【武漢房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告01】

11三月2024【武漢房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告01】市調(diào)概述

本次市調(diào)從2011年07月19日至21日，歷時(shí)三天，范圍為武漢南湖板塊、大橋板塊以及白沙洲板塊的相關(guān)樓盤，具體包括金地圣愛(ài)米倫、大華南湖公園世家、泰然南湖玫瑰灣、保利心語(yǔ)、聯(lián)發(fā)投龍灣、萬(wàn)科金色城市以及福星惠譽(yù)東瀾岸。市調(diào)目的是實(shí)地了解相關(guān)樓盤及其最新情況，并進(jìn)行相應(yīng)分析，以期為我司項(xiàng)目決策提供參考。相關(guān)樓盤分析要點(diǎn)●樓盤總體情況，如規(guī)劃、配套、區(qū)域等●樓盤自身風(fēng)格、特點(diǎn)、定位等●各項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及其不足之處●各樓盤與鄰近樓盤關(guān)系，以及對(duì)我司項(xiàng)目之影響金地圣愛(ài)米倫圣愛(ài)米倫金地圣愛(ài)米倫位于南湖之西，毗鄰二環(huán)線，占地22萬(wàn)方，建筑面積38萬(wàn)方，容積率為1.58，綠化率為30%。項(xiàng)目由高層住宅、花園洋房及墅院洋房組成，并輔以極具特色的園林逸景及高端商業(yè)配套。項(xiàng)目地理位置良好，距中南商圈、街道口商圈，均在20分鐘車程左右，生活購(gòu)物較為便捷。周邊有數(shù)所高等院校，文人氣息較為濃厚。規(guī)劃概述金地圣愛(ài)米倫設(shè)計(jì)風(fēng)格金地圣愛(ài)米倫設(shè)計(jì)理念來(lái)至法蘭西，其住宅、裝飾、景觀、會(huì)所、空間組合以及物業(yè)形態(tài)均具有濃郁的法式風(fēng)格，以凸顯項(xiàng)目定位與特色，并試圖以這種濃墨重彩之筆給予業(yè)主一種原滋原味的法式情調(diào)生活。金地圣愛(ài)米倫建筑體現(xiàn)著一個(gè)民族的性情，而法國(guó)是一個(gè)浪漫的國(guó)度。法式建筑正彰顯出法國(guó)典雅、高貴與浪漫的獨(dú)特格調(diào)，其風(fēng)格在豪華、端莊的同時(shí)，更凸顯出一種浪漫的詩(shī)意。法式風(fēng)格具有一種古典美，其建筑多采用對(duì)稱造型，外部多圓形廊柱，斜坡面運(yùn)用廣泛，尤其是屋頂。顏色穩(wěn)重，給人一種舒適而尊貴的感覺(jué)。外墻多以石材和仿石材裝飾，對(duì)一些特定部位常以精雕細(xì)琢。設(shè)計(jì)風(fēng)格金地圣愛(ài)米倫設(shè)計(jì)風(fēng)格石材飾面斜坡面法式廊柱對(duì)稱造型顏色穩(wěn)重舒適金地圣愛(ài)米倫“千萬(wàn)不要和法蘭西談洋房”“在此之前，武漢從未法蘭西”兩句廣告，一語(yǔ)道破金地圣愛(ài)米倫的風(fēng)格基調(diào)。而金地以其優(yōu)異的品牌形象，不俗的實(shí)力與創(chuàng)新，確實(shí)將圣愛(ài)米倫打造得頗具法式風(fēng)情。一方面，圣愛(ài)米倫在物理層面上具備了法式格局，無(wú)論建筑特點(diǎn)、園林綠化，空間組合，還是點(diǎn)綴各處的雕塑浮圖，配套的紅酒會(huì)館，以及極具情調(diào)的風(fēng)情街，處處可見(jiàn)法蘭西精致與優(yōu)雅的痕跡。另一方面，圣愛(ài)米倫在軟性傳播上一直堅(jiān)持著法式口吻，從媒體傳播，項(xiàng)目資料，到活動(dòng)造勢(shì)，具體營(yíng)銷，至始至終以法蘭西自居，試圖以此彰顯自身的與眾不同與獨(dú)一無(wú)二，并拉開(kāi)與其他項(xiàng)目的距離。得益于自身的品質(zhì)與良好的策劃，金地圣愛(ài)米倫的法蘭西情調(diào)，已是深入人心，其高端的定位業(yè)已明顯。而基于高收入群體對(duì)高品質(zhì)與個(gè)性化生活的追求，勢(shì)必會(huì)讓金地圣愛(ài)米倫在該群體中頗具吸引力。風(fēng)格定位金地圣愛(ài)米倫●金地品牌形象佳，項(xiàng)目自身品質(zhì)好，策劃與傳播精準(zhǔn)到位，擁有特殊的吸引力?！駪粜?、綠化與物業(yè)均屬上乘，在南湖一帶同檔次樓盤中，有不小的競(jìng)爭(zhēng)力。●周邊教育資源豐厚，區(qū)域相關(guān)配套較好，距武昌核心商圈在理想車程之內(nèi)，購(gòu)物較為方便。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)金地圣愛(ài)米倫○雖然金地圣愛(ài)米倫品質(zhì)與定位皆不錯(cuò)，但以其目前10000/㎡至12000/㎡的最低單價(jià)，過(guò)于昂貴，可能會(huì)使一部分想追求高品質(zhì)居家的中高收入者心生猶豫，望而卻步?！鹗?ài)米倫自身綠化與景觀雖顯不俗，但周圍環(huán)境不佳，數(shù)片荒地以及受污染的巡司河皆會(huì)使其扣分。盡管周圍可能隨后便會(huì)開(kāi)發(fā)，巡司河在政府著力治理之下亦可能日漸清澈，但絕不是朝夕之事，可預(yù)見(jiàn)未來(lái)數(shù)年圣愛(ài)米倫都會(huì)受周邊揚(yáng)塵與噪音的一些影響。不過(guò)只要周圍成熟，圣愛(ài)米倫自身價(jià)值與居住品質(zhì)，便會(huì)立即復(fù)蘇并得到提升?！?0分鐘配套仍顯不足。圣愛(ài)米倫雖然距中南、街道口較近，但一線配套仍顯不濟(jì)，居住生活的便利性不足。小區(qū)內(nèi)的法式風(fēng)情街招商后，會(huì)有一定緩解，但受格調(diào)的限制，難有明顯好轉(zhuǎn)。所以，只能等待圣愛(ài)米倫相關(guān)綜合商業(yè)配套了，但那是兩年左右之后的事了，因?yàn)榫C合商業(yè)體尚未開(kāi)工。劣勢(shì)與不足金地圣愛(ài)米倫項(xiàng)目對(duì)比金地圣愛(ài)米倫屬高端樓盤，盡管價(jià)格昂貴，有些不足之處，但在南湖板塊同檔次樓盤中，還是非常具有吸引力，尤其是對(duì)于有異國(guó)情調(diào)、浪漫情懷的高收入者。不過(guò)圣愛(ài)米倫的價(jià)格與周圍條件的滯后，仍可能會(huì)將一部分潛在客戶推向其他樓盤，譬如泰然玫瑰灣的洋房別墅，以及保利心語(yǔ)的聯(lián)排別墅。而基于定位等不同，金地圣愛(ài)米倫并不會(huì)對(duì)我司項(xiàng)目的聯(lián)排別墅造成沖擊，相反我司可利用自身特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。大華南湖公園世家三期規(guī)劃概述三期大華南湖公園世家三期為其二期向西擴(kuò)展，居南湖板塊核心，文馨街與文昌路交匯地段。項(xiàng)目占地15.8萬(wàn)方，建筑面積34萬(wàn)方，容積率為1.73，綠化率為35%。項(xiàng)目由高層住宅與聯(lián)排花園洋房組成。項(xiàng)目距武珞路中南、街道口兩大商圈均很近，區(qū)域內(nèi)亦非常成熟，在本次市調(diào)七大樓盤中，成熟度為最高。大華南湖公園世家三期設(shè)計(jì)風(fēng)格大華南湖公園世家三期建筑風(fēng)格為新古典主義，試圖將古典與現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合，將人與自然與建筑融為一體，營(yíng)造一種自然、詩(shī)意的居住情懷。大華南湖公園世家三期新古典主義建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格整體以現(xiàn)代風(fēng)格為主，與從傳統(tǒng)古典風(fēng)格中提煉出來(lái)的一些經(jīng)典元素，自然有機(jī)地結(jié)合，從而達(dá)到一種神似的意蘊(yùn)。主體均以現(xiàn)代材料和工藝建造，而古典元素多運(yùn)用在樓頂、樓檐、線角、外墻飾面以及各種裝飾點(diǎn)綴的部位。色調(diào)較少，主要有白色、黃色、灰色、褐色以及鐵紅色等，色調(diào)在面搭配上常以大面色配以細(xì)長(zhǎng)色，既相互沖突，又相互渲染統(tǒng)一。古典元素在運(yùn)用上其實(shí)較為抽象，只追求一種意境，但往往在與現(xiàn)代元素搭配時(shí)，卻會(huì)顯得精致，并透露出典雅浪漫的氣質(zhì)。大華南湖公園世家三期新古典主義風(fēng)格之體現(xiàn)設(shè)計(jì)風(fēng)格大華南湖公園世家三期大華南湖公園世家一期二期三期其實(shí)都是新古典主義風(fēng)格，在項(xiàng)目資料和營(yíng)銷傳媒上，大華其實(shí)強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)，但并未如金地圣愛(ài)米倫那般，貫穿整個(gè)項(xiàng)目，并不予余力地強(qiáng)調(diào)自己的風(fēng)格基調(diào)。原因在于新古典主義風(fēng)格已經(jīng)很普遍，其視覺(jué)感受亦不如純古典風(fēng)格建筑或者法蘭西風(fēng)格、西班牙風(fēng)格等建筑那樣更具沖擊力和感染力，難以在客戶心中留下與眾不同的印記。但這并不會(huì)說(shuō)明新古典風(fēng)格建筑已沒(méi)有市場(chǎng)，也不能說(shuō)明這種風(fēng)格的項(xiàng)目處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。因?yàn)橹脴I(yè)者優(yōu)先考慮的是項(xiàng)目的品質(zhì)、配套、區(qū)域等，風(fēng)格如何大多處于次要位置，很難成為決定性的因素。盡管如此，建筑風(fēng)格仍不能忽視。相識(shí)性較強(qiáng)的兩個(gè)項(xiàng)目，誰(shuí)如果在風(fēng)格上更加注意細(xì)節(jié)，更能營(yíng)造一種符合項(xiàng)目定位的氛圍與意境，誰(shuí)便能脫穎而出成為勝者。而大華在這方面便做的很好，其南湖公園世家項(xiàng)目的成功，不僅僅是因?yàn)榈赜騼?yōu)勢(shì)，更是因?yàn)閷?duì)品質(zhì)的重視，對(duì)細(xì)節(jié)的雕琢，對(duì)意蘊(yùn)的追求。風(fēng)格定位大華南湖公園世家三期●地理位置佳，項(xiàng)目歷經(jīng)數(shù)年，已形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，品質(zhì)形象深入人心?！窠煌槙?，購(gòu)物出行方便。區(qū)域成熟，相關(guān)配套充足，居住生活便捷。●戶型、綠化、管理以及配套皆為優(yōu)良，投資與居家兩廂皆宜。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)大華南湖公園世家三期優(yōu)劣矛盾本是并存，但個(gè)人認(rèn)為，大華南湖公園世家本身并無(wú)什么劣勢(shì)與不足之處，無(wú)論是其戶型、綠化，還是配套與地理位置，皆無(wú)明顯瑕疵，說(shuō)它是南湖板塊最佳樓盤也不為過(guò)。如果硬要說(shuō)它有什么劣勢(shì)，可能就是其“還算值”的價(jià)格，對(duì)一些經(jīng)濟(jì)條件一般的置業(yè)者有一定壓力，或者不符合一些有特定要求的置業(yè)者，譬如一定要臨湖之類的。劣勢(shì)與不足大華南湖公園世家三期大華南湖公園世家各方面的優(yōu)勢(shì)，使其擁有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，具體到現(xiàn)今比較流行的花園洋房，對(duì)比金地圣愛(ài)米倫，有價(jià)格等多方面優(yōu)勢(shì)，對(duì)比保利心語(yǔ)，有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，對(duì)比玫瑰灣，有品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，只不過(guò)沒(méi)有其臨湖資源。對(duì)我司項(xiàng)目的別墅的潛在客戶，也可能會(huì)有一定的分流影響，不過(guò)由于定位與目標(biāo)的差異，影響很有限。項(xiàng)目對(duì)比泰然南湖玫瑰灣泰然南湖玫瑰灣位于珞獅南路與南湖大道的夾角，并瀕臨南湖。項(xiàng)目占地28萬(wàn)方，建筑面積64萬(wàn)方，容積率為1.7，綠化率為35%。項(xiàng)目由高層、小高層、花園洋房以及一線湖景別墅組成，其中三期主推一樓一戶的小高層與電梯花園洋房，均為北歐風(fēng)格。項(xiàng)目集10分鐘商圈、千米一線湖景以及華農(nóng)獅子山之人文氣息，非凡由此而生。規(guī)劃概述泰然南湖玫瑰灣泰然南湖玫瑰灣設(shè)計(jì)時(shí)采用的是北歐風(fēng)格。這種風(fēng)格的主體基調(diào)表現(xiàn)出現(xiàn)代主義風(fēng)格的特點(diǎn)，與現(xiàn)代主義的區(qū)別亦不明顯，所以雖然格調(diào)簡(jiǎn)單，但有時(shí)候卻容易混淆。設(shè)計(jì)風(fēng)格泰然南湖玫瑰灣北歐風(fēng)格風(fēng)格設(shè)計(jì)線條簡(jiǎn)潔，時(shí)尚簡(jiǎn)約外形明快，親切天然自然樸實(shí)，尊貴閑適色澤簡(jiǎn)單，黑白搭配淺色為主，木石質(zhì)感泰然南湖玫瑰灣風(fēng)格設(shè)計(jì)立體線條簡(jiǎn)潔明朗，大面積運(yùn)用白色，窗框玻璃的藍(lán)黑色調(diào)與之襯托。自然樸實(shí)，外墻提取北歐傳統(tǒng)的木石材質(zhì)質(zhì)感作為外墻色調(diào)。一樓一戶小高層電梯花園洋房，5F/棟泰然南湖玫瑰灣樓盤住宅項(xiàng)目的質(zhì)量與功能正日漸趨向同一，品質(zhì)亦日益接近，再加上人的個(gè)性化需求與審美觀，建筑的外在形式與風(fēng)格的重要性將愈見(jiàn)提高，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的促進(jìn)與影響亦會(huì)愈見(jiàn)明顯。建筑風(fēng)格主要體現(xiàn)在外立面，一個(gè)獨(dú)特的建筑風(fēng)格能夠起到區(qū)別作用，并有利于提高品質(zhì)與知名度。但從審美角度考慮，任何一種美都是各種元素的最終協(xié)調(diào)，并能潛移默化地影響人的感知與心靈歸屬。泰然南湖玫瑰灣前兩期整體風(fēng)格為“大公園景觀社區(qū)”，建筑立面上片段地運(yùn)用了北歐元素。而位于項(xiàng)目中心的三期則采用大面積整體色帶，強(qiáng)化了這種格調(diào)，更加突出了自身的風(fēng)格定位。值得注意的一點(diǎn)是，玫瑰灣無(wú)論是在項(xiàng)目資料，還是在營(yíng)銷傳播上，很少提到自身的北歐風(fēng)格。而事實(shí)上，玫瑰灣的定位一直鎖定在“濱湖”與“大公園景觀社區(qū)”上，對(duì)于舶來(lái)的北歐風(fēng)格好像并不重視。但其實(shí)相比建筑風(fēng)格，“濱湖大公園”更能體玫瑰灣的獨(dú)特與優(yōu)勢(shì)，所以玫瑰灣有此一舉理所當(dāng)然。而玫瑰灣以項(xiàng)目定位獲得客戶后候，客戶也會(huì)漸漸發(fā)覺(jué)在“濱湖大公園”之外的另一種美，從而獲得驚喜，并增進(jìn)心靈依附。風(fēng)格定位泰然南湖玫瑰灣風(fēng)格定位三期與一期、二期的立面色調(diào)對(duì)比一期二期三期泰然南湖玫瑰灣●10分鐘直達(dá)街道口，購(gòu)物出行便捷，坐擁千米湖岸線，自然資源得天獨(dú)厚，毗鄰華農(nóng)獅子山，兼具人文氛圍。項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)異，景觀綠化可圈可點(diǎn)，在高端樓盤上有一定競(jìng)爭(zhēng)力?！鹑陧?xiàng)目均是100平米以上的大戶型，造成均價(jià)及總價(jià)皆顯高昂，會(huì)導(dǎo)致受眾群體狹窄，加上現(xiàn)今嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼?，與低迷的市場(chǎng)形勢(shì)，難以獲得突破。優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)泰然南湖玫瑰灣項(xiàng)目對(duì)比泰然南湖玫瑰灣與金地圣愛(ài)米倫、大華南湖公園世家一樣，均推出高層、洋房等多種業(yè)態(tài)，但只有玫瑰灣全是大戶型，其似乎試圖以此彰顯自身是純粹的高端大盤，但在當(dāng)前形勢(shì)下，恐怕難以消化，資金回籠周期亦會(huì)拉長(zhǎng)。不過(guò)其獨(dú)一無(wú)二的自然資源卻是其他兩個(gè)項(xiàng)目所不具備的，這將會(huì)形成一種差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而基于與我司項(xiàng)目在自然、人文兩大招牌上的趨同，必會(huì)對(duì)我項(xiàng)目產(chǎn)生一定的沖擊，要加以注意。保利心語(yǔ)保利心語(yǔ)東臨野芷湖，西靠野芷湖西路，北接南湖大道，占地130萬(wàn)方，建筑面積419萬(wàn)方，為武昌第一大盤。項(xiàng)目容積率2.97，綠化率35%，由高層、小高層以及疊拼別墅多種業(yè)態(tài)組成。保利心語(yǔ)自開(kāi)發(fā)至今，已經(jīng)形成相當(dāng)規(guī)模，人氣亦一直居高不下，成為武漢樓盤一代表。規(guī)劃概述保利心語(yǔ)保利心語(yǔ)的建筑風(fēng)格其實(shí)就是現(xiàn)代主義風(fēng)格，不過(guò)在策劃定位中，保利自己創(chuàng)造了一種名叫Art-deco的風(fēng)格，表示建筑不僅具有現(xiàn)代主義的特色，而且還有典雅尊貴的氣質(zhì)。但項(xiàng)目中除了疊拼別墅上的一些略有古典味道的石材飾面，再找不到多少能明顯代表這種格調(diào)的元素。這種風(fēng)格也談不上是新古典主義風(fēng)格，貼切一點(diǎn)說(shuō)，只能算是現(xiàn)代主義風(fēng)格的一種延伸和點(diǎn)綴。設(shè)計(jì)風(fēng)格保利心語(yǔ)現(xiàn)代主義風(fēng)格設(shè)計(jì)風(fēng)格外立面簡(jiǎn)潔流暢，多幾何線條修飾，立體層次感強(qiáng)。外立面常有各種凹凸，譬如飄窗、挑臺(tái)、內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)，造型豐富。靈活利用色塊色帶搭配組合，彰顯建筑特色與美感。建筑設(shè)計(jì)穩(wěn)重，注重科學(xué)性、合理性與實(shí)用性。保利心語(yǔ)設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格之體現(xiàn)保利心語(yǔ)從圖中可以看出，保利心語(yǔ)的建筑是典型的現(xiàn)代主義風(fēng)格，而保利冠名以Art-deco，其實(shí)是想擺脫現(xiàn)代主義風(fēng)格的普遍性，彰顯自己與眾不同的格調(diào)。而公眾也確實(shí)能感受到保利獨(dú)特的氣質(zhì)，盡管其骨子里仍是現(xiàn)代主義風(fēng)格。如果查看保利的其它項(xiàng)目，比如保利花園、保利拉菲等，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，保利的許多項(xiàng)目的建筑風(fēng)格其實(shí)都差不多，有很多的相似性，就像從一個(gè)模子里出來(lái)的。可為什么保利的每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)給予我們不一樣的感受呢？其實(shí)原因還是在于保利這個(gè)品牌。保利雄厚的實(shí)力、獨(dú)特的策劃以及熟練的運(yùn)作技巧，將保利的品牌塑造得深入人心。而保利的發(fā)展，其實(shí)也是其風(fēng)格與氣質(zhì)的不斷磨合，最終形成一種較為穩(wěn)定的格調(diào)。于是，保利項(xiàng)目的建筑風(fēng)格漸漸開(kāi)始趨向相似，不過(guò)在各個(gè)項(xiàng)目的具體定位與運(yùn)作時(shí)，會(huì)根據(jù)實(shí)際具體的情況，作出相應(yīng)的調(diào)整與創(chuàng)新。而置業(yè)者看到保利的項(xiàng)目的