2023年房地產估價師考試估價原理與方法考試題庫帶答案解析

2023年房地產估價師之估價原理與方法

通關考試題庫帶答案解析

單選題（共80題）

1、滋陰以制陽的治法屬于

A?陽病治陰

B?陰病治陽

C.陰中求陽

D?陽中求陰

【答案】A

2、由房地產凈收益求取房地產價值的公式屬于凈收益與（）相

匹配的內容。

A.資本化率

B.實際報酬率

C?名義報酬率

D.自有資金報酬率

【答案】A

3、某宗房地產在現狀下持續(xù)經營的價值為5000萬元。假定對該房

地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝

修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500

萬元；如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000

萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，

改造期間租金凈損失現值為500萬元；折現率均為10%,該地區(qū)不

適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是

()。

A.維持現狀

B?改變用途

C.重新裝修

D.重新開發(fā)

【答案】A

4、某綜合樓的土地取得成本為IOoO萬元，建設成本為800萬元，

管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他

銷售稅費分別為售價的5.6%和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤

率為25%o該綜合樓的價值為()萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】A

5、當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物

的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以()進行估價。

A.維持現狀前提

B.更新改造前提

C.改變用途前提

D.重新開發(fā)前提

【答案】D

6、已知一年期國債年利率為3.31%,貸款年利率為5.43%,投資風

險補償率為2.23%,管理負擔補償率為1.32%缺乏流動性補償率為

1.42%,投資帶來的優(yōu)惠率為0?50%,利用累加法計算的報酬率為

()o

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

【答案】A

7、收益法求得的價值傾向于成本法求得的價值傾向于

比較法求得的價值傾向于O()

A.最低賣價，成交價格，最高買價

B.最高買價，成交價格，最低賣價

C.最高買價，最低賣價，成交價格

D.最低賣價，最高買價，成交價格

【答案】C

8、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至

今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益

6萬元，以后每年凈收益增長2%,從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定,

該宗房地產的報酬率為7%o則該宗房地產的現時收益價格為（）

萬兀O

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

【答案】B

9、在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內

各宗臨街土地的臨街深度的（）o

A.簡單算術平均數

B.加權算術平均數

C.眾數

D.中位數

【答案】C

10、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。

A.應價

B.評估價

C.成交價

D.起拍價

【答案】B

11、關于地租測算的說法，錯誤的是（）o

A.以農地生產農作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本

的利息不包括對應土地價值的資本的利息

B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C?從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、

房屋租賃稅費等

D.未耕地的地租等于同等質量和位置的已耕地的地租減去開墾費用

【答案】D

12、威廉,阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式PC（t）=NEPc-C

-kc（t）］中，N表示（）o

A.單位面積土地上農產品的產量

B.市場上每單位農產品的價格

C.生產每單位農產品的成本

D.向市場運輸每單位農產品的成本

【答案】A

13、運用路線價法估價的步驟一般分為（）。

A?劃分路線價區(qū)段一設定標準深度一調查評估路線價一制作價格修

正率表一計算臨街各宗土地的價格

B?劃分路線價區(qū)段一設定標準深度一選取標準臨街宗地一調查評估

路線價一制作價格修正率表一計算臨街各宗土地的價格

C?調查評估路線價一劃分路線價區(qū)段一設定標準深度一選取標準臨

街宗地一制作價格修正率表一計算臨街各宗土地的價格

D.選取標準臨街宗地一劃分路線價區(qū)段一設定標準深度一調查評估

路線價一制作價格修正率表一計算臨街各宗土地的價格

【答案】B

14、建筑式樣、風格和色調屬于房地產價格影響因素中的（）o

A.環(huán)境因素

B.自身因素

C.視覺因素

D.人口因素

【答案】B

15、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于

比較法而言，主要是（）o

A.成本實例資料

B.交易實例資料

C?收益實例資料

D.成交實例資料

【答案】B

16、某工業(yè)用地總面積為3000m2,容積率為0.5,樓面地價為IOoO

元/m2?，F按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,相應的樓

面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應補地價為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

17、下列（）房地產不是按用途來劃分的類型。

A.綜合房地產

B.出租房地產

C.辦公房地產

D.娛樂房地產

【答案】B

18、某人現有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為12Om2、收益期

為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪

正常月租金為120元/m2,運營費用為租金收入的35%,?銀行可提供

最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的

最高競買價格為（）萬元。

A.80

B.91.82

C.125.00

D.127.90

【答案】B

19、某房地產的土地面積為500m2,土地價格為2000元/m2,建筑

面積為IOOom2,成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2,市場

上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產中建筑物

的實際價值比重置成本低（）元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

【答案】B

20、某宗已抵押的收益性房地產，年潛在毛租金收入700萬元，空

置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保

險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅

等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修

費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地

產的年凈收益為（）萬元。

A.485

B.490

C.585

D.590

【答案】D

21、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時

點發(fā)生，而是分散在一段時間內不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設

為在所發(fā)生的時間段的（）o

A.期初

B?期中

C.期末

D?任意階段

【答案】B

22、下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是（）o

A.某標準廠房

B.某體育場館

C.某待出讓土地

D.某寫字樓

【答案】B

23、房地產估價報告中估價師聲明的內容不包括（）o

A?估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證

B?估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

C?估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證

D?估價師對估價結果成立條件的提示和說明

【答案】D

24、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120單位建

筑面積的重置成本為600元/M,年折舊額為1440元，用直線法計

算該建筑物的成新率是（）o

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

【答案】D

25、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于

A.喜則氣緩

B?驚則氣亂

C.悲則氣消

D.恐則氣下

【答案】A

26、房地產估價專業(yè)意見的作用可分為性質不同的兩類，在這兩類

不同作用的估價中，房地產估價師和房地產估價機構承擔法律責任

的大小為（）。

A?一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任

大于在起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任

B?一般來說，起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任，

大于起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任

C.兩類均等

D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任

【答案】B

27、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）o

A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

B?注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的

意見

C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結

果

D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致

【答案】D

28、運用假設開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計

算后續(xù)開發(fā)的應得利潤時，計算基數不包括（）o

A.待開發(fā)房地產價值

B.后續(xù)的建設成本

C.后續(xù)的管理費用

D.待開發(fā)房地產取得稅費

【答案】C

29、下面不滿足不同估價方法之間的關系的是（）。

A.相互彌補

B.相互引用

C.相互替代

D?同時采用，以相互驗證

【答案】C

30、某建筑物建筑面積為4000m2,經濟壽命40年，單位建筑面積

的重置價格為2500元/m2,有效經過年數為15年，殘值率為5%,

該建筑物現值為（）萬元。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.IOOO

【答案】C

31、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A?假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格所用成本法

的倒算法

B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利

潤和最圖費用

C?假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變

現狀的舊房

D?假設開發(fā)通常是一次性的價格剩余

【答案】C

32、城鎮(zhèn)街道兩側的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相

鄰，但由于（）不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。

A.區(qū)域規(guī)劃

B?臨街狀況

C.周圍環(huán)境

D.地形地勢

【答案】B

33、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、

準確。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數調整法

【答案】C

34、某城市市區(qū)內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品

住宅，且銷售形勢良好，根據城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用

途為商住綜合。現需評估該工廠用地的市場價值，則應按（）進

行評估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地

【答案】D

35、某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬

元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬

元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目

的成本利潤率為（）o

A.15.96%

B.17.05%

C.23.44%

D.25.86%

【答案】B

36、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）o

A.擁有的房地產權利

B.受房地產權利以外因素限制的情況

C.受其他房地產權利限制的情況

D.額外的收益或好處

【答案】B

37、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見

（）o

A.應作為估價資料歸檔

B.不應作為估價資料歸檔

C.由估價機構決定是否歸檔

D.依委托人的意見決定是否歸檔

【答案】A

38、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬

元。建筑物重置成本為10。萬元，成新率為80%0已知土地資本化

率為6%,建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無

限年，則該宗房地產的現值為（）萬元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】C

39、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,

買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由

賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%,應由買方繳納的稅費為正

常成交價格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由

賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調

整后買方應付給賣方的價格約為（）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

【答案】D

40、下列關于房地產估價在估價行業(yè)中占主體的原因中，不正確的

是（）。

A.房地產估價普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價

值評估本身

B.房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少

C?房地產量大面廣，其他資產相對較少

D?房地產估價主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業(yè)整體資產

以及某些機器設備、無形資產等

【答案】D

41、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，

總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街

寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為（）萬

J?jO

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

【答案】D

42、馬克思的地租理論不包括（）o

A.級差地租

B.剩余地租

C.壟斷地租

D.絕對地租

【答案】B

43、某宗房地產的土地面積為360m2,建筑面積為250m2,建筑物的

外觀和設施設備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費

用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產相對于

空地的減價額是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】D

44、下列房地產估價活動中，價值時點為過去，估價對象為過去狀

況的估價是（）o

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產價值進行評估

B.因保險賠償需要，對房地產因火災造成的價值損失進行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產價值進行評估

D?因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產價值進行評估

【答案】C

45、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權益（）

的內容。

A.合法產權方面

B.合法使用方面

C.合法處分方面

D.合法居住方面

【答案】B

46、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為（）。

A?可比實例成交價格X交易情況修正系數=可比實例正常價格

B?可比實例成交價格+交易情況修正數額=可比實例正常價格

C?可比實例成交價格-交易情況修正數額=可比實例正常價格

D?可比實例成交價格÷交易情況修正系數=可比實例正常價格

【答案】A

47、某辦公樓經過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折

舊法計算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.無法判斷

【答案】B

48、在影響房地產價格的各因素中，“城市化”屬于（）。

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

【答案】A

49、某宗工業(yè)用地面積為5000m2,容積率為1.0,樓面地價為800

元/m2。若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0,

其中商業(yè)用途建筑面積占40%,樓面地價為3000元/m2；居住用途

建筑面積占60%,樓面地價為IOOO元/m2。該宗地塊理論上應補交

的地價為（）萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

50、采用百分比法進行交易情況修正時，交易情況修正系數應以

（）為基準來確定。

A.成交價格

B.賬面價格

C.正常價格

D.期望價格

【答案】C

51、因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減

價，屬于（）o

A.自然折舊

B?物質折舊

C.功能折舊

D.經濟折舊

【答案】C

52、評估某宗房地產2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲,

其成交價格為3000元/m2,成交日期為2012年11月13日。經調查

獲知2012年6月至2013年10月該類房地產的價格平均每月比上月

上漲1%,對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

【答案】B

53、簽訂了書面估價委托合同之后，應當至少明確（）能夠勝任

該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人。

A?一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無明確規(guī)定

【答案】A

54、某宗房地產的交易總價款為80萬元，其中首期付款為20%,余

款于半年后和一年后分期平均支付。假設季利率為1.2%,則在成交

日期時一次付清的價格為（）萬元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75

【答案】D

55、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響

房地產價格，應當首先分析將如何影響房地產的（）o

A.長期趨勢

B.后期利潤

C.權益

D?供給和需求

【答案】D

56、采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關適用合理的是

()o

A?已使用年限、耐用年齡、殘值率

B?有效年齡、預期經濟壽命、殘值率

C?已使用年限、預期經濟壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率

【答案】B

57、《素問?疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致

A.“脫衛(wèi)”病

B?“脫營”病

C?“失精”病

D“氣郁”病

【答案】B

58、以房地產抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為()。

A.簽訂估價委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C?估價對象實地查勘之日

D.未來處置抵押房地產之日

【答案】C

59、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）o

A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實

例建筑物的實際建筑安裝工程費

B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D.指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果

【答案】A

60、影響某宗房地產變現能力的因素并不包括（）。

A?該房地產的通用性

B.該類房地產的市場狀況

C.該房地產的獨立使用性

D.該房地產的所有人

【答案】D

61、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的辦法。

A?比較法

B?收益法

C.市場法

D.成本法

【答案】D

62、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因

賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是

由于房地產的（）特性。

A.不可移動

B.用途多樣

C.相互影響

D-易受限制

【答案】C

63、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bX中的常

數a、b的因素應是（）。

A.房地產的歷史價格資料

B.房地產的現時價格資料

C.房地產的未來價格資料

D?房地產的歷史、現時和未來價格資料的總和

【答案】A

64、簽訂了書面估價委托合同之后，應當至少明確（）能夠勝任

該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人。

A?一名

B.兩名

C.兩名以上

D?無明確規(guī)定

【答案】A

65、（）是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長導致的人口

數量增加或減少，即遷入人數與遷出人數的凈差值。

A.人口機械增長

B.人口自然增長

C.人口凈增長

D.人口負增長

【答案】A

66、手三陰經均走出于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下

【答案】D

67、利用收益法或假設開發(fā)法評估房地產的投資價值，采用的報酬

率或折現率應是（）。

A.典型投資者所要求的社會一般報酬率

B.典型投資者所要求的社會最高報酬率

C.特定投資者所要求的最低報酬率

D.特定投資者所要求的最高報酬率

【答案】C

68、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元,

若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地

塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交

易雙方都是公平合理的正常價格應為（）。

A.50萬元

B.55萬元

C.60萬元

D.60萬元以上

【答案】C

69、某住宅的建筑面積為IOOm2,買賣合同約定成交價為IOOOO元

/m2,價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支

付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣

方應交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易

實例選為可比實例，年折現率為6%,則對其建立比較基礎后的總價

為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

【答案】D

70、心開竅于舌的主要機理是

A?手少陰之別系連于舌本

B.心血榮于舌

C.心氣通于舌

D.舌為心之外候

【答案】A

71、房地產作價入股估價應當采用（）標準。

A.謹慎價值

B,投資價值

C.市場價值

D?快速變現價值

【答案】C

72、不屬于房地產狀況調整的內容是（）o

A.經濟狀況調整

B.區(qū)位狀況調整

C.實物狀況調整

D.權益狀況調整

【答案】A

73、重置成本的出現是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的

體現，重置成本通常（）重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于

【答案】A

74、關于建筑物經濟壽命說法，正確的是（）o

A.經濟壽命主要是由建筑物的質量及地基穩(wěn)定性決定

B?正常情況下，經濟壽命長于自然壽命

C?經濟壽命與周圍環(huán)境，房地產市場狀況有關

D?建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經濟壽命不變

【答案】C

75、將測算修復的必要支出及應得利潤作為房地產價值減損額的評

估方法是（）。

A.成本法

B?價差法

C?修復成本法

D.損失資本化法

【答案】C

76、三級資質房地產估價機構，能承接的估價業(yè)務是（）。

A.在建工程抵押估價業(yè)務

B.公司上市估價

C?該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產抵押估價業(yè)務

D.司法鑒定估價

【答案】A

77、下列關于房地產價格影響因素的表述中，錯誤的是（）o

A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡

相同的

B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡

相同的

C?不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的

D.影響房地產價格的因素都與時間有關

【答案】D

78、已知某可比交易單價為4500元/m2,已知該交易實例在建設時

拖欠建設工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃氣費、供暖

費、電信費、有線電視費、物業(yè)服務費用等300元/m2；累計未收房

屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財產范圍的價格為（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100

【答案】A

79、天人相應，四時脈象變化，如《素問?脈要精微論》所說：“秋

日下膚”，則可見

A.如魚之游在波

B.泛泛乎萬物有余

C.蟄蟲將去

D.蟄蟲周密

【答案】C

80、路線價法主要適用于（）的估價。

A.城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地

B.城鎮(zhèn)街道兩側居住用地

C.鄉(xiāng)村街道兩側商業(yè)用地

D.城鎮(zhèn)街道兩側各類用地

【答案】A

多選題（共40題）

1、成本法中房地產價格構成中的銷售稅費包括（）o

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費附加

D.城市維護建設稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】ABCD

2、2006年1月13日，（）聯合出臺了《房地產抵押估價指導意

見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

【答案】AC

3、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求

的有（）o

A.當前該類房地產價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預期該項房地產價格未來會上漲

E.城市居民出現向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】CD

4、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產

價格下降的有（）o

A.提高購房最低首付款比例

B?在賣方市場的情況下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D?減少房地產開發(fā)用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】AC

5、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求

的有（）。

A.市區(qū)商品房價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路免費通行

D.人們預期未來郊區(qū)房地產價格上漲

E.城市居民出現向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】ACD

6、根據現行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象

的有（）o

A.土地所有權

B?依法承包的荒山的土地使用權

C.宅基地使用權

D.固有汽車加油站

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

【答案】AC

7、關于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有（）。

A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整

D.長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏E長期趨勢

法可以用來比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產價格的發(fā)展?jié)摿?/p>

趨勢

【答案】ACD

8、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B?該類房地產的開發(fā)成本上升

C.該類房地產的開發(fā)技術水平提高

D.預期該類房地產價格會上漲

E.該類房地產未來持有成本增加

【答案】AC

9、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A?房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對內部狀況進行的合理設

定

C?受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其

是安全的

D?估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可

能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】AD

10、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）o

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】BD

H、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三~六層

為住宅，現需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一

幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不

臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時,

判斷錯誤的有（）o

A?因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調整

B?因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整

C?因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整

D?因樓層相同，不需進行樓層因素調整

E?因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整

【答案】ABCD

12、下列關于房地產權益的敘述中，不正確的有（）o

A.權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產的權利

B.房地產的區(qū)位是指房地產的空間位置

C?地役權是最典型的通行權

D?實物、權益、區(qū)位三者對房地產價值影響都很大

E.中國土地所有權只有國家和集體所有權兩種

【答案】AC

13、下列屬于非收益性房地產的有（）o

A.農用地

B.行政辦公樓

C.教堂

D.寺廟

E.汽車加油站

【答案】BCD

14、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A?同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B?估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全

程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】ABCD

15、在現實中，不同的房地產的價格之所以有高低，同一宗房地產

的價格之所以有變動，是由（）引起的。

A.特質性

B,有用性

C.稀缺性

D?有效需求E應急性

【答案】BCD

16、房地產租賃包括（）。

A.土地使用權出租

B.房屋租賃

C.土地租賃

D.互換

E?用房地產作價出資

【答案】ABC

17、甲地塊臨街深度為IOO英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形,

總價為10。萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根

據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表

述中，正確的有（）o

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

【答案】C

18、關于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有（）。

A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整

D.長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏E長期趨勢

法可以用來比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產價格的發(fā)展?jié)摿?/p>

趨勢

【答案】ACD

19、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成

的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（），。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設計的缺陷

D.人們消費觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】CD

20、收集交易實例及相關參考資料的途徑主要有（）o

A.走訪房地產交易當事人

B.訪問房地產經紀機構和房地產經紀人員

C.查閱政府和有關部門的房地產價格資料

D.根據分析和經驗得出客觀資料

E?同行之間相互提供

【答案】ABC

21、關于資本化率應用及內涵的說法，正確的有（）o

A.資本化率應用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數的倒數

C.資本化率是通過折現方式將房地產收益轉換為價值的比率

D.資本化率能明確表示房地產的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算

【答案】A

22、房地產使用權目前主要是土地使用權，是指土地使用者依法對

國家或農民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權

利。土地使用權一般又可分為（）。

A?臨時用地土地使用權

B.農村承包土地使用權（為農民集體土地上的）

C.宅基地使用權（為農民集體土地上的）

D.行政劃撥土地使用權（為農民集體土地上的）E出讓土地使用權（為

國有土地上的）

【答案】ABC

23、有助于把握房地產估價的最高最佳使用原則的經濟學原理有（）。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預期原理E適合原理

【答案】AB

24、基準地價修正法評估國有建設用地使用權價值應具備的條件有

（）。

A.政府確定并公布了征收農用地地區(qū)片價標準

B?估價對象位于基準地價覆蓋區(qū)域

C.有完備的基準地價修正體系

D?估價對象宗地的開發(fā)程度與基準地價對應的開發(fā)程度一致

E?估價對象宗地的使用年限與基準地價對應的使用年限相同

【答案】BC

25、下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（）。

A.獨一無二

B.壽命長久

C?供給有限

D?價值量大

E?保值增值

【答案】AD

26、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的是（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致

的

B?比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較

調整

D?可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價

調整

E?房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】ABC

27、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師

確定估價對象的（）o

A.最佳規(guī)模

B.最佳經營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

【答案】AC

28、開發(fā)完成后用于出售的房地產通常采用（）測算開發(fā)完成后

的房地產價值。

A比較法

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法

E?推測法

【答案】ABD

29、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。

A.市場提取法

B.累加法

C.指數調整法

D?投資收益率排序插入法

E.收益乘數法

【答案】ABD

30、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建成本相當于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格

【答案】CD

31、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）o

A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值

B?可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或

凈收益

C?可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】AB

32、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）0

A.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權不包括地下資源.埋藏物和市政公用設施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)

E.某宗土地使用權中，要求容積率為2.O

【答案】BD

33、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等

設施或條件以及場地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力

【答案】ABCD

34、判定工業(yè)房地產區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）0

A?臨街狀況

B.是否便于動力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產品和原料運輸

【答案】BC

35、運用路線價法對臨街土地價值進行評估時，不需要做的項目有

（）。

A.交易情況修正

B.市場狀況調整

C.房地產狀況調整

D.劃分路線價區(qū)段

E.制作價格修正率表

【答案】AB

36、下列關于標準價調整法的表述中，正確的有（）o

A.標準價調整法是一種批量估價方法

B.標準房地產必須是實際存在的

C.房地產分組包括分用途.分類型.分區(qū)域

D?估價范圍僅指估價的區(qū)域范圍

E?主要用于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價格評估

【答案】AC

37、2006年1月13日，（）聯合出臺了《房地產抵押估價指導

意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D-最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

【答案】AC

38、估價所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價對象狀況的資料

B?估價對象及同類房地產的交易.收益.成本等資料

C.對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料

D.對房地產價格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

【答案】ABCD

39、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）o

A.應一面臨街

B.土地形狀應為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應為1：1

D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設定為1.0

【答案】ABD

40、關于假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的房地產價值

的說法，正確的有（）o

A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值

B?通常是未來開發(fā)完成后的房地產在價值時點房地產市場狀況下的

價值

C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產市場狀況下的價值

D?不宜將類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為測算結果

E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產價值

【答案】AD

大題（共10題）

一、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使

用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑

物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積

占總建筑面積的70%o根據市場調查得知，2（HO年10月1日該類房

地產的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅

費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%,

該房地產現時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑物報

酬率為10%o請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：

A=40000×0.7×（1-20%）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總

運營費用：C=30χ12+1075.2χ8%=446.02（萬元）；（3）年凈收

益：a=A-C=Io75.2-446.02=629.18（萬元）；或a=4χθ.7χ（1

-20%）×40×12×（1-8%）-30×12=629.18（萬元）；（4）±

地總價：L=40000∕4χ2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：

aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（萬元）；（6）

年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬元）；

（7）建筑物總價：B=448.99∕10%χ[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

二、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4?8m,沒有電梯，建筑面積

為30000m2,經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，

現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2

（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8猊管理費用為

建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%,銷售費用為重新購建價格的3%,

年利率為6%,建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷

售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內均為均勻投入，

銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該建筑

物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500

萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，

平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電

梯，其出租率僅為80%,月租金為30元/m2,但如果在估價時點重

置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝

費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常

月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能

耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗IOOOo元能源費；同

時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類

房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計

算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：

1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88

（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：

（1200+96+38.88+3%C）×60%×[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）×40%×[（l+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；

⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）

×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+

467.208+1.05%Co其次，計算總價①建安成本：

1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

三、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使

用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑

物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積

占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2（HO年10月1日該類房

地產的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅

費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%,

該房地產現時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑物報

酬率為10%o請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：

A=40000×0.7×（1-20%）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總

運營費用：C=30χ12+1075.2χ8%=446.02（萬元）；（3）年凈收

益：a=A-C=IO75.2-446.02=629.18（萬元）；或a=4χθ?7χ（1

-20%）×40×12×（1-8%）-30×12=629.18（萬元）；（4）±

地總價：L=40000∕4χ2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：

aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（萬元）；（6）

年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬元）；

（7）建筑物總價：B=448.99∕10%x[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

四、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實

例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月

30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于

6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元

人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于

1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人

民幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積=

60m2∕0.72?83.33m22）房地產價格=含有非房地產成分的房地

產價格-非房地產成分的價值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元

可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61X16.5萬美元=109.065萬元

人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/

（1-應由賣方繳納的稅費）=IO9.065萬/（1-7%）=117.274

萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣

÷1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民

幣為基準的，取實際成交日的匯率）

五、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經分析，有

下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉

售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1

年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造

完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一

年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，

可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據調查，10

年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉

售稅費為轉售價格的7%,房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為

公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑

面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費

用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣

傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全

售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%o

根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現狀容

積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住

用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地

價下降5%,居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊

廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%,改造建設成本、管理費用

以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊

廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場)第一年凈租金收

益=3x365χ26400χ60%x(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后

的價值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+

Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年，

11年后才能轉售)補地價=4500x26400-1500x12500=10005萬元

契稅=(補地

價+舊廠房價值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設成本及管理費

用=IoOoX26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

六、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經分析，有

下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉

售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1

年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造

完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一

年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，

可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據調查，10

年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉

售稅費為轉售價格的7%,房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為

公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑

面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費

用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣

傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全

售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%o

根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現狀容

積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住

用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地

價下降5%,居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊

廠房均需繳納蜴的契稅，折現率為15%,改造建設成本、管理費用

以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊

廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】假設開發(fā)法方案一：（舊廠房一批發(fā)市場）第一年凈租金收

益=3χ365χ26400χ60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后

的價值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+

Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，

11年后才能轉售)補地價=4500x26400-1500x12500=10005萬元

契稅=(補地

價+舊廠房價值Vo)×4%=400.2+O.04V0改造建設成本及管理費

用=IOoOX26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：(1)可比實

例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月

30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于

6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元

人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于

1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人

民幣計價的市場價格。

【答案】(1)建立比較基礎可比實例A1)建筑面積二

60m2∕0.72?83.33m22）房地產價格=含有非房地產成分的房地

產價格-非房地產成分的價值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元

可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61X16.5萬美元=109.065萬元

人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/

（1-應