仲量聯(lián)行-房地產(chǎn)行業(yè)：2023年中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

市場(chǎng)報(bào)告2239630機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量(左軸)001,000A類城市B類城市C類城市A類城市同比同比0同比同比注:A類城市包括：北京、上海、廣州、深圳B類城市包括：成都、武漢、蘇州、重慶、杭州、南京；上海深圳寧波無(wú)錫數(shù)據(jù)來(lái)源:各城市軌道交通網(wǎng)，仲量聯(lián)行研究部2024年2月游客數(shù)量(左上軸)旅游收入(左下軸) /主要節(jié)假日國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)、收入較2019年同期恢復(fù)程度中國(guó)住戶新增儲(chǔ)蓄額及增速5500\\■■■■■■■■■■/■■■/2023年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速345345678967893456789商品零售餐飲收入商品零售上海鄭州寧波注：天津社會(huì)消費(fèi)品零售總額根據(jù)增速計(jì)算得來(lái)。2023年主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速北北北京青島廈門杭州昆明沈陽(yáng)深圳天津重慶成都上海長(zhǎng)沙廣州蘇州武漢02023年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額及同比增速(按消費(fèi)類型)汽車類石油及制品類糧油、食品類家用電器和音像器材類通訊器材類中西藥品類煙酒類化妝品類文化辦公用品類金銀珠寶類飲料類建筑及裝潢材料類家具類體育、娛樂用品類兩者增速差值網(wǎng)上零售額累計(jì)增長(zhǎng)率社零總額累計(jì)增長(zhǎng)率WW "雙11"全網(wǎng)成交金額及增速/2022及2023年按品類成交金額及占比變化0全網(wǎng)成交金額(左軸)增速(右軸)電腦辦公食品飲料母嬰玩具運(yùn)動(dòng)戶外注右圖數(shù)據(jù)僅含綜合電商平臺(tái)及點(diǎn)淘。0元元注：增速均為扣除價(jià)格因素的實(shí)際增速?；艟幼∑渌闷芳胺?wù)教育文化娛樂衣著居住其他用品及服務(wù)教育文化娛樂衣著2覆蓋城市:2覆蓋城市:21個(gè)□沈陽(yáng).●天津●大連●●●上海青島●●●上海南京蘇州●南京蘇州重慶武漢●●●杭州寧波.廈門廣州深圳注：下文所有分析沿用此城市分類?？偞媪亢托略龉?yīng)四舍五入至千位，加總或有誤差?？偞媪?平方米)全年新增供應(yīng)(平方米總存量(平方米)全年新增供應(yīng)(平方米租金同比空置率A類城市總存量(平方米)全年新增供應(yīng)(平方米)租金同比空置率空置率同比(百分點(diǎn)) 成都西安0大連0無(wú)錫00廣州天津北京供應(yīng)大幅領(lǐng)先其他城市2023年中國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)分布2023年主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)上海無(wú)錫深圳 中海前十運(yùn)營(yíng)商供應(yīng)占比前十運(yùn)營(yíng)商供應(yīng)占比龍湖黃埔大悅匯中海環(huán)宇城萬(wàn)象城三期杭州中心城北萬(wàn)象城杭州中心城北萬(wàn)象匯城北萬(wàn)象匯原力場(chǎng)萬(wàn)象城江南大悅城原力場(chǎng)萬(wàn)象城江南大悅城鴻壽坊龍華會(huì)印象城萬(wàn)象城二期印象城天府大悅城天府和悅廣場(chǎng)天府大悅城仁恒倉(cāng)街江夏永旺夢(mèng)樂城仁恒倉(cāng)街中街吾悅廣場(chǎng)三臺(tái)子萬(wàn)象匯中街吾悅廣場(chǎng)環(huán)宇城芙蓉天街環(huán)宇城芙蓉天街 排名變化2024年中國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)預(yù)測(cè)深圳天津鄭州廣州鄭州廣州02023年主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率及同比重慶成都北北沈陽(yáng)青島鄭州*無(wú)錫重慶長(zhǎng)沙廈門*寧波上海深圳昆明武漢杭州廣州天津各類城市空置率走勢(shì)—A類城市—B類城市—C類城市注*為預(yù)測(cè)值。00““2024年空置預(yù)計(jì)仍有上行壓力壓力，但2025年后空置率將隨市場(chǎng)回暖而逐步下降注*為預(yù)測(cè)值。注*為預(yù)測(cè)值。注:*為預(yù)測(cè)值租金變化為同樣本變化。效用函數(shù)U1(無(wú)差別曲線)效用函數(shù)U1(無(wú)差別曲線)消費(fèi)效用最大化理論效用函數(shù)U3yy效用函數(shù)U2(無(wú)差別曲線)BXBX商品消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)將所有消費(fèi)品按是否為實(shí)物劃分為商品和服務(wù)。如服飾鞋包、化妝品等。服務(wù)指非實(shí)物消費(fèi)品，容美發(fā)等商品指實(shí)物消費(fèi)品如餐飲、娛樂、美消費(fèi)預(yù)算線(AB線)消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)算線在一定的消費(fèi)預(yù)算下消費(fèi)者最多購(gòu)買A數(shù)量算線效用函數(shù)U表示消費(fèi)者在消費(fèi)中所獲得的效用與消費(fèi)品組合之間數(shù)量關(guān)系的函數(shù)。在左圖的效用函數(shù)U2中，每個(gè)點(diǎn)代表的商品和服務(wù)數(shù)量組合給消費(fèi)者帶來(lái)的效用是相同的。效用函數(shù)U3帶來(lái)的效用大于U2U2大于U1但圖中的消費(fèi)預(yù)算線AB無(wú)法達(dá)到U3代表的效用水平。消費(fèi)效用最大化均衡點(diǎn)(E點(diǎn))E點(diǎn)是效用函數(shù)U2和消費(fèi)預(yù)算線AB的切點(diǎn)代表在此消費(fèi)預(yù)算下，能降頻次找平替降頻次找平替變化一：消費(fèi)預(yù)算線內(nèi)移消費(fèi)預(yù)算線由A1B1向內(nèi)移動(dòng)到A2B2代表消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)算減少因此能夠A1A2E1yE1y2E2效用函數(shù)UE2效用函數(shù)U2x2x1B2B1服務(wù)的增長(zhǎng)情況不明朗，預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)增強(qiáng)，用于消費(fèi)的可預(yù)算A2B2線與效用方程U2形成新的動(dòng)態(tài)平衡。新均衡點(diǎn)E2的主要特征:消費(fèi)降頻:購(gòu)買的消費(fèi)品及價(jià)格不變，但減少購(gòu)買數(shù)量。消費(fèi)降檔:購(gòu)買的數(shù)量不變，但選擇同品類里更便宜的消費(fèi)品。奢侈品輕奢收縮重奢見頂兩極分化加劇換機(jī)周期延長(zhǎng)手機(jī)出貨量下降線上平價(jià)服飾向線下的延伸2023年,國(guó)貨美妝市場(chǎng)份額首次超過(guò)外資化妝品品牌智能手機(jī)廣大的中產(chǎn)階級(jí)在消費(fèi)預(yù)算縮減后減少了奢侈品的消費(fèi)頻次。雖預(yù)計(jì)潮服飾國(guó)貨容智能手機(jī)廣大的中產(chǎn)階級(jí)在消費(fèi)預(yù)算縮減后減少了奢侈品的消費(fèi)頻次。雖預(yù)計(jì)潮服飾國(guó)貨容奢侈品侈品降頻次電子產(chǎn)品的消費(fèi)頻次隨預(yù)算縮減而下降根據(jù)IDC數(shù)據(jù)中國(guó)智能手機(jī)4242002023年于武漢、重慶、西安、南京、杭州等開出線下門店。此外CHIC找平替消費(fèi)降級(jí)后平替產(chǎn)品受消費(fèi)者歡迎極具性價(jià)比的國(guó)貨護(hù)膚品牌迎來(lái)護(hù)膚破空間夜間經(jīng)濟(jì)消費(fèi)習(xí)慣不同往日購(gòu)物人群的消費(fèi)時(shí)間不斷向后延伸夜間儼然成為消費(fèi)的重要時(shí)間段是觸達(dá)消費(fèi)的關(guān)鍵點(diǎn)通過(guò)夜經(jīng)濟(jì)引流服務(wù)消費(fèi)破空間夜間經(jīng)濟(jì)消費(fèi)習(xí)慣不同往日購(gòu)物人群的消費(fèi)時(shí)間不斷向后延伸夜間儼然成為消費(fèi)的重要時(shí)間段是觸達(dá)消費(fèi)的關(guān)鍵點(diǎn)通過(guò)夜經(jīng)濟(jì)引流服務(wù)消費(fèi)，是對(duì)日間消費(fèi)空白的重要填補(bǔ)假日經(jīng)濟(jì)節(jié)假日往往是觸發(fā)旅行的重要因素旅行催生消費(fèi)交通、住宿、餐飲都是必要支出今年節(jié)假日對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的助力格外明顯出行人數(shù)和ZZAy1y2“變化二：效用函數(shù)平移效用函數(shù)由U1移到U2代表消費(fèi)者的消費(fèi)偏好改變導(dǎo)致商品帶來(lái)的相對(duì)效用變動(dòng)消費(fèi)觀的代際轉(zhuǎn)換是導(dǎo)致效用函數(shù)移動(dòng)的重要原因圖中的移動(dòng)代表年輕群體從服務(wù)消費(fèi)中獲得的效用較老年群體更大E1E2效用函數(shù)UE2效用函數(shù)U2Bx1xB函數(shù)U2出現(xiàn)。在消費(fèi)預(yù)算線AB不變的情況下新的最大化均衡點(diǎn)E2出現(xiàn)，服務(wù)消費(fèi)數(shù)量由原來(lái)的x1增長(zhǎng)到x2實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)逐漸主導(dǎo)居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)強(qiáng)勁的服務(wù)消費(fèi)蘊(yùn)含眾多流量密碼那么如何解除服務(wù)消費(fèi)的時(shí)間和空間的限制挖掘服務(wù)消費(fèi)的新觸點(diǎn),是當(dāng)下消費(fèi)發(fā)展的趨勢(shì)今年炙手可熱的演藝經(jīng)濟(jì)是突破消今年炙手可熱的演藝經(jīng)濟(jì)是突破消費(fèi)場(chǎng)景邊界的范例消費(fèi)者愿意為了自己喜歡的明星跨城買單帶來(lái)交通、住宿、餐飲等消費(fèi)也能帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)生其他服務(wù)收入觀看賽事本身即屬于服務(wù)消費(fèi)，同時(shí)能拉動(dòng)舉辦地的其他餐飲等服務(wù)消費(fèi)今年成都大運(yùn)會(huì)和杭州亞運(yùn)會(huì)引發(fā)運(yùn)動(dòng)熱情賽事經(jīng)濟(jì)也有助于體育消費(fèi)的發(fā)展延延時(shí)間旅游收入都基本恢復(fù)到疫情前水平。賽事經(jīng)濟(jì)演藝經(jīng)濟(jì)假經(jīng)濟(jì)賽事經(jīng)濟(jì)演藝經(jīng)濟(jì)假經(jīng)濟(jì)夜間經(jīng)濟(jì)杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，亞運(yùn)會(huì)期間杭州地鐵累計(jì)開行列車88,957列次，線網(wǎng)累計(jì)客運(yùn)量中，9月28日，杭州地鐵線網(wǎng)單日客流量首次突破500萬(wàn)，達(dá)運(yùn)動(dòng)健身訂單杭州旅游訂單量杭州餐飲門店消費(fèi)量 800%600%400%觀眾人數(shù)求旺盛市場(chǎng)活躍。線下演出有效拉動(dòng)城市旅游、餐飲、住宿等，推動(dòng)城市零售商業(yè)向好發(fā)展。注:上圖中的各城市演出場(chǎng)次數(shù)據(jù)截至2023年10月22日，場(chǎng)次包含未來(lái)預(yù)計(jì)演出的助力格外明顯出行人數(shù)和旅游收入都基本恢復(fù)到疫按可比口徑按可比口徑多個(gè)城市及品牌開展夜經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間北京開展"2023北京消費(fèi)季夜京城"活動(dòng)多個(gè)城市開展成都著力提升夜游錦江、博物館奇妙夜等多多個(gè)城市開展個(gè)夜間消費(fèi)點(diǎn)位知名度，豐富夜間消費(fèi)供給擦亮"羊城夜市"消費(fèi)品牌。新消費(fèi)領(lǐng)域融資金額及數(shù)量(不完全統(tǒng)計(jì))00融資金額(億元)2023年億元級(jí)融資數(shù)量分類占比起起50全年投融資賽道總體降溫投資事件與投資總金額同比大幅縮減單筆融資金額同餐飲食品占比過(guò)半很忙斬獲10.5億戰(zhàn)略融資為今年新消費(fèi)賽道最大筆投陪伴類消費(fèi)賽道增長(zhǎng)明顯寵物賽道全年共計(jì)23起其中億級(jí)融資4起包含寵物數(shù)據(jù)來(lái)源:iBrandi品創(chuàng)，仲量聯(lián)行研究部2024年2月供應(yīng)不及疫前水平高開低走上半年在疫情積壓的供應(yīng)供應(yīng)不及疫前水平高開低走上半年在疫情積壓的供應(yīng)集中釋放增量錄得新高而下半年則回歸常態(tài)整體呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)需求端不均衡的復(fù)蘇使得商場(chǎng)招商普遍承壓預(yù)租情況不理想導(dǎo)致部分年中國(guó)21城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)新增供應(yīng)共以價(jià)換量由于商品零售的恢復(fù)程度不及預(yù)期置率依舊處于高位以價(jià)換量"仍是招商去化的無(wú)奈之舉商業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力仍是市場(chǎng)主流情緒平均租金同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，租消費(fèi)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇客流快速恢復(fù)帶動(dòng)接觸型消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，餐飲、娛樂、服務(wù)等線下體驗(yàn)業(yè)態(tài)活力重現(xiàn)消費(fèi)者收入預(yù)期隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷調(diào)整對(duì)當(dāng)期消費(fèi)支出產(chǎn)生擠出效應(yīng)多數(shù)商品零售消費(fèi)的恢復(fù)步伐相對(duì)遲緩零售品牌的擴(kuò)店決策趨于審慎下半服務(wù)經(jīng)濟(jì)性價(jià)比消費(fèi)服務(wù)經(jīng)濟(jì)性價(jià)比消費(fèi)需求端供應(yīng)端需求端傳統(tǒng)商業(yè)改造非標(biāo)商業(yè)機(jī)場(chǎng)商業(yè)奧特萊斯社零預(yù)期消費(fèi)信心就業(yè)與收入45仲量聯(lián)行版權(quán)所有重建信心消費(fèi)進(jìn)入恢復(fù)進(jìn)程但表現(xiàn)不及預(yù)期，國(guó)家政策大力扶持支撐未來(lái)消費(fèi)持續(xù)向好。社零總額"非疫假設(shè)"擬合值社零總額"疫情后"預(yù)測(cè)值社零總額"非疫假設(shè)"擬合值社零總額"疫情后"預(yù)測(cè)值中國(guó)社零總額實(shí)際值、未來(lái)預(yù)測(cè)值與"非疫假設(shè)"擬合值社零總額社零總額"有效消費(fèi)政策影響"預(yù)測(cè)值深圳上海西安消費(fèi)者信心指數(shù)消費(fèi)者滿意指數(shù)消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)準(zhǔn)為牽引推動(dòng)打通以舊換新的難點(diǎn)季"穩(wěn)定和擴(kuò)大傳統(tǒng)消費(fèi)引導(dǎo)消費(fèi)意愿升農(nóng)村消費(fèi)能級(jí)。節(jié)慶時(shí)令等繼續(xù)組織開展豐富多彩的促消費(fèi)活動(dòng)如上海"五五購(gòu)物節(jié)"、浙江浙里來(lái)消費(fèi)"、重慶"愛尚重慶等打造更多商旅文體融合消費(fèi)新場(chǎng)景激發(fā)消費(fèi)潛力費(fèi)，支持直播電商、即時(shí)零售等新業(yè)節(jié)"等活動(dòng)；推動(dòng)國(guó)貨"潮品"消費(fèi)順應(yīng)時(shí)尚化、定制化、個(gè)性化的消費(fèi)夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT也已正式申報(bào)。消費(fèi)REI生態(tài)環(huán)保保障性租賃住房生態(tài)環(huán)保倉(cāng)儲(chǔ)物流交通基礎(chǔ)設(shè)施類商業(yè)消費(fèi)類 商業(yè)消費(fèi)類 募集規(guī)模占比能源基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施底層基礎(chǔ)資產(chǎn)大成、玉蜓橋、資產(chǎn)類型運(yùn)營(yíng)管理方商業(yè)建筑面積(平方米)底層資產(chǎn)評(píng)估值(億元)基金擬募集規(guī)模(億元)產(chǎn)權(quán)類REITS分派率紅土地創(chuàng)新鹽田港產(chǎn)權(quán)類REITS分派率數(shù)據(jù)對(duì)比倉(cāng)儲(chǔ)物流類園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類保障性租賃住房類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類供應(yīng)端：場(chǎng)景重塑傳統(tǒng)商業(yè)調(diào)改提速，非標(biāo)商業(yè)、機(jī)場(chǎng)商業(yè)、奧特萊斯等消費(fèi)場(chǎng)景孕育全新機(jī)會(huì)點(diǎn)。場(chǎng)景創(chuàng)新主力店轉(zhuǎn)型?消費(fèi)者對(duì)情緒價(jià)值越發(fā)重視，在消費(fèi)場(chǎng)景中尋求內(nèi)塑造場(chǎng)景創(chuàng)新主力店轉(zhuǎn)型?消費(fèi)者對(duì)情緒價(jià)值越發(fā)重視，在消費(fèi)場(chǎng)景中尋求內(nèi)塑造"公園+"場(chǎng)景成都萬(wàn)象城的萬(wàn)象廣場(chǎng)上海新天地時(shí)尚II定位：年輕潮流社交主場(chǎng)項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，整體改造成為部分傳提質(zhì)改造，重裝升級(jí)調(diào)改為"非標(biāo)"項(xiàng)目……上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心社區(qū)能量場(chǎng)"命名的"商業(yè)+社區(qū)"空間打造非標(biāo):成都RE:X春熙│年輕力中心=+?傳統(tǒng)主力店業(yè)態(tài)如：百貨、超市、快時(shí)尚等業(yè)態(tài)吸提高租金收益力?傳統(tǒng)主力店的承租能力較弱，部分表現(xiàn)較好的商場(chǎng)將主力店打造為新能源汽車專區(qū)、美妝區(qū)等承供給迭代供給迭代城市土地供應(yīng)有限商業(yè)開發(fā)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)政策已有城市發(fā)布政策限制中心區(qū)域新建大型商辦地產(chǎn)項(xiàng)目外部因素非標(biāo)商業(yè)與城市更新有機(jī)結(jié)合創(chuàng)造年輕人的消費(fèi)新觸點(diǎn)非標(biāo)商業(yè)與流量、IP融合共生營(yíng)造多元限定的消費(fèi)新場(chǎng)景?時(shí)下潮流文化:潮流時(shí)尚/策展/二次元等?歷史文化場(chǎng)景:老建筑/老街巷/博物館/藝術(shù)館等?社區(qū)商業(yè)更新:菜市場(chǎng)/居民街道/社區(qū)院子等建筑形態(tài):建筑形態(tài):無(wú)固定形態(tài)，街區(qū)、盒子、公園、藝術(shù)館、場(chǎng)景營(yíng)造:基于載體本身的資源稟賦和文化要素，適配年輕人多元細(xì)分的商業(yè)需求，衍生出多元、有趣的消費(fèi)內(nèi)容創(chuàng)新:非標(biāo)商業(yè)重點(diǎn)在運(yùn)營(yíng)，需為垂直生態(tài)的目標(biāo)客群打造日常主題活動(dòng)，包括定期策展、體育賽事、劇市場(chǎng)瓶頸(w)獨(dú)樹一幟，創(chuàng)新打造差異化項(xiàng)目，突破同質(zhì)化瓶頸。無(wú)固定經(jīng)營(yíng)范式可模仿借鑒經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。發(fā)展機(jī)遇(0)經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)(T)消費(fèi)觀代際變化，青睞個(gè)性、創(chuàng)新、多元細(xì)分的消費(fèi)場(chǎng)景。盈利模式不清晰，項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力弱。8408402023年限額以上單位零售分業(yè)態(tài)增長(zhǎng)率專業(yè)店超市近35%,較2022年同期增長(zhǎng)深圳廣州注*由仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理后的分值，服從均值為40，標(biāo)準(zhǔn)差為20的正態(tài)分布。11100011110011DIOR1010001111211186420需求端：動(dòng)能轉(zhuǎn)換服務(wù)消費(fèi)占比上升是消費(fèi)從溫飽型升級(jí)至享受、發(fā)展型的體現(xiàn)。但經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)伴生特定時(shí)期的消費(fèi)降級(jí)，消費(fèi)者將重視"性價(jià)比"以穿越周期。1-21-31-41-51-61-71-81-9■■1-21-31-41-51-61-71-81-9■■■■■/2023年商品零售、餐飲收入、服務(wù)零售月累計(jì)增速0元元0居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出(左軸)服務(wù)消費(fèi)支出占比(右軸)注*國(guó)家未公布2023年7月以前的服務(wù)零售品平均售價(jià)承壓品平均售價(jià)承壓 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI同比增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)快速消費(fèi)品市場(chǎng)售價(jià)增長(zhǎng)率以性價(jià)比著稱