深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略

深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略2024/3/11深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目定位政策分析地塊分析環(huán)境分析深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略“一管”收緊流動(dòng)性之加息政策分析當(dāng)前流動(dòng)性過剩、通脹壓力大困擾著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2011年貨幣和政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健以來，央行已經(jīng)加息4次，開發(fā)商融資渠道收緊，居民購房壓力加大。目前，5年期貸款利率已經(jīng)高達(dá)6.8%，居民供樓負(fù)擔(dān)比不斷增加，二手房租金供樓比已經(jīng)超過2008年房地產(chǎn)高峰時(shí)期深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略二管“抑制需求”：“新國八條”出臺(tái)，多項(xiàng)措施抑制需求政策分析經(jīng)過2011年的兩輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)預(yù)期中的降溫，市場(chǎng)仍在高漲之中，雖然量出現(xiàn)了下調(diào)，但價(jià)格穩(wěn)步上漲。中央在傳統(tǒng)春節(jié)前出臺(tái)“新國八條”，堪稱史上最嚴(yán)厲的政策。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略二管“抑制需求”：深圳出臺(tái)限購細(xì)則，非深戶購房門檻提高政策分析針對(duì)之前市場(chǎng)上部分購房者利用外地身份證，通過補(bǔ)繳稅單或補(bǔ)社保獲得購房資格，打政策“擦邊球”的現(xiàn)象，3月初，深圳對(duì)此做出了明確規(guī)定，出臺(tái)了深圳版的限購細(xì)則：要求非本市戶籍居民家庭購房時(shí)提供納稅繳納證明的，必須是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上且不含補(bǔ)繳情況，提供社保證明的，必須符合下列條件之一：一是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并醫(yī)療保險(xiǎn)、二是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并工傷保險(xiǎn)、三是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上醫(yī)療保險(xiǎn)并工傷保險(xiǎn)。（即：提供社保繳納證明的，必須同時(shí)連續(xù)繳納12個(gè)月以上的養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)中的任何兩種保險(xiǎn)。同時(shí)依據(jù)社保局的規(guī)定，醫(yī)療保險(xiǎn)和工傷保險(xiǎn)是不可以補(bǔ)繳的。）之前市場(chǎng)普遍規(guī)避限購令的方法是利用外地人身份證補(bǔ)繳一年的養(yǎng)老保險(xiǎn)，而在新規(guī)定下，通過補(bǔ)繳社保證明而獲得購房資格的可能性幾乎為零，同時(shí)又不承認(rèn)補(bǔ)繳納稅證明的購房資格，因此新政下利用外地人身份證購房的比例將大大降低，但近期市場(chǎng)有傳聞表示無論是否有社保證明，仍有辦法辦理過戶，前提是花費(fèi)2w不等的費(fèi)用。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略三管“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”：年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)深圳房?jī)r(jià)漲幅不超過GDP和人均可支配收入漲幅政策分析國務(wù)院要求各地出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并于一季度前向社會(huì)公布。3月31日，深圳公布了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，2012年深圳房?jī)r(jià)漲幅不超過GDP和人均可支配收入漲幅。國務(wù)院督察組來深圳調(diào)研同時(shí)，國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控督查小組對(duì)深圳等16省市對(duì)保障房及宏觀調(diào)控情況全面督查，首站在深圳，并于4月20日結(jié)束，深圳政府部門內(nèi)部溝通核心內(nèi)容包括：深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)情況，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在可控的范圍內(nèi)，沒有過高過快的增長(zhǎng)等。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略三管“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”：深圳出臺(tái)限價(jià)令政策分析限價(jià)令的主要內(nèi)容：4月底5月初將采取全新的預(yù)售備案系統(tǒng)；已拿預(yù)售的項(xiàng)目：針對(duì)2011年錄入合同的價(jià)格折算出均價(jià)，采取一刀切的做法，新系統(tǒng)針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目設(shè)定一個(gè)價(jià)格上限，超過該價(jià)格不予打合同；2012年拿預(yù)售項(xiàng)目，則按照某一個(gè)月的錄入合同價(jià)格折算均價(jià)；未拿預(yù)售項(xiàng)目：分片區(qū)制定均價(jià)上限。結(jié)合區(qū)域及物業(yè)類型進(jìn)行審批，高于均價(jià)的不給預(yù)售，要求每一套報(bào)預(yù)售的價(jià)格都要低于片區(qū)設(shè)定的價(jià)格；以2011年均價(jià)2萬計(jì)算，預(yù)計(jì)2012整體均價(jià)不超過2.2萬，同時(shí)新推單位價(jià)格不得超過上期價(jià)格，部分高價(jià)物業(yè)轉(zhuǎn)現(xiàn)售銷售。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略部分樓盤開始下調(diào)備案預(yù)售價(jià)格政策分析一、寶安區(qū)·品尚居原預(yù)售報(bào)均價(jià)2.4萬，被要求不能高過20400，經(jīng)多次與國土部門溝通，帶裝修價(jià)2.2萬，對(duì)外口徑19999元送裝修，被要求不允許集中開盤、自然銷售，上4月14日晚上開盤，推出219套41-93平1-3房，當(dāng)晚銷售140多套，至周日銷售近9成；二、寶安中心區(qū)·第五大道：16日推出樓王8、9棟88套261平四房樓王單位，均價(jià)3萬。之前被國土局約談，在政策未明朗前推售剩余單位，沒有什么銷售壓力，尾盤。三、潛龍·曼海寧：原預(yù)售報(bào)均價(jià)2.8萬，被要求不能高過2.1萬，正在調(diào)整價(jià)格；四、南山·君匯新天：2012年11月入伙，現(xiàn)為現(xiàn)售；五、銘筑：原預(yù)售報(bào)價(jià)3.8萬，在口頭約談后打未出具體細(xì)則的時(shí)間差，上周四開始二三級(jí)轉(zhuǎn)介，至周日成交21套，均價(jià)約3.2萬；六、鹽田·東港印象：被要求定價(jià)不得高于1-3月片區(qū)成交均價(jià)（2萬元/平方米），經(jīng)與國土部門多次溝通，最終定價(jià)1.6萬/㎡，于4月15日開盤，推出170套38-87平1-3房，銷售約60套；七、熙園山院:整體轉(zhuǎn)現(xiàn)售，預(yù)計(jì)10月面市；八、合正·中央原著:別墅仍在認(rèn)籌，交50萬可以預(yù)定房號(hào)，但目前轉(zhuǎn)現(xiàn)售的可能性大。九、萬科清林徑23日推37號(hào)樓，359套78平2房改3房單位和89平3房改4房單位，送精裝修，折前價(jià)格14300元/平方米,銷售七成深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略二級(jí)市場(chǎng)：4月成交量?jī)H為3月的三成政策分析深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略三級(jí)市場(chǎng)：新增放盤量增幅明顯少于訪客量，業(yè)主仍較惜售觀望政策分析深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略中原觀點(diǎn)政策分析觀點(diǎn)1：限價(jià)令政策直接指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)開發(fā)商而言有巨大的壓力，首先影響的是豪宅市場(chǎng)，豪宅市場(chǎng)供應(yīng)驟減甚至可能為零，現(xiàn)樓發(fā)售將考驗(yàn)豪宅開發(fā)商資金鏈，同時(shí)由于現(xiàn)樓發(fā)售價(jià)格不受調(diào)控影響，且考慮到財(cái)務(wù)成本，豪宅價(jià)格未來將大幅上漲。觀點(diǎn)2：限價(jià)令下，未來供應(yīng)將以普通住宅為主，其價(jià)格在片區(qū)均價(jià)以下或者附近，成交均價(jià)將“被下降”，但實(shí)際上客戶不會(huì)感覺到房?jī)r(jià)的下降。觀點(diǎn)3：接下來的幾個(gè)月住宅成交量會(huì)明顯回落，一手房市場(chǎng)出現(xiàn)“供應(yīng)慌”，市場(chǎng)出現(xiàn)的這種“量?jī)r(jià)齊跌”的局面會(huì)對(duì)不少客戶心理造成不良影響，這種時(shí)間持續(xù)越長(zhǎng)對(duì)客戶心態(tài)越不利。而商用物業(yè)的成交會(huì)再上一層樓。觀點(diǎn)4：目前基本沒有開發(fā)商打算降價(jià)，都以觀望為主，但如果政策長(zhǎng)期保持高壓，部分開發(fā)商可能會(huì)扛不住，部分樓盤會(huì)促銷降價(jià)。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略下半年政策預(yù)判政策分析從近期系列政策可以看出，深圳政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心還是很大，為了完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，不惜動(dòng)用如此嚴(yán)厲的價(jià)格管制。預(yù)計(jì)接下來還會(huì)有后續(xù)政策：緊縮的貨幣政策仍會(huì)持續(xù)，3月CPI漲幅高達(dá)5.4%后，央行立即提高準(zhǔn)備金率，今年控制通脹是宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，而目前通脹壓力仍不見緩解，預(yù)計(jì)第二季度仍會(huì)加息。銀行開發(fā)貸款出現(xiàn)利率上浮的同時(shí)還收取額度管理費(fèi)，開發(fā)商資金鏈繼續(xù)收緊。7月1日出臺(tái)二手房評(píng)估價(jià)征稅。中原認(rèn)為這一政策出臺(tái)的可能性非常之大，目前，限價(jià)令出臺(tái)后，一手房源驟減，部分客戶分流至二手房市場(chǎng)，政府接下來會(huì)對(duì)二手市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，二手房評(píng)估價(jià)征稅在短期內(nèi)是一項(xiàng)相對(duì)有效的政策。市場(chǎng)傳聞：限價(jià)之后未來可能會(huì)進(jìn)一步“限售”，即個(gè)人購買商品房之后五年內(nèi)不允許出售轉(zhuǎn)讓，進(jìn)一步限制需求。但中原認(rèn)為這一政策影響面大，出臺(tái)的可能性不大，“限價(jià)令”在今年內(nèi)可能不會(huì)取消，開發(fā)商需控制經(jīng)營現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目定位政策分析地塊分析環(huán)境分析深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略深圳城市功能外拓已成必然，布吉依靠地緣優(yōu)勢(shì)成為承接深圳城市中心轉(zhuǎn)移的第一站。區(qū)位分析中心區(qū)中部組團(tuán)世界主要城市發(fā)展階段城市聚集期城市強(qiáng)化升級(jí)期城市外拓期多中心形成期紐約：BatteryParkCity東京：澀谷、新宿等巴黎:拉德芳斯國外區(qū)域深圳處于城市發(fā)展史城市中心外拓的階段向東：東部組團(tuán)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略片區(qū)緊臨布吉核心中心，地處三聯(lián)社區(qū)的中部。項(xiàng)目與南坪快速、水官高速、布龍路、布瀾路等城市主干道聯(lián)系緊密。至福田中心區(qū)：布龍路—南坪快速—梅觀立交橋—梅觀高速—皇崗路。至羅湖中心：布龍路—大芬立交—205國道—文錦路—東門。至龍崗中心：布龍路—水官高速—龍翔大道至大梅沙：布龍路—水官高速—鹽排高速—大梅沙至福田至羅湖至龍崗和大梅沙目前緊密連接多條城市主干道

交通分析深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略周邊居住氛圍較濃，但受舊改進(jìn)度制約，片區(qū)價(jià)值在布吉處于較低水平。地源分析123451—麗湖花園2—茵悅之生3—中海怡翠4—中海怡瑞5—慢城項(xiàng)目周邊二手社區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值普遍不如布吉關(guān)口片區(qū)社區(qū)二手價(jià)值高。三聯(lián)片區(qū)改造未啟動(dòng)是根本原因。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略當(dāng)前玉石產(chǎn)業(yè)鏈附加值較低，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值有限三聯(lián)的水晶玉石文化產(chǎn)業(yè)是布吉5大產(chǎn)業(yè)之一。截至2009年，已有相關(guān)從業(yè)人員達(dá)3000人以上。水晶玉石文化街目前擁有超過180多家玉石展銷店，形成了完整的原料供給、成品加工、運(yùn)輸銷售一條龍的生產(chǎn)經(jīng)營鏈。玉石產(chǎn)業(yè)在三聯(lián)仍屬于初級(jí)的加工制造階段，附加值較低，對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值開發(fā)階段的提升作用有限。玉石文化街文化廣場(chǎng)產(chǎn)業(yè)分析深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略周邊存在山水資源，未能有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。三聯(lián)社區(qū)公園占地1.66平方公里，是石牙嶺公園2倍多，是荔枝公園的40倍，規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)包括三聯(lián)生態(tài)公園和三聯(lián)水庫。項(xiàng)目開發(fā)初期，社區(qū)公園的暫時(shí)無法充分開發(fā)利用。三聯(lián)水庫三聯(lián)公園登山道尚未完工景觀分析山體改造初期三聯(lián)水庫休閑價(jià)值未開發(fā)山頂現(xiàn)狀深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略地塊四至深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目定位政策分析地塊分析環(huán)境分析深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略地塊分析項(xiàng)目基地整體屬于三聯(lián)片區(qū)最低的低谷部分。內(nèi)部各地塊也存在比較大的高差。對(duì)于未來規(guī)劃設(shè)計(jì)的社區(qū)空間感和統(tǒng)一性營造要求較高。地塊總體地勢(shì)較低，內(nèi)部高差較大。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略地塊分析未來社區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)分隔，可能造成形象不一致道路系統(tǒng)分析圖道路豎向規(guī)劃圖項(xiàng)目地塊未來規(guī)劃主干道布龍公路為雙向8車道，次干道聯(lián)中路、聯(lián)布北路（聯(lián)中路）、鐵西路規(guī)劃為雙向4車道，次干道三聯(lián)南路規(guī)劃為雙向6車道。地塊被2條次干道和2條城市支路分割為7個(gè)地塊，可能在未來入市之際對(duì)于社區(qū)的形象展示造成影響。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略地塊分析項(xiàng)目基地東側(cè)全部置于鐵路的噪音影響下。要求未來在戶型產(chǎn)品布置、園林打造和建材使用方面，均考慮鐵路噪音的影響。鐵路噪音影響地塊整個(gè)東側(cè)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略地塊分析由于日照的要求，項(xiàng)目?jī)?nèi)部地勢(shì)較高、景觀資源價(jià)值強(qiáng)的03、04地塊被用作文化教育和醫(yī)療配套用地。同時(shí)，醫(yī)院用地緊靠景觀資源價(jià)值最高的06地塊東側(cè)。未來規(guī)劃布局時(shí)候需弱化醫(yī)院的影響。文教衛(wèi)生用地與地塊價(jià)值不匹配03地塊將引進(jìn)蛇口育才學(xué)校資源，大大提升布吉市場(chǎng)的教育水平。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略地塊分析松源大廈最高10層，對(duì)于項(xiàng)目最大的06地塊形成了事實(shí)上的分隔。未來建筑布局將盡量弱化松源大廈對(duì)于地塊建筑對(duì)視和視覺的負(fù)面影響。松源大廈對(duì)于06地塊造成事實(shí)上的分隔深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略地塊分析02地塊規(guī)劃為商業(yè)用地，規(guī)劃初衷做為未來玉石商貿(mào)綜合體的商務(wù)配套部分。未來玉石文化進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，02地塊未來在商務(wù)價(jià)值得到更高的提升。玉石文化街未來升級(jí)，提升02地塊價(jià)值深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略30萬平米返遷房不受90/70限制地塊編碼用地代碼用地性質(zhì)用地(平方米)建面(平方米)容積率覆蓋率(%)01R2二類居住用地8982533005.935002C商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施6310374405.935503GIC5教育科研用地33762——0.72504GIC4醫(yī)療衛(wèi)生用地956995691.03005G1公共綠地4147——————06R2二類居住用地1251336995005.593007C+R2商業(yè)用地+二類居住用地404612261855.5930合計(jì)2283641025994——30返遷房：30萬平米的建筑面積用于安置村民的返遷房，其余58.5萬平米用于商品住宅開發(fā)。套型比例：30萬平米返遷房部分不受90/70影響，58.5萬平米商品住宅受90/70影響。項(xiàng)目整體的住宅開發(fā)比例將突破90/70的限制。地塊分析深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略結(jié)論地緣優(yōu)勢(shì)明顯，承接深圳城市中心功能外拓。與城市中心區(qū)連接緊密。布吉市場(chǎng)未來罕有的100萬平米超級(jí)大盤，對(duì)于外部現(xiàn)有配套依賴程度低，能夠改變區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。育才學(xué)校強(qiáng)勢(shì)的教育配套吸引力。招商地產(chǎn)傳統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)者品牌。玉石文化產(chǎn)業(yè)未來升級(jí)，提升地塊的商務(wù)價(jià)值。置換單位可以不限制90/70限制。優(yōu)勢(shì)周邊山水資源，未能有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。整體地勢(shì)和內(nèi)部高差提高規(guī)劃設(shè)計(jì)難度。規(guī)劃路網(wǎng)可能造成社區(qū)形象不一致。鐵路噪音的干擾整個(gè)項(xiàng)目西側(cè)。文教衛(wèi)生用地犧牲掉優(yōu)質(zhì)資源地塊。松源大廈分隔項(xiàng)目地塊整體性。劣勢(shì)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位區(qū)內(nèi)市場(chǎng)區(qū)外市場(chǎng)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略布吉市場(chǎng)龍華市場(chǎng)龍崗中心與本項(xiàng)目關(guān)系密切的區(qū)域市場(chǎng)為布吉區(qū)域的區(qū)內(nèi)市場(chǎng)和龍崗中心城、龍華市場(chǎng)的區(qū)外市場(chǎng)的2個(gè)層面的市場(chǎng)環(huán)境。市場(chǎng)分析區(qū)內(nèi)市場(chǎng)區(qū)外市場(chǎng)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：本片區(qū)市場(chǎng)目前有萬科紅、龍園意境、來座山、和諧家園、荔山道5個(gè)項(xiàng)目在售。市場(chǎng)分析區(qū)內(nèi)市場(chǎng)區(qū)外市場(chǎng)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：萬科紅位置：地處錦龍路與惠康路交匯處開發(fā)商：萬科房地產(chǎn)投資有限公司區(qū)位占地：3.1萬平方米

總建筑面積：19.5萬平方米容積率：4.8物業(yè)類型：6棟31層至33層的住宅樓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：萬科紅規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃圍合式的布局。1A1B2345A5B6幼兒園待拆遷可售深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：萬科紅戶型分析萬科紅戶型范圍是30-99平米一房至小三房。主力戶型為30-61平米一房、小兩房。戶型面積套數(shù)套數(shù)占比一房30-4033637.5%小兩房60-6122425%兩房7011212.5%小三房8811212.5%三房9911212.5%合計(jì)896100%項(xiàng)目戶型配比：優(yōu)點(diǎn)：客廳較寬。帶雙層陽臺(tái)。缺點(diǎn)：贈(zèng)送面積少。60平小兩房70平兩房深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：萬科紅價(jià)值體系區(qū)位：靠近羅湖的地緣優(yōu)勢(shì)，臨近地鐵3號(hào)線木棉灣站。萬科品牌號(hào)召力：收購后包裝和展示到位。精裝修：萬科一貫的標(biāo)準(zhǔn)化精裝修低總價(jià)：一房總價(jià)49-59萬，首付15萬即可入住，帶裝修均價(jià)仍低于片區(qū)其它在售樓盤。全民營銷：以“尋找紅人”開始全城營銷，短期建立項(xiàng)目市場(chǎng)形象。時(shí)間推售價(jià)格2011.121棟+2棟190002012.13棟一房14000-1800，二房17000-21000深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：和諧家園位置：龍崗布吉布瀾路與深惠路交匯處（桂芳園對(duì)面）開發(fā)商：新錦安實(shí)業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司區(qū)位占地：26918平方米

總建筑面積：112797平方米容積率：3.2物業(yè)類型：5棟高層約28-34層

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：和諧家園規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃并排式的布局，階梯式抬高園林中部景觀。443233333322222332222322紅：四房黃：三房藍(lán)：兩房綠：小兩房A區(qū)C區(qū)B區(qū)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：和諧家園戶型分析和諧家園戶型范圍是58-109平米一房至四房。主力戶型分布均勻。項(xiàng)目戶型配比：60平小兩房戶型面積房型套數(shù)比例A66.05-67.86兩房?jī)蓮d一衛(wèi)18517%B67.79-68.92兩房?jī)蓮d一衛(wèi)18517%C85.29-88.42三房?jī)蓮d二衛(wèi)30427%D86.82-109.48三房?jī)蓮d二衛(wèi)666%E58.76-61.36一房?jī)蓮d一衛(wèi)18517%F59.68-61.28一房?jī)蓮d一衛(wèi)18517%深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：和諧家園價(jià)值體系區(qū)位：地鐵3號(hào)線物業(yè)?，F(xiàn)樓：現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)，即買即住超高贈(zèng)送率：戶型贈(zèng)送率高達(dá)40%，多戶帶有入戶花園，入戶花園可營造獨(dú)立書房，創(chuàng)造更多功能空間；超高實(shí)用率和性價(jià)比時(shí)間推售價(jià)格2012.11、4-1、5棟22001深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：信義荔山公館荔山道位置：龍崗布吉羅崗路與榮華路交匯處，羅湖金稻田路北（荔山公園旁）開發(fā)商：深圳市信義房地產(chǎn)開發(fā)公司區(qū)位占地：91875平方米

總建筑面積：284806平方米容積率：3.2物業(yè)類型：塔樓高層經(jīng)濟(jì)指標(biāo)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃圍合式的布局荔山道3號(hào)樓25層，4號(hào)樓24層8號(hào)樓（公館8號(hào)）27層，共525套7號(hào)樓30層，共324套6號(hào)樓29層，共107套5號(hào)樓19層，共306套2號(hào)樓33層，共159套1號(hào)樓33層，共319套在售項(xiàng)目：信義荔山公館荔山道深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略戶型分析荔山道戶型范圍是67-172平米兩房至五房。主力戶型為67-89平米兩房、三房。項(xiàng)目戶型配比：在售項(xiàng)目：信義荔山公館荔山道荔山道戶型面積戶數(shù)比例2房1廳67-7214432.14%3房2廳85-8923452.23%4房2廳137245.36%5房2廳1724610.27%深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略區(qū)位：接近布吉關(guān)口、緊鄰羅湖：社區(qū)規(guī)模：依托信義多年開發(fā)的大社區(qū)，形成了比較成熟的生活配套和商業(yè)配套。在售項(xiàng)目：信義荔山公館荔山道價(jià)值體系時(shí)間價(jià)格2011.1019000起價(jià)2012.424000深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略在售項(xiàng)目：來座山位置：龍崗布吉生態(tài)新區(qū)開發(fā)商：深圳市承翰投資開發(fā)集團(tuán)有限公司區(qū)位占地：31696平方米

總建筑面積：130382平方米容積率：3.2物業(yè)類型：高層經(jīng)濟(jì)指標(biāo)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略戶型分析來座山戶型范圍是46-146平米一房至五房。主力戶型為88-140平米中大戶型。項(xiàng)目戶型配比：在售項(xiàng)目：來座山來座山戶型面積戶數(shù)比例1房46.616013.33%2房76.616013.33%3房88.7232026.67%4房129－12432026.67%5房144－1465016.45%深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略資源：背靠石芽嶺一線山景資源。大社區(qū)配套：承翰慢城前三期大型社區(qū)，形成基本齊備的生活配套在售項(xiàng)目：來座山價(jià)值體系時(shí)間價(jià)格2011.12220012012.423000深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略待售項(xiàng)目：本片區(qū)市場(chǎng)未來可能入市項(xiàng)目眾多，但多為舊改項(xiàng)目，受制于舊改進(jìn)度，具體入市不確定性強(qiáng)市場(chǎng)分析區(qū)內(nèi)市場(chǎng)區(qū)外市場(chǎng)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略中洲華宇坂田項(xiàng)目中洲華宇實(shí)業(yè)公司75128富霖地產(chǎn)坂雪崗項(xiàng)目深圳市富霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司170000翠峰豪園三期鷗富實(shí)業(yè)公司64000圣力布吉項(xiàng)目圣力開發(fā)有限公司100000海軒投資布吉羅崗項(xiàng)目海軒投資發(fā)展有限公司150420布吉中心花園二期雍盛房地產(chǎn)公司150000粵寶實(shí)業(yè)布吉項(xiàng)目深圳市粵寶實(shí)業(yè)有限公司40000大貿(mào)坂田項(xiàng)目深圳市大貿(mào)股份有限公司120010宏達(dá)大廈正島投資有限公司85600大貿(mào)西環(huán)路住宅項(xiàng)目深圳市大貿(mào)股份有限公司100000康達(dá)爾五期深圳市康達(dá)爾集團(tuán)股份有限公司75000宇宏南嶺汽車城項(xiàng)目深圳宇宏集團(tuán)300000廣勝達(dá)布吉吉華路項(xiàng)目廣勝達(dá)建筑、布吉合豐84000中洲布吉木棉灣項(xiàng)目深圳中洲房地產(chǎn)有限公司150000合正丹竹頭項(xiàng)目合正房地產(chǎn)開發(fā)公司150000銘豪、寶智恒布吉項(xiàng)目珠海市銘豪集團(tuán)有限公司/深圳市寶智恒投資有限公司100000鵬龍布吉項(xiàng)目深圳市鵬龍實(shí)業(yè)有限公司19043銘豪項(xiàng)目珠海銘豪集團(tuán)/深圳市寶智恒投資有限公司300000寶吉雪象村舊改項(xiàng)目寶吉工藝品有限公司/香港寶圖公司/盛世房地產(chǎn)有限公司/鼎豐地產(chǎn)600000中州布吉寫字樓項(xiàng)目中州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司113000康達(dá)爾花園六期康達(dá)爾房地產(chǎn)開發(fā)公司50000佳兆業(yè)大芬油畫村項(xiàng)目佳兆業(yè)地產(chǎn)1914000萬年坂雪崗項(xiàng)目深圳市萬年投資公司72500龍崗鵬基布吉項(xiàng)目龍崗鵬基地產(chǎn)公司101360邦安實(shí)業(yè)坂雪崗項(xiàng)目深圳市邦安實(shí)業(yè)有限公司/深圳市茂恒實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司220010江科達(dá)實(shí)業(yè)布吉項(xiàng)目深圳市江科達(dá)實(shí)業(yè)有限公司30000新居布吉項(xiàng)目深圳市新居產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司120010崗宏布吉項(xiàng)目崗宏投資實(shí)業(yè)93000新潤布吉泥崗項(xiàng)目新潤房地產(chǎn)/港鵬基投資91900深圳綜大市場(chǎng)閩僑投資980000世博布吉鎮(zhèn)中心項(xiàng)目北京世博偉業(yè)房地產(chǎn)公司120010合豐項(xiàng)目深圳市布吉合豐工貿(mào)有限公司130000成龍山莊深圳華昱投資開發(fā)股份有限公司1000000創(chuàng)邦布吉舊樓改造項(xiàng)目深圳市創(chuàng)邦投資有限公司10000信義坂田項(xiàng)目深圳信義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200100萬達(dá)裕布吉鎮(zhèn)政府旁項(xiàng)目深圳市萬達(dá)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司32001三聯(lián)物流園珠海銘豪集團(tuán)/深圳寶智恒投資有限公司100000尚模公司布吉項(xiàng)目深圳市尚模發(fā)展有限公司19043大中華布吉住宅項(xiàng)目大中華實(shí)業(yè)25130大中華布吉商業(yè)辦公項(xiàng)目大中華45951萬基旅游度假小鎮(zhèn)深圳萬基置地集團(tuán)有限公司未定盈翠家園四期深圳市中元房地產(chǎn)公司30000佳兆業(yè)布吉舊城改造項(xiàng)目佳兆業(yè)地產(chǎn)未定布吉吉華路項(xiàng)目深圳源豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司28500佳兆業(yè)龍崗坂田項(xiàng)目佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司、深圳市崗頭新圍仔股份有限公司146500歐美投資宏達(dá)大廈歐美投資發(fā)展有限公司（深港投資）10031青城南嶺村項(xiàng)目青城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司\新亞聯(lián)合有限公司\勁富鴻實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司\青城實(shí)業(yè)有限公司320010巨銀誠信鎮(zhèn)政府項(xiàng)目深圳市巨銀誠信投資發(fā)展有限公司24718青城布沙路項(xiàng)目青城房地產(chǎn)公司34768中海信布吉商業(yè)項(xiàng)目深圳市中海信實(shí)業(yè)有限公司65000頌雅面吉李朗項(xiàng)目頌雅實(shí)業(yè)400000世紀(jì)嶺南深圳市新豐益實(shí)業(yè)股份有限公司100000布吉經(jīng)濟(jì)羅崗項(xiàng)目布吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展48700德興布龍路項(xiàng)目深圳龍崗德興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20010偉亮實(shí)業(yè)布吉項(xiàng)目深圳市偉亮實(shí)業(yè)有限公司120880龍坤物流倉儲(chǔ)中心深圳市龍昆實(shí)業(yè)有限公司800000德福山莊鈞濠房地產(chǎn)開發(fā)(深圳)有限公司88107物資集團(tuán)長(zhǎng)發(fā)路項(xiàng)目深圳物資集團(tuán)有限公司130000國協(xié)布吉項(xiàng)目深圳市國協(xié)實(shí)業(yè)有限公司50000南嶺國際汽車城頌雅實(shí)業(yè)290000運(yùn)通布龍路項(xiàng)目深圳運(yùn)通物流有限公司180000三聯(lián)村項(xiàng)目三聯(lián)村實(shí)業(yè)股份有限公司137000深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略未來布吉土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)1140萬。潛在供應(yīng)量大，但由于多為舊改項(xiàng)目，開發(fā)商、村民、政府之間三方博弈，關(guān)系復(fù)雜，存在很多的不確定性。過百萬規(guī)模純居住大盤稀少。未來供應(yīng)對(duì)于本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)：加快項(xiàng)目拆遷進(jìn)度，占據(jù)布吉舊改項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)先機(jī)。以大配套樹立大盤的市場(chǎng)地位，改變目前市場(chǎng)格局。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略萬裕草埔入市時(shí)間：未定開發(fā)商：萬?？偨妫?9萬商業(yè)面積：26.5萬居住面積：65.5萬容積率：3.29（開發(fā)商欲將容積率調(diào)到7）金稻田片區(qū)改造南嶺-求水山片區(qū)改造萬裕草埔改造項(xiàng)目圣力項(xiàng)目佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目木棉灣改造西中東佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目入市時(shí)間：2012年開發(fā)商：佳兆業(yè)總建面：10萬商業(yè)面積：2.5萬居住面積：7.5萬容積率：7.0圣力項(xiàng)目入市時(shí)間：未定開發(fā)商：圣力總建面：7.2659萬商業(yè)面積：2.3842萬居住面積：4.8萬容積率：5.3南嶺項(xiàng)目入市時(shí)間：未定開發(fā)商：國香（其中之一）總建面：21.7萬商業(yè)面積：15.5萬居住面積：19.9萬國香項(xiàng)目定位：大戶型，高端山水資源住宅典型待售項(xiàng)目掃描：深惠路沿線深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略典型待售項(xiàng)目掃描：佳兆業(yè)大都匯占地面積0.5萬平方米建筑面積9.5萬平方米容積率——總戶數(shù)729發(fā)展商深圳市天利安實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開盤時(shí)間5月目前價(jià)格18000-22001（裝修2001）主力戶型60-120平米酒店式公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：地鐵樞紐物業(yè)。價(jià)值2：以酒店式服務(wù)體系，吸引投資群體。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：地鐵口精品樓盤。價(jià)值2：周邊商業(yè)和生活氛圍成熟分類指標(biāo)用地性質(zhì)商業(yè)+二類居住用地用地面積13709容積率5.3建筑面積72659商業(yè)面積23842居住面積48118現(xiàn)狀：建至4層樓高，爛尾多年典型待售項(xiàng)目掃描：圣力項(xiàng)目深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略萬科紅后期入市時(shí)間：未定（待完成2期，一起出售)開發(fā)商：海軒總建面：19萬商業(yè)面積：3.6萬居住面積：15.4萬主力戶型：1房、2房和3房項(xiàng)目特點(diǎn)：集中式商業(yè)正在與吉之島洽談，項(xiàng)目將以商業(yè)提升真?zhèn)€項(xiàng)目檔次、形象保利地塊動(dòng)工時(shí)間：預(yù)計(jì)2012年開發(fā)商：保利總建面：約25萬商業(yè)面積：4.7萬居住面積：約19萬容積率：3.6-4.0（預(yù)計(jì)以二房、三房為主）項(xiàng)目特點(diǎn)：商業(yè)面積大，靠近荔山公園，預(yù)計(jì)項(xiàng)目檔次不在信義之下海軒廣場(chǎng)保利地塊信義地塊動(dòng)工時(shí)間：未定開發(fā)商：信義總建面：37.55萬商業(yè)面積：5.1萬居住面積：31.69萬容積率：3.6-4.2（預(yù)計(jì)以二房、三房為主，預(yù)計(jì)將有雙拼戶型）項(xiàng)目特點(diǎn)：依托信義自身成熟商圈，打造羅湖北高檔社區(qū)典型待售項(xiàng)目掃描：金稻田片區(qū)大綜藝項(xiàng)目深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略典型待售項(xiàng)目掃描：信義后期分類指標(biāo)用地性質(zhì)商業(yè)+二類居住用地用地面積99776容積率3.6-4.2建筑面積375572商業(yè)面積51004居住面積316968背景一：信義假日名城開啟了信義在布吉版塊，信義荔山公館奠定了信義在布吉的地位，為片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到了推波助瀾的作用。背景二;開發(fā)商看好未來各項(xiàng)規(guī)劃落成對(duì)片區(qū)房?jī)r(jià)的提升的促進(jìn)作用，在荔山公館最后一期產(chǎn)品荔山道已實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，未來后續(xù)產(chǎn)品將有望持續(xù)突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：信義片區(qū)大社區(qū)優(yōu)勢(shì)價(jià)值2：布吉最靠近羅湖的地理優(yōu)勢(shì)。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略依托自然資源為核心價(jià)值樟樹布公園區(qū)位意義緊靠城市中心區(qū)，是城市向外發(fā)展的首要收益地帶交通條件交通便利，丹平快速可快速接駁羅湖區(qū)；配套設(shè)施基本生活配套齊全，但檔次較低；土地指標(biāo)總建面47萬平米，容積率4.5，含樟樹布公園容積率3.4；不利因素噪音：布沙路/丹平快速/布沙立交對(duì)項(xiàng)目安靜度影響較大；污染：地塊周邊有2個(gè)污水站，沙灣河有污染；其他：項(xiàng)目北側(cè)有1墳地，東北向2公里處有殯儀館、墓地，是傳統(tǒng)羅湖印象較差的區(qū)域；景觀資源樟樹布公園是核心資源，東側(cè)、南側(cè)有山景；其它片區(qū)待售項(xiàng)目掃描：萬科樟樹布項(xiàng)目產(chǎn)品線戶均面積(m2)戶型套數(shù)套數(shù)比例再改21604房2廳2衛(wèi)120053%再改11404房2廳2衛(wèi)50022%首改1203房2廳2衛(wèi)35016%首置883房2廳1衛(wèi)2009%合計(jì)2250100%萬科樟樹布項(xiàng)目主力戶型為戶均160平米的4房，次主力戶型為戶均140平米的4房。項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)資源為樟樹布公園景觀。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值外部共享價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值附加值項(xiàng)目區(qū)位交通外部配套景觀戶型規(guī)劃社區(qū)配套品牌服務(wù)萬科紅√√√√√來座山√√和諧家園√√√√荔山道√√√√大都匯圣力項(xiàng)目√√√信義后期√√√√萬科樟樹布√√√布吉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值掃描外部共享性價(jià)值體系競(jìng)爭(zhēng)特征：除萬科項(xiàng)目外，布吉市場(chǎng)在售和已知待售項(xiàng)目，主要的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系集中在區(qū)域的共享性價(jià)值，核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不突出。啟示：跳出布吉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系，主動(dòng)打造項(xiàng)目獨(dú)特的核心優(yōu)勢(shì)。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位區(qū)內(nèi)市場(chǎng)區(qū)外市場(chǎng)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略區(qū)外市場(chǎng)：與本片區(qū)市場(chǎng)存在板塊間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的主要為龍華板塊和龍崗中心城。市場(chǎng)分析區(qū)內(nèi)市場(chǎng)區(qū)外市場(chǎng)深圳東部的崛起與布吉板塊未來主要的競(jìng)爭(zhēng)板塊是龍華和龍崗中心板塊。龍華布吉龍崗中心深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略板塊驅(qū)動(dòng)力：強(qiáng)勢(shì)的政府規(guī)劃和近福田地緣因素規(guī)劃快速落地實(shí)施●新中心城成型●深圳的副中心福田CBD需求外溢：產(chǎn)業(yè)2011-2012年市場(chǎng)供給、142.48萬平米住宅，仍無法滿足中心區(qū)與日倍增的住宅需求。龍版片區(qū)成為置業(yè)首選。20分鐘CBD圈層：4號(hào)線二期工程由港鐵承建，建成后港鐵運(yùn)營4號(hào)線全線30年。規(guī)劃2011年9月30日全線貫通。建成后二線拓展區(qū)到福田中心區(qū)20分鐘。北站建設(shè)形成新的交通樞紐：到2012深圳北站（龍華新客站）是地鐵4、5、6號(hào)線的換乘樞紐，與中心區(qū)、口岸及機(jī)場(chǎng)交通便捷，居住和商務(wù)價(jià)值更顯突出板塊競(jìng)爭(zhēng)龍華深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略置業(yè)核心點(diǎn)：價(jià)值洼地、規(guī)劃升值預(yù)期和交通便利板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目/地塊占地建面(萬）主力產(chǎn)品1綠景項(xiàng)目8.218.82房、3房：按照90-70限制2水榭春天16.756.3中大面積戶型居多。一期以85-90m2的小三房為主。二期為120平以上大戶，最大160—170m2（雙拼）3鵬潤達(dá)項(xiàng)目312.2100％小戶型，90－70限制4泰華項(xiàng)目4.9612.9兩房三房為主5金地上塘道15.345-88平米1房、2房、3房6中航項(xiàng)目5.3624.7商業(yè)面積：7.23萬住宅面積：17.27萬龍華深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略標(biāo)桿項(xiàng)目：水榭春天位置：深圳大福田CBD中央居住區(qū)，龍華人民路旁開發(fā)商：深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司區(qū)位占地：167000平方米

總建筑面積：565902平方米容積率：3.4物業(yè)類型：塔樓小高層高層經(jīng)濟(jì)指標(biāo)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃圍合式的布局標(biāo)桿項(xiàng)目：水榭春天深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略戶型分析標(biāo)桿項(xiàng)目：水榭春天（一期）產(chǎn)品配比情況戶型套數(shù)比例154平米中4房337%120平米大3房6814%89平米小3房20441%85平米小3房13126%69平米小2房6513%合計(jì)501100%（二期）產(chǎn)品配比情況戶型類型套數(shù)比例160(5+1)房628%140(4+1)房24830%120(3+1)房24830%89小三房18623%75二房628%頂層大平面121%合計(jì)818100%（三期）戶型配比套數(shù)比例68平22120%89平28126%115-120平37234%140平18017%160平313%200-270平頂層大平面81093100%一、二、三期戶型總配比

套數(shù)比例75平35014%85-90平80634%120平69429%140平43418%160平1265%頂層20合計(jì)2430100%深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略推售節(jié)奏2011.320010標(biāo)桿項(xiàng)目：水榭春天2011.72011.82011.112012.221000220012500025000深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略價(jià)值體系龍華新中心核心位置：大社區(qū)大配套：水榭春天總建筑面積56萬平米，擁有社區(qū)幼兒園、沃爾瑪?shù)三R全的生活配套。發(fā)展商品牌：萊蒙鵬源在深圳的開發(fā)品牌影響力。標(biāo)桿項(xiàng)目：水榭春天深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略一般項(xiàng)目：潛龍曼海寧占地面積5萬平方米建筑面積24.6萬平方米容積率4.92總戶數(shù)2020發(fā)展商潛龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開盤時(shí)間2011.5.2目前價(jià)格21000-25000主力戶型68-87㎡兩房,89-120㎡三房項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：龍華片區(qū)，片區(qū)市政規(guī)劃完善價(jià)值2：臨近龍華高鐵站及地鐵4、6號(hào)線價(jià)值3：項(xiàng)目自身部分附加值提升，外立面、小區(qū)園林、雕塑藝術(shù)等。潛龍曼海寧80㎡兩房121㎡三房深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略一般項(xiàng)目：金地上塘道占地面積5.3萬平方米建筑面積15.3萬平方米容積率一期：2.8，二期：3.0總戶數(shù)1087發(fā)展商金地新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間2011.6.19目前價(jià)格14000-23000主力戶型65-78㎡兩房、89平三房、98平四房項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：龍華片區(qū)，片區(qū)市政規(guī)劃完善價(jià)值2：臨近龍華高鐵站及地鐵4、6號(hào)線價(jià)值3：小區(qū)自身完善配套設(shè)施金地上塘道78㎡兩房89㎡三房深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略一般項(xiàng)目：合正中央原著占地面積5萬平方米建筑面積19萬平方米容積率2.6總戶數(shù)1280發(fā)展商合正房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開盤時(shí)間2012.1.6目前價(jià)格23000-25000主力戶型88-128㎡兩房（改三房項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：龍華片區(qū)，片區(qū)市政規(guī)劃完善價(jià)值2：大尺度稀缺戶型價(jià)值3：戶型方正，贈(zèng)送面積多價(jià)值4：贊助央視《紅樓夢(mèng)》，樹立文化標(biāo)簽。合正中央原著128㎡兩房改三房88㎡兩房改三房深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略一般項(xiàng)目：港鐵一號(hào)占地面積6萬平方米建筑面積11.8萬平方米容積率1.46總戶數(shù)1100發(fā)展商鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司開盤時(shí)間2009.10目前價(jià)格24800主力戶型38-56㎡一房項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)價(jià)值2：地鐵物業(yè)，項(xiàng)目緊鄰地鐵4號(hào)線，交通便利、價(jià)值3：1期商業(yè)街配套。41㎡一房56㎡一房深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略一般項(xiàng)目：錦繡御園占地面積7.4萬平方米建筑面積30萬平方米容積率3.2總戶數(shù)1600發(fā)展商深圳市錦繡江投資有限公司和深圳市龍華弓村股份合作公司開盤時(shí)間預(yù)計(jì)今年中目前價(jià)格——主力戶型130-190平米3-4房，少量80平米2房項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：自建6000㎡商業(yè)及3600㎡的文體配套。價(jià)值2：臨近4萬㎡原生態(tài)弓山公園。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略一般項(xiàng)目：清湖花半里占地面積6.3萬平方米建筑面積28.4萬平方米容積率3.2總戶數(shù)2011發(fā)展商深圳市恒和基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間預(yù)計(jì)今年底目前價(jià)格——主力戶型90平以下，通過30%以上的贈(zèng)送面積實(shí)現(xiàn)90平米小三房、110平米小四房。項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：臨近地鐵清湖站價(jià)值2：戶型高贈(zèng)送率。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值外部共享價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值附加值項(xiàng)目區(qū)位交通外部配套景觀戶型規(guī)劃社區(qū)配套品牌服務(wù)水榭春天√√√√√√潛龍曼海寧√√√√金地上塘道√√√√√√√中央原著√√√√√√港鐵一號(hào)√√√√√錦繡御園√√√清湖花半里√√√√√龍華市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值掃描項(xiàng)目自身配套價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)特征：在區(qū)域共享性價(jià)值的基礎(chǔ)上，龍華市場(chǎng)主要的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系集中在項(xiàng)目自身價(jià)值方面，部分項(xiàng)目已經(jīng)具備了附加值層面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。啟示：打造項(xiàng)目自身強(qiáng)勢(shì)配套體系，形成更高層次的附加值體系。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略板塊驅(qū)動(dòng)力：大運(yùn)會(huì)帶動(dòng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施跨越式發(fā)展，軌道建設(shè)推進(jìn)龍崗板塊加速與主城區(qū)融合。1400億交通系統(tǒng)建設(shè)●70億體育設(shè)施●百億城市美化工程深圳大運(yùn)會(huì)，為龍崗帶來了一場(chǎng)城市建設(shè)的運(yùn)動(dòng)軌道交通建設(shè)：地鐵3號(hào)線起于紅嶺站，止于雙龍站,將于2011年底建成通車;地鐵12號(hào)線于2011年年底開工,全線連接龍崗中心城、坪山及坑梓片區(qū)，經(jīng)過“體育新城”和“坪山新城”城市公路建設(shè)：水官高速08年開始擴(kuò)建,2012年竣工,將成為我國第一條雙向十車道生態(tài)高速公路;深圳龍崗北通道2011年7月全線開通，到市內(nèi)僅半小時(shí)；2012年深惠路改造完成體育設(shè)施建設(shè)：2012年深圳舉辦大運(yùn)會(huì)，到時(shí)將會(huì)建成大運(yùn)會(huì)博物館、大運(yùn)自然體育公園、大運(yùn)會(huì)主體育館、全民健身廣場(chǎng)等體育設(shè)施配套城市美化工程：深惠路沿線城市更新和景觀整治，對(duì)沿線65個(gè)地塊進(jìn)行全面改造，沿線70米建設(shè)紅線外的沿街建筑和空間全面進(jìn)行凈化、美化和亮化，對(duì)中心城５個(gè)重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行綠化改造板塊競(jìng)爭(zhēng)龍崗中心城深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略置業(yè)核心點(diǎn)：相對(duì)城區(qū)的價(jià)格洼地和未來升值預(yù)期1345112210159111413678大運(yùn)板塊中心城板塊三個(gè)板塊層級(jí)項(xiàng)目名稱總建面主力產(chǎn)品均價(jià)第一層級(jí)（均價(jià)1.5-2萬元/平）6公園大地77萬160-2501.9-2萬3奧林華府40萬160-3201.65萬第二層級(jí)（均價(jià)1.2-1.5萬元/平）1綠景大公館9.9萬55、88、132-1631.38萬2陽光天健城23萬140-1501.28萬8家和盛事13萬120-1541.5萬13閱山華府11萬88、120、142-1561.3萬15紫麟山20.4萬平面160-1891.26萬第三層級(jí)（均價(jià)1萬元/平左右）4康城國際38萬75-891.1萬5大運(yùn)城邦——70，90-100，119，13985007萬象天成25萬40，69-89，1401萬板塊競(jìng)爭(zhēng)龍崗中心城深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：龍崗區(qū)黃閣南路與深惠路交匯處北角項(xiàng)目規(guī)模：占地160000平方米，建面460000平方米戶型：10棟高層；28棟多層：17棟4層疊墅、11棟5-6層住宅項(xiàng)目概述：集7.9萬平米COCOPARK級(jí)別商業(yè)、17萬平別墅與高層住宅，匯聚20萬平米社區(qū)公共配套。龍崗中心城大運(yùn)板塊星河時(shí)代區(qū)位資源：星河時(shí)代介于大運(yùn)板塊和龍崗中心城之間，不能享受2個(gè)板塊的配套資源，同時(shí)無任何強(qiáng)勢(shì)自然景觀資源。項(xiàng)目屬性：邊緣化的大盤項(xiàng)目。標(biāo)桿項(xiàng)目：星河時(shí)代深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略標(biāo)桿項(xiàng)目：星河時(shí)代價(jià)值體系星河強(qiáng)勢(shì)品牌：城市化大配套：總建筑面積46萬平米，引入COCOPARK、山姆會(huì)員店、深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校等高端配套。明顯產(chǎn)品體系：聯(lián)排、洋房、大面積高層產(chǎn)品。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略一般項(xiàng)目：公園大地占地面積36.5萬平方米建筑面積82.6萬平方米容積率1.66總戶數(shù)3776發(fā)展商鴻榮源開盤時(shí)間2011.7.15目前價(jià)格20010主力戶型111-125㎡三房163-185㎡四房項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：緊鄰龍崗中心城，生活配套齊全價(jià)值2：背靠山體資源。價(jià)值3：戶型方正，非合拼大戶型，預(yù)留較大贈(zèng)送面積公園大地125㎡三房185㎡四房深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略一般項(xiàng)目：振業(yè)巒山谷占地面積20萬平方米建筑面積54萬平方米容積率2.7總戶數(shù)3422發(fā)展商振業(yè)集團(tuán)開盤時(shí)間2011.8.20目前價(jià)格9000主力戶型80-89㎡兩房138㎡四房項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：正中高爾夫景觀價(jià)值2：低價(jià)策略，深圳最低價(jià)格。振業(yè)巒山谷87㎡兩房80㎡兩房復(fù)式深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略一般項(xiàng)目：尚模八意府建筑面積57萬平方米容積率3.98發(fā)展商尚模發(fā)展有限公司開盤時(shí)間2011.11.28目前價(jià)格13000主力戶型88-128㎡三房154㎡四房175㎡五房項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值1：大運(yùn)新城板塊，市政規(guī)劃利好價(jià)值2：稀缺大戶型設(shè)置價(jià)值3：完善的配套規(guī)劃尚模八意府128㎡三房175㎡五房深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略待售項(xiàng)目：萬科廣場(chǎng)區(qū)位意義位于龍崗中心城最核心位置，是行政、商業(yè)、文化、休閑最集中的區(qū)域交通條件位于龍翔大道與深惠路中間，地鐵三號(hào)線兩個(gè)站點(diǎn)在項(xiàng)目附近配套設(shè)施外部市政配套很完善，內(nèi)部有超過15萬平米的商業(yè)配套，其中有10萬平米作為購物中心。配套有幼兒園、小學(xué)；另有星級(jí)酒店、公寓、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。土地指標(biāo)整個(gè)大項(xiàng)目約100萬平米建面。2012-2012年計(jì)劃銷售37萬平米不利因素1、農(nóng)民房持續(xù)拆遷，導(dǎo)致周邊界面較差；2、項(xiàng)目?jī)?nèi)有舊村宗祠、客家圍屋、小學(xué)等，對(duì)住宅私密性、安靜度有所影響；3、南面緊挨深惠路景觀資源龍城廣場(chǎng)公園、高層可遠(yuǎn)眺余石嶺公園萬科廣場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是萬科品牌、區(qū)域核心與高端綜合體配套。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值外部共享價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值附加值項(xiàng)目區(qū)位交通外部配套景觀戶型規(guī)劃社區(qū)配套品牌服務(wù)星河時(shí)代√√√√√√公園大地√√√√√萬科清林徑√√√振業(yè)巒山谷√√√√尚模八億府√√√萬科廣場(chǎng)√√√√√√√龍崗中心城市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值掃描項(xiàng)目附加值體系競(jìng)爭(zhēng)特征：龍崗中心城市場(chǎng)主要的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系從項(xiàng)目自身配套價(jià)值向附加價(jià)值轉(zhuǎn)移，以星河時(shí)代和萬科廣場(chǎng)為代表的標(biāo)桿項(xiàng)目已經(jīng)在附加值層面的形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。啟示：附加值體系是本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略布吉、龍華、龍崗中心城市場(chǎng)對(duì)比區(qū)位交通配套資源規(guī)劃布吉龍華龍崗中心布吉市場(chǎng)相對(duì)于龍華和龍崗中心城市場(chǎng)，最大的優(yōu)勢(shì)是無縫接軌深圳主城區(qū)的地緣優(yōu)勢(shì)。目前由于布吉的舊改進(jìn)度問題，制約了布吉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的釋放。本項(xiàng)目屬于布吉市場(chǎng)未來的領(lǐng)導(dǎo)型大盤項(xiàng)目，一定要在配套、資源及規(guī)劃等方面實(shí)現(xiàn)全面超越，脫離片區(qū)市場(chǎng)目前的滯后現(xiàn)狀，是本項(xiàng)目帶領(lǐng)布吉市場(chǎng)突破其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位形象定位客戶定位產(chǎn)品定位深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略優(yōu)勢(shì)——Strength近羅湖地緣優(yōu)勢(shì)和交通便利三聯(lián)片區(qū)生活氛圍濃厚未來引入育才教育資源布吉未來首席100萬平米以上的品牌開發(fā)項(xiàng)目置換單位不計(jì)90/70面積招商品牌號(hào)召力及品質(zhì)打造力劣勢(shì)——Weak片區(qū)價(jià)值未被充分認(rèn)知周邊山水資源不能增加價(jià)值點(diǎn)鐵路和主干道的噪音影響周邊工廠和農(nóng)民房的影響機(jī)會(huì)——Opportunity片區(qū)價(jià)值暫時(shí)處于洼地片區(qū)缺少集中商業(yè)和高端消費(fèi)場(chǎng)所布吉市場(chǎng)少有的大盤舊改項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展原則：SO戰(zhàn)略：發(fā)揮品牌大盤優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)勢(shì)大盤影響力。WO戰(zhàn)略：首期以快速回現(xiàn)為開發(fā)目標(biāo)，快速占領(lǐng)市場(chǎng)。ST戰(zhàn)略：率先入市，占據(jù)布吉市場(chǎng)的絕對(duì)高端領(lǐng)導(dǎo)者地位。WT戰(zhàn)略：“速度第一、形象第一”的入市目標(biāo)，搶占布吉舊改市場(chǎng)的最先機(jī)。威脅——Threaten未來布吉市場(chǎng)超過1000萬的供應(yīng)量其他競(jìng)爭(zhēng)版塊的影響SWOT分析深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略城市資源自然資源主動(dòng)式被動(dòng)式地段、交通、外部配套和諧家園價(jià)格、戶型、贈(zèng)送面積園林、立面、裝修……內(nèi)部配套、服務(wù)、品牌萬科紅荔山道花語岸大都匯慢城綠景大公館閱山華府鵬達(dá)摩爾城公園大地大運(yùn)城邦星河時(shí)代曼海寧水榭春天金地上塘道錦繡御園中央原著萬科華府萬科清林徑項(xiàng)目所在的布吉市場(chǎng)目前整體競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，相對(duì)于龍崗中心城和龍華板塊處于較低的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)層次。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值將跳出目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系，在內(nèi)部配套、服務(wù)和品牌方面進(jìn)行突破。競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值逐漸升級(jí)中原地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值模型深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略星河時(shí)代項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：龍崗區(qū)黃閣南路與深惠路交匯處北角項(xiàng)目規(guī)模：占地160000平方米，建面460000平方米戶型：10棟高層；28棟多層：17棟4層疊墅、11棟5-6層住宅項(xiàng)目概述：集7.9萬平米COCOPARK級(jí)別商業(yè)、17萬平別墅與高層住宅，匯聚20萬平米社區(qū)公共配套。龍崗中心城大運(yùn)板塊星河時(shí)代區(qū)位資源：星河時(shí)代介于大運(yùn)板塊和龍崗中心城之間，不能享受2個(gè)板塊的配套資源，同時(shí)無任何強(qiáng)勢(shì)自然景觀資源。項(xiàng)目屬性：邊緣化的大盤項(xiàng)目。案例借鑒深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略B1-B3棟3棟33層住宅主力面積為89㎡三房B4/B6棟2棟33層板樓住宅主力面積為176㎡四房B5棟1棟32層樓王單位主力面積為205㎡復(fù)式B7-B10棟4棟32層點(diǎn)式住宅主力面積為130/146/162㎡別墅10套雙拼+39套聯(lián)排主力面積277-303㎡洋房140套主力面積220-258㎡8.2萬㎡商業(yè)Mall學(xué)校以高端商業(yè)啟動(dòng)、名校推動(dòng)的模式提升住宅銷售，實(shí)現(xiàn)從邊緣到自我中心化的轉(zhuǎn)變，成為龍崗新標(biāo)桿項(xiàng)目2011.8COCOPARK進(jìn)駐山姆會(huì)員店等商家集體簽約樣板房開放2011.9首期開盤2011.10實(shí)驗(yàn)學(xué)校進(jìn)駐再次開盤創(chuàng)龍崗新價(jià)格標(biāo)桿2012.3開發(fā)節(jié)奏案例借鑒深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略以自我中心化實(shí)現(xiàn)高端溢價(jià)自我中心化模式大盤打造強(qiáng)勢(shì)大的商業(yè)和教育配套，形成影響區(qū)域市場(chǎng)中心型大盤商業(yè)配套走集中式的高端路線，以強(qiáng)勢(shì)高端的集中形成項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)力點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)首先啟動(dòng)高端集中商業(yè)部分，以高端商業(yè)撬動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。配合以街區(qū)式的城市化生活氛圍，營造城市中心的氣場(chǎng)。戰(zhàn)略定位深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位形象定位客戶定位戶型定位深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略屬性定位本項(xiàng)目的核心價(jià)值分析突出屬性核心屬性基本屬性一線品牌開發(fā)商項(xiàng)目。深圳主城外拓地緣優(yōu)勢(shì)最明顯的生活圈層片區(qū)第一家大型集中商業(yè)9年制育才學(xué)校強(qiáng)勢(shì)教育配套可打造的大盤街區(qū)形象深圳國際化大勢(shì)下的里程碑式巨著。依靠大盤的配套價(jià)值，形成絕對(duì)附加值優(yōu)勢(shì)，引領(lǐng)布吉區(qū)域步入城市發(fā)展主流。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略屬性定位深圳新城市中心●領(lǐng)導(dǎo)型旗艦大盤深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略“世界”—承載深圳城市進(jìn)入世界大都市的歷史使命，帶領(lǐng)布吉區(qū)域融入城市發(fā)展主流?！吧健薄鴵砣?lián)山體公園和石牙嶺公園，但是更深層次的含義是像山峰一樣被仰望和崇敬，因?yàn)槲覀儙ьI(lǐng)了一個(gè)區(qū)域走向了世界招商·世界山深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略招商·公元“公元”—首先聯(lián)想到三聯(lián)山體公園和石牙嶺公園，更深刻的是體現(xiàn)出來項(xiàng)目在深圳城市發(fā)展史的里程碑式的價(jià)值。以“公元”稱呼，氣勢(shì)磅礴。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略招商·仰芷作為城市進(jìn)程新高度，在深圳地產(chǎn)發(fā)展史上處被仰視的地位。“仰”，就是無可匹及的高度和氣度。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略招商·攬勝深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略招商·銘譽(yù)深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略招商·唯壹深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略招商·觀天下深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位形象定位客戶定位戶型定位深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略代表樓盤桂芳園主力戶型：98㎡以上三房代表樓盤桂芳園主力戶型97-101㎡4房代表樓盤可園。。主力戶型88-96㎡3房代表樓盤可園、桂芳園。。主力戶型92-110㎡3-4房代表樓盤可園、桂芳園。。主力戶型：70-74㎡2房87-89㎡3房代表樓盤可園主力戶型：94-107㎡4房70-73㎡2房代表樓盤:可園、慢城、英郡年華、...主力戶型：88-120㎡3房2廳67-79㎡2房2廳代表樓盤:曼城、康達(dá)爾、英郡年華、荔山公館...主力戶型：88-120㎡3房2廳67-79㎡2房2廳代表樓盤花語岸。。。主力戶型：78-90㎡3房代表樓盤:荔山道花語岸。。。主力戶型：89-90㎡3房中小戶型是供應(yīng)主流：從布吉?dú)v年推售的情況看，歷年推售的主力戶型段在70-110平米的2房、3房，110平米以上的4房、5房的供應(yīng)量在區(qū)域內(nèi)比較有限。供應(yīng)戶型特點(diǎn)比較單一，如公寓型、復(fù)式型及大平面單位缺乏；導(dǎo)致戶型單一的主要因素是布吉早期客戶和外來人口購買力較低所決定。布吉市場(chǎng)10年內(nèi)主流戶型供應(yīng)為中小戶型2002200320042005200620072008200920102011戶型定位深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略5步推導(dǎo)確定項(xiàng)目戶型比例步驟1：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)初定步驟3：布吉區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正步驟4：參考區(qū)域熱銷戶型借鑒步驟5：項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析戶型定位步驟2：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略布吉區(qū)域目前在售項(xiàng)目整體戶型配比面積段50以下51-7585-9095-100111-130131-150151-170套數(shù)比例14%6%53%3%9%11%4%根據(jù)對(duì)片區(qū)內(nèi)在售的4個(gè)項(xiàng)目樓盤（荔山道、萬科紅、和諧家園、來座山）的戶型面積段配比分析可知，71-90平米的2、小3房是布吉市場(chǎng)目前最主要的供應(yīng)面積段。即將入市的佳兆業(yè)大都匯為小體量酒店式公寓，對(duì)本項(xiàng)目借鑒意義不大。戶型面積價(jià)格一房30-4016000小兩房60-6119000兩房70布吉市場(chǎng)50平米產(chǎn)品溢價(jià)能力較低，市場(chǎng)表現(xiàn)較差。萬科紅產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)戶型定位深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略根據(jù)布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行第一次修正在售配比第一次修正（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)/中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部）取消50平米以下面積段，比例分配至其它面積段。戶型定位面積段50以下51-7585-9095-100111-130131-150151-170套數(shù)比例14%6%53%3%9%11%4%面積段51-7585-9095-100111-130131-150151-170套數(shù)比例8%55%5%12%14%6%深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略5步確定項(xiàng)目戶型比例戶型定位步驟1：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)初定步驟3：布吉區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正步驟4：參考區(qū)域熱銷戶型借鑒步驟5：項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析步驟2：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略根據(jù)布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型進(jìn)行第二次修正戶型定位和諧家園戶型面積1房2廳58.76-61.362房2廳66.05-68.923房2廳85.29-88.424房2廳86.82-109.48荔山道戶型面積2房1廳67-723房2廳884房2廳1375房2廳170來座山戶型面積3房88.724房129－1245房144－146萬科紅戶型面積一房30-40小兩房60-61兩房70小三房88三房97布吉市場(chǎng)在售項(xiàng)目熱銷戶型最多為61-72平米2房以及85-89的3房。壓縮51-75平米面積段為61-72平米。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略根據(jù)布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型進(jìn)行第二次修正戶型定位第一次修正壓縮51-75平米面積段為61-72平米。第二次修正面積段51-7585-9095-100111-130131-150151-170套數(shù)比例8%55%5%12%14%6%面積段61-7285-9095-100111-130131-150151-170套數(shù)比例8%55%5%12%14%6%深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略5步推導(dǎo)確定項(xiàng)目戶型比例戶型定位步驟1：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)初定步驟3：布吉區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正步驟4：參考區(qū)域熱銷戶型借鑒步驟5：項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析步驟2：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略布吉三級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型分析根據(jù)對(duì)布吉三級(jí)市場(chǎng)2011年1月-2012年3月的成交產(chǎn)品面積段統(tǒng)計(jì)，片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交量最大的以61-72、85-90和111-125平米。95-110平米銷售速度較慢，因此建議去除該面積段。130以上單位銷售速度較慢，主要由于缺乏供應(yīng)，因此暫時(shí)不建議調(diào)整130平以上的單位的面積段和比例。戶型定位深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略布吉三級(jí)市場(chǎng)高成交價(jià)戶型分析第二次修正第三次修正取消95-100平米的面積段，將戶型分?jǐn)偟?0平以上的單位中；將111-130平米對(duì)應(yīng)面積段調(diào)整為111-125平米。由于布吉市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品始終為90平米以下產(chǎn)品，90平米以上的產(chǎn)品供應(yīng)量較少，總體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不連續(xù)，因此以上推導(dǎo)出的90平米以上比例不能完全代表未來布吉市場(chǎng)的需求變化。現(xiàn)選取龍崗市場(chǎng)熱銷戶型的配比，以修正以上初步推導(dǎo)結(jié)論。戶型定位面積段61-7285-90111-125131-150151-170套數(shù)比例8%55%14%16%7%面積段61-7285-9095-100111-130131-150151-170套數(shù)比例8%55%5%12%14%6%深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略5步推導(dǎo)確定項(xiàng)目戶型比例戶型定位步驟1：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)初定步驟3：布吉區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正步驟4：參考區(qū)域熱銷戶型借鑒步驟5：項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析步驟2：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略龍崗中心城典型項(xiàng)目熱銷戶型借鑒項(xiàng)目戶型套數(shù)比例消化率鵬達(dá)摩爾城82-86二房24742%13%86-89三房22038%50%143-152四房10919%11%155復(fù)式81%0%閱山華府88三房（復(fù)式）6225%100%120三房改四房6225%100%140四房改五房6225%92%160四房6225%87%金色沁園90平層20032%95%90復(fù)式30348%93%152-177復(fù)式325%40%156-185復(fù)式9715%30%中?？党菄H64-79二房186089%92%158-163三房512%8%206-239四房1196%4%158-348復(fù)式603%12%項(xiàng)目戶型套數(shù)比例消化率清林徑47-72公寓11711%97%78-86二房72070%100%200四房525%25%213-284別墅14514%88%君悅龍庭110-130三房65053%100%140-164四房29724%65%172五房847%95%93-232復(fù)式19016%95%奧林華府2期85—87兩房16826%100%131三房284%100%144—160四房22435%98%210-240五房16426%94%270六房528%13%陽光天健城137-147三房26669%85%181-193四房5113%55%226-237六房5715%47%222-313復(fù)式103%30%龍崗中心城90平米以下產(chǎn)品以2房-3房表現(xiàn)最好，其中85-90平米3房分為平層和復(fù)式戶型，其中復(fù)式戶型客戶接受度較高，因此建議增加復(fù)式單位設(shè)計(jì)，根據(jù)借鑒項(xiàng)目的套數(shù)比例為3:1，因此建議本項(xiàng)目細(xì)分85-90平米為平層和復(fù)式戶型。90-144平米3房中，110-130平米的3房表現(xiàn)最好，另外144-160平米4房銷售表現(xiàn)最好。戶型定位深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略龍崗和龍華區(qū)域高端項(xiàng)目熱銷戶型參考重點(diǎn)參考——星河時(shí)代星河時(shí)代最熱銷產(chǎn)品為89、130平米3房和180平米4房。未設(shè)計(jì)90-110平米面積段。戶型定位面積（㎡）戶型戶數(shù)套數(shù)比例89三房二衛(wèi)48048%130三房二衛(wèi)12412%151三房二衛(wèi)12412%162四房三衛(wèi)12412%180四房三衛(wèi)12012%205—293%

1001100%

套數(shù)比例75平35014%85-90平80634%120平69429%140平43418%160平1265%頂層201%合計(jì)2430100%重點(diǎn)參考——水榭春天水榭春天熱銷產(chǎn)品為85-90平米、120、140平米3房。未設(shè)計(jì)90-110平米面積段。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略參考區(qū)域熱銷戶型借鑒

戶型定位第四次修正第三次修正面積段61-7285-90111-125131-150151-170套數(shù)比例8%55%14%16%7%面積段61-7285-90（平)85-90（復(fù))111-125131-150151-170171-200套數(shù)比例8%41%14%12%14%6%5%增加171-200平米五房面積段（可以以頂復(fù)的形式出現(xiàn)），但整體比例不宜過高，控制在5%以內(nèi)。細(xì)分85-90平米面積段為平層和復(fù)式單位，套數(shù)比例為3:1。深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略5步推導(dǎo)確定項(xiàng)目戶型比例戶型定位步驟1：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)初定步驟3：布吉區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正步驟4：參考區(qū)域熱銷戶型借鑒步驟5：項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析步驟2：布吉區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)熱銷戶型修正深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)修正

戶型定位第五次修正第四次修正面積段61-7285-90（平)85-90（復(fù))111-125131-150151-170171-200套數(shù)比例8%41%14%7%17%8%5%111-125以三房形式出現(xiàn)，與85-89及131-150兩個(gè)面積段存在一定的功能內(nèi)耗，因此建議適當(dāng)調(diào)整111-125的比例，在滿足部分客戶群體需求的同時(shí)盡量減少未來的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。面積段61-7285-90（平)85-90（復(fù))111-125131-150151-170171-200套數(shù)比例8%41%14%12%14%6%5%深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略分項(xiàng)建筑面積（萬平米）項(xiàng)目地上總建筑面積102.6商業(yè)面積9.6保障房面積4.5地上住宅總建筑面積88.5其中返遷房建筑面積30（無面積比例限制）可售住宅建筑面積58.5（90/70限制）由于30萬平米的返遷房面積比例不受限制，則本項(xiàng)目88.5萬平米住宅總建筑面積，可開發(fā)的90平米以上大戶型面積比例最高可達(dá)到（30+58.5×30%）/88.5=53.7%。本次配比則按照目前布吉區(qū)域?qū)嶋H市場(chǎng)需求進(jìn)行，最終可開發(fā)90平米以上的戶型面積比例不超過53.7%。戶型定位30萬返遷房不受90/70限制深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目最終戶型配比和房型建議戶型定位以上戶型配比建議，90平米以上戶型面積比例為49.08%，未超過項(xiàng)目的規(guī)劃限制條件。由于市場(chǎng)和客戶群體特征變化較快，因此該配比僅基于當(dāng)前市場(chǎng)得出結(jié)論。建議本項(xiàng)目能分批報(bào)建，以為后期戶型調(diào)整提供空間面積段房型實(shí)現(xiàn)房型套數(shù)比例套數(shù)戶均面積總面積面積比例61-722房2房8%66870467605.34%85-90（平)小3房小3房41%34218729762733.98%85-90（復(fù))復(fù)式小3房復(fù)式4房14%11688710161611.60%111-125中3房3+1房7%621120745208.51%131-150舒適3房4房17%131514018410021.02%151-170舒適4房奢侈4房8%6011609616010.98%171-200奢侈4房奢侈4+1房/復(fù)式5%417180750608.57%合計(jì)————100%8211——875843100.00%深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目最終戶型配比和房型建議戶型定位補(bǔ)差型產(chǎn)品,主要在臨路等素質(zhì)較差的位置擺放,利用低總價(jià)刺激客戶;現(xiàn)金流產(chǎn)品,承擔(dān)著快速回籠資金的任務(wù),也是項(xiàng)目主力戶型段;利潤型產(chǎn)品,利用客戶的差異化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià),達(dá)到利潤最大化的目的.面積段房型套數(shù)比例套數(shù)面積比例61-722房8%6685.34%85-90（平)小3房41%342133.98%85-90（復(fù))復(fù)式小3房14%116811.60%111-125中3房7%6218.51%131-150舒適3房17%131521.02%151-170舒適4房8%60110.98%171-200奢侈4房5%4178.57%合計(jì)——100%8211100.00%補(bǔ)差型產(chǎn)品現(xiàn)金流產(chǎn)品利潤型產(chǎn)品深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略關(guān)于保障性住房對(duì)小戶型的影響專題戶型定位安居房購房條件1.申請(qǐng)人具有本市戶籍，參加本市養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)并按時(shí)連續(xù)繳費(fèi)5年以上，申請(qǐng)人如依照《深圳市人才認(rèn)定辦法》經(jīng)認(rèn)定為人才的，連續(xù)繳費(fèi)時(shí)間為3年以上。2.申請(qǐng)人及其家庭成員在本市未享受過購房?jī)?yōu)惠政策、在本市未擁有任何形式自有住房，在申請(qǐng)受理日之前3年內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過自有住房；以及市政府規(guī)定的其他條件。3.符合條件的本市戶籍居民，已婚的應(yīng)當(dāng)以家庭為單位申請(qǐng)購買安居型商品房。單身且年齡滿35周歲的，可以個(gè)人名義申請(qǐng)。申請(qǐng)廉租住房保障的家庭，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備下列條件：1.享受市民政部門核定的最低生活保障待遇;2.不擁有任何自有形式的住房和建房用地。自有形式的住房包括安居房(含準(zhǔn)成本房、全成本房、社會(huì)微利房、全成本微利房)、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房，集資房，拆遷安置房，軍產(chǎn)房，商品房，自建私房等;3.申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人均具有本市戶籍且實(shí)際在本市居住;4.申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人之間有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或撫養(yǎng)關(guān)系。申請(qǐng)條件參照深圳市保障性住房條例：（一）家庭申請(qǐng)的，家庭成員中至少一人具有本市戶籍；單身居民申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)具有本市戶籍；（二）家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請(qǐng)受理日之前連續(xù)兩年均不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的收入線標(biāo)準(zhǔn)；（三）家庭財(cái)產(chǎn)總額或者單身居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)總額不超過本市規(guī)定的租賃保障性住房的財(cái)產(chǎn)限額；（四）家庭成員或者單身居民在本市無任何形式的住宅建設(shè)用地或者自有住房；（五）家庭成員或者單身居民提出申請(qǐng)時(shí)未在本市和國內(nèi)其他地區(qū)享受住房保障；（六）市政府規(guī)定的其他條件。政府當(dāng)前正加大保障性住房的建設(shè)力度，以保證部分低收入人群能夠?qū)崿F(xiàn)購房，保障性住房主要包括：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及安居房三類客戶群不對(duì)位客戶群不對(duì)位有一定影響深圳招商地產(chǎn)布吉項(xiàng)目營銷策略安居房申購對(duì)象與本項(xiàng)目首期客戶群對(duì)比2011年保障房部分申請(qǐng)條件內(nèi)容：3．申請(qǐng)人已婚的，其婚姻狀況形成時(shí)間在2008年12月31日之前。申請(qǐng)人為單身居民的，須在2008年12月31日之前年滿35周歲。7．申請(qǐng)家庭人均年可支配收入2009年、2010年連續(xù)兩年低于26529元；申請(qǐng)租住公共租賃住房的單身居民，年可支配收入2009年、2010年連續(xù)兩年低于26529元。家庭人均年可支配收入按申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人年可支配收入的總和，除以申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人