2023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考前預測卷（二）含解析

2023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考前密押預測卷(二)

含解析

一、單選題

1.隨著業(yè)務量的增減而變動，但不呈正比例變動的成本是()。

A、總成本

Bv固定成本

C、變動成本

D、混合成本

答案：D

解析：混合成本是指除固定成本和變動成本之外的成本，它們因業(yè)務量而變動,

但不成正比例關系?；旌铣杀局饕梢苑譃槿?①半變動成本;②階梯式成本；

③延期變動成本。

2.物業(yè)經(jīng)營管理市場細分的依據(jù)主要有()。

A、消費者心理

Bv最終用戶和客戶規(guī)模

C、消費者行為

D、消費者自我個性

答案：B

解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場的客戶是擁有物業(yè)的業(yè)主和租戶，這類業(yè)主和租戶使用

物業(yè)的目的并不在于消費，而在于獲取利潤。因此這個市場的細分，還有不同于

一般消費者市場細分的依據(jù)。物業(yè)經(jīng)營管理市場細分的依據(jù)主要有最終用戶和客

戶規(guī)模。

3.()是提高會所使用率、減少運行成本'使業(yè)主滿意的關鍵。

A、對周邊環(huán)境、潛在消費群體的消費需求、財務運營的可行性分析

B、不斷推出新穎的康體健身和娛樂項目

C、合理配套，盡量完善

D、在項目定位及經(jīng)營上突出個性

答案：D

解析：目前小區(qū)內配套會所已經(jīng)相當普遍，但會所經(jīng)營服務項目定位及經(jīng)營服務

方式趨于類同。如何在項目定位及經(jīng)營上突出個性，是提高會所使用率、減少運

行成本'使業(yè)主滿意的關鍵。

4.承租商和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個()作為計算百分比租金的基礎。

A、凈租金

B、盈虧平衡點

C、基礎租金

Dx人為平衡點

答案：D

解析：在收取百分比租金時，承租商和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個人為平衡點作為

計算百分比租金的基礎，人為平衡點可以高于或低于自然平衡點，而如果人為平

衡點低于自然平衡點，在百分比不變時，會令業(yè)主的收入增加。

5.可以把商業(yè)物業(yè)的管理目標概括為“六個統(tǒng)一”和“一個指導”。一個指導即

Oo

A、店面的指導

B、權益的指導

C、安全的指導

D、價格與質量的指導

答案：B

解析：根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對商業(yè)物業(yè)的管理目標概括為“六

個統(tǒng)一”和“一個指導”。其中，六個統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②統(tǒng)一的

形象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理，⑥統(tǒng)一

的價格與質量檢查管理。一個指導即權益的指導。

6.確保物業(yè)經(jīng)營成功的重要前提是()。

A、開發(fā)商自信

B、優(yōu)越的地理位置

C、開發(fā)商的專業(yè)化水平

D、管理模式

答案:B

解析：評價商業(yè)物業(yè)項目的關鍵一是位置，二是位置，三還是位置。這種說法雖

然有些絕對,但其中包含的道理不言而喻。一個成功的商業(yè)項目絕不會建在僻靜、

偏遠的地方。而綜觀成功的商業(yè)物業(yè)四周，無一不是車水馬龍，交通便利，配套

齊全。因此想要從事商業(yè)項目經(jīng)營管理的物業(yè)服務企業(yè)則不能不嚴肅認真地對待

項目的選址問題，優(yōu)越的地理位置是確保物業(yè)經(jīng)營成功的重要前提。

7.在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選用的管理模式是()。

A、包租轉租模式

B、出租代理模式

C、委托管理模式

D、自管理模式

答案：A

解析：包租轉租模式是指物業(yè)服務企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)

全部或部分包租下來，然后負責轉租，即物業(yè)服務企業(yè)再零星出租。包租轉租模

式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。在租賃市場

不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉租模式，將市場風險轉移。

8.物業(yè)管理中最常見的租賃形式是()。

A、居住用房租賃

B、自動延期租賃

C、公房租賃

D、定期租賃

答案：D

解析：定期租賃是有明確租賃期限的租賃形式，它包含確定的起始日期和終止日

期。期限屆滿，物業(yè)租賃關系也隨之終止。這是最常見的一種物業(yè)租賃形式。租

賃的時間期限不確定，可長可短。當期限屆滿,租約自動失效而不需要預先聲明，

承租人必須把物業(yè)交還給業(yè)主。

9.物業(yè)服務企業(yè)在實施經(jīng)營項目的管理運營工作中要以()為中心及時調整、修正

經(jīng)營管理存在的不足，提高管理水平。

A、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略

B、經(jīng)營管理方法

C、客戶服務需求

D、經(jīng)營管理計劃

答案：C

解析：準備工作基本完成后，物業(yè)服務企業(yè)全面開始實施經(jīng)營項目的管理運營工

作。在工作過程中，要以客戶服務需求為中心，按照企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略的指弓I,

機動靈活地運用各種經(jīng)營管理方法和措施，及時調整、修正經(jīng)營管理存在的不足，

提高管理水平，保證并延續(xù)較高的服務質量。

10.20世紀60年代，()首次提出生態(tài)建筑的理念。

A、保羅?索勒瑞

B、伊安?麥克合格

C、聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會

Dv英國

答案:A

解析：20世紀60年代，美國建筑師保羅?索勒瑞首次提出了生態(tài)建筑這一新理

念。1969年，美國建筑師伊安?麥克哈格出版了《設計結合自然》一書，這標

志著生態(tài)建筑學的正式誕生。

11.關于物業(yè)維修和維護的開支，下列表述不正確的是()。

A、在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資

B、業(yè)主會盡量尋找能夠承擔全部維修成本的租戶

C、物業(yè)維修的開支依法應由實際使用物業(yè)的租戶承擔

D、對于由業(yè)主承擔維修責任的物業(yè)，機構投資者可能會因此拒絕參與投資

答案：C

解析：C項，關于租賃房屋和室內設施的安全性能條款，在物業(yè)租賃合同中應有

明確規(guī)定。出租人所提供的租賃房屋及其附屬設施設備應具有使用安全性，包括

門窗、墻體'地面、防水、管線、照明、制冷、供暖'家具、家電等。一般情況

下，出租人應該負責這部分設施設備日常使用的維修養(yǎng)護，保證安全性，但是也

可自租賃雙方協(xié)商另行約定維修養(yǎng)護責任人。承租人自備設施設備的安全性應由

承租人自己負責。

12.下列關于仿生建筑的說法錯誤的是()。

A、仿生建筑是以生物界某些生物體功能組織和形象構成規(guī)律為研究對象，探尋

自然界中科學合理的建造規(guī)律

B、仿生建筑已成為一種新時代潮流，也是建筑文化的新課題

C、仿生是最具有生命力的創(chuàng)作形式，也是可持續(xù)發(fā)展的保證

D、利用系統(tǒng)集成方法，將智能系統(tǒng)和現(xiàn)代建筑藝術有機結合

答案：D

解析：仿生建筑是以生物界某些生物體功能組織和形象構成規(guī)律為研究對象，探

尋自然界中科學合理的建造規(guī)律，并通過這些研究成果的運用來豐富和完善建筑

的處理手法，促進建筑形體結構及建筑功能布局等的高效設計和合理形成。仿生

建筑已成為一種新時代潮流，也是建筑文化的新課題。它主要研究城市仿生、功

能仿生、結構仿生、形式仿生等方面。從科技發(fā)展的速度來看，未來的城市建筑

必將以仿生與生態(tài)為主體。仿生通過研究動物、植物的生長肌理以及自然生態(tài)的

規(guī)律，結合建筑的自身特點，這種最具有生命力的創(chuàng)作形式，也是可持續(xù)發(fā)展的

保證。

13.房屋租賃契約必須是()。

A、法定要式合同

B、非要式合同

C、抵押合同

Dx買賣合同

答案:A

解析：房屋租賃關系是一種經(jīng)濟契約關系，它體現(xiàn)契約雙方有償'互惠互利的關

系。同時由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式

合同。

14.選擇零售商業(yè)物業(yè)承租商時首先要考慮的因素是()。

Ax財務能力

B、聲譽

C、承租商組合與未知分

D、承租商需要的服務

答案：B

解析：零售商業(yè)物業(yè)承租商選擇時應考慮的因素包括：①聲譽，②財務能力，③

承租商組合與位置分配；④承租商需要的服務。聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)

物業(yè)承租商時首先要考慮的因素。由于聲譽是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)

服務企業(yè)要注意了解零售商對待消費者的態(tài)度如何。

15.在增價拍賣中，起拍價和保留價的關系是()。

A、起拍價定低于保留價

B、起拍價最高不高于保留價

C、起拍價定高于保留價

D、起拍價和保留價相等

答案：B

解析：起拍價是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。拍賣有增價拍賣和

減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價,

直到最后由出價最高者獲得。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等

于保留價。

16.產業(yè)園在香港被特為（）

Ax工業(yè)園地

B、工業(yè)村

Cx企業(yè)區(qū)

D、工業(yè)園

答案：B

解析：產業(yè)園在日本被特為“工業(yè)團地”，在中國香港被稱為“工業(yè)村”，在英

國則稱為“企業(yè)區(qū)”。由于類型的多樣，產業(yè)園區(qū)目前還沒有一個統(tǒng)一的定義。

17.在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用（）種及以上估

價方法。

A、1

Bx2

C、3

D、4

答案：B

解析：物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權益)在特定的時點

的客觀合理價格或價值進行測算和判定。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值

時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，而且可以同時采用多種估

價方法的，應當同時采用多種估價方法。

18.下列對于成交價格、市場價格和理論價格的說法正確的是()。

A、市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格

B、成交價格可分為正常成交價格和非正常成交價格

C、實際的成交價格即市場價格

D、成交價格可以按照交易方式的不同來劃分

答案：A

解析：A項，市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是

長期均衡價格。

19.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的對象主要是()。

A、自動售貨

B、有店鋪零售業(yè)態(tài)

C、無店鋪的零售

D、網(wǎng)上商店

答案：B

解析：有店鋪零售業(yè)態(tài)因其有著固定的進行商品陳列和銷售所需要的場所和空間,

并且消費者的購買行為主要在這一場所內完成，因此需要良好的物業(yè)經(jīng)營管理。

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的對象主要是有店鋪的零售業(yè)態(tài)。無店鋪的零售是自廠家或商

家直接將商品遞送給消費者的零售，目前與物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營管理尚無明顯的、

直接的聯(lián)系。

20.資產負債率是國際公認的衡量企業(yè)負債償還能力和經(jīng)營風險的重要指標，國

際上一般公認的比較好的資產負債率是()。

A、30%

B、40%

Cx50%

D、60%

答案：D

解析：資產負債率是國際公認的衡量企業(yè)負債償還能力和經(jīng)營風險的重要指標，

比較保守的經(jīng)驗判斷一般為不高于50%,國際上一般公認60%比較好。因為過高

的負債率表明企業(yè)財務風險太大，過低的負債率表明企業(yè)對財務杠桿利用不夠。

21.物業(yè)管理實行注冊制的國家或地區(qū)是()。

Av中國大陸

B、香港

C、臺灣

Dv美國

答案：D

解析：美國物業(yè)管理實行注冊制，任何注冊物業(yè)管理師都必須達到美國房地產經(jīng)

紀人協(xié)會物業(yè)管理學會(IREM)制定的嚴格標準，在拿到注冊物業(yè)管理師(CPM)

證書后，物業(yè)管理師方可組建一個團隊。

22.下列關于現(xiàn)有商業(yè)模式的說法錯誤的是()。

A、物業(yè)資源開發(fā)商的實質是物業(yè)服務企業(yè)開發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多元化經(jīng)營

B、物業(yè)顧問服務商的實質是物業(yè)服務企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產咨詢和服

務產品

C、物業(yè)資源開發(fā)商，又稱為多種經(jīng)營模式

D、物業(yè)顧問服務商，又稱基礎服務模式

答案：D

解析：從盈利模式的角度，大體可以將現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)模式概括為三

種類型：①物業(yè)服務提供商，又稱基礎服務模式.②物業(yè)資源開發(fā)商，又稱為多

種經(jīng)營模式，其實質是物業(yè)服務企業(yè)開發(fā)物業(yè)斐源邊際效益的多元化經(jīng)營，③物

業(yè)顧問服務商，又稱不動產顧問服務模式，其實質是物業(yè)服務企業(yè)向客戶出售專

業(yè)化的房地產咨詢和服務產品。

23.下列關于香港地區(qū)的資產管理的說法錯誤的是()。

A、香港的資產管理與內地的資產管理不同，與英美西方國家的資產管理也不同

B、香港的資產管理是與咨詢'金融等緊密結合的一類業(yè)務

C、香港的資產管理是物業(yè)管理、租務管理、設施管理等的結合

D、香港對公營房屋實行物業(yè)管理私營化

答案：A

解析：香港的資產管理是與英美西方國家的資產管理相接軌的，與內地的資產管

理不同。其資產管理是與咨詢、金融等緊密結合的一類業(yè)務，是物業(yè)管理、租務

管理、設施管理等的結合。針對公營房屋物業(yè)，香港實行的是物業(yè)管理私營化,

如將房屋的物業(yè)管理與租務管理相分離，物業(yè)管理服務、居民聯(lián)系、維修和保養(yǎng)

等業(yè)務委托給私人物業(yè)服務公司(或員工自組公司)承辦，而租務管理工作則交

由設于中樞地點的分區(qū)租約事務管理處處理。

24.現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內()的簡化圖式。

A、資金流入

B、資金流出

C、資金形態(tài)

D、資金運動狀態(tài)

答案：D

解析：一項投資活動，通常歷經(jīng)一個或短或長的時間段。在該時間段內，資金的

流入與流出、數(shù)額大小與發(fā)生的時點都不盡相同。為了全面、正確地表示現(xiàn)金流

量與時間的對應關系，我們要借助現(xiàn)金流量圖這一工具?，F(xiàn)金流量圖是用以反映

在一定時期內資金運動狀態(tài)的簡化圖。

25.()是物業(yè)服務企業(yè)最為重要的無形資產。

A、信息

B、技術

C、資源

D、品牌

答案：D

解析：品牌是物業(yè)服務企業(yè)最為重要的無形資產。品牌的建立需要個長期的過程

和艱辛的努力與投入，不同的品牌其價值是不同的。

26.下列關于酒店公寓散客租賃管理服務說法錯誤的是()。

A、散客客戶是酒店公寓的主要服務對象

B、散客與酒店公寓接觸交往可分為預售期、銷售期和售后期三個階段

C、對有預定和無預定的客戶，酒店公寓提供相同的服務程序

D、散客退房一般是到前臺自行結賬

答案：A

解析：散客客戶作為酒店式公寓客源的一個重要補充，對增加酒店公寓營業(yè)收入

起著非常重要的作用，長住客戶是酒店公寓的主要服務對象。

27.單利計息與復利計息的區(qū)別在于()。

A、是否考慮資金的時間價值

B、是否考慮本金的時間價值

C、是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D、采用名義利率還是實際利率

答案：C

解析：單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成

正比；復利計息是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的

利息進行計息，即“利息再生利息”。

28.()是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路。

A、標準化

Bv個性化

C、專業(yè)化

Dx多元化

答案：D

解析：多元化是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路，是滿足企業(yè)擴展沖動和拓展

企業(yè)外部邊界的必然選擇，是物業(yè)服務企業(yè)做大的方向，多元化能夠為專業(yè)化提

強大的物質和客戶保證。

29.()是預測估價對象未來各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估

價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

A、直接資本化法

B、收益還原法

C、假設開發(fā)法

D、報酬資本化法

答案：D

解析：報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮費金時間價值的前提下,

認為物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。具體做法是預測估價對象未

來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價

時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

30.關于重置價格和重建價格，下列表述不正確的是()。

A、重置價格又特重置成本

B、重置價格通常要比重建價格高

C、一般建筑物適用重置價格

D、有特殊保護價值的建筑物適用重建價格

答案：B

解析：B項，重置價格的出現(xiàn)是技術進步的必然結果。由于技術進步，使原有的

許多設計、工藝'原材料、結構等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新

技術等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格

低。

31.關于銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點的說法不正確的是()。

A、銀行總部內既有相對封閉的辦公區(qū)域，又有對外開放的營業(yè)場所

B、既要滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務的服務

需求

C、保證物業(yè)的秩序安全，銀行的信息安全是銀行自己的責任與物業(yè)無關

D、銀行總部突發(fā)事件轉多，需要物業(yè)既要有周密完備的應急預案，又要有經(jīng)驗

豐富的應變能力

答案：C

解析：銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點包括以下幾個方面：①銀行總部內既有相對封

閉的辦公區(qū)域，又有對外開放的營業(yè)場所，既要保證銀行內部人員辦公環(huán)境的私

密安全，又要確保銀行重要客戶的出入便捷，需要物業(yè)合理的分區(qū)管理。②既要

滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務的服務需求，需

要物業(yè)在管理中體現(xiàn)服務，在服務中不失管理。③既要保證物業(yè)的秩序安全，又

要維護銀行的信息安全，需要物業(yè)人防與技防的完美結合。④銀行總部由于自身

性質的特點，突發(fā)事件較多，需要物業(yè)既要有周密完備的應急預案，又要有經(jīng)驗

豐富的應變能力。

32.大數(shù)據(jù)營銷的本質是()

A、實現(xiàn)渠道優(yōu)化

B、精準營銷信息推送

C、打通線上線下營銷

D、影響目標消費者購物前的心理路徑

答案：D

解析:大數(shù)據(jù)營銷的本質是影響目標消費者購物前的心理路徑,在消費者購物前,

通過各種方式，直接介入其信息收集和決策過程。而這種介入，是建互在對于線

上與線下海量用戶數(shù)據(jù)分析的基礎之上。

33.下列關于酒店公寓的說法錯誤的是()。

A、酒店公寓以接待短期住戶為主

B、酒店公寓的建筑及布局與公寓相似

C、酒店公寓引進了酒店管理的服務模式

D、入住的客戶應與酒店公寓簽訂租房協(xié)議或合同

答案：A

解析：酒店公寓，又名酒店式公寓，是指以酒店方式和標準提供服務的出租性公

寓。酒店公寓以接待長住客戶為主,入住的客戶與酒店公寓簽訂租房協(xié)議或合同，

寫明租用期限和酒店公寓提供的服務項目等內容。

34.下列不屬于公寓、別墅物業(yè)的特約服務項目的是()。

A、前臺服務

B、居間服務

C、家政服務

D'交通服務

答案：B

解析：公寓'別墅物業(yè)的特約服務項目包括：前臺服務、臨時照管兒童服務、托

幼服務、家政服務、交通服務、醫(yī)療及救護服務、裝修服務、園藝綠化服務、郵

遞服務'洗車服務、汽車租賃服務、保險服務'社區(qū)倉庫服務'商務服務和超市

服務。

35.下列關于核心產品的說法錯誤的是()。

A、行業(yè)核心產品是特定行業(yè)為害戶提供具有獨特價值的、競爭對手在短時間內

無法模仿的各種知識、技能、技術、管理等要素的有機結合

B、當前我國物業(yè)管理的行業(yè)的核心產品定位于秩序維護、清潔綠化、物業(yè)維護

等服務項目

C、核心產品代表行業(yè)的核心競爭力

D、傳統(tǒng)物業(yè)管理與資產管理相結合而構成的核心產品是物業(yè)管理行業(yè)的核心競

爭力所在

答案：B

解析：行業(yè)核心產品是指特定行業(yè)為客戶提供具有獨特價值的、競爭對手在短時

間內無法模仿的各種知識、技能、技術、管理等要素的有機結合。核心產品代表

行業(yè)的核心競爭力，個行業(yè)的核心產品并非決然不變，隨著行業(yè)發(fā)展內、外環(huán)境

的變化，行業(yè)的核心產品也需適時做出調整和變更。我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的早

期，行業(yè)的核心產品定位于秩序維護、清潔綠化'物業(yè)維護等傳統(tǒng)服務項目。如

今，行業(yè)核心產品不再限于傳統(tǒng)物業(yè)服務內容，資產管理也逐漸被納入行業(yè)核心

產品范疇。傳統(tǒng)物業(yè)管理與資產管理相結合而構成的核心產品是物業(yè)管理行業(yè)的

核心競爭力所在。

36.關于資金的時間價值，下列論述中不正確的是()。

A、同樣數(shù)額的資金在不同時點上的價值差別稱為資金的時間價值

B、從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值

C、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到

的補償

D、資金時間價值的大小，取決于通貨膨脹率的大小

答案：D

解析：D項，資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主

要有：①投資利潤率，即單位資金投資所能取得的利潤，②通貨膨脹率，即對因

貨幣貶值造成的損失所應得到的補償，③風險因素，即對因風險可能帶來的損失

所應獲得的補償。投資分析中，資金的時間價值用利息（資金的增值量）來體現(xiàn)。

單位時間（一個計息周期）內，利息與本金的比例即為利率，一般以百分數(shù)表示。

利率也是資金時間價值的標志。

37.為了持續(xù)保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常需要采購

高標準'高質量、（）的物業(yè)經(jīng)營管理服務。

A、多元化

B、專業(yè)化

C、現(xiàn)代化

Dx高效率

答案：B

解析：由于寫字樓的業(yè)主或投費者通常缺少物業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)經(jīng)驗，所以為了

保持寫字樓的市場競爭力，提升寫字樓的市場價值，通常需要采購高標準、高質

量、專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營管理服務。

38.一般來說，每個辦公室工作人員有Om?的單元內建筑面積較合適。

Ax5~6

B、7-10

C、15-20

Dv20-25

答案：C

解析：般來說，為每個辦公室工作人員提供10?15r∏2的單元內建筑面積比較合

適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5?6r√,但接待室、會議室、

交通面積、儲藏面積'辦公設備所占的面積以及公共活動所需的面積等應給予足

夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設計中私人辦公室數(shù)量較多，則人均辦公

面積的指標可適當提高一些。

39.下列關于信息技術對物業(yè)經(jīng)營管理的意義的說法錯誤的是()。

A、推動物業(yè)經(jīng)營管理的標準化運作，全面提升服務質量

B、充分利用自然能源和人工能源

C、幫助物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式

D、信息技術是提高物業(yè)經(jīng)營管理效率、增強企業(yè)核心競爭力的新動力

答案:B

解析：現(xiàn)代信息技術的運用和網(wǎng)絡系統(tǒng)的開發(fā)，對物業(yè)管理行業(yè)逐步擺脫勞動密

集型現(xiàn)狀，應對用工難和成本持續(xù)上漲，以及推動物業(yè)經(jīng)營管理的標準化運作與

服務質量的全面提升具有戰(zhàn)略意義?？梢哉f，現(xiàn)代信息技術的應用既可以幫物業(yè)

服務企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式，又可以改變管理服務方式、降低管理服務成本，提

高管理服務工作的透明度，是一項提高管理效率、增強企業(yè)核心競爭力的新動力。

同時，所服務的對象也會深刻感受到物業(yè)服務企業(yè)的科技含量'與時俱進的經(jīng)營

理念和高品質的管理服務水平。

40.在具體的租約中，最常見的代收代繳費用項目包括()。

A、房產稅

Bx保險費

C、水、電、煤氣等資源使用費

D、設備使用費

答案：C

解析：在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”的方式。

在具體的租賃合同中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費

用在承租人間按比例分攤計算的方式。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險

費外的水、電、氣等能源的使用費。

41.凈現(xiàn)值是指投資者可接受的()，將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點

時的現(xiàn)值之和。

A、最低收益率

B、最高收益率

C、社會平均收益率

D、內部收益率

答案：A

解析：凈現(xiàn)值(NPV),是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic,

將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。

42.關于財務分析中的比較分析法，下列說法不正確的是()。

A、比較分析法是財務分析中常用的方法

B、比較分析可以與本企業(yè)歷史比，也可以與同類企業(yè)比

C、比較分析不可以與計劃預算比

D、比較分析包括趨勢分析和橫向比較

答案：C

解析：C項，財務分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史

比(也稱“趨勢分析”)，可以與同類企業(yè)比(也稱“橫向比較”)，也可以與

計劃預算比。

43.對于居住物業(yè)，應重點了解()。

A、目標物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平等

B、其所處地段的交通通達程度，目標物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設施的關系

C、物業(yè)所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平等

Dx未來入住者的意見

答案：A

解析：居住物業(yè)要重點了解目標物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)

有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標物業(yè)的裝修、室內設備配置

標準、需要向業(yè)主或租戶提供的物業(yè)服務產品的種類、數(shù)量及標準等。

44.沒有考慮資金時間價值因素的影響，而是直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟

評價指標是()。

A、清償能力指標

B、貸款利率指標

C、靜態(tài)指標

D、動態(tài)指標

答案：C

解析：靜態(tài)指標是指在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流

量計算得出的指標，這些指標計算方便，通常在投資項目進行概略評價時采用。

45.在物業(yè)管理的市場調查中，()是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動的基本前提。

A、市場需求調查

B、市場環(huán)境調查

C、消費者行為調查

D、市場供給與警長調查

答案：B

解析：市場環(huán)境是指經(jīng)營活動所處的社會經(jīng)濟環(huán)境中企業(yè)不可控制的因素，包括

宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。市場環(huán)境的變化對企業(yè)的經(jīng)營活動既可以帶來機會，又可

以帶來挑戰(zhàn)。所以對企業(yè)市場環(huán)境的調查研究，是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動的基本

前提。

46.若承租人拖欠租金，出租人有權收取()。

A、利息

B、保證金

C、滯納金

Dv押金

答案：C

解析：按照合同規(guī)定的租金標準收取租金是出租人的一項基本權利。對租金拖欠

者，要收取滯納金。

47.下列關于住宅小區(qū)社區(qū)文化建設說法錯誤的是()。

A、社區(qū)文化建設依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源

B、開展社區(qū)文化建設成為物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理服務的重要組成部分

C、社區(qū)文化建設能提高社區(qū)管理水平

D、帶來了社區(qū)文化建設資金籌集問題

答案：D

解析:社區(qū)文化建設是指依靠社區(qū)力量,利用社區(qū)資源,促進社區(qū)文化健康發(fā)展，

不斷提高社區(qū)成員生活水平和生活質量，提高社區(qū)管理水平的過程。隨著和諧社

會進程的不斷推進，營造和諧社區(qū)、開展社區(qū)文化建設也逐步成為物業(yè)服務企業(yè)

物業(yè)管理服務的一個重要組成部分。通過社區(qū)文化建設的展開，同時開展文化項

目經(jīng)營業(yè)務，既解決了社區(qū)文化建設費金籌集問題，同時也拓寬企業(yè)多種經(jīng)營范

圍。

48.由國家授權的單位即國有企事業(yè)單位自行管理的房屋租賃屬于()。

A、直管公房租賃

B、自管公房租賃

C、私房租賃

D、他營房屋租賃

答案：B

解析：按照我國的管理體制，公房分為直管公房和自管公房。自管公房由國家授

權的單位即國有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有房地產權證或房屋所

有權證。

49.一般而言，有償合同義務的履行，相比于無償合同，其完成的程度()。

A、較低

B、較高

Cv相等

D、無法比較

答案：B

解析：有償合同是指當事人享有合同規(guī)定的權利時必須付出代價的合同。有償合

同大多數(shù)是雙務合同。一般而言，有償合同義務的履行，其完成的程度要高于無

償合同，有償合同義務人的違約責任比無償合同義務人的違約責任要重。

50.下列關于商業(yè)模式的說法錯誤的是()。

A、商業(yè)模式是“企業(yè)戰(zhàn)略的戰(zhàn)略”

B、從本質上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價值以實現(xiàn)自身價值的問題

C、廣義的商業(yè)模式又稱為盈利模式

D、商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價值的核心邏輯

答案：C

解析：商業(yè)模式有廣義和狹義之分，狹義的商業(yè)模式又稱為盈利模式，廣義的商

業(yè)模式是指支持企業(yè)盈利模式的客戶需求、產品價值、運營結構、合作伙伴及關

系資產等一系列商業(yè)要素的集成。從本質上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造

價值以實現(xiàn)自身價值的問題。商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價值的核心邏輯，是“企業(yè)戰(zhàn)

略的戰(zhàn)略”，它事關行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的定位、方向、原則和目標，這都決定了必須

站在行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來探討物業(yè)管理的商業(yè)模式問題。

51.房地產在充分利用、沒有空置狀態(tài)下獲得的收入，稱為()。

A、有效毛收入

B、客觀凈收益

C、潛在毛收入

D、實際凈收益

答案：C

解析：物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內全部可

出租面積與最可能的租金水平的乘積。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的

收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得

的租金收入。

52.()是一種最基本、最常用的調查方法。

A、訪問法

B、觀察法

C、實驗法

D?網(wǎng)絡調查法

答案：A

解析：訪問法是一種最基本'最常用的調查方法。實施這種方法需要科學地設計

調查表，有效地運用訪問技巧。

53.臺灣物業(yè)管理服務項目不包括()。

A、建筑物與環(huán)境的使用管理與維護

B、生活與商業(yè)支持服務

C、資產管理

D、物業(yè)管理

答案：D

解析：臺灣物業(yè)管理以實現(xiàn)整合業(yè)界轉硬件標準化系統(tǒng)、提升服務質量為目標,

將物業(yè)管理服務業(yè)產業(yè)范疇依其服務項目分為三類：①建筑物與環(huán)境的使用管理

與維護，包括提供建筑物與環(huán)境管理維護、清潔、公共安全檢查、消防安全設備

及附屬設施設備檢修等服務，②生活與商業(yè)支持服務，包括提供物業(yè)代辦及咨詢

業(yè)務、物業(yè)生活服務(小區(qū)網(wǎng)絡、照顧服務、保姆、宅配物流)、生活產品(食

衣住行育樂)及商業(yè)支持等服務，③資產管理，包括提供不動產經(jīng)營顧問'開發(fā)

租賃及投資管理等服務。

54.目前在物業(yè)管理行業(yè)占絕對優(yōu)勢地位的主流商業(yè)模式是()。

A、物業(yè)服務提供商

B、物業(yè)資源開發(fā)商

C、物業(yè)顧問服務商

D、物業(yè)資產運營商

答案：A

解析：物業(yè)服務提供商，又稱基礎服務模式。其特征是，物業(yè)服務企業(yè)通過向業(yè)

主及使用人提供物業(yè)管理區(qū)域內的保潔'綠化、秩序維護和房屋維修養(yǎng)護等綜合

性的基礎服務，來獲取物業(yè)服務費的收入。其實質是，物業(yè)服務企業(yè)直接向業(yè)主

出售準公共性的物業(yè)服務產品。這是目前在物業(yè)管理行業(yè)占絕對優(yōu)勢地位的主流

商業(yè)模式。

55.按()分類后，可以分析哪些因素對企業(yè)成本變動有最重要的影響，相應的需

要采取哪些措施來減低成本或抵御風險。

A、經(jīng)濟性質

B、經(jīng)濟用途

C、與業(yè)務量的關系

D、計算依據(jù)不同

答案：A

解析:按經(jīng)濟性質分類后，就可以分析哪些因素對企業(yè)成本變動有最重要的影響，

相應的需要采取哪些措施來減低成本或抵御風險。

56.某房地產投資項目的負債合計為3000萬元，斐產合計為5000萬元，流動資

產和流動負債分別為12500萬元和1250萬元，存貸為1500萬元。試計算該房地

產投資項目的資產負債率為()。

Ax167%

B、80%

C、200%

D、60%

答案：D

解析：資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬

長期償債能力指標,反映債權人所提供的資金占全部費產的比例。其計算公式為：

資產負債率=負債合計/資產合計。題中，斐產負債率=3000萬/5000萬=60%。

57.西方認為投資物業(yè)最重要的是()。

Ax區(qū)位

B、價格

C、供求因素

Dx品質

答案：A

解析：由于物業(yè)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關。西方認為的投資物業(yè)最重要

的三點，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)

的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方

位和距離上的關系。

58.我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款的計息方式是()。

Av單利

B、復利

C、名義利率

Dx實際利率

答案：B

解析：我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。由于復利計息比

較符合資金在社會再生產過程中運動的實際狀況，所以在投斐分析中，一般采用

復利計息。

59.服務式辦公室經(jīng)營模式主要為()。

Ax個體經(jīng)營

B、公司經(jīng)營

C、連鎖經(jīng)營

Dx合伙經(jīng)營

答案：C

解析：國內服務式辦公室一般由專業(yè)商務中心服務公司開設并經(jīng)營，目前主要集

中在北'上海、廣州、深圳`杭州等經(jīng)濟發(fā)達城市，經(jīng)營模式主要為連鎖經(jīng)營。

60.某投費者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房

抵押貸款,抵押貸款價值比率為60%。該貸款的年利率為9%,按月等額還本付息。

假設該寫字樓物業(yè)每年升值2%,投費者在第6年年初將該物業(yè)轉售，則其在轉

售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權益價值依次是()萬元。

Av182.16；259.47

Bv150.53；249.47

G182.16；217.84

Dv192.16；249.47

答案:D

解析：由題意：n1=15*12=180個月，n2=5*12=60個月，i=9%∕12=0.75%,初始購

買價格=400萬元，則具體計算過程如下：①初始抵押貸款數(shù)額：P=400*60%=240

(萬元)，②投資者月還本付息數(shù)額為：A=P*./[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1

+0.75%)-180]=2.2342(萬元)，②第6年初寫字樓物業(yè)的價值為：400*(1+2%)

5=441.63(萬元),④第6年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額為：P=(A∕i)*[1-(1

+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(萬元),⑤投資者轉

售物業(yè)時擁有的物業(yè)權益價值為：441.63-192.16=249.47(萬元)0

多選題

1.下列關于費產負債率的敘述正確的有()。

A、資產負債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應變能力強

B、屬短期償債能力指標

C、是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標

D、資產負債率=凈資產合計/負債合計*100%

E、可以用來衡量客戶在清算時保護債券人利益的程度

答案：CE

解析：A項，資產負債率高，則企業(yè)的斐本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟

萎縮或信貸政策有所改變時,應變能力較差，資產負債率低則企業(yè)的資本金充裕,

企業(yè)應變能力強。B項，資產負債率屬于長期償債能力指標，反映債權人所提供

的費金占全部資產的比例，即總費產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以

用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。D項，資產負債率=負債合計/資

產合計*100%。

2.影響物業(yè)經(jīng)營管理市場的價格的因素有()。

A、物業(yè)所處地理位置

B、市的平均利潤水平

C、物業(yè)本身品質和檔次

Dx物業(yè)服務質量

E、客戶對物業(yè)管理服務產品消費的理念

答案：ACDE

解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場的價格，既受物業(yè)所處地理位置的影響，也受物業(yè)本身

品質和檔次的影響，還受到物業(yè)服務質量的影響。同時，客戶對物業(yè)管理服務產

品消費的理念也是影響物業(yè)服務產品價格的一個重要因素。如果物業(yè)所處地理位

置優(yōu)越、物業(yè)品質和檔次高、物業(yè)服務質量好、客戶對物業(yè)管理服務有市場化的

理念，則物業(yè)服務產品就會有較高的價格。

3.業(yè)主資源經(jīng)營管理的方式包括()。

A、特約服務和綜合經(jīng)營

B、普通經(jīng)營與延伸服務

C、社區(qū)服務集成商

D、社區(qū)資源整合商

E、社區(qū)商業(yè)服務

答案：ACE

解析：業(yè)主資源經(jīng)營管理的方式包括：①特約服務和綜合經(jīng)營，特約服務，即在

物業(yè)服務合同的范圍之外，物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委托為業(yè)主個體提供的服務，②

社區(qū)服務集成商，是指物業(yè)服務企業(yè)在利用業(yè)主需求資源的過程中，不提供具體

的商品服務，而是搭建專業(yè)的信息服務平臺，讓業(yè)主的需求與社會服務資源的利

用在這個平臺上實現(xiàn)對接，并從社會服務資源的提供方處獲取傭金收入，③社區(qū)

商業(yè)服務，隨著商業(yè)模式的變化，社區(qū)成為各類商業(yè)機構競相追逐的熱點。物業(yè)

服務企業(yè)應充分發(fā)揮由身優(yōu)勢，拓展社區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)務。

4.金融機構物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務內容包括()。

A、窗口業(yè)務管理

B、訪客管理

C、環(huán)境綠化管理

D、社會人員管理

E、生活服務與管理

答案：ABE

解析：金融機構物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務內容包括以下幾個方面：①窗口業(yè)務管理，②

內部員工服務與管理，②訪客管理；④重要會議管理，⑤社會沖突管理與控制；

⑥設備設施安全管理，⑦生活服務與管理。

5.正常房地產成交價格形成時的必要條件有()。

A、壟斷市場的存在

B、信息暢通

C、平等自愿

D、誠實無欺

E、沒有利害關系

答案：BCDE

解析：正常成交價格是指交易雙方在公開市場'信息通《、平等自愿、誠實無欺'

沒有利害關系下進行交易所形成的價格，不受一些不良因素,如不了解市場行情、

壟斷、強迫交易等的影響。

6.現(xiàn)代寫字樓多建在以()為中心的大城市。

Ax經(jīng)研

B?金融

R?更.

C、貝勿

D、信息

E、工業(yè)

答案：ABCD

解析：寫字樓大多建在以經(jīng)濟、金融'貿易、信息為中心的大中城市，特別是城

市的中心地段，區(qū)域經(jīng)濟活動頻繁，商品交易暢旺，信息集中，交通方便，各類

商業(yè)設施齊全，便于集中辦公、處理公務和商務事宜，所以能吸引眾多企業(yè)、機

構或單位在此類地段建造或租賃辦公場所，設立公司和辦事處，因為其既利于工

作人員上班,又利于貿易的談判和開展。同時一棟寫字樓有相當規(guī)模的建筑面積,

辦公單位集中，人口密度大。

7.物業(yè)服務的管理模式有()。

A、單項或多項后勤服務工作外包

B、將整體服務工作全面委托物業(yè)服務企業(yè)實施

C、勞務人員外包

D、管理與服務同外包

E、將整體管理工作全面委托物業(yè)服務企業(yè)實施

答案：AB

解析:從管理模式上講,大體分為兩種。第一種是單項或多項后勤服務工作外包，

如食堂、保潔等。從嚴謹?shù)囊饬x上講，這屬于勞務外包，又分為兩種形式：①單

純的包清工，如食堂只向某餐飲公司或物業(yè)服務企業(yè)外包勞務人員(如廚師)，

其具體的食堂運營管理工作，仍由該單位負責，②將食堂的管理與服務同外包。

第二種管理模式才是真正意義上的物業(yè)管理模式。即將整體服務工作全面委托物

業(yè)服務企業(yè)實施。根據(jù)單位規(guī)模的大小，有時委托一家物業(yè)服務企業(yè)，有時委托

幾家物業(yè)服務企業(yè)。如清華大學，目前校內物業(yè)服務企業(yè)已達8家，分別負責不

同的院系物業(yè)、圖書館等。

8.從投資的角度來看，資金的時間價值取決于()。

Ax風險因素

B、資本化率

C、通貨膨脹率

D、投資利潤率

E、資金總額

答案：ACD

解析：費金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：

①投資利潤率，即單位投斐所能取得的利潤，②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造

成的損失所應得的補償，③風險因素即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。

9.在物業(yè)狀況調整中，物業(yè)狀況可分為()。

A、區(qū)位狀況

B、交易狀況

C、權益狀況

D、實物狀況

E、交易日期狀況

答案：ACD

解析：進行物業(yè)狀況調整，是將可比實例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調

整為估價對象在估價時點時的物業(yè)狀況下的價格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、

權益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、權益狀況調整和實

物狀況調整。

10.對于物業(yè)管理者來說，進行房地產市場分析的作用有()。

A、尋找投資合作伙伴

B、為審批貸款提供依據(jù)

C、把握主要客戶的產業(yè)分布及產業(yè)發(fā)展情況

D、為制定確保物業(yè)保值增值計劃提供依據(jù)

E、為設計房地產資產管理策略提供依據(jù)

答案：CD

解析：對物業(yè)服務企業(yè)而言，市場分析可幫助企業(yè)了解不同物業(yè)類型的市場供求

狀況、需求特征及發(fā)展趨勢，預測市場發(fā)展前導，把握主要客戶的產業(yè)分布及產

業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結果，物業(yè)服務企業(yè)可以制定確保物業(yè)保值增值的

物業(yè)維護維修、更新改良、改建擴建'資產處置計劃或方案，適時調整物業(yè)租金

水平和出租策略。

11.體育場館的日常管理內容中屬于專業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理工作的有()。

A、衛(wèi)生間管理

B、消防

C、餐飲管理

D、車輛管理

E、環(huán)境管理

答案：ACD

解析：體育場館的日常管理內容中專業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理工作包括：①衛(wèi)生間管理;

②餐飲管理；③車輛管理。

12.按房屋的使用用途，房屋租賃分為()。

A、公有房屋的租賃

B、私有房屋的租賃

C