物業(yè)管理課件

物業(yè)管理propertymanagement

第一講物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展第一講物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展第一節(jié)總述第二節(jié)物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

第一節(jié)總述

1.宏觀背景

（1）經(jīng)濟體制改革

（2）以人為本與和諧社會

（3）城市化進程2.行業(yè)背景

（1）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

（2）住房制度改革一、我國物業(yè)管理的發(fā)展背景第一節(jié)總述二、物業(yè)管理面臨的問題

1.物業(yè)管理的最大問題，是全社會對物業(yè)管理的全面、正確的理解和認識不到位。

第一節(jié)總述

兩個錯誤傾向：

(1)對企業(yè)而言：物業(yè)管理－“我來管你”(2)對業(yè)主而言：“我是業(yè)主我老大”

第一節(jié)總述2.行政許可法下的政府職能的準(zhǔn)確定位尚有待進一步研究和實踐。第一節(jié)總述原因:

(1)社會在轉(zhuǎn)型，體制在轉(zhuǎn)軌，企業(yè)在轉(zhuǎn)制，必然伴隨著人觀念的轉(zhuǎn)變。

(2)市場經(jīng)濟要求重新學(xué)習(xí)。

第二節(jié)物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展

一、改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)做了三件事1.房地產(chǎn)綜合開發(fā)、配套建設(shè)的生產(chǎn)方式（蓋房子－－生產(chǎn)領(lǐng)域）2.住房貨幣化分配（分房子－－流通領(lǐng)域）3.物業(yè)管理（管房子－－消費領(lǐng)域）

第二節(jié)物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展成敗分析：成功之處：迅速改變了城市面貌；提高了城鎮(zhèn)人口住房水平和質(zhì)量；直接帶動了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。不足之處：住房有強烈的兩重性，不完全是產(chǎn)品（商品），還帶有社會保障品性質(zhì)，以致成為“新三座大山”（醫(yī)療、教育、住房)之一。住房問題既是社會問題，也是經(jīng)濟問題！第二節(jié)物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展二、物業(yè)管理出現(xiàn)的直接原因

1.房荒導(dǎo)致政府進行住房制度改革；

2.錢荒導(dǎo)致政府推進物業(yè)管理服務(wù)。

第二節(jié)物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展歷程1.全國城鎮(zhèn)人均住房居住面積：

（1）建國初期，4.5-4.6平方米；

（2）1965年，7.8平方米（溫飽階段的住房要求）；

（3）1978年，3.8-3.9平方米（文革期間房子基本沒蓋，但是人口增長了）；

（4）79－82年，房地產(chǎn)業(yè)增長速率是建國以來最高的（基數(shù)低）；房地產(chǎn)生產(chǎn)的綜合開發(fā)物業(yè)管理的正式出臺

第二節(jié)物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展2.物業(yè)管理的發(fā)展歷程：（1）改革開放后深圳特區(qū)，外銷房，成立我國第一個物業(yè)管理公司（1981年3月10日）；

（2）80年代中期“南風(fēng)北伐”；

（3）90年代初在廣東召開房管會議，學(xué)習(xí)討論深圳社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理模式；

（4）92年召開第二次會議，決定推行物業(yè)管理；

（5）94年4月份，原建設(shè)部頒布33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》；

（6）94年6月5日，人大通過了《城市房地產(chǎn)管理法》。第二節(jié)物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生與發(fā)展（7）2003年6月，國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》，于2003年9月1日實行；（8）2007年3月16日，全國人大頒布《物權(quán)法》，于2007年10月1日實行；（9）2007年8月26日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，于2007年10月1日實行。

第三節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

一、現(xiàn)狀（截至2008年末）物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模：全國共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)58406家，其中廣東省最多有8507家，北京有3314家，從業(yè)人員300余萬；物業(yè)管理市場越來越大，管理面積達到數(shù)百億平方米，覆蓋率超過50％，行業(yè)的年業(yè)務(wù)收入達到2076.7億元，比2004年增長204.5%；行業(yè)競爭日益激烈，行業(yè)平均利潤率約為5％。

第三節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢二、存在問題1.數(shù)學(xué)建模實證分析顯示：資本產(chǎn)出彈性（α值）為0.5317勞動產(chǎn)出彈性（β值）為0.3766平均技術(shù)進步率（γ值）為0.1％技術(shù)進步貢獻率為0.88％β小于α，α與β均在5％的水平上通過t值的顯著性檢驗，但α＋β＝0.9083<1說明：1、資本產(chǎn)出彈性是指產(chǎn)量變化率對資本變化率的反應(yīng)程度2、勞動產(chǎn)出彈性是指產(chǎn)量變化率對勞動變化率的反應(yīng)程度3、技術(shù)進步率是指技術(shù)水平的變化率，而技術(shù)進步水平則是指技術(shù)諸因素對經(jīng)濟增長的總影響4、技術(shù)進步貢獻率是指在產(chǎn)出增長速度中，技術(shù)進步因素所占的比重

第三節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢2.數(shù)學(xué)建模實證分析結(jié)論：與其他行業(yè)相比技術(shù)發(fā)展水平較低經(jīng)濟增長主要依靠資本投入和勞動投入產(chǎn)業(yè)規(guī)模收益遞減行業(yè)呈現(xiàn)粗放型增長發(fā)展模式中國物業(yè)管理行業(yè)有著較大上升空間三、發(fā)展趨勢－－重要性日益凸現(xiàn)，行業(yè)地位不斷提升物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)該規(guī)模化物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該集團化物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該規(guī)范化第三節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢四、主要法律法規(guī)

《物權(quán)法》（全國人大）

《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院）

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（住建部）

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》（原建設(shè)部）

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（國家發(fā)改委、原建設(shè)部）

第三節(jié)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢第二講物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的含義第二節(jié)物業(yè)管理的目的第三節(jié)物業(yè)管理的性質(zhì)第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)的自身特點第一節(jié)物業(yè)管理的含義一、幾個概念的區(qū)別

房地產(chǎn)不動產(chǎn)物業(yè)二、物業(yè)的含義

從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是物業(yè)管理的物質(zhì)對象(實體)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。第一節(jié)物業(yè)管理的含義1.物業(yè)的權(quán)屬邊界

(1)土地的范圍（紅線） (2)各類管線（分界點） (3)圍合的空間（產(chǎn)權(quán)界定）專有；共有；公有第一節(jié)物業(yè)管理的含義2.物業(yè)的分類(1)居住物業(yè)(2)商業(yè)物業(yè)(3)工業(yè)物業(yè)(4)其他物業(yè)第一節(jié)物業(yè)管理的含義三、物業(yè)管理的概念1.最早的官方定位：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（原建設(shè)部33號令）第二條：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治?！钡谒臈l：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！钡谝还?jié)物業(yè)管理的含義2.《物業(yè)管理條例》的提法

第二條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！钡谝还?jié)物業(yè)管理的含義3.《物權(quán)法》的說法

第81條：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！?/p>

第82條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！钡谝还?jié)物業(yè)管理的含義注意：物業(yè)管理始終沒有定義，即其內(nèi)涵與外延不清導(dǎo)致定位不準(zhǔn)。第一節(jié)物業(yè)管理的含義4.物業(yè)管理的三個層次（1）物業(yè)的基本管理服務(wù)（2）物業(yè)的資產(chǎn)管理（3）物業(yè)的投資組合管理第一節(jié)物業(yè)管理的含義5.基本管理服務(wù)的三個檔次（1）保障型：適用于經(jīng)濟適用房、舊有公房，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低、收費低（目前適用政府指導(dǎo)價）；（2）服務(wù)型：適用于商品房，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)高于保障型，收費以政府指導(dǎo)價為基礎(chǔ)，參考物業(yè)檔次協(xié)商確定；（3）享受型：適用于高檔商品房，收費為市場調(diào)節(jié)價。第一節(jié)物業(yè)管理的含義6.兩個主體（1）業(yè)主業(yè)主即產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人，其法律依據(jù)是房產(chǎn)登記簿，其表現(xiàn)為房屋產(chǎn)權(quán)證。業(yè)主包括個人、單位、國家。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人指以物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)的獨立的經(jīng)濟實體，即按公司法成立的各種所有制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（民營、國有、外資等）。注意它與勞動服務(wù)公司（保潔、綠化、保安等公司）的區(qū)別。其他管理人：目前暫未界定。第一節(jié)物業(yè)管理的含義7.物業(yè)管理的特征（1）在我國現(xiàn)階段，將社會化、專業(yè)化、市場化的房屋管理模式稱為物業(yè)管理。（2）其顯著的兩個特點是委托、有償。（區(qū)別于計劃經(jīng)濟下行政福利的管房模式）第一節(jié)物業(yè)管理的含義第二節(jié)物業(yè)管理的目的一、物業(yè)管理的三個目的

1.以物業(yè)為對象——沒有物業(yè)就沒有物業(yè)管理確保功能的正常使用與完好；保值增值。建筑物生命周期介紹。

2.以人為核心——物為人用的要求

創(chuàng)造和提供安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境與秩序，滿足不同住用人全方位、多層次的需求。人對居住的不同層次的需求:

（1）住面積——溫飽社會的基本要求（2）住功能——小康社會的硬件要求（3）住環(huán)境——小康社會的硬、軟件要求（4）住服務(wù)——小康社會的軟、硬件要求（5）住品位——后小康時代的追求環(huán)境與秩序管理的基本要求:安全、安靜、安逸現(xiàn)階段主要努力方向住有憂居住有安居住有優(yōu)居第二節(jié)物業(yè)管理的目的3.社會責(zé)任

社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一及做到同步增長。注意處理：（1）三個效益的聯(lián)系與關(guān)系，誰為主（學(xué)生：政治掛帥、以學(xué)為主、身體第一）；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任與權(quán)利的某種不對稱現(xiàn)象；（3）業(yè)主整體利益的要求和個別業(yè)主利益訴求的不對等情況。第二節(jié)物業(yè)管理的目的二、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用與自然的和諧－－天人合一的理念人與物的和諧－－物為人用的原則人與他人的和諧－－群體生活、工作的需求第二節(jié)物業(yè)管理的目的第三節(jié)物業(yè)管理的性質(zhì)一、社會化雙向含義，物業(yè)公司到社會上尋找物業(yè)，業(yè)主到社會上選聘物業(yè)公司。二、專業(yè)化表現(xiàn)為具備一定的專業(yè)資質(zhì)，達到一定的專業(yè)水平。三、市場化指企業(yè)化、經(jīng)營型。提供的產(chǎn)品是勞動服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、管理服務(wù)，提供的方式是有償。第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)的自身特點一、不僅是勞務(wù)密集型行業(yè)，更是管理密集型行業(yè)，未來還將是技術(shù)密集型行業(yè)。1.物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)的區(qū)別與聯(lián)系（1）對管理與服務(wù)的認識（2）無論哪類管理，都是通過服務(wù)來體現(xiàn)的。管理本身就是服務(wù)，服務(wù)需要管理。2.物業(yè)管理重在對各類物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)；

物業(yè)管理服務(wù)的對象包括人和物：（1）物業(yè)管理的服務(wù)對象包括全社會各行各業(yè)、各個階層的人。（黨政軍民學(xué)、工農(nóng)兵學(xué)商、男女老少幼）（2）從物的角度，科技的最新發(fā)展首先會應(yīng)用于人們生活的各個方面。物業(yè)管理的具體工作內(nèi)容很繁雜。

二、全天候、不間斷的管理服務(wù)工作1.物業(yè)管理一旦開始，就不能停頓。在時間上是不能有間斷點的。2.容易出現(xiàn)間斷點的時刻：（1）雙方進入法律訴訟時期；（2）原物業(yè)服務(wù)合同到期日與新物業(yè)服務(wù)合同簽署日之間。

后合同義務(wù)第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)的自身特點三、銷售環(huán)節(jié)提前1.市場化的物業(yè)管理，其本質(zhì)是一種商品的生產(chǎn)和提供。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的產(chǎn)品是管理服務(wù)和勞務(wù)服務(wù)，廣大住用人是這種產(chǎn)品的消費使用者。2.生產(chǎn)銷售消費第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)的自身特點銷售環(huán)節(jié)提前就會產(chǎn)生風(fēng)險業(yè)主方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的管理服務(wù)能否質(zhì)價相等？物業(yè)服務(wù)企業(yè)：業(yè)主能否按時按量交納費用？雙方存在的上述風(fēng)險是日后產(chǎn)生問題、矛盾和糾紛的主要原因。第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)的自身特點四、產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費使用同時產(chǎn)生和結(jié)束1.物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)與一般產(chǎn)品（包括其他服務(wù)行業(yè)）不同的一個突出特點：物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)與消費是同時產(chǎn)生、即時消費。

2.由于物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)和消費是同時產(chǎn)生和結(jié)束的，導(dǎo)致提供的管理服務(wù)缺少質(zhì)量檢驗這一至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，無法剔除“廢品”。這是由行業(yè)特點決定的。生產(chǎn)消費銷售第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)的自身特點四、產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費使用同時產(chǎn)生和結(jié)束3.如何看待“廢品”（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：1%和100%的關(guān)系加強全員的質(zhì)量意識，加強全過程的質(zhì)量控制（2）業(yè)主：寬容、支持、諒解注重監(jiān)督改正過程與結(jié)果（不以追究責(zé)任為主）第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)的自身特點五、物業(yè)管理服務(wù)的提供者直接面對全體住用人物業(yè)服務(wù)企業(yè)的每一位員工直接面對廣大住用人。物業(yè)管理服務(wù)的這一特點決定了員工的基本素質(zhì)與即時表現(xiàn)會直接影響到所提供的服務(wù)的質(zhì)量。1.服務(wù)的最高境界是滿足服務(wù)對象的“心理需求”；2.員工的基本心態(tài)是搞好管理服務(wù)的基礎(chǔ)；3.調(diào)整員工的情緒是物業(yè)服務(wù)企業(yè)各級管理者日常工作的重點；4.廣大住用人對員工的尊重、理解是必要的。第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)的自身特點六、服務(wù)質(zhì)量與價格之間的彈性關(guān)系1.一般產(chǎn)品的性價比是剛性或者半剛性的；物業(yè)管理服務(wù)的性價比是彈性的。2.物業(yè)管理服務(wù)的收費內(nèi)容分為兩種：一種是常規(guī)的公共服務(wù)，根據(jù)政府指導(dǎo)價在一定的范圍內(nèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量浮動或雙方協(xié)商定價；另一種是不限價的專項服務(wù)和特約服務(wù)，這類服務(wù)一般是根據(jù)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)方式的不同由業(yè)主和物業(yè)管理公司協(xié)商定價。第四節(jié)物業(yè)管理行業(yè)的自身特點第三講物業(yè)管理基本內(nèi)容與環(huán)節(jié)物業(yè)管理干什么第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容—橫向看第二節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)—縱向看第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容兩點注意：不同類型的物業(yè)，物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的，但又各有特點和側(cè)重點。2.融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，寓管理和經(jīng)營于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理。物業(yè)管理的服務(wù)：一、常規(guī)性的公共服務(wù)二、針對性的專項服務(wù)三、委托性的特約服務(wù)

第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、常規(guī)性的公共服務(wù)公共服務(wù)的概念：常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向全體住用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的生活工作秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、常規(guī)性的公共服務(wù)1.共用部位的管理（1）基本檔案資料；（2）日常運行、使用、養(yǎng)護、保養(yǎng)；（3）大中修、更新改造。第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、常規(guī)性的公共服務(wù)2.共用設(shè)備設(shè)施的管理（1）基本檔案資料；（2）日常運行、使用、養(yǎng)護、保養(yǎng)；（3）大中修、更新改造。注意保修期的管理特點。第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、常規(guī)性的公共服務(wù)

3.環(huán)境衛(wèi)生管理－－凈化環(huán)境日常保潔、垃圾收集外運、化糞池清理、外墻清洗、消殺防疫等。

4.綠化管理－－美化環(huán)境日常綠地、植被、樹木、花卉養(yǎng)護，景觀小品，節(jié)假日裝飾。第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、常規(guī)性的公共服務(wù)5.保安管理公共區(qū)域的安全管理。人身財產(chǎn)安全，防盜、防搶，防意外事故等。6.消防協(xié)助管理7.車輛、道路的交通管理車流、人流的暢通、安全。第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、常規(guī)性的公共服務(wù)

8.裝飾裝修管理裝修的申請、批準(zhǔn)、擾民、安全等。

9.公共維修資金的使用管理第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容二、針對性的專項服務(wù)專項服務(wù)的概念：針對性的專項服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提高住用人的工作、生活條件和質(zhì)量，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的某種特定需要而提供的各項服務(wù)工作。其特點是物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先公布服務(wù)項目、內(nèi)容、質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)，由住戶自行選擇。專項服務(wù)屬于一種代理業(yè)務(wù)。第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容二、針對性的專項服務(wù)

1.日常生活類衣、食、住、行等方面。

2.商業(yè)服務(wù)類網(wǎng)點的開設(shè)、各種經(jīng)營活動。

3.文化、教育、體育、衛(wèi)生類

4.金融、中介服務(wù)類

5.社會福利類第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容三、委托性的特約服務(wù)概念與特點：特約服務(wù)是為滿足產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)服務(wù)合同中未要求、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項服務(wù)中未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善。第一節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)原則：物業(yè)管理要早期介入

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。按先后順序，物業(yè)管理工作可以劃分為下面四個主要階段：

1.物業(yè)管理的策劃階段；

2.物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；

3.物業(yè)管理的啟動階段；

4.物業(yè)管理的日常運作階段。第二節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理的策劃階段

1.策劃階段的工作包括：物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)三個基本環(huán)節(jié)。

2.該階段的活動由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建設(shè)方來主持。

第二節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

從選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，到首次業(yè)主大會召開、選出業(yè)委會，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，屬于前期物業(yè)管理服務(wù)。包括前期準(zhǔn)備階段和啟動階段。第二節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段

前期準(zhǔn)備階段的工作包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制訂等三個基本環(huán)節(jié)。第二節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的啟動階段

啟動階段的工作包括：物業(yè)的接管驗收；用戶入??；檔案資料的建立；首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立。

第二節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)第四講業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)業(yè)主大會第三節(jié)業(yè)主委員會第四節(jié)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則一、業(yè)主與使用人的概念

二、業(yè)主的三個層次

三、業(yè)主要具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念

1.業(yè)主業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。

2.物業(yè)使用人（簡稱使用人）使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實際使用該物業(yè)的人。包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友；（2）物業(yè)的租戶。

3.業(yè)主與使用人的區(qū)別使用人沒有對物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對物業(yè)的買賣和處置。

第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人4.與業(yè)主有關(guān)的法律法規(guī)：（1）法律：《物權(quán)法》（2）行政法規(guī)：《物業(yè)管理條例》（3）住建部規(guī)范性文件：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》5.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主活動的依據(jù)還有：（1）《業(yè)主大會議事規(guī)則》（簡稱《議事規(guī)則》）（2）《管理規(guī)約》或《臨時管理規(guī)約》（3）《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》一、業(yè)主與物業(yè)使用人的概念第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人

二業(yè)主的三個層次

1.單個業(yè)主指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨立產(chǎn)權(quán)人。

2.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)。

3.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并向業(yè)主大會負責(zé)。第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人

業(yè)主要具備：（一）權(quán)利意識（二）自治意識（三）自律意識

第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識

（一）權(quán)利意識

1.有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)

（1）單個業(yè)主的權(quán)利－－成員權(quán)（包括義務(wù)）

1)知情權(quán)——行使權(quán)力的前提

2)參與權(quán)——行使權(quán)力的基礎(chǔ)

3)選擇權(quán)——行使權(quán)力的關(guān)鍵

4)監(jiān)督權(quán)——行使權(quán)力的保障三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人1）業(yè)主的知情權(quán)主要針對以下三方面：對物業(yè)自身狀況的知情；對物業(yè)管理主體的知情；對物業(yè)管理的知情。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人3）選擇權(quán)的含義：表明你的選擇；意味你將接受選擇結(jié)果，即大多數(shù)人的選擇；對選擇的代價的承受；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)由業(yè)主行使選擇權(quán)的內(nèi)容：業(yè)主大會議事規(guī)則的制定管理規(guī)約的制定業(yè)主委員會的選舉物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘專項維修資金的管理三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人

（一）權(quán)利意識

1.有何權(quán)利及相應(yīng)義務(wù)（2）業(yè)主大會的職責(zé)（權(quán)利和義務(wù)）——決定權(quán)物業(yè)管理的一切重大事項由業(yè)主大會決定。（3）業(yè)主委員會的職責(zé)（權(quán)利和義務(wù)）——執(zhí)行權(quán)注意：大多數(shù)人的命運不能由少數(shù)人決定。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人（一）權(quán)利意識2.如何行使權(quán)利－－民主（1）不僅僅是工作作風(fēng)、工作方法，民主是現(xiàn)代社會的基本制度之一；（2）民主的程序，即游戲規(guī)則；（3）民主需實踐、提高；（4）民主的代價。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人3.怎樣維護權(quán)益－－合法理性的維權(quán)意識，合法的維權(quán)途徑、手段。業(yè)主維權(quán)主要有四個層次的依據(jù)：

1）相應(yīng)的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件；

2）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

3）物業(yè)服務(wù)合同；

4）公序良俗，即道德層面的原則。 前三點是硬性的，第四點是軟性的。

三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人注意：不要打錯板子，有理也不能攪三分。

物業(yè)管理活動中的糾紛通常涉及三個方面的問題：

1）業(yè)主和開發(fā)商（建設(shè)單位）的矛盾；

2）業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾；

3）業(yè)主之間的矛盾。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人

（二）自治意識

1.“權(quán)在業(yè)主”

這個業(yè)主是指全體業(yè)主。這是自治的體現(xiàn)。

2.付費的概念這是自治的必要條件。

3.自治的途徑群體中集體思想的歸納、表達與實施。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人

（三）自律意識－－自律的內(nèi)涵1.自律是現(xiàn)代民主社會的基本要求。2.自律最本質(zhì)的是界定和諧社會個人自由與自我約束的邊界，尊重他人的自由。3.三條原則：不違法（倫理底線）、顧全大局、少數(shù)服從多數(shù)；注意與錯誤服從真理的區(qū)別；法律、法規(guī)主要體現(xiàn)的是公共利益對所有權(quán)的限制，管理規(guī)約主要體現(xiàn)私人利益對所有權(quán)的限制。三、業(yè)主應(yīng)具備的三種意識第一節(jié)業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)業(yè)主大會一、業(yè)主大會的職責(zé)二、業(yè)主大會會議三、業(yè)主大會會議的召開一、業(yè)主大會的職責(zé)

1.業(yè)主大會的成立

業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第二節(jié)業(yè)主大會

2.業(yè)主大會的定位

業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。注意兩個邊界：

（1）物業(yè)管理區(qū)域；（2）物業(yè)管理活動。

第二節(jié)業(yè)主大會3.業(yè)主大會履行以下職責(zé)

1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

2）制定和修改管理規(guī)約；

3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；第二節(jié)業(yè)主大會6）籌集和使用專項維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。第二節(jié)業(yè)主大會

二、業(yè)主大會會議

業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期會議和臨時會議三種。

1.首次業(yè)主大會會議

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第二節(jié)業(yè)主大會1.首次業(yè)主大會會議業(yè)主大會籌備組要做好7項籌備工作：

（1）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（4）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（5）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；（6）制定業(yè)主委員會選舉辦法；（7）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作?；I備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主代表大會。第二節(jié)業(yè)主大會1.首次業(yè)主大會會議會議內(nèi)容：1）表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；2）選舉業(yè)主委員會；3）決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二節(jié)業(yè)主大會

首次業(yè)主大會會議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》后，定期會議和臨時會議的運作方式就由《議事規(guī)則》來決定。

第二節(jié)業(yè)主大會2.定期會議(一般每年召開一次)

主要內(nèi)容有：①聽取業(yè)主委員會的工作報告；②《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會章程》等文件的審議與修訂；③決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；④專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定；⑤業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；⑥決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項。第二節(jié)業(yè)主大會3.臨時會議有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議：①經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③《業(yè)主大會議事規(guī)則》或者《管理規(guī)約》規(guī)定的其他情況。臨時會議一般是一事一議。第二節(jié)業(yè)主大會4.關(guān)于業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。會議內(nèi)容必須與物業(yè)管理有關(guān)。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。第二節(jié)業(yè)主大會

（一）會議方式

1.業(yè)主大會會議有兩種類型：全體大會和代表會議如果采用代表會議形式，則代表的投票權(quán)是一個重要的問題：（1）全權(quán)代表其所代表的業(yè)主行使投票權(quán)；（2）僅能行使自己原有的代表權(quán)（扮演聯(lián)系人的角色）。

第二節(jié)業(yè)主大會三、業(yè)主大會會議的召開（一）會議方式

2.業(yè)主大會會議采用兩種形式：（1）集體討論：容易達成統(tǒng)一意見，但需要業(yè)主有一致的時間，需要場地，成本較高；（2）書面征求意見：容易組織，成本低，但不容易達成一致理解和決定。第二節(jié)業(yè)主大會（一）會議方式

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中對代表權(quán)限明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權(quán)。第十六條規(guī)定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)在大會召開前3日，就業(yè)主大會會議擬定討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。第二節(jié)業(yè)主大會（一）會議方式在實際操作中，為了減少爭議，降低投票成本，可以變通投票方式。一般事項由業(yè)主代表決定，在重大事項時業(yè)主代表僅僅是聯(lián)系人，它只能在投票時如實反映業(yè)主意見。在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中，對一般事項和重大事項進行界定。重大事項如：制定和修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、選舉和更換業(yè)委會成員、專項維修基金的使用和續(xù)籌方案。第二節(jié)業(yè)主大會（一）決定方式

1.業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

2.對于重大事項，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

3.建筑物總面積按照專有部分面積之和計算。

4.業(yè)主大會的決定對所有業(yè)主都具有約束力。

5.大會的決定應(yīng)該以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時公告。第二節(jié)業(yè)主大會第三節(jié)業(yè)主委員會一、業(yè)主委員會的基本概念二、業(yè)主委員會的組成三、業(yè)主委員會會議四、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系五、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系六、業(yè)主委員會自身的建設(shè)一、業(yè)主委員會的基本概念

1.業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責(zé)。第三節(jié)業(yè)主委員會2.業(yè)主委員會的宗旨代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

3.業(yè)主委員會的地位業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實現(xiàn)民主管理的組織形式。

第三節(jié)業(yè)主委員會

4.業(yè)主委員會的職責(zé)

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)、在業(yè)主大會授權(quán)下進行工作，并向其負責(zé)。它的主要職責(zé)如下：

（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

第三節(jié)業(yè)主委員會（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，經(jīng)業(yè)主大會審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。第三節(jié)業(yè)主委員會5.對業(yè)主委員會的監(jiān)管（1）對業(yè)主委員會成員的監(jiān)管（2）對業(yè)主委員會機構(gòu)的監(jiān)管（3）對業(yè)主委員會行為的監(jiān)管當(dāng)業(yè)主委員會不作為時；當(dāng)業(yè)主委員會的決定違法時。第三節(jié)業(yè)主委員會二、業(yè)主委員會的組成

1.業(yè)主委員會的成立

業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。在首次業(yè)主大會會議前，業(yè)主大會籌備組應(yīng)確定委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單，并提交業(yè)主大會通過。業(yè)委會任期由《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會章程》規(guī)定。業(yè)委會屆滿兩月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)委會的換屆選舉。業(yè)委會一般由5－11人的單數(shù)組成。第三節(jié)業(yè)主委員會2.業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件業(yè)主委員會的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件：（1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定的組織能力；（6）具備必要的工作時間。業(yè)委會主任由主要業(yè)主代表擔(dān)任。

第三節(jié)業(yè)主委員會三、業(yè)主委員會會議1.業(yè)委會會議的組織方式由《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會章程》規(guī)定。

2.經(jīng)1/3以上業(yè)委會委員提議或者主任認為有必要，應(yīng)當(dāng)7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

3.業(yè)委會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參與方有效，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

4.業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。第三節(jié)業(yè)主委員會

四、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系1.業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系。

2.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與合作并存的關(guān)系：一方面，業(yè)委會要聽取業(yè)主的意見，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)；一方面，業(yè)委會也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。

3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作。第三節(jié)業(yè)主委員會五、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系1.居委會的任務(wù)（《城市居民委員會組織法》規(guī)定）

2.居委會雖然定義為群眾性自治組織，實際上帶有準(zhǔn)政府職能機構(gòu)性質(zhì)，從事行政管理的行為。

3.居委會與業(yè)主委員會之間存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。（《物業(yè)管理條例》規(guī)定）

4.業(yè)主大會會議召開和會議決定應(yīng)當(dāng)通知居委會。配合居委會，同公安機關(guān)一起協(xié)同管理好社區(qū)治安。

5.居委會和業(yè)委會的功能和人員組成存在交叉，它們未來的發(fā)展方向如何？第三節(jié)業(yè)主委員會業(yè)主委員會居民委員會相關(guān)法律法規(guī)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》《城市居民委員會組織法》組織性質(zhì)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)未明確其法人資格基層群眾性自治組織帶有準(zhǔn)政府職能機構(gòu)性質(zhì)政府主管部門房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督接受街道辦事處指導(dǎo)代表群體物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主轄區(qū)內(nèi)的全體居民成員和活動經(jīng)費成員由業(yè)主選舉活動經(jīng)費由業(yè)主支付主要成員由政府安排，居民選舉?；顒咏?jīng)費由政府提供區(qū)域劃分物業(yè)管理區(qū)域社區(qū)委員條件具有完全民事行為能力的業(yè)主和其他由業(yè)主大會決定的條件年滿十八歲的本居住地區(qū)居民（剝奪政治權(quán)利的除外）職責(zé)召集業(yè)主大會，簽訂物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行業(yè)主大會賦予的職責(zé)職責(zé)來源于業(yè)主大會宣傳政策、公益事業(yè)、調(diào)解糾紛、維護治安、文化衛(wèi)生計生職責(zé)來源于政府第三節(jié)業(yè)主委員會六、業(yè)主委員會自身的建設(shè)

在強調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和資質(zhì)管理時，也不應(yīng)該忽略業(yè)主委員會自身的建設(shè)。業(yè)委會的建設(shè)實際上是業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)，可從下面三個方面入手：

1.進行廣泛宣傳、教育，使群眾成為“成熟消費者”；

2.聘請主管部門、物業(yè)管理咨詢機構(gòu)的人員為業(yè)委會顧問，以提高業(yè)委會的水平；

3.組織業(yè)委會委員和主任參加培訓(xùn)活動。第三節(jié)業(yè)主委員會第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約一、業(yè)主大會議事規(guī)則二、管理規(guī)約一、業(yè)主大會議事規(guī)則

業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)過民主協(xié)商和表決通過，約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約制定原則：

基于物業(yè)管理的“業(yè)主自治”第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約《議事規(guī)則》的主要事項：（1）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（2）業(yè)主委員會的職責(zé)；（3）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（4）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（7）業(yè)主大會會議的表決程序；（8）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；（9）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；（10）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；（11）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約兩點注意：1.議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國家相關(guān)的法律法規(guī)；2.議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問題。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約投票權(quán)：1.投票權(quán)的確定原則；2.《物權(quán)法》對投票權(quán)的規(guī)定；3.可能出現(xiàn)的問題。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約二、管理規(guī)約1.性質(zhì)

管理規(guī)約，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。它是一種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質(zhì)，對全體業(yè)主具有約束力。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約2.管理規(guī)約的主要事項：（1）物業(yè)的使用、維護、管理；（2）專項維修資金的籌集、管理和使用；（3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；（4）業(yè)主共同利益的維護；（5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約廣義的管理規(guī)約包括：1.臨時管理規(guī)約2.管理規(guī)約第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約2.臨時管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照政府公布的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約2.臨時管理規(guī)約－－兩點注意（1）充分體現(xiàn)了政府的責(zé)任，將臨時管理規(guī)約的制定作為物業(yè)管理的一項基本制度給予確定。（2）業(yè)主的承諾。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約2.臨時管理規(guī)約

臨時管理規(guī)約是臨時性質(zhì)的，待首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后即失效。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約3.管理規(guī)約

在籌備首次業(yè)主大會過程中，業(yè)主大會籌備組應(yīng)根據(jù)政府主管部門制定的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際，在聽取廣大業(yè)主意見建議的基礎(chǔ)上擬定《管理規(guī)約》（草案），交由首次業(yè)主大會會議討論表決。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約3.管理規(guī)約首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約在使用過程中可能有不完善的地方，以后的業(yè)主大會可能需要對管理規(guī)約進行修訂。第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約4.臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別（1）制定方不同臨時管理規(guī)約－－建設(shè)單位制定管理規(guī)約－－業(yè)主大會制定（2）內(nèi)容側(cè)重不同臨時管理規(guī)約－－無業(yè)主參與制定，不必考慮太多細節(jié)管理規(guī)約－－內(nèi)容詳細第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約第五講物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一節(jié)物業(yè)公司的設(shè)立和資質(zhì)第二節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的個性第三節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式第四節(jié)培訓(xùn)第五節(jié)企業(yè)的自身建設(shè)

第一節(jié)物業(yè)公司的設(shè)立和資質(zhì)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型物業(yè)公司的設(shè)立：

按公司法注冊

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指對建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場地實施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)及創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境與秩序，具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。

(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和物業(yè)管理的性質(zhì)分不開：服務(wù)性+經(jīng)營性。一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型（1）按投資性質(zhì)：全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等。（2）按股東出資形式：有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司等。（3）按經(jīng)營服務(wù)方式：管理型物業(yè)管理公司、顧問型物業(yè)管理公司、綜合型物業(yè)管理公司。注意：市場經(jīng)濟不認“出身”一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)與類型1.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的可行性研究

（1）市場調(diào)查：針對物業(yè)管理市場的供求情況進行物業(yè)管理需求調(diào)查；（2）綜合分析：對獲得的數(shù)據(jù)或描述進行分析研究，分析企業(yè)應(yīng)具備的資質(zhì)條件；（3）編寫可行性研究報告。

２.物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件

（1）有限責(zé)任公司的設(shè)立條件（《公司法》第十九條）；（2）股份有限公司的設(shè)立條件（《公司法》第七十三條）。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的程序

物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的程序一般包括資質(zhì)審批、工商注冊登記、稅務(wù)登記和公章刻制等幾個步驟。（1）根據(jù)《公司法》規(guī)定，準(zhǔn)備好材料和文件；（2）向所在房地產(chǎn)行政主管部門提出書面申請；（3）向所在地工商行政管理機關(guān)申請法人注冊登記和開業(yè)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照；（4）到稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記，到公安部門辦理公章登記和刻制等。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立1.企業(yè)資質(zhì)的概念和作用

企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)實力和規(guī)模的標(biāo)志。企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)準(zhǔn)入的門檻。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》把物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級及三級（暫定）。

一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)注冊資本500萬元以上300萬元以上50萬元以上專職管理人員和技術(shù)人員不少于30人不少于20人不少于10人中級以上職稱的人員不少于20人不少于10人不少于5人管理人員應(yīng)有職業(yè)資格證書√√√管理的物業(yè)類型和面積規(guī)定：兩種以上類型，并且各類物業(yè)面積占下列基數(shù)的總和不小于100%多層住宅：200萬平方米；高層住宅：100萬平方米；獨立式住宅（別墅）：15萬；平方米辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬。多層住宅：100萬平方米；高層住宅：50萬平方米；獨立式住宅（別墅）：8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬。有委托的物業(yè)管理項目即可企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)信用檔案、優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)信用檔案、良好的經(jīng)營管理業(yè)績企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)信用檔案三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)3.企業(yè)資質(zhì)的行政管理主要包括：資質(zhì)等級核定管理、審批管理、動態(tài)管理和業(yè)務(wù)管理。（1）核定管理：需要申請企業(yè)提交材料；（2）審批管理：實行分級審批制度；（3）動態(tài)管理：對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度；（4）業(yè)務(wù)管理：規(guī)定各個資質(zhì)等級的企業(yè)可以承接的物業(yè)類型和面積。一級資質(zhì)可以承接所有物業(yè)項目；二級資質(zhì)承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目；三級資質(zhì)承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)國家對物業(yè)管理行業(yè)的管理：1.人的管理－－從業(yè)人員的準(zhǔn)入政策；2.機構(gòu)的管理－－從業(yè)單位的準(zhǔn)生制度；3.行為的管理－－限制不準(zhǔn)做的事情。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)第二節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的個性

一、物業(yè)管理公司具有一般企業(yè)的共性1.必須是獨立法人的經(jīng)濟實體；2.以盈利為目的。不能規(guī)定“物業(yè)管理是微利行業(yè)”。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的個性1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是以很少的資金去控制和運作龐大的資產(chǎn)；2.物業(yè)不是靠資金在運作，是靠管理和服務(wù)；3.保險的作用。第二節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的個性

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式

一、直線型中央集權(quán)型：在特殊情況下，辦事不易出現(xiàn)紕漏。二、矩陣型條塊結(jié)合型：職能部門縱向設(shè)立，以條為主；具體事務(wù)管理，以塊為主。第四節(jié)培訓(xùn)

物業(yè)管理行業(yè)是一個管理密集型的行業(yè)，強調(diào)服務(wù)多，以服務(wù)來體現(xiàn)管理。一、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理最重要的能力：突發(fā)事件的處理能力。德：責(zé)任心、責(zé)任感才：處理問題的技巧與藝術(shù)（每逢大事有靜氣、每逢難事有靈氣）第四節(jié)培訓(xùn)二、對員工：1.員工的培訓(xùn)包括思想建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)三方面。2.什么是服務(wù)？服務(wù)的最高境界是什么？

不是滿足實際需求，而是更高的標(biāo)準(zhǔn)，滿足“心理需求”。第四節(jié)培訓(xùn)學(xué)會寬恕他人第四節(jié)培訓(xùn)第五節(jié)企業(yè)的自身建設(shè)一、規(guī)章制度的建立二、誠信建設(shè)及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展一、規(guī)章制度的建立1.沒有規(guī)矩，不成方圓；2.有了規(guī)矩，就必須要認真嚴(yán)格執(zhí)行；3.如果認真嚴(yán)格執(zhí)行了規(guī)章制度，造成更大損失，怎么辦？一、規(guī)章制度的建立對人對己都要嚴(yán)格要求二、誠信建設(shè)及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展1.誠信及誠信建設(shè)的內(nèi)涵（1）誠信與法（2）誠信建設(shè)與法制建設(shè)2.誠信的層次（1）言有信，行有果——向自己負責(zé)；（2）言必信，行必果——向?qū)Ψ截撠?zé)；（3）超出對方的期望——向社會負責(zé)。3.企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展二、誠信建設(shè)及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展第六講物業(yè)管理招投標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的特點第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的分類第三節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的程序第四節(jié)標(biāo)書編制的要點第五節(jié)評標(biāo)的要點

第一節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的特點一、早期介入的特點

新建物業(yè)的物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)在物業(yè)建成投入使用之前進行。二、階段性的特點

物業(yè)管理的長期性決定了物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性。三、不確定性的特點

物業(yè)管理招投標(biāo)要選最合適而不是最好的方案。由于是早期介入，物業(yè)本身具有某種程度的不確定性。四、物業(yè)管理的行業(yè)特殊性1.物業(yè)管理服務(wù)是一種同時帶有社區(qū)公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇是一種市場行為。2.物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。3.物業(yè)管理服務(wù)的性價比是彈性的，其所提供的產(chǎn)品定量容易，定質(zhì)難。第一節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的特點第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的分類一、按物業(yè)管理招投標(biāo)主體進行分類1.開發(fā)建設(shè)單位（開發(fā)商）（1）開發(fā)建設(shè)單位主持前期物業(yè)管理招投標(biāo)；（2）草擬《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時管理規(guī)約》等相關(guān)文件；（3）政府部門的參與和監(jiān)督，以維護業(yè)主利益；（4）開發(fā)商應(yīng)在銷售前幾個月開始準(zhǔn)備前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。2.業(yè)主大會（1）業(yè)主大會成立后，成為物業(yè)管理招投標(biāo)的主體；（2）業(yè)主委員會進行具體運作；（3）廣大業(yè)主和業(yè)主委員會的成員一般不是物業(yè)管理專業(yè)人士，需要對招投標(biāo)進行認真研究，并有專業(yè)機構(gòu)或政府部門參與指導(dǎo)。第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的分類3.產(chǎn)權(quán)人（1）通常物業(yè)只有一個或少數(shù)幾個產(chǎn)權(quán)人的情況，產(chǎn)權(quán)人作為物業(yè)管理招投標(biāo)的主體；（2）寫字樓最為常見。第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的分類二、按物業(yè)管理招投標(biāo)方法進行分類1.自行招標(biāo)招標(biāo)主體自行操作招標(biāo)的全過程。2.委托招標(biāo)招標(biāo)方委托專業(yè)的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招投標(biāo)。3.自行招標(biāo)和委托招標(biāo)相結(jié)合第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的分類三、按物業(yè)管理招投標(biāo)形式進行分類1.公開招標(biāo)招標(biāo)方有較大的選擇范圍，有利于避免各種關(guān)系的影響，但時間長、資金成本高，適用于規(guī)模較大物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。2.邀請招標(biāo)由招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式向預(yù)先選擇的有能力承擔(dān)的若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請，參與競標(biāo)。成本較低，但可能會漏掉一些有較強競爭力的企業(yè)。3.議標(biāo)

適用于原有物業(yè)公司的續(xù)聘。第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的分類第三節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的程序

一、物業(yè)管理招標(biāo)程序1.成立招標(biāo)機構(gòu)；2.編制招標(biāo)文件；3.發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書；4.組織資格預(yù)審；5.發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等；6.組織答疑與現(xiàn)場勘查；7.開標(biāo)與評標(biāo)；8.中標(biāo)后談判與合同簽訂。二、物業(yè)管理投標(biāo)程序1.獲取招標(biāo)信息,決定是否參與投標(biāo)；2.報送投標(biāo)申請,接受資格審查；3.獲取與熟悉招標(biāo)文件并參與答疑和現(xiàn)場踏勘；4.投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書；5.報送投標(biāo)書；6.參加開標(biāo)及答辯會；7.中標(biāo)和簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第三節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的程序

第四節(jié)標(biāo)書編制的要點

一、招標(biāo)書編制應(yīng)著重注意的問題1.本物業(yè)有無特殊性要求；2.保修期費用的測算；3.報酬的取費形式：包干制和酬金制。二、投標(biāo)書編制的要點1.投標(biāo)書的內(nèi)容；2.投標(biāo)書編寫注意事項:

計量單位貨幣標(biāo)書規(guī)范計算等切忌一本標(biāo)書打天下！第四節(jié)標(biāo)書編制的要點

第一節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述

第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的分類

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點

第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除

第五節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘與解聘第七講物業(yè)服務(wù)合同第一節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述一、物業(yè)服務(wù)合同的含義物業(yè)服務(wù)合同的含義：1.物業(yè)服務(wù)合同是一種非典型合同，在《合同法》中沒有單獨設(shè)立該類型合同。2.物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方之間是平等的民事主體關(guān)系。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。二、物業(yè)服務(wù)合同的特征1.物業(yè)服務(wù)合同是當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物。2.物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提。3.物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹?.物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。5.物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。6.物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國家干預(yù)。最主要的特征：業(yè)主是個群體，但要形成一個聲音，達成一致的意見。三、物業(yè)服務(wù)合同的作用1.業(yè)主自治自律與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一、專業(yè)化管理相結(jié)合。這個結(jié)合點就是合同。2.確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。如收費。四、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容1.物業(yè)管理事項；2.服務(wù)質(zhì)量；3.服務(wù)費用；4.雙方的權(quán)利義務(wù)；5.專項維修基金的管理和使用；6.物業(yè)管理用房；7.合同期限；8.違約責(zé)任。

第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的分類一、物業(yè)服務(wù)合同的分類1.前期物業(yè)服務(wù)合同；2.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；3.物業(yè)服務(wù)合同。二、前期物業(yè)服務(wù)合同1.甲、乙方：甲方：開發(fā)商或建設(shè)單位乙方：經(jīng)招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理公司2.簽訂日期在開發(fā)商取得預(yù)售許可證（期房）或現(xiàn)房銷售之前。二、前期物業(yè)服務(wù)合同3.合同期限（1）《物業(yè)管理條例》規(guī)定，到業(yè)主大會成立，選出業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)管理公司，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同時止。（2）應(yīng)有最長期限，如不超過2－3年。保護業(yè)主利益。（3）也應(yīng)有最短期限，不短于1年。保護物業(yè)公司利益。1.從業(yè)主入住到成立業(yè)主大會這段時間，以及物業(yè)建設(shè)階段，都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。這個階段的物業(yè)管理為前期物業(yè)管理。2.前期物業(yè)管理與通常情況下物業(yè)管理的不同特征。3.前期物業(yè)服務(wù)合同對日后物業(yè)管理能否正常實施的影響。二、前期物業(yè)服務(wù)合同4.前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：

(1)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；

(2)前期物業(yè)服務(wù)合同是一種過渡性質(zhì)的合同；

(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是一種要式合同。

要式合同是指法律要求必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。二、前期物業(yè)服務(wù)合同三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議1.甲、乙方甲方：開發(fā)商、或開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司、或開發(fā)商和開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司。乙方：購房人。2.簽訂時間：購房人在簽訂購房合同前。3.協(xié)議期限：同前期物業(yè)服務(wù)合同。三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議1.購房人（業(yè)主）在簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時，應(yīng)同時簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定2.該協(xié)議的目的是保障前期物業(yè)管理活動當(dāng)事人（包括業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方）的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛。3.前期物業(yè)管理協(xié)議有效期：從房屋出售之日起，至業(yè)主委員會成立后與其選定的物業(yè)管理公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效為止。三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議4.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的基本特征：

(1)購房人在購房時必須同時簽訂協(xié)議；

(2)協(xié)議的基本內(nèi)容應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)合同一致；

(3)協(xié)議應(yīng)在政府主管部門備案；

(4)協(xié)議的內(nèi)容必須對所有購房人一致。

三、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議四、物業(yè)服務(wù)合同1.業(yè)主委員會成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段。2.業(yè)主委員會應(yīng)聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理公司，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.合同的雙方為業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。委托管理期限由雙方協(xié)議商定，一般為3年。4.物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議同時終止。5.委托期滿，需要再次決定是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理公司。五、專項服務(wù)的委托合同1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將綠化、保安、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。2.這些專項服務(wù)的委托合同不屬于物業(yè)服務(wù)合同，雖然它們和物業(yè)管理活動相關(guān)。六、三個物業(yè)服務(wù)合同的差異項目前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同合同主體甲方：開發(fā)商或建設(shè)單位乙方：甲方選聘的物業(yè)管理公司甲方：與前期物業(yè)服務(wù)合同相對應(yīng)，即房地產(chǎn)開發(fā)單位或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)乙方：購房人（業(yè)主）甲方：業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主）乙方：物業(yè)管理公司簽訂時間甲方出售住宅前每個購房人（業(yè)主）在簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時同時簽訂一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后3個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個月合同有效期限合同有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與其選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時止協(xié)議的有效期限從房屋出售之日（業(yè)主購房之日）起，至業(yè)主委員會成立后與其選定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時止合同有效期限由雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3年

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點一、物業(yè)服務(wù)合同簽訂時的要點

目前政府制訂了全國性的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。簽訂合同時可以參照政府頒布的示范文本為基礎(chǔ)。簽訂合同時需要注意以下四個要點：1.“宜細不宜粗的原則”；2.不應(yīng)有無償無限期的承諾；3.合同的簽訂既要實事求是，更要留有余地；4.要明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式（仲裁或訴訟）。二、“宜細不宜粗”的原則

一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個層次的約定：1.針對委托項目的約定；2.該委托項目的具體內(nèi)容；3.該委托項目的管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；4.該委托項目的管理和服務(wù)費用；5.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎懲約定條款。三、不應(yīng)有無償無期限的承諾1.物業(yè)管理本質(zhì)上講是有償服務(wù)，無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物，不是市場經(jīng)濟的要求。2.無償服務(wù)會導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。3.無償提供服務(wù)在實踐中證明是有害、行不通的。4.物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是行不通的，實踐中也是難以做到的。四、既要實事求是，更要留有余地1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要量力而行。2.分期建設(shè)項目，對各建成使用期的物業(yè)管理承諾。3.各項承諾要恰到好處，留有余地；寧可不足，不可過頭。五、要明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式1.明確各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提條件。2.要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。3.三層解決方式：協(xié)商；調(diào)解；仲裁或訴訟。

第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除一、物業(yè)服務(wù)合同的變更

物業(yè)服務(wù)合同的變更是指合同生效后，在履行過程中，因合同簽訂時所依據(jù)的主客觀情況或條件發(fā)生變化，由雙方當(dāng)事人依據(jù)法律法規(guī)和合同規(guī)定對原合同內(nèi)容進行的修改或補充。合同的變更有兩種情況：1.一方先提出變更自己的權(quán)利義務(wù)，另一方只作與之相對應(yīng)的變更。2.雙方同時提出合作變更，一方變更條款時，另一方作相應(yīng)變更。無論何種變更，都要求雙方協(xié)商一致。二、物業(yè)服務(wù)合同的解除

合同的解除是指在合同的有效期內(nèi)，依法終止合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，終止合同的履行。物業(yè)服務(wù)合同解除的主要原因有：1.約定解除合同的條件成立。2.事后協(xié)商解除。3.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷資質(zhì)、解散、撤銷、破產(chǎn)等不再具備簽訂合同的主體資格的原因。4.合同期限屆至。5.其他原因。

第五節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘與解聘一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘有兩種情況：1.首次業(yè)主大會召開后，對原開發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用。2.業(yè)主大會對原聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理委托期限到期后的再次聘用。是否續(xù)聘，要充分考慮廣大業(yè)主的意見。第八講物業(yè)管理費用第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費的來源第二節(jié)住宅消費的含義第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費第四節(jié)收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費的來源一、定期收取物業(yè)服務(wù)費二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤四、政府多方面的扶持五、開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持六、業(yè)主的贊助第二節(jié)住宅消費的定義一、購房和租房款二、裝飾裝修款三、基本能源費四、物業(yè)服務(wù)費五、稅費第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費一、物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)和收費原則二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費的測算一、物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)和收費原則（一）性質(zhì)1.針對公共服務(wù)和部分專項服務(wù)收取的費用；2.屬于全體業(yè)主所有，AA制。（二）收費原則1.合理2.公開3.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)4.競爭5.雙方協(xié)商6.政府監(jiān)督二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式一、物業(yè)服務(wù)費的定價形式1.政府指導(dǎo)價

由有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度。2.市場調(diào)節(jié)價

由經(jīng)營者自主定價，通過市場競爭形成的價格。由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、物業(yè)服務(wù)計費方式1.包干制業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費是固定的，管理過程中無論盈余還是虧損都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。適用于小型物業(yè)管理公司，原則上不存在對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計的問題，簡便易行。前提是事先雙方對物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)要有約定和承諾。二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式二、物業(yè)服務(wù)計費方式2.酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主承擔(dān)的計費方式。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制，這筆支出原則上不需要交納相關(guān)稅金。

二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成1.包干制物業(yè)服務(wù)費(X)=物業(yè)服務(wù)成本(X1)+法定稅費(X2)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(X3)2.酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X)=物業(yè)服務(wù)支出(X1)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(X4)三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成3.物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出：1）管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用；3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6）辦公費用；7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。注意事項：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用。應(yīng)當(dāng)通過專項維修基金予以列支。2.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托收取供水、供電、供熱、通訊、有限電視等費用的，其委托手續(xù)費應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成不要財迷三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費的測算（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則1.制定根據(jù)：1）本地區(qū)綜合服務(wù)項目；2）勞動付出狀況；3）物價指數(shù)變化；4）住戶的經(jīng)濟承受能力；5）小區(qū)的檔次。（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則2.測算步驟：（1）根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源；（2）估算住宅小區(qū)進行統(tǒng)一管理、達到確定的管理目標(biāo)所發(fā)生的各項費用；（3）考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法X1——物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出收費標(biāo)準(zhǔn)，單位：元/月·平方米x——各分項費用收費標(biāo)準(zhǔn)，單位：元/月·平方米i