥人口增長(zhǎng)最快的城區(qū)之一。6.高等教育部門影響深遠(yuǎn)盧普區(qū)除了企業(yè)密集外，還集中了芝加哥大學(xué)商學(xué)院、西北大學(xué)、伊利諾伊大學(xué)芝加哥分校、伊利諾伊藝術(shù)學(xué)院、肯特法學(xué)院、凱勒商學(xué)院、Loyola大學(xué)等多所高等院校。大學(xué)城目前各類在校學(xué)生約5.3萬(wàn)人，各校占地總面積近750萬(wàn)平方英尺，幾乎是全美第一高樓——西爾斯大廈占地面積的兩倍，是伊利諾伊州最大的大學(xué)城，堪稱全美最大的大學(xué)城之一。CBD入駐企業(yè)總部設(shè)在芝加哥CBD的著名企業(yè)有：美聯(lián)航、雅培、波音、摩托羅拉、卡夫食品、Walgreen連鎖藥店、麥當(dāng)勞、卡特彼勒物流公司、能源公司Exelon、保險(xiǎn)公司TheAllstateCorporation、機(jī)械與工業(yè)部件產(chǎn)品制造商IllinoisToolWorks等。芝加哥大都市區(qū)前15大企業(yè)雇主，雇傭員工總數(shù)即超過(guò)22萬(wàn)人，占芝加哥大都市區(qū)就業(yè)人口的6.0%。盧普區(qū)金融業(yè)盧普區(qū)是芝加哥金融效勞業(yè)的主要集中地。芝加哥是僅次于紐約的美國(guó)第二大金融中心。芝加哥在期貨和期權(quán)交易領(lǐng)域是當(dāng)之無(wú)愧的全球最大金融衍生產(chǎn)品交易中心。2003年芝加哥占全美期貨和期權(quán)交易總量的63%，紐約居后，占16%〔見(jiàn)表1〕。芝加哥的期貨期權(quán)交易業(yè)務(wù)，主宰了全美金融衍生產(chǎn)品交易市場(chǎng)。芝加哥期貨交易所：全球最大的交易所國(guó)際有影響力的期貨交易市場(chǎng)〔1〕美國(guó)市場(chǎng)以芝加哥和紐約為主：芝加哥商品交易所〔CBOT：以農(nóng)產(chǎn)品和國(guó)債期貨見(jiàn)長(zhǎng)〕、芝加哥商業(yè)交易所〔CME：以畜產(chǎn)品、短期利率歐洲美元產(chǎn)品以及股指期貨知名〕、芝加哥期權(quán)交易所〔CBOE：以指數(shù)期權(quán)和個(gè)股期權(quán)最為成功〕；紐約商業(yè)交易所〔NYMEX：以石油和貴金屬最為知名〕、國(guó)際證券交易所〔ISE：新興的股票期權(quán)交易所〕。2006年10月17日芝加哥商品交易所〔CME〕宣布和已競(jìng)爭(zhēng)百年的同城對(duì)手芝加哥期貨交易所〔CBOT〕進(jìn)行合并，這造就全球最大的衍生品交易所，由此誕生了迄今為止全球最大的交易所——芝加哥交易所集團(tuán)〔2〕歐洲市場(chǎng)主要是歐洲期貨交易所〔EUREX：主要交易德國(guó)國(guó)債和歐元區(qū)股指期貨〕和泛歐交易所[1]〔Euronext：主要交易歐元區(qū)短期利率期貨和股指期貨等〕，另外還有兩家倫敦的商品交易所：倫敦金屬交易所〔LME：主要交易根底金屬〕、國(guó)際石油交易所〔IPE：主要交易布倫特原油等能源產(chǎn)品〕?！?〕亞太期貨市場(chǎng)以日本、韓國(guó)、新加坡、印度、澳大利亞、中國(guó)的內(nèi)地以及香港和臺(tái)灣地區(qū)為主。日本期貨市場(chǎng)主要包括以東京工業(yè)品交易所〔主要是能源和貴金屬期貨〕、東京谷物交易所〔主要是農(nóng)產(chǎn)品期貨〕等為主的商品交易所，以及以東京證券交易所〔主要交易國(guó)債期貨和股指期貨〕、大阪證券交易所〔主要交易日經(jīng)225指數(shù)期貨〕和東京金融交易所〔主要交易短期利率期貨〕為主的金融期貨交易所。中國(guó)內(nèi)地目前有上海期貨交易所〔主要交易金屬、能源、橡膠等工業(yè)品期貨〕、大連商品交易所〔交易大豆、玉米等農(nóng)產(chǎn)品期貨〕以及鄭州商品交易所〔交易小麥、棉花、白糖等農(nóng)產(chǎn)品期貨〕。中國(guó)金融期貨交易所〔以下簡(jiǎn)稱中金所〕將上市金融期貨品種，首先將上市滬深300股指期貨?！?〕中南美及非洲期貨市場(chǎng)中南美主要是墨西哥衍生品交易所和巴西期貨交易所。非洲期貨市場(chǎng)主要是南非的證券交易所下屬的期貨市場(chǎng)，上市當(dāng)?shù)亟鹑谄谪浧贩N。芝加哥期貨交易市場(chǎng)：開(kāi)展歷史芝加哥期貨交易所是當(dāng)前世界上最具代表性的農(nóng)產(chǎn)品交易所。19世紀(jì)初期，芝加哥是美國(guó)最大的谷物集散地，隨著谷物交易的不斷集中和遠(yuǎn)期交易方式的開(kāi)展，1848年，由82位谷物交易商發(fā)起組建了芝加哥期貨交易所，該交易所成立后，對(duì)交易規(guī)那么不斷加以完善，于1865年用標(biāo)準(zhǔn)的期貨合約取代了遠(yuǎn)期合同，并實(shí)行了保證金制度。芝加哥期貨交易所除廠提供玉米，大豆、小麥等農(nóng)產(chǎn)品期貨交易外，還為中、長(zhǎng)期美國(guó)政府債券、股票指數(shù)、市政債券指數(shù)、黃金和白銀等商品提供期貨交易市場(chǎng)，并提供農(nóng)產(chǎn)品、金融及金屬的期權(quán)交易。芝加哥期貨交易所的玉米、大豆、小麥等品種的期貨價(jià)格，不僅成為美國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加上的重要參考價(jià)格，而且成為國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中的權(quán)威價(jià)格。在交易所早期，CBOT僅交易農(nóng)產(chǎn)品，如玉米、小麥、燕麥和大豆。交易所的期貨合約經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展演變現(xiàn)包括非保存性農(nóng)產(chǎn)品和非農(nóng)產(chǎn)品，如黃金和白銀。CBOT第一種金融期貨合約于1975年10月推出，該合約為基于政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)抵押擔(dān)保證券的期貨合約。隨著第一種金融期貨合約的推出，期貨交易逐漸被引進(jìn)到多種不同的金融工具，其中包括美國(guó)國(guó)庫(kù)中長(zhǎng)期債券、股價(jià)指數(shù)和利率互換等。另一個(gè)金融創(chuàng)新，期貨期權(quán)，于1982年推出。在過(guò)去的150多年中，CBOT的主要交易方式為公開(kāi)喊價(jià)交易，即交易者在交易場(chǎng)內(nèi)面對(duì)面的買賣期貨合約。然而，為了滿足全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需求，CBOT于1994年成功地推出了第一個(gè)電子交易系統(tǒng)。在CBOT推出新交易系統(tǒng)的同時(shí)，交易所也完成了清算業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)換。芝加哥商業(yè)交易所(CME)于2004年1月開(kāi)始為CBOT的所有產(chǎn)品提供清算及相關(guān)業(yè)務(wù)效勞。2006年10月17日美國(guó)芝加哥商業(yè)交易所〔CME〕和芝加哥期貨交易所〔CBOT〕宣布已經(jīng)就合并事宜達(dá)成最終協(xié)議，兩家交易所合并成全球最大的衍生品交易所——芝加哥交易所集團(tuán)。合并后的公司被稱為芝加哥交易所集團(tuán)〔CME公司〕，總部將設(shè)在芝加哥。合并后的公司的資產(chǎn)總額據(jù)估計(jì)將到達(dá)250億美元，CME占其中的180億美元，CBOT約占其中的70億美元。合并后的交易所交易品種將涉及利率、外匯、農(nóng)業(yè)和工業(yè)品、能源以及諸如天氣指數(shù)等其他衍生產(chǎn)品。合并后的公司已成為世界上最活潑的交易所，平均每天將成交900萬(wàn)手合約，成交金額接近4.2萬(wàn)億美元。紐約曼哈頓CBD案例分析NEWYORK1492年哥倫布發(fā)現(xiàn)美洲1524年意大利探險(xiǎn)家發(fā)現(xiàn)紐約城所在的島嶼1609年就職于荷蘭東印度公司的英國(guó)人亨利.哈德遜到達(dá)哈德遜河1625年荷蘭人在下曼哈頓建立了第一個(gè)永久定居點(diǎn)，稱為新阿姆斯特丹。1626年彼得.米紐伊特總督以價(jià)值24美元的小商品從印第安人手中購(gòu)得整個(gè)曼哈頓島嶼1636年定居者從印第安人手中購(gòu)置了現(xiàn)在的布魯克林政區(qū)1641-1790殖民地時(shí)代和獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)1972年，議會(huì)決定發(fā)行股票，以支付革命戰(zhàn)爭(zhēng)的費(fèi)用，此舉為后來(lái)的紐約證券交易所打下了根底1825年，紐約開(kāi)展成為海港，歐洲移民大量涌入1858年曼哈頓中部的貧民窟被撤除，建造成中央公園1883年布魯克林橋歷經(jīng)15年建成1892年大批移民通過(guò)埃里斯島進(jìn)入美國(guó)的時(shí)代到來(lái)，在62年中有170萬(wàn)移民從這里進(jìn)入美國(guó)1989年紐約正式建立五個(gè)行政區(qū)：布朗克斯、布魯克林、曼哈頓、昆斯、斯塔藤島Manhattan,Brooklyn,Queens,theBronxandStatenIsland1902年麥迪遜廣場(chǎng)的熨斗形建筑標(biāo)志著紐約進(jìn)入摩天大樓時(shí)代1929年華爾街的經(jīng)濟(jì)崩潰標(biāo)志著進(jìn)入大蕭條時(shí)代1931年當(dāng)時(shí)世界最高的建筑——帝國(guó)大廈落成1940年洛克菲勒中心建筑群落成1941年美國(guó)參加第二次世界大戰(zhàn)，曼哈頓商業(yè)區(qū)黯然失色1952年聯(lián)合國(guó)在新總部召開(kāi)會(huì)議，新大樓高聳在伊斯特河之濱1973年世界貿(mào)易中心落成1988年世界金融中心落成曼哈頓曼哈頓是紐約市的中心區(qū)，總面積57.91平方公里，占紐約市總面積的70%，人口150萬(wàn)人。紐約著名的百老匯、華爾街、帝國(guó)大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國(guó)總部、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的局部地區(qū)成為紐約的CBD。曼哈頓主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的老城(Downtown)、中城(Midtown),著名的街區(qū)是格林威治街和第五大街。這里銀行、保險(xiǎn)公司、交易所及大公司總部云集，是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。華爾街洛克菲勒中心著名的街區(qū)或名勝分布圖：華爾街紐約證券交易所百老匯帝國(guó)大廈洛克菲勒中心中央公園聯(lián)合國(guó)總部大都會(huì)藝術(shù)博物館大都會(huì)歌劇院時(shí)報(bào)廣場(chǎng)等從帝國(guó)大廈遠(yuǎn)眺曼哈頓上東區(qū)——富翁的天堂，紐約地價(jià)最貴的富豪區(qū)。今天的曼哈頓島上，地價(jià)最貴的當(dāng)屬紐約市的富豪區(qū)——上東區(qū)。對(duì)于紐約人來(lái)說(shuō)，住在這里象征一種特別的生活，就是開(kāi)著加長(zhǎng)型的豪華房車、小孩子穿著昂貴的私立學(xué)校制服、保姆推著精致的嬰兒車逛街以及大門內(nèi)深深庭院中的豪宅。

第五大道是曼哈頓區(qū)的中央大街，道路兩旁是玻璃幕墻閃閃發(fā)亮的高樓大廈。西裝革履的男士和身穿時(shí)裝的女士，拿著公文包，進(jìn)出高樓大廈，呈現(xiàn)出一幅高雅、時(shí)尚的美國(guó)現(xiàn)代生活圖景。第五大道可算得上是流行時(shí)尚的同義詞，世界當(dāng)紅商品才能在這里占有一席之地，各式櫥窗設(shè)計(jì)是街道上的一大特色。著名的大都會(huì)博物館也在這條街上，所以現(xiàn)在的第五大道除了是百萬(wàn)富翁街道，其豐富的藝術(shù)資產(chǎn)與高雅幽靜的景觀也一同被稱為上東區(qū)之冠。曼哈頓主要區(qū)域曼哈頓主要區(qū)域上西區(qū)——高雅藝術(shù)的舞臺(tái)，紐約最令人覬覦的住宅區(qū)，高級(jí)知識(shí)分子和文化人居住區(qū)……林肯中心是全世界最大的藝術(shù)會(huì)場(chǎng)，興建完成前，這個(gè)區(qū)域還是紐約的貧民窟，現(xiàn)在卻成為表演藝術(shù)的重要舞臺(tái)。這個(gè)區(qū)的57街是一條充滿藝術(shù)氣息與高級(jí)餐廳的街道，聞名于世的卡耐基演奏廳為57街增色不少。與同為藝術(shù)中心的格林尼治村不同的是，這里是高雅和古典藝術(shù)的舞臺(tái)，也是高級(jí)知識(shí)分子和文化人居住區(qū)。中城區(qū)MIDTOWN——商業(yè)文明之星，曼哈頓的豪華居住區(qū)。中城的形成雖晚于曼哈頓老城，但卻有后來(lái)居上的勢(shì)頭。中城區(qū)以櫛比鱗次的商業(yè)大樓為主，高度現(xiàn)代化的都市設(shè)計(jì)，讓數(shù)以百萬(wàn)的人們?cè)诖斯ぷ?、休閑、消費(fèi)毫無(wú)阻礙，帝國(guó)大廈，克萊斯勒大廈，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個(gè)區(qū)。進(jìn)入20世紀(jì)后，其他許多非贏利的辦公機(jī)構(gòu)，如工會(huì)、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機(jī)構(gòu)等，也都集中于此，許多相關(guān)的專職事務(wù)所如房地產(chǎn)、廣告業(yè)、稅務(wù)部門等也迅速聚集其周圍，原來(lái)設(shè)在島南部的保險(xiǎn)業(yè)及銀行也中城良好的環(huán)境吸引而來(lái)。與此同時(shí)，商店，效勞業(yè)等也漸漸聚集在周圍。曼哈頓主要區(qū)域下城區(qū)DOWNTOWN——下城區(qū)是整個(gè)紐約市生命力的發(fā)源地，自由女神像矗立在曼哈頓島的入口處，在長(zhǎng)僅1.54公里、面積缺乏1平方公里的華爾街——CBD的金融區(qū)，聚集了全球近３０００家外貿(mào)、金融、證券、保險(xiǎn)公司，以及聯(lián)合國(guó)大廈等。著名的BatteryParkCity居住區(qū)就位于此……曼哈頓主要區(qū)域Luxuryapartment奢侈公寓Semi-luxuryapartment半奢侈公寓Commonapartment普通公寓美國(guó)CBD公寓客戶有明顯的等級(jí)劃分家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層，金融界、文藝界名人及國(guó)際名流。華爾街的businessmanandwomen,andtheirfamilies客戶當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生、藝術(shù)家、下城區(qū)的business

professionals及一些名人。

華爾街是英文“墻街”的音譯。荷蘭統(tǒng)治時(shí)，在這里筑過(guò)一道防衛(wèi)墻。英國(guó)人趕走荷蘭人后，拆墻建街，因而得名。這條街上的聯(lián)邦廳曾是美國(guó)第一屆國(guó)會(huì)的所在地，首任總統(tǒng)華盛頓就是在這里宣誓就職的，如今大門前聳立著華盛頓像以紀(jì)念此事。不過(guò)華爾街作為政治中心只是短暫的一瞬，而作為金融中心卻一直輝煌奪目，經(jīng)久不衰。

華爾街兩旁很早就已是摩天大樓豎立，街道如同峽谷，抬頭只能望見(jiàn)一線天。數(shù)不清的大銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司和交易所都在這里駐足。每天成千上萬(wàn)的白領(lǐng)階級(jí)涌到這里上班。而住在郊區(qū)的金融巨頭們，那么不必受擠車堵車之苦。他們上下班乘飛機(jī)，直升機(jī)場(chǎng)就設(shè)在華爾街東端不遠(yuǎn)的東河畔。

華爾街設(shè)有紐約證券交易所、美國(guó)證券交易所、投資銀行、政府和市辦的證券交易商、信托公司、聯(lián)邦儲(chǔ)藏銀行、各公用事業(yè)和保險(xiǎn)公司的總部以及棉花、咖啡、糖、可可等商品交易所。華爾街是金融和投資高度集中的象征。華爾街華爾街(wallstreet)是紐約市曼哈頓區(qū)南部一條大街的名字，長(zhǎng)不超過(guò)一英里，寬僅11米。它是美國(guó)一些主要金融機(jī)構(gòu)的所在地。曼哈頓曼哈頓CBD主要特點(diǎn)曼哈頓的產(chǎn)業(yè)狀況紐約的主要商業(yè)、貿(mào)易、金融、保險(xiǎn)公司均分布于曼哈頓。曼哈頓從事金融、保險(xiǎn)業(yè)的人很多。在曼哈頓的華爾街集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬(wàn)就業(yè)人口，是世界的金融中心。曼哈頓中城是曼哈頓的商業(yè)中心。帝國(guó)大廈，克萊斯勒大廈，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個(gè)區(qū)。中城的形成雖晚于曼哈頓下城，但卻有后來(lái)居上的勢(shì)頭。進(jìn)入20世紀(jì)后，其他許多非贏利的辦公機(jī)構(gòu)，如工會(huì)、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機(jī)構(gòu)等，也都集中于此，許多相關(guān)的專職事務(wù)所如房地產(chǎn)、廣告業(yè)、稅務(wù)部門等也迅速聚集其周圍，原來(lái)設(shè)在島南部的保險(xiǎn)業(yè)及銀行也被中城良好的環(huán)境吸引而來(lái)。與此同時(shí)，周圍也聚集了很多商店，效勞業(yè)等。北京CBD案例分析地理位置CBD區(qū)位：北京市建國(guó)門至朝陽(yáng)門、東二環(huán)路至東三環(huán)之間

CBD規(guī)模：北京市CBD規(guī)劃用地約4平方公里，規(guī)劃范圍東自西大望路，西至東大橋路，北起朝陽(yáng)北路，南達(dá)通惠河?，F(xiàn)有建筑300萬(wàn)平方米，政府投資100億于15年內(nèi)到達(dá)1000萬(wàn)平方米，方案2008年完成整個(gè)規(guī)劃的70%。屆時(shí)，CBD寫字樓占50%，公寓占25%，商業(yè)、文化、效勞、娛樂(lè)設(shè)施占25%，多功能性強(qiáng)化。

區(qū)域主要代表工程：新城國(guó)際公寓、北京財(cái)富中心、尚都國(guó)際中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、藍(lán)堡、金地國(guó)際花園、溫特萊中心、溫莎大道

已成現(xiàn)房工程：陽(yáng)光100、建外SOHO、世貿(mào)國(guó)際公寓、北京中國(guó)第一商城、旺座商務(wù)中心。北京CBD規(guī)劃沙盤圖定位城市功能定位建成北京市走向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、根底設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟(jì)功能定位集辦公、會(huì)展、酒店、居住及文化娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū)?，F(xiàn)代化超高層建筑集中，國(guó)際知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。金融、保險(xiǎn)、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營(yíng)運(yùn)管理中心?？傮w規(guī)劃商務(wù)設(shè)施文化娛樂(lè)居住用地中小學(xué)用地教育科研用地市政用地綠化用地混合使用規(guī)劃理念A(yù)、商務(wù)中心區(qū)的整體框架延續(xù)北京歷史文脈和城市肌理，形成方格狀根本路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并體現(xiàn)與舊城中心區(qū)的軸向聯(lián)系和區(qū)內(nèi)的軸向布局與開(kāi)展。B、突出以商務(wù)辦公為主的功能，將主要商務(wù)辦公設(shè)施集中布置在“金十字”街兩側(cè)地段，設(shè)計(jì)形成混合功能區(qū)。重視文化功能，強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施的有機(jī)融合。C、重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)設(shè)置大面積公共綠地，并通過(guò)綠化帶的連接，形成完整的綠化體系。D、塑造完美的城市形象，將超高層建筑相對(duì)集中，并突出設(shè)置標(biāo)志性建筑，形成重點(diǎn)突出、錯(cuò)落有致的空間形態(tài)。E、建設(shè)現(xiàn)代化、立體化的交通體系，強(qiáng)調(diào)地鐵與公交設(shè)施的建設(shè),創(chuàng)立便捷的交通環(huán)境。F、建設(shè)完善的信息網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑統(tǒng)一開(kāi)放的公用業(yè)務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)和社區(qū)信息化建設(shè)提供便利條件和有力保障。交通規(guī)劃規(guī)劃中道路用地約為155公頃，占CBD總面積的39%。

為分析解決社會(huì)車流與CBD車流的矛盾，專家們根據(jù)交通需求，增加了路網(wǎng)的密度，把城市綠化與行人系統(tǒng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜诤?；利用CBD區(qū)域模式及整體交通規(guī)劃模型對(duì)CBD路網(wǎng)進(jìn)行了評(píng)估，建議增加南北向地鐵線路。思路1、制定相應(yīng)的交通組織方案，保證商務(wù)中心區(qū)對(duì)外交通的通暢。研究商務(wù)中心區(qū)建設(shè)與周邊地區(qū)及市區(qū)的相互影響，進(jìn)行定量分析和評(píng)價(jià)，提出交通改善方案及對(duì)策措施。2、針對(duì)北京商務(wù)中心區(qū)缺少出入通道和集散網(wǎng)絡(luò)的狀況，在路網(wǎng)規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)完善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，最大限度的尋求路網(wǎng)整體協(xié)同效益。3、強(qiáng)調(diào)空間綜合利用，使交通設(shè)施的安排盡可能與建筑物相融合，最大限度地有效分割各交通方式空間，盡可能使人流與車流、各種類型車流在空間上分流，形成一個(gè)與人文及生態(tài)環(huán)境融合的交通環(huán)境。具體措施CBD要建內(nèi)部公交循環(huán)系統(tǒng)當(dāng)進(jìn)入CBD區(qū)域時(shí)，有兩條內(nèi)部循環(huán)公交線路可供選擇。該線路上設(shè)置公交專用道，同時(shí)采用大容量公交車。公共交通將在未來(lái)CBD內(nèi)到達(dá)56%的比例，這與國(guó)外興旺國(guó)家的CBD區(qū)域通常要求在70%至80%的公共交通比例相比仍然維持了較低的比例。CBD未來(lái)有兩條內(nèi)部循環(huán)公交線路現(xiàn)有以及未來(lái)規(guī)劃中的四條地鐵線路將承擔(dān)CBD區(qū)域公交出行量的40%，約每日36000人次。CBD地下鐵建設(shè)路線區(qū)域內(nèi)將增設(shè)四條地鐵線路七個(gè)地鐵站在區(qū)域邊緣將會(huì)設(shè)四個(gè)公交站點(diǎn)。使用公共交通工具的人在區(qū)域外的公交站點(diǎn)或者區(qū)域內(nèi)的地鐵站進(jìn)入CBD后就可以搭乘公交。黑色圓圈為公交換乘站環(huán)境景觀規(guī)劃歷史人文公園表演藝術(shù)廣場(chǎng)科技信息公園自然科學(xué)公園受現(xiàn)狀條件和土地開(kāi)發(fā)方式的制約，在CBD內(nèi)形成大面積集中的綠地的難度很大。規(guī)劃在西北，西南，東北，東南四個(gè)區(qū)各規(guī)劃一個(gè)面積2.5公頃左右的公園，形成具有不同題材的主題公園，擬規(guī)劃為歷史人文公園、表演藝術(shù)廣場(chǎng)、科技信息公園、自然科學(xué)公園四個(gè)公園之間有綠化帶和步行道連接，穿越整個(gè)商務(wù)中心區(qū)，并與南側(cè)通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務(wù)中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)，環(huán)狀綠化系統(tǒng)將整個(gè)商務(wù)辦公區(qū)連接，且位于區(qū)域的中部，人流比較集中的位置。串起歷史人文公園和表演藝術(shù)廣場(chǎng)人文軸線科技軸線串起科技信息公園綠化系統(tǒng)的兩條軸線綠化系統(tǒng)在于主要道路相交處盡量放大成較為開(kāi)闊的開(kāi)放空間，增強(qiáng)它的識(shí)別性和導(dǎo)向性，同時(shí)為連續(xù)、緊張的街道界面提供一個(gè)喘息的空間，為CBD密集的建筑群體提供一個(gè)欣賞的距離。規(guī)劃中設(shè)置了階梯狀的親水平臺(tái)、活動(dòng)廣場(chǎng)以及四季的栽植，使它成為一條帶狀的開(kāi)放空