某商業(yè)住宅營銷策劃方案

12三月2024某商業(yè)住宅營銷策劃方案第一部分潼南縣自然地理潼南縣位于重慶市西北部，東鄰重慶合川、西靠四川安岳、南連重慶銅梁、北接四川遂寧，幅員面積1594平方公里，轄2個街道、20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、283個行政村，總?cè)丝?2萬。原國家主席楊尚昆、原中共四川省委第一任書記楊闇公的故鄉(xiāng)。屬盆地淺丘地區(qū)，海拔一般在300-450米之間，亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年均氣溫17.9℃，年均降雨量990毫米。渝遂快速鐵路、渝遂高速公路穿境而過；過境水資源豐富，涪江、瓊江流經(jīng)縣境。是全國百個無公害農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜）生產(chǎn)優(yōu)秀示范縣、無規(guī)定動物疫病區(qū)示范區(qū)、生豬百強(qiáng)縣，是重慶市糧食生產(chǎn)重點(diǎn)縣、筍竹產(chǎn)業(yè)化工程基地縣、農(nóng)業(yè)機(jī)械化示范縣、優(yōu)質(zhì)糧油重點(diǎn)項目縣。第二部分潼南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前潼南的房地產(chǎn)主要分三大塊：第一塊是江北，現(xiàn)縣政府所在地；第二塊是涼風(fēng)埡梓潼鎮(zhèn)鎮(zhèn)府及一中地塊；第三塊是老城區(qū)，原同潼南老街；

由于老城區(qū)目前的配套設(shè)施比較齊全（醫(yī)院、學(xué)校、購物），所以現(xiàn)在老城區(qū)還是比較熱鬧。江北是縣府行政中心，可能是潼南人比較戀舊的緣故吧，政府部門工作人員在江北工作，居住卻在老城。涼風(fēng)埡須然有一中和比較好的樓盤作引領(lǐng)，但是項目自身配套設(shè)施卻跟不上，雖然規(guī)劃汽車站，但是醫(yī)院、銀行等相關(guān)生活配套不夠完善。而且這三地塊的交通道路規(guī)劃還是顯的不夠合理。

第三部分富康新村項目swot分析項目概況福康新村項目由重慶福宣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目位于重慶市潼南縣，渝遂高速入口位置，興業(yè)路、東道路、萬通路交匯處，緊臨規(guī)劃中的潼南汽車總站。是潼南南大門的核心位置。項目占地約36000㎡，總建筑面積約90000㎡，總戶數(shù)約700戶。SWOT之優(yōu)勢分析1、地理優(yōu)勢：項目位于潼南縣城南新區(qū)，比鄰一中，和規(guī)劃中的潼南重點(diǎn)小學(xué)，汽車站旁。高速路匝道口。2、環(huán)境優(yōu)勢：項目一二期開始，就著力于景觀的打造，目前一二以初具一定的環(huán)境。3、知名度優(yōu)勢：由福宣房地產(chǎn)公司精心打造的?？敌麓逶阡峡h有一定的知名度。SWOT之劣勢分析1、區(qū)位劣勢：目前項目所處新區(qū)人流不足，導(dǎo)致項目自然到訪較低。各種交通、生活設(shè)施尚不完善，生活配套不太便捷。2、前期環(huán)境劣勢：由于前期環(huán)境的打造上面功夫下的不夠，在苗圃的選擇上面存在問題，整個小區(qū)看不到一顆稍微名貴或高貴的喬木或花木，前期苗木的栽種比較隨意化，在園林的打造、造型上與規(guī)劃有一定差距。3、物業(yè)服務(wù)劣勢：項目一二期已有部分業(yè)主入住，物業(yè)管理顯得是一個不管公司，從現(xiàn)有小區(qū)的綠化維護(hù)、安防、保潔上看，物業(yè)服務(wù)水平處于低級階段。4、項目前期辦證劣勢：項目已交房的有一部分業(yè)主延期辦證，導(dǎo)致業(yè)主口碑不好。5、工程質(zhì)量問題：一二 期部分項目出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，未及時解決，造成業(yè)主不滿情緒。6、項目開發(fā)周期劣勢：項目從2006年開始運(yùn)作，直至現(xiàn)在整個項目才初具雛形，造成周期過長，給消費(fèi)者不好銷售的印象。SWOT之機(jī)會分析1、區(qū)域未來發(fā)展的機(jī)會：項目所處區(qū)位為潼南新區(qū)，緊鄰一中、規(guī)劃中的重點(diǎn)小學(xué)，高速路匝道口，客運(yùn)站旁。市民也普遍對該區(qū)位較為看好，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?、項目整體定位的機(jī)會：項目整體定位為新區(qū)園林小區(qū)，高品質(zhì)住宅，這迎合了潼南想改變居住環(huán)境的工薪階層換房夢想。3、潼南整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的機(jī)會：隨著潼南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及其城市化進(jìn)程的加快，城市對高品質(zhì)住宅及需求增加所帶來的機(jī)會。一小時經(jīng)濟(jì)圈，離重慶主城只有1小時的車程。SWOT之威脅分析1、老城區(qū)的住宅對本案帶來的威脅：潼南老城區(qū)住宅整體品質(zhì)不高，但其生活配套相對新區(qū)及本案而言具有較大的優(yōu)勢，勢必會造成部分客戶分流。2、新區(qū)周邊項目住房對本案帶來的威脅：本案周邊項目多為小區(qū)住宅，品質(zhì)感逐漸增強(qiáng)。戶型均以兩或三房為主，貼近市場需求。且價格與本案相較也具有一定優(yōu)勢，是本案的直接競爭威脅。3、三年前的設(shè)計方案帶來的威脅：項目在最初設(shè)計階段就把整個項目進(jìn)行了設(shè)計，而開發(fā)周期并沒有像設(shè)計階段預(yù)估的進(jìn)行，導(dǎo)致設(shè)計方案落后，四、五期產(chǎn)品、景觀上與一二三期的產(chǎn)品設(shè)計基本相同，對消費(fèi)者很難有吸引力。面臨的問題一、項目住宅底商怎樣盤活？如何提高物業(yè)價值？？？前期規(guī)劃有底商接近一萬方，這一萬方的商業(yè)物業(yè)怎樣才能變現(xiàn)銷售，這是一個值得探討的問題，由于目前周邊不夠成熟，商業(yè)配套不夠，而如果考慮帶動人氣的餐飲入住，又會對整個項目形象大打折扣。業(yè)主也不會同意。應(yīng)對針對底商的打造應(yīng)對首先我們要清楚，商業(yè)物業(yè)沒有商家經(jīng)營等于一堆砌好的磚。根據(jù)項目周邊的環(huán)境及學(xué)校，考慮將本項目的商業(yè)打造城一個“運(yùn)動城”，其消費(fèi)人群就是學(xué)生和周邊小區(qū)住家的年輕一族。運(yùn)動城的形象和與本項目自身情況比較貼近。如圖運(yùn)動城設(shè)想圖圖一運(yùn)動城設(shè)想圖圖二運(yùn)動城推廣策略由于項目周邊及自身配套不成熟，公司應(yīng)站立在放水養(yǎng)魚，拿出一定時間、資金對市場進(jìn)行培育。根據(jù)銷售部對體育用品及服裝專賣店進(jìn)行前期摸底調(diào)查，了解商家面積需求，對本項目的商業(yè)進(jìn)行隔斷。為了培育市場，筑巢引鳳，開發(fā)公司將所有商鋪天、地、衛(wèi)生間、門頭進(jìn)行統(tǒng)一裝修。（頂只需要刷黑漆，地面地磚）根據(jù)四五期的銷售周期進(jìn)行零租金招商。（優(yōu)惠政策另）門前設(shè)想圖?？颠\(yùn)動城門面裝修統(tǒng)一格調(diào)

特別是門頭的長寬高要有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，材質(zhì)最好是鋁塑板吸塑字色彩不限福康運(yùn)動城推廣主題作為一個運(yùn)動城離不開運(yùn)動時尚健康在做戶外廣告或媒體廣告時，畫面一定要時尚化，如圖商業(yè)一旦有商家進(jìn)駐，價值就會提升，根據(jù)地段開發(fā)的成熟度，再進(jìn)行銷售。這部分物業(yè)也可作為公司的優(yōu)良資產(chǎn)暫行留存。等價值提升后再進(jìn)人市場變現(xiàn)。接下來我們探討問題二面臨問題二、四、五期的產(chǎn)品和環(huán)境是否沿用原有設(shè)計沿用原有設(shè)計的優(yōu)勢：1、僅僅只是對前期元素的延續(xù)，前后期產(chǎn)品外立面的統(tǒng)一。沿用原有設(shè)計的劣勢：1、設(shè)計方案落后，戶型變化不大，找不出差異；2、整體感覺密度大；3、景觀上已不能滿足日益追求高品質(zhì)生活心里需求的人群；4、3、4年同樣的產(chǎn)品在3、4年后出現(xiàn)，但價格已經(jīng)是3、4年前的幾倍，試問有誰愿意花高價購買已OUT的產(chǎn)品。面臨的問題三、現(xiàn)有小區(qū)苗木種植凌亂，園藝培植、養(yǎng)護(hù)不到位，保潔方面不夠，小區(qū)道路裝修垃圾隨處可見，保安崗?fù)]有形象。小區(qū)側(cè)門略顯小氣。實質(zhì)在于小區(qū)物業(yè)服務(wù)沒有跟上。應(yīng)對策略就小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境及物業(yè)服務(wù)改造現(xiàn)有環(huán)境需要補(bǔ)栽的全面補(bǔ)栽；小區(qū)水系景觀必須定期進(jìn)行水池清洗工作，保持水系的清晰見底；換植一批高大喬木，提升園林品質(zhì)；加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)化保安形象、搶抓保潔工作；及時解決前期業(yè)主各項問題，專人負(fù)責(zé)制，定期跟進(jìn)事情處理進(jìn)度；古井的修繕上要復(fù)古化處理，可以成為后期銷售的一大亮點(diǎn)。專業(yè)化職業(yè)化就四五期項目的建議前面已經(jīng)提到是否沿用原有設(shè)計，從以上分析，前期設(shè)計已經(jīng)落后，其劣勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于優(yōu)勢，故從設(shè)計上就需要打倒從來。從地塊來看，四五期項目用地很適合做一個三角行的三幢高層，把建筑五物像空間發(fā)展，把基底面積留出更多，可以再打造本項目業(yè)主專享的游泳池，及項目配套的幼兒園。建筑效果圖假想建筑效果設(shè)想圖后期的項目環(huán)境打造后期項目環(huán)境打造方面應(yīng)從空間立體化方向調(diào)整，配以建筑小品或雕塑。提高項目花園小區(qū)的真正特征。第四部分后期住宅銷售方案一、項目后期的案名：?？颠\(yùn)動村二、到訪量：項目位于新城區(qū)，自然人流較少，到訪量不足的問題。策略：1、戶外廣告宣傳的優(yōu)勢點(diǎn)細(xì)化，多做活動，引導(dǎo)客戶到項目現(xiàn)場看房。2、老城區(qū)：針對新區(qū)前景、項目環(huán)境、開發(fā)商品牌實力、區(qū)域的形象等方面進(jìn)行推廣。3、新城區(qū)：針對本案位于新區(qū)的重要位置，進(jìn)行宣傳。項目利益點(diǎn)提煉區(qū)域發(fā)展：新城中央，都市鋒線力量