房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓

房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓契稅

.契稅一、征稅范圍二、計稅根底.

契稅

一、征稅范圍何為“契〞？古文字的“契〞字，原字為“栔〞，右邊是一把刀形，左邊的一豎三橫表示是用刀在一塊小木條上刻下的三個記號。它形象地反映了上古時代結繩記事之外的另一種主要記事方法———契刻記事。后來“木〞誤寫成“大〞，就成了今天的“契〞字。契的本義為刻，引申為指符契，又引申為指契約、文卷。

.契稅契稅的歷史：我國契稅起源于東晉時期的“估稅〞，至今已有1600多年的歷史。當時規(guī)定，凡買賣田宅、奴婢、牛馬，立有契據(jù)者，每一萬錢交易額官府征收四百錢即稅率為4%，其中賣方繳納3%，買方繳納1%。北宋開寶二年(公元969年)，開始征收印契錢(性質(zhì)上是稅，只是名稱為錢)。這是不再由買賣雙方分攤，而是由買方繳納了。并規(guī)定繳納期限為兩個月。從此，開始以保障產(chǎn)權為由征收契稅。以后歷代封建王朝對土地、房屋的買賣、典當?shù)犬a(chǎn)權變動都征收契稅，但稅率和征收范圍不完全相同。如清初順治四年(公元1648年)規(guī)定，民間買賣、典押土地和房屋登錄于官時，由買主依買賣價格，每一兩銀納三分(即3%)。到清朝末年，土地、房屋的買賣契稅稅率提高到9%，典當契稅稅率提高到6%。.契稅

哪些需繳納契稅？

契約

契據(jù)

房契

賣身契

..\..\..\學習資料\契稅\契稅暫行條例.doc.契稅考一考：假設A房地產(chǎn)公司參加招拍掛，竟價取得一塊土地使用權，并簽訂土地成交確認書。〔此時是否繳納契稅？〕取得土地權后，A公司約定成立B房地產(chǎn)公司簽訂土地出讓合同，并立即成立B公司，由B公司與國土部門簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地出讓金?！泊藭r契稅如何繳納？〕

或者取得土地權后，A公司與土地部門簽訂土地使用權出讓合同，同是提交申請，申請成立新公司B房地產(chǎn)公司進行開發(fā)，待新公司辦理登記手續(xù)后，再與新公司簽訂?國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議?，變更至B公司。〔此時契稅如何繳納？〕

.契稅國土資源部印發(fā)的?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權標準〔試行〕?〔國土資發(fā)[2006]114號〕國土資發(fā)[2006]114號.doc

國土資發(fā)[2006]114號規(guī)定，申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂?國有土地使用權出讓合同?，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂?國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議?；也可按約定直接與新公司簽訂?國有土地使用權出讓合同?。.契稅..\..\..\學習資料\契稅\契稅暫行條例.doc..\..\..\學習資料\文件\財稅\財稅202182號關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知.docx.契稅

正因為出讓人在先與競得人簽合同后，還可以再簽訂?國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議?，也可按約定直接與新公司簽訂?國有土地使用權出讓合同?，為了防止重復征稅，財稅[2021]82號文件規(guī)定，承受土地使用權需要交納契稅的，“納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人〞。.契稅

二、計稅依據(jù)

..\..\..\學習資料\契稅\契稅暫行條例.doc公司余額表1.xls.契稅計稅依據(jù)補充規(guī)定：

..\..\..\學習資料\文件\財稅\財稅2004134號.docx要點：1、城市根底設施配套費2、補償費用

.契稅

公司余額表1.xls公司本錢.xls2021科目余額表2.xls.契稅

城市根底設施配套費：福建省城市根底設施配套費管理方法.doc:///fjwjj/zwxxgk/zwgkznjml/jgsfgl/fdcjggl/webinfo/2003/10/1206687525398882.htm廈門城市根底設施配套管理方法.docQQ圖片20211013151133.jpg.契稅公司本錢.xls公司余額表1.xls2021科目余額表2.xls.契稅根底設施配套費配套費.xlsQQ圖片20211013151149.jpgQQ圖片20211013151133.jpg.契稅

:///portal/bsfu/zx/1375044563275639.htm://wenku.baidu/view/dc3c1e2f647d27284b7351b9.html://shui5/article/69/51301.html

.契稅補償費用，拆遷補償?shù)?021科目余額表2.xls公司余額表1.xls.契稅房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中拆遷補償主要有三種方式1、作價補償：貨幣補償形式，將被撤除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被撤除房屋的所有人2、產(chǎn)權調(diào)換：實物補償形式，拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被撤除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權3、產(chǎn)權調(diào)換和作價補償相結合：實物與貨幣相結合的形式

.契稅不同拆遷補償方式的稅務處理作價補償按照政府規(guī)定標準支付拆遷補償費，計入開發(fā)本錢，作為企業(yè)所得稅的計稅本錢和土地增值稅的扣除工程金額.契稅產(chǎn)權調(diào)換-視同銷售1、營業(yè)稅：對歸還面積與拆遷建筑面積相等的局部〔拆一還一〕，按同類住宅房屋的本錢價核定計征營業(yè)稅國稅函發(fā)〔1995〕549號.doc:///guoshui/action/GetArticleView1.do?id=653&flag=1..\..\..\2021\匯算\泰峰工程出\正文.doc://shui5/article/45/26383.html.契稅產(chǎn)權調(diào)換-視同銷售2、土地增值稅：發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。國稅函[2021]220號.doc.契稅產(chǎn)權調(diào)換-視同銷售3、企業(yè)所得稅：在交付開發(fā)產(chǎn)品時按公允價值計算，存貨的計稅本錢即所換出的開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值國稅發(fā)(2021)31號.doc.契稅產(chǎn)權調(diào)換和作價補償相結合該方式為上述兩種方式的結合，可參照上述政策具體把握

.契稅討論：

特殊的拆遷方式：2021科目余額表2.xls自己拆自己，含固定資產(chǎn)處置凈損失和撤除費用兩局部，能否計入開發(fā)本錢？

.契稅個人觀點：從會計制度角度，土地上原有建筑物的處置，都是通過“固定資產(chǎn)清理〞科目來處理的，將該項資產(chǎn)清理的凈損失列入企業(yè)的“營業(yè)外支出〞。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將原先取得的生產(chǎn)經(jīng)營用地變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)用地，將原土地上的廠房等建筑物撤除，所發(fā)生的原建筑物折余價值凈損失和撤除費用，應在企業(yè)的“營業(yè)外支出〞中列支，不能計入房地產(chǎn)開發(fā)工程的“開發(fā)本錢〞。.契稅個人觀點：從目前的相關稅法來看，未見有明確規(guī)定，但是從稅收公平、合理的角度來講，企業(yè)在原有土地上自行進行房地產(chǎn)工程開發(fā)，其原土地上的自用建筑物折余價值凈損失和撤除費用，是該企業(yè)開發(fā)工程實際發(fā)生的，從合理性和同行業(yè)實際情況來考慮，理應進入開發(fā)工程的“開發(fā)本錢〞，有利于解決稅收的公平。

.契稅個人觀點：

從類似法規(guī)看，

國家稅務總局公告2021年第34號.doc

.契稅個人觀點：

撤除重建引申━━━房產(chǎn)稅自有房產(chǎn)撤除重建后，重建后的房產(chǎn)稅如何確認計稅根底？

.契稅..\..\..\學習資料\文件\財稅\財稅2004134號.docx2021科目余額表2.xls公司余額表1.xls.契稅國稅函2021603號.doc

.契稅企業(yè)開發(fā)用地取得方式原來多以協(xié)議出讓方式為主，隨著國家土地儲藏制度的建立，土地出讓目前主要以“招、拍、掛〞程序為主，相同于財稅[2004]134號的競價方式，契稅成交價格均應當包括土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。土地出讓之前為到達出讓條件的前期必要的開發(fā)包括道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等根底設施建設費用一般由土地儲藏機構負責。土地儲藏機構不會向開發(fā)企業(yè)單獨收取這局部前期開發(fā)本錢費用。所以企業(yè)通過“招、拍、掛〞程序取得的開發(fā)用地一般應為凈地。如果開發(fā)企業(yè)承受土地權屬另行支付前期開發(fā)費用，那么此局部費用應當計入契稅成交價格，不允許從支付總價中扣除。國稅函[2021]603號是立足于財稅[2004]134號文所做出的補充解釋，兩者政策上沒有沖突之處。開發(fā)企業(yè)“招、拍、掛〞程序取得土地不管是以什么方式支付價款以及不管取得什么票據(jù)憑證，只要構成了取得土地所支付的經(jīng)濟利益，均應當計入成交總額價款做為契稅的計稅依據(jù)。.契稅例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“招拍掛〞取得一土地使用權，政府己拆遷完畢，但對拆遷后的房子未完全撤除，房地產(chǎn)企業(yè)自行撤除，賬列開發(fā)本錢-前期開發(fā)費用-三通一平，自行撤除支付的勞務費，是否