項(xiàng)目策劃報(bào)告12

11三月2024項(xiàng)目策劃報(bào)告12XX地產(chǎn)“XX新城”項(xiàng)目

發(fā)展定位策劃報(bào)告而我們只能選擇其中的一條條條大道通羅馬項(xiàng)目策劃的目標(biāo)：塑造“三性”實(shí)現(xiàn)“五出”我們認(rèn)為，在公司品牌在西安市區(qū)市場還沒有形成品牌號召力的狀況下，項(xiàng)目必須充分挖掘區(qū)域板塊優(yōu)勢、整合周邊資源，塑造項(xiàng)目的“三性”（唯一性、權(quán)威性和排他性），鑄造精品，以差異化競爭的方式，在西安占據(jù)一個(gè)細(xì)分市場（教育地產(chǎn)）的高端。另外，本案作為公司運(yùn)作的第一個(gè)中大型的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，應(yīng)該在獲取良好利潤的基礎(chǔ)上，達(dá)到“五出”（出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)）的目標(biāo)，樹立獨(dú)特的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，從而確立公司在今后西安市場上競爭的核心優(yōu)勢。目錄第一部分態(tài)勢分析第二部分發(fā)展思路第三部分項(xiàng)目定位第四部分規(guī)劃建議第五部分開發(fā)策略第六部分首期啟動第七部分營銷推廣第一部分態(tài)勢分析一、城市篇二、地產(chǎn)篇三、項(xiàng)目篇四、企業(yè)篇一、城市篇謀全局者，方能得一域1、西安城市地位與能級不斷提升西安自古以來，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升?，F(xiàn)在的西安，不僅僅是西安人的西安，更是陜西人的西安，西北人的西安，乃至全國人的西安。在此趨勢下，西安對西北各省的人來講的吸引力是正在越來越強(qiáng)，有更多的人正來到西安，“學(xué)習(xí)在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安”正在成為一種趨勢。西安——西北的“門戶”和“樞紐”西安，是新歐亞大陸橋——隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，也是我國干線公路網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點(diǎn)，是西部大開發(fā)的第一階梯，是陜西省關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點(diǎn)，其區(qū)域價(jià)值不可忽視，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價(jià)值越來越凸現(xiàn)。大北京經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈大上海經(jīng)濟(jì)圈西安西北經(jīng)濟(jì)板塊的門戶2、西安進(jìn)入高速城市化階段城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）191011003000-5000>30000第三產(chǎn)業(yè)45.72%34.74%超過60％接近80％恩格爾系數(shù)34%37.1%31%左右小于30％類比城市西安中國北京、上海東京、紐約城市化水平20406080100初級階段中級階段中上階段高級階段恩格爾系數(shù)%30394960最富裕小康向小康過渡溫飽絕對貧困西安城市空間外溢加速從上表可以看出西安的人均GDP已接近2000美元，超過全國平均水平；恩格爾系數(shù)也已經(jīng)達(dá)到小康向富裕過渡的階段；同時(shí)，西安城市化已經(jīng)達(dá)到50%，表明西安已經(jīng)進(jìn)入到城市化高速發(fā)展階段。在這一宏觀趨勢下，西安城市空間開始迅速向外擴(kuò)張，二環(huán)路改造、繞城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在從“小西安”（城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城）向“大西安”（多功能組團(tuán)的現(xiàn)代化都市）擴(kuò)展。西安擴(kuò)張：從“方城”到“環(huán)城”西安城發(fā)展的三個(gè)階段：—小西安：方城附近為界。以方城為中心的雜居時(shí)代?！形靼玻阂試壹壍母咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。經(jīng)過幾年的發(fā)展高新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展良好的西安“輔城”?！笪靼玻阂岳@城高速為標(biāo)志，城市在“拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移”的指導(dǎo)下，正在“多組團(tuán)環(huán)城”時(shí)代擴(kuò)展。XX大西安中西安小西安“大西安”時(shí)代，外圍組團(tuán)中心形成如今的西安城，正處于“中西安”發(fā)展框架形成，逐步向“大西安”過渡的發(fā)展階段。伴隨著此輪“城市擴(kuò)張”運(yùn)動，在東、西、南、北都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是南部正在成長為西安的成熟“城市副中心”。資料：西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結(jié)構(gòu)在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了“九宮格局，一城多心”的總體布局，并要“降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌”，實(shí)施“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展”：在西南方向形成以戶縣為主的副中心，在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心，在北部方向形成以閻良為主的副中心，在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心，在南部方向形成以XX區(qū)為主的副中心。

3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心在“大西安”的眾多組團(tuán)中，包括西高新、曲江新區(qū)、西部慧谷（韋曲）、西部大學(xué)城以及XX新城在內(nèi)的“南部新西安”，已經(jīng)成為西安城市發(fā)展的最亮點(diǎn)，成為發(fā)展最成熟，最被認(rèn)可的新西安拓展區(qū)。西高新連續(xù)多年成為中國發(fā)展最良好的國家級高新開發(fā)區(qū)；曲江新區(qū)在眾多重大工程的帶動下，正在成為西安的新中心；西部大學(xué)城已經(jīng)有數(shù)十萬高素質(zhì)人群入駐；“西部慧谷”一座富有特色的產(chǎn)業(yè)新城正在崛起；XX區(qū)正在建設(shè)新的XX中心區(qū)，新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)正在形成。西部大學(xué)城南部新西安的格局曲江新區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)新城西高新XX區(qū)：？西部慧谷南部新西安位于“南部新西安”核心區(qū)的XX區(qū)，正在全新規(guī)劃并建設(shè)新的中心區(qū)——XX新行政中心區(qū)，并且借助西部大學(xué)城（擁有30萬高素質(zhì)人士）、“西部慧谷”（擁有眾多航天等相關(guān)科研機(jī)構(gòu)）的獨(dú)特教育、科研優(yōu)勢，實(shí)施新一輪的戰(zhàn)略舉措——打造“知識XX”?？梢钥匆姡瓉硪赞r(nóng)為主的“XX縣”正一躍成為西安最富有知識氣息的智慧高地。4、“知識XX”，浮出水面知識改變XX根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，XX正在形成五大功能板塊：西部大學(xué)城：教育、居住XX科技園：居住、教育、運(yùn)動XX新區(qū)：行政、文化、商貿(mào)、居住XX老城區(qū)：商貿(mào)、居住、行政韋曲科技產(chǎn)業(yè)園：居住、商貿(mào)、運(yùn)動、游憩。資料：大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展從國內(nèi)外大學(xué)城的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)來看，大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式如圖所示：“知識XX”的核心區(qū)正在崛起從目前的格局來看，以XX新行政中心區(qū)、盛世商都和大學(xué)城核心配套區(qū)以及本案構(gòu)成的知識XX核心區(qū)——新XX中心區(qū)正在形成。從未來發(fā)展趨勢看，這里將成長為“知識XX”的“心臟”，將成為高級商務(wù)中心，高級服務(wù)業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)的聚集中心以及高尚人文居住中心。智慧城，“新XX中心區(qū)”的核心引擎從“新XX中心區(qū)”的重點(diǎn)項(xiàng)目來看：大學(xué)城里的大學(xué)，各自為戰(zhàn)，并沒有形成有檔次、有水平的配套服務(wù)，基本是屬于圍墻經(jīng)濟(jì)；大學(xué)城服務(wù)中心的開發(fā)遲遲未有動靜；行政中心區(qū)的建設(shè)屬于政府行為，主要是為XX行政辦公和相關(guān)公務(wù)員所服務(wù)，也缺乏市場行為的帶動；盛世商都以商業(yè)配套為出發(fā)點(diǎn)，兼顧soho辦公，對新XX中心的部分功能具有完善和推動作用。智慧城項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)能夠承擔(dān)整合與提升的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，有著非同一般的戰(zhàn)略價(jià)值。5、結(jié)論：

智慧城，區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎從以上分析可以看出，本案正處于西安城市發(fā)展的主脈上，正處于西安城市拓展的“火山噴發(fā)口”上，不論對宏觀的“南部新西安”，還是對中觀的“知識XX”都有非常重要的戰(zhàn)略價(jià)值。如果項(xiàng)目運(yùn)作思路得當(dāng)、操作到位，將極大的促進(jìn)和加速“知識XX”的形成，并為提升XX形象起到重要的作用，成為“新XX中心區(qū)”的戰(zhàn)略引擎，成為“南部新西安”的重要引擎。謀全局者，方能得一域工作室認(rèn)為，對于智慧城，不僅僅是普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，更是區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎性項(xiàng)目。因此，我們認(rèn)為，項(xiàng)目在開發(fā)的過程中，應(yīng)充分考慮區(qū)域發(fā)展的需求，植入能夠提升區(qū)域價(jià)值的“核心引擎”，通過對區(qū)域價(jià)值的支持，來提升項(xiàng)目的價(jià)值，從而使項(xiàng)目發(fā)揮更大的價(jià)值。二、地產(chǎn)篇創(chuàng)新成就“黑馬”1、西安房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢分析經(jīng)過幾年的高速成長，西安市場正在從本地開發(fā)商小盤為主向外地大兵團(tuán)規(guī)模開發(fā)為主的階段，從“插花”開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向品牌開發(fā)，這預(yù)示著西安房地產(chǎn)市場正處于升級換代的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。1）西安房地產(chǎn)已從本地兵團(tuán)小盤開發(fā)階段轉(zhuǎn)變到“八國聯(lián)軍”大盤規(guī)模開發(fā)。本地的世紀(jì)金花、東盛等紛紛拿下大宗土地；綠地、珠江、中海、和記黃埔等外地大鄂紛紛進(jìn)入西安。西安房地產(chǎn)正從賣家居走向買環(huán)境、買生活方式的階段。這種變化產(chǎn)生的結(jié)果，一個(gè)刺激新的消費(fèi)，挖掘新的購買力，也就是將加速換房的進(jìn)程，讓原來已經(jīng)有房的人住上好房子；另一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)理念和運(yùn)作模式要發(fā)生根本性的改變。2）西安房地產(chǎn)還處于賣家居、賣環(huán)境的階段，真正營造全新生活方式的賣生活方式的項(xiàng)目還很少。市場發(fā)育程度短缺市場供求平衡、相對飽和過剩市場（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺）（結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）產(chǎn)品提升階段地段家居環(huán)境服務(wù)管理化生活方式買家認(rèn)識階段認(rèn)地段認(rèn)家居認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理認(rèn)品牌競爭層面提升資源（土地）銷售設(shè)計(jì)資源整合全方位競爭

企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司專業(yè)公司管理公司全能冠軍追求境界提升看得見摸得著看得見摸不著看不見摸不著但感受得到北京西安3）西安房地產(chǎn)處于供需相對穩(wěn)定，真正的有效需求還有很大的挖掘潛力。2003年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量1336萬平方米，商品房銷售面積250.3萬平方米，其中商品住宅銷售面積227.9萬平方米。2004年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量1497萬平方米，商品房銷售面積209.4萬平方米，其中，住宅銷售面積188.6萬平方米。據(jù)預(yù)算，西安在2003-2005年之間，每年要自然增加38萬非農(nóng)人口，這還不包括流動人口，而按照西安“十五”規(guī)劃，2005年人均住宅至少應(yīng)達(dá)到15平米。以2002年西安人家居住面積的數(shù)據(jù)（建筑面積：20平方米）為基數(shù)，那么從2003-3005年，西安每年至少要760萬平方米的住宅面積。4）西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來新一輪郊區(qū)化趨勢。西安老城區(qū)的居住環(huán)境已經(jīng)到了人們?nèi)淌艿纳舷?，“騰籠換鳥”已成必然趨勢，市委市政府也已明確提出該戰(zhàn)略。因此，西安房地產(chǎn)的郊區(qū)化是不可阻擋的潮流，關(guān)鍵是開發(fā)商如何投資引導(dǎo)。以紫薇田園都市為代表的郊區(qū)大盤，將西安人從老城區(qū)吸引到了高新區(qū)內(nèi)，開啟了西安郊區(qū)化居住的第一輪浪潮，實(shí)現(xiàn)了西安人心理郊區(qū)化的第一步。但是，從目前西安的郊區(qū)樓盤發(fā)展來看，郊區(qū)盤配套嚴(yán)重滯后，它們據(jù)真正的郊區(qū)樓盤還有相當(dāng)?shù)木嚯x，要形成郊區(qū)化運(yùn)動還需時(shí)日。第一輪郊區(qū)化的主要問題在以紫薇田園都市為代表的這一輪郊區(qū)化浪潮對西安人的居住理念影響是巨大的，但因?yàn)椴僮魃系脑颍]有把大盤的優(yōu)勢、郊區(qū)盤的優(yōu)勢做出來，使得很大一批客戶對郊區(qū)化失去信心，導(dǎo)致郊區(qū)盤“有市無勢”的尷尬局面。其主要原因在于以下幾點(diǎn)：交通不暢通；配套設(shè)施建設(shè)滯后，沒有形成居住氛圍，影響了后續(xù)客戶的追捧；發(fā)展商缺乏精細(xì)化運(yùn)作，產(chǎn)品品質(zhì)沒有大的區(qū)別；受房地產(chǎn)發(fā)展水平和豐厚利潤的刺激，近郊區(qū)的樓盤的產(chǎn)品形態(tài)絕大多數(shù)是以小高層、高層為主，容積率大都比較高，并沒有體現(xiàn)出郊區(qū)樓盤的居住品質(zhì)。沒有與城區(qū)的樓盤在景觀上、在居住品質(zhì)上形成差異化。新一輪郊區(qū)化將呈現(xiàn)的特點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展成為此輪郊區(qū)化的重要背景，產(chǎn)品由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)：隨著城市化的推進(jìn)，此輪郊區(qū)化首先是城市功能和城市組團(tuán)的外遷。城市功能已經(jīng)構(gòu)成了此輪郊區(qū)化的最重要支撐。比如，南部副中心（XX區(qū)）周圍已經(jīng)有高新區(qū)XX科技產(chǎn)業(yè)園、曲江新區(qū)、大學(xué)城以及“西部慧谷”等眾多市級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)形成。此輪郊區(qū)化的產(chǎn)品也從單純的住區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變到融合教育、產(chǎn)業(yè)等綜合城市功能的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)。企業(yè)一號公園（辦公）、盛世商都（商業(yè)中心）等城市功能也正在項(xiàng)目周圍形成。綠地世紀(jì)城以打造高新區(qū)CBD為旗幟，進(jìn)行商業(yè)、辦公以及住宅的綜合性開發(fā)。配套先行、環(huán)境先行：在城市功能外移的推動下，此輪郊區(qū)化開發(fā)中，配套已成為郊區(qū)開發(fā)的重要砝碼，而且出現(xiàn)配套、環(huán)境限于住宅開發(fā)的趨勢。大雁塔北廣場、大唐芙蓉園等大型項(xiàng)目的形成，就使得曲江新區(qū)的房價(jià)成為西安的最高區(qū)域。品牌先導(dǎo)，形象打造：新一輪房地產(chǎn)的郊區(qū)化將會形成品牌企業(yè)先導(dǎo)的發(fā)展模式，產(chǎn)品開發(fā)將會注重品質(zhì)，并倡導(dǎo)一種新的生活方式。規(guī)?；?、品牌化和郊區(qū)化已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)市場新一輪的發(fā)展趨勢，在此背景下，項(xiàng)目就必須要塑造獨(dú)特的個(gè)性，形成鮮明的形象與品牌，才能在新一輪發(fā)展趨勢中脫穎而出。從西安房地產(chǎn)的特點(diǎn)看，西安房地產(chǎn)市場正在從粗放式的模仿開發(fā)階段（曾經(jīng)一度是以南方市場尤其是深圳為樣板，大批克?。?，向精細(xì)化、細(xì)分化的自主創(chuàng)新階段轉(zhuǎn)變。模仿克隆開發(fā)造成了西安房地產(chǎn)的幾個(gè)特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在：2、西安房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，從西安市房屋價(jià)格走勢看，由于利益驅(qū)動，自2002年起，西安市新上市樓盤結(jié)構(gòu)逐步向高層偏移，導(dǎo)致西安市目前高層商品房在總量上的比重日益擴(kuò)大，二環(huán)以內(nèi)多層建筑寥寥無幾，在客觀上就造成了西安市房屋價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲的局面。西安市今年二季度住宅類每平方米均價(jià)為2904.4元，其中普通住宅的多層住宅每平方米均價(jià)為2020.0元，而高層住宅就達(dá)到了每平方米均價(jià)為3054.0元，多為高層建筑形式的高檔公寓每平方米均價(jià)高達(dá)4354.1元。1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，高層商品房建設(shè)比重逐年增大，從而導(dǎo)致西安市房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。2）城內(nèi)小規(guī)模開發(fā)占主導(dǎo)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。3）市場細(xì)分不足，對于占西安購房群體主導(dǎo)的中青年可客戶，還沒有充分的市場研究和產(chǎn)品創(chuàng)新，更多只是抄襲發(fā)達(dá)城市的小戶型。在西安，因?yàn)閱挝粓F(tuán)購比較普遍，45歲以上的群體單位通過各種途徑可以解決住房問題；西安整體購房主力為中青年，年齡為26-40歲，占到整個(gè)購房群體的70%；城區(qū)內(nèi)有一批為年輕人打造的小戶型時(shí)尚社區(qū)，如東尚等。市場正在呼喚真正能夠體現(xiàn)新一代購房群體（中青年相對高知識群體）、能夠營造新時(shí)代生活方式的原創(chuàng)性項(xiàng)目！3、西安房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分析東部未來板塊北部經(jīng)開板塊中心城區(qū)板塊大學(xué)城板塊高新、曲江板塊中心城區(qū)板塊：地產(chǎn)開發(fā)處于“插花”開發(fā)，已無大規(guī)模開發(fā)的空間。高新、曲江板塊：這是目前西安房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域，尤其是高新區(qū)，它的新增開發(fā)量占到了西安的60%；而曲江由于土地原因，其房地產(chǎn)開發(fā)受到了限制，放量有限。東部未來板塊：西安重點(diǎn)打造的東部新城，其開發(fā)潛力依然不可小視。西部大學(xué)城板塊：以XX區(qū)及大學(xué)城為開發(fā)核心，也是本案所處區(qū)域，目前開發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點(diǎn)發(fā)展軸上，潛力無限。北部經(jīng)開區(qū)：受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和市級行政中心遷移的影響，已成為西安新一輪房地產(chǎn)投資開發(fā)的潛在熱點(diǎn)區(qū)域，如珠江投資等的進(jìn)入。4、南部新西安，地產(chǎn)開發(fā)群雄逐鹿以高新區(qū)、曲江新區(qū)、西部大學(xué)城、“西部慧谷”等構(gòu)成的南部新西安，成為西安房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭型區(qū)域，引得國內(nèi)外大型開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，勢頭頗似當(dāng)年廣州華南板塊。綠地世紀(jì)城（120萬平米）楓林綠洲（120萬平米）中華世紀(jì)城（100萬平米）世家星城（75萬平米）田園都市（180萬平米）南部新西安房地產(chǎn)總體描述高新區(qū)：目前開發(fā)樓盤產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化競爭現(xiàn)象非常嚴(yán)重；而且大盤開發(fā)的配套不完善，沒有形成居住氛圍，但隨著外地大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的進(jìn)入，已經(jīng)處于一個(gè)產(chǎn)品升級和開發(fā)理念創(chuàng)新的前夜。大學(xué)城：隨著近期10萬大學(xué)生的逐漸入住，大學(xué)城周邊的配套房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是特色商業(yè)的需求將會迎來一個(gè)小高潮。

西部大學(xué)城：規(guī)劃占地25.1平方公里，分為南、北、西三個(gè)區(qū)。北、西區(qū)側(cè)重于普通高教，南區(qū)側(cè)重于高等職教。已入住18所高校，將入住學(xué)校將達(dá)到25所，規(guī)劃師生規(guī)模30萬人左右。南部、西南總體價(jià)格區(qū)域分布高新區(qū)3500-3800元電子城2200-2600元XX區(qū)老城3000-3300元本案？2005年6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價(jià)比較單位：元/平方米城區(qū)普通住宅商鋪寫字樓公寓別墅城內(nèi)34519681598748504903西高新34387695535241854769從西高新與城內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的水平來看，兩者已經(jīng)基本持平，尤其是在普通住宅上。因此，西高新已經(jīng)成為整個(gè)西安房地產(chǎn)發(fā)展核心區(qū)域，西高新已經(jīng)得到了西安消費(fèi)者的認(rèn)可，它的發(fā)展對XX新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極意義和明顯的心理帶動作用。5、結(jié)論：隨著外地實(shí)力公司進(jìn)軍西安，西安房地產(chǎn)正處于升級換代的關(guān)鍵時(shí)刻，正處于洗牌的前夜。在新一輪開發(fā)競爭中，品牌競爭、開發(fā)模式競爭已經(jīng)已經(jīng)提上日程，他們帶來新的開發(fā)理念也刺激了人們的消費(fèi)熱情，給西安原有的產(chǎn)品開發(fā)，以“克隆”外地成熟產(chǎn)品為主的模式，帶來更多的競爭壓力。新一輪西安房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的關(guān)鍵詞：

品牌競爭、創(chuàng)新開發(fā)、品質(zhì)開發(fā)XX地產(chǎn)，抓住機(jī)遇，力爭實(shí)現(xiàn)突破，成為西安地產(chǎn)界的“黑馬”。處于升級換代關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上的西安房地產(chǎn)市場，正是群雄并起的時(shí)代，越是如此，越要求創(chuàng)造獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，以全新的開發(fā)模式創(chuàng)造，差異化生存，才能在新一輪地產(chǎn)發(fā)展大潮中成為成就“黑馬”。如果思路得當(dāng)，操作到位，將有可能通過項(xiàng)目的成功，帶動企業(yè)的成功，成為新一輪西安房地產(chǎn)開發(fā)中的一批“黑馬”。創(chuàng)新造就“黑馬”！三、項(xiàng)目篇整合周邊，塑造“三性”1、項(xiàng)目周邊區(qū)域關(guān)系圖本案高新區(qū)（含XX科技產(chǎn)業(yè)園）韋郭路（XX大道）盛世商都本案新行政中心規(guī)劃中的綠化路規(guī)劃中的子午大道大學(xué)城XX老城2、地塊優(yōu)勢地處XX區(qū)新行政中心。本案地塊為XX新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心；地處正在形成的區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)。本案往東不遠(yuǎn)處有盛世商都商業(yè)中心、家世界購物中心；地處擁有30萬高素質(zhì)人群的西部大學(xué)城的核心區(qū)內(nèi)。本案往南是有10萬學(xué)生的西部大學(xué)城，已經(jīng)進(jìn)駐的有陜西師范大學(xué)、西北政法學(xué)院、西安郵電大學(xué)；交通條件良好。本案西側(cè)是西安規(guī)劃的南北大通道－－子午大道和行政中心前的韋郭路（XX大道）。3、地塊劣勢本案處于XX區(qū)，大部分西安人仍把XX當(dāng)成縣，是郊區(qū)鄉(xiāng)下；本案周邊配套不完善；本案周邊形象欠佳；本案周邊物業(yè)價(jià)格低廉；本案項(xiàng)目地塊低洼不平，平整成本較大。從項(xiàng)目周邊環(huán)境來看，項(xiàng)目處于新XX中心區(qū)的核心位置，周圍有西部大學(xué)城、XX新行政中心等重大項(xiàng)目已在建或建成，項(xiàng)目應(yīng)立足周邊，最大限度的整合相關(guān)資源（尤其是教育、商務(wù)等高端資源），樹立起“復(fù)合地產(chǎn)”的模式，提升項(xiàng)目的附加值，塑造項(xiàng)目的唯一性、權(quán)威性和排他性。四、企業(yè)篇原創(chuàng)開發(fā)，成就“五出”1、企業(yè)概況品牌：XX區(qū)本地的龍頭開發(fā)企業(yè)，在XX區(qū)有一定的影響力，但在西安缺少品牌度，影響有限；經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Γ撼晒﹂_發(fā)過幾個(gè)房地產(chǎn)樓盤，但規(guī)模有限，缺少中大盤操作經(jīng)驗(yàn)；資本運(yùn)營：項(xiàng)目開發(fā)基本以自有資金為主，缺少資本運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)。2、企業(yè)定位房地產(chǎn)企業(yè)的四種類型：住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目；商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)商業(yè)（寫字樓、商鋪）房地產(chǎn)項(xiàng)目；產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，主要以開發(fā)產(chǎn)業(yè)（廠房、開發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)項(xiàng)目；綜合性（城市）房地產(chǎn)開發(fā)商。

從企業(yè)目前發(fā)展來看，建議XX地產(chǎn)的企業(yè)定位為：為西安提供優(yōu)質(zhì)生活的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商。3、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)XX地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)：通過幾個(gè)戰(zhàn)略型項(xiàng)目的運(yùn)作，樹立企業(yè)在西安的知名度、品牌度和美譽(yù)度，使企業(yè)成為西安本地杰出企業(yè)的代表和典范。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的途徑：引擎項(xiàng)目策劃運(yùn)作企業(yè)戰(zhàn)略4、企業(yè)對外形象口號XX地產(chǎn)對外的形象口號，建議：長久建筑品質(zhì)生活小結(jié)：從以上態(tài)勢分析，我們認(rèn)為，智慧城項(xiàng)目已經(jīng)具備了良好的天時(shí)與地利，如果在配合新的開發(fā)理念與操作模式，將極有可能成為公司的戰(zhàn)略性品牌項(xiàng)目，即有可能成為帶動區(qū)域發(fā)展的引擎性項(xiàng)目。反過來，區(qū)域的升值將反過來促進(jìn)項(xiàng)目的價(jià)值，使項(xiàng)目達(dá)到轟動性的效果。天時(shí)：大西安形成；西安房地產(chǎn)升級換代。地利：“知識XX”的核心區(qū)，新XX中心區(qū)的重要組成部分。第二部分發(fā)展思路一、開發(fā)理念二、開發(fā)模式思路決定出路一、開發(fā)理念在西安城市正處于大拓展、西安房地產(chǎn)正處于升級換代的良好天時(shí)下，在西部大學(xué)城、XX新行政中心等地利條件下，工作室建議，智慧城的開發(fā)，應(yīng)該跳出傳統(tǒng)住宅開發(fā)的路子，放棄過分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對項(xiàng)目進(jìn)行全新定位，以提升區(qū)域價(jià)值為目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目操作模式設(shè)計(jì)和配套功能定位，以城市運(yùn)營和復(fù)合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念，創(chuàng)造出具有獨(dú)特個(gè)性的主題地產(chǎn)開發(fā)模式和城市功能區(qū)開發(fā)模式。只有這樣，才能夠以城市和區(qū)域的“大馬”拉動項(xiàng)目開發(fā)的“小車”，最大限度的提升項(xiàng)目價(jià)值，才能夠引領(lǐng)市場潮流，取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！開發(fā)理念一：城市經(jīng)營理念下的地產(chǎn)運(yùn)營大馬拉小車：從增加城市價(jià)值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使項(xiàng)目成為區(qū)域成長、城市價(jià)值提升的重要支撐點(diǎn)。用區(qū)域、城市等超級資源（政府、行政等）的“大馬”拉動項(xiàng)目住宅開發(fā)的“小車”。本案是“知識XX”核心區(qū)的重要組成部分，是XX區(qū)新居住、新生活形象的代表者，是西部大學(xué)城的重要配套項(xiàng)目。通過對區(qū)域價(jià)值的提升，將項(xiàng)目開發(fā)提升為政府進(jìn)行區(qū)域開發(fā)的有力抓手，爭取成為XX區(qū)的重點(diǎn)工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源?！白鲰?xiàng)目”，先要“做區(qū)域”

位于“知識XX”的核心位置，同時(shí)有毗連西部大學(xué)城的本案，注定了其具有常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具有的特殊價(jià)值，如果把握得當(dāng)，將可能獲得常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目所沒有的政府、區(qū)域等資源，使項(xiàng)目獲得超出常規(guī)地產(chǎn)的能量。對于項(xiàng)目來講，就必須善于借勢借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框架，站在西安市、西部大學(xué)城等區(qū)域高度來定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺的“整合器”和“超級服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。理念二：復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的“就住宅開發(fā)住宅”的模式，應(yīng)站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將大學(xué)城的教育資源、新行政中心的新區(qū)資源和周邊現(xiàn)代化的區(qū)域商業(yè)配套資源三種核心資源與項(xiàng)目的住宅開發(fā)相結(jié)合，形成“教育+商務(wù)商業(yè)+住宅”的復(fù)合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念，通過對教育、商業(yè)商務(wù)等軟環(huán)境的營造，創(chuàng)造一個(gè)城市功能區(qū)，成為一個(gè)城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產(chǎn)品的附加值，形成社區(qū)獨(dú)特的競爭力。理念三：文化地產(chǎn)開發(fā)理念文化是持久的競爭力項(xiàng)目競爭的根本是品牌競爭，品牌競爭的根本是文化競爭。構(gòu)建獨(dú)樹一幟的文化品牌，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化的絕佳途徑。我們在做項(xiàng)目的同時(shí)，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使項(xiàng)目脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。做項(xiàng)目，要“做品牌”品牌制勝品牌競爭是市場競爭的最高級階段，本項(xiàng)目的開發(fā)利潤固然重要，但是塑造品牌形象更為重要。我們要通過項(xiàng)目開發(fā)傳播，首先建立項(xiàng)目品牌，然后通過項(xiàng)目品牌展示企業(yè)形象，從而樹立起企業(yè)在西安人心目中的品牌形象。通過本項(xiàng)目的操作，企業(yè)不但獲得利潤，而且將獲得品牌、機(jī)制、人才、網(wǎng)絡(luò)和更多的機(jī)會。通過項(xiàng)目品牌的運(yùn)作，帶動企業(yè)品牌的升級，使企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展的動力。理念四：新市鎮(zhèn)開發(fā)理念新市鎮(zhèn)主義:項(xiàng)目所在的XX新區(qū)，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個(gè)新城區(qū)的概念。項(xiàng)目提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、便捷的交通、文明的社區(qū)和時(shí)尚的生活方式等等集合起來，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文