田園養(yǎng)老度假基地項目建議書課件

濱海集團·田園養(yǎng)老度假基地2014.03“農(nóng)業(yè)+養(yǎng)老”

開創(chuàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式項目建議書1一、基礎(chǔ)分析項目問題宏觀環(huán)境分析小結(jié)二、案例研究農(nóng)業(yè)類項目養(yǎng)老類項目研究小結(jié)三、發(fā)展思路主題定位項目標簽發(fā)展模式市場定位目標定位分區(qū)布局四、產(chǎn)品設(shè)計設(shè)計原則具體措施BasicanalysisProjectproblemThemacroenvironmentSummaryCasestudyAgriculturalprojectsElder-caringprojectsSummaryDevelopmentconceptThemepositioningTheprojecttagDevelopmentmodelMarketpositioningTargetpositioningPlanninglayoutProductsdesignDesignprinciplesSpecificmeasuresContentofProjectProposal項目建議書目錄23一、基礎(chǔ)分析項目問題宏觀環(huán)境分析小結(jié)Basicanalysis4基礎(chǔ)分析項目問題45基礎(chǔ)分析宏觀環(huán)境基于項目自身存在的問題，要尋找項目的發(fā)展方向，必須跳出項目看項目，從宏觀層面進行分析，找到項目發(fā)展的突破口。2013年全國主要城市空氣質(zhì)量空氣凈化器脫銷霧霾天氣不僅讓口罩熱銷，就連動輒數(shù)千元的空氣凈化器也脫銷了。走訪多家賣場發(fā)現(xiàn)，多數(shù)空氣凈化器品牌都缺貨，消費者只能排隊預訂。6基礎(chǔ)分析宏觀環(huán)境生態(tài)環(huán)境成為眾多樓盤的賣點7基礎(chǔ)分析宏觀環(huán)境人們對于健康生活環(huán)境的極度渴求！消費項目若能為健康生活加分，必能為產(chǎn)品本身加分！本項目的后續(xù)發(fā)展：抓住這一市場契機，充分利用設(shè)施農(nóng)業(yè)這一資源，營造園區(qū)的健康小氣候，構(gòu)建項目的獨特賣點！觀光農(nóng)業(yè)8基礎(chǔ)分析宏觀環(huán)境2.產(chǎn)業(yè)層面——農(nóng)業(yè)步入新階段，養(yǎng)老迎來大發(fā)展農(nóng)業(yè)步入新階段國家政策保駕護航休閑需求刺激市場城市化進程的深入、更多的人從土地上解脫出來成為城市人口，城市生活的壓力、快節(jié)奏人們更向往田園生活、追求與自然的親近。中國正迎來農(nóng)業(yè)休閑消費全面爆發(fā)的時代!1300030007000農(nóng)村觀光農(nóng)業(yè)休閑，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)農(nóng)業(yè)度假，大規(guī)模農(nóng)業(yè)地產(chǎn)休閑農(nóng)業(yè)度假農(nóng)業(yè)人均GDP(美元)農(nóng)業(yè)旅游階段9基礎(chǔ)分析宏觀環(huán)境2.產(chǎn)業(yè)層面——農(nóng)業(yè)步入新階段，養(yǎng)老迎來大發(fā)展養(yǎng)老迎來大發(fā)展老齡社會創(chuàng)造消費養(yǎng)老項目供需失衡我國已進入人口老齡化，到21世紀中葉，中國老年人口將到達4億人，從基礎(chǔ)的衣食住行到養(yǎng)生、養(yǎng)老、醫(yī)療等領(lǐng)域都存在巨大商機。老齡人消費潛力巨大，城市老年人口中，有42.8%的人擁有儲蓄存款，退休金不斷增長。老年人日常休閑活動，多數(shù)仍處于公園健身、免費保健講座等初級階段，缺少符合老年人消費習慣的休閑項目。近年來，養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量迅速增加，但是缺少有特色、滿足中國老人心理訴求項目，養(yǎng)老市場存在結(jié)構(gòu)性失衡。機會巨大，充滿挑戰(zhàn)！abc10基礎(chǔ)分析宏觀環(huán)境3.區(qū)域?qū)用妗嘘P(guān)村科技新城落戶，北京消費力量集結(jié)規(guī)劃面積約14.5平方公里的京津中關(guān)村科技新城即將在項目地塊南部崛起。新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，既有天津得天獨厚的物流業(yè)和高端制造業(yè)，更有中關(guān)村引領(lǐng)全國的新能源、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)，將形成以智慧能源、智慧環(huán)保、智慧制造、智慧物流、創(chuàng)業(yè)服務(wù)為主的五大產(chǎn)業(yè)板塊。屆時，將對本項目產(chǎn)生以下影響：大大提升項目所在區(qū)域交通環(huán)境及服務(wù)配套水平。大量人員入駐科技新城，很大一部分將成為本項目的潛在目標消費人群?？萍夹鲁菍⒓訌婍椖克趨^(qū)域與北京的聯(lián)系和往來，拉近項目與目標市場之間的距離。京津中關(guān)村科技新城的建設(shè)，將間接助力本項目的發(fā)展！11基礎(chǔ)分析分析小結(jié)處理好二者的關(guān)系，是本項目首先要解決的問題！生態(tài)農(nóng)業(yè)養(yǎng)老公寓兩大資源兩大熱點發(fā)展方向園區(qū)市場12二、案例研究農(nóng)業(yè)類項目養(yǎng)老類項目研究小結(jié)Casestudy13

案例研究農(nóng)業(yè)類項目結(jié)合相關(guān)案例的研究，總結(jié)出休閑農(nóng)業(yè)項目成功的四大法寶：美景造勢、科技驅(qū)動、文化引領(lǐng)、私人定制。

美景造勢

私人定制

文化引領(lǐng)

科技驅(qū)動休閑農(nóng)業(yè)新奇觀賞植株的培育?？茖W管理，有機食品的供應(yīng)提升休閑農(nóng)業(yè)品味。節(jié)慶文化、農(nóng)耕文化、地域文化、主題文化。私家菜園、果園會員農(nóng)莊、企業(yè)農(nóng)莊14

案例研究養(yǎng)老類項目通過對國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究，主要存在以下3種養(yǎng)老方式。目前國內(nèi)以居家養(yǎng)老為主。養(yǎng)老方式所占比例方式業(yè)態(tài)居家養(yǎng)老90%適老化普通住宅（老少戶，老人專用住宅）、老年居住社區(qū)、老年公寓。社區(qū)養(yǎng)老7%老年活動中心、居家老人照料、日間照料托老所。（包括醫(yī)療設(shè)施、餐飲零售服務(wù)、清潔照料服務(wù)）。機構(gòu)養(yǎng)老3%公共福利院（政府建設(shè)的福利機構(gòu)）、私立老人院、老年康復院、老人護理院、臨終關(guān)懷設(shè)施。（照料對象廣泛，從健康老人到需要護理的老人都有）。15

案例研究養(yǎng)老類項目基于對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的研究，對養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展模式總結(jié)如下。模式代表案例特征模式評價“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式臺灣長庚養(yǎng)生文化村以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)。1.是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；2.將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；3.山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨具中國傳統(tǒng)特色。會籍制的養(yǎng)老俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院。以房養(yǎng)老南京湯山留園養(yǎng)老公寓、北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”。這種模式的最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變。16

案例研究養(yǎng)老類項目模式代表案例特征模式評價異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購房。是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊?！昂蝤B式”養(yǎng)老大連的互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老?！凹竟?jié)性”養(yǎng)老天津的泰達國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中。17

案例研究養(yǎng)老類項目模式代表案例特征模式評價度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。分時度假式養(yǎng)老云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。濱海集團的“輪轉(zhuǎn)”養(yǎng)老是會籍制養(yǎng)老與“候鳥式”養(yǎng)老的有機結(jié)合！每個子項目都要做出特色，“云杉”作為“輪轉(zhuǎn)”概念的首發(fā)，更應(yīng)做成精品！18

案例研究研究小結(jié)農(nóng)業(yè)休閑文化引領(lǐng)私人定制科技驅(qū)動美景造勢短時間內(nèi)，國人養(yǎng)老觀念較難發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老地產(chǎn)項目，要充分考慮老人的心理需求。親情關(guān)系的延續(xù)與保持包裝豐富提升19三、發(fā)展思路主題定位項目標簽發(fā)展模式市場定位目標定位分區(qū)布局Developmentconcept20發(fā)展趨勢云杉·田園養(yǎng)老度假基地主題定位宜居小氣候為亮點田園生活方式為特色度假功能為補充養(yǎng)老為終極目標以設(shè)施農(nóng)業(yè)資源為切入點，在空氣質(zhì)量日益下降的大環(huán)境下，營造項目內(nèi)部宜居小氣候。依托園區(qū)良好的硬件設(shè)施和消除老人后顧之憂，使云杉鎮(zhèn)成為老人享受晚年生活的理想場所。通過度假等功能的補充，使園區(qū)消費人群的年齡跨度增加，以利于老人家庭關(guān)系向園區(qū)的延伸。結(jié)合現(xiàn)有設(shè)施農(nóng)業(yè)和園區(qū)其他資源，通過保留、提升、新增園區(qū)產(chǎn)品，構(gòu)建返璞歸真的田園生活方式。田園式養(yǎng)老度假基地21發(fā)展思路項目標簽田園“田園”，本意為“田地與園圃”，由于歷代詩人對田園的描寫以及田園生活成為他們的向往，聽到這個詞很容易讓人聯(lián)想到“采菊東籬下、悠然見南山”的生活場景?！疤飯@”，良好生態(tài)環(huán)境的代言，指云杉養(yǎng)老度假基地在大環(huán)境污染的情況下，所營造的健康、宜居生態(tài)小氣候。“田園”，更是一種生活方式，“以土為伴、與苗為鄰”。中國的城鎮(zhèn)老人，年輕時大多都有過種田的經(jīng)歷，他們對土地有一種發(fā)自內(nèi)心的親切感，這種田園生活方式是老人對年輕記憶的重溫。云杉養(yǎng)老度假基地以設(shè)施農(nóng)業(yè)作為創(chuàng)造田園生活的引擎，通過可視化、可觸摸、可感知、可體驗的項目，讓入住的老人和休閑度假人群遠離都市喧囂，感受那一份純真、平靜和淡然。22發(fā)展思路濱海集團·田園養(yǎng)老模式結(jié)合濱海集團獨有的“輪轉(zhuǎn)”養(yǎng)老理念，以田園養(yǎng)老為核心功能，融合農(nóng)業(yè)觀光、文化娛樂、休閑度假、拓展培訓以及商務(wù)會議等功能的1+N模式。農(nóng)業(yè)營造的田園生活為賣點，養(yǎng)老為贏利點。以田園養(yǎng)老統(tǒng)領(lǐng)其他業(yè)態(tài)，做到三區(qū)合一，即“老年公寓區(qū)+生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)+休閑度假區(qū)”的組合模式，利用豐富的農(nóng)業(yè)休閑元素，為項目聚攏人氣，構(gòu)建品牌，通過休閑度假區(qū)的補充完善，提升養(yǎng)老板塊的高度，最終實現(xiàn)養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)和度假的完美結(jié)合。發(fā)展模式1+N模式田園養(yǎng)老農(nóng)業(yè)觀光休閑度假商務(wù)會議拓展培訓文化娛樂23發(fā)展思路市場定位/目標定位【市場定位】1.地域市場劃分主力市場——北京、天津及周邊區(qū)域市場機會市場——國內(nèi)其他地區(qū)及海外市場2.專項市場分類一級市場——養(yǎng)老市場二級市場——家庭休閑度假市場【目標定位】天特色農(nóng)業(yè)示范項目津養(yǎng)老示范項目京津?qū)用嬷B(yǎng)老度假項目國家層面AAAA級旅游景區(qū)天津?qū)用妗救笃瑓^(qū)】農(nóng)業(yè)休閑片區(qū)、公寓酒店片區(qū)、休閑度假片區(qū)24發(fā)展思路規(guī)劃布局高層、商業(yè)區(qū)（規(guī)劃）公寓酒店片區(qū)（200畝）農(nóng)業(yè)休閑片區(qū)（460畝）休閑度假片區(qū)（240畝）25四、產(chǎn)品設(shè)計保留項目提升項目新增項目產(chǎn)品體系Productsdesign26產(chǎn)品設(shè)計設(shè)計原則【三大原則】老年公寓，服務(wù)設(shè)施的合理配置星級酒店，即將營業(yè)對于基地的帶動生態(tài)農(nóng)業(yè)，閑置設(shè)施的改造利用，文化的植入用好現(xiàn)狀資源園區(qū)項目的設(shè)置圍繞養(yǎng)老進行，以構(gòu)建田園生活方式為宗旨

休閑度假功能的配置，針對老人背后的子女孩子進行抓好養(yǎng)老主題豐富園區(qū)休閑項目，讓入住老人閑不住，來訪人群留得住室內(nèi)與室外相結(jié)合，通過新增溫泉、娛樂等元素，弱化項目淡旺季吸引力的差距做好休閑文章保留一批活力項目，提升一批閑置項目，新增一批亮點項目，讓農(nóng)業(yè)向休閑度假延伸，養(yǎng)老向田園生活升級，最終形成能夠滿足“一老一小與家庭”的產(chǎn)品體系架構(gòu)。27產(chǎn)品設(shè)計具體措施保留提升新增內(nèi)容現(xiàn)狀酒店熱帶植物觀光生態(tài)餐廳…露天果林棚內(nèi)蔬果種植養(yǎng)老配套…太陽宮溫泉劍橋樂學體驗營人民公社戶外拓展室內(nèi)水游樂…【不老林】對現(xiàn)有露天果林進行提升。在此入住的老人均可獲得一棵樹，如有意愿認養(yǎng)更多，可通過在園區(qū)進行勞動或者購買的方式獲得。此樹由老人自行管理，用樹木生機勃勃的長勢象征所有者“不老”的情懷。此樹可以傳給兒女子孫，作為對老人的懷念和家庭情感的延續(xù)。通過保留、提升和新增，構(gòu)建云杉田園養(yǎng)老度假基地的產(chǎn)品體系。28產(chǎn)品設(shè)計具體措施