西安國色天香情景洋房項(xiàng)目營銷報(bào)告192P碩人

11三月2024西安國色天香情景洋房項(xiàng)目營銷報(bào)告192P碩人競品分析定價(jià)策略廣告概念營銷策略推廣策略產(chǎn)品分析客群分析緣起，花園洋房緣起，花園洋房他們35－50歲，年薪15萬以上，精力旺盛，活躍于高新區(qū)、電子城長安區(qū)，成為城南的棟梁骨干。但是他們已經(jīng)不滿足公寓的高層壓抑與單調(diào)卻又無奈別墅的高價(jià)他們，正在尋求一種新的，適合自己的居住空間……問那它是什么，既有高層的價(jià)格，又有別墅級的享受？答花園洋房！中國高度，認(rèn)識(shí)洋房高度中國認(rèn)識(shí)洋房--|第一代－深圳四季

|緣起之作

2000年的時(shí)候，萬科深圳公司首先將98年關(guān)于退臺(tái)式多層的住宅形式付諸實(shí)施，取名叫“花園洋房”受到了買家的認(rèn)可，并于2002年取得了該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)專利。高度中國認(rèn)識(shí)洋房--|第二代|第二代是后來被武漢四季花城、成都城市花園二期情景洋房，與前一代最大的區(qū)別應(yīng)該是增加了坡屋頂?shù)慕ㄖ问剑渫饬⒚嬉捕啻窝葑?。發(fā)展之路--|成都城花

|高度中國認(rèn)識(shí)洋房--|第三代|

“花園洋房”的第三代在天津水晶城的基礎(chǔ)上作了更多的改進(jìn)：增加了電梯，成為電梯洋房建筑用料上提高了檔次，采用高檔外墻劈裂磚和雙層中空的大面積景觀窗。加大了各房間的面寬，橫廳面寬7.5米至8.3米，遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)多層的客廳面寬。不計(jì)面積的10平方米露臺(tái)所帶來的額外空間給了住戶新的功能配置，比如大三房戶型增加了洗衣房和保姆房，四房戶型增加了主人房進(jìn)入式衣帽間等等。宜人|天津版情景洋房

|精致|天津版情景洋房

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|生活2004中國創(chuàng)新示范住宅第一名--|天津版情景洋房

|露臺(tái)生活是一種講求鄰里交往的生活方式。通過建筑空間的營造，打破了固有的生活模式。她使得鄰里互動(dòng)成為了一種可能。她尊重人的私人領(lǐng)域，但她更提倡私人領(lǐng)域的社區(qū)共享。私家花園成為鄰里間互為觀景的平臺(tái)。通過這個(gè)平臺(tái)，我們彼此溝通著各自的生活；通過這個(gè)平臺(tái)，有了溝通的我們變得更加熟悉；通過這個(gè)平臺(tái)，彼此熟悉的我們得以守望相助，形成更加安全的社區(qū)生活。請不要懷疑，這是一次生活方式的革命。哪里是你家的露臺(tái)呢？洋房里的六大別墅細(xì)節(jié)巧妙入戶

首層通過花園入戶；二層以上戶型通過外跨樓梯入戶，住二層也能體驗(yàn)穿過小院進(jìn)家門的美妙感覺中國高度認(rèn)識(shí)洋房--|別墅式境界|中國高度認(rèn)識(shí)洋房--|別墅式花園

|在情花里居住，同樣擁有別墅的享受。層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，每一戶有自已獨(dú)立的天空；在露臺(tái)上，在花園里，或仰望星空，或享受陽光的沐浴。一層的前中部突出，里面設(shè)有門廳，外面設(shè)有陽光房，陽光房側(cè)面和單元前面形成半圍合的情景花園；國家專利產(chǎn)品，專利號(hào)ZL02205313.1低層住宅

四層半低層花園橫向廳室

打破平層設(shè)計(jì)的慣例，設(shè)計(jì)出7.3米到8.1米的巨大開間橫向大廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)

戶型采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)（頂層為躍層），室內(nèi)空間更豐富；客廳層高均達(dá)到或超過3米，臥室均達(dá)到或超過2.8米高度中國認(rèn)識(shí)洋房--|別墅式格局|中國高度認(rèn)識(shí)洋房--|別墅式退臺(tái)

|層層退臺(tái)

獨(dú)有臺(tái)階式建筑造型，采用新穎的退臺(tái)設(shè)計(jì)；首層帶地面花園，并設(shè)有“陽光屋”；二層以上戶戶都有露臺(tái)中國高度認(rèn)識(shí)洋房--|別墅式細(xì)節(jié)

|各個(gè)組團(tuán)中樓體形成自相圍合的局部空間庭院式街坊組合形式，附以獨(dú)特的綠化組景，既獨(dú)立又互融圍合的庭院，體現(xiàn)了私人空間向公共空間的過渡中國高度認(rèn)識(shí)洋房--|別墅式鄰里關(guān)系

|花園洋房一種最符合西安中產(chǎn)階層的類別墅生活。中國高度認(rèn)識(shí)洋房競品分析智慧城規(guī)模：占地206畝總建面30萬建筑形式：一、二期均為多層磚混已售完，三期為3棟點(diǎn)式高層銷售價(jià)格：一、二期均價(jià)：3300元/平米；三期均價(jià)：3800元/平米。競爭項(xiàng)目分析融發(fā)心園規(guī)模：占地200多畝，50%為定向開發(fā)，50%為市場銷售建筑形式：一期為多層，已基本售完。目前在售為板點(diǎn)結(jié)合高層銷售價(jià)格：一期均價(jià)：3000元/平米；二期均價(jià)：3400元/平米。競爭項(xiàng)目分析金泰·假日花城

規(guī)模：建筑形式：高層、小高層綠化率：42%

容積率：2.53

銷售價(jià)格：5300—6000元/平米競爭項(xiàng)目分析長征·365

規(guī)模：建筑類型：高層,小高層

綠化率：31%

容積率：3.38

銷售價(jià)格：3900元/平米競爭項(xiàng)目分析紫薇·尚層

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積84.64畝建筑面積：20萬平方米容積率：5.5建筑類型：高層核銷高層，有LOFT銷售價(jià)格：5300-7000元/平米競爭項(xiàng)目分析區(qū)域項(xiàng)目市調(diào)總表綜上所述從西安市場看，本項(xiàng)目定位在中高端住宅產(chǎn)品。從長安區(qū)域市場看，本項(xiàng)目屬于高端住宅產(chǎn)品。產(chǎn)品分析項(xiàng)目SWOT分析

S（STRENGTH）:優(yōu)勢

S1：項(xiàng)目位于長安區(qū)大學(xué)城核心地段，具備良好的人文環(huán)境；S2：開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，具有大項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略實(shí)施能力；S3：地塊整體條件較好，具備打造高品質(zhì)物業(yè)的自然條件；S4：自然景觀和旅游資源非常豐富；S5：配套業(yè)態(tài)類型豐富，為形成區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目起到推動(dòng)作用；項(xiàng)目SWOT分析W（WORST）:劣勢

W1：西安人從心理上，并未完全接受該區(qū)域?yàn)槲靼渤鞘械囊徊糠諻2：價(jià)格相對高與區(qū)域內(nèi)類似產(chǎn)品；W2：周邊配套尚未成熟，有待發(fā)展W3：產(chǎn)品認(rèn)同感有待提升項(xiàng)目SWOT分析O（OPPORTUNITY）:機(jī)會(huì)O1：長安區(qū)的發(fā)展及政府關(guān)注度，將為本案帶來利好；O2：與市區(qū)間交通的不斷發(fā)展，為本案提供更加便利的出行條件；O2：長安區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)生了大量的高收入階層，高端物業(yè)消費(fèi)市場不斷擴(kuò)大；O3：生態(tài)旅游資源，將提高整個(gè)區(qū)域的關(guān)注度，吸引更多客戶的投資及置業(yè)；O4：房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的提升；項(xiàng)目SWOT分析T（THREAST）:威脅T1：此類項(xiàng)目涉及競爭范圍較大，競爭激烈程度較高；T2：區(qū)域放量的增大；T3：來自競爭項(xiàng)目的價(jià)格壓力；項(xiàng)目SWOT分析產(chǎn)品力提煉區(qū)位規(guī)劃建筑景觀戶型設(shè)備新區(qū)政府大樓智慧城項(xiàng)目子午大道可直通市區(qū)和高新區(qū)項(xiàng)目對面的陜西師范大學(xué)西安郵電學(xué)院政府機(jī)關(guān)及西安政法大學(xué)往南直通秦嶺野生動(dòng)物園項(xiàng)目所在地、東界墻往西北看目前為空地融發(fā)心園櫻花廣場直通西高新區(qū)紫葳田園都市及長征365項(xiàng)目距離為2站路市區(qū)本項(xiàng)目位于南三環(huán)外長安區(qū)新大學(xué)城1、位于大學(xué)城，生活格調(diào)高雅2、生活配套成熟，居住條件便捷產(chǎn)品力提煉區(qū)位3、生活感濃厚，具有都市后花園的感覺產(chǎn)品力提煉規(guī)劃1、一期，純洋房社區(qū)，檔次高2、1.33低密度的親地生活住區(qū)3、33萬方項(xiàng)目，大型高檔社區(qū)產(chǎn)品力提煉1、特征——現(xiàn)代都市主流風(fēng)格明快簡潔舒暢2、有天有地的準(zhǔn)別墅生活空間與感受3、電梯洋房，花園生活的現(xiàn)代尊崇4、充滿現(xiàn)代感的外立面，及具有質(zhì)感的建材建筑1、都市型景觀設(shè)計(jì)倡導(dǎo)主流生活觀與實(shí)用價(jià)值產(chǎn)品力提煉景觀2、五大主題景觀帶，互動(dòng)性的高檔社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品力提煉1、別墅式層層退臺(tái)（局部）4、二、三、四層的別墅級陽光露臺(tái)3、別墅式入戶花園2、144㎡別墅級開間7.3米6、頂層復(fù)式別墅格局5、一層別墅式入室，南向陽光房戶型花園洋房處于多層、小高層、高層公寓類項(xiàng)目和獨(dú)棟、聯(lián)體、雙拼、疊加別墅類項(xiàng)目之間的一種改進(jìn)型產(chǎn)品。主要多城郊結(jié)合部出現(xiàn)的低密度、高品質(zhì)住宅，并以其優(yōu)美的環(huán)境和優(yōu)異的戶型，成為專為品味人士精心打造的生活住宅。獨(dú)棟/聯(lián)排/疊加別墅多層/小高層/高層公寓情景洋房創(chuàng)新產(chǎn)品：情景洋房產(chǎn)品特點(diǎn)別墅式的層層退臺(tái)、入戶花園、南向陽光房，頂層的別墅式復(fù)式設(shè)計(jì)：給予人最直接的感受就是有天有地的準(zhǔn)別墅生活感受。這也是產(chǎn)品具有競爭力的最直接體現(xiàn)。尊貴、安全，別墅式服務(wù)品牌營銷尊貴體驗(yàn)式服務(wù)服務(wù)市政供暖天然氣設(shè)備創(chuàng)新型高舒適度的低密度產(chǎn)品高附加值：大露臺(tái)、入戶花園、儲(chǔ)物空間頂層復(fù)式別墅式洋房層層退臺(tái)、7.3米別墅式寬廳戶型現(xiàn)代都市主流生活都市型景觀設(shè)計(jì)，五大互動(dòng)生活主題景觀景觀充滿現(xiàn)代感的外立面，及具有質(zhì)感的建材別墅式生活空間身份價(jià)值感的體現(xiàn)層層退臺(tái)、獨(dú)立入戶、別墅式陽光房，錯(cuò)層陽臺(tái)的花園洋房等、有天有地建筑充滿情趣五大主題園林社區(qū)別墅化生活感受情趣生活大型低密度洋房社區(qū)規(guī)劃自備車交通與未來城市交通方便墅靜大學(xué)區(qū)大學(xué)城，幽靜優(yōu)雅區(qū)位項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉尊貴、理性先進(jìn)、現(xiàn)代都市、情趣推廣及服務(wù)：尊貴體驗(yàn)·情趣傳情·差異領(lǐng)先BLOCK的獨(dú)特規(guī)劃思想與景觀呈現(xiàn)別墅式硬件產(chǎn)品定位別墅式情景洋房大學(xué)城33萬方低密度親地別墅式洋房客群分析陽光行對客群的抽樣調(diào)查

潛在客戶訪談?dòng)涗浽L談客戶一：李先生，私營業(yè)主，37歲西安高新區(qū)人，前國營企業(yè)辦公室主任，3年前下海開了廣告公司。由于國營企業(yè)工作背景，與當(dāng)?shù)卣賳T保持著較良好的關(guān)系，平時(shí)經(jīng)常會(huì)在一起喝茶聊天，發(fā)生什么事立馬就能知道，平時(shí)商務(wù)洽談場所多安排在浴場、茶室或飯店。5年前在市區(qū)買了3房2廳的商品房，140多平方米，高層公寓，小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，有地下車庫，以后再換房就考慮聯(lián)排別墅或類別墅社區(qū)，并且對小區(qū)環(huán)境、房型、周邊生活配套較關(guān)注。談及地段，因?yàn)橛熊囉X得距離不是大問題。對未來城南的居住發(fā)展有很大的信心，在得知國色天香的花園洋房后，很感興趣，覺得這種物業(yè)類型很新穎，如在4000元左右到時(shí)會(huì)考慮。——數(shù)據(jù)來源：陽光行市場研究發(fā)展部潛在客戶訪談?dòng)涗浽L談客戶二：徐女士和周女士，事業(yè)單位資深人士，35歲左右當(dāng)?shù)厝耍『⒆x小學(xué)四年級，家中均有小轎車1輛。目前均居住在長安中心地段，約130平米的3房，房齡4-5年，上班地點(diǎn)離家5-10分鐘。業(yè)余時(shí)間主要是和朋友一起打牌或喝茶聊天，平時(shí)基本不看電視和報(bào)紙，除了家里訂的《華商報(bào)》?，F(xiàn)在慢慢重視健身，辦了一張?jiān)阪?zhèn)區(qū)的健身卡，但仍覺得不方便，希望自己小區(qū)就有此類設(shè)施。生活圈很小，有什么事情很快就能知道。目前對自己的住房基本滿意，只是覺得物業(yè)管理比較呆板、小區(qū)綠化稍差，但周邊環(huán)境很好，平時(shí)散步走走既有風(fēng)景也有熱鬧的廣場，能碰到很多熟人，挺方便的。如果有適合的房子（如小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理好）還是愿意換的，關(guān)鍵看地段和價(jià)格，她們能承受的心理價(jià)位在4000多點(diǎn)，超過4500就太高了。而且對地段十分重視，目前對本項(xiàng)目片區(qū)位置較不認(rèn)可。

十分欣賞層層退臺(tái)式的花園洋房，在曾有過類似的住宅，銷售得很好，而且二人均買了一套。其中一人買的是底層，給父母住，另外一人買的是頂層送大露臺(tái)，僅因?yàn)?房太小還沒入住，但近期還是準(zhǔn)備裝修住過來。

——數(shù)據(jù)來源：陽光行市場研究發(fā)展部“綠化要好，能有可以互動(dòng)的景觀”“孩子上學(xué)能就近，最好世雙語學(xué)校”“大廳，大花園，大露臺(tái)的生活”“希望有更安靜的生活，最好是在大學(xué)城周邊”“希望在第二次置業(yè)的時(shí)候，能有更好的慢拍環(huán)境”“物業(yè)規(guī)范，保安要放心”“最好有地下停車，有品質(zhì)感”意向客戶調(diào)研分析----未來居住意向調(diào)查——數(shù)據(jù)來源：陽光行市場研究發(fā)展部人文環(huán)境交通便利性工作便利性周邊配套設(shè)施建筑升級物業(yè)管理綠化設(shè)施居住面積治安環(huán)境生活便利性滿意度重要度被訪者未滿足需求被訪者認(rèn)為非常重要的但是目前還不滿意的是居住面積、物業(yè)規(guī)格、物業(yè)管理、環(huán)境衛(wèi)生。基數(shù)=300意向客戶調(diào)研分析----居住需求分析——數(shù)據(jù)來源：陽光行市場研究發(fā)展部開發(fā)商信譽(yù)治安環(huán)境住房價(jià)格自然環(huán)境小區(qū)環(huán)境房屋朝向房型結(jié)構(gòu)開發(fā)商知名度配套設(shè)施交通便利性住房面積投資機(jī)會(huì)購物便利性社區(qū)規(guī)模物業(yè)管理規(guī)范性住房地點(diǎn)綠化設(shè)施入住樓層人文環(huán)境停車車位建筑風(fēng)格社區(qū)規(guī)劃社區(qū)班車工作便利性物業(yè)管理費(fèi)付款方式物業(yè)類型購房因素重要程度被訪者考慮較多且重要的購房因素開發(fā)商信譽(yù)、治安環(huán)境、住房價(jià)格是被訪者認(rèn)為購房最重要的三個(gè)因素；開發(fā)商信譽(yù)、治安環(huán)境、小區(qū)環(huán)境是被訪者購房考慮較多的三個(gè)因素?；鶖?shù)=300意向客戶調(diào)研分析----購房考慮因素分析——數(shù)據(jù)來源：陽光行市場研究發(fā)展部被訪者目前居住物業(yè)類型目前，被訪者居住的物業(yè)類型以多層為主，但是目前被訪者打算購買的物業(yè)類型檔次明顯提高，選擇也更加多樣化——多層占46%，小高層29%，疊加別墅和高層各占19%。從中可以明顯發(fā)現(xiàn)被訪者對住房的要求正在提高，住房品質(zhì)也在逐步提升。被訪者打算購買居住物業(yè)類型——數(shù)據(jù)來源：陽光行市場研究發(fā)展部高層住宅多層住宅多層住宅小高層（7－18層）被訪者目前居住的房型以兩房為主，被訪者打算購買的房型以三房為主，兩房的比例有所下降，從原來的55%左右下降到目前的26.33%，打算購買四房的被訪者約有11%，這也說明被訪者對目前居住房型有所不滿意，將打算購買更好房型，三房兩廳為主力需求?；鶖?shù)=300被訪者目前居住房型基數(shù)=300被訪者打算購買房型——數(shù)據(jù)來源：陽光行市場研究發(fā)展部均值=88.1基數(shù)=300被訪者目前住房面積基數(shù)=300被訪者打算購買住房面積均值=120.190平米以下占62%被訪者目前居住平均面積為88.1平米，其中居住面積在90平米以下的占62%，而被訪者目前對住房面積的主要需求已達(dá)90平米以上，其平均面積達(dá)到120平米左右；說明被訪者目前對住房的要求是更大更好。——數(shù)據(jù)來源：陽光行市場研究發(fā)展部區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目品牌物業(yè)品質(zhì)（房型、景觀、設(shè)施）、物業(yè)服務(wù)、價(jià)格等重點(diǎn)關(guān)注因素品質(zhì)與物業(yè)類型要求較高，同時(shí)十分注重性價(jià)比購房特征對大學(xué)城未來規(guī)劃與發(fā)展充滿信心未來前景改變居住區(qū)域，相信大學(xué)城未來發(fā)展方向居住區(qū)域改變居住品質(zhì)，戶型更好，景觀更好，物業(yè)更好居住品質(zhì)改變居住環(huán)境、追求安靜、自然和生活品質(zhì)居住環(huán)境購買動(dòng)機(jī)細(xì)分年收入15萬及以上收入狀況注重事業(yè)打拼卻又重視生活品質(zhì)，不特立獨(dú)行但思想獨(dú)立、不標(biāo)新立異但追求主流思想的一群人。圈子構(gòu)成主流人群，各政府部門的主要負(fù)責(zé)人、私營業(yè)主、成功自由職業(yè)者、開發(fā)區(qū)中層骨干等類型劃分能夠與主流社會(huì)方向、意識(shí)形態(tài)接軌，思維縝密理性，未來發(fā)展前途遠(yuǎn)大人生態(tài)度基本在30-46歲之間客戶年齡改善型、追求生活舒適度為主置業(yè)目的二次或多次置業(yè)為主置業(yè)階段長安區(qū)（40％），高新區(qū)和電子城（50％），其他區(qū)塊（10％）現(xiàn)生活區(qū)域分布區(qū)域從物理層面入手判斷階層屬性目標(biāo)客戶定位表目標(biāo)客戶概念提煉客戶精神層面核心特征：期盼社會(huì)認(rèn)同的身份價(jià)值的尊貴感、虛榮的、強(qiáng)調(diào)生活的情趣、與時(shí)俱進(jìn)的現(xiàn)代都市追求?？蛻魝€(gè)性核心特征：務(wù)實(shí)含蓄、尊貴內(nèi)斂、精致優(yōu)雅、富有情趣客戶區(qū)域?qū)用婧诵奶卣鳎簱肀е髁魃鐣?huì)與意識(shí)形態(tài)、接受新生事物能力較強(qiáng)、思維縝密理性、不斷向上追求?？蛻粑镔|(zhì)層面核心特征：家庭年收入15萬及以上客戶概念界定：中產(chǎn)務(wù)實(shí)派

本案未來主力客群將是處于30-46歲，追求居住

環(huán)境、生活品質(zhì)的當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層。這一人群在當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的金字塔構(gòu)成中處于中上游位置，因?yàn)?0

萬左右的房款要求他們有豐裕并穩(wěn)定的家庭收入，并

且有多年積累。

而他們雖非人人擁有高學(xué)歷，但是知識(shí)結(jié)構(gòu)豐富、完善，因此能夠?qū)Ρ景杆N(yùn)涵的深沉附加值給予認(rèn)同。他們可能是……典型潛在客戶梳理品質(zhì)追求者意識(shí)開放型新文化締造者社會(huì)中堅(jiān)層典型的60、70年代生人，經(jīng)過自身不斷努力，加上不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇，已成為城南各行各業(yè)的中流砥柱。雖非大富大貴，但在當(dāng)?shù)剡€是屬于較富庶的一群人，由于從小過的是清貧日子，對得來的地位財(cái)富很珍惜，物質(zhì)需求從來是量力而行，多大能力辦多大事，不過份虛張聲勢，炫耀自己。

向往一種高質(zhì)的現(xiàn)代生活，反映在改善居住環(huán)境的時(shí)候，對現(xiàn)代感的追求堅(jiān)持不懈。當(dāng)然最終，在價(jià)格與品質(zhì)之間的衡量，一定可承受范圍內(nèi)天平將依然偏向價(jià)格。目標(biāo)客戶界定中產(chǎn)務(wù)實(shí)派對于他們這些行為方式和意識(shí)形態(tài)，我們可將他們看成是1、既保守又現(xiàn)代這一人群在保留傳統(tǒng)、對一些根深蒂固的想法較難改變的同時(shí)，也能接受新聲事物的接受能力也較強(qiáng)，有比較敏銳的觀察力，也有較為多樣的文化視角和自由、開放、平等的思想境界。心理層面特征2、榮耀感證明一切（虛榮和面子）思想以傳統(tǒng)保守，虛榮心和面子問題的滿足很對他們來說很重要。他們買房不僅為了住得更寬敞舒適，也包括證明自己不斷進(jìn)步、生活水平逐年提高，與周圍人的比較中自己能有一種榮耀感和安全感。心理層面特征心理層面特征3、崇尚“舒適”感作為白手起家的富庶一族，他們依然保留著樸實(shí)無華的秉性、不喜歡做作浮華、虛無縹緲的東西，但對具都市感和現(xiàn)代的舒適氣質(zhì)較崇尚。買大房子消費(fèi)取向背后的精神作用大于物質(zhì)意義。

“中產(chǎn)務(wù)實(shí)派”意識(shí)形態(tài)在國色天香他們可以找到屬于自己的一片天地。這樣的生活導(dǎo)向區(qū)別于TOWNHOUSE(聯(lián)排別墅)，雖然TOWNHOUSE是真正屬于、符合中產(chǎn)階級的終極居所，但在現(xiàn)在的中國社會(huì)，

這群中產(chǎn)階層是根本沒有時(shí)間、沒有精力或沒有太多

金錢充分享受的。所以就有了國色天香，有了“中產(chǎn)務(wù)實(shí)派”。在路上。尊貴的、慢拍的、現(xiàn)代的以政府官員或公務(wù)員為代表成功商人的典型特征，追求功成名就的認(rèn)同目標(biāo)人群的共同特征，是一群樂觀而積極的人。目標(biāo)客戶精神期盼總結(jié)

客群狀態(tài)30歲事業(yè)初成40歲漸入佳境50歲告別崢嶸國色天香生活不甘心平淡、不甘心流俗獲得物質(zhì)收獲后需要社會(huì)給予的認(rèn)可與尊重感少了忙碌多了從容，少了霸氣多了淡定尊貴的現(xiàn)代的慢拍的定價(jià)策略1.定價(jià)依據(jù)

市場比較法分析

智慧城/本項(xiàng)目融發(fā)心園/本項(xiàng)目均價(jià)3800元/平米3400元/平米區(qū)域形象105/10095/100品牌形象95/10095/100地理位置100/100100/100戶型品質(zhì)94/10092/100自然環(huán)境100/100100/100生活配套97/10095/100規(guī)模95/100102/100交通100/100100/100合計(jì)0.98250.974項(xiàng)目工程進(jìn)度形象系數(shù)102/100＝1.02102/100＝1.02對比價(jià)3800/0.9825/1.02＝3794元/平米3400/0.974/1.02＝3422元/平米權(quán)重70％30％參考均價(jià)3683元/平米西安市2007年第三季度商品房價(jià)格增長速度為5.9%，再參考中國社會(huì)2007年下半年預(yù)測約4.5－5%的通貨膨脹率，根據(jù)此，本項(xiàng)目房價(jià)指標(biāo)應(yīng)有10%/年左右的加權(quán)，本項(xiàng)目至明年5月一期開盤價(jià)格指標(biāo)應(yīng)該有約8%的加權(quán)。則：3683元/平米×1.08＝3978元/平米

擬定1期的起價(jià)在3988元/平米本項(xiàng)目1期銷售周期5個(gè)月，按照西安市07年10月商品房價(jià)格增長速度8.1％估計(jì)：建議將本項(xiàng)目1期的底價(jià)均價(jià)控制在4200元/平米

2.定價(jià)的策略考慮本樓盤的特點(diǎn)，在銷售全程實(shí)行差別定價(jià)策略，（即根據(jù)項(xiàng)目各棟樓層位置、朝向、景觀、通風(fēng)、采光、空氣質(zhì)量等相關(guān)影響因素的差異制定不同的價(jià)格水平；根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單位的樓層、戶型、面積、樣式、結(jié)構(gòu)、功能、朝向、景觀、單套總價(jià)的差異制定不同的價(jià)格水平；根據(jù)銷售時(shí)間、工程進(jìn)度的差異制定不同的價(jià)格水平。差別定價(jià)策略可以更加合理把握住買方市場下消費(fèi)心理特征：即“一分錢，一分貨”的通俗說法，合理規(guī)避銷售障礙，做到項(xiàng)目銷售的均好性，合理兌現(xiàn)開發(fā)利潤目標(biāo)。）同時(shí)輔以滲透定價(jià)策略（即以相對低于同類住宅項(xiàng)目市場平均價(jià)格入市，以此策略定價(jià)，可迅速打開市場，有助于阻止競爭者的進(jìn)入。）、折扣定價(jià)策略（即根據(jù)目標(biāo)客戶購買心態(tài)，在不同銷售時(shí)期，工程進(jìn)度、付款方式給予客戶一定的折扣價(jià)，以促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，折扣定價(jià)策略，既可刺激目標(biāo)客戶消費(fèi)心理，又吻合市場通行做法。）、心理定價(jià)策略（即根據(jù)目標(biāo)客戶購買心態(tài)，制定非整數(shù)價(jià)格或吉利數(shù)字價(jià)格，如2998元/㎡與3000元/㎡的差異。）。

3、價(jià)格調(diào)整策略采用機(jī)動(dòng)的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格加折扣”的調(diào)整策略。對項(xiàng)目先定出底價(jià)，每次再根據(jù)市場情況以及該類戶型的前期銷售情況做不同的微調(diào)。4、項(xiàng)目總體底價(jià)均價(jià)、底價(jià)起價(jià)、底價(jià)最高價(jià)定位參考建議均價(jià)：4200元/㎡起價(jià)：3988元/㎡最高價(jià)：4518元/㎡

5、各棟價(jià)差定位參考建議A各棟整棟單位價(jià)格差綜合考慮到各棟樓座位置、朝向、戶型、面積、功能、景觀、通風(fēng)、采光、空氣質(zhì)量等因素差異相對均衡，所以各棟整棟單位價(jià)格相差不易過大。10、11號(hào)樓位于一期小區(qū)最南端，雖然臨路但樓座南邊的湖水景觀和托兒所等配套設(shè)施有效的與韋郭路隔開，使得臨路會(huì)產(chǎn)生的噪音、空氣質(zhì)量差等不良影響對10、11號(hào)樓基本不存在，又加上戶型科學(xué)適用、湖景景觀和朝向良好、采光充足，同時(shí)緊鄰一期小區(qū)南主出入口，交通方便。建議將10、11號(hào)樓作為一期綜合品質(zhì)最好的樓棟，價(jià)位應(yīng)為最高。2、3、5、6\16、17、18、19號(hào)樓分別位于一期小區(qū)東、西兩線，樓座的基本品質(zhì)類似，但比起10、11號(hào)樓在景觀、位置、戶型完備性、采光等方面要差，建議樓棟單位價(jià)格比10、11號(hào)樓低50－60元/平米左右。其中6號(hào)樓靠近機(jī)動(dòng)車主入口，噪音干擾較大，價(jià)格可考慮適當(dāng)稍低；16號(hào)樓北邊二期將會(huì)有景觀廊道的規(guī)劃，提升了樓座的品質(zhì)，價(jià)格可考慮適當(dāng)稍高。8、9、12、13號(hào)位于一期小區(qū)的中央部位，位置、戶型（有較多的大戶型）、采光等方面稍差，大戶型會(huì)造成單戶總價(jià)偏高，給銷售造成阻力。建議整棟單位價(jià)格比10、11號(hào)樓低20－30元/平米左右。7、15號(hào)樓位于一期小區(qū)北端，緊鄰小區(qū)機(jī)動(dòng)車主入口通道，噪音、空氣質(zhì)量等因素要差，建議整棟單位價(jià)格比10、11號(hào)樓低35－45元/平米左右。

B樓層垂直價(jià)差本項(xiàng)目根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣、供求關(guān)系、競爭關(guān)系及成本加成定價(jià)考慮，以首層價(jià)格為基準(zhǔn)，層差控制在30元/平米；考慮到頂層的特殊位置，頂層復(fù)式因面積偏大應(yīng)與中間層視線開始無阻的樓層價(jià)格相似。C水平價(jià)差

根據(jù)各層水平上的景觀、朝向、通風(fēng)、采光、戶型結(jié)構(gòu)的差異建議水平價(jià)差控制在30-50元/㎡之間。廣告概念別墅式洋房院館級生活內(nèi)涵目標(biāo)客群需求產(chǎn)品核心價(jià)值品牌傳承尊貴現(xiàn)代慢生活富有生活品位

理性先進(jìn)大學(xué)城的幽靜的都市生活未來慢拍生活區(qū)核心多層住宅終極版別墅式功能空間別墅式居住感受院館式尊貴理性創(chuàng)新別墅式洋房別墅式洋房院館級生活概念內(nèi)涵命名概念DNA尊貴慢拍生活富有生活品位創(chuàng)新務(wù)實(shí)尊貴，品位。最具別墅居住感受。準(zhǔn)別墅生活空間科學(xué)理性、人本主義、創(chuàng)新。最終賦予客戶最具價(jià)值的產(chǎn)品。尊貴內(nèi)斂慢拍生活品位情趣務(wù)實(shí)含蓄尊貴內(nèi)斂精致優(yōu)雅的品位生活項(xiàng)目品牌產(chǎn)品天都地產(chǎn)市場區(qū)隔目標(biāo)客群概念連接度品牌主張核心郡由天地自從容大型尊貴品位天地的氣勢感高品質(zhì)生活的集中體現(xiàn)給懂得享受生活的人概念全景品牌命名國色天香·尚郡品牌主張郡由天地自從容物質(zhì)利益別墅化功能空間精神利益別墅化居住尊崇感受品牌個(gè)性尊貴品位、慢拍居住、理性先進(jìn)品牌定位別墅式洋房院館級生活品牌屋架構(gòu)開發(fā)理念：城南大學(xué)城生活區(qū)高端住宅品牌定位：別墅式洋房品牌主張：郡由天地自從容產(chǎn)品屬性：別墅式功能空間和品位生活生活主張：別墅式的慢拍、尊貴、品位品牌定位語別墅式洋房院館級生活品牌主張核心慢拍、品位、大型國色天香尚郡未來區(qū)域內(nèi)規(guī)劃新標(biāo)準(zhǔn)核心生活區(qū),未來配套成熟大學(xué)城五大主題景觀別墅式洋房院館式生活空間33萬平米大型社區(qū)層層退臺(tái)電梯洋房別墅式入戶花園別墅式南向陽光房7米大廳面寬頂層空中復(fù)式別墅充滿情趣的回家通路各組團(tuán)獨(dú)立入口確保私密(建議)營銷策略銷控策略

在銷售過程中我們根據(jù)時(shí)段，把握項(xiàng)目比例，投放不同的房源，對銷售進(jìn)行全面控制

保證余房的均好性保證樓盤品質(zhì)，價(jià)格的提升面積-價(jià)格互動(dòng)模式：以面積控制價(jià)格樓盤價(jià)格的定位取決于樓盤的銷售策略，在此樓盤的銷售策略上應(yīng)使用“短平快”“分期開盤”戰(zhàn)略。分四批打開所有房源（每批銷售率超過85%時(shí)，才可將下一批房源推出，不得公布下期預(yù)約及推出時(shí)間），還應(yīng)充分估計(jì)到官方銷售大政策以及金融政策對商品房期房階段內(nèi)部認(rèn)購的限制。總平圖第一批房源開盤期2008年2月－2008年5月包括內(nèi)部認(rèn)購期（2008年2月－2008年4月左右）和第一批房源開盤期（2008年5月）。共放出總房源的約25％，分別為3號(hào)樓、16號(hào)樓、7號(hào)樓、8號(hào)樓，放出面積約20000平米。銷售面積控制在約20000平米，階段銷售底價(jià)均價(jià)3988元/平米，銷售額7976萬元。第二批房源開盤期2008年6月－2008年7月共放出總房源的約25％，分別為6號(hào)樓、18號(hào)樓、15號(hào)樓、9號(hào)樓，放出面積約20000平米。銷售面積控制在20000平米，階段銷售底價(jià)均價(jià)4108元/平米，銷售額8216萬元。第三批房源開盤期2008年7月－2008年8月共放出總房源的約25％，分別為17號(hào)樓、2號(hào)樓、12號(hào)樓、11號(hào)樓，放出面積約20000平米。銷售面積控制在20000平米，階段銷售底價(jià)均價(jià)4278元/平米，銷售額8556萬元。第四批房源開盤期2008年9月－2008年10月共放出總房源的約25％，分別為19號(hào)樓、5號(hào)樓、13號(hào)樓、10號(hào)樓，放出面積約20000平米。銷售面積控制在20000平米，階段銷售底價(jià)均價(jià)4473元/平米，銷售額8856萬元。國色天香價(jià)格控制方案銷售分期(共8個(gè)月）階段銷售底價(jià)均價(jià)（元/㎡）價(jià)格方案方案銷售底價(jià)均價(jià)（元/㎡）方案控制面積（平方米）方案累計(jì)控制面積（平方米）方案累計(jì)控制銷售額（萬元）銷售比例備注認(rèn)購、第一批房源開盤期(3個(gè)月)3988第一套價(jià)格方案(開盤）398820000200007976.0025.0%

第二批房源開盤期（共2個(gè)月）4108第二套價(jià)格方案406810000300008216.0025.0%

第三套價(jià)格方案41481000040000第三批房源開盤期（共2個(gè)月）4278第四套價(jià)格方案422810000500008556.0025.0%

第五套價(jià)格方案43281000060000第四批房源開盤期（共2個(gè)月）4473第六套價(jià)格方案442810000700008856.0025.0%

第七套價(jià)格方案45181000080000合計(jì)

80000.0033604.00100%

方案均價(jià)4200元/平米備注在保證合同成交底價(jià)的前提下，具體報(bào)價(jià)及優(yōu)惠由乙方控制注：打開房源的原則是：戶型均衡搭配，考慮每種戶型由次至好的原則逐漸打開，保證品質(zhì)較高的戶型、樓座在價(jià)格較高時(shí)出售，保證房源的打開有持續(xù)性賣點(diǎn)。以上四期銷售率：（25+25+25+25）%=100%銷售周期：5月（不含認(rèn)購期）總銷售面積：約20000+20000+20000+20000=80000平米總底價(jià)銷售額：約7976+8216+8556+8856=33600萬元四期銷售總均價(jià)：336000000元/80000平米=約4200元/平米(底價(jià))推廣策略產(chǎn)品銷售節(jié)奏策略序號(hào)銷售節(jié)點(diǎn)時(shí)間目標(biāo)其它需配合事項(xiàng)1前期積累階段2008.1.1--4.30項(xiàng)目形象宣傳及客戶積累移動(dòng)展廳2005.12開始模型、效果圖制作2示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房及景觀）2008.5.1前期客戶到現(xiàn)場參觀系列活動(dòng)示范區(qū)銷售包裝示范區(qū)6-25交付銷售進(jìn)行銷售包裝3第一批花園洋房房源開售：2008.5.17開盤銷售開盤活動(dòng)提前15天取得所售區(qū)域預(yù)售許可證，現(xiàn)場整潔。4第二批花園洋房房源開售：2008.7.2二期開盤媒體軟文炒作《洋房里的別墅生活》同上。5第三批花園洋房房源開售：2008.9.7三期開盤政府官員參觀，媒體報(bào)道同上。6第四批花園洋房房源開售：2008.10.12壓軸四期老客戶聯(lián)誼活動(dòng)同上。推廣策略核心步驟口碑營銷圈層營銷定向營銷任何地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，口碑傳播都是最有效的手段。如何發(fā)揮口碑骨牌效應(yīng)，但形成有效客群鏈又是最困難的，如何找到最初的基群，并透過他們尋找他們同級數(shù)的朋友，以老促動(dòng)銷售；如以老帶新的聯(lián)誼活動(dòng)；本案所在當(dāng)?shù)貐^(qū)域傳播渠道相對匱乏，且客戶群體大多為政府公務(wù)員，其實(shí)這就代表著當(dāng)?shù)匾粋€(gè)高尚圈層，但高端客戶的人際溝通卻必須關(guān)系營銷尤為關(guān)鍵；如針對政府人員的中秋賞月會(huì)，邀請政府人員參觀樣板區(qū)等在保證大眾傳播的基礎(chǔ)之上，實(shí)行一對一，點(diǎn)對點(diǎn)的營銷，精確制導(dǎo)客群，保證傳播的到達(dá)率。如針對大學(xué)城，銀行帳單，私家車主，周邊老社區(qū)的推廣。第一階段項(xiàng)目品牌推廣策略實(shí)施目標(biāo)第一階段前提是地段信心的建立：有機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，沒有機(jī)會(huì)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。轉(zhuǎn)化區(qū)域概念（大學(xué)靜界里的大型別墅式洋房社區(qū)），迅速建立市場形象與地位，為項(xiàng)目推廣做良好鋪墊。時(shí)間倉促，區(qū)域與品牌炒作契合點(diǎn)較多，建議將兩個(gè)目的捆綁推廣,建立項(xiàng)目應(yīng)有的形象高度.

同步進(jìn)行：品牌順勢而起，全力打造大學(xué)城的中央生活，并為長安人帶來更高性價(jià)比、更高舒適度的準(zhǔn)別墅生活感受，本階段和地段品牌炒作同步進(jìn)行，主要對產(chǎn)品的預(yù)熱導(dǎo)入。第二階段項(xiàng)目品牌推廣策略實(shí)施目標(biāo)第二階段第三階段第三階段別墅式洋房

隨著樣板段與樣板間到位，在開盤期將現(xiàn)場的殺傷力做到最大化，同時(shí)啟動(dòng)客戶的口碑傳播效應(yīng)。使花園洋房產(chǎn)品的優(yōu)勢在本階段強(qiáng)勢釋放，逐步蠶食競爭對手的市場。相應(yīng)賣點(diǎn)的挖掘與銷售工具補(bǔ)充，推廣配合銷售的大原則把握是：頻推盤、頻蓄水、頻消化

解構(gòu)內(nèi)品質(zhì)，提升形象至“院館級生活”。

充分利用定向、直效、小眾傳播的推廣原則與渠道并配合工程節(jié)點(diǎn)與重大事件營銷的手法掀起一輪又一輪的銷售小高潮。VI基礎(chǔ)延展08年1月完成確定整體視覺方向VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)完成及制作（手提袋、名片、胸卡、基礎(chǔ)導(dǎo)示系統(tǒng)、工地圍檔等）技術(shù)籌備工作網(wǎng)站08年4月完成與其他宣傳品風(fēng)格統(tǒng)一,內(nèi)容主要以項(xiàng)目信息為主.可以增加一些新的功能:互動(dòng)沙盤、樣板間實(shí)景互動(dòng)、購房計(jì)算器等。三維動(dòng)畫08年4月完成臨時(shí)接待處08年3月完成戶型折頁08年3月完成技術(shù)籌備（1-4月）銷售道具海報(bào)(06年4月完成第一版)功能點(diǎn)：一·“區(qū)域”長安及大學(xué)城規(guī)劃思想，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在的規(guī)劃。地圖及相關(guān)闡述。地圖上突出大學(xué)城。每個(gè)大都市都有大學(xué)城，大學(xué)城的特征是幽靜的、現(xiàn)代都市的、人文化的、繁華的（特征在此板塊提出是為了和后面的本項(xiàng)目的特點(diǎn)相對應(yīng)）二·天都與長安共成長天都介紹天都項(xiàng)目簡介天都開發(fā)理念以及集團(tuán)全力打造城南現(xiàn)代慢拍生活建設(shè)團(tuán)隊(duì)及物業(yè)管理簡介三·國色天香尚郡總規(guī)介紹園林景觀介紹生活配套（幼兒園、會(huì)所、商街等）創(chuàng)新型產(chǎn)品――花園洋房。將洋房特點(diǎn)簡要羅列介紹，如層層退臺(tái)、7米面寬、陽光入戶等。技術(shù)籌備戶外引導(dǎo)系統(tǒng)建議：由于本案區(qū)位的相對劣勢,有效引導(dǎo)其他項(xiàng)目人流到達(dá)區(qū)域引導(dǎo)系統(tǒng)相當(dāng)重要。工地周邊關(guān)鍵路道的路引系統(tǒng)。現(xiàn)場包裝：A、內(nèi)部引導(dǎo)系統(tǒng)：支路等關(guān)鍵交叉路口的導(dǎo)示設(shè)置。B、外部引導(dǎo)系統(tǒng)：區(qū)域內(nèi)至項(xiàng)目交通指示牌的設(shè)置。技術(shù)籌備郡由天地自從容第一階段大學(xué)城，慢生活大型墅質(zhì)洋房第二階段第三階段別墅式洋房院館式生活大學(xué)：學(xué)區(qū)環(huán)境的幽靜，安逸城：城的繁華，邊界大型：突出對區(qū)域整體檔次的提升別墅級洋房：解構(gòu)產(chǎn)品的規(guī)劃賣點(diǎn)（景觀，園林，情景洋房）院館式生活：解構(gòu)內(nèi)空間的賣點(diǎn)（入戶花園、寬廳、頂層復(fù)式），提升生活至院館級。高尚活動(dòng)嫁接：社區(qū)形象以及文化主要依靠高尚活動(dòng)嫁接。迎合客群內(nèi)心尊崇需要，做好大節(jié)點(diǎn)造勢活動(dòng)，另外高尚類小活動(dòng)的持續(xù)現(xiàn)場打擊必不可少。第一階段推廣劃分及原則做到長安第一洋房名盤政府公關(guān)導(dǎo)向：

當(dāng)?shù)剌浾搶?dǎo)向主要依靠公務(wù)員，所以如何搞好政府公關(guān)，巧妙的借勢他們的口徑號(hào)召對本案的認(rèn)可至關(guān)重要（如引導(dǎo)政府官員參觀樣板區(qū)），樹立33萬方大盤對城南生活整體品位的提高。戶外要做第一：洋房當(dāng)?shù)貍鞑デ老鄬θ狈?，戶外注定是第一媒體。一定要廣拿戶外，確立在形象上要做到無處不在的第一形象。入市蓄導(dǎo)期大學(xué)城，慢拍+33萬方洋房社區(qū)第一階段區(qū)域+洋房品牌炒作別墅式洋房產(chǎn)品概念導(dǎo)入“西安進(jìn)入別墅式洋房時(shí)代”論壇“別墅式洋房”體驗(yàn)館開啟“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共建大學(xué)城”新聞發(fā)布會(huì)“項(xiàng)目看房團(tuán)”“不一樣的花園洋房”評審會(huì)戶外正式發(fā)布階段主題：大學(xué)城里的大型別墅式洋房社區(qū)階段目的：實(shí)現(xiàn)區(qū)域與洋房品牌強(qiáng)勢導(dǎo)入，為項(xiàng)目品牌推廣奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。引爆點(diǎn)：大學(xué)城的幽靜、人文環(huán)境炒作軟性公關(guān)——“西安進(jìn)入別墅式洋房時(shí)代”論壇目的：炒作項(xiàng)目33萬方體量及洋房創(chuàng)新第一階段B推廣階段主題及動(dòng)作一戶外看板、高炮圍墻看板廣告項(xiàng)目燈箱廣告車體廣告其他軟性公關(guān)——長安政府地產(chǎn)品質(zhì)行目的：炒作項(xiàng)目33萬方體量第一階段B推廣階段主題及動(dòng)作二活動(dòng)主題：邀請政府官員參觀項(xiàng)目，指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，并做評論階段目的：對33萬方洋房社區(qū)，對南城板塊的影響作用引爆點(diǎn)：配合媒體炒作，軟文推廣，影響長安，西高新，電子城的客群開盤第二階段推廣階段主題及動(dòng)作樣板區(qū)開放+“別墅式洋房”整合推廣——實(shí)景開盤的殺傷力“實(shí)景開盤國色天香五感體驗(yàn)”第二階段推廣階段活動(dòng)流程梗概：開盤主題及動(dòng)作露臺(tái)情境劇看房初體驗(yàn)一：二：三：四：煙花表演五：

啟航儀式豪華車接送六：系列大展賣產(chǎn)品建議－樣板房144寬廳式產(chǎn)品建議－樣板房頂層躍層產(chǎn)品建議－樣板房230中式闔家產(chǎn)品建議－樣板房90現(xiàn)代家庭售樓處功能以及售賣動(dòng)線建議售樓處建議售樓處沿街立面建議立面墻體使用城墻磚（多色陶土磚拼貼），簡潔大氣，入口大門可使用現(xiàn)代建筑元素，歷史與現(xiàn)代結(jié)合，注重禮儀感和神秘感的營造。形成區(qū)域話題。建筑材料及工藝展示區(qū)（二層）售樓處洽談區(qū)與休息區(qū)以高級會(huì)所樣式，安排半私密洽談和休息空間。注重細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)?！皠?chuàng)新型花園洋房”研討會(huì)“別墅式洋房，不一樣的花園洋房”公關(guān)活動(dòng)主持人開場：（推介會(huì)開始，介紹發(fā)展商及相關(guān)嘉賓）發(fā)展商講話，進(jìn)行產(chǎn)品介紹：40分鐘著重強(qiáng)調(diào)別墅式洋房5大特色：層層退臺(tái)，陽光入戶，7米面寬，五大景觀主題，頂層別墅化居住，豐富建筑體；自由提問：30分鐘評宅開始（30-40分鐘）問卷登記身份證號(hào)碼，憑此卷進(jìn)行抽獎(jiǎng)（獎(jiǎng)項(xiàng)待定）；其他演出娛樂活動(dòng),晚宴會(huì)議具體步驟：以上時(shí)間控制在3個(gè)小時(shí)以內(nèi)。活動(dòng)－別墅式洋房，不一樣的洋房再進(jìn)一步，立體感受別墅式洋房地點(diǎn)：“別墅式洋房，別墅情境”展板：實(shí)景圖片展示；模型：

根據(jù)院落搭一些小型實(shí)景展示，放一些小型的盆栽效果，把院落及露臺(tái)的生活感受體現(xiàn)出來；多媒體：TVC展播；資料：現(xiàn)場簡易樓書發(fā)放及其相關(guān)報(bào)道資料；音樂：現(xiàn)場背景音樂；禮品：有關(guān)鑰匙扣，手機(jī)鏈的贈(zèng)送。成為市民認(rèn)知?jiǎng)e墅式洋房的主要陣營。利用核心商業(yè)區(qū)的接待處，做長期產(chǎn)品路演內(nèi)容：多種認(rèn)知工具市區(qū)接待點(diǎn)第二階段聚焦眼球活動(dòng)“看房初體驗(yàn)”1、在示范區(qū)開啟前，利用前期蓄水客源，舉行示范區(qū)“初體驗(yàn)”活動(dòng)。（類似新車試駕）初體驗(yàn)包括6輛豪華車接送參觀示范區(qū)，由事先積累客戶（暫定10名，家庭住址最好分布在覆蓋西安的各個(gè)地點(diǎn)），由6輛豪華車一家一家接送，形成豪華車環(huán)城游