物業(yè)租賃管理 物業(yè)租賃合同

074物業(yè)租賃合同

物業(yè)租賃合同

物業(yè)租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議，即以房屋為租賃標(biāo)的物的契約。物業(yè)租賃合同的內(nèi)容1．標(biāo)的：房屋租賃合同的標(biāo)的是房屋。2．?dāng)?shù)量：房屋租賃的數(shù)量單位是平方米。3．租賃期限：租賃與轉(zhuǎn)讓的最大區(qū)別就在于租賃是有期限的。4．租賃用途：明確房屋的用途，使承租人能按照租賃房屋的使用性能正確合理地加以使用。5．租賃價(jià)格：合同中應(yīng)注明租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，每月支付的金額。同時(shí)應(yīng)規(guī)定租金的交付方法。6．修繕責(zé)任：租賃期間，房屋的修繕責(zé)任，一般由出租人負(fù)責(zé)。7．房屋狀況的變更：承租人不得私自拆改、擴(kuò)建租用房屋或增添設(shè)施。8．違約責(zé)任：訂立物業(yè)租賃合同

應(yīng)注意的問題1．承租方要明確出租人和出租房屋之間的關(guān)系；2．承租人還要搞清出租房屋的性質(zhì)；3．租賃房屋時(shí)，出租人和承租人雙方都應(yīng)注意該房屋是否已經(jīng)設(shè)押；4．為加強(qiáng)對(duì)房屋的管理，承租人應(yīng)出具有關(guān)證明。談判技巧談判通則談判技巧談判原則雙方合作基礎(chǔ)1,設(shè)定位置;確認(rèn)自己對(duì)對(duì)方的要求是什么,希望對(duì)方做好哪些項(xiàng)目2,共同基礎(chǔ)優(yōu)先,對(duì)立問題居后3,應(yīng)促使對(duì)方注重整體利益談判原則誠(chéng)意的重要性辯識(shí)對(duì)方是否有誠(chéng)意誠(chéng)意并不是必然的真誠(chéng)聆聽盡量把講話減至最低程度建立協(xié)調(diào)關(guān)系表現(xiàn)興趣的態(tài)度簡(jiǎn)要說明討論要點(diǎn),包括主要論點(diǎn)談判準(zhǔn)備事項(xiàng)確定目標(biāo)定位技巧---觀察,時(shí)機(jī),行動(dòng)擬定計(jì)劃集中思考確立談判方向計(jì)劃的本質(zhì)---目標(biāo)建立良好的談判氣氛柔和氣氛開場(chǎng)方式談判準(zhǔn)備事項(xiàng)地點(diǎn)選擇;收集信息的方法時(shí)間人內(nèi)容保持沉著的勇氣當(dāng)場(chǎng)收集信息---打聽,觀察提供信息談判要點(diǎn)善于假設(shè)假設(shè)要根據(jù)事實(shí)不做沒把握的假設(shè)不要輕易放棄原先假設(shè)小幅讓步堅(jiān)持主張減少犯錯(cuò)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤,立即糾正勇于“認(rèn)錯(cuò)”不留痕跡地改變戰(zhàn)略談判技巧“轉(zhuǎn)折”為先使用“不過----”的說話技巧緩和緊張氣氛話中插話談判技巧期限效果許多談判都是在談判期限即將截止前才達(dá)成協(xié)議的在談判時(shí),不論提出“截止期限”要求的是哪一方,期限一旦決定,就不可輕易改變.如果對(duì)方提出不合理的期限,只要你抗議,期限即可獲得延長(zhǎng).若期限無法延長(zhǎng),只有加倍努力,收集資料,擬定策略.談判技巧調(diào)整議題在談判中要善于“換檔”談判雙方或單方急欲獲得某種程度的協(xié)議,就要不讓對(duì)方察覺到你的意圖,可以顧左右而言他,可以裝作漠不關(guān)心的樣子,也可以聲東擊西.談判技巧打破僵局當(dāng)談判內(nèi)容包含多項(xiàng)主題時(shí),可能某些項(xiàng)目已談出結(jié)果,某些項(xiàng)目始終無法達(dá)成協(xié)議.這時(shí)候你可以這么“鼓勵(lì)”對(duì)方,“看,許多問題都已經(jīng)解決了,現(xiàn)在就剩這些了.如果不解決的話,那不就太可惜了嗎?”打破僵局的方法,除了“只剩下一小部分,放棄了多可惜!”,“已經(jīng)解決了這么多問題,讓我們繼續(xù)努力吧”等說話技巧外,還有其他多種做法要設(shè)法已獲得協(xié)議的事項(xiàng)作為跳板,以達(dá)到最后的目的談判技巧聲東擊西把對(duì)方的注意力集中在我方不感興趣的問題上,使對(duì)方增加滿足感談判技巧金蟬脫殼當(dāng)談判人員發(fā)覺他正被迫作出遠(yuǎn)非他能接受的讓步時(shí),他會(huì)聲明沒有授予達(dá)成這種協(xié)議的權(quán)利談判技巧緩兵之計(jì)談判進(jìn)行了一段時(shí)間以后,可以考慮休息十分鐘.在休息期間,讓師傅回顧一下談判的進(jìn)展情況,重新考慮自己,或讓頭腦全心清醒一下再進(jìn)入談判,這都有利于談判.談判技巧赤子之心“赤子之心”是指向?qū)Ψ酵嘎?0%的情況有的談判人員性格特別直爽和坦率,他們不但有與對(duì)方達(dá)成協(xié)議的能力,還能夠不斷地為對(duì)方提供情況,提出建設(shè)性的意見.如果能夠把“赤子之心”和“達(dá)成協(xié)議”的其他技巧聯(lián)系起來使用,這對(duì)雙方都是有利的談判技巧走為上策當(dāng)談判人員特別是談判小組領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)談判桌上的進(jìn)展不滿意時(shí),常常使用“脫離現(xiàn)場(chǎng)”這種策略.它經(jīng)常是談判陷入僵局或無法繼續(xù)下去的時(shí)候使用的一種策略當(dāng)談判者認(rèn)為,雙方需要在某種新環(huán)境中非正式地見面,用以鼓勵(lì)談判建立一種信任和坦率的氣氛的時(shí)候,也要采用這種策略

如何進(jìn)行談判一，信心十足，精神狀態(tài)良好二，準(zhǔn)備充分?jǐn)M定多套方案。三，了解對(duì)方需求。四，談判籌碼認(rèn)清自己的優(yōu)勢(shì)。五，要有結(jié)果。六，分析總結(jié)。討價(jià)還價(jià)策略

投石問路（1）投石問路的交易技巧要想在談判中掌握主動(dòng)權(quán)，就要盡可能地了解對(duì)方情況，盡可能地了解和掌握當(dāng)我方采取某一步驟時(shí)，對(duì)方的反應(yīng)、意圖或打算。投石問路就是了解對(duì)方情況的一種戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。與假設(shè)條件相比，運(yùn)用方主要是在價(jià)格條款中試探對(duì)方的虛實(shí)。

一般地講，任何一塊“石頭”都能使買方更進(jìn)一步了解賣方的商業(yè)習(xí)慣和動(dòng)機(jī)，而且對(duì)方難以拒絕。下列都是我們選擇投石問路的主要方面：第一，如果我們和你簽訂了為期5年的合同，你們的價(jià)格優(yōu)惠是多少？第二，如果我們以現(xiàn)金支付和采取分期付款的形式，你的價(jià)格有什么差別？第三，我方有意購(gòu)買你們其他系列的產(chǎn)品，能否在價(jià)格上再優(yōu)惠些呢？第四，如果XXXX由我們解決，你的價(jià)格是多少呢？第六，假設(shè)限制同類的店面，報(bào)價(jià)又是多少？

（2）投石問路的對(duì)策反過來，如果對(duì)方使用投石問路策略，我方應(yīng)采取什么措施呢？一是找出買方購(gòu)買的真正意圖，根據(jù)對(duì)方情況估計(jì)其租賃規(guī)模。二是如果買方投出一個(gè)“石頭”，最好立刻向?qū)Ψ交鼐匆粋€(gè)。如對(duì)方探詢數(shù)量與價(jià)格之間的優(yōu)惠比例，我方可立刻要求交定金。三是并不是提出所有問題都要正面回答、馬上回答，有些問題拖后回答，效果更好。四是使對(duì)方投出的石頭為己方探路。如對(duì)方詢問優(yōu)惠價(jià)格，你可以反問“你希望優(yōu)惠多少”？

報(bào)價(jià)策略

（1）先報(bào)價(jià)與后報(bào)價(jià)先報(bào)價(jià)比后報(bào)價(jià)（還價(jià)）更具影響力，因?yàn)橄葓?bào)價(jià)不僅能夠?yàn)檎勁幸?guī)定一個(gè)難以愈越的上限（賣方的報(bào)價(jià)）或下限（買方的報(bào)價(jià)），而且還會(huì)直接影響談判對(duì)方的期望水平，起到爭(zhēng)取主動(dòng)的作用。但是，先報(bào)價(jià)也有不利之處，主要是一方先報(bào)價(jià)之后，另一方可根據(jù)對(duì)方的報(bào)價(jià)水平調(diào)整自己的策略和報(bào)價(jià)方式，特別是在先報(bào)價(jià)一方與還價(jià)一方價(jià)格有較大出入時(shí)，更是如此。另一方面。在一方報(bào)價(jià)之后，另一方不一定馬上還價(jià)，而是對(duì)原報(bào)價(jià)進(jìn)行各種挑剔指責(zé)，目的是迫使原報(bào)價(jià)者讓步。由此可見，先報(bào)價(jià)與后報(bào)價(jià)各有利弊，一般地講，有下列報(bào)價(jià)原則：

第一，在預(yù)期談判將會(huì)出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況，或是雙方可能出現(xiàn)矛盾沖突的情況下，“先下手為強(qiáng)”，采取搶先報(bào)價(jià)的策略，爭(zhēng)取在談判之初占據(jù)主動(dòng)，給對(duì)方以較大的心理壓力。第二，就習(xí)慣上講，發(fā)起談判者應(yīng)帶頭報(bào)價(jià)。第三，若對(duì)手是較為老練的談判者，己方則對(duì)對(duì)方情況不太熟悉，則力爭(zhēng)讓對(duì)方先報(bào)價(jià)，這樣先把球踢給對(duì)方。我方以便摸底，了解更多情況。第四，若情況相反，則我方可先要求主動(dòng)報(bào)價(jià)，引導(dǎo)對(duì)方按我方的意圖行事。

但不論處于哪一類情況，如果對(duì)手先報(bào)價(jià)，我方采取的態(tài)度是，首先不要干擾和影響對(duì)方的報(bào)價(jià)，不要中途打斷對(duì)方的報(bào)價(jià)。有的談判者在報(bào)價(jià)時(shí)先報(bào)出價(jià)格，把讓步和優(yōu)惠條件放到最后，如果你先沉不住氣，或想當(dāng)然地認(rèn)為對(duì)方要求過于苛刻，就會(huì)影響對(duì)方的思路與情緒，同時(shí)也暴露出我方的弱點(diǎn)。其次，在對(duì)方報(bào)完價(jià)之后，對(duì)一些主要條件和內(nèi)容，要適當(dāng)加以重復(fù)，以明確自己是否真正了解了對(duì)手的報(bào)價(jià)。最后，如果對(duì)方的報(bào)價(jià)不合理，甚至是故意刁難，也不要馬上回絕。對(duì)于談判人員來說，在談判中，不論你的理由多么充分，立即回絕對(duì)方的提議將被視為魯莽草率，而且將會(huì)被認(rèn)為對(duì)對(duì)手及提議缺乏合作與誠(chéng)意。在這種情況下，一個(gè)比較可行的作法是，要求對(duì)手解釋報(bào)價(jià)的原因。另一種是，考慮對(duì)手報(bào)出價(jià)格中的可接受性，哪一部分有進(jìn)一步談判的可能，哪一部分報(bào)價(jià)無法接受。價(jià)格讓步模式假設(shè)談判的一方在價(jià)格上讓步的幅度是100，共分4次作讓步，那么應(yīng)怎么讓步呢？請(qǐng)看下面幾種讓步形式：讓步方法第一次讓步第二次讓步第三次讓步第四次讓步1234561005025105040050252030300025302520002540-510

第一種讓步模式：100/0/0/0

這種讓步方式是一次就全部讓出，不留任何余地，然后堅(jiān)守陣地，再也不讓了。這會(huì)讓對(duì)方覺得不可理解，一次就全讓出，會(huì)使對(duì)方認(rèn)為你報(bào)價(jià)的“水分”較大，不然怎么會(huì)一下子讓出100，在以后的討價(jià)還價(jià)中你沒有一點(diǎn)通融余地，會(huì)使知足的人感到得到了很多，不知足的人感到，你還有余地，所以并不感謝你。這就是做出了讓步，卻沒有收到讓步的效果。

第二種讓步模式：50/50/0/0

這是分兩次作均等讓步，讓步幅度較大，而且是均等讓步，這也不可取。一是讓對(duì)方感覺到你的讓步是大概，而不是精確，二是他還想要求你作讓步，而你又拒不讓步了、會(huì)使對(duì)方感到缺乏誠(chéng)意。第三種讓步模式：25/25/25/25

這是四次作均等程度的讓步，這種讓步方式更不可取，它只是在理論上成立，這只會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生無休止要求讓步的欲望，而且均等讓步不符合成本、價(jià)格計(jì)算精確的原則。第四種讓步模式：10/20/30/40

這是遞增式讓步，是最忌諱的讓步方式。一次次越讓越大，每次讓步之后，對(duì)方不但感到不滿足，反而誘發(fā)了要求更大讓步的欲望。第五種讓步模式：50/30/25/—5

這種讓步模式給人以過頭之嫌，讓步到最后又加價(jià)，會(huì)使對(duì)方感到不理解，弄不好還容易產(chǎn)生懷疑和不信任。在實(shí)際談判中，這種讓步方式也有人使用，但主要是為扼止對(duì)方要求讓步的無限制，而不是真的要加價(jià)。

第六種讓步模式：40/30/20/10

這種讓步方式為最理想，即每次作遞減式讓步，它克服了上述幾種讓步形式的弊病，又能做到讓而不亂，成功地遏止了對(duì)方可能產(chǎn)生的無限制讓步的要求。這是因?yàn)椋海?）每次讓步都給對(duì)方一定的優(yōu)惠，表現(xiàn)了讓步方的誠(chéng)意，同時(shí)保全了對(duì)方的面子，使對(duì)方有一定的滿足感。（2）讓步的幅度越來越小，越來越困難，使對(duì)方感到我方讓步不容易，是在竭盡全力滿足對(duì)方的要求。（3）最后的讓步方式不大，是給對(duì)方以警告，我方已經(jīng)讓步到了極限，也有些情況下，最后一次讓步幅度較大，甚至超過前一次，這是表示我方合作的誠(chéng)意，發(fā)出要求簽約的信息。最后報(bào)價(jià)

談判中常有“這是最后出價(jià)，我們?cè)僖膊荒茏尣搅恕！比绻硪环较嘈?，這筆生意就能成交，如果不相信，也可能雙方繼續(xù)討價(jià)還價(jià)。也可能就犧牲了這筆交易。要使最后出價(jià)產(chǎn)生較好的效果，提出的時(shí)間和方式很重要。如果雙方處在劍拔弩張、各不相讓，甚至是十分氣憤的對(duì)峙狀況下，提出最后報(bào)價(jià)，無異于向?qū)Ψ桨l(fā)出最后通牒，這很可能會(huì)被對(duì)方認(rèn)為是