XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P

XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策_49P2024/3/13XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P目錄一、國際經(jīng)濟形勢簡述二、國內(nèi)經(jīng)濟形勢簡述三、2011年中國房地產(chǎn)市場展望（結(jié)合兩會綱要）四、業(yè)界觀點五、2011年2月全國土地和樓市市場數(shù)據(jù)分析六、xxw地產(chǎn)項目所在城市房地產(chǎn)形勢及數(shù)據(jù)分析七、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控措施及策略建議XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展離不開國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，也離不開整個國際經(jīng)濟的發(fā)展。因此預(yù)判及展望2011年中國房地產(chǎn)市場形勢就有必要對國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢進行分析。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P2011年很可能是國際形勢、經(jīng)濟金融形勢發(fā)生重大轉(zhuǎn)折的一年，這一年從表面上看經(jīng)濟增長的恢復(fù)的程度、恢復(fù)的速度可能是非常健康的，美國、德國新興市場國家已經(jīng)呈現(xiàn)出了一片蓬勃恢復(fù)的景象，美國經(jīng)濟，今年3.5%的增長速度不成問題，甚至是4%，美國房地產(chǎn)1月份交易量價格都在逐步回升。德國過去這一年是東西德統(tǒng)一之后發(fā)展速度最快的一年，今年增長速度也不會慢下來。新興市場國家也是一片蓬勃發(fā)展的景象，印度、巴西、南非等國家仍然保持了比較快的增長態(tài)勢。一、國際經(jīng)濟簡述XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P一、通貨膨脹在全球范圍內(nèi)開始抬頭新興市場國家里面中國的通脹是最低的，不管是按總的加權(quán)CPI來算，還是按照單個產(chǎn)品來算。印度、巴西等國家的CPI都比中國明顯高很多。通脹威脅著新興市場國家的增長，因為新興市場國家應(yīng)對通脹的能力應(yīng)該說比發(fā)達國家更弱，其有更多再分配的負面影響。比如說最近突尼斯、埃及出現(xiàn)的變化，問題不是出在增長速度，除了社會因素之外，經(jīng)濟上就是價格高漲，尤其是糧食價格高漲所帶來的百姓的抱怨。埃及這個國家50%以上糧食是從國外進口的，糧價一上漲老百姓抱怨很大，突尼斯也是類似情況。全球范圍內(nèi)通貨膨脹物價上漲，從今年開始未來若干年會持續(xù)延續(xù)存在。即便是發(fā)達國家現(xiàn)在也開始看到了通脹的苗頭，德國、歐洲等等國家也在出現(xiàn)2%以上的通脹上限的苗頭。通脹具有長期性體現(xiàn)在，現(xiàn)今的經(jīng)濟發(fā)展是依賴于新興市場國家，而新興市場國家一方面在搞工業(yè)化、一方面搞城市化。工業(yè)化意味著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者逐步轉(zhuǎn)移到城市，使得農(nóng)業(yè)成本提高，城鎮(zhèn)化意味著原料價格不斷上漲。蓬勃發(fā)展的背后蘊藏著三大問題，這三大問題在未來一段時間會影響中國經(jīng)濟的發(fā)展。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P二、全球范圍內(nèi)的金融和財政方面的局部的危機正在醞釀盡管整個經(jīng)濟到目前來看金融危機、財政危機全局性的苗頭還沒有出現(xiàn)，預(yù)計未來三到五年，尤其新興市場國家局部的類似于亞洲金融危機那樣的危機可能會到來。因為目前表面上看一片蓬勃發(fā)展的一系列新興市場國家，像巴西、印度，實際上它宏觀經(jīng)濟的基本面是不穩(wěn)定的。這些國家，危機前是處在財政赤字、處在經(jīng)常帳戶赤字之中，危機后仍然是財政赤字、仍然是經(jīng)常帳戶赤字。這些國家政府長期要借錢彌補自己的支出超過收入的部分。局部財政危機、局部金融危機的根子已經(jīng)埋下了。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P三、針對中國的一系列的政策、經(jīng)濟對立愈演愈烈盡管國內(nèi)也有很多問題，但從宏觀上講中國經(jīng)濟是優(yōu)等生，增長速度是最快，貿(mào)易順差、就業(yè)增長、投資上漲、金融穩(wěn)定。國際社會認為中國已經(jīng)不是發(fā)展中國家了，認為中國是先進的一個經(jīng)濟體，應(yīng)該承擔(dān)國際責(zé)任，應(yīng)該升值，應(yīng)該減少貿(mào)易壁壘，不能作為發(fā)展中國家來處理。這就是未來若干年中國所面臨的非常嚴(yán)峻的國際形勢。

XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P1、經(jīng)濟增速小幅回落，預(yù)計增長9%左右中國社科院3月16日發(fā)布2011年《宏觀經(jīng)濟藍皮書》指出，2011年國民經(jīng)濟增速將呈現(xiàn)出小幅回落的趨勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增速呈現(xiàn)“前低后高”走勢，全年增長估計達到9.1%，比2010年回落1個百分點左右。目前的中國經(jīng)濟是有大量內(nèi)地市場的發(fā)展階段、仍然是趕超型的發(fā)展階段。2、人口老齡化問題、預(yù)計不會對未來五年增速下降帶來壓力關(guān)注經(jīng)濟目前發(fā)展階段，一個55歲或者一個60歲的勞動者有能力和精力繼續(xù)工作，3月兩會代表就提出了延長退休年齡，利用好勞動力的問題。隨著人口逐步老齡化，儲蓄率逐步降低，消費逐步上升，隨著藍領(lǐng)工人工資逐步上升百姓可支配收入逐步上升。這時候消費相對不足、內(nèi)需相對不足的矛盾恰恰就有緩解了。從中國經(jīng)濟發(fā)展階段來看，未來五年中國勞動力相對短缺不會影響中國的增長速度。二、國內(nèi)經(jīng)濟XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P■地產(chǎn)延伸：中國養(yǎng)老地產(chǎn)預(yù)計到2050年,中國的老齡人口將達到4億,占到總?cè)丝诘?/4。據(jù)統(tǒng)計,目前北京超過60歲以上的老年人口已達226.6萬人。在上海,這一數(shù)字更是高達300.57萬,占總?cè)丝跀?shù)的21.61%,人口老齡化水平比全國平均數(shù)字高出一倍,已經(jīng)接近日本、瑞典等世界人口老齡化最高的國家水平。近日,美國的對沖基金與收購集團城堡投資正計劃為一只中國基金募資約10億美元,并將投資面向中國迅速擴大的老年人口住宅,計劃將國外一種老年人住宅模式帶至中國。2010年年底,由萬科打造的“活躍長者計劃”項目萬科·幸福匯落戶房山,成為萬科在北京進軍老年地產(chǎn)領(lǐng)域的首個試點項目。該項目以一系列獨特的服務(wù)與特色配套,被認為在產(chǎn)品和理念上有望為北京老年地產(chǎn)帶來質(zhì)的飛躍。外資與龍頭房企不約而同地進軍老年地產(chǎn),是否意味著,在中國發(fā)展了10年的房地產(chǎn)細分市場老年地產(chǎn),有望擺脫“看得見、摸不著”的尷尬境地,進入一個快速發(fā)展的軌道。英國老年村的公寓可租可售,目前一套雙臥室公寓的售價為30萬英鎊（英國平均年薪2.58萬英鎊（約合27萬元人民幣）,同時每戶每季度需支付1500英鎊服務(wù)費。一旦業(yè)主將來把公寓房出售,賣房款的10%歸于老年村的經(jīng)營者所有。在美國、日本和瑞典,類似這樣的老年村也是比比皆是。而對于開發(fā)企業(yè)來說,雖然起初售價低廉,但卻可以從物業(yè)轉(zhuǎn)手中得到源源不斷的收益。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P3、資源和環(huán)境的壓力價格機制將會更多地運用于節(jié)能減排、運用于自然資源的消耗，眾多開發(fā)商現(xiàn)在得開始琢磨提高節(jié)約能耗的等級。4、新一輪的改革開放

十年前中國加入WTO，那時候想怎么樣引進外資怎么樣擴大出口?，F(xiàn)在的改革開放是全方位的，更多的不是體現(xiàn)在增加出口，更多地是體現(xiàn)在如何走出去，更多地體現(xiàn)在如何參與國際游戲規(guī)則的制訂，包括國際貨幣體制規(guī)則的改革。這一點是新一輪改革開放的重點。5、社會矛盾任何經(jīng)濟發(fā)展離不開基本的社會矛盾的緩解，完全解決社會矛盾是不可能的，任何社會都有矛盾。但如果社會矛盾超過一定臨界點的話社會怎么發(fā)展。社會矛盾一個最直接的原因是收入分配，收入分配不均是所有社會矛盾的基本原因。從外國歷史發(fā)展階段看，人均GDP四千美元到五千美元，這個時候是收入分配不均最難受的時候?，F(xiàn)在的藍領(lǐng)工人的工資開始改善了，過去兩年農(nóng)村人均收入超過城里人了，也就是說我們收入差距正在走出一個倒U形曲線，現(xiàn)在開始有苗頭，農(nóng)民工工資漲的比白領(lǐng)的快，倒U型。應(yīng)該從總體上、宏觀上政府減稅、政府讓利，政府鼓勵企業(yè)，給企業(yè)減勞動用工的稅，鼓勵企業(yè)更多雇傭白領(lǐng)階層。這也是今年3月兩會上稅收制度的改革草案的出臺原因。

XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P2011年很可能是經(jīng)濟形勢發(fā)生重大轉(zhuǎn)折的一年

綜上所述，2011年可能是經(jīng)濟重要轉(zhuǎn)折年，新興市場越出問題、發(fā)達國家越出問題，對中國的要求越高。通脹壓力、局部財政金融危機的醞釀，還有針對中國各種各樣不利的經(jīng)濟政策壓力，在2011年是個轉(zhuǎn)折年，未來會愈演愈烈。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P三、2011年中國房地產(chǎn)市場展望

結(jié)合3月兩會精神和綱要，對2011年中國房地產(chǎn)市場進行展望分析XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P一、政策走勢預(yù)判1、2011年新政力度將超過2010年，調(diào)控將進一步升級和深化政策本身并不能導(dǎo)致價格漲跌，政策的主要作用在于改變供求關(guān)系，進而影響市場的成交量和成交價格。因而，供求關(guān)系將是決定市場未來價格走勢的一個重要因素。改變供求關(guān)系的政策主要分兩類，一類是針對房地產(chǎn)的行業(yè)政策，如限購、限貸以及保障房等調(diào)控政策；另一類是針對宏觀經(jīng)濟的貨幣政策，如加息和提高存款準(zhǔn)備金率等。行業(yè)政策的主要目的是削弱市場需求，減輕供求壓力，意在需求；貨幣政策的主要目的是收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在供給。A、密集政策效力的持續(xù)時間：受國八條和密集地方限購細則出臺的影響，可以預(yù)見2011年上半年依然會出現(xiàn)幾個月的觀望期。通過觀測各類城市限購后的市場表現(xiàn)，限購會導(dǎo)致一線城市成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月。限購令導(dǎo)致部分二三線城市成交下降，但影響時間均在兩至三個月。B、限貸政策對房地產(chǎn)市場的影響：國八條規(guī)定將二套房首付比例提升至六成。研究數(shù)據(jù)顯示，假定投資需求中首付在六成以下的客戶均因為該政策而放棄投資房產(chǎn)，該政策理論上將導(dǎo)致59.9%的投資客流出房地產(chǎn)市場，占購房總需求的14.8%。但實際上，限貸政策對需求的實際影響并沒有想象的大，因為信貸首付政策松緊程度與一次性付清比例高度相關(guān)。歷次首付比例提升后，相當(dāng)一部分城市的一次性付清比例均有所提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例會大幅提升，而一次性付款比例將下降。這說明，首付比例提高后，仍然有相當(dāng)部分的實力客戶選擇全款支付，進而削弱限貸政策的影響。從城市來看，深圳、無錫、惠州、佛山、廈門、青島等東部發(fā)達城市由于投資需求比例較高，將會受到較大影響；而長沙、合肥等中部城市由于自住需求旺盛，所受影響將較小。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49PC、各類政策對房地產(chǎn)市場的疊加影響：歷次房地產(chǎn)調(diào)控往往是多個政策組合使用，討論單個政策不利于從整體上判斷各種政策對需求的疊加影響。參考2010年各類政策對樓市的影響程度，對2011年全國商品房銷售面積增速進行測算。由于未來中國經(jīng)濟和政策執(zhí)行面臨很多不確定性，將測算分為悲觀、中性和樂觀三種。

■悲觀預(yù)測：假定2011年受政策調(diào)控城市商品房銷售面積增速與2010年“國十條”后增速保持一致，如果不考慮保障房的影響，全國銷售面積下降7.1%；考慮保障房的影響，全國銷售面積將下降10.3%。

■中性預(yù)測：2010年一二線城市后三季度由于調(diào)控，尤其是一線城市，銷售面積已經(jīng)處于歷史低位，假定2011年銷售面積不應(yīng)再低?；诖耍绻豢紤]保障房的影響，全國銷售面積上漲4.7%；考慮保障房的影響，全國銷售面積將上漲1.5%。

■樂觀預(yù)測：2011年一二線城市由于全面限購，假定部分需求被擠壓到三線城市，帶動三線城市再創(chuàng)新高。照此測算，不考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲7%；考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲3.8%。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P

3月全國兩會，溫家寶總理在政府工作報告中強調(diào)：要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。表明：調(diào)控樓市，穩(wěn)定房價，中央的決心堅定不移，力度有增無減。

3月8日，兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示：如果房價不能穩(wěn)定，將時刻準(zhǔn)備出臺新一輪的樓市調(diào)控政策。他表示，若出臺新政，將會制定更為細化的系列措施，以遏制房價上漲。限購令目前沒有停止的時間表。從去年1月份的“國11條”，4月份的“國10條”，到9月份多部委聯(lián)合出手調(diào)控房價，再到年初“國8條”的出臺，房地產(chǎn)稅試點正式啟動……一方面，中央調(diào)控房地產(chǎn)的力度越來越大，程度越來越深；另一方面，房價依然難降，現(xiàn)實與社會期待仍有相當(dāng)距離。遏制投資投機，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，已日漸成為社會共識，決策指向日益明確。房地產(chǎn)市場的調(diào)控不會一蹴而就，土地財政、保障房建設(shè)資金來源、市場監(jiān)管等深層問題有待逐步解決，已經(jīng)出臺的各項調(diào)控政策也需要不斷調(diào)整完善。調(diào)控政策數(shù)據(jù)體現(xiàn)：據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，在目前33個限購城市中，約80%城市住宅成交量急跌。此外，2月有77%的城市商品房成交量環(huán)比1月下降，最高降幅76%，另有6成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重慶等調(diào)控嚴(yán)厲的城市成交下降嚴(yán)重。調(diào)控政策在兩會體現(xiàn)：XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P2、短期政策：應(yīng)重點關(guān)注貨幣政策變化、保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)量的繼續(xù)增加2011年上半年貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，預(yù)計未來將對中小開發(fā)商是一個大考驗。由于銀行在房貸規(guī)模受限的情況下，大多偏向優(yōu)質(zhì)客戶，在此情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)將會比大型房地產(chǎn)企業(yè)融資更加艱難。加息之初并不影響成交量的放大，但當(dāng)進入加息通道后，或會削弱購買力，影響成交量的走低，進而導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款速度放緩。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)順應(yīng)形勢，根據(jù)各自資金狀況，做好降價促銷、加速出貨的準(zhǔn)備。通過對比狹義貨幣供應(yīng)量(M1)和居民消費價格指數(shù)(CPI)同比增速，發(fā)現(xiàn)M1同比領(lǐng)先CPI六個月左右。也就是說，狹義貨幣供應(yīng)增速下降的話，物價將會止?jié)q而跌，但至少要滯后六個月的時間。2010年M1同比增速逐月已經(jīng)明顯回落，加上翹尾因素的影響。推測2011年CPI將是前高后低。與此對應(yīng)，貨幣政策可能是前緊后松，下半年貨幣政策可能有所改觀，但房地產(chǎn)行業(yè)政策全年不會放松，直至十八大召開。大量房企或許已經(jīng)開始在資金道路上步履蹣跚。經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅度下降是顯而易見的事實。根據(jù)目前已公開的13家上市地產(chǎn)企業(yè)年報顯示，盡管凈利潤達81.4億元，同比上升41.08%，但經(jīng)營性現(xiàn)金流卻同比下降1777.61%。

XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P國土資源部3月10日下發(fā)通知，要求各地切實做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控，堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況。堅持招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，進一步完善供地政策，充分發(fā)揮土地政策惠民生、穩(wěn)預(yù)期、注重社會效應(yīng)最大化的管控作用，嚴(yán)防出現(xiàn)高價地，增加公共租賃住房和中小套型限價商品住房供地，促進房價合理回歸。1、通知要求市縣國土資源行政主管部門在供應(yīng)商品住房用地前，要按照本地區(qū)向社會公布的年度新建住房價格控制目標(biāo)，以及擬供地所在區(qū)域的房價地價水平，合理確定出讓底價的控制區(qū)間。這一做法即去年北京出臺的“限房價、競地價”措施。

2、要“嚴(yán)監(jiān)管、促開發(fā)”，加強住房建設(shè)用地全程監(jiān)管，實時跟蹤土地開發(fā)利用情況，加大清理查處違法違規(guī)違約行為力度。3、今年各地要“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”，以保障性安居工程建設(shè)所需用地為重點。確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地總量的70%，確保城市住房用地供應(yīng)計劃總量不低于前兩年年均實際供應(yīng)總量。4、落實責(zé)任制，由各級國土資源主管部門主要領(lǐng)導(dǎo)人負全責(zé)，各地保障性安居工程用地供應(yīng)計劃連同責(zé)任人名單由國土資源部向全國公示，并加強督促落實。優(yōu)先安排收回的國有土地和儲備土地用于保障性安居工程建設(shè)。保障房、土地供應(yīng)等兩會體現(xiàn)：XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P3、中長期政策：房產(chǎn)稅試點范圍將逐步擴大，配套改革持續(xù)跟進，中長期政策環(huán)境進一步完善

房產(chǎn)稅目前的規(guī)模和未來全面開征后，都難以與巨額的土地出讓金相提并論（據(jù)測算，即使在全國范圍內(nèi)針對所有住宅開征房產(chǎn)稅，預(yù)計每年針對住宅的房產(chǎn)稅約為5000億元，遠低于2010年土地出讓金2.7萬億元）。因此開征房產(chǎn)稅并不意味土地出讓制度的改變和弱化，更多地是為推進房產(chǎn)稅收體制改革打下基礎(chǔ)。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P1、土地市場：供應(yīng)力度繼續(xù)加大，地價總體平穩(wěn)2010年全國住宅用地供應(yīng)計劃實際完成67.9%，增加土地供應(yīng)仍將2011年房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，2010年土地出讓計劃完成率低的省市將會在2011年加大土地供應(yīng)，如內(nèi)蒙古、貴州等省份和廣州、深圳、寧波、西安等地市。根據(jù)“國八條”要求，2011年商品住宅用地計劃供應(yīng)將不低于過去兩年平均水平（約8萬公頃），給開發(fā)企業(yè)拓展土地儲備帶來機遇。地價方面，隨著監(jiān)管層嚴(yán)格控制房企開發(fā)貸款風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)信貸融資難度將會不斷加大，銷售不暢的中小型開發(fā)企業(yè)在2011年將面臨更大的資金壓力。因此，地價整體水平將漸趨平穩(wěn)。而中心城市核心地段地塊仍將備受關(guān)注，地價或?qū)⒗^續(xù)創(chuàng)出新高。2、房產(chǎn)市場：供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，價格趨穩(wěn)并可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新開工面積急劇放大。全國開竣工面積的絕對水平和增速均創(chuàng)歷史新高，土地供應(yīng)面積連續(xù)兩年增長顯著，隨著過去兩年新購?fù)恋睾烷_工項目的入市，市場供給將持續(xù)上升。通過數(shù)據(jù)分析，新開工面積將在1.5年左右的時間形成實際供應(yīng)，滯后1.5年的新開工面積與當(dāng)期銷售面積非常吻合，這將造成2011年4月份至11月份期間，市場上可能有大量的新增潛在供應(yīng)。通過測算，2011年第二季度全國潛在供應(yīng)面臨放大態(tài)勢。從重點監(jiān)測的40個城市來看亦是如此。其中，北京、杭州、蘇州、南京、上海和溫州等城市潛在供應(yīng)將大幅超過實際需求。價格面臨較大的下行壓力。二、市場走勢展望XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P需求：35個大中城市需求受到顯著抑制，帶動全國銷售面積下降由于限購政策的將至少覆蓋到35個大中城市，預(yù)計2011年35個大中城市需求將受到顯著抑制。若35個大中城市商品房銷售面積平均下降20%，而其他城市保持平穩(wěn)，2011年全國商品房銷售面積將下降7%。但與此同時，也不排除部分2010年住宅銷售面積降幅較大的城市（如北京、上海、杭州等）在供應(yīng)量大幅增加的前提下出現(xiàn)成交量恢復(fù)性增長的可能。整體來看，隨著2010年新開工項目的逐漸入市，供求關(guān)系在2011年將得到改善，這也將促進價格水平的平穩(wěn)。價格：“控制目標(biāo)”和限購令促使房價趨穩(wěn)，可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)一方面，“國八條”明確提出“房價控制目標(biāo)”，住房價格快速上漲的勢頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變，房價將逐步趨穩(wěn)。具體到不同物業(yè)和區(qū)域，可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。從物業(yè)類型來看，首次置業(yè)為主的中小戶型中低價位產(chǎn)品、改善性和投資性需求為主的大戶型高總價產(chǎn)品、外來需求為主的旅游度假類產(chǎn)品以及政策環(huán)境完全不同的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)不同走勢，價格結(jié)構(gòu)性下調(diào)的可能性較大。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P3、市場關(guān)注點：區(qū)域發(fā)展分化、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化、物業(yè)類型分化

關(guān)注點一：城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度加大，區(qū)域發(fā)展更加分化城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度的加大將從以下幾個方面影響到區(qū)域經(jīng)濟格局和房地產(chǎn)市場發(fā)展水平：一是有助于加強中西部與東部的交通，加強經(jīng)濟合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進經(jīng)濟增長；二是持續(xù)增強交通節(jié)點城市或區(qū)域的經(jīng)濟活力，促進城市帶的逐步成熟，經(jīng)濟圈內(nèi)的城市一體化程度將大大增加，中心城市對周邊城市的帶動作用更為顯著，不同經(jīng)濟圈的發(fā)展水平分化更加明顯；三是擴大北京、上海、廣州等中心城市對周邊中小城市的帶動作用，使得各區(qū)域的發(fā)展更加分化。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P關(guān)注點二：保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，“雙軌制”逐步形成，供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化中央經(jīng)濟工作會議提出2011年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，這一政策將在十二五期間得以延續(xù)。若住建部提出的1000萬套保障性住房建設(shè)計劃落實到位，開工面積將達到6億平米（2010年全國住宅新開工面積為13億平方米），預(yù)計2011年新開工的保障性住房將占到整體的比重將接近30%。保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，將使得住房市場的“雙軌制”逐步形成，加大住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P3月10日，住建部副部長齊驥答保障性住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控：1、今年保障房供應(yīng)可能首超商品房，1000萬套保障房、900萬套商品房。保障房投資高達1.3萬億元，占去年稅收的20%（去年稅收7萬億元），保障房面積5萬億平米約占去年商品房銷售面積的50%2、問責(zé)：調(diào)控房價也要調(diào)控租金，中介哄抬租價要嚴(yán)查，《住房保障法》初稿形成。3、完成今年1000萬套的任務(wù)，5000多億元的資金，將由中央、省級和市縣政府通過各種渠道來籌集。”

A、對保障性安居工程建設(shè)資金，地方政府要納入本級財政預(yù)算，在財政預(yù)算中要列支一部分。B、要嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)的比例不低于10%的規(guī)定，有些地方20%。C、公積金投入試點,去年全國公積金增值凈收益用于廉租住房建設(shè)的有50多億元,去年計劃了400多億元。D、中央代地方發(fā)行的2000億元的國債當(dāng)中，地方要優(yōu)先用于保障性住房，特別是公共租賃住房建設(shè)。4、220萬套公租房由政府無償劃撥除了棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房和兩限房外，還要新開工建設(shè)廉租住房160多萬套、公共租賃住房近220萬套。公共租賃住房建設(shè)用地像廉租住房一樣，由政府無償劃撥。主要可以有三種模式：a、由政府出地、政府投資、政府管理;b、由政府出地，企業(yè)出錢;c、由政府出土地，讓企業(yè)通過市場方式取得。所有方式的供應(yīng)對象是由政府來核定。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49PXX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P關(guān)注點三：普通商品住房、高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)等不同物業(yè)走勢繼續(xù)分化本輪調(diào)控主要針對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)將面臨更多發(fā)展機遇，而在住宅市場，不同物業(yè)的分化也將更加顯著：普通商品住房代表的自住型需求將長期大量存在，價格有望較為平穩(wěn)?！鍪状沃脴I(yè)的中小戶型、中低價位產(chǎn)品受影響不大；■大戶型、高總價產(chǎn)品主要針對改善性需求或已有多套住房者，將受到限購、限貸等政策的顯著影響；■主要面向外來需求的旅游度假類產(chǎn)品也將受到限購政策的顯著影響。2010年全國住宅銷售面積增長8.0%，而同期辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增速分別為21.9%和29.9%。預(yù)計2011年住宅市場仍將受到政策調(diào)控的顯著影響，而包括辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場將繼續(xù)增長。另一方面，在住宅市場，越來越多的企業(yè)開始提升產(chǎn)品品質(zhì)和價格水平。商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅市場將得到更多開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。但商業(yè)地產(chǎn)市場對開發(fā)企業(yè)專業(yè)能力要求高、資金投入多，高端住宅市場受宏觀調(diào)控影響波動幅度更大，開發(fā)企業(yè)更多轉(zhuǎn)向這兩類物業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)也面臨過剩的危機。可謂機遇與風(fēng)險并存。

XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P三、中長期展望：房地產(chǎn)市場最終將與經(jīng)濟發(fā)展和居民收入同步，城市化進程不斷推進的大背景下，房地產(chǎn)市場仍具有較大的成長空間，房價平穩(wěn)有助于市場的長期健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的最終發(fā)展將與國民經(jīng)濟發(fā)展和居民收入同步，本輪調(diào)控意在去除2009年至2010年4月間房價上漲超出居民收入和經(jīng)濟發(fā)展水平的部分，以時間換空間，通過加大供應(yīng)特別是保障性住房、引導(dǎo)和延緩需求、增加收入等多種方式來降低住房價格的相對水平（部分城市或片區(qū)可能出現(xiàn)絕對水平的下降），這將大大緩解住房價格上漲過快帶來的社會矛盾和經(jīng)濟金融風(fēng)險，有利于市場的長期健康發(fā)展。長遠來看，城市化進程不斷推進的大背景下，特殊的年齡結(jié)構(gòu)決定了住房需求仍將在較長時間內(nèi)維持在較高水平（截止2009年底，中國城市化水平達到46.6%，過去十年平均年新增城鎮(zhèn)人口1844萬人；2008-2009年結(jié)婚登記均超過1000萬對，是近30年的最高水平，其中2009年更是超過1200萬對），房價的平穩(wěn)而不是快速上漲有助于需求的持續(xù)平穩(wěn)釋放，也有助于市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P王石：今年政策應(yīng)該不會放松，房價上漲幅度在合理范圍內(nèi)，就是成功的。一線城市的土地已經(jīng)越來越稀缺，三四線城市的房地產(chǎn)市場剛起步，短期內(nèi)將是開發(fā)重點，并不會是政策調(diào)控的重心。明年一些房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金和經(jīng)營壓力，萬科將會有一些收購兼并的機會，以擴大土地儲備。王健林（萬達集團董事長）：限購政策出臺后，預(yù)計下半年房價會進入下降通道，而且至少維持兩年以上。上一輪房地產(chǎn)很快復(fù)蘇，即2008年后半年的復(fù)蘇，是因為當(dāng)時有國際金融危機，政府出臺扶持政策，而現(xiàn)在沒有這個外在因素。6年建4000多萬套保障房，每套13萬-15萬，總共需要6萬億。承建保障房，國家規(guī)定的利潤就是3-5%。綠地集團：如果政策沒有發(fā)生大的轉(zhuǎn)向，流動性又在不斷收緊，市場上的錢越來越少，購買門檻越來越高，房價降15%是完全有可能。閻慶民（全國政協(xié)委員、銀監(jiān)會主席助理）3月5日表示：“房價下跌30%在銀行承受范圍內(nèi)”，這無疑表明，“房價套牢銀行”的說法站不住腳。李稻葵（全國政協(xié)委員、央行貨幣委員會委員）：土地財政必須改變，限購令之后，下半年，最晚到年底，很多城市的房價會出現(xiàn)大規(guī)模的變動，至少大規(guī)模上漲的態(tài)勢會改變四、業(yè)界觀點XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P五、2011年2月全國土地和樓市市場數(shù)據(jù)分析XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P2月土地流拍頻傳，大部分原因都是競拍人不足。2月二線城市的土地基本都是以底價成交。2月，北京僅有2塊住宅用地出讓。推出宗地面積：

2011年2月，全國120個城市共推出土地1569宗，環(huán)比減少27%，同比增加32%；推出土地面積：7479萬平方米，環(huán)比減少18%，同比增加20%。成交方面：2月份，全國120個城市共成交土地881宗，環(huán)比減少56%，同比減少7%，成交土地面積3637萬平方米，環(huán)比減少59%，同比減少33%。二月全國土地市場數(shù)據(jù)及分析XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P住宅用地成交面積和價格環(huán)比同比大幅下降推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)：530宗，環(huán)比減少30%，同比增加21%;推出住宅用地面積：3039萬平方米，環(huán)比減少29%，同比增加11%。住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)：成交287宗，環(huán)比減少58%，同比減少22%;成交土地面積：1468萬平方米，環(huán)比減少62%，同比減少52%。土地成交價格：2月份，全國120個城市平均樓面地價1063元/平方米，環(huán)比下跌11%；其中住宅用地平均樓面地價1582元/平方米，環(huán)比下跌28%。

分析：按照去年底的政策規(guī)定，土地招拍掛溢價率超50%需在2個工作日上報國土部，使得一些地方土地出讓時，底價定的較高，使得開發(fā)商有些望而生畏。而同時，因為調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，一些地產(chǎn)企業(yè)對后市出于觀望也使得土地交易不再那么活躍。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P二月全國樓市數(shù)據(jù)及分析國家統(tǒng)計局3月11日《1-2月份國民經(jīng)濟主要指標(biāo)數(shù)據(jù)》數(shù)據(jù)顯示：1至2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資：4250億元，同比增長35.2%。其中，住宅投資3014億元，增長34.9%。1-2月，全國商品房銷售面積：8143萬平方米，同比增長13.8%。其中，住宅銷售面積增長13.2%，辦公樓增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房增長8.7%。按照中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，受春節(jié)假期和新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，2月份大部分城市住宅新批準(zhǔn)上市面積和成交面積大幅下滑，平均幅度分別為40.34%和49.07%。（數(shù)據(jù)樣本采集自北京、上海、廣州、深證、天津、武漢等全國12個重點城市）。而成交均價則基本表現(xiàn)平衡，環(huán)比平均上漲0.48%。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京期房住宅成交量為2925套，比1月份的9000多套下降了七成左右市場：2月成交大幅萎縮價格表現(xiàn)平穩(wěn)XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P一類城市：2月成交量處于普跌態(tài)勢，但成交均價卻出現(xiàn)分化。新房成交面積：一類城市城市環(huán)比都大幅下降。其中，上海下降幅度最大為83.1%，其后依次為杭州、北京、深圳和廣州，環(huán)比分別下降、65.8%、55.9%和50.0%。新房成交均價：各城市卻出現(xiàn)分化。深圳、北京和杭州成交均價保持增長，環(huán)比分別增長2.1%、8.6%和12.4%。而廣州、上海成交均價則表現(xiàn)下跌，環(huán)比分別下降10.3%、0.6%?？傮w來看，一類城市成交量表現(xiàn)普跌且幅度較大，而成交均價則表現(xiàn)不一。二類城市：大部分二類城市的2月新房成交量也開始表現(xiàn)下跌。其中，下跌幅度較大的有青島、南京、東莞和廈門，環(huán)比分別下降84.7%、69.0%、66.4%和60.4%。新房成交均價：大部分二類城市表現(xiàn)基本平穩(wěn)，漲跌幅度都比較小。其中蘇州和東莞環(huán)比分別微漲3.2%和2.6%；而天津、佛山和青島環(huán)比分別微跌3.0%、4.2%和2.4%?？傮w來看，二類城市2月份市場表現(xiàn)為量跌價穩(wěn)的態(tài)勢。

XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P三類城市：2月新房成交量普跌、幅度較大。其中長沙、惠州、武漢、臨沂和合肥分別環(huán)比下降59.5%、54.5%、53.4%、46.7%和45.4%。然而，沈陽由于坊間限購令的傳言，導(dǎo)致部分購房者提前入市進行搶購，從而導(dǎo)致沈陽新房成交不跌反升，環(huán)比上漲17.9%。新房成交均價：三類城市也表現(xiàn)出差異性。前期漲幅過大的城市價格開始回調(diào)，比如合肥、惠州。兩城市成交均價環(huán)比分別下降6.5%、6.0%。而對于1月份回調(diào)較大的城市價格開始反彈，如臨沂、大連。兩城市成交均價環(huán)比分別上漲9.2%、7.2%。而其他的城市價格則表現(xiàn)平衡，漲跌幅度都不大，如沈陽和武漢等。

總體來說，2011年2月樓市受春節(jié)假期和新政的影響，大部分城市新房成交量開始大幅下滑，而成交均價則基本表現(xiàn)平衡。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P截止到3月11日，全國共有37個城市相繼出臺新的限購令。然而，各地限購政策的嚴(yán)厲程度卻表現(xiàn)不一，這也使得限購對各地樓市的影響程度將各不相同。另一方面，今年國家將保障房提升到一個新的高度。除了大幅度提高保障房的供應(yīng)計劃量之外，還對保障房資金來源進行了明確的規(guī)定，并和各級政府簽訂了相關(guān)責(zé)任書。從供應(yīng)計劃來看，今后五年，國家要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。再看2010年全國銷售商品住房9.3億平方米，約900萬套。也就是說，今年保障房數(shù)量可能將首次超過市場類住房。隨著保障房的大規(guī)模入市，其對商品住宅的擠出效應(yīng)也必將會越來越大。政策效應(yīng)初顯，市場或進入觀望期2010年底，對政策進行一段觀望和消化之后，全國各地樓市大多出現(xiàn)觸底反彈的跡象。然而，國八條的適時出臺，在加上年初是傳統(tǒng)的淡季，導(dǎo)致去年年底的反彈未能延續(xù)，市場成交不斷萎縮，新年的調(diào)控政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)、再加上兩會效應(yīng)，同時市場對年初的調(diào)控政策要有一定的消化時間，使得市場或進入一定的觀望期。政策：限購不斷擴大和深化保障房建設(shè)加強XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P六、XXW地產(chǎn)項目所在城市房地產(chǎn)市場環(huán)境及數(shù)據(jù)分析XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P沈陽沈陽限購令細則2011年3月1日出臺在沈陽市人口密集、房價過高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時實行居民家庭限購住房套數(shù)政策，即：已擁有1套住房的沈陽市戶籍居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供在沈陽市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非沈陽市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

對已擁有2套及以上住房的沈陽市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非沈陽市戶籍居民家庭、無法提供在沈陽市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非沈陽市戶籍居民家庭，暫停在上述區(qū)域內(nèi)向其售房。解讀：新希望紫檀山項目在沈陽繞城高速以外，不屬于限購范圍。沈陽版限購令將從今年3月8日施行。其中，商品住宅以合同備案的日期為界限，二手住宅以實際下發(fā)房產(chǎn)證的日期為準(zhǔn)。限購房屋為住宅類房屋（包括普通住宅、公寓、別墅等房屋），非住宅類房屋（網(wǎng)點、寫字間、公建、商業(yè)用房、車庫等）則不在限購范圍之內(nèi)。沈陽的限購令出臺，將會推高二環(huán)以外的房價XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P沈陽限購首周(3.7-3.13)商品房供應(yīng)量驟減上周(3.7-3.13)全市供應(yīng)量為65617.08平方米，環(huán)比下降71.17%,供應(yīng)套數(shù)為823套。其中住宅供應(yīng)面積為61451.12平方米，占總供應(yīng)量93.65%，商品住宅供應(yīng)套數(shù)為805套。商業(yè)用房供應(yīng)面積為4165.96平方米，占總供應(yīng)量6.35%，供應(yīng)套數(shù)為18套。上周商品住宅成交均價：6071元/平方米

本周商品房放量出現(xiàn)下降趨勢，沈陽限購令出臺夠沈陽商品房市場需要一段緩和期，購房者出現(xiàn)觀望狀態(tài)。但是沈陽近年土地開發(fā)量較大，商品房供應(yīng)自然將會出現(xiàn)走高趨勢，加上沈版限購相對寬松，預(yù)計未來沈陽商品房市場將有較大上升空間。沈陽商業(yè)市場主要集中在一環(huán)內(nèi)，目前屬于發(fā)展期，隨著城市向前發(fā)展，沈陽商業(yè)地產(chǎn)也將有極大發(fā)展空間。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P項目產(chǎn)品面積區(qū)間套數(shù)3.7-3.17銷售套數(shù)成交均價億達玖墅一期聯(lián)排255-2806019880元首創(chuàng)琥珀灣一期聯(lián)排246-28813818400元雙拼380-420120——保利十二橡樹聯(lián)排220-29017831萬獨棟280-39011822.2萬萬科蘭喬圣菲6期聯(lián)排23094101.5-1.9萬棋盤山一號一期聯(lián)排220-27010109500元小獨棟290-3076601.4萬大獨棟560-5802201.6萬世茂爵世山聯(lián)排180-260蓄客階段，前期針對世茂老業(yè)主認購18套。類獨棟550錦聯(lián)上水溪谷類獨棟210-400109客戶登記階段雙拼6004（3.7-3.17）棋盤山別墅成交情況XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P大連大連限購令細則2011年3月2日出臺（2010年10月18日限購令）暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭（夫妻雙方及未成年子女）、能提供在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭及不能提供在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

新舊版本對比：1、舊版：不論之前有幾套，都可以新增購買一套2、第二套住房首付款比例不得低于60%、貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍目前，大連限購令執(zhí)行期尚未確認購房仍可備案登記XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P上周（3月7日-3月13日）大連市城七區(qū)(高新園區(qū)不含開發(fā)區(qū))總體成交1346套，環(huán)比下降2%，成交面積119183.5平方米，環(huán)比下降9%，總體保持穩(wěn)定。大連業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，大連限購令細則出臺限購風(fēng)潮的蔓延確實給市場帶來了降溫效應(yīng)，大連也不可避免地受到了其影響。據(jù)悉，目前樓價處于高位，且后市更不明朗，更多人對前景看跌。不少開發(fā)商開始重新調(diào)整年度銷售計劃和節(jié)奏，暫緩了推盤計劃。大連限購首周(3.7-3.13)樓市總體保持穩(wěn)定2月大連新增商品房批售22.82萬平方米，環(huán)比下降58.37%，新增商品房有效供應(yīng)7.15萬平方米，環(huán)比下降37%市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價開始逐月下滑，2月份繼續(xù)小幅下降，環(huán)比下降10.3%%。大連2月主城區(qū)均價：11393元/平方米XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P南寧南寧限購令細則2011年2月15日出臺對于已有1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），能夠提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍無住房居民家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)限新購1套住房（含新建商品住房、二手住房）；對于擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)暫停向其出售住房。2011年3月1日起，南寧市開始實施限購令，限購時間為1年。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P南寧限購第二周(3.7-3.13)成交量大幅回升相比南寧限購令實施首周的成交量大跌，南寧限購進入第二周，成交量大幅回升。在限購令下，在有效抑制投資、多房等群體購房下，剛需力量突顯，成為支撐南寧樓市的主力軍。據(jù)南寧房產(chǎn)局商品房成交數(shù)據(jù)顯示，上周（3月7日-3月13日）南寧商品房成交1335套，環(huán)比限購令實施首周（2月28日-3月6日）成交的718套增長617套，漲幅達86%。其中青秀區(qū)成交586套、興寧區(qū)成交24套、江南區(qū)成交643套、西鄉(xiāng)塘區(qū)成交59套、良慶區(qū)成交29套、邕寧區(qū)成交3套。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P南寧搜房網(wǎng)展開“2011春季攻市置業(yè)大調(diào)查”，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有46.3%的購房者認為不好說，處于觀望之中。調(diào)查這一個月以來，相當(dāng)一部分購房者選擇暫不購房，樓市持續(xù)走低，開盤量、成交量相比之前都有了明顯的下降。面對如此低迷的樓市，越來越多的開發(fā)選擇了加大折扣，贈送多重優(yōu)惠來吸引購房者。近半數(shù)的購房者對于此番局面都比較迷茫，處于觀望之中。XX中國房地產(chǎn)市場展望與企業(yè)對策49P昆明昆明限購令細則2011年