濱江國(guó)際商業(yè)定位

濱江國(guó)際商業(yè)定位報(bào)告目錄導(dǎo)讀PART1PART2PART3PART4城市概況ART1商業(yè)市場(chǎng)ART1氛圍打造ART1營(yíng)銷思路PART1城市概況ART1都江堰是世界雙遺產(chǎn)城市，是中國(guó)家歷史文化名城，以世界著名水利工程都江堰而得名。都江堰市以旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，是四川省經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)十強(qiáng)縣之一，成都平原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要組成部分。都江堰市為成都市的一個(gè)縣級(jí)城市，轄17個(gè)鎮(zhèn)：2個(gè)鄉(xiāng)，49個(gè)社區(qū)委員會(huì)、333個(gè)村委會(huì)；面積1208平方千米，主城區(qū)面積35.3平方公里。都江堰市處于“九寨、黃龍—成都、都江堰—樂(lè)山、峨眉”黃金旅游線的樞紐。聞名世界的歷史文化與自然文化雙遺產(chǎn)城市城市概況城市定位：成都的后花園，國(guó)際休閑度假旅游區(qū)。城市品牌：“拜水都江堰，問(wèn)道青城山”

的城市品牌高度概況了城市的價(jià)值與魅力，也讓無(wú)數(shù)人記住了都江堰這個(gè)古老的城鎮(zhèn)。城市性質(zhì)：以世界遺產(chǎn)為特色的國(guó)際性旅游休閑城市、國(guó)家歷史文化名城，災(zāi)后重建的典范城市。城市職能：1、以“都江堰-青城山”為品牌的國(guó)家級(jí)歷史文化名城，世界自然文化遺產(chǎn)地。2、以獨(dú)特“山－水－田－林－堰－城”為自然人文特色的國(guó)際休閑度假目的地城市。3、承接成都平原向川西地區(qū)輻射與帶動(dòng)的區(qū)域交通樞紐城市與服務(wù)中心城市。4、大成都都市圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的宜居宜業(yè)、生態(tài)安全的綜合型“新城”之一。都江堰成都四川城市概況川西北高原生態(tài)優(yōu)先旅游區(qū)成都平原三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈重慶都市區(qū)成都一小時(shí)都市圈[區(qū)位格局]

第一圈層：與汶川、彭州、崇州、溫江、郫縣接壤，催生成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈；第二圈層：

川西門戶，盡享西北高原生態(tài)優(yōu)先旅游區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)；第三圈層：都江堰處成渝經(jīng)濟(jì)圈，與33個(gè)不同規(guī)模的城市，共同打造西部地區(qū)最重要的經(jīng)濟(jì)中心，影響力輻射全國(guó)乃至世界。一個(gè)中心，三個(gè)支撐點(diǎn)，無(wú)縫全域發(fā)展城市概況川西城市群門戶，川西黃金旅游環(huán)線的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)輻射川西常住人口及旅游人口近5000余萬(wàn)人成都西部新城都江堰市地處上風(fēng)上水之區(qū)，為成都市規(guī)劃的龍門山生態(tài)旅游帶，自然、生態(tài)、旅游資源優(yōu)勢(shì)突出。川西門戶都江堰是進(jìn)出阿壩藏羌自治州的咽喉，通往青城山、黃龍、九寨、四姑娘山黃金旅游熱線的重要節(jié)點(diǎn)，是川西城市群的門戶，是阿壩州人置業(yè)、消費(fèi)的首選之地。川西黃金旅游環(huán)線已成為全球旅游的熱點(diǎn)。金沙水立方川西旅游環(huán)線城市概況“五橫五縱一軌一帶”交通網(wǎng)的建設(shè)，使都江堰進(jìn)入“成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈為都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面提速?？焖俟罚撼啥贾炼冀叩奈鍡l快速路：老成灌路、成灌高速、成郫灌干道、成青旅游快速通道、沙西延伸線。五條快速路實(shí)現(xiàn)了都江堰與成都市的有效連接貫通，全面帶動(dòng)都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展。軌道交通：2010年5月正式通車的成灌快鐵（成都至都江堰）使都江堰進(jìn)入成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面提速。2013年8月，都江堰快鐵迎來(lái)了南充、重慶直達(dá)的首發(fā)動(dòng)車。為都江堰的旅游和經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。遠(yuǎn)期規(guī)劃將開(kāi)通都江堰至上海、武漢、北京、廣州等動(dòng)車組。進(jìn)一步將都江堰發(fā)展融入全國(guó)。城市交通地下軌道交通的通車再度拉近與成都距離，為城市發(fā)展注入新的活力。李冰廣場(chǎng)站迎賓路站?被稱為都江堰地鐵一號(hào)線的都江堰成灌快鐵離堆公園支線正在建設(shè)中，都江堰市區(qū)有3個(gè)站點(diǎn)：離堆公園站、李冰廣場(chǎng)站、迎賓路站。該線路已于2013年8月通車。?離堆公園支線全長(zhǎng)5.96公里，從成灌快鐵都江堰段引出，從都江堰市區(qū)二環(huán)路進(jìn)入迎賓大道，沿迎賓大道和太平街行進(jìn)，終點(diǎn)為水文化廣場(chǎng)。城市交通

7縱5橫的內(nèi)部路網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)便捷的內(nèi)部交通體系。7縱：溫灌路、天府大道、翔鳳路、迎賓路、都江堰大道、學(xué)府路、蒲陽(yáng)路。5橫：建設(shè)路、青城路-觀景路、康兮路-岷江路、彩虹大道、永安大道。本案本案城市交通“1475”城鎮(zhèn)架構(gòu)目標(biāo)：力爭(zhēng)到2016年，都江堰中心城區(qū)(含蒲陽(yáng)工業(yè)新城組團(tuán))人口達(dá)到50余萬(wàn)，青城山文化旅游組團(tuán)和聚源新城組團(tuán)人口達(dá)到10余萬(wàn)，龍池-虹口山地運(yùn)動(dòng)發(fā)展組團(tuán)和七個(gè)新市鎮(zhèn)人口達(dá)到10余萬(wàn)。城區(qū)規(guī)模：都江堰總面積1208平方千米。城市人口規(guī)模：

2012年末，全市公安戶籍戶數(shù)24.08萬(wàn)戶，戶籍人口61.18萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口40萬(wàn)，城區(qū)人口30余萬(wàn)。人口增長(zhǎng)情況：2011年出生人口5483人，死亡人口4323人，人口自然增長(zhǎng)率為1.89‰2012年都江堰人口分配比重（萬(wàn)人）城市人口總體趨勢(shì)：地震后，都江堰經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展?？傮w經(jīng)濟(jì)成倍增長(zhǎng)，人民生活水平顯著提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2012年，第三產(chǎn)業(yè)占比51.8%，消費(fèi)性服務(wù)業(yè)已成為都江堰的支柱產(chǎn)業(yè)全市GDP:2012年，都江堰全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）208.18億元，增長(zhǎng)13.1.6%，增幅分別比國(guó)家、四川省高5.8和1個(gè)百分點(diǎn)人均GDP：

2012年，都江堰人均GDP為31620元(匡算數(shù))，增長(zhǎng)17.8%，總量位居成都遠(yuǎn)郊縣市第三位，增幅位居遠(yuǎn)郊縣市第二位2009-2012年都江堰城鎮(zhèn)人均收入示意圖2009-2012都江堰GDP增長(zhǎng)總量走勢(shì)圖2010-2012都江堰三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)示意圖城市經(jīng)濟(jì)旅游接待人數(shù)和旅游收入持續(xù)迅速增長(zhǎng)旅游接待人數(shù)和旅游收入持續(xù)迅速增長(zhǎng)，旅游業(yè)已成為當(dāng)?shù)氐闹匾еa(chǎn)業(yè)城市經(jīng)濟(jì)PART2城市概況ART1宏觀市場(chǎng)大成都商業(yè)市場(chǎng)：2015年5月大成都商業(yè)市場(chǎng)成交1484套，環(huán)比下降42.28%；合計(jì)面積9.97萬(wàn)㎡，面積環(huán)比下降50.5%。存量為66133套，面積為770.56萬(wàn)㎡。主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)：本月主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)成交526套，環(huán)比下降26.33%；合計(jì)面積4.29萬(wàn)㎡，環(huán)比下降36.73%。存量為26967套，合計(jì)面積375.87萬(wàn)㎡。近郊區(qū)商業(yè)市場(chǎng)：本月近郊商業(yè)市場(chǎng)成交384套，環(huán)比下降67.37%；合計(jì)面積2.62萬(wàn)㎡，面積環(huán)比下降69.03%。近郊商業(yè)面積2.62萬(wàn)㎡，面積環(huán)比下降69.03%。商業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：宏觀市場(chǎng)大成都商業(yè)市場(chǎng)：監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本月大成都商業(yè)市場(chǎng)成交1484套，環(huán)比下降42.28%，同比上漲145.63%；合計(jì)面積9.97萬(wàn)㎡，面積環(huán)比下降50.5%，同比下降30.47%。前兩個(gè)月為節(jié)后正?；厣驹禄芈?，且幅度較大。宏觀市場(chǎng)大成都商業(yè)市場(chǎng)：監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本月大成都商業(yè)市場(chǎng)存量為66133套，面積為770.56萬(wàn)㎡。從近1年大成都商業(yè)供銷存走勢(shì)來(lái)看，大成都商業(yè)存量居呈波動(dòng)上漲趨勢(shì)。雖近五月存量高有所下降，但仍然處于高位。宏觀市場(chǎng)主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)：監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本月主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)成交526套，合計(jì)面積4.29萬(wàn)㎡，面積環(huán)比下降36.73%，同比下降48.25%。本月高新區(qū)取得成交第一，成交147套，合計(jì)成交面積1.36萬(wàn)㎡。宏觀市場(chǎng)主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)：監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本月主城區(qū)存量為26967套，合計(jì)面積375.87萬(wàn)㎡。近一年，成都市主城區(qū)商業(yè)存量套數(shù)與存量面積均呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。本月存量套數(shù)下降較明顯，說(shuō)明由于主城區(qū)價(jià)格較高的原因，小面積商業(yè)較受歡迎。宏觀市場(chǎng)近郊商業(yè)市場(chǎng)：監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本月近郊商業(yè)市場(chǎng)成交384套，合計(jì)面積2.62萬(wàn)㎡，面積環(huán)比下降69.03%，同比下降55.14%。處于近一年第二低位。本月龍泉驛以119套、0.71萬(wàn)㎡的成績(jī)位居近郊成交之首。宏觀市場(chǎng)近郊商業(yè)市場(chǎng)：監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，本月近郊商業(yè)面積2.62萬(wàn)㎡，面積環(huán)比下降69.03%。近1年近郊區(qū)商業(yè)供應(yīng)不穩(wěn)定，在2014年的5月和2014年11月有集中放量現(xiàn)象。近5個(gè)月，近郊商業(yè)存量雖然有所下降，但是仍高于2014年平均水平。宏觀市場(chǎng)本月項(xiàng)目銷售成交套數(shù)排行榜區(qū)域市場(chǎng)需求：1，4983元/㎡需求：2,5646元/㎡需求：3，9835元/㎡供給：,5,0000-5,5000元/㎡占比27%供給：1,0000-1,5000元/㎡占比18%需求：2，0000-2，5000元/㎡占比46%需求：1,0000-1，5000元/㎡占比,29%區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)都江堰商圈分布圖商鋪?zhàn)饨鹎闆r匯總區(qū)域市場(chǎng)在售商鋪及二手商鋪銷售價(jià)格區(qū)域市場(chǎng)在售商鋪及二手商鋪銷售價(jià)格區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格地圖區(qū)域市場(chǎng)PART3氛圍營(yíng)造ART1氛圍營(yíng)造飾品原則歷史文化與建筑風(fēng)格的傳承天際線外立面建筑細(xì)部及材質(zhì)的運(yùn)用地面鋪裝門窗雨蓬挑檐燈具欄桿新天地時(shí)尚與復(fù)古商業(yè)與文化定位：是北京唯一的歐式風(fēng)格商業(yè)街規(guī)模：2.5km長(zhǎng)，10萬(wàn)㎡歐陸風(fēng)情商業(yè)走廊形式：采用歐洲常見(jiàn)的柱廊式商業(yè)街元素：歐洲的神話成為建筑素材與基本語(yǔ)匯

風(fēng)格：古樸、厚重北京帝景歐陸風(fēng)情街

TheROYAStreet國(guó)外商業(yè)街的建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn)——挑檐、雨蓬、鐵藝、壁燈、旗幟、招牌裝飾構(gòu)件商業(yè)氛圍的營(yíng)造要素廣告柱、廣告牌、招牌燈箱、霓虹燈、LED燈等燈光工程旗幟等軟裝飾花壇、雕塑等小品電話亭涼亭、座椅路牌商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——地面鋪裝、花藝、壁燈、裝飾構(gòu)件商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——小品商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——文化景觀商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施——郵箱、電話亭、路牌、垃圾桶商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施——閑椅、吊床商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——燈光工程商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)——燈具公共廣告位的設(shè)立——廣告柱、立柱廣告、廣告牌、立柱招牌、立面招牌商戶招牌的設(shè)立——墻面招牌、立面招牌、立柱招牌、門頭招牌街區(qū)園林綠化商業(yè)單元設(shè)計(jì)PART4定位營(yíng)銷思路項(xiàng)目主題定位結(jié)合前面商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目自身價(jià)值特點(diǎn)，與周邊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分比較，本項(xiàng)目更適合打造歐陸風(fēng)情形象商業(yè)街區(qū)。SWOT分析【優(yōu)勢(shì)分析】1、萬(wàn)達(dá)城已確定入住都江堰，與項(xiàng)目較近；2、項(xiàng)目建筑風(fēng)格在區(qū)域里比較有特色；3、小區(qū)住宅已基本售罄，具有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)；【劣勢(shì)分析】

1、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不夠，還未成熟；2、項(xiàng)目商業(yè)2-3樓面積大，總價(jià)高3、項(xiàng)目商業(yè)面世形象模糊，不具有投資購(gòu)買吸引力。【機(jī)會(huì)分析】1、萬(wàn)達(dá)城入住都江堰，帶動(dòng)都江堰商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)；2、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目歐陸風(fēng)情商業(yè)較少，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)小?！就{分析】1、現(xiàn)階段整體商業(yè)