XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告

11三月2024XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)落實(shí)介紹4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃介紹6、項(xiàng)目成本分析7、項(xiàng)目營(yíng)銷分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告1.1項(xiàng)目物業(yè)類型分布投資決策階段現(xiàn)階段1、會(huì)所位置由東北角調(diào)整到西北角2、增加了洋房產(chǎn)品，取消小高層X(jué)X年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告1.1投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比：2815平均價(jià)格版本可售面積(m2)單位銷面建安成本（元）建安成本(萬(wàn)元)銷售收入(萬(wàn)元)凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）IRR銷售凈利率成本利潤(rùn)率可研44418137351659235138218073625.56%15.71%48.66%當(dāng)前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035618483-19452-4107-2.31%-0.21%-7.10%增長(zhǎng)1.49%9.53%11.14%-3.79%-5.09%-9.05%-1.35%-14.60%表1：授權(quán)樓面地價(jià)3200元/平方米版本集團(tuán)備案的投資決策收益水平為授權(quán)樓面地價(jià)3200元/平方米的版本，而土地實(shí)際獲取價(jià)格為2430元/平方米，根據(jù)集團(tuán)要求，需要將3200與2430的平均價(jià)格2815作為土地樓面地價(jià)進(jìn)行投資收益測(cè)算，指標(biāo)對(duì)比見(jiàn)表2。表2：授權(quán)樓面地價(jià)3200元/平方米與實(shí)際獲取地價(jià)2430元/平方米的平均價(jià)格——2815元/平方米版本3200授權(quán)版本可售面積(m2)單位銷面建安成本（元/㎡）建安成本(萬(wàn)元)銷售收入(萬(wàn)元)凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）IRR銷售凈利率成本利潤(rùn)率可研44418137351659235138217030220.00%13.68%42.37%當(dāng)前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035518483-1945263273.25%1.82%-0.82%增長(zhǎng)1.49%9.50%11.14%-3.79%9.00%16.24%13.29%-1.93%XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告1.1投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比：1、地價(jià)：投資決策階段集團(tuán)授權(quán)樓面地價(jià)為3200元/平方米，土地實(shí)際獲取價(jià)格2430元/平方米。2、物業(yè)類型：投資決策評(píng)審階段為高層+中高層+小高層；為了提高社區(qū)整體品質(zhì)，當(dāng)前方案調(diào)整為高層+洋房3、建安成本：成本增加355元/可售平方米。

1）因總建筑面積增加33966m2，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)增加612萬(wàn)元（8元/m2銷面）。2）因物業(yè)類型增加多層洋房，考慮洋房圍墻等增加景觀費(fèi)用,環(huán)境費(fèi)用導(dǎo)致增加384萬(wàn)元（6元/m2銷面）3）因地下室面積增加32040平米及其他配套面積調(diào)整，引起公建配套費(fèi)增加7899萬(wàn)元（178元/m2銷面）4）因增加多層洋房（31741萬(wàn)元）、取消小高層及中高層（-49405萬(wàn)元）、增加高層建筑面積（25162萬(wàn)元），導(dǎo)致單體費(fèi)用增加7498萬(wàn)元（158元/m2銷面）另外，由于價(jià)格上漲因素也帶來(lái)了成本上漲，詳見(jiàn)第六部分成本分析。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告1.1投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比：4、售價(jià)：有一定幅度降低

可研現(xiàn)在比重開(kāi)盤價(jià)格總體均價(jià)比重開(kāi)盤價(jià)格總體均價(jià)高層76%8008924363%73008389小高層12%918410587—

——洋房—

——25%1115013928公寓5%9408137096%78009926沿街商業(yè)71200013758住宅均價(jià)——10389——9949商業(yè)均價(jià)——15683——11881總體均價(jià)（不含車位）——11039——10188和投資決策階段相比，高層售價(jià)有了較大幅度的降低，主要是因?yàn)椋?)受沈陽(yáng)二環(huán)內(nèi)限購(gòu)的影響，市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期未能有效實(shí)現(xiàn)；2)增加了洋房產(chǎn)品比重，導(dǎo)致高層的舒適性下降。但是通過(guò)物業(yè)組合，方案優(yōu)化，項(xiàng)目整體住宅均價(jià)下降幅度并不大。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告

投資決策現(xiàn)在增加容積率2.32.30占地面積(m2)197550198205.9655.9計(jì)容建筑面積(m2)4536644557602096可售物業(yè)總可售面積(m2)4441814508106629物業(yè)類型高層33826876%28372863%-54540小高層5137612%

0%-51376洋房

11120025%111200公寓216335%273746%5741商業(yè)329047%285086%-4396車位2417—2783—366非可售物業(yè)非可售面積(m2)94834950-4533物業(yè)類型會(huì)所368339%100018%-2776幼兒園210022%200040%-100社區(qū)及物業(yè)用房370039%204341%-1657會(huì)所單體總面積有所減少，約2960平方米，其中包含會(huì)所1000㎡，物業(yè)用房803㎡，商業(yè)1250㎡，通過(guò)方案優(yōu)化，部分物業(yè)用房（450㎡）將來(lái)作為會(huì)所使用，保證會(huì)所最終使用面積約1500㎡，會(huì)所中只布置了業(yè)主關(guān)注的使用率較高的功能分區(qū)，取消了以前的泳池等功能區(qū)域，不僅可以增加可售面積，而且降低了未來(lái)的維護(hù)成本；另外物業(yè)及社區(qū)用房都有了很大幅度的降低，導(dǎo)致最后的非可售物業(yè)大幅減少，可售面積增加。五、可售面積增加：1)土地面積增加；2)非可售物業(yè)大幅減少。1.1投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比：XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告1.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案定位說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案定位——一環(huán)邊、中低密度新古典城市標(biāo)桿社區(qū)XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)落實(shí)介紹4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃介紹6、項(xiàng)目成本分析7、項(xiàng)目營(yíng)銷分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告在項(xiàng)目啟動(dòng)前，我們?cè)诖髺|按照集團(tuán)新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了客戶調(diào)研2.1客戶定位與項(xiàng)目決策比較XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告98%的受訪客戶都是在大東居住或者生活的XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告客戶小結(jié)高層客戶現(xiàn)代三檔為主洋房客戶現(xiàn)代四檔為主由于大東項(xiàng)目首次采用集團(tuán)新的調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行客戶深度訪談，可能對(duì)于集團(tuán)的要求理解還不夠深刻，此結(jié)果僅供參考，也請(qǐng)集團(tuán)進(jìn)行指正，以后更好的改進(jìn)。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告2.2客戶定位與項(xiàng)目決策比較定位類型客戶屬性現(xiàn)在項(xiàng)目決策階段說(shuō)明核心客戶客戶細(xì)分高層——現(xiàn)代3檔洋房——現(xiàn)代4檔現(xiàn)代3檔請(qǐng)參照《集團(tuán)客戶細(xì)分方法作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》客戶身份高層客戶——企事業(yè)、機(jī)關(guān)單位員工，中層，小企業(yè)主為主洋房客戶——企事業(yè)、機(jī)關(guān)單位中高管，私企業(yè)主高層客戶——企事業(yè)、機(jī)關(guān)單位員工，中層，小企業(yè)主為主洋房客戶——企事業(yè)、機(jī)關(guān)單位中高管，私企業(yè)主可以用高端、中端，結(jié)合私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、企業(yè)技術(shù)人員、普通白領(lǐng)、個(gè)體工商戶、原住民等來(lái)說(shuō)明客戶地域來(lái)源大東為主，少數(shù)沈河、東陵、皇姑客戶大東為主，沈河為輔1、根據(jù)項(xiàng)目特性，可以在本表基礎(chǔ)上增加客戶屬性。2、如果核心客戶、重要客戶、游離客戶三類客戶定位類型在目標(biāo)客戶中所占比例發(fā)生變化的話，需要另外說(shuō)明。3、在核心客戶中，如果客戶又分成幾類的話，需要說(shuō)明這幾類客戶占核心客戶的比例，及分別說(shuō)明這幾類客戶的客戶屬性；客戶年齡組成高層——25-40洋房——35-4525-40家庭結(jié)構(gòu)組成三口之家為主三口之家為主客戶收入高層家庭年收入10-15萬(wàn)洋房家庭年收入15-30萬(wàn)家庭年收入5-10萬(wàn)客戶職業(yè)組成高層——技術(shù)工人、基層管理，初級(jí)公務(wù)員、個(gè)體戶洋房——部門經(jīng)理、公司高管、技術(shù)工人、白領(lǐng)、基層管理，公務(wù)員、個(gè)體戶、企業(yè)中高管購(gòu)房目的組成結(jié)婚、改善環(huán)境、方便工作為主結(jié)婚、改善環(huán)境、方便工作為主置業(yè)次數(shù)組成首次和改善為主首次和改善為主主要交通工具高層——私家車為主洋房——私家車為主以公交車、私家車為主重要客戶游離客戶XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告2.3產(chǎn)品定位與項(xiàng)目決策階段比較可研現(xiàn)在產(chǎn)品系列定位褐石系列藝境產(chǎn)品線*寫(xiě)意新古典系列*規(guī)劃容積率2.32.3實(shí)際容積率2.32.3總占地面積197550198205.9商業(yè)配套面積3290428508會(huì)所等附屬配套面積94834950建筑面積453664455616物業(yè)類型高層比例74%、小高層26%高層比例71.5%、洋房28.5%車位比1:0.51:0.75戶型面積高層戶均110㎡高層戶均100㎡小高層戶均135㎡洋房戶均160㎡XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目產(chǎn)品系列歸類褐石街區(qū)新古典歐陸風(fēng)格現(xiàn)代典雅傳統(tǒng)、奮斗類人群為主傳統(tǒng)、現(xiàn)代類人群為主傳統(tǒng)、逍遙類人群為主逍遙、現(xiàn)代類人群為主高端五檔人群為主天御中高端四檔人群為主藝墅天逸三檔人群為主藝境二檔人群為主按立面風(fēng)格劃分按客戶檔次劃分XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告2010沈陽(yáng)市產(chǎn)品銷售情況2010區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品銷售情況2.4戶型定位與項(xiàng)目決策階段比較XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告從上表可以看出區(qū)域內(nèi)的高層沒(méi)有總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)以上的產(chǎn)品，萬(wàn)科藍(lán)山U5戶型總價(jià)在160萬(wàn)左右，如果去掉精裝修因素總價(jià)在140萬(wàn)左右。全市范圍內(nèi)，總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)的高層產(chǎn)品，銷售去化率也不高，故我們規(guī)劃高層產(chǎn)品的總價(jià)最高控制在200萬(wàn)以內(nèi)較合適，建議不超過(guò)150萬(wàn)，如按我們整體均價(jià)7400計(jì)算，高層戶型的面積最大不能超過(guò)200平無(wú)論區(qū)域還是全市范圍，總價(jià)50-100萬(wàn)的產(chǎn)品供應(yīng)量和去化率都是最高的，是現(xiàn)金流主力產(chǎn)品，故我們的戶型規(guī)劃也要以此為標(biāo)準(zhǔn)。高層產(chǎn)品分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告從上表可以看出在50萬(wàn)-100萬(wàn)總價(jià)區(qū)間的產(chǎn)品段細(xì)分，得出80平-120平的戶型是最暢銷的，故我們?cè)谝?guī)劃的時(shí)候，以這個(gè)面積段的戶型比例可以適當(dāng)提高。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告從上表可以看出由于區(qū)域內(nèi)洋房樣本只有綠地新里摩爾，故參考意義不大，從上表可以看出那么從全市范圍看，100萬(wàn)-200萬(wàn)之間的洋房產(chǎn)品，無(wú)論供給量還是去化率都是最高的，故我們的洋房產(chǎn)品規(guī)劃，也要在這個(gè)總價(jià)范圍內(nèi)為主，面積區(qū)間大概在120平-170平之間，才能確保暢銷。參考兄弟項(xiàng)目，如檀郡和丹陛，也是150—200萬(wàn)之間的洋房產(chǎn)品最受歡迎，去化最快。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告產(chǎn)品定位小結(jié)通過(guò)以上各個(gè)物業(yè)類型對(duì)市場(chǎng)的承受能力分析，考慮到區(qū)域內(nèi)的總體承受能力較低和發(fā)展較滯后，盡管高端別墅產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)是稀缺型產(chǎn)品，具有差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但別墅的產(chǎn)品理念出發(fā)點(diǎn)，是以山水自然景物為依托，城市別墅依托的是建筑設(shè)計(jì)本身，純高端的客戶在認(rèn)同感上會(huì)有錯(cuò)位，由于別墅的總房款過(guò)高，在目前大東的市場(chǎng)環(huán)境下，銷售風(fēng)險(xiǎn)較大。而從另一方面考慮在城市中心開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目也意味著土地資源的絕對(duì)浪費(fèi)。而反觀洋房產(chǎn)品在總價(jià)款上沒(méi)有太大的區(qū)域跳躍性，具有和別墅類似的居住舒適性，市場(chǎng)成熟度和接受度高，同時(shí)洋房與高層產(chǎn)品差異化較小，產(chǎn)品屬性更和諧。故建議物業(yè)類型以高層和洋房為主，利用高層去和萬(wàn)科藍(lán)山的中小戶型競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)比，利用洋房去競(jìng)爭(zhēng)萬(wàn)科的U5大戶型，控制住總價(jià)區(qū)間，減少銷售風(fēng)險(xiǎn)。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告需求戶型面積戶均面積投資階段套數(shù)比例投資階段面積比例現(xiàn)階段套數(shù)比例現(xiàn)階段面積比例單房與1房40-604020%10%10.2%6.7%2房2廳1衛(wèi)80-9085/9055%67%33.8%28.9%3房2廳1衛(wèi)100-120110/11515%12%19.2%21%3房2廳2衛(wèi)120-140130/1255%7%20.9%18.1%3房2廳2衛(wèi)140-16015011.5%17.7%4房2廳2衛(wèi)140-1601505%4%------4房2廳2衛(wèi)160-210170/180--4.4%7.6%合計(jì)

100.00%100.00%100.00%100.00%目前戶型定位高層主要集中在90-125平米，客群定位剛需首次和首改客戶，根據(jù)沈陽(yáng)二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策，產(chǎn)品角色定位為走量避險(xiǎn)產(chǎn)品。另一部分產(chǎn)品為避免產(chǎn)品內(nèi)耗取消高層大戶型產(chǎn)品，定位為稀缺舒適型洋房產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品的溢價(jià)能力，由于大東區(qū)域是沈陽(yáng)唯一較缺乏大品牌介入的市內(nèi)五區(qū)，區(qū)域內(nèi)唯一品牌開(kāi)發(fā)商是與本案一街之隔的萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目和綠地新里摩爾，由于摩爾已經(jīng)是尾盤了，故本案以藍(lán)山為假想敵，高層產(chǎn)品（90-125平）戶型與藍(lán)山A5系列（101-137平）戶型競(jìng)爭(zhēng)。洋房產(chǎn)品（標(biāo)準(zhǔn)層150平）與藍(lán)山高層U5系（160-167平）產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，總價(jià)趨近具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告中海華潤(rùn)華潤(rùn)華潤(rùn)中海中海XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告2.5商業(yè)定位根據(jù)項(xiàng)目整體策劃思路，結(jié)合項(xiàng)目地塊特色及市場(chǎng)現(xiàn)狀，作出如下定位：商業(yè)業(yè)態(tài)：美食娛樂(lè)中心+社區(qū)配套商業(yè)+會(huì)所+公寓開(kāi)發(fā)規(guī)模：60832㎡商業(yè)物業(yè)組成建筑面積業(yè)態(tài)組合單鋪面積其他要求商業(yè)配套社區(qū)配套中心8145㎡主題中餐/特色餐飲/便利店汽車展示娛樂(lè)等單鋪建筑面積為200-500㎡沿街聯(lián)合布置進(jìn)深約15-20m二層沿街，臨聯(lián)合路，完全對(duì)外開(kāi)放，層高4.0-4.5m，做好煙道美食娛樂(lè)中心20363㎡餐飲/ktv/洗浴辦公/銀行/電信/美容美發(fā)/藥房/食品/糕點(diǎn)/單鋪建筑面積約為300-600㎡開(kāi)間約為7-8m二到四層商鋪，臨東北大馬路，商鋪可自由組合，設(shè)置煙道小計(jì)28508㎡可售物業(yè)VIP會(huì)所1500㎡健身俱樂(lè)部、瑜伽社區(qū)圖書(shū)館、多功能房乒乓球、棋牌二層為主，框架結(jié)構(gòu)、自由組合前期作為售樓處方案規(guī)劃說(shuō)明把商業(yè)打造成為社區(qū)消費(fèi)餐飲休閑娛樂(lè)和生活的中心和交流平臺(tái)，是一個(gè)絕對(duì)開(kāi)放和共融的平臺(tái)、一個(gè)極具目的性消費(fèi)的場(chǎng)所；臨兩條主要市政路布置，做一些相對(duì)較大的商鋪，引進(jìn)規(guī)模交大和檔次較高的餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，填補(bǔ)片區(qū)空白。商鋪以銷售為目的，前期引進(jìn)個(gè)別大型餐飲商家。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)落實(shí)介紹4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃介紹6、項(xiàng)目成本分析7、項(xiàng)目營(yíng)銷分析8、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析表說(shuō)明與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)B(niǎo)XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告萬(wàn)科藍(lán)山總占地面積7.8萬(wàn)平，總建筑面積26.5萬(wàn)平，分兩期開(kāi)發(fā)，共計(jì)住宅近1600套，公寓500余套。藍(lán)山的規(guī)劃由美國(guó)GBBN擔(dān)綱設(shè)計(jì)，景觀由日本LDC株式會(huì)社設(shè)計(jì)。整體風(fēng)格設(shè)計(jì)為都市現(xiàn)代風(fēng)格，規(guī)劃在北部臨近東北大馬路布置了一排層公建，南側(cè)布置了16棟高層、小高層住宅，并利用住宅圍合將組團(tuán)景觀最大化，以宜人的尺度提高園區(qū)景觀舒適度。主要競(jìng)品一萬(wàn)科藍(lán)山XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告萬(wàn)恒領(lǐng)域占地8.9萬(wàn)，總建面19萬(wàn)平，萬(wàn)恒領(lǐng)域是萬(wàn)恒地產(chǎn)繼萬(wàn)恒·東方儷城之后，傾力打造的東一環(huán)精品景觀住宅。位于大東區(qū)東站街，項(xiàng)目周邊配套齊全。社區(qū)設(shè)有商業(yè)街、健身場(chǎng)館、幼兒園，滿足業(yè)主生活所需。首創(chuàng)沈城圓弧建筑，咖啡色立面，首家采用錯(cuò)落式陽(yáng)臺(tái)。原創(chuàng)入戶花園，48～140平舒適空間，產(chǎn)品的均好性更強(qiáng)。主要競(jìng)品二萬(wàn)恒領(lǐng)域XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告東方銀座中心城（沈陽(yáng)）地處沈陽(yáng)市大東區(qū)核心路段、緊鄰大東區(qū)東北大馬路中段距一環(huán)僅2公里。項(xiàng)目建筑面積27萬(wàn)㎡，涵蓋4.6萬(wàn)㎡大型商業(yè)業(yè)態(tài)，及22萬(wàn)㎡國(guó)際酒店式高端住宅組成。項(xiàng)目以Art-deco純風(fēng)格建造，雙社區(qū)路口，繁華商業(yè)配套及300米長(zhǎng)風(fēng)情街。戶型由單身公寓、溫馨兩房、居家三房及奢華復(fù)式組成，面積區(qū)間為50-160㎡，產(chǎn)品豐富，功能齊全，主要競(jìng)品3東方銀座中心城XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告3.1項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值樹(shù)客戶競(jìng)爭(zhēng)傳承重點(diǎn)突出三個(gè)方面：立面、戶型及景觀、會(huì)所、配套經(jīng)典立面高檔立面、公共空間生活戶型會(huì)所景觀配套項(xiàng)目產(chǎn)品主張競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)值樹(shù)戶型、精裝修萬(wàn)科藍(lán)山現(xiàn)代城市社區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值樹(shù)規(guī)劃、立面、戶型、景觀、會(huì)所、配套集團(tuán)整體產(chǎn)品品牌產(chǎn)品品牌景觀、會(huì)所萬(wàn)恒領(lǐng)域現(xiàn)代城市社區(qū)立面、商業(yè)東方銀座中心城現(xiàn)代城市社區(qū)XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告產(chǎn)品價(jià)值規(guī)劃景觀公共部位立面戶型精裝修會(huì)所配套及商業(yè)材料設(shè)備新技術(shù)與智能化工藝及質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線高層產(chǎn)品價(jià)值樹(shù)由于高層產(chǎn)品的規(guī)劃較密集，故高層產(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)主要在于戶型和立面萬(wàn)科藍(lán)山大東項(xiàng)目東方銀座中心城萬(wàn)恒領(lǐng)域XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告產(chǎn)品價(jià)值規(guī)劃景觀公共部位立面戶型精裝修會(huì)所配套及商業(yè)材料設(shè)備新技術(shù)與智能化工藝及質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線洋房產(chǎn)品價(jià)值樹(shù)由于洋房的屬于區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，也是本項(xiàng)目樹(shù)立標(biāo)桿的重點(diǎn)產(chǎn)品，故在規(guī)劃、立面、景觀、戶型上等都要達(dá)到區(qū)域標(biāo)桿水平萬(wàn)科藍(lán)山大東項(xiàng)目東方銀座中心城萬(wàn)恒領(lǐng)域XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告產(chǎn)品價(jià)值規(guī)劃景觀公共部位立面戶型精裝修會(huì)所配套及商業(yè)材料設(shè)備新技術(shù)與智能化工藝及質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線綜合兩個(gè)產(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)，并結(jié)合客戶特征及競(jìng)品情況，本項(xiàng)目總的價(jià)值樹(shù)結(jié)論可以得出5個(gè)標(biāo)桿要素：規(guī)劃、戶型、立面、景觀和配套。萬(wàn)科藍(lán)山大東項(xiàng)目東方銀座中心城萬(wàn)恒領(lǐng)域XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告另外，根據(jù)對(duì)客戶的前期調(diào)研，也可以看出，客戶對(duì)于景觀、戶型、會(huì)所等關(guān)注較高。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告客戶對(duì)于各個(gè)關(guān)注點(diǎn)的具體要求匯總XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告3.2項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值樹(shù)立面本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值樹(shù)景觀規(guī)劃要看起來(lái)值錢，塑造典雅且不失國(guó)際感的項(xiàng)目整體形象；保證舒適的前提下，合理控制面積區(qū)域內(nèi)首屈一指的低密度洋房社區(qū)價(jià)值塑造戶型為業(yè)主提供高檔社區(qū)的配套服務(wù)，拔升社區(qū)檔次會(huì)所充分利用原生大樹(shù)，低密空間，營(yíng)造出都市里的綠洲，各個(gè)景觀組團(tuán)進(jìn)行風(fēng)情化設(shè)計(jì)，使社區(qū)景觀更豐富大東體育場(chǎng)、幼兒園、教育用地，新28中，地鐵線等配套XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)落實(shí)介紹4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃介紹6、項(xiàng)目成本分析7、項(xiàng)目營(yíng)銷分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹設(shè)計(jì)理念大東項(xiàng)目采用新古典主義風(fēng)格將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合；兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代；紅白相間的洋房，磚與石的完美結(jié)合；首層躍層的疊墅，三層往上的層層退臺(tái)，彰顯洋房戶型豐富的產(chǎn)品特點(diǎn)，給業(yè)主以多重選擇；拔地而起的全點(diǎn)式高層，成熟的典型戶型，石與鋁板的配搭，將古典與現(xiàn)代完美融合；莊重而典雅的會(huì)所，將成為大東區(qū)域一顆冉冉升起的閃亮明珠規(guī)劃目標(biāo):

將簡(jiǎn)約的物業(yè)類型，層次鮮明的以一條主景觀軸劃分，洋房的優(yōu)雅與高層的偉岸相輔相成，共同締造品質(zhì)大盤。規(guī)劃以“生態(tài)、文化、以人為本”為原則，融合現(xiàn)代人的生活理念，建設(shè)具備新古典主義建筑風(fēng)格的現(xiàn)代居所，將該大東建設(shè)成為一個(gè)以高層住宅、花園洋房、高級(jí)公寓和配套商業(yè)為一體的可持續(xù)發(fā)展的、生態(tài)型的高檔休閑社區(qū)，使該區(qū)域成為城市中充滿魅力和活力的標(biāo)志性區(qū)域、大東區(qū)居住標(biāo)桿。。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.2.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.2.3規(guī)劃形成的演化過(guò)程1、用地現(xiàn)狀分析北側(cè)：沈陽(yáng)東方鋼鐵（集團(tuán)）有限公司東側(cè)：國(guó)瑞在建項(xiàng)目，容積率2.5西側(cè)：舊小區(qū)以多層為主，中間有小學(xué)規(guī)劃用地南側(cè)：拆遷中XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.2.3規(guī)劃形成的演化過(guò)程2、日照分析A、高層位置的設(shè)定B、會(huì)所位置的設(shè)定c、糼兒園位置的確定XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.2.3規(guī)劃形成的演化過(guò)程2、商業(yè)分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.2.3規(guī)劃形成的演化過(guò)程3、園處入口分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.2.3規(guī)劃形成的演化過(guò)程4、物業(yè)類型分布A、商業(yè)比例13%-15%B、公寓為商業(yè)建筑為了與藍(lán)山相呼應(yīng)C、高層戶型的分布D、會(huì)所設(shè)計(jì)位置設(shè)置的想法XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.3.1分期建設(shè)規(guī)劃分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.3.2交通流線分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.3.3綠化景觀分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.3.4景觀重點(diǎn)分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.3.5消防動(dòng)線分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.3.6地庫(kù)車位分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.4會(huì)所XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.4.1商業(yè)會(huì)所平面XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.4.2商業(yè)會(huì)所平面XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.4.3商業(yè)會(huì)所平面XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.5洋房XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.5.1典型戶型平面（洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.5.2典型戶型平面（洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.5.3典型戶型平面（洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.5.4典型戶型平面（洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.5.5典型戶型平面（洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.5.6典型戶型平面（洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.5.7典型戶型平面（洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.5.8典型戶型平面（洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.6高層X(jué)X年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.6.1典型戶型平面（高層）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.6.2典型戶型平面（高層）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.6.3典型戶型平面（高層）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.6.4典型戶型平面（高層）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.7公寓XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.7.1典型戶型平面（公寓）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.8.1單體效果圖（商業(yè)會(huì)所）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.8.2單體效果圖（五層洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.8.3單體效果圖（六層洋房）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.8.4單體效果圖（高層）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.8.5沿街效果圖（東北大馬路一）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告鳥(niǎo)瞰圖4.8.6沿街效果圖（東北大馬路二）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.8.7沿街效果圖（聯(lián)合路）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.8.8沿街效果圖（聯(lián)合路夜景）XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.9景觀意向一XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告4.9景觀意向二XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹3、價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)落實(shí)介紹4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃介紹6、項(xiàng)目成本分析7、項(xiàng)目營(yíng)銷分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告5.1項(xiàng)目分區(qū)平面圖：分期原則：1、交地進(jìn)度及時(shí)間2、推售的物業(yè)形態(tài)和節(jié)點(diǎn)3、充分考慮施工區(qū)域劃分的合理性

XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告5.2：各分區(qū)里程碑節(jié)點(diǎn)分區(qū)項(xiàng)目獲得開(kāi)工開(kāi)盤結(jié)轉(zhuǎn)一期2010-12-82011-5-82011-10-152012-12-15二期2010-12-82011-7-152011-11-152013-5-15三期2010-12-82012-4-12010-8-202013-11-15四期2010-12-82013-5-12013-10-12014-11-15五期一標(biāo)段2010-12-82013-7-12013-11-12014-12-15五期二標(biāo)段2010-12-82013-10-12014-6-152015-6-15六期2010-12-82014-4-12014-8-202015-10-1XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告GemdaleCorporation一期主要開(kāi)發(fā)周期設(shè)計(jì)周期：2011.12.8～2011.6.28（203天）203161天587天開(kāi)盤周期：2011.5.8～2011.10.15（161天）竣工周期：2011.5.8～2012.12.15（588天）5.4項(xiàng)目周期分析：XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告2011年：1、2期；2012年：1、2、3期；2013年：2、3、4、5期；2014年：4、5、6期；2015年：5、6期5.7：20011-2015年在建計(jì)容面積XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹（修改）3、價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)落實(shí)介紹（增加）4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃介紹6、項(xiàng)目成本分析7、項(xiàng)目營(yíng)銷分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告6.1綜合成本對(duì)比分析：可研階段土地樓面地價(jià)為2815元/平方米，現(xiàn)階段為2430元/平方米。由于土地成本減少大于建安費(fèi)用增加，導(dǎo)致最終綜合成本減少。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告6.2建安成本變動(dòng):XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告6.3成本變動(dòng)原因分類統(tǒng)計(jì)XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告6.4成本變動(dòng)原因說(shuō)明（1）目標(biāo)與投資決策成本對(duì)比：基礎(chǔ)設(shè)施：因總建筑面積增加33966m2，引起增加612萬(wàn)元（增加8元/m2銷面）。環(huán)境環(huán)境部分含硬質(zhì)地面，因物業(yè)類型增加多層洋房，考慮洋房圍墻等增加景觀費(fèi)用,環(huán)境指標(biāo)由可研階段的420元/環(huán)境面積提升至455元/環(huán)境面積。引起增加384萬(wàn)元（6元/m2銷面）。公建配套1、因地下室面積增加32040平米以及其他配套面積調(diào)整，引起增加7899萬(wàn)元（增加178元/m2銷面）

；2、因物價(jià)上漲，鋼筋由可研階段5800元/t增加至6200元/t，引起增加531萬(wàn)元

；單體1、因增加物業(yè)類型多層洋房，引起增加31741萬(wàn)元（增加704元/m2銷面）；與可研階段8層小高層比較，其中因外立面標(biāo)準(zhǔn)提升，導(dǎo)致建面指標(biāo)增加280元/平米，因物價(jià)上漲導(dǎo)致建面指標(biāo)增加12元/平米。

2、因取消小高層及中高層，減少49405萬(wàn)元（減少1112元/m2銷面）；3、因高層建筑面積增加，引起增加25162萬(wàn)元（增加566元/m2銷面）；4、因高層材料人工價(jià)格上漲，引起增加766萬(wàn)元（減少6元/m2銷面）；5、因商業(yè)面積增加，引起增加679萬(wàn)元（增加15元/m2銷面）；6、因價(jià)格上漲因素，引起商業(yè)增加155萬(wàn)元（減少2元/m2銷面）；7、價(jià)格上漲因素包括人工、材料價(jià)格上漲；外保溫由于受政策影響，暫時(shí)由可研階段100元/平米增加到150元/平米。注：該項(xiàng)目建安成本目標(biāo)與投資決策成本的比較，詳見(jiàn)附件說(shuō)明。具體分析見(jiàn)鏈接X(jué)X年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告目錄1、投資決策與經(jīng)營(yíng)方案指標(biāo)對(duì)比2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位介紹（修改）3、價(jià)值樹(shù)及價(jià)值點(diǎn)落實(shí)介紹（增加）4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案介紹5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃介紹6、項(xiàng)目成本分析7、項(xiàng)目營(yíng)銷分析XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告7、項(xiàng)目營(yíng)銷分析、7.1項(xiàng)目分期項(xiàng)目一共分6期開(kāi)發(fā)，2011年開(kāi)工1、2期，可售面積13萬(wàn)平2012年開(kāi)工3期，可售面積6萬(wàn)平2013年開(kāi)工4、5期，可售面積19萬(wàn)平2014年開(kāi)工6期?？墒勖娣e6萬(wàn)平1期2期3期4期5期6期XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目示范區(qū)2011年對(duì)會(huì)所示范區(qū)進(jìn)行展示，2012年開(kāi)放商業(yè)示范區(qū)和洋房示范區(qū)。2011年會(huì)所示范區(qū)商業(yè)示范區(qū)洋房示范區(qū)XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告2011年度營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目2011主要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)集中在下半年，由于項(xiàng)目首次推出以中小戶型為主的現(xiàn)金流產(chǎn)品，部分稀缺洋房產(chǎn)品，銷售難度較低，但受到限購(gòu)政策影響，因而按開(kāi)盤銷售率80%排布營(yíng)銷計(jì)劃；3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月收取誠(chéng)意金2011年2012年內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一棟，約100套，面積10000平正式開(kāi)盤首次推出約400套，面積約42000平超級(jí)新品上市推出洋房，面積約8000平推出半棟約50套，面積約5000平集中現(xiàn)金流主力，在首次開(kāi)盤形成熱銷，完成全年任務(wù)的65%-70%左右，為后續(xù)銷售減輕壓力推出1棟約100套，面積約10000平臨時(shí)售樓處開(kāi)放示范區(qū)開(kāi)放XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告7.2投資決策時(shí)的銷售情況：年度銷售面積總體2011201220132014201525-33層高層18018735000738565270318628018-22層中高層158081004000063133549488-11層小高層5137615000230980132780內(nèi)商業(yè)街608203600248200沿街商業(yè)268220046001062011602公寓21633041005841011692可售面積合計(jì)4441815000010465410562610565978242年度銷售額總體2011201220132014201525-33層高層16654728028648515318720482018-22層中高層183856004171372748693948-11層小高層5439013776233420172720內(nèi)商業(yè)街884205105373700沿街商業(yè)470380072131801721808公寓29656041366951018569合計(jì)（不含車位）4903274180497434112800128518109771年度銷售均價(jià)總體2011201220132014201525-33層高層9243800887811009210995#DIV/0!18-22層中高層11630#DIV/0!#DIV/0!1042811523126298-11層小高層10587918410106#DIV/0!13008#DIV/0!內(nèi)商業(yè)街14538#DIV/0!1418115055#DIV/0!#DIV/0!沿街商業(yè)17537#DIV/0!#DIV/0!156801696518797公寓13709#DIV/0!1008911900#DIV/0!15881整體均價(jià)（不含車位）1103983619310106791216414030XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告7.3現(xiàn)在定價(jià)與銷售計(jì)劃高層定價(jià)區(qū)位打分參照項(xiàng)目萬(wàn)恒領(lǐng)域萬(wàn)科藍(lán)山A5新里摩爾公館評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分評(píng)分評(píng)分區(qū)位片區(qū)形象15%959595與市中心的距離12%100100100道路/交通狀況16%100100100周邊自然環(huán)境10%100100100周邊人文環(huán)境10%100100100周邊配套14%959595治安狀況8%100100100片區(qū)提升空間15%100100100總評(píng)分98.5598.5598.55各項(xiàng)目售價(jià)680073006000目標(biāo)加權(quán)售價(jià)690074076088XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告高層定價(jià)產(chǎn)品打分進(jìn)行取整高層均價(jià)為7300參照項(xiàng)目萬(wàn)恒領(lǐng)域萬(wàn)科藍(lán)山A5新里摩爾公館評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分評(píng)分評(píng)分規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃8%989898社區(qū)規(guī)模8%989898園林環(huán)境12%10010098建筑外觀13%100100100戶型設(shè)計(jì)15%9810098社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)5%989898會(huì)所4%10000其他施工質(zhì)量10%9810098物業(yè)管理10%9810098開(kāi)發(fā)商品牌15%98100100總評(píng)分98.5895.5894.64各項(xiàng)目區(qū)位目標(biāo)加權(quán)售價(jià)690074076088參照權(quán)重（%）30%50%20%目標(biāo)加權(quán)售價(jià)699977506433加權(quán)后價(jià)格（元）210038751287本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格P（產(chǎn)品）7261XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告洋房定價(jià)區(qū)位打分由于區(qū)域內(nèi)沒(méi)有洋房產(chǎn)品，故價(jià)格對(duì)比取全市2環(huán)范圍內(nèi)具有一定可比性的項(xiàng)目作為定價(jià)參考參照項(xiàng)目金地檀郡海上五月花華潤(rùn)橡樹(shù)灣評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分評(píng)分評(píng)分區(qū)位片區(qū)形象15%1009090與市中心的距離12%1009595道路/交通狀況16%1009595周邊自然環(huán)境10%1009595周邊人文環(huán)境10%1009595周邊配套14%1009595治安狀況8%1009595片區(qū)提升空間15%1009095總評(píng)分10093.594.25各項(xiàng)目售價(jià)13000900010000目標(biāo)加權(quán)售價(jià)13000962610610XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告洋房定價(jià)區(qū)位打分由于洋房在本區(qū)域內(nèi)基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，在沈陽(yáng)市也是非常受歡迎的稀缺產(chǎn)品，故定價(jià)較自由，進(jìn)行取整洋房均價(jià)為11500參照項(xiàng)目金地檀郡海上五月花華潤(rùn)橡樹(shù)灣評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分評(píng)分評(píng)分規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃8%959595社區(qū)規(guī)模8%959090園林環(huán)境12%9590100建筑外觀13%1009095戶型設(shè)計(jì)15%10092100社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)5%1009590會(huì)所4%1009095其他施工質(zhì)量10%10095100物業(yè)管理10%1009590開(kāi)發(fā)商品牌15%10010095總評(píng)分98.693.4595.7各項(xiàng)目區(qū)位目標(biāo)加權(quán)售價(jià)13000962610610參照權(quán)重（%）25%25%50%目標(biāo)加權(quán)售價(jià)131851030011087加權(quán)后價(jià)格（元）329625755543本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格P（產(chǎn)品）11415XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告各項(xiàng)目高層和洋房的比價(jià)關(guān)系項(xiàng)目名稱洋房?jī)r(jià)格高層價(jià)格洋房/高層比價(jià)關(guān)系備注金地國(guó)際花園800049001.6307年銷售價(jià)格綠地新里摩爾850060001.41現(xiàn)時(shí)銷售價(jià)格金地檀郡1300075001.73現(xiàn)時(shí)銷售價(jià)格平均1.59本項(xiàng)目高層和洋房的比價(jià)關(guān)系項(xiàng)目名稱洋房?jī)r(jià)格高層價(jià)格洋房/高層比價(jià)關(guān)系備注金地大東項(xiàng)目1150073001.57目前銷售價(jià)格可以看出，本項(xiàng)目洋房和高層的價(jià)格比和全市范圍內(nèi)相同類型的熱銷項(xiàng)目的價(jià)格比差別不大，可以得出本項(xiàng)目洋房和高層的的定價(jià)是較合理的。XX年金地集團(tuán)沈陽(yáng)公司大東項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案集團(tuán)評(píng)審報(bào)告7.3現(xiàn)在定價(jià)與銷售計(jì)劃1期單位201120122013年度4季度年度