工程人員培訓(xùn)資料(試用本)

武漢貴閣物業(yè)管理有限責(zé)任公司W(wǎng)UHANGUIGEPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD工程部培訓(xùn)資料（受控文件）編號：001編輯：龔大鵬●桂友友先生，貴閣物業(yè)創(chuàng)始人

●具十三年本土物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐閱歷

●武漢市物業(yè)“十年堅(jiān)守獎”獲得者

●武漢市“優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)理”稱號

●武漢市物業(yè)管理招投標(biāo)專家評委總經(jīng)理致辭物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到今日，管理水平日趨規(guī)范化、精細(xì)化，不斷呈現(xiàn)出其社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表現(xiàn)在規(guī)范化和精細(xì)化的管理上?！百F閣物業(yè)”經(jīng)過多年的細(xì)心運(yùn)作，在物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化和精細(xì)化程度上已形成一套較為完善的模式。我們將在穩(wěn)步提升物業(yè)管理規(guī)范化、精細(xì)化的基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)新模式的實(shí)踐，突出人性化的貼心服務(wù)，并經(jīng)過長期不懈的努力，力圖使廣闊業(yè)主增加對物管服務(wù)的信念，突顯開發(fā)商及客戶的品牌價值，為開發(fā)商和客戶奠定卓越的社會誠信基礎(chǔ)。

目前，我公司全面推行ISO9001國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化的管理，并努力實(shí)現(xiàn)思維方式的突破，以開放式的思維模式進(jìn)行全面提升。公司主動引進(jìn)高素養(yǎng)的管理人才，培育了一支專業(yè)、務(wù)實(shí)、勇于開拓創(chuàng)新的員工隊(duì)伍。公司推行以“客戶服務(wù)中心”為中心的“一站式”服務(wù)管理模式，建立了客戶服務(wù)快速反應(yīng)體系，為客戶創(chuàng)建和維護(hù)一個舒適、文明、整齊、平安的工作條件和生活環(huán)境。致力于樹立一個高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的物業(yè)管理服務(wù)品牌。

房地產(chǎn)及物業(yè)硬件的同質(zhì)化日趨顯現(xiàn)，物業(yè)的保質(zhì)和升值就成了開發(fā)商及客戶決勝千里的所必備的利器。貴閣物業(yè)，致力于本土物業(yè)管理水平的全面提升，以優(yōu)質(zhì)“服務(wù)”作為軟件實(shí)力，遞增物業(yè)管理的硬件品質(zhì)與價值。貴閣物業(yè)——讓我們做到最好！前言經(jīng)過公司上下全體領(lǐng)導(dǎo)與員工的主動努力，貴閣物業(yè)管理有限責(zé)任公司已經(jīng)榮升為一級管理資質(zhì)，為了順應(yīng)市場的需求，提高公司物業(yè)管理水平，有必要進(jìn)一步提高工程人員的工程管理水平。

怎樣做一個合格的工程管理人員，不外乎兩大點(diǎn)：怎樣做人，怎樣做事。

怎樣做人：簡潔講，就是要誠懇、守信、實(shí)事求是、活到老學(xué)到老、不要不懂裝懂。

怎樣做事：就是要細(xì)致、負(fù)責(zé)、不斷提高業(yè)務(wù)水平、不斷提高技術(shù)動手實(shí)力和科學(xué)管理實(shí)力。多學(xué)習(xí)應(yīng)知的業(yè)務(wù)學(xué)問，多學(xué)習(xí)我們應(yīng)會的業(yè)務(wù)技能。下面，就是為了滿足這一需求而進(jìn)行的物業(yè)工程管理培訓(xùn)講座貴閣物業(yè)簡介武漢貴閣物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于2001年9月，是一家專業(yè)從事各類物業(yè)托付管理、顧問詢問管理和物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)管理公司，注冊資金人民幣1000萬元，國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)（資質(zhì)證號：建字108088），并通過了ISO9001質(zhì)量管理體系及ISO14001環(huán)境管理體系及職業(yè)健康平安管理體系三項(xiàng)認(rèn)證。貴閣物業(yè)是中國物業(yè)管理睬員單位，湖北省物業(yè)管理協(xié)會會員單位，武漢市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位，武漢市物業(yè)管理協(xié)會洪山分會常務(wù)副會長單位。公司在2005年獲得“武漢市物業(yè)管理十佳單位”，2007、2008、2010年三次獲得武漢市工商部門頒發(fā)“守合同重信用企業(yè)”稱號，2007至2011年連續(xù)五年獲得武漢市政府相關(guān)部門頒發(fā)的“優(yōu)秀企業(yè)”稱號，2007年度獲得物業(yè)行業(yè)第四屆安防人員隊(duì)列會操競賽三等獎。公司總經(jīng)理桂友發(fā)先生在2007-2010年度間，連續(xù)被評為武漢市物業(yè)行業(yè)“優(yōu)秀經(jīng)理”稱號，2008年度獲“武漢物業(yè)·十年堅(jiān)守獎”，2009年當(dāng)選為武漢市物業(yè)招投標(biāo)專家評委資格，并被聘請為武漢生物工程學(xué)院“高校生就業(yè)創(chuàng)業(yè)講師團(tuán)”的客座教授。公司同時在生物工程學(xué)院建立了就業(yè)創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)基地，在武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院成立了“貴閣班”，為貴閣專業(yè)物業(yè)管理培育、儲備和輸送人才。公司現(xiàn)有員工1000余人，管理層中95%具有大專以上學(xué)歷，并持有國家建設(shè)部頒發(fā)的從業(yè)資格證書，各類技術(shù)人員100%持證上崗，公司現(xiàn)有中高級職稱人員共計26名，其中多名管理人員已獲得人力資源部、社會保障部和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的物業(yè)管理師證書。公司現(xiàn)受托管理項(xiàng)目：A）非住宅型有湖北省林業(yè)廳、武漢市公安局刑偵局辦公樓、華中光電技術(shù)探討所（七一七所）、武漢市交管局江漢大隊(duì)辦公樓，武漢市交管局洪山大隊(duì)辦公樓，武漢交管局經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大隊(duì)辦公樓、武漢血液中心辦公樓、洪山體育館、英東游泳（跳水）館、武漢市公安局禁毒教化基地、湖北省水上運(yùn)動中心、武漢市公安局監(jiān)管處等；B）住宅型有楚天都市佳園、欣隆湖濱半島、十里華府、欣隆紫陽苑、徐東雅苑、硚口金利屋、光谷陸景苑、香江家園、九坤·秦南都匯、至尊門第等28個項(xiàng)目，管理面積逾500萬平方米。所管理的部分項(xiàng)目先后榮獲國家建設(shè)部、湖北省建設(shè)廳、武漢市房地局、武漢市物業(yè)協(xié)會等部門授予的“湖北省優(yōu)秀城市住宅小區(qū)”、“義務(wù)消防隊(duì)消防競賽一等獎”、“三星級平安小區(qū)”、“湖北省綜合治理先進(jìn)單位”、“湖北省綠化先進(jìn)單位”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號。貴閣物業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，憑自身優(yōu)勢，已成為武漢市較有規(guī)模和實(shí)力的物業(yè)管理公司，通過供應(yīng)“高要求、高標(biāo)準(zhǔn)、全方位”的物業(yè)管理服務(wù)，通過規(guī)范化、專業(yè)化的管理工作，建立了務(wù)實(shí)于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我創(chuàng)新和自我約束的現(xiàn)代企業(yè)制度，在社會及同行中逐步樹立起了“貴閣物業(yè)管理，真誠服務(wù)大家”的優(yōu)秀服務(wù)品牌和企業(yè)社會形象。在經(jīng)過十年艱辛歷程的不懈努力，貴閣物業(yè)孜孜以求地不斷提高管理水平，完善自身建設(shè)。在多年的物業(yè)管理工作中得到甲方、業(yè)主及各省市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的高度好評，已成為武漢市本土物業(yè)行業(yè)中的領(lǐng)軍企業(yè)之一，奠定了貴閣物業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)！物業(yè)工程管理第一節(jié)名詞說明：1.什么叫物業(yè)管理：對小區(qū)房屋建筑及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地以及對物業(yè)環(huán)境（區(qū)域內(nèi)平安、清潔衛(wèi)生、綠化、車輛停放等）進(jìn)行統(tǒng)一的維護(hù)、整治、保養(yǎng)、管理叫物業(yè)管理。2.什么叫物業(yè)工程管理：對小區(qū)房屋建筑和配套設(shè)備、設(shè)施的施工、驗(yàn)收和運(yùn)用及相關(guān)人員的管理叫物業(yè)工程管理。3.工程管理——在物業(yè)管理中的重要意義工程部門是物業(yè)管理公司的重要核心部門之一，它擔(dān)負(fù)著整個物業(yè)項(xiàng)目“有形證據(jù)”的全部，同時又是物業(yè)“服務(wù)過程”和“參與者”的重要扮演者。工程服務(wù)部門工作成效的優(yōu)劣，可以使全部的業(yè)主和承租客戶干脆感受到物業(yè)公司整體服務(wù)質(zhì)量的凹凸。

（1）任務(wù)

1）物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)備、設(shè)施的平安運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、能源供應(yīng)及日常巡檢和修理。

2）對建筑的主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝飾、環(huán)境氛圍、市政綠化、清潔設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，確保其完整、平安、保值增值。

3）建立建全各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程并落實(shí)貫徹。

4）建立并保管好設(shè)備檔案。

5）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高員工規(guī)范意識和綜合素養(yǎng)。

6）起草，編制年度能源費(fèi)用，工程費(fèi)用預(yù)算，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)（大、中項(xiàng)目）支配。

7）二次裝修管理和監(jiān)督。

8）協(xié)作各類部門，完成各類檢查和驗(yàn)收。

（2）目標(biāo)：6個100%

1）確保房屋完好率100%

2）確保設(shè)備完整率100%

3）確?？蛻敉对V處理率100%

4）確保合同簽約履行率100%

5）確保員工培訓(xùn)合格率100%

6）確保消防責(zé)任制落實(shí)率100%

（3）崗位職責(zé)

1）工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)

2）各專業(yè)主管的崗位職責(zé)

3）各專業(yè)崗位的崗位職責(zé)

（4）各項(xiàng)管理制度和工作程序其次節(jié)物業(yè)工程管理內(nèi)容一、遵遵守法律律、法規(guī)

例1、申請對工程消防檢查驗(yàn)收。

2、前期介入，確定施工方案。

二、施工管理

1、施工現(xiàn)場管理：基礎(chǔ)質(zhì)量，隱藏工程

2、平安防護(hù)管理

3、臨時用水用電管理

4、環(huán)境愛護(hù)管理：防止大氣污染：煙塵、氣味（油漆、瀝青）、施工噪音

5、施工現(xiàn)場平安保衛(wèi)管理：包括出入、四源管理（水、電、氣、火）等

三、施工驗(yàn)收：分初驗(yàn)和竣工驗(yàn)收兩階段，分專業(yè)或職能部門分部進(jìn)行。例：土建、電氣、給排水等。

四、消防檢測與驗(yàn)收：

1、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

2、消防限制設(shè)備系統(tǒng)

3、消防栓及噴淋系統(tǒng)（包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)）

4、鹵代烷自動滅火系統(tǒng)

5、防排煙系統(tǒng)

五、環(huán)境愛護(hù)

1、環(huán)保法規(guī)

2、四廢（水、渣、氣、放射線）限制（油漆、地毯、石材）六、設(shè)備資產(chǎn)管理

1、概念與分類

1）生活、消防服務(wù)設(shè)備

（1）照明系統(tǒng)

（2）排送風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)

（3）給排水系統(tǒng)（包括消防給、排水）

（4）制冷設(shè)備：冷凍機(jī)組，冷卻塔

（5）清潔設(shè)備：吸塵、打磨、潔具等

（6）餐飲設(shè)備：冰箱、炊具等

（7）美容美發(fā)設(shè)備

（8）洗浴設(shè)備

（9）洗衣設(shè)備

2）信息功能設(shè)備

（1）通訊設(shè)備：電話、傳真、對講等

（2）辦公設(shè)備：電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、碎紙機(jī)等

3）平安保障設(shè)備

（1）中心限制室

（2）消防設(shè)施設(shè)備

（3）煙感、溫感探測報警設(shè)備

（4）煤氣報警設(shè)備

（5）平安監(jiān)控設(shè)備、周界監(jiān)控防范設(shè)備

（6）廣播系統(tǒng)

4）能源保障設(shè)備

（1）變、配電、發(fā)電設(shè)備

（2）能源置換設(shè)備

（3）鍋爐設(shè)備

5）環(huán)境燈飾設(shè)備

（1）廣告

（2）亮化設(shè)備

（3）室外綠地噴灌設(shè)備

6）交通運(yùn)輸設(shè)備

（1）汽車、電動車

（2）升降車、梯，非機(jī)動車

（3）各類電梯：多用電梯、消防梯、客、貨梯，扶梯

7）停車場設(shè)備：自動收費(fèi)管理系統(tǒng)，道路隔離等

8）其他設(shè)備2、設(shè)備資產(chǎn)規(guī)范化的管理

1）建立設(shè)備臺帳和檔案

2）設(shè)備登記卡

3）設(shè)備變動與調(diào)撥

4）設(shè)備事故：分析、報告、處理（四不放過原則）

5）報廢：報廢鑒定

3、設(shè)備的保修、保養(yǎng)規(guī)定

1）四級修理

（1）零星修理工程：對設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)、檢測及為解除故障而進(jìn)行的局部修理。

（2）中修工程：對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，進(jìn)行部分解體和更換少量零部件。

（3）大修工程：對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備進(jìn)行全部的解體修理和更換主要的零部件。

（4）設(shè)備更新和技術(shù)改造：設(shè)備運(yùn)用到確定年限后，因技術(shù)性能落后，效率低下，耗能大或污染日益嚴(yán)峻，必需更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

2）三級保養(yǎng)制

（1）日常維護(hù)保養(yǎng)：操作人員每天必需進(jìn)行的例行保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔、潤滑剛好解除小故障。

（2）一級保養(yǎng)：由操作人員和專職修理人員按支配進(jìn)行保養(yǎng)修理工作。主要包括局部解體檢查、清潔、調(diào)整、緊固。

（3）二級保養(yǎng)：以專職維護(hù)人員為主，操作者為輔，對設(shè)備全面清洗，部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損件。

3）日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容和要求

a：內(nèi)容：（1）負(fù)責(zé)設(shè)備衛(wèi)生和電氣設(shè)備的日常保養(yǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)的支配養(yǎng)護(hù)，零星報修和改善添裝。

（2）水泵和水箱設(shè)備及限制設(shè)備的日常保養(yǎng)。

（3）消防設(shè)備的日常保養(yǎng)，消防、噴淋泵的定期試泵，消防水池在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、防水，防止缺水、堵塞、水質(zhì)腐臭。

（4）暖氣、制冷、空調(diào)、風(fēng)扇及其他設(shè)備的日常保養(yǎng)，管道的包扎、防凍、防腐。

（5）電梯設(shè)備的日常保養(yǎng)，監(jiān)督電梯維保公司正常維保。

b：要求：（1）設(shè)備日常保養(yǎng)是以操作人員為主，對其實(shí)施清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性的保養(yǎng)措施。

（2）操作人員定機(jī)保養(yǎng)，做好班前交接，了解設(shè)備運(yùn)行狀況，檢查各部位的清潔和潤滑，空運(yùn)轉(zhuǎn)檢驗(yàn)各系統(tǒng)平安裝置，正常后方可運(yùn)用。

（3）操作中嚴(yán)格遵守操作規(guī)程和平安規(guī)定，發(fā)覺小故障剛好解除。

（4）下班或停機(jī)前，要對設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭、注油、整理、潤滑、最終切斷電源。

4、設(shè)備資產(chǎn)編號：為便利管理，要求全部設(shè)備資產(chǎn)統(tǒng)一編號，造冊登記，統(tǒng)一管理七、能源測算：用水、用電

八、工程部建設(shè)

1、人才建設(shè)：對人員的綜合素養(yǎng)要求不斷提高：三者最佳組合：

1）學(xué)問

2）閱歷和技能

3）覺悟

2、對工程管理和維護(hù)專業(yè)人員的素養(yǎng)要求：

1）對工程部經(jīng)理的要求

（1）學(xué)問要求：文化程度，專業(yè)學(xué)問，管理學(xué)問，法律法規(guī)學(xué)問；會預(yù)算、財會；具有電工、工程力學(xué)、制冷、熱工等基礎(chǔ)學(xué)問。

（2）實(shí)力要求：具有決策實(shí)力、實(shí)施實(shí)力、協(xié)調(diào)與溝通實(shí)力、理解與推斷實(shí)力、公關(guān)交際實(shí)力、宣揚(yáng)鼓動實(shí)力、語言文學(xué)實(shí)力和創(chuàng)新意識。

（3）道德、覺悟水平

（4）工作經(jīng)驗(yàn)：領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)3年以上，機(jī)電專業(yè)3年以上，扎實(shí)的理論基礎(chǔ)和實(shí)際操作動手實(shí)力。

2）對各專業(yè)工種人員的素養(yǎng)要求：（電工、電梯修理、鉗工、弱電工、泥木工）學(xué)問要求，實(shí)力要求，品德要求。

3、人員培訓(xùn)

1）多層次綻開培訓(xùn)

（1）管理層

（2）專業(yè)技術(shù)人員

（3）服務(wù)及設(shè)備運(yùn)用人員

2）多種形式綻開培訓(xùn)

（1）走出來

（2）請進(jìn)來

（3）專業(yè)培訓(xùn)

（4）互動培訓(xùn)

（5）現(xiàn)場培訓(xùn)

4、崗位定編

定編原則：合理設(shè)崗，優(yōu)化組合，一專多能。九、巡檢、維護(hù)與操作規(guī)程

1、日常修理管理規(guī)范，分報修、修理、檢修和巡檢修理。

2、設(shè)備運(yùn)用與維護(hù)的基本要求

設(shè)備的平安與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，是物業(yè)管理經(jīng)營活動中提高經(jīng)濟(jì)效益的基本保證。設(shè)備的運(yùn)用與維護(hù)是設(shè)備管理的重要組成部分，包括以下幾個方面：

建立設(shè)備運(yùn)用管理規(guī)章制度，它們包括：

（1）設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程

（2）設(shè)備維護(hù)規(guī)程

（3）運(yùn)行人員崗位責(zé)任制

（4）設(shè)備運(yùn)行交接班制

2）設(shè)備管理基本規(guī)范

（1）“三好”：管理好、運(yùn)用好、養(yǎng)護(hù)好

（2）“四會”：會運(yùn)用、會保養(yǎng)、會檢查、會解除故障

3）對設(shè)備機(jī)房的“四項(xiàng)要求”：整齊、清潔、嚴(yán)格、平安

4）設(shè)備運(yùn)行操作的“五項(xiàng)紀(jì)律”

（1）持證上崗

（2）細(xì)心操作，細(xì)心維保

（3）嚴(yán)格遵守交接班制和操作規(guī)程

（4）設(shè)備附件、材料、工具齊全

（5）隨時檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)覺問題剛好處理，剛好報告

5）重點(diǎn)設(shè)備“四定”

（1）定人操作

（2）定人檢修

（3）定操作規(guī)程

（4）定期維護(hù)保養(yǎng)6）設(shè)備維護(hù)制度

維護(hù)工作，特殊是日常維護(hù)是基礎(chǔ)，其特點(diǎn)：常?；?，制度化，并以預(yù)防為目的，將事故隱患?xì)灉缬诿妊侩A段。

（1）班前維護(hù)（班：也可指設(shè)備開機(jī)運(yùn)行）：

①檢查電源和限制系統(tǒng)、操作系統(tǒng)

②檢查平安裝置

③檢查潤滑系統(tǒng)

④交接班記錄

（2）設(shè)備運(yùn)行中的維護(hù)要求：

①嚴(yán)格按操作規(guī)程

②集中精力，細(xì)致視察（望、聞、問、切）

③發(fā)覺狀況，剛好處理并報告

（3）班后維護(hù)

①保持設(shè)備及周邊整齊

②保持設(shè)備各系統(tǒng)正常、完好

③非運(yùn)行設(shè)備，切斷電源

④填寫運(yùn)行記錄、工作日志和交接班記錄

7）定期維護(hù)

（1）意義：定期維護(hù)也稱支配性保養(yǎng)或預(yù)防性檢修，它是建立在日常維護(hù)基礎(chǔ)上的支配性維護(hù)保養(yǎng)。它比日常維護(hù)的層次要深，目的性、支配性更強(qiáng)，內(nèi)容更具體具體。

（2）作用：消退設(shè)備潛在隱患和隱性故障，削減設(shè)備磨損，緩解設(shè)備疲憊，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（3）定期維護(hù)的主要內(nèi)容：

①內(nèi)、外部清潔

②按保養(yǎng)說明書要求進(jìn)行拆卸、檢查、清洗、注油

③檢查清理電器、線路

④保證油路通暢，或換油

⑤調(diào)整機(jī)械間隙，緊固螺絲

⑥清潔、更換軸承、密封墊、件、減震裝置等

⑦具體做好記錄、總結(jié)工作3、操作規(guī)程

設(shè)備的操作規(guī)程是操作設(shè)備的程序和規(guī)定，是設(shè)備管理規(guī)范化的重要組成部分。它是專業(yè)技術(shù)人員和管理人員在工作實(shí)踐中積累的閱歷教訓(xùn)的總結(jié)，換言之是生命和血淚的結(jié)晶。

結(jié)合貴閣作業(yè)指導(dǎo)書，舉例講解《操作規(guī)程》。

4、緊急事務(wù)的處理

1）“天有不測風(fēng)云，人有旦夕禍?！?，工作和生活中的意外狀況是不行避開的，也是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀現(xiàn)象。例如自然災(zāi)難、人為破壞、非有意損壞和突發(fā)的設(shè)備故障等。

當(dāng)出現(xiàn)緊急事務(wù)后，確定要臨危不亂，冷靜處置。依據(jù)事先制定的緊急預(yù)案堅(jiān)決措施將損壞降到最低。

例：地震、火災(zāi)、停電、水浸、停梯等。

物業(yè)人員更要保持鎮(zhèn)靜，統(tǒng)一指揮，先行疏散業(yè)主后再行撤離，有可能保存、挽救有價值的文件、單據(jù)、要證等。

2）緊急預(yù)案：

目的：“防患于未然”，“有備無患”，有相應(yīng)的應(yīng)變措施，能保證臨危不亂。

例：各類應(yīng)急預(yù)案

5、工作流程

日常巡察檢查工作是工程部門對于設(shè)備設(shè)施規(guī)范化管理的重要組成部分。

巡檢的工作流程

1）巡檢路途

2）巡察內(nèi)容

3）工作程序十、設(shè)備管理與設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

1、設(shè)備管理的核心

現(xiàn)代設(shè)備管理的核心是“物”還是“人”，是一個長期的話題。

一說：人是為設(shè)備服務(wù)的。

二說：設(shè)備是為人所設(shè)置的。

現(xiàn)代設(shè)備管理是“以人為中心”的管理，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮人的主觀能動性，培育一支志向、作風(fēng)和技能都過硬的，能夠應(yīng)對各種困難局面和突發(fā)事務(wù)的設(shè)備管理隊(duì)伍，從而保證設(shè)備管理工作做的更好。

2、設(shè)備的優(yōu)化組合與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

物業(yè)管理是一個微利行業(yè)，而工程費(fèi)用一般占物業(yè)費(fèi)用總支出的40%多。如何節(jié)能降耗，節(jié)約費(fèi)用，是擺在全部工程及管理人員面前的課題。

例如1）花好、文錦苑水箱與水泵的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

2）電梯對重正確配置的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

3）合理布置節(jié)能照明的節(jié)電

4）空調(diào)溫度選定的意義十一、能源管理與節(jié)能降耗

為保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必需加強(qiáng)能源管理，建立和完善能源管理制度。

1、能源管理的內(nèi)容

1）編制支配

2）支配指標(biāo)的分解與落實(shí)

3）能源限制的計量

2、節(jié)能管理、開源節(jié)流

1）調(diào)整風(fēng)機(jī)、水泵運(yùn)行效率和時間

2）照明調(diào)整燈具數(shù)量，增加限制回路。

接受節(jié)能燈，剛好清潔反光，提高照度，用指觸開關(guān)。

3）電梯節(jié)電

（1）接受智能“呼控器”

（2）調(diào)整對重

（3）呼吁“上二下三”步梯

（4）變頻限制

4）節(jié)水

（1）嚴(yán)防“跑、冒、滴、漏”

（2）剛好修復(fù)閥門、管道漏水

（3）選取節(jié)能型潔具

（4）綠地澆水接受噴灑

（5）生活廢水處理后二次利用第一章復(fù)習(xí)作業(yè)：1.什么叫物業(yè)管理？2.什么叫物業(yè)工程管理？3.工程管理——在物業(yè)管理中的重要意義是什么？4.物業(yè)工程管理內(nèi)容里包括哪幾大項(xiàng)？.其次章項(xiàng)目前期介入（工程部）一、依據(jù)現(xiàn)在物業(yè)管理的狀況，物業(yè)管理前期介入可以分為以下三個階段：

1.早期介入，充當(dāng)顧問。在物業(yè)處于規(guī)劃設(shè)計階段，發(fā)展商就聘請專業(yè)閱歷豐富的管理公司做顧問，參與規(guī)劃設(shè)計，站在今后運(yùn)用和管理的須要提出建議。

2.中期介入，扮演監(jiān)理。在土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理公司參與進(jìn)來，一方面是熟識線路、管道走向，另一方面對設(shè)備的安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。

3.晚期介入，起先管家。物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程起先竣工驗(yàn)收、移交驗(yàn)收和打算入伙及籌備開業(yè)時，管理公司全面介入，對正式接手管理做好打算。二、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)留意什么？

一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：

（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后修理保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。

（2）小區(qū)基建工程接受的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的一般規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量接受國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱藏工程、鋼筋以及管線材料確定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程限制和驗(yàn)收限制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。

（4）全部參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(修理保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并供應(yīng)有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、選購 供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中心空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)供應(yīng)清晰明白的操作運(yùn)用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員供應(yīng)正規(guī)的培訓(xùn)。

（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許運(yùn)用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的平安技防測試合格后才準(zhǔn)許運(yùn)用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。

（7）為便利以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于狀況分析和成本限制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中心空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理安排。

（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深化現(xiàn)場，駕馭第一手資料、尤其是各種給排水、電、中心空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。

（9）重要的土建要確保確定抽驗(yàn)合格率，全部的隱藏工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參與。

（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會同參與，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿足后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。三、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對外售樓時應(yīng)留意哪些事項(xiàng)？

嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按多少元／M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)供應(yīng)xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、修理費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付運(yùn)用（業(yè)主入伙發(fā)覺承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的詢問要對答如流，前后一樣。四、接管驗(yàn)收方面，物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)留意那些交接事項(xiàng)？

物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)確定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時要留意以下幾個關(guān)鍵：

（1）對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改看法進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。

（2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)全部土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后修理削減費(fèi)用。

（4）凡小區(qū)接受非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位供應(yīng)供貨和修理保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

（5）驗(yàn)收時留意和物管親密相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、協(xié)助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避開以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些打算工作？物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體修理基金、停車位運(yùn)用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行托付繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理?xiàng)l例的懲罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位運(yùn)用費(fèi)等物業(yè)管理中常見的比較麻煩的違章懲罰，確定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教化、懲罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣揚(yáng)欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣揚(yáng)力度教化。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。第一節(jié)接管驗(yàn)收公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備疑難問題解答1、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收都有那些項(xiàng)目？可分為電梯、發(fā)電機(jī)、中心空調(diào)、生活水泵、消防水泵、高壓配電柜、低壓配電柜、干式變壓器、交通道閘系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)等。2、接管驗(yàn)收時供配電系統(tǒng)有哪些留意事項(xiàng)？接管驗(yàn)收時供配電系統(tǒng)要留意，各開關(guān)柜容量及母排聯(lián)絡(luò)是否與竣工圖紙相符；高、低壓各開關(guān)柜專用操作工具是否齊全、配電柜前后有無絕緣墊（耐壓500V及以上）、各開關(guān)柜出線有無表明去向的標(biāo)牌、計量電表有無漏裝接地線是否連接，線色地是否正確、配電房內(nèi)消防系統(tǒng)是否配備合理（例如：煙感數(shù)量、分布狀況等）；電容柜自動，手動是否工作正常，面版顯示與實(shí)際是否相符，有無過補(bǔ)或滯后現(xiàn)象。3、生活水泵、消防水泵接管驗(yàn)收時應(yīng)留意那些問題？搖測水泵絕緣電阻最低不小于0.5兆歐、手動盤車要敏捷輕快、核驗(yàn)水泵的運(yùn)用說明書、出廠合格證等第1題中所列資料；手動、自動啟、停水泵，限制部分無雜音，無接觸不良現(xiàn)象；啟動水泵細(xì)致傾聽有無雜音，有無振動；測量空載電流和滿載電流是否與說明書相符、檢查泵體有無滲漏、填料槽是否漏水是否符合標(biāo)準(zhǔn)。4、干式變壓器驗(yàn)收時要留意哪些問題？驗(yàn)收時要留意：核驗(yàn)說明書與變壓器型號、規(guī)格是否相符及耐壓試驗(yàn)報告等其他文字資料；愛護(hù)圍欄是否符合標(biāo)準(zhǔn)、護(hù)欄內(nèi)有無雜物、母排與變壓器出線是否連接緊密堅(jiān)固、通風(fēng)散熱狀況是否良好、接地母排是否連接良好；高壓進(jìn)線有無平安隱患、空載時的聲音是否正常、電流，電壓與說明書是否相符、有無溫度測量裝置運(yùn)用是否正常等。5、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獠糠钟烧l驗(yàn)收？由市政相關(guān)專業(yè)部門或公司驗(yàn)收。6、公共給水管道驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？驗(yàn)收時留意與市政管道接駁處接口是否堅(jiān)固；水表安裝方向是否正確；排水管道是否暢通、井蓋是否完好、管道接口是否密實(shí)有無滲漏現(xiàn)象、是否與竣工圖紙相符等。7、室內(nèi)公共設(shè)施包括哪些內(nèi)容？室內(nèi)公共實(shí)施包括：全部的公共裝飾面、電梯前室和入戶走廊及附屬的燈具、開關(guān)、電氣插座、門窗、防盜網(wǎng)、公共走廊、樓梯、扶手、油漆、水電表井、大堂、公共洗手間等。（消防栓箱、手動報警按鈕、煙感等消防設(shè)施單獨(dú)核驗(yàn)）8、內(nèi)墻飾面驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？內(nèi)墻飾面驗(yàn)收時要留意：抹灰面平整、面層涂料勻稱、無漏刷、無明顯裂縫、無污漬等。9、瓷磚飾面驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？瓷磚飾面驗(yàn)收時要留意：瓷片粘貼堅(jiān)固、無缺楞掉角、面層無裂紋、無損傷、無空鼓、色澤一樣、對縫砂漿飽滿、線條順直。10、頂棚抹灰面驗(yàn)收時留意哪些問題？頂棚抹灰面要平整、面層涂料勻稱、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡。11、公共門窗驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？公共門、窗驗(yàn)收時應(yīng)留意：門開啟自如、無晃動和裂縫、零配件齊全、位置精確、無翹曲變形；門鎖、窗鉸鏈開啟敏捷、窗銷連接堅(jiān)固；玻璃安裝堅(jiān)固、膠封密實(shí)、無明顯刮花痕跡無損傷；油漆勻稱、色澤光亮簇新；不銹鋼門表面光亮、無刮花、變形。12、公共樓梯扶手驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？樓梯、扶手驗(yàn)收時應(yīng)留意：鋼木樓梯安裝堅(jiān)固，無腐蝕、彎曲、油漆完好、色澤勻稱表面平滑。13、木裝修工程驗(yàn)收時留意什么問題？木裝修工程驗(yàn)收要留意：表面光滑五毛刺、線條順直、色澤勻稱、無起泡、開裂現(xiàn)象、油漆完好。14、公共電氣部分驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？電氣部分驗(yàn)收時應(yīng)留意：電器插座安裝堅(jiān)固，符合“左零右火”規(guī)定、電源接通正常、接地線連接良好；開關(guān)安裝堅(jiān)固，完好無損、開關(guān)敏捷、接觸良好；燈具安裝堅(jiān)固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常15、防盜網(wǎng)驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？防盜網(wǎng)驗(yàn)收時留意：安裝要堅(jiān)固、焊接密實(shí)無虛焊、無扭曲變形。16、室外給排水驗(yàn)收是可分為幾部分？可分為化糞池、污（雨）水井、全部管道、水表井、管道竣工平面圖等。17、業(yè)主室內(nèi)給水管道驗(yàn)收時的留意事項(xiàng)？室內(nèi)給水管道驗(yàn)收時留意屋內(nèi)各種設(shè)施安裝是否堅(jiān)固、管道有無滲漏有無銹跡、水流是否暢通、是否有足夠壓力。其次章復(fù)習(xí)作業(yè)：1.依據(jù)現(xiàn)在物業(yè)管理的狀況，物業(yè)管理前期介入可以分為哪三個階段？2.物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)留意什么？3.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收都有那些項(xiàng)目？4.接管驗(yàn)收時供配電系統(tǒng)有哪些留意事項(xiàng)？5.生活水泵、消防水泵接管驗(yàn)收時應(yīng)留意那些問題？6.干式變壓器驗(yàn)收時要留意哪些問題？7.室內(nèi)公共設(shè)施包括哪些內(nèi)容？8.內(nèi)墻飾面驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？9.瓷磚飾面驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？10.公共門窗驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？11.公共電氣部分驗(yàn)收時應(yīng)留意什么問題？12.室外給排水驗(yàn)收是可分為幾部分？第三章小區(qū)房屋二次裝修管理一、二次裝修

含義：業(yè)主在初裝基礎(chǔ)上，對房屋進(jìn)行分隔、裝修、布置的裝修稱為二次裝修。

特點(diǎn)：1、必需符合樓宇原設(shè)計時的技術(shù)規(guī)范和指標(biāo)。

2、施工應(yīng)顧及相鄰住戶的正常工作和生活，盡量削減影響。

3、對施工人員的技術(shù)及質(zhì)量要求較高。

4、要重視施工中的防火和環(huán)境污染二、二次裝修的規(guī)定

1、二次裝修的程序

1）裝修申報

（1）填寫申請表

（2）工程部門對資格進(jìn)行確認(rèn)，并供應(yīng)裝修指南及有關(guān)資料

（3）裝修設(shè)計，并將裝修設(shè)計圖交工程部門審查

（4）選擇合格的裝修單位

2）物業(yè)公司審批

（1）接到設(shè)計一周內(nèi)，工程部會同保安部對設(shè)計方案進(jìn)行審批，提出同意或修改看法。

（2）方案批準(zhǔn)后，裝修戶到物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議或消防平安協(xié)議書，領(lǐng)取裝修許可證、辦理出入證，并同時交納風(fēng)險抵押金，施工管理費(fèi)和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)。

（3）施工單位進(jìn)場前，審查資質(zhì)，核發(fā)《出入證》。并監(jiān)督其遵守協(xié)議和相關(guān)規(guī)定。

（4）施工中如需動火作業(yè)，必需先申請，經(jīng)批準(zhǔn)后簽發(fā)《動火證》

（5）加強(qiáng)裝修現(xiàn)場的現(xiàn)場監(jiān)護(hù)、裝修、裝飾技巧的指導(dǎo)。

（6）裝修完畢后，對裝修工程竣工驗(yàn)收，并填寫工程竣工驗(yàn)收單。三、加強(qiáng)二次裝修的管理

1、督促、幫助業(yè)主選擇合格的裝修公司，簽訂具體裝修協(xié)議。完工后，向施工單位索要發(fā)票，保證出現(xiàn)質(zhì)量問題時，愛護(hù)正值權(quán)益。

2、加強(qiáng)二次裝修的現(xiàn)場監(jiān)護(hù)。依據(jù)協(xié)議，對現(xiàn)場時時監(jiān)控檢查。

1）審查施工人員狀況，督促遵守小區(qū)規(guī)定，并堅(jiān)持憑證出入。

2）限制施工人員動用明火，遵守消防規(guī)定。

3）限制不損壞樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施，照圖施工。

4）阻擋施工人員污染環(huán)境和空氣，按規(guī)定投放建筑垃圾。

5）指導(dǎo)業(yè)主或施工人員正的確施裝修裝飾，以人為本，提高功能性和藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)健康性，滿足審美情趣。四、裝修管理現(xiàn)場服務(wù)技巧1、業(yè)主常常詢問物業(yè)管理處對自己的住宅進(jìn)行裝修，為什么需向物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心申報？答：為了整個住宅小區(qū)的外觀和諧和統(tǒng)一，營造良好的安居環(huán)境和讓私人住宅在運(yùn)用中得到升值的空間。物業(yè)管理處的工作人員將充分運(yùn)用學(xué)問，替業(yè)主在二次裝修過程中，盡到服務(wù)與管理的義務(wù)。例如：誰都不情愿看到樓上的住戶洗澡，馬上產(chǎn)生洗澡水滴漏到樓下人家，樓下的住戶就氣沖沖跑到門口叫罵。同梯位的上下鄰居，為衛(wèi)生門違章裝修造成的事實(shí)，一見面就爭吵。樓下住戶的櫥柜安裝不慎，將樓上住戶的供電線路擊穿，樓上樓下業(yè)主之間造成糾紛不斷……。若干年之后，業(yè)主家中的隱藏工程供電線路須要修理，就可以在物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心保存在業(yè)主檔案之中的管線設(shè)計施工圖中找到修理的最佳方案。2、物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心如何對業(yè)主申報的裝修施工現(xiàn)場供應(yīng)服務(wù)與管理？答：依據(jù)業(yè)主臨時公約和前期物業(yè)服務(wù)合同的要求，對裝修施工現(xiàn)場物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心供應(yīng)以下幾個方面的服務(wù)和管理：

1.現(xiàn)場施工是否有涉及到房屋結(jié)構(gòu)平安問題；

2.現(xiàn)場施工人員對各類管道，線路日常運(yùn)用和鋪設(shè)；

3.外立面美觀、統(tǒng)一，與整個小區(qū)景觀和諧；

4.公共治安秩序的維護(hù)、對施工人員、來訪人員實(shí)施治安管理；

5.修物資進(jìn)場的平安鑒別；

6.資的出入小區(qū)進(jìn)行盤查限制；

7.現(xiàn)場的治安、消防平安管理；

8.垃圾分類袋裝，定點(diǎn)投放，集中清運(yùn)；

9.人員、來訪人員、車輛停放秩序管理；

10.道路管理；

11.愛護(hù)宣揚(yáng)。

通過物業(yè)管理處工作人員（樓管員、安防員、工程技術(shù)員）的巡查、指導(dǎo)、監(jiān)督、服務(wù)來實(shí)現(xiàn)。3、為什么要繳裝修保證金？答：為了有效限制裝修公司、裝修工程隊(duì)的施工人員違章施工、野蠻施工以及裝修過程中違反治安、消防、交通、環(huán)保等法規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。裝修保證金是由裝修公司、裝修工程隊(duì)在進(jìn)現(xiàn)場施工前，向物業(yè)管理處繳納.裝修施工結(jié)束之后，裝修公司、裝修施工隊(duì)向物業(yè)管理處申報《裝修竣工協(xié)查表》，裝修施工期間如無違章狀況發(fā)生，在裝修竣工并運(yùn)用一個月后，物業(yè)管理處將退還裝修保證金。建議業(yè)主裝修時，最好請正規(guī)的裝修公司進(jìn)場施工，正規(guī)的裝修公司，即有質(zhì)量保證、保修期，又具備裝修空間環(huán)保監(jiān)測，維護(hù)居住空間健康保障的權(quán)益。4、裝修施工期間將會面臨哪些違章裝修行為？答：面臨違反《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》（建設(shè)部令第146號）和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》（建設(shè)部令第110號）以及地方有關(guān)規(guī)定《福州市環(huán)境愛護(hù)條例》等的行為：

1.主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載；

2.裝飾裝修設(shè)計、施工和材料運(yùn)用，不遵守建筑裝修防火規(guī)定的；

3.取必要措施，限制施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、固體廢氣物及噪聲、振動對環(huán)境的污染，嚴(yán)峻影響人們正常生活和人身財產(chǎn)平安的；

4.有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間，廚房間；

5.承重墻體原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

6.房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

7.拆除、改造各類管道（給水管、排水管、煤氣管）；

8.拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物（泥水，化學(xué)物口殘?jiān)龋?/p>

9.公共場地的行為；

10.荷用電，亂堆亂放造成火災(zāi)現(xiàn)象；

11.拋物，傾瀉污水。5、在二次裝修管理期間，樓宇管理員在施工現(xiàn)場供應(yīng)服務(wù)，應(yīng)留意哪些事項(xiàng)？答：在二次裝修管理期間，樓宇管理員首先應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)的戶型結(jié)構(gòu)、承重墻、承重梁的具體位置要了解，對戶內(nèi)的各類預(yù)埋管線的位置、走向要特別清晰，對每個梯位的電力、通訊、有線電視、安防等線路管道預(yù)埋的具體位置和走向須要明明白白，樓宇管理員只有熟識戶型結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)和梯位的各類管線的預(yù)埋位置和走向，才能在每日巡查施工現(xiàn)場發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)督、管理、建議、勸阻的服務(wù)目的。樓宇管理員在巡查施工現(xiàn)場應(yīng)留意以下事項(xiàng)（有18項(xiàng)）

1.裝修許可證，施工人員出入證盤查；

2.進(jìn)度（土建、水電布、木工、油漆、水電）巡查服務(wù)記錄；

3.安規(guī)定時間進(jìn)行噪音施工裝修；

4.包封陽臺，安裝防盜網(wǎng)；

5.垃圾是否占用公共部位；

6.改動公共墻、承重墻、承重梁、柱、排煙氣管道；

7.變更室內(nèi)運(yùn)用功能；

8.破壞外觀；

9.是否安裝于指定位置；

10.表前是否改動；

11.改動排污水管、封閉污水管、雨水管；

12.增加線路負(fù)荷；

13.是否加做防水層；

14.堵塞地漏和排水管道；

15.擅自進(jìn)行動火作業(yè)

16.隨意拆改智能化系統(tǒng)（通訊、網(wǎng)絡(luò)、安防）

17.油漆、涂料時是否有實(shí)行粉塵限制措施；

18.殘?jiān)欠裼衼y傾倒于排污管內(nèi)現(xiàn)象。

以上18項(xiàng)是樓宇管理員在二次裝修管理期間，在施工現(xiàn)場供應(yīng)服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍。樓宇管理員在每日巡查裝修施工現(xiàn)場時，更應(yīng)當(dāng)留意自身的心態(tài)和工作方法：1.氣和、敬重他人、講文明禮貌，無論對業(yè)主、運(yùn)用人、托付人、施工人員均以禮相待；2.主負(fù)責(zé)，盡參謀之現(xiàn)，到現(xiàn)場是供應(yīng)服務(wù)，而不是“管制”，發(fā)覺施工材料質(zhì)量有疑問，剛好向業(yè)主通報，發(fā)覺違章裝修的苗頭，剛好向業(yè)主通報，規(guī)勸業(yè)主接受更好的方案。3.悅色，反復(fù)宣講裝修留意事項(xiàng)，盡到“告知”義務(wù)，在裝修施工現(xiàn)場，每一個不同的施工進(jìn)度，都會有不同的專業(yè)施工人員進(jìn)場，樓宇管理員要針對不同施工進(jìn)度的裝修留意事項(xiàng)“告知”他們，避開違章裝修發(fā)生。（假如是品牌裝修公司有現(xiàn)場管理人員，只要告知管理人員即可。）4.嚴(yán)峻違規(guī)施工，剛好請安防隊(duì)長派人員前來制止，在該問題未協(xié)調(diào)解決之前，通知安防隊(duì)長將該現(xiàn)場的進(jìn)場裝修物資和施工人員的《臨時出入證》暫扣并阻擋在小區(qū)門口，不準(zhǔn)進(jìn)場施工。5.了解室內(nèi)裝飾裝修的相關(guān)業(yè)務(wù)學(xué)問。6.二次裝修施工現(xiàn)場的不同施工進(jìn)度，應(yīng)當(dāng)留意哪些事項(xiàng)？答：對于二次裝修施工現(xiàn)場的不同施工進(jìn)度，物業(yè)管理服務(wù)人員在現(xiàn)場的巡查、監(jiān)督的重點(diǎn)工作內(nèi)容也有所不同：1.階段：敲墻——留意戶型結(jié)構(gòu)平安，承重墻、梁、管道井、通氣井；留意入戶預(yù)埋的管線平安；建筑垃圾袋裝，投放到指定地點(diǎn)。鉆孔——空調(diào)安裝位置，是否與小區(qū)的規(guī)劃一樣；了解業(yè)主是否有安裝防盜網(wǎng)的意向，剛好規(guī)勸。防水——廚衛(wèi)是否有做防水層施工。2.布線：是否有更改排污管，地漏是否有移位；弱電系統(tǒng)建設(shè)盡量不要更改，如有更改請業(yè)主向施工隊(duì)索要線路設(shè)計/施工圖，以便于日后故障修理；電力系統(tǒng)建議業(yè)主監(jiān)督運(yùn)用品牌電纜、電線，管預(yù)埋以后要?dú)v經(jīng)數(shù)年運(yùn)用，不行忽視；留意提示業(yè)主，必需留強(qiáng)、弱電設(shè)計施工圖紙。3.階段：施工現(xiàn)場的消防平安管理；提示施工人員入戶隱藏工程的管線平安；裝修垃圾袋裝后，投放到指定的地點(diǎn)；留意管道是否有堵塞現(xiàn)象。4.階段：施工現(xiàn)場的粉塵限制，消防平安管理；油漆材料包裝盒應(yīng)集中放置，不得隨意亂扔；提示施工人員切勿將油漆殘?jiān)鹊谷胂滤溃悦舛氯艿兰拔廴经h(huán)境。5.安裝：空調(diào)屬于“裝修管控物資”；安防門崗發(fā)覺“空調(diào)物資”進(jìn)入小區(qū)，實(shí)行盤查通報，管理處接到通報狀況，馬上派人到安裝空調(diào)的現(xiàn)場供應(yīng)定位服務(wù)。監(jiān)督空調(diào)主機(jī)外掛的位置必需在統(tǒng)一的方位。7.“違章裝修”如何處理？答：剛好發(fā)覺并訂正違章行為，就可以降低和縮小違章行為造成危害程度和范圍，削減違章行為造成的損失。因此，樓宇管理員、保安員應(yīng)當(dāng)做到剛好發(fā)覺并訂正各種違約行為，依照業(yè)主公約和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理和訂正。物業(yè)公司制定了6條違章處理的工作原則：1.導(dǎo)，教化為主的原則；2.懲罰的原則；3.業(yè)主委員會支持后再進(jìn)行懲罰的原則；4.以贏得大多數(shù)住戶認(rèn)可的原則；5.規(guī)勸從重，懲罰從輕的原則；6.盡量不傷和氣，事后主動緩和關(guān)系的原則。針對違章裝修的現(xiàn)象，處理方法主要有：1。規(guī)勸；2。制止——剛好向業(yè)主通報現(xiàn)場制止施工緣由；3。呈送《違章整改書》給裝修業(yè)主；4。呈報相關(guān)執(zhí)法部門（市管，城管，環(huán)保等）?！霸谀膫€環(huán)節(jié)制止、勸阻”違章裝修的過程：？住宅項(xiàng)目裝修——設(shè)計——材料選購 ——進(jìn)場施工——項(xiàng)目建成——拆除（人工費(fèi)用）——復(fù)原（人工費(fèi)用）——廢棄材料預(yù)防違章裝修現(xiàn)象的發(fā)生，只有一條途徑——不厭其煩地盡到“告知”的義務(wù)，以“專業(yè)人士”的微笑服務(wù)，來贏得業(yè)主和施工人員的理解與支持。其次章復(fù)習(xí)作業(yè)：1.二次裝修如何辦理手續(xù)？須要提交那些資料？2.巡查二次裝修現(xiàn)場，要留意檢查哪些方面？第四章電工第一節(jié)電工基礎(chǔ)一、電工基礎(chǔ)

1、名詞說明

1）電流：電荷在導(dǎo)體內(nèi)有規(guī)律的運(yùn)動叫電流。

單位時間內(nèi)穿過導(dǎo)體截面積的電荷，以I表示（安培），單位A，簡稱安，又叫電流強(qiáng)度，簡稱電流。

2）電壓：電路中兩點(diǎn)間的電位差，以U表示，單位伏特V。

3）電阻：導(dǎo)體阻礙電流通過的作用叫電阻，以R或r表示，單位Ω，歐姆?；蚣釉趯?dǎo)體兩端的電壓和通過電流的比值叫電阻，Ω=V/A。

4）電阻率：衡量物質(zhì)導(dǎo)電性能好壞的一個物理量，以ρ（希臘字母，近似“肉”的音）表示，單位為歐姆·毫米2/米。

5）直流：大小和方向不隨時間變更的電流，又稱穩(wěn)恒電流。

6）溝通：大小和方向隨時間作周期變更的電流，通指正弦電流。7）功率：單位時間內(nèi)所作的功叫功率，分三種。

（1）有功功率：功率在一個周期內(nèi)的平均值叫有功功率。指電路中電阻所消耗的功率，如電動機(jī)指出力。用字母P表示，單位千瓦，KW。

（2）視在功率：在具有電阻和電流的電路中，電壓與電流的乘積叫做視在功率，以Ps表示，單位VA。

（3）無功功率：在具有電感（或電容）的電路內(nèi)，電感（或電容）在半周期內(nèi)將電源能量變成磁場（電場）的能量貯存起來，而另半周期又把貯存的能量送還給電源。它們只是能量交換，并沒有真正消耗能量，把這能量交換速率的振幅值叫做無功功率，以字母Q表示，單位乏，無功功率等于視在功率平方與有功功率平方的差的平方根。

即Q=√S2-P28）功率因數(shù)：在直流電路里，電壓乘電流就是有功功率，但在溝通電路里，電壓乘電流是視在功率，而能作功的功率將小于視在功率。

有功功率與視在功率之比，叫做功率因數(shù)Cos∮。9）相電壓：三相輸電線（火線）與中性線間的電壓。

10）線電壓：三相輸電線（火線）之間的電壓，U線=U物×1.73倍。

11）相電流：三相輸電線每相負(fù)載中流過的電流。

12）線電流：三相輸電線各線中流過的電流。

在三相負(fù)荷平衡三角形連接時，I線=I相√3。

在三相負(fù)荷星形連接時，I線=I相。13）頻率：溝通電每秒種循環(huán)變更的次數(shù)，f，單位C/S，又稱Hz。

通常50Hz稱為工頻，16-20稱為低頻，高于10KH為高頻。

14）電能：電力作功的本事叫電能，符號Pt，單位KW/h。

15）歐姆定律：在電阻電路中，電流的大小與電阻兩端電壓的凹凸成正比，而與電阻的阻值大小成反比。I=U/R，U=IR，R=U/I。

16）電阻溫度系數(shù)：導(dǎo)體的電阻率隨溫度變更而變更的物理量，用a表示，單位1/℃，有正負(fù)之分。

17）串聯(lián)：各電阻接成無分支電路，流過相同電流的連接方式。

18）并聯(lián)：各電阻接在相同兩節(jié)點(diǎn)間，接受相同電壓的連接方式。

19）絕緣電阻：絕緣材料的絕緣程度，通常以字母R表示，單位MΩ。二、計算公式：

1、電阻串聯(lián)：R=r1+r2+r32、電阻并聯(lián)：1/R=1/r1+1/r2+1/r33、電容串聯(lián)：1/C=1/c1+1/c2+1/c34、電容并聯(lián)：C=c1+c2+c35、直流電路簡算公式：I=U/R，U=IR，R=U/I。

6、功率與電壓、電流、電阻的簡算：P=UI，I=P/U，U=√PR，I=√P/P，P=I2/R，I=U/R，U=RI，P=U2/P。

7、溝通電路的功率和功率因數(shù)的計算：

1）有功功率：P=UICos∮=SCos∮

2）視在功率：S=UI

3）無功功率：QL=ULI=I2XL(QL為電感無功，XL為感抗)

QC=UCI=I2XC(QC為電容無功，XC為容抗)

4）功率因數(shù)：Cos∮=P/S=P/UI計算：

（1）220V電源接一電爐，已知電流4.55A，3h后，耗能多少？

W=UIh=3KW/h答：3小時后，耗電能為3KW/h（即3度）。

（2）220V電路中，按入220V，100W燈泡，I是多少？

I=P/U=100/220=0.45A答：電流為0.45A。

（3）已知電阻為44歐，電流為5安，試求電壓？

U=RI=44×5=220V答：電壓為220V。

（4）已知5.5、KW為有功功率，其效率為0.9，其輸入功率是多少？

P/μ=5500/0.9=6.1KW答：其輸入功率是6.1KW。三、單位換算

1、功率：1KW=1000W=1.36公制馬力=1.34英制馬力

1W=1000mW，1mW=1000μW

2、時間：1小時（h）=60分鐘（min），1分鐘=60秒（s）

1s=1000ms，1ms=1000μs，1μs=1000mμs=10-9s

3、電阻：1MΩ=1000KΩ，1KΩ=1000Ω，

1Ω=10-3KΩ=10-6MΩ

4、電容：1F=106μF，1μF=106μμF（PF），1000000級

5、電感：1H=1000mH，1mH=1000Μh

6、電流：1KA=1000A，1A=1000mA，1mA=1000μA,1μA=10-6A

7、電壓：1KV=1000V，1V=1000mV，1mV=1000μV

在各類計算中，確定留意單位的統(tǒng)一級別！四、供、配電計算口訣（快速估算）

1、按功率計算電流：380/220系統(tǒng)中：

電力加倍電熱加半

單相千瓦4.5安

單相380電流兩安半

口訣中“單相千瓦”指220V、1000瓦。若行燈變壓器電壓只有36V，只有220V的1/6，則電流應(yīng)乘6倍，6×4.5=27安。（電熱：包括阻性三相四線，整流、變壓器、電容器等，KVA，KF以及KW為單位的電熱和照明設(shè)備。）

另外：若單相千瓦照明為廣泛接受的熒光燈，亮壓水銀熒光燈，金屬鹵化物燈，由于它們的功率因數(shù)很低（約為0.5），因此應(yīng)先將千瓦化成千伏安（乘2倍）后，再按本口訣，也可直記為，每KW,380時3A，單相220V時9A2、功率算電流（高壓KVA）

10KV百六6千伏百十

若為千瓦再加兩成

口訣中：百六即0.06，百十即10/100=1/10=0.1，加兩成為1+0.2=1.2。

例：320千伏安配電變壓器，高壓10KV，按10KV百六估算。

即320×0.06=19.2A≈19A

又例：320千伏安配電變電器，高壓6KW，按6KV百十。

即560×1/10=56A3、導(dǎo)線截留量的計算口訣

10下五100上三

25、35四三界

70、95兩倍半

穿管、溫度八、九折

裸線加一半銅線升計算

以上口訣，首先要了解導(dǎo)線截面規(guī)格（絕緣線）的排列：

即11.52.54610162535507095120150185……

絕緣銅線從1起先，絕緣鋁線從2.5起先。

裸銅從10起先，裸鋁從16起先。

而口訣中以明敷絕緣鋁導(dǎo)線在25℃條件為基準(zhǔn)。4、鼠籠式電動機(jī)配限制愛護(hù)設(shè)備：選開關(guān)，熔體電流。

開關(guān)啟動千瓦乘6

熔體愛護(hù)千瓦乘4

5、依據(jù)工廠設(shè)備簡潔確定配電變壓器容量：

冶紡1機(jī)械半其余點(diǎn)七算

6、依據(jù)負(fù)載的功率因數(shù)值，選補(bǔ)償電容量，干乏數(shù)。

點(diǎn)八、點(diǎn)七、四一、二一

點(diǎn)六、點(diǎn)五、七六、四五

口訣中，點(diǎn)八、點(diǎn)五是指功率因素為0.8、0.5，四一為1/4=0.25，二一為1/2=0.5，七六為6/7=0.86，四五為5/4=1.25。7、功率交換口訣

馬力換千瓦四分三千瓦

千瓦換馬力加大三分一

口訣中：3/4=0.75，即馬力乘0.75為KW數(shù)。加大1/3即為1+1/3=1.33，馬力為機(jī)械功率，千瓦為電功率。

8、已知功率因數(shù)，換有功功率為視在功率：

九、八、七、六、五

一、二、四、七、十

口訣中九、八、七、六、五均為功率因數(shù)值，一、二、四、七是分別乘以1.1、1.2、1.4、1.7，十為2。

9、自動開關(guān)脫扣器整定電流選擇：

電動機(jī)瞬動千瓦20倍

變壓器瞬動千伏安3倍

熱脫扣器按預(yù)定值

口訣中，瞬動值選取時，應(yīng)考慮上下級開關(guān)的“動作協(xié)作”，不要讓上級開關(guān)也產(chǎn)生動作。第四章第一節(jié)復(fù)習(xí)作業(yè)：1.什么叫電流？2.電壓怎么說明？3.什么是歐姆定律？4.我國電壓工頻是多少？色環(huán)電阻的相識色環(huán)電阻色環(huán)電阻，是在電阻封裝上（即電阻表面）涂上確定顏色的色環(huán)，來代表這個電阻的阻值。1編輯本段識別方法黑，棕，紅，橙，黃，綠，藍(lán)，紫，灰，白0，1，2，3，4，5，6，7，8，9倒數(shù)其次環(huán)，表示零的個數(shù)。最終一位，表示誤差。這個規(guī)律有一個巧記的口訣：棕一紅二橙是三，四黃五綠六為藍(lán)，七紫八灰九對白，黑是零，金五銀十表誤差例如，紅，黃，棕，金表示240歐。色環(huán)電阻分四環(huán)和五環(huán)，通常用四環(huán)。倒數(shù)其次環(huán)，可以金色（代表×0.1）和銀色的（代表×0.01），最終一環(huán)誤差可以無色（20%）。五環(huán)電阻為精密電阻，前三環(huán)為數(shù)值，最終一環(huán)還是誤差色環(huán)，通常也是金、銀和棕三種顏色，金的誤差為5%，銀的誤差為10%，棕色的誤差為1%，無色的誤差為20%，另外間或還有以綠色代筆誤差的，綠色的誤差為0.5%。精密電阻通常用于軍事，航天等方面。色環(huán)事實(shí)上是早期為了幫助人們辨別不同阻值而設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上，在普及萬用表的今日，這種標(biāo)識已經(jīng)很少有其存在的意義了。而且色環(huán)電阻也比較大，不適合現(xiàn)代高度集成的性能要求?，F(xiàn)在應(yīng)用還是很廣泛的，如家用電器、電子儀表、電子設(shè)備常?？梢砸姷?。2.編輯本段分類方法色環(huán)電阻是電子電路中最常用的電子元件，接受色環(huán)來代表顏色和誤差，可以保證電阻無論按什么方向安裝都可以便利、清晰地望見色環(huán)。色環(huán)電阻的基本單位是：歐姆（Ω）、千歐（KΩ）、兆歐（MΩ）。1000歐（Ω）=1千歐（KΩ），1000千歐（KΩ）=1兆歐（MΩ）。色環(huán)電阻用色環(huán)來表示電阻的阻值和誤差，一般的為四色環(huán)，高精密的用五色環(huán)表示，另外還有六色環(huán)表示的（此種產(chǎn)品只用于高科技產(chǎn)品且價格特別昂貴）。下表為色環(huán)電阻比照關(guān)系，其識別方法如下：色環(huán)電阻的比照關(guān)系顏色數(shù)值倍乘數(shù)誤差（%）溫度關(guān)系/（×10/℃）棕■110±1100紅■2100±250橙■31k—15黃■410k—25綠■5100k±0.5?藍(lán)■61M±0.2510紫■710M±0.15灰■8?±0.05?白■9?—1黑■01——金■—0.1±5—銀■—0.01±10—無色■??±20?（1）四色環(huán)電阻四色環(huán)電阻就是指用四條色環(huán)表示阻值的電阻，從左向右數(shù)，如圖所示。第\o"查看圖片"

色環(huán)電阻識別一道色環(huán)表示阻值的最大一位數(shù)字；其次道色環(huán)表示阻值的其次位數(shù)字；第三道色環(huán)表示阻值倍乘的數(shù)；第四道色環(huán)表示阻值允許的偏差（精度）。例如一個電阻的第一環(huán)為紅色（代表2）、其次環(huán)為紫色（代表7）、第三環(huán)為棕色（代表10倍）、第四環(huán)為金色（代表±5%），那么這個電阻的阻值應(yīng)當(dāng)是270Ω，阻值的誤差范圍為±5%。（2）五色環(huán)電阻五色環(huán)電阻就是指用五色色環(huán)表示阻值的電阻，從左向右數(shù)，如圖所示。第一道色環(huán)表示阻值的最大一位數(shù)字；其次道色環(huán)表示阻值的其次位數(shù)字；第三道色環(huán)表示阻值的第三位數(shù)字；第四道色環(huán)表示阻值的倍乘數(shù)；第五道色環(huán)表示誤差范圍。例如以個五色環(huán)電阻，第一環(huán)為紅（代表2）、其次環(huán)為紅（代表2）、第三環(huán)為黑（代表0）、第四環(huán)為黑（代表1倍）、第五環(huán)為棕色（代表±1%），則其阻值為220Ω×1=220Ω，誤差范圍為±1%。（3）六色環(huán)電阻六色環(huán)電阻就是指用六色環(huán)表示阻值的電阻，如圖所示，六色環(huán)電阻前五色環(huán)與五色環(huán)電阻表示方法一樣，第六色環(huán)表示該電阻的溫度系數(shù)。3.編輯本段主要參數(shù)1、標(biāo)稱阻值：標(biāo)稱在色環(huán)電阻上的電阻值稱為標(biāo)稱值。單位：Ω、kΩ、MΩ。標(biāo)稱值是依據(jù)國家制定的標(biāo)準(zhǔn)系列標(biāo)注的，不是生產(chǎn)者隨意標(biāo)定的。不是全部阻值的色環(huán)電阻都存在。2、允許誤差：色環(huán)電阻的實(shí)際阻值對于標(biāo)稱值的最大允許偏差范圍稱為允許誤差.誤差代碼：F、G、J、K…（常見的誤差范圍是：0.01[%]，0.05[%]，0.1[%]，0.5[%]，0.25[%]，1[%]，2[%],5[%]等）3、額定功率：指在規(guī)定的環(huán)境溫度下，假設(shè)四周空氣不流通，在長期連續(xù)工作而不損壞或基本不變更色環(huán)電阻性能的狀況下，色環(huán)電阻上允許的消耗功率.常見的有1/16W、1/8W、1/4W、1/2W、1W、2W、5W、10W。4.編輯本段測量方法伏安法：又稱伏特計、安培計法，是一種較為普遍的測量電阻的方法，通過利用歐姆定律：R=U/I來測出電阻值。因?yàn)槭怯秒妷撼噪娏?，所以叫伏安法。第三?jié)二極管工作原理與推斷一、管的類型二極管種類有很多，依據(jù)所用的半導(dǎo)體材料，可分為鍺二極管（Ge管）和硅二極管（Si管）。依據(jù)其不同用途，可分為檢波二極管、整流二極管、穩(wěn)壓二極管、開關(guān)二極管等。依據(jù)管芯結(jié)構(gòu)，又可分為點(diǎn)接觸型二極管、面接觸型二極管及平面型二極管。點(diǎn)接觸型二極管是用一根很細(xì)的金屬絲壓在光滑的半導(dǎo)體晶片表面，通以脈沖電流，使觸絲一端與晶片堅(jiān)固地?zé)Y(jié)在一起，形成一個“PN結(jié)”。由于是點(diǎn)接觸，只允許通過較小的電流（不超過幾十毫安），適用于高頻小電流電路，如收音機(jī)的檢波等。面接觸型二極管的“PN結(jié)”面積較大，允許通過較大的電流（幾安到幾十安），主要用于把溝通電變換成直流電的“整流”電路中。平面型二極管是一種特制的硅二極管，它不僅能通過較大的電流，而且性能穩(wěn)定牢靠，多用于開關(guān)、脈沖及高頻電路中。二、管的工作原理晶體二極管為一個由p型半導(dǎo)體和n型半導(dǎo)體形成的p-n結(jié)，在其界面處兩側(cè)形成空間電荷層，并建有自建電場。當(dāng)不存在外加電壓時，由于p-n結(jié)兩邊載流子濃度差引起的擴(kuò)散電流和自建電場引起的漂移電流相等而處于電平衡狀態(tài)。當(dāng)外界有正向電壓偏置時，外界電場和自建電場的相互抑消作用使載流子的擴(kuò)散電流增加引起了正向電流。三、二極管的極性推斷一般直插式二極管：二極管都會在負(fù)極有一個標(biāo)記下面給出二極管的圖片：負(fù)極（圖一）負(fù)極全新的二極管引腳正極要比負(fù)極長2、可以看到（圖一）這些二極管都會有一個色環(huán)，是用來表示負(fù)極的。直插式的發(fā)光二極管如下圖：發(fā)光二極管的極性推斷方法為：全新的發(fā)光二極管引腳正極比負(fù)極長。先看（圖二）中箭頭指向部分，兩邊明顯厚度不同，這是因?yàn)閳D中右側(cè)把圓切去了一個弧，作為二極管的極性標(biāo)識，即切去弧的部分為負(fù)極，未切去弧的部分為二極管的正極。也可以從（圖二）中看動身光二極管有兩塊獨(dú)立的金屬區(qū)域，一個面積很大，為負(fù)極，一個面積較小，為正極。負(fù)極正極金屬區(qū)域（圖二）負(fù)極正極金屬區(qū)域（圖三）（圖三）為直插發(fā)光二極的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，其中晶片是發(fā)光二極管的主要組成部分，制作在負(fù)極，用銀膠固定，然后用金線和正極的支架連接。貼片發(fā)光二極管：LED的封裝是透亮的，透過外殼可以看到里面的接觸電極的形態(tài)是不一樣的負(fù)極正極負(fù)極正極負(fù)極正極負(fù)極正極（圖四）（圖五）極性標(biāo)識極性標(biāo)識極性區(qū)分方法：1、看到（圖四）背面有標(biāo)記的那個，箭頭指向?yàn)檎龢O到負(fù)極的指向負(fù)極正極（圖六）負(fù)極正極2、不同供應(yīng)商的標(biāo)記不同，（圖六）中?左邊為正極。3、一般面積大的部分是負(fù)極，因?yàn)樯厦嬗芯脑?，會把所在的?fù)極做的大一些。而與正極的連接，通?？梢悦黠@看到有一根線連著，這正是金線，金線干脆連接到正極的焊盤，如（圖五）?？捎萌f用表檢測發(fā)光二極管的極性，用數(shù)字萬用表的二極管檔，圖標(biāo)是一個二極管和小喇叭，紅表筆為正黑表筆為負(fù)，分別接二極管的兩個極，當(dāng)二極管點(diǎn)亮是紅表筆所在的引腳為正極，黑表筆所在的引腳為負(fù)極假如干脆用電池或電源對發(fā)光二極管做測試時，須要留意的是，發(fā)光二極管的參數(shù)：目前大多是1.5V~2.0V的導(dǎo)通電壓，10mA的導(dǎo)通電流，可是在實(shí)際項(xiàng)目中用到的不同顏色的發(fā)光二極管的導(dǎo)通電壓、電流都不同，人眼對不同光的敏感度也不同，具體要看二極管手冊所給參數(shù)，沒有參數(shù)的狀況就須要做試驗(yàn)進(jìn)行測試了，用一個可調(diào)的電阻調(diào)整阻值到一個滿足的亮度，因?yàn)槟壳鞍l(fā)光二極管的額定電流可以低到5mA，甚至更低，運(yùn)用時應(yīng)使工作電流小于額定電流，否則極易燒壞二極管。第四節(jié)三相四線制與三相五線制的區(qū)分三相五線制供電的原理：

眾所周知，在三相四線制供電中由于三相負(fù)載不平衡時和低壓電網(wǎng)的零線過長且阻抗過大時，零線將有零序電流通過，過長的低壓電網(wǎng)，由于環(huán)境惡化，導(dǎo)線老化、受潮等因素，導(dǎo)線的漏電電流通過零線形成閉合回路，致使零線也帶確定的電位，這對平安運(yùn)行特別不利。在零干線斷線的特殊狀況下,斷線以后的單相設(shè)備和全部愛護(hù)接零的設(shè)備產(chǎn)生危急的電壓，這是不允許的。如接受三相五線制供電方式，用電設(shè)備上所連接的工作零線N和愛護(hù)零線PE是分別敷設(shè)的，工作零線上的電位不能傳遞到用電設(shè)備的外殼上，這樣就能有效隔離了三相四線制供電方式所造成的危急電壓,運(yùn)用電設(shè)備外殼上電位始終處在“地”電位，從而消退了設(shè)備產(chǎn)生危急電壓的隱患。

對三相五線制敷設(shè)的要求

(1)在用絕緣導(dǎo)線布線時，愛護(hù)零線應(yīng)用黃綠雙色線，工作零線一般用黑色線。沿墻垂直布線時，愛護(hù)零線設(shè)在最下端，水平布線時，愛護(hù)零線在靠墻端。

(2)在電力變壓器處，工作零線從變壓器中性瓷套管上引出，愛護(hù)零線從接地體的引出線引出。

(3)重復(fù)接地按要求一律接在愛護(hù)零線上，禁止在工作零線上重復(fù)接地。

(4)接受低壓電纜供電時應(yīng)選用五芯低壓電力電纜。

(5)在終端用電處(如閘板、插座、墻上配電盤等)工作零線和愛護(hù)零線確定分別與零干線相連接。

(6)對老企業(yè)的改造應(yīng)逐步實(shí)行愛護(hù)零線和工作零線分開的方法。例如在車間入戶時零干線做重復(fù)接地，重復(fù)接地以后工作零線單獨(dú)敷設(shè)，愛護(hù)零線由此重復(fù)接地體引出；運(yùn)用四極漏電愛護(hù)斷路器的，在斷路器前是三相四線制，在斷路器后改為三相五線制;在架空線路供電又實(shí)行動力電和照明電分開架設(shè)的(兩棚線)，可以用隨照明線橫擔(dān)架設(shè)的零線為工作零線，隨動力線橫擔(dān)架設(shè)的零線做愛護(hù)零線。

三相五線制供電的應(yīng)用范圍

凡是接受愛護(hù)接零的低壓供電系統(tǒng)，均是三相五線制供電的應(yīng)用范圍。國家有關(guān)部門規(guī)定:凡是新建、擴(kuò)建、企事業(yè)、商業(yè)、居民住宅、智能建筑、基建施工現(xiàn)場及臨時線路，一律實(shí)行三相五線制供電方式，做到愛護(hù)零線和工作零線單獨(dú)敷設(shè)。對現(xiàn)有企業(yè)應(yīng)逐步將三相四線制改為三相五線制供電，具體方法應(yīng)按三相五線制敷設(shè)要求的規(guī)定實(shí)施。

“究競有何差異？”1、三相五線是三火一工作零線N、一愛護(hù)零線PE；2、把工作零線N與愛護(hù)零線PE分開是它的特點(diǎn)和目的；3、接受工作零線N與愛護(hù)零線PE分開是為系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“RCD漏電愛護(hù)”措施而實(shí)行的供電線路；4、三相四線制工作零線N與愛護(hù)零線PE不分開，會使“RCD漏電愛護(hù)器”產(chǎn)生“拒動”而失去愛護(hù)作用；第五章物業(yè)專用配電房設(shè)備保養(yǎng)指引1、

前言專配保養(yǎng)是指對專用配電房的配電設(shè)備進(jìn)行平安性檢查、預(yù)防性測試和有針對性的維護(hù)。◆專配設(shè)備的供電性質(zhì)重要性不亞于特種設(shè)備。專配設(shè)備是否正常運(yùn)行，干脆關(guān)系到物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。對專配進(jìn)行規(guī)范保養(yǎng)，是確保設(shè)備正常運(yùn)行的重要保障條件，也是物業(yè)設(shè)備管理的重要工作之一。目的◆指導(dǎo)物業(yè)其他項(xiàng)目規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的對專用配電房進(jìn)行保養(yǎng)，如何通過保養(yǎng)剛好發(fā)覺設(shè)備存在的平安隱患，做到早發(fā)覺早處理，防患于未然；延長設(shè)備的運(yùn)用壽命，改善設(shè)備的運(yùn)行工況，提高設(shè)備的綜合效能；降低設(shè)備的故障率，為客戶的正常用電供應(yīng)保障條件，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高客戶滿足度。2、專配保養(yǎng)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)及程序－－－范圍托付供電部門專業(yè)機(jī)構(gòu)執(zhí)行保養(yǎng)部分托付供電部門專業(yè)機(jī)構(gòu)執(zhí)行保養(yǎng)部分物業(yè)電氣專業(yè)人員執(zhí)行保養(yǎng)部分高壓進(jìn)線開關(guān)柜高壓計量柜PT柜高壓出線開關(guān)變壓器低壓進(jìn)線總柜電容補(bǔ)償柜低壓出線各分柜專配保養(yǎng)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)及程序－－－標(biāo)準(zhǔn)專配保養(yǎng)的基本標(biāo)準(zhǔn)（14字標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)備損壞影響到設(shè)備外觀、功能、平安方面的的配件要剛好更換。標(biāo)準(zhǔn)：確保外觀完好，功能正常，無平安隱患。換件接地體的電阻、電氣絕緣測試檢查。標(biāo)準(zhǔn):符合規(guī)范測試清潔開關(guān)、母線、配電柜、配電箱等電氣設(shè)備。標(biāo)準(zhǔn)：無灰塵、無污垢、無受潮。潤滑清潔緊固調(diào)整專配保養(yǎng)的基本標(biāo)準(zhǔn)（14字標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)備損壞影響到設(shè)備外觀、功能、平安方面的的配件要剛好更換。標(biāo)準(zhǔn)：確保外觀完好，功能正常，無平安隱患。換件接地體的電阻、電氣絕緣測試檢查。標(biāo)準(zhǔn):符合規(guī)范測試清潔開關(guān)、母線、配電柜、配電箱等電氣設(shè)備。標(biāo)準(zhǔn)：無灰塵、無污垢、無受潮。潤滑清潔緊固調(diào)整防腐設(shè)備的機(jī)械機(jī)構(gòu)須要進(jìn)行潤滑的部位。標(biāo)準(zhǔn)：潤滑良好，機(jī)械機(jī)構(gòu)敏捷。對電氣線路的連接處進(jìn)行緊固。如母線的連接點(diǎn)、斷路器連接點(diǎn)、開關(guān)與電纜的連接點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)：確保接觸良好。1、電壓偏高、偏低須要通過變壓器分接裝置調(diào)整電壓。標(biāo)準(zhǔn)：電壓值在正常范圍。2、低壓智能斷路器參數(shù)調(diào)整。標(biāo)準(zhǔn)：在正常值內(nèi)，如正常則不必去調(diào)整。清除掉設(shè)備金屬結(jié)構(gòu)件及機(jī)體腐蝕介質(zhì)的浸蝕及銹跡。標(biāo)準(zhǔn)：無銹蝕。專配保養(yǎng)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)及程序－－－程序停電前應(yīng)做的打算工作：停電通知、保養(yǎng)工具材料的打算、電氣工作票辦理。在停電拉閘前應(yīng)送應(yīng)急電源，在送應(yīng)急后，方可進(jìn)行拉閘操作。停電前應(yīng)做的打算工作：停電通知、保養(yǎng)工具材料的打算、電氣工作票辦理。在停電拉閘前應(yīng)送應(yīng)急電源，在送應(yīng)急后，方可進(jìn)行拉閘操作。嚴(yán)格依據(jù)拉閘程序和要求進(jìn)行操作。發(fā)電送應(yīng)急電停電拉閘操作對設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)及預(yù)防性的維護(hù)。嚴(yán)格依據(jù)送電合閘操作流程執(zhí)行。市電已復(fù)原后，停發(fā)電