房地產(chǎn)投資環(huán)境分析-環(huán)境分析的內(nèi)容

房地產(chǎn)投資規(guī)劃環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境包含：經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃環(huán)境等1．規(guī)劃環(huán)境的內(nèi)涵國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是全國或者某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的總體綱要，是具有戰(zhàn)略意義的指導(dǎo)性文件。國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)籌安排和指導(dǎo)全國或某一地區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化建設(shè)工作。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指對計(jì)劃期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)主要活動(dòng)、科技進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展所作的部署和安排。在實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的社會(huì)主義國家，是國家管理和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)活動(dòng)，實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的工具。2．經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃2019年3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在作政府工作報(bào)告時(shí)說，2019年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6%－6.5%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.5%以內(nèi)；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右；國際收支基本平衡，進(jìn)出口穩(wěn)中提質(zhì)；宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)有效防控；農(nóng)村貧困人口減少1000萬以上，居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長基本同步；生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗下降3%左右，主要污染物排放量繼續(xù)下降。2．經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定地區(qū)范圍的開發(fā)和建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的總體部署，為城市規(guī)劃提供有關(guān)城市發(fā)展方向和生產(chǎn)力布局的重要依據(jù)。3．區(qū)域規(guī)劃廣義的區(qū)域規(guī)劃指對地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)進(jìn)行總體部署（包括區(qū)際和區(qū)內(nèi)）；包括區(qū)際規(guī)劃和區(qū)內(nèi)規(guī)劃，前者主要解決區(qū)域之間的發(fā)展不平衡或區(qū)際分工協(xié)作問題，后者系對一定區(qū)域內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)布局進(jìn)行全面規(guī)劃，一些地方可以分成片區(qū)規(guī)劃。狹義的區(qū)域規(guī)劃主要指一定區(qū)域內(nèi)與國土開發(fā)整治有關(guān)的建設(shè)布局總體規(guī)劃。3．區(qū)域規(guī)劃(1)國土規(guī)劃。國土規(guī)劃由國家級、流域級和跨省級三級規(guī)劃和若干重大專項(xiàng)規(guī)劃構(gòu)成國家基本的國土規(guī)劃體系。它的目的是確立國土綜合整治的基本目標(biāo)；協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口資源、環(huán)境諸方面的關(guān)系，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。(2)都市圈規(guī)劃。都市圈規(guī)劃是以大城市為主，以發(fā)展城市戰(zhàn)略性問題為中心，以城市或城市群體發(fā)展為主體，以城市的影響區(qū)域?yàn)榉秶M(jìn)行的區(qū)域全面協(xié)調(diào)發(fā)展和區(qū)域空間合理配置的區(qū)域規(guī)劃。(3)縣（市、區(qū)）域規(guī)劃。它是以城鄉(xiāng)一體化為導(dǎo)向，在規(guī)劃目標(biāo)和策略上以促進(jìn)區(qū)域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和區(qū)域空間整體利用為重點(diǎn)，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)空間功能和空間利用的規(guī)劃3．區(qū)域規(guī)劃地利用規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件對土地開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體的戰(zhàn)略性布局和統(tǒng)籌安排。4．土地利用規(guī)劃目的在于加強(qiáng)土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理，合理利用土地資源，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。是實(shí)行土地用途管制的依據(jù)。編制程序是：編制規(guī)劃的準(zhǔn)備工作；調(diào)查研究，提出問題報(bào)告書和土地利用戰(zhàn)略研究報(bào)告，編制土地利用規(guī)劃方案；規(guī)劃的協(xié)調(diào)論證；規(guī)劃的評審和報(bào)批4．土地利用規(guī)劃目的加強(qiáng)土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理合理利用土地資源促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展是實(shí)行土地用途管制的依據(jù)4．土地利用規(guī)劃編制程序編制規(guī)劃的準(zhǔn)備工作；調(diào)查研究，提出問題報(bào)告書和土地利用戰(zhàn)略研究報(bào)告，編制土地利用規(guī)劃方案；規(guī)劃的協(xié)調(diào)論證；規(guī)劃的評審和報(bào)批4．土地利用規(guī)劃城市規(guī)劃是以發(fā)展眼光、科學(xué)論證、專家決策為前提，對城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。常常包括城市片區(qū)規(guī)劃。5．城市規(guī)劃總體規(guī)劃，是指都市性質(zhì)、發(fā)展方向、規(guī)模大小等都市“總體布局”的規(guī)劃，一般以20年為規(guī)劃期?？傮w規(guī)劃之下又可分為數(shù)期的“近期建設(shè)”，乃總體規(guī)劃的組成階段，規(guī)劃期一般為5年。5．城市規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃（regulatoryplan）是城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，用以控制建設(shè)用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度和空間環(huán)境的規(guī)劃。5．城市規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容：（一）土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標(biāo)；（三）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的用地規(guī)模、范圍及具體控制要求，地下管線控制要求；（四）基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界線（紫線）、地表水體保護(hù)和控制的地域界線（藍(lán)線）等“四線”及控制要求。5．城市規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃（siteplan）是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是城市詳細(xì)規(guī)劃的一種。5．城市規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃圖包括：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的透視圖。5．城市規(guī)劃規(guī)劃說明書1、現(xiàn)狀條件分析；2、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思；3、用地布局；4、空間組織和景觀特色要求；5、道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；6、各項(xiàng)專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合；7、豎向規(guī)劃；5．城市規(guī)劃8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一般應(yīng)包括以下各項(xiàng)：1）總用地面積；2）總建筑面積；3）住宅建筑總面積，平均層數(shù)；4）容積率、建筑密度；5）住宅建筑容積率，建筑密度；6）綠地率。7）工程量及投資估算。。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)與社會(huì)環(huán)境分析1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是投資者投資決策時(shí)考慮最多、最重要、最直接的基本因素。1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境國家或地區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境國民生產(chǎn)總值、國民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民收入、物價(jià)指數(shù)……1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境

(2)市場環(huán)境投資項(xiàng)目面臨的市場狀況市場需求、市場供給、購買力、競爭狀況1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境

(3)財(cái)務(wù)環(huán)境資金、稅收、成本、利潤等條件融資可能性與成本、經(jīng)營環(huán)境（投資成本、盈利水平）1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境

(4)資源環(huán)境人力資源、土地資源、原材料與能源2.房地產(chǎn)投資社會(huì)環(huán)境

（1）區(qū)域人口素質(zhì)房地產(chǎn)投資與人民生活息息相關(guān)，人口數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)與家庭規(guī)模是房地產(chǎn)投資環(huán)境分析中必須考慮的一個(gè)重要因素。2.房地產(chǎn)投資社會(huì)環(huán)境

（2）社會(huì)治安因素（3）心理因素（4）消費(fèi)文化與價(jià)值觀念民族、區(qū)域等因素的不同形成了不同的消費(fèi)文化和居住文化。2.房地產(chǎn)投資社會(huì)環(huán)境

（5）社會(huì)信譽(yù)社會(huì)信譽(yù)是由社會(huì)公共道德水準(zhǔn)和法律雙向支撐的，是維系社會(huì)發(fā)展的基石。社會(huì)信譽(yù)既包括合同履約的信譽(yù)，也包括社會(huì)承諾的信譽(yù)。失信現(xiàn)象的存在，破壞了市場的有序性、公正性和競爭性，使作為市場主體的企業(yè)面臨著重大的市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也造成市場主體自身信譽(yù)的破壞。房地產(chǎn)投資設(shè)施環(huán)境分析設(shè)施環(huán)境包含：生活設(shè)施環(huán)境、商務(wù)設(shè)施環(huán)境、教育設(shè)施環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等1．設(shè)施環(huán)境的內(nèi)涵生活設(shè)施環(huán)境是指項(xiàng)目周邊區(qū)域的生活設(shè)施。主要有：超市、飯店、娛樂場所、郵局、銀行、醫(yī)院等2．生活設(shè)施環(huán)境分析寫字樓、公寓、商鋪、酒店等商務(wù)中心對房地產(chǎn)市場有強(qiáng)勁的拉動(dòng)力。3．商務(wù)設(shè)施環(huán)境分析學(xué)校、圖書館等文化設(shè)施。中小學(xué)、輔導(dǎo)班、培訓(xùn)學(xué)校4．教育設(shè)施環(huán)境分析城市能源系統(tǒng)城市水資源與給排水系統(tǒng)城市交通運(yùn)輸系統(tǒng)城市通訊物流系統(tǒng)城市生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)城市防災(zāi)系統(tǒng)5．基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析房地產(chǎn)投資政策法規(guī)環(huán)境分析1.房地產(chǎn)投資政策法規(guī)環(huán)境

政策環(huán)境：現(xiàn)有的政策規(guī)定與政策狀況。法規(guī)環(huán)境：決定房地產(chǎn)投資保護(hù)與制約的法律法規(guī)2.房地產(chǎn)投資政策環(huán)境分析

框架性政策——平臺(tái)性、基礎(chǔ)性并且長期運(yùn)行的政策