物業(yè)管理法規(guī)概述-物業(yè)管理立法

012物業(yè)管理立法一、物業(yè)的概念及法律屬性(一)物業(yè)的概念第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。Page

1(二)物業(yè)的法律屬性1.不動(dòng)產(chǎn)性2.專有性3.使用的長(zhǎng)期性4.法律與政策制約性5.經(jīng)營(yíng)性與服務(wù)性Page

2二、物業(yè)管理法的概念、調(diào)整對(duì)象1、物業(yè)管理法是調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱2、調(diào)整對(duì)象是物業(yè)管理法律關(guān)系調(diào)整對(duì)象：物業(yè)管理社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系狹義方面：具有“兩元性”或“雙軌性”，企業(yè)對(duì)物和公共秩序的管理性服務(wù)和對(duì)業(yè)主和使用人的便民性服務(wù)泛義方面：具有“四環(huán)性”或稱“多重性”。一環(huán)是國(guó)家對(duì)物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)行活動(dòng)的行政管理關(guān)系；二環(huán)是物業(yè)管理行業(yè)組織自律管理關(guān)系；三環(huán)是物業(yè)業(yè)主自治管理關(guān)系；四環(huán)是受托代管物業(yè)人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的受托管理和提供服務(wù)關(guān)系。Page

4物業(yè)法規(guī)調(diào)整的平等主體有哪些作答正常使用主觀題需2.0以上版本雨課堂主觀題10分Page

5不平等主體間的物業(yè)管理法律關(guān)系有哪些？作答正常使用主觀題需2.0以上版本雨課堂主觀題10分物業(yè)管理立法的必要性1、促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展物業(yè)管理在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下具有重要的地位。不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護(hù)、安全防范環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務(wù)，影響市民工作生活的質(zhì)量和現(xiàn)代城市建設(shè)，而且牽涉多方面關(guān)系,包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的眾多參與者，既有業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間平等的民事關(guān)系，也有相關(guān)政府部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督參與的行政關(guān)系。在這種復(fù)雜情況下,通過(guò)立法能夠明確政府、業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)發(fā)商等各方主體的地位.作用權(quán)利義務(wù),使物業(yè)管理有法可依,避免糾紛的產(chǎn)生。2、完善法律，適應(yīng)時(shí)代要求物業(yè)管理立法的必要性1、促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展2、完善法律，適應(yīng)時(shí)代要求由于多層高層建筑物以及住宅小區(qū)中,人口密度集中、人際關(guān)系復(fù)雜，事關(guān)百姓安居樂(lè)業(yè).原有的法律框架,例如民法中的相鄰關(guān)系制度等,難以適應(yīng)城市物業(yè)的迅速發(fā)展。所以,需要針對(duì)業(yè)主之間的共同關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的契約關(guān)系進(jìn)行專門立法。四、國(guó)外物業(yè)管理法模式1.民法模式：意大利、瑞士。在民法典中設(shè)若干條款,以規(guī)范物業(yè)管理中的法律關(guān)系。優(yōu)點(diǎn)：以民事基本法形式確立了物業(yè)管理法律制度,將物業(yè)管理納入民商法的整體調(diào)整范圍,使民法典更加豐滿和完善缺點(diǎn)：無(wú)法詳盡物業(yè)管理的諸項(xiàng)制度,使法律的操作性削弱,難以發(fā)揮作為法律的價(jià)值功能2.住宅法模式：英美法系的英國(guó)、加拿大、澳大利亞、新西蘭、印度等國(guó)。制定一部住宅法對(duì)所有類型住宅的所有、租賃等法律關(guān)系進(jìn)行專門調(diào)整,而把物業(yè)管理作為其中一部分加以規(guī)定。英國(guó)1957年《住宅法》缺點(diǎn)主要是將物業(yè)管理局限于住宅,非住宅物業(yè)則無(wú)法律調(diào)整,與日益發(fā)展的物業(yè)管理不相適應(yīng)。3.建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式：德國(guó)、日本、法國(guó)等。

1962年4月4日日本頒布《有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)之法律》,后于1979年和1983年兩次修訂。修訂后的日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法的第一章第四節(jié)為“管理人”,內(nèi)容包括:管理人的選任和解任、管理人的權(quán)限、管理所有、委托規(guī)定的準(zhǔn)用及區(qū)分所有權(quán)人的責(zé)任等;第五節(jié)為“規(guī)約及集會(huì)”,內(nèi)容包括:規(guī)約事項(xiàng)、規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止、依公證書設(shè)定規(guī)約、規(guī)約的保管及閱覽、關(guān)于集會(huì)的召集、決議事項(xiàng)的限制、表決權(quán)等等;第六節(jié)為“管理團(tuán)體法人”。內(nèi)容包括:管理團(tuán)體法人之成立、名稱、管理團(tuán)體法人之理事、監(jiān)事、監(jiān)事的代表權(quán)、管理團(tuán)體法人事務(wù)的執(zhí)行等等。專業(yè)化法律模式——被大多數(shù)大陸法系國(guó)家采用。

(1)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法為軸心,形成關(guān)于多層高層樓宇和住宅區(qū)的物業(yè)管理多種立法模式。(2)在以法律明確區(qū)分所有建筑物財(cái)產(chǎn)權(quán)中的專有權(quán)和共有權(quán)的同時(shí),確立業(yè)主們對(duì)區(qū)分所有建筑物及附屬物涉及公用部分和公共利益事務(wù)的共管權(quán),亦即業(yè)主管理團(tuán)體的成員權(quán)。(3)通過(guò)適時(shí)的立法修正和完善,對(duì)于區(qū)分所有物業(yè)的管理之組織和操作體制,特別是住宅樓宇類物業(yè)的業(yè)主團(tuán)體自治管理和托管運(yùn)作方式作出了較為詳細(xì)周全的規(guī)定。(4)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)這一概念,各國(guó)基于不同的法律理念產(chǎn)生了不同的認(rèn)識(shí)Page

114.物業(yè)管理法模式：香港和臺(tái)灣地區(qū)

臺(tái)灣在1987年6月擬訂出《高樓住宅管理維護(hù)法》(草案),該草案是對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行專門規(guī)定的法律,雖未正式通過(guò),但代表了臺(tái)灣地區(qū)對(duì)物業(yè)管理立法模式的選擇;1992年臺(tái)灣內(nèi)政部公布了《公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法》,是從治安目的出發(fā),對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的專門法律。

香港于1970年制定《多層大廈(業(yè)主立案法團(tuán))條例》,該條例也是對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行專門的立法。主要內(nèi)容包括三部分;關(guān)于公共契約、關(guān)于多層建筑物業(yè)主立案法團(tuán)和關(guān)于管理委員會(huì)。我國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》系采此種模式。特點(diǎn)：包括物和人的規(guī)制；側(cè)重秩序價(jià)值（不是正義價(jià)值）；不僅包括區(qū)分所有建筑體，也包括建筑群五、我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)1、憲法2、法律3、行政法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年6

月8日頒布的9月1日施行。）4、地方性法規(guī)5、行政規(guī)章第二節(jié)物業(yè)管理立法全國(guó)人大制定憲法中關(guān)于住宅、城市管理、經(jīng)濟(jì)管理、公民權(quán)利等方面的規(guī)定及原則，等條文，是我國(guó)物業(yè)管理立法的依據(jù)和指導(dǎo)思想，是物業(yè)管理法律規(guī)范的最重要組成部分。第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！磺惺褂猛恋氐慕M織和個(gè)人必須合理地利用土地?！?/p>

第13條規(guī)定“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)?！薄稇椃ā沸拚傅?條規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”等。憲法第二節(jié)物業(yè)管理立法全國(guó)人大及常委會(huì)1986年，《中華人民共和國(guó)民法通則》1989年，《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》1994年，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年，《中華人民共和國(guó)公司法》1997年，《中華人民共和國(guó)建筑法》1999年，《中華人民共和國(guó)合同法》2007年，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)住宅法》，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，《中華人民共和國(guó)婚姻法》，《中華人民共和國(guó)繼承法》法律第二節(jié)物業(yè)管理立法行政法規(guī)國(guó)務(wù)院1991年，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》1998年，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》1996年，《房產(chǎn)稅暫行條例》1993年，《土地增值稅暫行條例》1997年，《契稅暫行條例》2000年，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》2003年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007年新）。行政規(guī)章/部委規(guī)章(以建設(shè)部發(fā)布的多）如1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》業(yè)主大會(huì)規(guī)程物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法第二節(jié)物業(yè)管理立法國(guó)務(wù)院的各部、各委員會(huì)1989年《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》（建設(shè)部，2001年修訂）；1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部）；1995年《土地登記規(guī)則》（國(guó)家土地管理局）；1995年《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部發(fā)布，2001年修訂）；1995年《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部發(fā)布，2001年修訂）；1995年《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部發(fā)布）；1995年《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》（建設(shè)部發(fā)布）；1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（建設(shè)部發(fā)布，2001年修訂）；1996年《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部）；1997年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部發(fā)布，2001年修訂）；1997年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部發(fā)布，2001年修訂）；1997年《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》（建設(shè)部發(fā)布）；1998年《住宅共同部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建設(shè)、財(cái)政部）；1999年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（建設(shè)部）。

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法城市房屋白蟻防治管理規(guī)定城市生活垃圾管理辦法城市建筑垃圾管理規(guī)定城市供水水質(zhì)管理規(guī)定民用建筑節(jié)能管理規(guī)定政府采購(gòu)貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法防雷減災(zāi)管理辦法公安機(jī)關(guān)實(shí)施保安服務(wù)管理?xiàng)l例辦法評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則Page

19省地方法規(guī)省物業(yè)管理?xiàng)l例省消防條例省公共消防設(shè)施條例省公共安全技術(shù)防范管理?xiàng)l例省防震減災(zāi)條例省氣象災(zāi)害防御條例省反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)條例省城市供水條例省城市排水管理?xiàng)l例省城市園林綠化條例Page

20市地方法規(guī)市物業(yè)管理?xiàng)l例市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例市房屋使用安全管理?xiàng)l例市城市社區(qū)建設(shè)管理規(guī)定市消防條例市公共場(chǎng)所治安管理規(guī)定市燃?xì)夤芾項(xiàng)l例市城市供水管理?xiàng)l例市節(jié)約用水管理?xiàng)l例市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例市建筑垃圾處置管理?xiàng)l例市城市戶外廣告和招牌設(shè)置管理?xiàng)l例市養(yǎng)犬管理?xiàng)l例市暫住人口治安管理規(guī)定Page

21司法解釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(法釋(2009)7號(hào))最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(法釋(2009)8號(hào))Page

22模塊二物業(yè)管理立法(二)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理立法1.房地產(chǎn)方面的立法