湖南湘潭市都市蓮花前期策劃報(bào)告樣本

都市蓮花項(xiàng)目策劃報(bào)告

項(xiàng)目基本狀況用地面積：20470.8㎡（30.7畝）建面：81680㎡容積率：3.99建筑密度：28%綠地率：35%開發(fā)商需求南面臨街9F棟整棟持有，其他回現(xiàn)。產(chǎn)品創(chuàng)新，提高項(xiàng)目附加價(jià)值，營造差別化競爭格局。本報(bào)告核心解決問題項(xiàng)目市場定位物業(yè)發(fā)展建議地塊基本概況：＞位置：雙擁南路與曉塘路交匯處以東位置-----都市次級(jí)交通節(jié)點(diǎn)＞當(dāng)前狀況：除一種待拆廠棚及一棟兩層小樓外，其于某些都為空地。＞地貌特性：土地四方四正，地貌地形平整。本案本案項(xiàng)目四周概況：沿曉塘路----------南向②沿雙擁南路-------西向雙向四車道、德國工業(yè)園（工廠集中區(qū)域）雙向四車道、帝景國際、新府華城創(chuàng)新科技園區(qū)（正在開發(fā)中大型住宅社區(qū)）③沿本案-------------東向④沿本案-------------北向馨鋼花園二期（待開發(fā)狀態(tài)，項(xiàng)目即將面世）馨鋼花園二期范疇，晶都公館，本項(xiàng)目——報(bào)告思路一、宏觀及市場分析二、片區(qū)及客戶研究三、項(xiàng)目定位四、物業(yè)發(fā)展建議——，宏觀及區(qū)域背景=1\*Arabic1宏觀及市場分析>宏觀大勢(shì)>市場分析視角一：宏觀大視角政策面將決定樓市中短期態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)面仍是房地產(chǎn)長期核心及決定因素。房地產(chǎn)現(xiàn)狀政策：國家經(jīng)濟(jì)與發(fā)呈現(xiàn)狀國務(wù)院新政：國家發(fā)呈現(xiàn)狀：90平米以上普通住宅首付至少在30%以上中華人民共和國經(jīng)濟(jì)已成為世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)力二套房貸，基準(zhǔn)利率上浮10%，首付需5成以上中華人民共和國已經(jīng)入都市化發(fā)展中期，正在加速對(duì)于房價(jià)較高都市可考慮停辦3套房貸。都市年輕化人口凈增長四大行取消首套房貸7折優(yōu)惠一季度經(jīng)濟(jì)高速增長，GDP增幅為11.9%房地產(chǎn)遠(yuǎn)期：長期前景看好當(dāng)前對(duì)于市場長期向上發(fā)展趨勢(shì)基本沒有爭論房地產(chǎn)近期：樓市拐點(diǎn)即將來臨空前嚴(yán)肅樓市調(diào)控政策將對(duì)快漲樓市產(chǎn)生立竿見影抑制效果，預(yù)測不出3個(gè)月樓市將陷入拐點(diǎn)時(shí)代，全面進(jìn)入中短期調(diào)節(jié)。視角二：宏觀大視角政府遏制房價(jià)新舉措對(duì)于湘潭樓市影響相比國內(nèi)一二線都市較低。由于大中都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，投資型買家較多，且來自全國各地，同步由于長期以來房價(jià)相比3線都市高出幾倍以上，二次購房客戶中有很大一某些其第一套住房為貸款方式，而湘潭市場正好相反，投資型買家相對(duì)較少，同步二次購房客戶其首套房基本為一次性付款，從而首付比例相應(yīng)規(guī)定要低，此外各種政策執(zhí)行力度在三線都市也會(huì)有所松懈，因此其影響相比一線都市較低。視角三：宏觀大視角湘潭1季度中期至2季度，量價(jià)持續(xù)攀升。從二月份開始網(wǎng)上簽約成交套數(shù)有明顯提高，預(yù)計(jì)4月份最后成交量將突破1000套以上，此外從該圖表上所顯示成交量相比同期有較大增幅。然而從二月份開始網(wǎng)上簽約成交套數(shù)有明顯提高，預(yù)計(jì)4月份最后成交量將突破1000套以上，此外從該圖表上所顯示成交量相比同期有較大增幅。然而以上數(shù)據(jù)仍為不完全記錄，因市場某些樓盤在預(yù)售證未拿到狀況下，已有較多房源被先行下定，且定金方式為“死定”。從從圖表上顯示，自12月份開始價(jià)格有明顯上漲態(tài)勢(shì)，而依照本人對(duì)市場實(shí)際理解，除2份外，其他月份，市內(nèi)各大樓盤均對(duì)價(jià)格做出了不少于一次以上價(jià)格上調(diào)，每次調(diào)價(jià)空間至少在50元/㎡以上。視角四：宏觀大視角湘潭將在下半年進(jìn)入房地產(chǎn)高速發(fā)展期。長株潭都市一體化進(jìn)程加快、湘潭都市經(jīng)濟(jì)建設(shè)迅速發(fā)展，必將引入更多外來投資，都市整體經(jīng)濟(jì)水平將大幅提高。依照市場調(diào)研分析從下半年開始，大體量樓盤占比越漸加大，20萬方以上樓盤屢屢亮相。市場供應(yīng)品牌化及產(chǎn)品綜合素質(zhì)迅速提高，明顯可見。依照市場數(shù)據(jù)分析下半年供應(yīng)量將超全年。本人觀點(diǎn)：1.政策面將決定樓市中短期態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)面仍是房地產(chǎn)長期核心及決定性因素。2.政府遏制房價(jià)新舉措對(duì)于湘潭樓市影響相比國內(nèi)一二線都市較低。3.湘潭1季度中期至2季度，量價(jià)持續(xù)攀升。4.湘潭將在下半年進(jìn)入房地產(chǎn)高速發(fā)展期。市場分析＞市場將來供應(yīng)量分析＞市場將來供應(yīng)類型分析視角一：河西板塊供應(yīng)量稀缺，河?xùn)|板塊供應(yīng)量持續(xù)放大，大盤屢屢亮相，中大戶型仍為市場主力產(chǎn)品，品牌效應(yīng)將成為市場競爭利器。云盤香郡尚玲瓏湖湘林雨情誼一號(hào)春滿江南霞光山莊中地凱旋城納帕溪谷德仁聚星城書香庭院盤龍名府東方名苑馨鋼花園一品陽光建鑫新府華城華雅花園西城上筑瀟湘明珠香樟園南院白石古蓮城云盤香郡尚玲瓏湖湘林雨情誼一號(hào)春滿江南霞光山莊中地凱旋城納帕溪谷德仁聚星城書香庭院盤龍名府東方名苑馨鋼花園一品陽光建鑫新府華城華雅花園西城上筑瀟湘明珠香樟園南院白石古蓮城——當(dāng)前在售及將售樓盤基本概況區(qū)域樓盤名稱建筑面積建筑形式容積率主力產(chǎn)品類型核心賣點(diǎn)入市時(shí)間河?xùn)|中地凱旋城25萬小高層、高層2.542房953房1053房133-143大盤+配套+社區(qū)東方名苑80小高層2.22房93-105、3房115、143大盤+配套+社區(qū)3季度納帕溪谷30.54萬高層2.522房88、3房120、140、4房160大盤+配套+綠化建鑫國際150萬高層4.72房81、3房109-120、4房130大盤+配套+綠化金僑書香庭院27.6萬小高層、高層2.652房78、3房103、130大盤+產(chǎn)品一品陽光16萬高層—2房89、3房120、130大盤+品牌3季度盤龍名府23.4高層---2房78、3房120大盤尚玲瓏5萬高層4.02房903房130品牌+公共景觀2月新府華城30小高層、高層3.02房89、3房134---143大盤+品牌+配套12月馨鋼花園40預(yù)估高層—2房80—90、3房120大盤+品牌+社區(qū)6月霞光山莊北苑27萬小高層2.152房90、3房120-140、4房140大盤+品牌1月華雅花園30萬小高層、高層3.02房90、3房120-130大盤+品牌11月湖湘林雨25萬小高層、多層2.32房90、3房130-140大盤+公共景觀情誼一號(hào)25萬小高層、高層2.82房90、3房125、137大盤+產(chǎn)品6月春滿江南30萬多層、小高層2.12房94、3房128大盤+產(chǎn)品2月德仁聚星城11萬高層---片區(qū)河西香樟園南院15萬小高層、高層2.82房883房128大盤+品牌2季度瀟湘明珠30萬高層——-----------大盤+江景年初白石古蓮城100萬高層2房88、3房137大盤+品牌+景觀2季度西城上筑11萬小高層1.653房128-1344房140-148大盤+品牌+產(chǎn)品年初備注：一：上述表格中所記錄樓盤都為代表性較強(qiáng)，其她建面較小樓盤并未記錄。二：上述表格中所記錄建筑面積只為樓盤規(guī)劃建筑面積。視角二：將來2年湘潭市區(qū)超380萬供應(yīng)量（320萬已明確）河?xùn)|總供應(yīng)量約為340萬（290萬已擬定），占全市總供應(yīng)量86.9%，后續(xù)供應(yīng)將成井噴式格局，競爭壓力巨大。以市政府為中心供應(yīng)集團(tuán)，供應(yīng)總量約為220萬白石公園+沙子嶺組團(tuán)供應(yīng)約為23萬方（已擬定）熙春路沿線總供應(yīng)約為26萬方（11萬方已擬定）以瀟湘明珠、香樟園南院，及城郊置業(yè)待征地塊為代表。以體育廣場為中心組團(tuán)總供應(yīng)約為43萬方（27萬方已擬定）以鴻勝一品、德仁、宜華為代表以情誼廣場為中心供應(yīng)組團(tuán)供應(yīng)總量約為70萬方（40萬方已擬定）另有30萬無法市府板塊沙子嶺以市政府為中心供應(yīng)集團(tuán)，供應(yīng)總量約為220萬白石公園+沙子嶺組團(tuán)供應(yīng)約為23萬方（已擬定）熙春路沿線總供應(yīng)約為26萬方（11萬方已擬定）以瀟湘明珠、香樟園南院，及城郊置業(yè)待征地塊為代表。以體育廣場為中心組團(tuán)總供應(yīng)約為43萬方（27萬方已擬定）以鴻勝一品、德仁、宜華為代表以情誼廣場為中心供應(yīng)組團(tuán)供應(yīng)總量約為70萬方（40萬方已擬定）另有30萬無法市府板塊沙子嶺白石公園情誼廣場板塊熙春路沿線板塊體育中心板塊備注：以上數(shù)據(jù)為不完全記錄，并未涉及九華板塊、湘大板塊、板塘板塊、與大河西某些樓盤。視角三：由于河西市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)稀少，河?xùn)|市場項(xiàng)目競爭已形成密集型廝殺格局，從而對(duì)各大樓盤差別化營銷規(guī)定更高。在售和將售樓盤已達(dá)到25個(gè)在售和將售樓盤已達(dá)到25個(gè)河?xùn)|板塊備注：以上數(shù)據(jù)為不完全記錄將來供應(yīng)河?xùn)|板塊將在下半年與上半年集中供應(yīng)。一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度東方名苑預(yù)測推出8萬方左右，主力戶型2房93-105、3房115、143，房源供應(yīng)持續(xù)性較強(qiáng)。納帕溪谷直至底將陸續(xù)推出10萬方以上，主力戶型2房88、3房120、140、4房160一品陽光預(yù)測將于三季度推出8萬方左右，主力戶型3房120—130盤龍名府將于6月推出6棟電梯高層，主力戶型2房78，3房120左右新府華城于一季度推出10萬方左右，主力戶型80、130，直到放量將持續(xù)推出馨鋼花園將于6月-7月推出10萬方左右，主力戶型2房80、3房120左右尚玲瓏將于3---4季度推出后期一棟約合3萬方左右，主力戶型90---130，2房，3房。霞光山莊北苑將于3季度推出13萬方左右主力戶型2房90，3房120左右國信坡地庭院將于5月推出3萬方左右，主力戶型2房89，三房120---140中地凱旋城將于3季度度加推3期新品，主力戶型1房502房95，3房105---130華雅花園正在洽談中新征地塊預(yù)測加推20萬德仁聚星城將于四季度推出6萬方左右湖湘林雨將于除存量房源外將于下半年--加推十萬方，主力戶型2房90，3房130--140春滿江南除現(xiàn)推出6萬方房源將于3--4季度加推6萬方左右鴻勝一品將于1季度推出8萬方左右，主力戶型90---130情誼一號(hào)將于6月推出6萬方左右主力戶型2房90-、3房120---130河?xùn)|板塊下半年至上半年供應(yīng)將持續(xù)推出，供應(yīng)量將達(dá)到至少140萬以上供應(yīng)量（已擬定且不完全預(yù)計(jì)），主力戶型以2房90平米、3房120平米左右為主。將來競爭視角如何突破將來湘潭激烈競爭與市府板塊密集競爭廝殺格局？大盤屢屢亮相，品牌效應(yīng)已成為市場競爭利器，消費(fèi)者更樂意為品牌買單?。ǔ墙贾脴I(yè)，湘電置業(yè)）將來一年左右河?xùn)|總供應(yīng)量將超140萬！河?xùn)|板塊將在下半年至上半年集中供應(yīng)！90平米左右兩房，120左右三房將成為將來主力供應(yīng)類型，而此區(qū)域面積產(chǎn)品所遭受競爭壓力是空前！項(xiàng)目機(jī)會(huì)線索隨著供應(yīng)量不斷加大，新推樓盤綜合素質(zhì)提高，消費(fèi)者品牌意識(shí)加強(qiáng)，供應(yīng)產(chǎn)品基本類型2房＞88平米3房＞120平米，從而更低總價(jià)，高得房率，小面積緊湊型居家產(chǎn)品存在市場空白點(diǎn)，項(xiàng)目應(yīng)可立足于全市，必將需求旺盛！22片區(qū)及客戶研究＞區(qū)域認(rèn)知現(xiàn)狀＞區(qū)域客戶研究市府印象1：都市發(fā)展先導(dǎo)區(qū)、區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，公務(wù)員居住區(qū)1．都市發(fā)展先導(dǎo)區(qū)隨著湘潭都市發(fā)展東擴(kuò)，政府大力發(fā)展舉措背景下，市府板塊已成為市民眼中湘潭都市發(fā)展先導(dǎo)區(qū)。2．環(huán)境優(yōu)美公共配套設(shè)施不斷完善，15萬平米東方紅廣場和10萬平米錦源廣場以及正在開發(fā)中湖湘公園，為河?xùn)|新區(qū)增添了更多綠色，一棟棟正在開發(fā)中電梯高層住宅社區(qū)，更為都市當(dāng)代都市化進(jìn)程增添了活力。3.公務(wù)員居住區(qū)隨著政府機(jī)關(guān)由河西搬遷至河?xùn)|，公務(wù)員社區(qū)隨之不斷開發(fā)，社區(qū)越漸成熟，入住率大幅提高，配套設(shè)施也逐漸完善?？蛻粽Z錄————這里挺好，公共綠化面積是全湘潭最大，環(huán)境宜人，我朋友大部份都把房子買在這了。客戶語錄————這里挺好，公共綠化面積是全湘潭最大，環(huán)境宜人，我朋友大部份都把房子買在這了?！?大行政首腦機(jī)關(guān)都在這里，周邊社區(qū)也越漸成熟，配套設(shè)施不斷完善，相信后來物業(yè)升值空間會(huì)很大?！@里挺好，公共綠化面積是全湘潭最大，環(huán)境宜人，我朋友大部份都把房子買在這了。市府印象2：1.房地產(chǎn)發(fā)展水平較高，20萬方以上樓盤當(dāng)前均價(jià)在3000元每平米以上，是當(dāng)前湘潭房價(jià)最高片區(qū)。2.現(xiàn)售及將售項(xiàng)目規(guī)?？偭炕驹?5萬方以上，綜合配套較為齊全，樓盤品質(zhì)較高，品牌化限度較強(qiáng)。（除個(gè)別開發(fā)小體量項(xiàng)目外）。3市府區(qū)域樓盤相比其她區(qū)域均價(jià)高出300—600元／㎡左右。4.由于產(chǎn)品供應(yīng)基本以大平面為主，總價(jià)過高，導(dǎo)致某些客戶已被情誼廣場中心板塊及個(gè)別價(jià)格偏低或戶型較小樓盤截流。本案區(qū)域印象：1.工業(yè)區(qū)——以機(jī)械加工為代表（典型工業(yè)地產(chǎn)）典型代表：湘潭德國工業(yè)園（海諾電梯、威斯特儀表）、創(chuàng)新科技（LED產(chǎn)業(yè)基地），園區(qū)內(nèi)公司重要以機(jī)械加工為主，噪音不大，但從宜居角度上說，不太適當(dāng)，客戶有一定限度上反感，然而政府規(guī)劃中東方紅南廣場在一定限度上可變化客戶對(duì)該區(qū)域工業(yè)化心理抗拒。2.因該區(qū)域離都市主干道存在一定距離，離商業(yè)配套設(shè)施較遠(yuǎn)，心里位置相對(duì)周邊樓盤略差一點(diǎn)。東方紅南廣場本案創(chuàng)新科技園德國工業(yè)園東方紅南廣場本案創(chuàng)新科技園德國工業(yè)園客戶研究該板塊客戶基本立足于全市，覆蓋面較廣，以本地客戶為主?？蛻舴诸愔脴I(yè)需求特性需求戶型需求面積關(guān)注要素公務(wù)員群體宜家、舒居政府公務(wù)員，事業(yè)單位員工、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，需改進(jìn)生活，戶型面積規(guī)定較大，對(duì)區(qū)域位置較理解，對(duì)綜合素質(zhì)規(guī)定高，對(duì)價(jià)格承受力較強(qiáng)3房120—130左右社區(qū)、景觀、配套、品牌大型廠礦中高層宜家、舒居她們是社會(huì)精英份子，在大型廠礦身擔(dān)重任，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，戶型面積規(guī)定較大，價(jià)格敏感度低，物業(yè)要有尊貴感，承受能力較強(qiáng)。3房、4房120---130社區(qū)、規(guī)模、品牌、配套大型廠礦普通職工宜家、舒居大型廠礦普通職工，已在單位工作近年，既有單位分房，有一定積蓄，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限2房3房90、110、120社區(qū)、交通便利、生活以便、性價(jià)比較高私營公司老板舒居、投資通過近年拼搏事業(yè)已有一定成就，需改進(jìn)當(dāng)前居住質(zhì)量，而有兼具投資，一某些已有一套房，兩套房，對(duì)價(jià)格敏感，精打細(xì)算，面積跨度大1房2房3房40、80、110社區(qū)、升值、地段、普通生意人宜家、舒居她們是都市中最忙碌一份子，起早貪黑，有一定積蓄，買房只因改進(jìn)當(dāng)前居住環(huán)境3房80—120社區(qū)、環(huán)境、交通返鄉(xiāng)置業(yè)者投資、養(yǎng)老在外地拼搏近年，回鄉(xiāng)置業(yè)，以作養(yǎng)老準(zhǔn)備，或作為投資，對(duì)價(jià)格敏感度低。2房、3房80、120、130地段，環(huán)境，升值退休職工養(yǎng)老子女已長大參加工作，或在外地落戶，現(xiàn)已分居，購房目僅為養(yǎng)老，對(duì)面積規(guī)定較小2房，小3房70、110左右環(huán)境，生活便利，交通以便年青一族結(jié)婚初次置業(yè)她們年齡不大，進(jìn)入社會(huì)不久，分布于各行各業(yè)，積蓄較少，購買房產(chǎn)資金來源基本靠父母，對(duì)面積規(guī)定不大，對(duì)總價(jià)較為敏感。2房、小三房70、80、90、110、120交通以便，生活便利，總價(jià)要低。1.購買總價(jià)較低小戶型產(chǎn)品客戶價(jià)格敏感度較低。小戶型產(chǎn)品總價(jià)基本控制在30萬以內(nèi)，價(jià)格提高300---400對(duì)其總價(jià)區(qū)間影響并不大，在單價(jià)與總價(jià)之間，客戶更為關(guān)注總價(jià)是多少，首付高不高，月供壓力與否過大。2.購買大平面3房客戶相比購買中小戶型產(chǎn)品客戶對(duì)其樓盤綜合素質(zhì)規(guī)定較高。在市府這個(gè)高價(jià)位板塊范疇內(nèi)，購買一套130左右3房總價(jià)區(qū)間在38萬——45萬之間，如果考慮后期裝修與配備家電投入，總耗費(fèi)將在53萬——60萬左右，該類物業(yè)很有也許作為終極置業(yè)選取，故對(duì)其樓盤綜合素質(zhì)規(guī)定較高3.不同客戶對(duì)于品質(zhì)形象檔次溢價(jià)體系接受度?！杖胼^高客戶，因購房資金充裕相對(duì)來說對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)檔次溢價(jià)接受度較高?！掂l(xiāng)置業(yè)客戶相對(duì)本地購房客戶對(duì)精神層次需求更明顯，對(duì)更前沿、檔次較高，設(shè)計(jì)藝術(shù)感更強(qiáng)產(chǎn)品溢價(jià)接受度更高?！际兄懈唠A層相比中低階層素眼光更高，收入頗豐，同步視野高度不同樣，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)檔次溢價(jià)接受度更高。市場探問？QUESTION:試問如果本項(xiàng)目戶型基本以市場供應(yīng)量較少緊湊型中小戶型為主，且具備很大限度上附加價(jià)值與特色，但單價(jià)略高于周邊大體量樓盤，然而總價(jià)相對(duì)較低，你會(huì)更樂意接受嗎？QUESTION:試問如果本項(xiàng)目小3房產(chǎn)品面積緊湊且得房率相稱高，各空間面積舒服且合理，總價(jià)基本控制在28——33萬你會(huì)更樂意購買嗎？3：項(xiàng)目定位3：項(xiàng)目定位＞客戶定位＞形象定位＞產(chǎn)品戶型定位客戶定位目的客戶群概述及價(jià)值觀分析目的客戶群概述及價(jià)值觀分析客戶分析結(jié)論客戶描述客戶分析結(jié)論客戶描述目的客戶群概述目的客戶群概述綜合考慮市場競爭與項(xiàng)目實(shí)際狀況，基于剛性需求都市主流居家客戶是項(xiàng)目核心客戶?？蛻舳x與客戶價(jià)值觀分客戶定義與客戶價(jià)值觀分析-----她們是社會(huì)主流人群，中檔或中低收入。-----她們對(duì)于面積規(guī)定以中小戶型為主，規(guī)定房型緊湊，且功能齊全，如果空間解決巧妙，她們會(huì)很樂于接受。-----她們易于接受新理念，對(duì)于潮流，高雅，推陳出新東西接受速度較快。-----時(shí)代在不斷進(jìn)步，她們思想從不落伍，緊跟著時(shí)代步伐。-----布滿矛盾一群人，她們注重自我空間，同步又追求生活歸屬感，讓自己感覺到自己同類，自己圈子。-----她們追求生活樂趣，回絕重復(fù)單調(diào)。-----從眾心理較強(qiáng)，受圈層影響較大。一、“一、“青年一族”----客戶類型描述11、年齡30歲以內(nèi)，接近結(jié)婚狀態(tài)：或結(jié)婚不久2、高學(xué)歷、高文化；3、工作繁忙，尋常生活高速運(yùn)轉(zhuǎn)；4、進(jìn)入社會(huì)不久，積蓄較少，購房資金有一某些來源于父母,但也有一某些社會(huì)精英份子其購房資金完全自己支付。5、對(duì)前衛(wèi)、潮流事物有認(rèn)同感，易受感性東西打動(dòng)；6、置業(yè)經(jīng)驗(yàn)欠豐富，具備從眾心理。7、本次置業(yè)大某些為初次。二二“小太陽家庭”----客戶類型描述11、有知識(shí)、有文化、都市中檔及中低收入階層為主。2、年齡在30-40歲左右，家庭構(gòu)造普通為三口之家；3、正在通過自身努力拼搏，爭取更高認(rèn)同感，經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)較好。4、懂得欣賞某些高品味事物，但不會(huì)過于苛求；易于接受某些新事物。5、工作比較忙，閑暇時(shí)間不多；6、大多數(shù)已初次置業(yè)。7、本次置業(yè)目以改進(jìn)居住環(huán)境為主。二二“后太陽家庭”----客戶類型描述11、以都市中檔及中低收入階層為主。2、年齡在40--50歲，家庭構(gòu)造普通為三口之家；3、工作較忙。4、已奮斗近年，已有一定限度上積累，壓力不大。5、重要目以改進(jìn)生活或?yàn)榱讼乱淮?、當(dāng)前基本擁有一套物業(yè)。三三“老年一代”----客戶類型描述11、年齡55歲以上。2、家庭構(gòu)造普通二口之家；屬于空巢家庭。3、小孩已長大，在本地或在外地已有居所，當(dāng)前處在分居狀態(tài)。4、當(dāng)前居住房子多為樓梯房。5、她們基本處在退休狀態(tài)，對(duì)于事業(yè)追求已是過去式，余下時(shí)光只為安享晚年。6、她們購房資金來源，以自有儲(chǔ)蓄，或由子女購買。四四“投資客”----客戶類型描述11、年齡35--48歲左右。2、家庭構(gòu)造普通三口之家。3、她們是都市精英階層，收入較高。4、當(dāng)前已有多套物業(yè)，對(duì)于本項(xiàng)目而言基本以選取公寓。5、置業(yè)目以純投資為主。6、對(duì)樓盤地理位置，片區(qū)發(fā)展前景很看重。目的客戶分析結(jié)論：目的客戶分析結(jié)論：客戶對(duì)本項(xiàng)目地塊屬性看法“接近市府中央板塊，環(huán)境宜人，生活氛圍良好！”“將來升值空間也比較大！”“社區(qū)規(guī)模較小”，為項(xiàng)目銷售樹立了障礙。打造樓盤特色化理念，成為客戶購買重要因素?！绊?xiàng)目周邊工廠較多，從宜居角度上不是很適當(dāng)！”這就規(guī)定社區(qū)綠化與社區(qū)整體布局更科學(xué)，做到如何淡化和規(guī)避這個(gè)問題！二.客戶對(duì)本社區(qū)規(guī)劃需求關(guān)于園林，客戶更關(guān)注是“協(xié)調(diào)”而不是價(jià)值昂貴，園林配套面積也是客戶很看重地方，“而本社區(qū)園林面積并不大”，如何解決這個(gè)問題，或如何消除客戶心理上單純追求大面積綠化配套觀念了？客戶對(duì)于外立面規(guī)定特色鮮明，有品位有個(gè)性！但對(duì)風(fēng)格不刻意追求。如果社區(qū)完全做到人車分流客戶會(huì)更樂意接受。社區(qū)周邊樓盤配套較為齊全，配套面積較大，這就對(duì)社區(qū)打造特色化個(gè)性化配套設(shè)施提出了規(guī)定。三.客戶對(duì)戶型需求她們對(duì)于戶型創(chuàng)新意識(shí)越趨強(qiáng)烈，例如入戶花園，飄窗等設(shè)計(jì)，如果本社區(qū)在這個(gè)基本上做得更為新穎或更具創(chuàng)意，必然受到她們熱捧?！皩?duì)于空間得房率有一定限度上規(guī)定”，但客戶很但愿把它更為放大。“很但愿空間整體布局更為緊湊，這樣面積少了，總價(jià)低了，空間合理性也提高了?！迸再彿繘Q擇權(quán)越來越強(qiáng)，她們規(guī)定空間具備獨(dú)立而感性氣質(zhì)，如衣帽間，廚房，儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)。形象定位——概述時(shí)代藝術(shù)ArtintheAge綠色低碳科技Greenlow-carbontechnology全新空間設(shè)計(jì)Thenewspace潮流而有品位Fashionandgoodtaste全新產(chǎn)品，一切源泉于創(chuàng)新集潮流、科技、低碳、創(chuàng)新、于一體——以此制造爭議，既契合客戶，又能吸引眼球。形象定位——價(jià)值分析依照客戶關(guān)注點(diǎn)，從如下幾種方面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行核心價(jià)值分析1.地段：市府中央板塊、將來CBD與CLD。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)：前沿規(guī)劃理念，創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法。立面設(shè)計(jì)新穎，她是區(qū)域板塊亮點(diǎn)。3．生活理念：綠色、低碳、閑適、潮流、活潑。4．社區(qū)配套：特色化較強(qiáng)。5．物業(yè)管理：人性化服務(wù)。6．戶型設(shè)計(jì)：全新空間設(shè)計(jì)，幻變空間。命名命名：糖果時(shí)代廣告主題語廣告主題語一：糖果多姿多彩，生活也該這樣！廣告主題語二：品糖果，生活越品越甜！備注：1.此案名詮釋一種積極向上生活方式，給人第一感覺是一種“有趣且高興生活感受”，同步也符合本項(xiàng)目目的客戶對(duì)于甜蜜、幸福、美好生活向往。2.此案名是在本項(xiàng)目立面建議方案一假設(shè)基本上（見下文），及項(xiàng)目客戶定位基本上設(shè)定，建議應(yīng)依照項(xiàng)目整體定位完全擬定后再做定奪。產(chǎn)品定位基于剛性需求下，以鈔票流作為基本（創(chuàng)新+高附加）作為項(xiàng)目核心賣點(diǎn)70---110占到85%（住宅）38——42占到80%(公寓)②住宅某些：70---110㎡為主力戶型。公寓某些：38---65為主力戶型。物業(yè)類型面積房型套數(shù)比公寓38㎡——42㎡1房80%55㎡——65㎡2房20%住宅70——80㎡左右2房25%89㎡2+1房35%100—110㎡左右3房25%120左右3房15%產(chǎn)品定位方向：創(chuàng)新型緊湊居家空間（住宅某些）投資兼自住型酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)品配比理由分析一：1.當(dāng)前市場在售大平面三房相比兩房其銷售速度較慢，三房產(chǎn)品相比兩房產(chǎn)品市場議價(jià)較大，且優(yōu)惠幅度高，實(shí)際成交單價(jià)相比較低。2．將來一年河?xùn)|地區(qū)市場放量將達(dá)到100萬方左右，其產(chǎn)品重要以大平面兩房、三房為主（90平兩房、120—140平三房），且有絕大某些新上市樓盤體量規(guī)模在20萬方以上，可見該類區(qū)間面積產(chǎn)品將來其競爭激烈度。3.國家新政出臺(tái)嚴(yán)重抑制改進(jìn)居住型買家（二套房貸首付比例需5成以上，且利率上浮10%，購買90平米以上住宅其首付比例不低于3成）4.同步隨著近段時(shí)間湘潭樓市均價(jià)提高，特別是市府板塊，當(dāng)前均價(jià)已達(dá)到3100元/平米以上，對(duì)于購買一套市場較常會(huì)面積三房，其總價(jià)也在40萬上下。如頭一套住房曾有過貸款記錄，首付將達(dá)到20萬，如沒有貸款記錄，首付至少也要三成以上，大概為12萬上下，相比此前2成首付大概為8萬，無形之中增長了購房者首付壓力。5.小戶型產(chǎn)品雖開發(fā)成本高，但由于面積較小，總價(jià)低，首付少，單價(jià)大幅提高相比面積加大對(duì)總價(jià)影響不大，然而總價(jià)高低卻是客戶更為關(guān)注一種重要因素。產(chǎn)品配比理由分析二：面積70——80平米2房2廳1衛(wèi)市場供應(yīng)量較少，屬于市場空白點(diǎn)，如通過空間巧妙設(shè)計(jì)，提高得房率，必將需求旺盛，同步總價(jià)上相比90平兩房要低某些。2.面積89平方米3房2廳1衛(wèi)2+1產(chǎn)品（2房可變3房），順應(yīng)國家新政（90平米以上住宅首付3成以上），而89平米戶型首付正好只需兩成，同步空間巧妙設(shè)計(jì)能讓2房變3房，可較好解決市場中低收入階層對(duì)于大平面3房高總價(jià)尷尬。3.100—110平米左右（3房2廳2衛(wèi)）這種緊湊型三房相比前者，舒服度相應(yīng)提高，并且具備一定功能空間。4.120左右3房2廳2衛(wèi)舒服度較高，將配備一定功能空間，空間尺寸相應(yīng)加大，巧妙設(shè)計(jì)將達(dá)到其他競爭樓盤120——130使用面積。但因總價(jià)已達(dá)到34萬以上，且與市場上主力產(chǎn)品供應(yīng)面積接近，建議配比套數(shù)在15%左右較為適當(dāng)。5.公寓某些在湘潭基本以投資為主，自主為輔，建議80%戶型控制在38—42平米左右，該面積投資回報(bào)率對(duì)于購房客戶來說相應(yīng)較高，20%戶型控制在55—65平米已滿足小某些客戶對(duì)于大套公寓需求。4：4：物業(yè)發(fā)展建議基于本項(xiàng)目定位方向下物業(yè)發(fā)展建議＞規(guī)劃與配套＞綠色低碳科技＞戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃與配套規(guī)定一：項(xiàng)目如何跳出周邊工廠匯集對(duì)本項(xiàng)目影響？規(guī)定二：樓盤體量較小，如何為項(xiàng)目添加附加價(jià)值與特色？規(guī)定三：周邊社區(qū)綠化配套面積較大，社區(qū)如何規(guī)避和淡化該問題？規(guī)定四：周邊樓盤配套較齊全，社區(qū)配套該如何打造其配套特色化？項(xiàng)目配套規(guī)劃建議項(xiàng)目配套規(guī)劃建議泛會(huì)所泛會(huì)所車庫入戶大堂建筑風(fēng)格園林商業(yè)會(huì)所總體建議會(huì)所總體建議“泛會(huì)所”概念引入由于本案占地面積較小，在社區(qū)內(nèi)設(shè)立大型運(yùn)動(dòng)場合，或設(shè)立獨(dú)立會(huì)所是很不現(xiàn)實(shí)，雖然社區(qū)沿街商鋪在一定限度上能滿足社區(qū)業(yè)主將來尋常生活配套需要，但運(yùn)動(dòng)與休閑類配套設(shè)施是不也許得到滿足，然而該類配套設(shè)施已成為當(dāng)前市場較為注重購房核心因素，同步從周邊樓盤對(duì)比分析來說，本社區(qū)配套局限性且綠化面積不大，故建議本案可考慮在首層架空某些引入“園林式泛會(huì)所”功能，從而在解決社區(qū)配套局限性劣勢(shì)及提高項(xiàng)目附加價(jià)值同步，給本社區(qū)業(yè)主尋常生活帶來更多樂趣與生活上以便。“泛會(huì)所”設(shè)計(jì)理念——會(huì)所檔次與社區(qū)物業(yè)檔次應(yīng)相匹配。依照市場分析，本項(xiàng)目客戶定位基本以中檔及中低等收入客戶為主，故建議社區(qū)會(huì)所檔次不適當(dāng)過高，走平民化，大眾化道路應(yīng)是本項(xiàng)目會(huì)所檔次定位基本思路。——規(guī)模應(yīng)控制在合理面積范疇內(nèi)。本社區(qū)建面相對(duì)周邊樓盤較小，社區(qū)戶數(shù)不多，因此建議會(huì)所規(guī)模不適當(dāng)過大?！獣?huì)所配套設(shè)施功能應(yīng)區(qū)別于競爭對(duì)手，且符合項(xiàng)目目的客戶群生活喜好。會(huì)所功能特色化將有助于形成項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)，而配套設(shè)施趣味化必將引起市場共鳴，且接受度較為廣泛。泛會(huì)所設(shè)計(jì)主題架空層園林式架空層園林式“泛會(huì)所”——“文化”和“運(yùn)動(dòng)”雙主題功能性質(zhì)功能位置泛會(huì)所泛會(huì)所突出“文化”和“運(yùn)動(dòng)”雙主題，具備藝術(shù)文化氛圍，營造、鄰里約會(huì)閑聊、老年活動(dòng)、小朋友活動(dòng)、休閑健身等功能。區(qū)域功能劃分有：藝術(shù)長廊（定期藝術(shù)展、活動(dòng)展）、藝術(shù)涂鴉、社區(qū)小院落、小朋友天地、住宅首層架空層11、室內(nèi)小朋友沙灘把沙灘引入到室內(nèi)，從而大大提高其運(yùn)用效率，同步也可把冒險(xiǎn)城安放其中，供小朋友玩耍。2、藝術(shù)涂鴉2、藝術(shù)涂鴉公示社區(qū)最新信息，業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)、體育互動(dòng)比賽一種空間。擺放位置：均勻分布于架空層各個(gè)位置3、室內(nèi)小型乒乓球室3、室內(nèi)小型乒乓球室乒乓球競技活動(dòng)對(duì)室內(nèi)面積規(guī)定不大，且廣受各年齡層次普通大眾愛慕。乒乓球競技活動(dòng)對(duì)室內(nèi)面積規(guī)定不大，且廣受各年齡層次普通大眾愛慕。5.社區(qū)小院落4.小型臺(tái)球室5.社區(qū)小院落4.小型臺(tái)球室住戶但愿在院落一角有一塊鄰里交往歡樂、溫馨空間，小院落可恰當(dāng)放置休閑桌椅住戶但愿在院落一角有一塊鄰里交往歡樂、溫馨空間，小院落可恰當(dāng)放置休閑桌椅，供老人棋牌與閑聊等。臺(tái)球是當(dāng)前中青年群體較為愛慕一種競技娛樂活動(dòng)，可少量投放，且運(yùn)用效率較高。66、藝術(shù)展示架空層融入藝術(shù)長廊、定期藝術(shù)展、與交流、藝術(shù)涂鴉等對(duì)泛會(huì)所功能進(jìn)行設(shè)計(jì)，提高開放空間參加度、體現(xiàn)社區(qū)品味；架空層融入藝術(shù)長廊、定期藝術(shù)展、與交流、藝術(shù)涂鴉等對(duì)泛會(huì)所功能進(jìn)行設(shè)計(jì)，提高開放空間參加度、體現(xiàn)社區(qū)品味；項(xiàng)目園林體現(xiàn)項(xiàng)目園林體現(xiàn)園林設(shè)計(jì)理念：遵循項(xiàng)目整體定位（案名：糖果時(shí)代）思路,建議本案不走市場上較為泛濫異域風(fēng)情（歐式園林、東南亞園林、泰式園林……….）園林設(shè)計(jì)主題，在本案園林設(shè)計(jì)思路上以當(dāng)代、人文、潮流、突破、創(chuàng)新為主題。項(xiàng)目園林體現(xiàn)項(xiàng)目園林體現(xiàn)立體園林空間藝術(shù)：立體園林空間藝術(shù)：1.因社區(qū)園林綠化面積較少，建議通過抬升/下沉等解決手法，為本社區(qū)建立多層次立體式園林空間體系；從而增長綠視率和園林趣味性。2.增長園林景觀小徑，可供業(yè)主茶余飯后閑逛散步，也適合業(yè)主清晨跑步鍛煉作用；項(xiàng)目園林體現(xiàn)項(xiàng)目園林體現(xiàn)建議社區(qū)打造各種色彩情感型綠化組團(tuán)與空間，將有效反映出本項(xiàng)目定位思路。（糖果時(shí)代：糖果多姿多彩，生活也該這樣?。┰敿?xì)解決手法：可通過路面、植物、或小品系統(tǒng)色彩選用與搭配達(dá)到此目，成本低廉，又打造了園林特色。圖片借鑒與參照：白色青色紫色橙色白色青色紫色橙色項(xiàng)目園林體現(xiàn)項(xiàng)目園林體現(xiàn)建議在社區(qū)植被選用上更多考慮其親人性與健康功能，在項(xiàng)目后期銷售推廣階段可以此為主題，從而深化本案整體定位。防癌植物：（且有較好空氣凈化效果）———香樟、銀杏、衛(wèi)矛、樹木———七葉樹、郁李、紫荊———月季、二月蘭、紫葉小檗水生植物：———元寶楓、火炬樹、鶯尾———薔薇、迎春、絲棉木項(xiàng)目園林體現(xiàn)項(xiàng)目園林體現(xiàn)建議在社區(qū)入口廣場設(shè)立疊水或獨(dú)具特色及趣味性較強(qiáng)雕塑。項(xiàng)目園林體現(xiàn)項(xiàng)目園林體現(xiàn)建議在社區(qū)內(nèi)增設(shè)某些參加性較強(qiáng)，且能較好詮釋本項(xiàng)目所倡導(dǎo)積極向上生活方式及精神小品和雕塑。圖片借鑒：時(shí)光時(shí)光之門生命贊美項(xiàng)目園林體現(xiàn)項(xiàng)目園林體現(xiàn)建議將水系設(shè)立在靠進(jìn)住宅底層外圍，運(yùn)用廊橋過渡，從而增長入戶趣味性。車庫建議車庫建議在地下車庫各處設(shè)計(jì)連通地面漏窗或花臺(tái)，采納陽光，設(shè)計(jì)成“陽光車庫”，通過此大堂打破以往地下車庫沉悶、灰暗、局促印象。在地下車庫各處設(shè)計(jì)連通地面漏窗或花臺(tái)，采納陽光，設(shè)計(jì)成“陽光車庫”，通過此大堂打破以往地下車庫沉悶、灰暗、局促印象。引入陽光、引入新風(fēng)、引入視野－打造“清風(fēng)車庫，陽光車庫”如下圖：商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)某些可劃提成兩個(gè)區(qū)A區(qū)（A1、A2）與B區(qū)。社區(qū)商業(yè)某些可劃提成兩個(gè)區(qū)A區(qū)（A1、A2）與B區(qū)。A區(qū)商業(yè)鋪面接近主干道，將來車流人流量較大，商業(yè)價(jià)值較高，特別是A2某些，而B區(qū)因接近曉塘商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低。A區(qū)：將來可考慮以餐飲、休閑為主題。如：中西餐廳、中高檔酒樓、健身中心A區(qū)：將來可考慮以餐飲、休閑為主題。如：中西餐廳、中高檔酒樓、健身中心休閑中心……..等A1A1A區(qū)A2B區(qū)：考慮以社區(qū)配套服務(wù)性業(yè)態(tài)為主。B區(qū)：考慮以社區(qū)配套服務(wù)性業(yè)態(tài)為主。如：移動(dòng)繳費(fèi)、銀行、干洗店、煙酒、中小超市B區(qū)B區(qū)商業(yè)工程建議商業(yè)工程建議項(xiàng)目內(nèi)容商鋪面積考慮到運(yùn)用商鋪日后銷售，建議B區(qū)普通商鋪面積為：70-80平方米左右，面寬4—4..5米，徑深18米，層高在5.5米左右，A區(qū)建議曾高在6米商鋪內(nèi)梁、柱由于本項(xiàng)目商鋪?zhàn)鳛樽≌咨?，商鋪?nèi)部不可避免存在柱梁，建議采用有效方式將柱梁“隱藏”到墻體上，建議采用住宅后移或商鋪前移方式，避免柱梁影響到銷售以及商家日后使用。廣告位每個(gè)商鋪都分派到適當(dāng)位置廣告位，廣告位面積不少于5平方米(重要為門頭廣告位)。建議對(duì)于商鋪面積較大設(shè)立面積較大、昭示性較好廣告位，如餐飲商鋪、社區(qū)超市、等。停車位基于湘潭地區(qū)汽車數(shù)量高速上漲，同步結(jié)合都市商業(yè)街停車位匱乏弱勢(shì)，建議項(xiàng)目商鋪門前可做雙排停車位考慮。拐角商業(yè)中心布局建議將拐角位置商住樓其造型改為凸字形構(gòu)造，當(dāng)前圖紙上凹形構(gòu)造雖可營造較大前坪廣場，但立面整體大氣度不夠。綠化帶設(shè)立建議簡化商鋪、拐角商業(yè)中心門前綠化帶設(shè)立，考慮不采用高度較高植被垂直性設(shè)立綠化帶，采用可移花卉或硬性平面性地面綠化設(shè)立，以免植被阻擋商鋪門面以及影響停車。住宅建筑風(fēng)格取向住宅建筑風(fēng)格取向建筑風(fēng)格取向宗旨：本社區(qū)建筑風(fēng)格應(yīng)取決于項(xiàng)目整體定位，由于它是建筑靈魂，它是一切建筑形態(tài)主線。依照市場分析：周邊樓盤基本以當(dāng)代簡約主義建筑風(fēng)格和歐式風(fēng)格為主，為突出本項(xiàng)目特色，打造新亮點(diǎn)，建議在遵循周邊樓盤建筑立面風(fēng)格基本上，（方案一：通過恰當(dāng)線條和色塊解決、方案二：通過屋頂造型與線條解決）使其立面效果相對(duì)突出，成為該板塊范疇內(nèi)引人矚目焦點(diǎn)，正好本項(xiàng)目又位于兩條主干道交錯(cuò)結(jié)點(diǎn)位置，可見其必要性。方案一：建筑風(fēng)格理念闡明建筑風(fēng)格當(dāng)代主義風(fēng)格新古典主義風(fēng)格摩登風(fēng)格風(fēng)格特性時(shí)代感強(qiáng)，代表理性前衛(wèi)潮流個(gè)性化，并反映新材料、新技術(shù)特性是古典、奢華代表，呈現(xiàn)是西方老式藝術(shù)特性，具備鮮明地區(qū)感和檔次感；摩登、潮流，某些色彩艷麗；建筑形態(tài)形體自由、不受約束，講求體塊穿插、構(gòu)架運(yùn)用等；或點(diǎn)式或板式、或低層或高層；講究固定形體比例，大量柱式、裝飾線腳運(yùn)用，可謂精雕細(xì)刻藝術(shù)品；以花園住宅為代表，多以低層、多層或小高層住宅立面所采用；立面強(qiáng)調(diào)豎向線條微妙層次，形體強(qiáng)調(diào)幾何線條、強(qiáng)調(diào)對(duì)稱、干凈利落，建筑立面大塊整潔；多采用于高層住宅，體現(xiàn)高聳、挺拔非凡氣勢(shì)材質(zhì)選用強(qiáng)調(diào)不同材質(zhì)強(qiáng)烈對(duì)比，虛實(shí)結(jié)合，體現(xiàn)于實(shí)體、石材、金屬、玻璃等材質(zhì)運(yùn)用，并注重新技術(shù)含量以石材為主，細(xì)部偶有雕花鑄鐵運(yùn)用當(dāng)代更加入玻璃等外墻材料，以表達(dá)大面積體塊感色彩體現(xiàn)色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用對(duì)比色和金屬色，導(dǎo)致穩(wěn)重、典雅、高貴視覺印象色彩素雅、純凈、寧靜、細(xì)膩色彩以灰、白、木色為主，統(tǒng)一而單純，視覺上又極具當(dāng)代特色；建筑風(fēng)格理念詮釋：設(shè)計(jì)簡樸而潮流同步具備一定期代感，倡導(dǎo)一種“自由、青春、活潑、當(dāng)代”生活方式。它以當(dāng)代主義風(fēng)格為基調(diào)，柔和與參雜某些摩登主義元素。它巧妙用色塊使立面更為潮流，顏色解決恰當(dāng)且有序，同步用體塊及線條使立面具備當(dāng)代感。建筑風(fēng)格參照?qǐng)D示（備注：如下圖片只供參照其手法，并不是對(duì)本項(xiàng)目立面風(fēng)格完全闡述）方案二：北歐建筑風(fēng)格建議理由:由于本項(xiàng)目緊挨著馨鋼花園二期，而此項(xiàng)目體量較大，建成后如與本案立面風(fēng)格差距較大化，很有也許導(dǎo)致區(qū)域建筑不協(xié)調(diào)感，基于此項(xiàng)目立面風(fēng)格以純正歐式風(fēng)格為主，建議本案在遵循該項(xiàng)目立面風(fēng)格基本上有所創(chuàng)新，營造一種立面基調(diào)相似，但風(fēng)格不屬同一派系設(shè)計(jì)思路。北歐建筑風(fēng)格理念詮釋：建筑風(fēng)格當(dāng)代、簡約、純樸而自然，在色彩運(yùn)用上較喜歡采用淺木色，同步通過坡屋頂、線條與色塊區(qū)別點(diǎn)綴，詮釋一種簡樸、從容、真實(shí)生活態(tài)度，形成一種非常溫和、且富有親和力居住感受。在讓人們感受歐式建筑品味同步，滿足人們心里上對(duì)于生活返璞歸真向往。建筑風(fēng)格參照?qǐng)D示純純正北歐風(fēng)格兩種方案對(duì)比:方案一：思路較為大膽,創(chuàng)新度較高。方案二：屬于一種折中解決方式。本人建議：因立面風(fēng)格牽扯面較大，上述兩種方案都需慎重考慮，進(jìn)一步權(quán)衡后再做決定。公共室內(nèi)空間裝飾體現(xiàn)公共室內(nèi)空間裝飾體現(xiàn)公寓某些公寓某些因其兼顧投資性質(zhì)，因此對(duì)裝飾原則規(guī)定較高，建議突出品質(zhì)感，體現(xiàn)其尊貴性。在奢華具備同步注重其實(shí)用性，與功能性。公共室內(nèi)空間裝飾體現(xiàn)公共室內(nèi)空間裝飾體現(xiàn)住宅某些設(shè)計(jì)理念：——潮流感強(qiáng)——個(gè)性但不張揚(yáng)——簡約而不累贅設(shè)計(jì)原則：建議大堂直接設(shè)在架空層從而與社區(qū)綠化均好融合，有泛會(huì)所住宅某些建議直接安插在該位置。建議大堂全通透設(shè)計(jì)，采用玻璃構(gòu)造，視野開闊，賞心悅目。建議大堂層高在5米以上建議大堂使用玻璃吊頂燈，保證照明度充分。建議大門不應(yīng)不大于2.6M*2M建議設(shè)立綠化休息室，面積應(yīng)不低于20平方。圖片參照：大堂玻璃材料，通透設(shè)計(jì)，玻璃吊頂燈，光線充分。白色墻面，配上藝術(shù)化壁畫，凸顯藝術(shù)風(fēng)采。大堂玻璃材料，通透設(shè)計(jì)，玻璃吊頂燈，光線充分。白色墻面，配上藝術(shù)化壁畫，凸顯藝術(shù)風(fēng)采。綠色低碳技術(shù)運(yùn)用運(yùn)用理由：⑴本項(xiàng)目由于體量較小，品牌化限度不高，配套設(shè)施面積相比其他樓盤較低，如添加綠色低碳科技概念勢(shì)必將提高本項(xiàng)目附加價(jià)值，與獨(dú)特賣點(diǎn)，形成差別化營銷格局。⑵綠色低碳建筑以成為將來建筑發(fā)展方向，它是將來建筑發(fā)展新趨勢(shì)。⑶“低碳建筑”已成為當(dāng)下最流行新名詞，如以此概念面向市場，必將吸引普通大眾眼球，引起社會(huì)共鳴，正好至今為止湘潭并沒有一種樓盤以此概念做推廣主題，如果運(yùn)用得當(dāng)，在不增長過多成本基本上，將有助于樓盤附加價(jià)值提高，從而增進(jìn)銷售，為樓盤爭得更大溢價(jià)。需注意地方：由于湘潭房地產(chǎn)市場發(fā)展水平較低，過多技術(shù)運(yùn)用勢(shì)必會(huì)帶來成本迅速增長，價(jià)格大幅攀升，從而導(dǎo)致產(chǎn)品接受度減少，因此本人建議，在選用技術(shù)運(yùn)用上不需刻意追求，添加某些成本低廉且實(shí)用技術(shù)，同步又符合本案目的客戶群心里特性，點(diǎn)到即止，只為營造概念，打造特色。建議采用技術(shù)：綠色能源運(yùn)用：太陽能或綠色能源運(yùn)用：太陽能或小型風(fēng)力發(fā)電路燈社區(qū)內(nèi)所有道路用燈與公共照明設(shè)施可建議采用太陽能或小型風(fēng)能發(fā)電，應(yīng)用范疇不需刻意求大，點(diǎn)到即止亦可，成本不高，但可暗示客戶，此技術(shù)采用將有效節(jié)約后期物業(yè)管理費(fèi)開支，同步為低碳社區(qū)概念營造提供支持點(diǎn)。雨水收納雨水收納運(yùn)用系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋社區(qū)內(nèi)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋社區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋將為本項(xiàng)目注入科技與潮流元素，同步也迎合了本案目的客戶群生活習(xí)慣，有效減少了業(yè)主尋常上網(wǎng)開支，且安裝成本較低。案例借鑒：長沙東業(yè)蘋果社區(qū)戶型設(shè)計(jì)：創(chuàng)新產(chǎn)品功能摸索最前沿---------戶型本項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新4大思路——產(chǎn)品面積附加——產(chǎn)品功能附加——產(chǎn)品空間高效布局——產(chǎn)品人性化限度提高———產(chǎn)品面積附加市場慣用贈(zèng)送方式：1.半封閉式陽臺(tái)（凸陽臺(tái)）方式：贈(zèng)送一半面積陽臺(tái)結(jié)合客廳或主臥布置，增長寬敞感，贈(zèng)送一半面積.陽臺(tái)結(jié)合客廳或主臥布置，增長寬敞感，贈(zèng)送一半面積.市場啟示：當(dāng)前湘潭市場上新開發(fā)樓盤在陽臺(tái)解決上，基本采用半封閉式設(shè)計(jì)，計(jì)算半面積，從陽臺(tái)屬性上說屬于凸陽臺(tái)性質(zhì)，是市場上常用設(shè)計(jì)手法，消費(fèi)者已屢見不鮮，其實(shí)此類型陽臺(tái)對(duì)于中小戶型尚有很大挖掘空間。本案產(chǎn)品建議1：本項(xiàng)目基本以中小戶型為主，可考慮采用凹陽臺(tái)設(shè)計(jì)，此設(shè)計(jì)手法特別是針對(duì)小平面產(chǎn)品，將為此戶型營造一種可擴(kuò)展功能空間，該空間可做庭院、書房、臥室、餐廳等，如：（1房可變2房、2房可變3房（N+1理念）。而對(duì)于大平面產(chǎn)品而言可考慮在主臥或客廳采用露臺(tái)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)手法采用錯(cuò)層式，面積所有贈(zèng)送，露臺(tái)設(shè)計(jì)將有效提高戶型整體居住舒服度，和產(chǎn)品附加價(jià)值。圖片參照與借鑒：空中花園面積約9.45平方，計(jì)算一半面積，贈(zèng)送約4.73平方，完全可改造為一間次臥室。建筑面積：89平米空中花園面積約9.45平方，計(jì)算一半面積，贈(zèng)送約4.73平方，完全可改造為一間次臥室。建筑面積：89平米長處：長處：1.順應(yīng)國家政策，（90平米以上住宅首付必要3成以上）減輕首付壓力。2.出兩房錢得三房空間，性價(jià)大幅提高，同步其他空間尺寸影響度控制在市場接受合理范疇內(nèi)。折中解決手法該某些空間并未計(jì)算半面積，因在設(shè)計(jì)時(shí)將計(jì)入內(nèi)廊墻體向外推出1米左右，因此雖送了面積，但贈(zèng)送并不多，該某些空間并未計(jì)算半面積，因在設(shè)計(jì)時(shí)將計(jì)入內(nèi)廊墻體向外推出1米左右，因此雖送了面積，但贈(zèng)送并不多，同步站在客戶角度上說依然較為實(shí)惠。長處：該陽臺(tái)大概為5.9平米，計(jì)算普通面積，約3平米，經(jīng)封閉解決后可做餐廳使用，面積贈(zèng)送不多但對(duì)于消費(fèi)者來說，實(shí)惠度較高，從而大大提高了產(chǎn)品附加價(jià)值。長處：該陽臺(tái)大概為5.9平米，計(jì)算普通面積，約3平米，經(jīng)封閉解決后可做餐廳使用，面積贈(zèng)送不多但對(duì)于消費(fèi)者來說，實(shí)惠度較高，從而大大提高了產(chǎn)品附加價(jià)值。露臺(tái)設(shè)計(jì)長處：該某些面積約13.5平米，所有贈(zèng)送，露臺(tái)因面積贈(zèng)送較多，可有效提高居住舒服性，因此很受市場歡迎長處：該某些面積約13.5平米，所有贈(zèng)送，露臺(tái)因面積贈(zèng)送較多，可有效提高居住舒服性，因此很受市場歡迎。建議：因露臺(tái)運(yùn)用效率不大，不太符合本項(xiàng)目產(chǎn)品定位基本思路，建議本案在露臺(tái)設(shè)計(jì)上不適當(dāng)過多追求，少量運(yùn)用滿足某些客戶需求較為適當(dāng)。備注：露臺(tái)運(yùn)用應(yīng)依照樓盤整體建筑風(fēng)格方案擬定后再做定奪，否則很有也許與建筑風(fēng)格背道而馳。市場慣用贈(zèng)送方式：2.飄窗方式：贈(zèng)送一半面積上凸窗增長了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，贈(zèng)送全面積。上凸窗增長了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，贈(zèng)送全面積。市場啟示：基于湘潭市場迅速發(fā)展，消費(fèi)者視野面及品味提高，臥室飄窗設(shè)計(jì)已廣受各類購房客戶愛慕，同步各大樓盤其臥室空間設(shè)計(jì)上幾乎均有考慮，但形式重要以“上凸窗”或270度拐角飄窗為主，運(yùn)用深度不夠。本案產(chǎn)品建議2：基于本案產(chǎn)品定位以中小平面為主，建議各區(qū)間面積產(chǎn)品在設(shè)計(jì)“上凸窗”基本上，考慮設(shè)計(jì)某些帶有落地飄窗戶型，特別是小平面兩房產(chǎn)品。上凸窗設(shè)計(jì)盡量將窗臺(tái)控制在400公分左右，同步運(yùn)用范疇可延伸到衛(wèi)生間或廚房，從而有效提高它運(yùn)用率，而落地窗對(duì)于空間面積擴(kuò)展效應(yīng)更為直接，在設(shè)計(jì)上可較多考慮使用在小平面產(chǎn)品上。圖片參照與借鑒：長處：長處：1.大面積落地窗設(shè)計(jì)，對(duì)于購買小平面客戶來說，實(shí)用性更為直接。2.同步給戶型帶來一定氣質(zhì)感，空間奢華品味將無意中而流露。主臥室采用落地飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約3.4平方。主臥室采用落地飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約3.4平方。廚房室采用飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約1.4個(gè)平方。市場慣用贈(zèng)送方示：2.入戶花園方式：贈(zèng)送一半面積入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒服度，贈(zèng)送一半面積。入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒服度，贈(zèng)送一半面積。市場啟示：湘潭自開始，新上市樓盤在戶型設(shè)計(jì)上，大某些都考慮到了入戶花園設(shè)計(jì)，入戶花園既改進(jìn)了不規(guī)則平面對(duì)戶型影響，又為戶內(nèi)外提供了一種過渡性空間，適合會(huì)客、小憩、綠化等各種功能使用，豐富了居民生活內(nèi)容。本案產(chǎn)品建議3：本案因產(chǎn)品定位基本以緊湊型中小戶型為主，過大入戶花園設(shè)計(jì)必將壓縮套內(nèi)空間尺寸，同步從使用效率上來說，入戶花園使用率自身并不是很高，故建議本案在入戶花園設(shè)計(jì)上，面積解決不要過大，較小平面產(chǎn)品基本不需考慮，然而中大平面產(chǎn)品可恰當(dāng)加大其面積，同步在解決方式上，不建議將過道安放在入戶花園中間位置