建設(shè)用地審批與供應(yīng)-國(guó)土部門解讀講座

土地法律政策簡(jiǎn)介.內(nèi)容農(nóng)發(fā)行培訓(xùn)要求內(nèi)容：1、土地管理根本制度、最新政策。2.土地管理實(shí)踐中的熱點(diǎn)問題及相關(guān)政策，如土地利用規(guī)劃修編、農(nóng)村土地整治、土地市場(chǎng)調(diào)控、土地違法問責(zé)、農(nóng)村土地制度改革等〔重點(diǎn)是農(nóng)村土地整治〕。3.土地儲(chǔ)藏相關(guān)政策解析,如土地財(cái)政政策、內(nèi)蒙古土地市場(chǎng)分析，新增建設(shè)用地報(bào)批流程、具體要求，拆遷安置補(bǔ)償要求，土地儲(chǔ)藏方法、相關(guān)政策，土地儲(chǔ)藏過程中四證辦理〔建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證〕等。

.

主講內(nèi)容：一、土地管理制度二、土地政策法規(guī)體系三、建設(shè)用地管理〔一〕建設(shè)用地審批〔二〕土地儲(chǔ)藏〔三〕國(guó)有建設(shè)用地供給四、農(nóng)村土地整治五、內(nèi)蒙古土地市場(chǎng)六、熱點(diǎn)問題的認(rèn)識(shí)七、首府地價(jià).

一、土地管理制度〔一〕土地的法律概念1、土地自然屬性土地是自然資源，具有面積有限性、位置固定性、質(zhì)量差異性等特點(diǎn)。土地不僅是平面的，而且還是立體的。2、土地經(jīng)濟(jì)屬性土地、勞動(dòng)力、資本是三大生產(chǎn)要素。土地是商品，土地使用權(quán)可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地是資產(chǎn)和資本。3、土地法律屬性土地是權(quán)利，土地的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系表達(dá)在法律上。所有權(quán)的絕對(duì)性權(quán)能的可別離性種類的多樣性.

※土地的法律概念:是由地球外表上下的一定空間以及空間內(nèi)附著于土地的一切物質(zhì)和權(quán)益所組成的綜合體。〔二〕土地的重要性1、土地作為自然資源，關(guān)系到國(guó)家的糧食平安。2、土地作為生態(tài)資源，關(guān)系到國(guó)家的生態(tài)環(huán)境平安。

3、土地作為資產(chǎn)和資本，關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)平安、特別是金融平安。

利用土地間接融資：土地抵押融資比重越來越大。目前我國(guó)30萬億的銀行貸款中，有15萬億是土地抵押貸款；利用土地直接融資：通過土地到資本市場(chǎng)進(jìn)行直接融資，不斷推高地價(jià)、股價(jià)，容易使房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都產(chǎn)生泡沫。4、土地作為權(quán)利，關(guān)系到社會(huì)安定。.

〔三〕土地管理制度土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度、土地產(chǎn)權(quán)制度等。土地管理制度是土地制度的重要內(nèi)容，是國(guó)家政權(quán)以社會(huì)代表身份對(duì)領(lǐng)土范圍內(nèi)土地，進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)構(gòu)和手段的綜合。

1、制度即規(guī)那么體系，是涵蓋土地管理所有方面和各個(gè)環(huán)節(jié)的土地行政標(biāo)準(zhǔn)體系，是由法律法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)性文件等組成的制度體系。后面將重點(diǎn)介紹有關(guān)內(nèi)容。

2、手段即到達(dá)土地管理目的的途徑、方法、方法，包括法律〔立法、司法〕、經(jīng)濟(jì)〔市場(chǎng)化配置、財(cái)政收支、土地金融〕、行政〔登記、統(tǒng)計(jì)、巡查、行政命令和決定及指示、宣傳教育等〕、技術(shù)〔調(diào)查、勘測(cè)、評(píng)價(jià)、評(píng)估、規(guī)劃、方案、設(shè)計(jì)、科研〕等手段。

.

3、機(jī)構(gòu)即土地管理主體的組織架構(gòu)、職能職責(zé)、運(yùn)行機(jī)制體系等。部、省區(qū)、盟市、旗縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)五級(jí)國(guó)土，相關(guān)部門〔規(guī)劃、房產(chǎn)、農(nóng)、林、牧、草、財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察、金融等〕、事業(yè)單位、中介機(jī)構(gòu)。市轄區(qū)、城市新區(qū)、開發(fā)園區(qū)等分局及基層國(guó)土所，均為市或旗縣派出機(jī)構(gòu)。權(quán)力結(jié)構(gòu)，自治區(qū)級(jí)土地行政業(yè)務(wù)主要受國(guó)土資源部領(lǐng)導(dǎo)，其他〔人、財(cái)、物、事〕主要接受自治區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)，是政府組成部門。自治區(qū)以下實(shí)行下管一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子的所謂垂直管理模式；決策權(quán)、規(guī)那么權(quán)主要集中在中央，主要審批權(quán)集中在區(qū)和中央兩級(jí)，執(zhí)行權(quán)、管理實(shí)務(wù)的重心在市、旗縣；部門間權(quán)力制約增強(qiáng)。.

二、土地政策法規(guī)體系〔一〕憲法。憲法中規(guī)定的都是最根本的內(nèi)容，包括國(guó)家的根本制度，人民的權(quán)利義務(wù)等，有關(guān)土地的最根本的制度也是在憲法中進(jìn)行規(guī)定的。建國(guó)后，我國(guó)出現(xiàn)四部憲法，1954、1975、1978、1982?，F(xiàn)行的是1982年憲法，先后經(jīng)過1988、1995、1999年、2004年四次修改，其中兩次修改涉及土地。1988年刪除了土地不得出租的規(guī)定，增加了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。標(biāo)志土地使用制度改革的重大突破。同年國(guó)務(wù)院發(fā)布?城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例?，改費(fèi)為稅，從而結(jié)束了國(guó)有土地?zé)o償使用的歷史；2004年將征用與征收進(jìn)行了區(qū)分。.

有關(guān)土地的內(nèi)容是?憲法?第十條進(jìn)行規(guī)定的，主要規(guī)定了四方面的內(nèi)容：一是土地的所有制，包括哪些是國(guó)有土地哪些是集體土地；二是規(guī)定了征收與征用；三是土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；四是應(yīng)當(dāng)合理利用土地?！捕掣痉?、?民法通那么?、1986年通過、財(cái)產(chǎn)權(quán)局部規(guī)定土地相關(guān)內(nèi)容。2、?物權(quán)法?、2007年3月全國(guó)人大通過、是我國(guó)的根本民事法律，主要答復(fù)了三個(gè)問題：一是物屬于誰，誰是物的主人；二是權(quán)利人對(duì)物享有哪些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù)；三是怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的要承擔(dān)哪些民事責(zé)任。.

物權(quán)法的作用，直接表達(dá)在兩方面：其一是定分止?fàn)?，其二是物盡其用。由于土地是最重要的物，因此?物權(quán)法?有一半的條文都與土地直接相關(guān)。不叫財(cái)產(chǎn)法，而叫物權(quán)法，主要是因?yàn)樨?cái)產(chǎn)權(quán)的范疇大于物權(quán)的范疇，財(cái)產(chǎn)權(quán)中除了物權(quán)之后，還有債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，而債權(quán)已經(jīng)有合同法調(diào)整，而知識(shí)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)有商標(biāo)法、專利法等法律進(jìn)行調(diào)整。?物權(quán)法?全面肯定土地管理法，以根本法的形式確立了?土地管理法?的指導(dǎo)思想、根本原那么和主要制度。?物權(quán)法?對(duì)區(qū)分土地權(quán)利義務(wù)特別重要。.

〔三〕專項(xiàng)法律：1、?土地管理法?1986年6月25日〔91年定為土地日〕公布。同年8月1日國(guó)家土地管理局成立。?土地管理法?的公布，實(shí)現(xiàn)由多頭分散向集中統(tǒng)一管理、無法可依到有法可依的轉(zhuǎn)變?！?988年12月29日修正：因1988年憲法修改時(shí)刪除了土地不得出租的規(guī)定，增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓〞，?土地管理法?相應(yīng)進(jìn)行了修改?！?998年8月29日的修訂，我國(guó)首次以立法形式確定了土地根本國(guó)策和嚴(yán)格土地管理的根本法律制度，為實(shí)現(xiàn)土地利用方式和管理方式的根本轉(zhuǎn)變提供了法律保障，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展產(chǎn)生了重要影響。同年國(guó)土資源部成立。.

此次〔1998年〕修訂，多方面開創(chuàng)我國(guó)自然資源立法的先河，成為我國(guó)自然資源立法的典范，是除根本法律外第一部提交全民討論的法律；第一部經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)3次審議通過的法律；第一部從法律上確立土地根本國(guó)策的法律；第一部按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原那么在立法思想、根本原那么和主要內(nèi)容等方面，對(duì)原法進(jìn)行全面修訂的法律；第一部將改革決策與立法決策相結(jié)合、用立法推動(dòng)改革的法律；第一部法與實(shí)施條例同步實(shí)施的法律?！?004年8月28日修正：2004年，全國(guó)人大常委會(huì)又對(duì)?土地管理法?做了適憲性修改，就土地征收、征用進(jìn)一步作出明確規(guī)定。.

2、?城市房地產(chǎn)管理法?1994年7月公布、1995年1月1日施行。有關(guān)主要內(nèi)容是對(duì)城市土地的開發(fā)、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等進(jìn)行了規(guī)定。〔四〕配套法規(guī)建設(shè)國(guó)務(wù)院出臺(tái)?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例?、?土地管理法實(shí)施條例?、?根本農(nóng)田保護(hù)條例?等行政法規(guī)；國(guó)土資源部制定20余部土地管理方面的部門規(guī)章、大量標(biāo)準(zhǔn)性文件，包括與財(cái)政、金融、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、發(fā)改等行政主管機(jī)關(guān)相互聯(lián)合制定的標(biāo)準(zhǔn)性文件；各地先后制定了?土地管理法實(shí)施方法?等方面的地方性法規(guī)、規(guī)章近150部。還有規(guī)劃、森林、草原、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、擔(dān)保等相關(guān)法規(guī)。.

國(guó)土資源部令：第3號(hào)1999年2月24日通過?建設(shè)用地審查報(bào)批管理方法?第5號(hào)1999年4月26日通過?閑置土地處置方法?第6號(hào)2000年7月13日通過?在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記方法?第9號(hào)2001年10月18日通過?劃撥用地目錄?第10號(hào)2001年10月18日通過?征用〔收〕土地公告方法?第11號(hào)2002年4月3日通過?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定?第14號(hào)2002年11月22日通過?土地登記資料公開查詢方法?第17號(hào)2002年12月20日通過?土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理方法?第21號(hào)2003年6月5日通過?協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定?第26號(hào)2004年10月29日修訂通過?土地利用年度方案管理方法?第33號(hào)2006年6月8日通過?耕地占補(bǔ)平衡考核方法?第35號(hào)2006年11月20日通過?土地估價(jià)師資格考試管理方法?第37號(hào)2006年11月20日通過修訂?土地利用年度方案管理方法?第39號(hào)2007年9月21日通過?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?第40號(hào)2007年11月28日通過?土地登記方法?第42號(hào)2021年11月29日修訂公布?建設(shè)工程用地預(yù)審管理方法?第43號(hào)2021年2月4日修訂公布?土地利用總體規(guī)劃編制審查方法?.

總之，以?憲法?、?民法通那么?、?物權(quán)法?為根底，以?土地管理法?、?城市房地產(chǎn)管理法?等單項(xiàng)法律為核心，以大量的行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)、規(guī)章為補(bǔ)充的，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)開展、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的土地管理法律體系已根本形成。未來的任務(wù)是進(jìn)一步修改完善?土地管理法?，將適應(yīng)改革開展的內(nèi)容固化；制定公布?土地法?，是調(diào)整土地權(quán)利義務(wù)關(guān)系本身的要求，是土地重要性日增的要求，是理順與森林法、草原法等綜合性法律關(guān)系的要求。.三、建設(shè)用地管理〔一〕建設(shè)用地審批1、一般政策規(guī)定〔1〕土地管理法律規(guī)定，任何單位和個(gè)人搞建設(shè)需要用地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。〔2〕在3種情況下，經(jīng)批準(zhǔn)，可以用集體土地,無需辦理土地征收手續(xù)：①農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)；②鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)；③村民建設(shè)住宅?！?〕商品住宅小區(qū)工程，必須使用國(guó)有土地，不得占用集體土地?！靶‘a(chǎn)權(quán)〞.

〔4〕土地法設(shè)定了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批兩項(xiàng)審批事項(xiàng)①農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用審批－－將農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。即批準(zhǔn)改變土地用途。未利用地轉(zhuǎn)用納入審批，是繼?國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知?〔國(guó)發(fā)［2006］31號(hào)〕，2006年11月19日修訂公布?土地利用年度方案管理方法?部37號(hào)令，規(guī)定將未利用地轉(zhuǎn)用納入新增建設(shè)用地控制指標(biāo)、作為土地利用年度方案〔指令性〕后的結(jié)果。②土地征收審批－－將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。在通常情況下，兩項(xiàng)審批一并辦理。.

〔5〕審批權(quán)限①轉(zhuǎn)用審批和土地征收審批的權(quán)限，在國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府兩級(jí)，市、縣沒有審批權(quán)；②需要征收根本農(nóng)田的，無論占多少，必須報(bào)國(guó)務(wù)院批；③建設(shè)需要征收根本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，國(guó)務(wù)院批；缺乏35公頃的，省級(jí)政府批；④征收其他土地超過70公頃的，國(guó)務(wù)院批；缺乏70公頃的，省政府批。⑤國(guó)有未利用地只轉(zhuǎn)不征的審批由省級(jí)規(guī)定〔條例〕。.

2、審查內(nèi)容①是否符合規(guī)劃，納入方案〔管制、調(diào)控〕。②是否履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)〔保護(hù)耕地〕、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)〔土地純收益〕。③是否明確了征地補(bǔ)償方案、明確了被征地農(nóng)民社會(huì)保障措施〔集體和農(nóng)民權(quán)益〕；④是否按履行了征地報(bào)批前的程序〔告知程序、土地現(xiàn)狀確認(rèn)程序、土地補(bǔ)償和安置的聽證程序等〕〔權(quán)利保障〕；⑤是否涉訴、涉案、涉訪、有爭(zhēng)議〔矛盾糾紛〕；⑥按工程報(bào)批的擬供地方案是否符合產(chǎn)業(yè)政策〔禁、限目錄，調(diào)控〕、符合用地標(biāo)準(zhǔn)〔指標(biāo)、0824號(hào)，集約〕、供地方式要求〔劃撥、協(xié)議和招牌掛，市場(chǎng)化〕、最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〔商業(yè)性、工業(yè)，流失〕。.

3、征地補(bǔ)償費(fèi)①征地補(bǔ)償費(fèi)的內(nèi)容土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)；青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。②征地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

※按原用途補(bǔ)償。

※改革前：征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，總和不超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。其他土地由省區(qū)參照制定；青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)由各省區(qū)制定標(biāo)準(zhǔn)。

.

※改革后：用征地統(tǒng)一年產(chǎn)值或征地區(qū)片綜合地價(jià)的一定倍數(shù)。我區(qū)05年啟動(dòng)制定、09年公布、11年已開始更新。青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)市、旗縣政府制定實(shí)施?！F(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)特點(diǎn)：同一標(biāo)準(zhǔn)值覆蓋區(qū)片內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)一致、不因征地目的及用途不同而有差異，原用途土地價(jià)值差異以倍數(shù)微調(diào)〔征地統(tǒng)一年產(chǎn)值〕。③補(bǔ)償后仍不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。④新舊補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的比較、實(shí)質(zhì)、土地收益分配。⑤征地補(bǔ)償費(fèi)由市、縣人民政府自征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，在法律規(guī)定的時(shí)限內(nèi)〔3個(gè)月〕全額支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。.

⑥征地補(bǔ)償費(fèi)的分配※土地補(bǔ)償費(fèi)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配；※安置補(bǔ)助費(fèi)因安置補(bǔ)助方式不同而可以支付給不同主體〔村、單位、本人或支付保險(xiǎn)〕；※青苗補(bǔ)償費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，支付給青苗及地上附著物所有者個(gè)人。4、國(guó)家要求各地要盡快建立被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度。被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金，原那么上由農(nóng)民個(gè)人、農(nóng)村集體、當(dāng)?shù)卣餐袚?dān)。被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金從當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)提高的安置補(bǔ)助費(fèi)和用于被征地農(nóng)戶的土地補(bǔ)償費(fèi)中統(tǒng)一安排，兩項(xiàng)費(fèi)用尚缺乏以支付的，由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決。

.〔二〕土地儲(chǔ)藏重點(diǎn)介紹國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定的?土地儲(chǔ)藏管理方法?〔國(guó)土資發(fā)[2007]277號(hào)〕2007年11月19日印發(fā)。1、依據(jù)?國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知?〔國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)〕?國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知?〔國(guó)辦發(fā)[2006]100號(hào)〕

2、概念土地儲(chǔ)藏是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供給土地的行為。

.

3、機(jī)構(gòu)、機(jī)制土地儲(chǔ)藏工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)藏工作的事業(yè)單位。

市、縣人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行等部門，按照職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)，互相配合，保證土地儲(chǔ)藏工作順利開展。

4、方案管理根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)需要確定儲(chǔ)藏規(guī)模，儲(chǔ)藏土地必須符合規(guī)劃、方案，優(yōu)先儲(chǔ)藏閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。

市、縣人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門根據(jù)各類相關(guān)規(guī)劃、方案和土地市場(chǎng).

供需狀況等共同編制年度土地儲(chǔ)藏方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源管理部門備案。

年度土地儲(chǔ)藏方案內(nèi)容包括：年度儲(chǔ)藏土地、前期開發(fā)、供給、年度末儲(chǔ)藏土地規(guī)模及臨時(shí)利用方案；

方案實(shí)施：市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門實(shí)施土地儲(chǔ)藏方案，應(yīng)編制工程實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。5、可以納入土地儲(chǔ)藏的范圍

(1)依法收回的國(guó)有土地；

(2)收購的土地；

(3)行使優(yōu)先購置權(quán)取得的土地；

(4)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用、征收(新增)的土地；

(5)其他依法取得的土地。.

6、納入儲(chǔ)藏的5種方式：〔1〕依法無償收回國(guó)有土地使用權(quán)的土地，注銷土地登記后納入儲(chǔ)藏〔閑置處置、處分收回等〕?！?〕為實(shí)施城市規(guī)劃，舊城改建需調(diào)整使用土地的，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)，依法對(duì)使用權(quán)人給予補(bǔ)償后收回，注銷土地登記后納入儲(chǔ)藏〔強(qiáng)制性、補(bǔ)償性〕。

〔3〕根據(jù)儲(chǔ)藏方案收購國(guó)有土地使用權(quán)的，儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)應(yīng)與使用權(quán)人簽訂收購合同。收購?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)與使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國(guó)土資源管理、財(cái)政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。完成收購的土地，注銷登記后納入儲(chǔ)藏。

〔4〕政府行使優(yōu)先購置權(quán)取得的土地注銷登記手續(xù)后納入儲(chǔ)藏〔目前沒有，二級(jí)市場(chǎng)、市場(chǎng)管理階段性〕。

〔5〕已辦理轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地注銷登記后納入儲(chǔ)藏〔較大比例〕。.

7、儲(chǔ)藏土地開發(fā)利用〔1〕土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)藏土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)藏土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。

〔2〕市、縣人民政府可根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)藏土地登記、發(fā)證。供給已發(fā)證儲(chǔ)藏土地前應(yīng)收回土地證書，設(shè)立土地抵押權(quán)的要先行依法解除〔專為抵押貸款設(shè)計(jì)〕。另有新增地2年供出規(guī)定。

〔3〕土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)藏土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)藏的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)〔熟地、生地，凈地、毛地〕。

〔4〕前期開發(fā)根底設(shè)施建設(shè)，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。.

8、資金和融資管理〔1〕土地儲(chǔ)藏資金收支管理執(zhí)行?土地儲(chǔ)藏資金財(cái)務(wù)管理暫行方法?(財(cái)綜〔2007〕17號(hào))的規(guī)定。相關(guān)主要內(nèi)容：舉借貸款是土地儲(chǔ)藏資金來源渠道之一；儲(chǔ)藏資金適用范圍包括征收、收購、優(yōu)先收買、收回土地需要支付的A征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用及有關(guān)費(fèi)用，B必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用，C同級(jí)財(cái)政批準(zhǔn)與儲(chǔ)藏有關(guān)的費(fèi)用，D還本付息；日常經(jīng)費(fèi)與儲(chǔ)藏資金分帳核算。個(gè)人理解，土地儲(chǔ)藏資金支出范圍不包括新增建設(shè)用地使用費(fèi)。轉(zhuǎn)用審批過程市縣政府財(cái)政直接支出上繳→國(guó)省按三七開入庫→納入儲(chǔ)藏新增建設(shè)用地抵押權(quán)價(jià)格不含新增建設(shè)用地使用費(fèi)→供給土地的價(jià)款〔含新增建設(shè)用地使用費(fèi)〕繳入市縣政府財(cái)政收回。

.

〔2〕儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中土地抵押貸款必須具有合法的土地使用證〔需要登記〕；申請(qǐng)貸款的土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求；舉借貸款規(guī)模應(yīng)與年度土地儲(chǔ)藏方案、土地儲(chǔ)藏資金工程預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)；申請(qǐng)貸款應(yīng)持財(cái)政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級(jí)人民政府批準(zhǔn)的工程實(shí)施方案等書面材料向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)；金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照商業(yè)原那么在批準(zhǔn)的規(guī)模內(nèi)放貸。土地儲(chǔ)藏貸款應(yīng)?？顚Ｓ?、封閉管理，不得挪用。.

政府儲(chǔ)藏土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。劃撥土地使用權(quán)抵押后面再講。

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、完整、及時(shí)地向人民銀行建立的全國(guó)統(tǒng)一的企業(yè)信用信息根底數(shù)據(jù)庫報(bào)送土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)藏貸款相關(guān)信息。在貸款發(fā)放前，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查詢貸款儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)的信息，對(duì)有不良記錄的土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)審慎發(fā)放貸款。商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)管要求，合理、科學(xué)確定貸款期限。

各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)藏貸款擔(dān)保。土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理，不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。.〔三〕國(guó)有建設(shè)用地供給1、供給的主體?土地管理法?和?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，必須由所在地的市、縣人民政府有方案、有步驟地進(jìn)行，市、縣土地行政主管部門具體組織實(shí)施。因此：〔１〕土地出讓的權(quán)利在市、縣；〔２〕市、縣國(guó)土資源局具體實(shí)施出讓工作，是國(guó)有土地出讓的主體；〔３〕一個(gè)市縣只能有一個(gè)主體，省區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、其他部門〔國(guó)資委〕不是出讓主體，無權(quán)出讓土地。劃撥土地中央、地方都可決策，但供給主體也是市縣。.

2、供給方式：〔1〕行政劃撥，對(duì)應(yīng)配置方式劃撥供地，獲得劃撥土地使用權(quán)。使用制度改革前是唯一方式。①法律含義：經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付使用，或者將土地?zé)o償交付用地者使用的行為。②特點(diǎn)：土地使用者未向政府繳納土地收益〔無償〕、使用期限可有可無、流動(dòng)性受限制〔劃撥土地改變用途或轉(zhuǎn)讓須由政府批準(zhǔn)、補(bǔ)交出讓金，在規(guī)定范圍可抵押擔(dān)?！尝劭蓜潛芄┑胤秶?國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知?〔國(guó)發(fā)［2021］3號(hào)〕規(guī)定－軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)劃撥；國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等根底設(shè)施〔產(chǎn)業(yè)〕、城市根底設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地，要積極探索實(shí)行有償使用。具體操作執(zhí)行?劃撥用地目錄?〔2006本〕。.

〔2〕有償使用，配置方式包括：①出讓〔協(xié)議、招、拍、掛〕，法律含義－市、縣政府將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，土地使用者向政府支付土地出讓金的行為。獲得出讓土地使用權(quán)。②租賃，法律含義，政府將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與市縣土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。獲得承租土地使用權(quán)③作價(jià)出資〔入股〕、授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式，是國(guó)企改革土地資產(chǎn)處置的特殊方式。事業(yè)單位企業(yè)化改革因?yàn)橛袇⒄仗幹?。?duì)應(yīng)的是作價(jià)出資〔入股〕土地使用權(quán)，授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)。

.

國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入股份或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家對(duì)企業(yè)出資的國(guó)家資本金或股本金的行為。土地使用權(quán)由該股份或有限責(zé)任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。授權(quán)經(jīng)營(yíng)是國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后，授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。被授權(quán)人可向直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資〔入股〕或租賃等方式配置土地。出讓、租賃、作價(jià)出資〔入股〕、授權(quán)經(jīng)營(yíng)均為有償使用方式，其中出讓、租賃為市場(chǎng)化配置的有償使用，作價(jià)出資〔入股〕和授權(quán)經(jīng)營(yíng)屬于政策性的有償使用。.

3、權(quán)能〔1〕劃撥土地使用權(quán)改變用途補(bǔ)交出讓金轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)；符合四項(xiàng)條件可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。A使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。B領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。C具有地上建筑物、其他建筑物合法產(chǎn)權(quán)證明。D履行出讓土地程序，但出讓金可以轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押收益抵交?！?〕出讓土地使用權(quán)的權(quán)能。在土地出讓年期內(nèi)，出讓土地使用權(quán)人有權(quán)將其依法取得的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓要求A支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。B按約定投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。.

〔3〕承租土地使用權(quán)承租土地使用權(quán)可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)〔出〕租或抵押。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系?！?〕作價(jià)出資〔入股〕土地使用權(quán)作價(jià)出資〔入股〕土地使用權(quán)的權(quán)能與出讓土地使用權(quán)的權(quán)能一致。

.

注意的問題：具有出讓性質(zhì)后才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；轉(zhuǎn)讓、出租、租賃都需登記；物權(quán)法有“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押〞，應(yīng)含劃撥土地使用權(quán)；處分性收回土地使用權(quán)，抵押權(quán)消滅。有異議。4、出讓〔1〕政策依據(jù)國(guó)土資源部39號(hào)令：?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?，2007年11月1日實(shí)施；國(guó)土資源部114號(hào)文件：?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)?和?協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)準(zhǔn)?，2006年8月1日實(shí)施；國(guó)土資源部307號(hào)文件：?全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?，2007年1月1日實(shí)施；

.

?關(guān)于印發(fā)內(nèi)蒙古自治區(qū)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知?〔內(nèi)國(guó)土資發(fā)[2021]165號(hào)〕?中共中央紀(jì)委監(jiān)察部關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)違反規(guī)定干預(yù)和插手建設(shè)工程招投標(biāo)、經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，為個(gè)人和親友謀取私利的處理規(guī)定?〔中紀(jì)發(fā)〔2004〕3號(hào)〕?關(guān)于發(fā)布<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同>示范文本的通知?〔國(guó)土資發(fā)〔2021〕86號(hào)〕土地供給方案編制管理，土地儲(chǔ)藏和閑置土地處置，禁止、限制用地目錄，建設(shè)工程工程用地指標(biāo)、工業(yè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)供地政策，土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管規(guī)定等一系列有關(guān)文件。

.

〔2〕出讓的具體方式①協(xié)議出讓：市、縣國(guó)土資源局與用地者通過一對(duì)一的協(xié)商談判來確定受讓人和地價(jià)。也是市場(chǎng)化配置方式。②招標(biāo)出讓：市、縣國(guó)土資源局發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加土地投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定用地者。③拍賣出讓：發(fā)布拍賣公告，通過競(jìng)買人拍賣會(huì)上公開競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。④掛牌出讓：發(fā)布掛牌出讓公告，按公告規(guī)定的期限將出讓土地的條件在市、縣的交易大廳掛牌公布，接受競(jìng)買人報(bào)價(jià)，價(jià)高者得。創(chuàng)新方式。招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓簡(jiǎn)稱“招拍掛〞。.

〔3〕出讓的最高年限商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地綜合或者其他50年；居住用地70年?！?〕出讓范圍和價(jià)格工業(yè)倉儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招牌掛出讓，目前協(xié)議出讓主要在原劃撥土地變出讓土地，或已出讓土地因改變用途、建筑容積率、續(xù)期等補(bǔ)交出讓金時(shí)采用。經(jīng)濟(jì)適用住房用地可以協(xié)議出讓。國(guó)家提倡可以劃撥的土地采取出讓方式供給。必須招牌掛的規(guī)定是紀(jì)律性約束。

.

土地價(jià)格是指讓渡土地所有權(quán)的代價(jià)，數(shù)量關(guān)系為：p=a/r;有限期的土地使用權(quán)價(jià)格為。式中P--出讓金，a--年租金，r--復(fù)原利率，n--出讓年期。無限期土地使用權(quán)價(jià)格≈土地所有權(quán)價(jià)格地價(jià)是權(quán)利價(jià)格〔地租、權(quán)利細(xì)化和分解及組合，如空間權(quán)、他項(xiàng)權(quán)等〕、用途的價(jià)格〔農(nóng)、商、工、住、用途調(diào)整等〕、區(qū)位價(jià)格〔區(qū)位條件改善〕、預(yù)期收益的價(jià)格、要素價(jià)格〔開發(fā)、利用程度〕、資本化的價(jià)格〔利率、年期〕、市場(chǎng)形成的價(jià)格。土地出讓中涉及價(jià)格有基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、宗地評(píng)估價(jià)格、出讓底價(jià)、成交價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指按照城鎮(zhèn)不同的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)段分別評(píng)估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)平均價(jià)格。.

標(biāo)定地價(jià)是指在城鎮(zhèn)不同土地級(jí)別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評(píng)估的單位面積土地使用權(quán)價(jià)格。不得低于最低價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)、以各種形式予以補(bǔ)貼或返還出讓金。最低、最高限價(jià)；經(jīng)營(yíng)性用地〔基準(zhǔn)地價(jià)70％或本錢價(jià)〕、工業(yè)倉儲(chǔ)用地〔內(nèi)蒙標(biāo)準(zhǔn)〕〔5〕出讓一般程序擬供地方案→用地預(yù)申請(qǐng)→制訂公布出讓方案→公開接收用地申請(qǐng)→編批供地方案→地價(jià)評(píng)估、集體確定底價(jià)→出讓實(shí)施、簽成交確認(rèn)書→簽?出讓合同?，頒發(fā)?建設(shè)用地批準(zhǔn)書?→公告結(jié)果→支付土出讓金、土地登記發(fā)證→供后監(jiān)管.

城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)供地的主要內(nèi)容：按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)工程：選址意見書→劃撥土地、劃撥決定書

城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃撥土地的建設(shè)工程：建設(shè)用地規(guī)劃許可證→劃撥土地、劃撥決定書→建設(shè)工程規(guī)劃許可證

城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓：規(guī)劃條件→出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書→建設(shè)用地規(guī)劃許可證→建設(shè)工程規(guī)劃許可證

〔6〕合同、價(jià)款、土地使用證簽合同→付清價(jià)款→登記發(fā)證價(jià)款可在60日內(nèi)分期付款；價(jià)款全部繳清是發(fā)證前提；不許按繳價(jià)款比例分割發(fā)證?！?〕供后監(jiān)管閑置、容積率、用途等違約。.

〔8〕供地政策的開展方向劃撥供地范圍縮小、有償使用范圍擴(kuò)大、市場(chǎng)化配置占居主導(dǎo)地位、權(quán)能多元化、中央政府調(diào)控強(qiáng)化、出讓規(guī)那么細(xì)化和監(jiān)管強(qiáng)化，是改革以來和今后一個(gè)時(shí)期的政策走向。.四、農(nóng)村土地整治〔一〕概況農(nóng)村土地整治是依法在農(nóng)村地區(qū)對(duì)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治，目的是提高土地的利用率、綜合效益、可持續(xù)利用性。不僅涉及土地資源科學(xué)合理利用，還牽涉到人地關(guān)系協(xié)調(diào)和土地權(quán)屬調(diào)整。國(guó)土資源部2003年公布實(shí)施全國(guó)土地開發(fā)整理規(guī)劃,確立新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)和土地出讓收入用于土地整理局部的專項(xiàng)資金。近兩年來，為加大補(bǔ)充耕地力度，財(cái)政部和國(guó)土資源部支持各省區(qū)開展土地整治重大工程的建設(shè)，包括我區(qū)在內(nèi)的10個(gè)省區(qū)已經(jīng)實(shí)施，5年內(nèi)將完成整治規(guī)模3500多萬畝，新增耕地800多萬畝，新增糧食產(chǎn)能100億斤。.

截止2021年底，內(nèi)蒙古土地整治工程累計(jì)投入資金65億元，建設(shè)規(guī)模492萬畝。工程覆蓋全區(qū)101個(gè)旗縣的95%以上，土地整治工程實(shí)施取得了“治地、節(jié)水、增糧、富民〞的明顯成效，工程區(qū)新增耕地到達(dá)52萬畝，新增耕地率平均到達(dá)8%；灌溉用水量大幅度降低，節(jié)水率平均到達(dá)20%；糧食畝產(chǎn)量平均提高100公斤，糧食生產(chǎn)能力平均提高20%。2021年度，內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府和財(cái)政部、國(guó)土資源部簽訂協(xié)議，在我區(qū)安排國(guó)家級(jí)土地整治重大工程，工程建設(shè)總規(guī)模300萬畝，總投資38億元〔中央投資24億元，自治區(qū)投資8億元，盟市、旗縣投資6億元〕；同時(shí)自治區(qū)自行安排土地整治重點(diǎn)工程建設(shè)總規(guī)模150萬畝，總投資20億元〔自治區(qū)投資15億元，盟市、旗縣投資5億元〕。我區(qū)土地整治仍以農(nóng)用地整理為主，主要投資為財(cái)政性資金。2021－2021年，鄂爾多斯市在推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展實(shí).

驗(yàn)區(qū)開展工作中，借鑒興旺地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，開展了局部農(nóng)村居民點(diǎn)整治工作。2021年初，自治區(qū)批準(zhǔn)巴彥淖爾市開展農(nóng)村居民點(diǎn)整治置換工作方案。但由于落實(shí)國(guó)發(fā)［2021］47號(hào)文件的需要，我區(qū)剛剛啟動(dòng)的農(nóng)村居民點(diǎn)整治工作陷于停滯。

.

〔二〕如何搞好土地整治胡進(jìn)安〔安徽廳副廳長(zhǎng)〕1、目標(biāo)：政府得土地、農(nóng)民得實(shí)惠、城鄉(xiāng)得開展2、必要性：大規(guī)模推進(jìn)土地綜合整治，既是新形勢(shì)下緩解土地資源供需矛盾、加強(qiáng)耕地保護(hù)、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的創(chuàng)新之舉，是農(nóng)業(yè)農(nóng)村開展方式的重大轉(zhuǎn)變。3、思路：拓寬視野，整體謀劃，創(chuàng)新思路，統(tǒng)籌推進(jìn)，獲得多贏效應(yīng)。4、舉措：〔1〕突出規(guī)劃引領(lǐng)。土地綜合整治需要在全域規(guī)劃、全域設(shè)計(jì)的根底上統(tǒng)籌推進(jìn)。推進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治，必須堅(jiān)持規(guī)劃先行，綜合考慮田、水、路、林、村優(yōu)化布局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，統(tǒng)籌土地利用、村莊建設(shè)、根底設(shè)施、產(chǎn)業(yè)開展、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)事業(yè)等，注重保持農(nóng)村風(fēng)貌和當(dāng)?shù)靥厣?，保存?zhèn)鹘y(tǒng)的農(nóng)耕文化和民俗文化的積極元素，建設(shè)與城鎮(zhèn)同樣便利而風(fēng)貌有別的現(xiàn)代農(nóng)村。

.

〔2〕強(qiáng)化資金整合。一是土地整理開發(fā)專項(xiàng)資金。包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)局部。二是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤增值收益。三是各類涉農(nóng)資金。四是社會(huì)資金。五是財(cái)稅和金融支持?！?〕做活結(jié)合文章。重點(diǎn)抓好三個(gè)結(jié)合：一是綜合整治與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合。按照新農(nóng)村建設(shè)的要求，著力加強(qiáng)土地整理，切實(shí)提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力；著力推進(jìn)村莊整治，切實(shí)優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)，形成居住相對(duì)集中，產(chǎn)業(yè)集聚開展的新農(nóng)村格局；著力抓好設(shè)施配套，實(shí)現(xiàn)布局優(yōu)化、道路硬化、村莊綠化、環(huán)境美化，切實(shí)改善人居環(huán)境；著力開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，最終實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)開展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主〞的目標(biāo)。.

二是綜合整治與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤相結(jié)合。要在整治區(qū)全面實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，對(duì)工程區(qū)原有建設(shè)用地整理復(fù)墾后形成的建設(shè)用地置換指標(biāo)，優(yōu)先保證農(nóng)民宅基地、農(nóng)村根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施建設(shè)，并為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)開展留足空間，充裕局部可以用于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，調(diào)劑到城鎮(zhèn)。三是綜合整治與承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)相結(jié)合。按照依法自愿有償?shù)脑敲?，在?jiān)持不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途、不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下，鼓勵(lì)城鄉(xiāng)各類經(jīng)營(yíng)主體以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式，引導(dǎo)土地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中?！?〕探索機(jī)制創(chuàng)新。一是創(chuàng)新工程實(shí)施方式。各級(jí)政府成立土地綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，主要負(fù)責(zé)工程審批和統(tǒng)籌調(diào)度，國(guó)土資源等相關(guān)部門組建工作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體工程的組織實(shí)施，構(gòu)建“政府領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)土搭臺(tái)、各方唱戲、群眾參與〞的工作格局。二是創(chuàng)新資金投入方式。.

對(duì)經(jīng)濟(jì)欠興旺地區(qū)仍以財(cái)政為主的投入方式。對(duì)經(jīng)濟(jì)較興旺地區(qū)推行“以補(bǔ)代投〞，引導(dǎo)各類資金流向農(nóng)村參與土地綜合整治，構(gòu)建以企業(yè)投資為主體、財(cái)政補(bǔ)助引導(dǎo)相結(jié)合的投資方式。三是創(chuàng)新新增耕地管理方式。及時(shí)將新增耕地發(fā)包給集體成員承包經(jīng)營(yíng)，并確權(quán)發(fā)證，設(shè)立工程區(qū)耕地后期管護(hù)資金，對(duì)農(nóng)民在一定年限內(nèi)耕種新開墾耕地給予適當(dāng)補(bǔ)貼，有效調(diào)動(dòng)農(nóng)民耕作新增耕地的積極性。〔5〕維護(hù)群眾權(quán)益。表達(dá)群眾意愿，對(duì)運(yùn)作模式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、耕地整理、舊房改造、新居建設(shè)和社會(huì)保障等方面，群眾代表全程參與，通過公告、聽證、公示、票決等方式，廣泛征求村民組織和農(nóng)民意見，并依法簽訂協(xié)議，每個(gè)工程必須得到三分之二以上的群眾贊成。幫助群眾增收。創(chuàng)造條件，讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與土地整治工程建設(shè)獲得勞務(wù)收入。通過土地流轉(zhuǎn)使農(nóng)民獲得穩(wěn)定的“地租〞收入。通過促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高綜合效益，促進(jìn)農(nóng)民開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)增收。三要全力保障群眾合法權(quán)益。.

〔三〕農(nóng)村土地金融前景由于農(nóng)業(yè)比較效益、農(nóng)業(yè)規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化水平、工業(yè)化和城市化進(jìn)程、現(xiàn)行政策的共同作用，社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)、土地整治領(lǐng)域難，預(yù)期收益小，風(fēng)險(xiǎn)大。農(nóng)村土地〔土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)〕的管制政策〔流轉(zhuǎn)、抵押擔(dān)保、城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)布局調(diào)整限制〕，制約農(nóng)村土地金融。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展、政策性突破、金融工具和產(chǎn)品創(chuàng)新，農(nóng)村土地金融前景可觀。就目前一段時(shí)期內(nèi)，金融資本在農(nóng)業(yè)、農(nóng)村土地整治中能夠?qū)嶋H發(fā)揮作用的空間是有限的。.

五、內(nèi)蒙古土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)是指土地權(quán)利單獨(dú)或連同其地上建筑物、其他附著物以價(jià)值形態(tài)流通即流通過程的集合。簡(jiǎn)言之，土地權(quán)利交換的領(lǐng)域或場(chǎng)所。包括主體、客體、場(chǎng)所、中介、規(guī)那么等。土地市場(chǎng)可分為一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)。市、旗縣國(guó)土是一級(jí)市場(chǎng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)唯一主體，是出讓市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)那么是其他土地權(quán)利的交易市場(chǎng)，是流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。特殊情況下政府作為收購主體參與?！惨弧持饕删妥?988年來，我區(qū)長(zhǎng)期探索和實(shí)踐國(guó)有建設(shè)用地使用制度改革，堅(jiān)持以土地使用制度改革為突破口，不斷拓展改革范圍、深化改革內(nèi)容，依靠改革推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，在開展中通過治理整頓和標(biāo)準(zhǔn)來穩(wěn)固成果，依靠改革不斷破解土地市場(chǎng)建設(shè)中的新問題，實(shí)現(xiàn)了由無償、無限期、.

無流動(dòng)使用、劃撥方式供地，向有期限、可流動(dòng)、有償使用的市場(chǎng)化出讓供給為主導(dǎo)，劃撥供給為補(bǔ)充的土地使用制度的歷史性轉(zhuǎn)變。隨著1999年1月1日重新修訂的土地管理法及其自治區(qū)實(shí)施方法的施行，我區(qū)土地使用制度改革步入了快車道。2000年國(guó)土資源廳成立以來，相繼采取了一系列更為積極有力的重大舉措，促進(jìn)了改革進(jìn)程。國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度已經(jīng)在全區(qū)確立和穩(wěn)固，國(guó)有建設(shè)用地有償使用權(quán)的配置根本實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地全面實(shí)行招牌掛出讓，促進(jìn)了土地市場(chǎng)初步形成和不斷發(fā)育，在我區(qū)工業(yè)化、城市化的加速度開展中發(fā)揮了重要的支撐作用，取得了顯著成就。1、根本實(shí)現(xiàn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的市場(chǎng)化配置，市場(chǎng)化程度不斷提高我區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)用地，除國(guó)家規(guī)定可以以劃撥方式供.

應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地外，全部實(shí)行了市場(chǎng)化配置；除國(guó)家規(guī)定可以協(xié)議出讓的國(guó)有建設(shè)用地外，全部實(shí)行了招牌掛出讓。2021年度全區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供給總量21865公頃，市場(chǎng)化配置〔協(xié)議、招拍掛出讓和租賃〕占國(guó)有建設(shè)用地供地總量的69%。2、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的市場(chǎng)化配置，極大的支持了地方經(jīng)濟(jì)又好又快開展實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓以來，建設(shè)用地供給規(guī)模不斷增長(zhǎng)，在供地結(jié)構(gòu)上既保障了根底公用設(shè)施、重點(diǎn)建設(shè)工程、保障性住房建設(shè)等用地，又在較高程度上滿足了產(chǎn)業(yè)開發(fā)用地的市場(chǎng)需求，對(duì)我區(qū)近年來的較大規(guī)模建設(shè)和二、三產(chǎn)業(yè)的又好又快開展起到了重要的支撐作用；得益于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的市場(chǎng)化配置，土地資產(chǎn)價(jià)值.

日益凸顯，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交價(jià)款連年大幅度增長(zhǎng)，成為城市建設(shè)、改造與開展，落實(shí)保障性住房政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的重要的財(cái)政資金來源。2021年全區(qū)供地總量是2006年的3倍，2021市場(chǎng)化配置土地總量是2006年的2.6倍；2021年全區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交價(jià)款為488億元，是2006年的７.7倍。3、初步形成了一系列較為完備、具體、可操作的土地市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)那么體系一是對(duì)政府以土地出讓為核心的市場(chǎng)活動(dòng)，地價(jià)評(píng)估、交易的中介效勞，其它市場(chǎng)主體的交易行為，以及權(quán)利義務(wù)關(guān)系都陸續(xù)實(shí)施了相關(guān)規(guī)定。尤其對(duì)政府推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)和效勞、進(jìn)行市場(chǎng)活動(dòng)的行為，已經(jīng)形成較為完整的制度化體系。二是對(duì)出讓和流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格、入市條件等都有較為明確的規(guī)定。三是對(duì)土地交易過程的程序、.

操作標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)等，做到了有章可循。四是對(duì)土地市場(chǎng)信息的公開發(fā)布有了一套具體的方法，土地出讓信息的公開、透明具有了切實(shí)的制度保障。4、土地市場(chǎng)效勞體系持續(xù)開展，效勞功能日趨增強(qiáng)全區(qū)〔10年初〕已建立土地儲(chǔ)藏交易機(jī)構(gòu)97家，為增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力、推進(jìn)和標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)建立了必要平臺(tái)；全區(qū)除保存和建立的政府公益性土地評(píng)估機(jī)構(gòu)外，現(xiàn)有完全市場(chǎng)化運(yùn)作的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)62家，其中可在全國(guó)執(zhí)業(yè)的８家、全區(qū)執(zhí)業(yè)的19家、所在地執(zhí)業(yè)的35家。評(píng)估機(jī)構(gòu)的開展，較好的保障了土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估需求。特別是在促進(jìn)以城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)為根底的土地市場(chǎng)價(jià)格體系建設(shè)中發(fā)揮了重要作用；各級(jí)國(guó)土資源管理部門通過中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、廳門戶網(wǎng)站以及當(dāng)?shù)刂饕襟w，為市場(chǎng)提供了全方位的、動(dòng)態(tài)的信息效勞，.

5、土地市場(chǎng)監(jiān)管、監(jiān)督機(jī)制正在不斷開展完善經(jīng)過多年來的努力，土地市場(chǎng)監(jiān)管監(jiān)督體系建設(shè)取得明顯成效，對(duì)土地行政、土地市場(chǎng)活動(dòng)主體的約束機(jī)制正在不斷完善，市場(chǎng)的公開、公平、公正性顯著提高。在國(guó)土資源系統(tǒng)內(nèi)部，形成了一套自上而下的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、檢查、催促落實(shí)、完善制度，與內(nèi)部紀(jì)檢監(jiān)察、黨風(fēng)廉政建設(shè)、國(guó)土資源行政執(zhí)法監(jiān)察聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制；橫向部門的監(jiān)督，包括紀(jì)檢監(jiān)察在土地出讓活動(dòng)方面的介入?yún)⑴c，包括發(fā)改、財(cái)政、城建規(guī)劃等部門在落實(shí)土地供給政策、土地收購儲(chǔ)藏、出讓土地條件設(shè)定、出讓金管理等方面的相互制約；人大、政協(xié)、司法、監(jiān)察、土地督察、審計(jì)等都以自己獨(dú)特的方式不斷加強(qiáng)對(duì)土地行政和土地市場(chǎng)的監(jiān)督；自覺接受社會(huì)監(jiān)督的力度不斷加強(qiáng)。全區(qū)各級(jí)國(guó)土資源系統(tǒng)通過各種媒介、采取多種形式全方位公開了與土地市場(chǎng)有關(guān)的政策法規(guī)、辦事程序和規(guī)那么，做到了適時(shí)公布城鎮(zhèn).

基準(zhǔn)地價(jià)和發(fā)布可以公開的土地出讓過程的全部信息，既是便民措施，更是接受各方面監(jiān)督的根本措施。信訪工作制度不斷完善、工作力度持續(xù)加強(qiáng)，主要領(lǐng)導(dǎo)干部接訪活動(dòng)廣泛開展，解決群眾反映和舉報(bào)問題的效果進(jìn)一步增強(qiáng)，成為接受社會(huì)監(jiān)督的重要途徑?！捕澄覅^(qū)土地市場(chǎng)的根本特點(diǎn)和存在的主要問題1、根本特點(diǎn)〔1〕以上海市為例相比，我區(qū)土地市場(chǎng)〔城市〕具有數(shù)量多、分散、相對(duì)獨(dú)立的根本特點(diǎn)。一般土地市場(chǎng)都具有地域性特征，即由于土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、歷史、環(huán)境等關(guān)系密切，土地市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地域性，屬于地方性、區(qū)域性市場(chǎng)。上海市下轄１８區(qū)１縣，東西長(zhǎng)１００公里、南北寬１２０公里，市域總面積６３４０.５.

平方公里，其地理空間范圍不大、加之市域公用設(shè)施和交通等根底設(shè)施的全面現(xiàn)代化，進(jìn)一步縮小了相對(duì)的地理空間范圍。市內(nèi)已成為一個(gè)現(xiàn)代化的都市圈，各區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)系緊密、各區(qū)域建設(shè)用地功能性聯(lián)系密切、替代性較強(qiáng)、地價(jià)的相關(guān)程度密切。整個(gè)上海市本身，根本就是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的、集中統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。內(nèi)蒙古的行政區(qū)劃、地理空間范圍那么完全不同。幾乎每一個(gè)建制鎮(zhèn)、城市，都是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的土地市場(chǎng)。即使相鄰城鎮(zhèn)之間，建設(shè)用地的替代性也不強(qiáng)、具有各自的地價(jià)機(jī)制。自治區(qū)土地市場(chǎng)是由眾多相對(duì)獨(dú)立的土地市場(chǎng)構(gòu)成的體系?；谶@一特點(diǎn)，我區(qū)有著相適應(yīng)的土地市場(chǎng)管理、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)的模式；在管理和推進(jìn)的層次上，自治區(qū)側(cè)重于宏觀層面，微觀層面的著力點(diǎn)那么主要在市、旗縣〔市〕；無論宏觀、還是微觀層面，都需要學(xué)習(xí)借鑒興旺地區(qū)經(jīng)驗(yàn)和操作方式。自治區(qū)層面上的土地市場(chǎng)整合不妥。.

〔2〕我區(qū)市場(chǎng)發(fā)育程度總體水平不高，用地需求競(jìng)爭(zhēng)性較弱、產(chǎn)業(yè)和地區(qū)之間的差異性顯著。全區(qū)土地市場(chǎng)是以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓為主導(dǎo)的格局，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)還不夠活潑，集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)還在起步階段；在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，雖然拍賣出讓有所開展，但占主要份額的是協(xié)議和掛牌出讓，對(duì)同一宗出讓土地的實(shí)際購置者單一、買方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)；在產(chǎn)業(yè)用地方面，商業(yè)用地一般以競(jìng)標(biāo)、競(jìng)拍方式獲得，房地產(chǎn)開發(fā)用地也有一定的比例以競(jìng)標(biāo)、競(jìng)拍方式獲得，工礦用地根本以摘牌或協(xié)議方式獲得，工礦用地需求的競(jìng)爭(zhēng)性缺乏；在地域差異上的表現(xiàn)那么較為復(fù)雜，土地市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)需求的競(jìng)爭(zhēng)性和地價(jià)都有顯著的不同。我區(qū)土地市場(chǎng)總體上看，西部?jī)?yōu)于東部，南部好于北部，呼、包、鄂居于全區(qū)前列，盟市所在地市場(chǎng)發(fā)育程度相對(duì)較高，旗縣級(jí)政府所在地及其它建制鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)育程度一般較低、開展不平衡。.

發(fā)育程度不高、不平衡，是由我區(qū)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化開展所處階段及其開展?fàn)顩r決定的。工業(yè)化是促進(jìn)農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)開展的引擎，也是決定土地市場(chǎng)狀況的根本性因素。農(nóng)牧業(yè)總體上仍然處于由半自給自足經(jīng)濟(jì)向產(chǎn)業(yè)化方向開展的階段。在這一階段上，農(nóng)牧區(qū)人口轉(zhuǎn)移、農(nóng)牧業(yè)收入水平和農(nóng)牧業(yè)專業(yè)化效勞、產(chǎn)業(yè)開展的局限性，都是直接或間接影響土地市場(chǎng)發(fā)育的重要因素；我區(qū)的大局部城鎮(zhèn)是比較年輕的新興城市，處于改造和開展的初期階段。無論城市規(guī)模還是公共和公用根底設(shè)施建設(shè)積累水平，都落后于內(nèi)地，與興旺地區(qū)差距更大，公益性建設(shè)用地必然占有較大份額；我區(qū)工業(yè)化水平還不夠高，而且出于服從國(guó)家產(chǎn)業(yè)分工布局的需要，區(qū)內(nèi)主要工礦業(yè)在國(guó)家宏觀產(chǎn)業(yè)布局中處于低端、根底的地位，用地沒有競(jìng)爭(zhēng)性。同時(shí)，工礦企業(yè)分布的不平衡、一般制造加工業(yè)的欠興旺、多數(shù)招商引資工程很難出現(xiàn)第二個(gè)競(jìng)爭(zhēng)主體等實(shí)際情況，也使得工業(yè)用地的市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性。.

學(xué)習(xí)先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，根本上是要從我區(qū)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化和城市化開展的根本情況出發(fā)，分階段、分步驟、分產(chǎn)業(yè)、分層次、分地區(qū)的采取有針對(duì)性的措施，不斷改善土地市場(chǎng)管理、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，保持土地市場(chǎng)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的要求相適應(yīng)。2、主要問題〔1〕現(xiàn)行管理體制一定程度制約基層積極性，土地審批、年度新增用地方案制度難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展要求土地行政與一般行政管理相比，更適合屬地化管理。土地具有不可移動(dòng)性，土地資產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，土地市場(chǎng)是區(qū)域性、地方性的。土地資產(chǎn)管理、土地市場(chǎng)管理和建設(shè)的具體內(nèi)容，客觀上更適合于實(shí)行屬地管理，盡可能下放權(quán)力，便于旗縣級(jí)政府有效的整合各相關(guān)部門力量，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)土地資產(chǎn)管理、土地市場(chǎng)管理和建設(shè)。.

現(xiàn)行土地征收轉(zhuǎn)用審批權(quán)力主要集中在自治區(qū)級(jí)以上政府，年度新增建設(shè)用地指標(biāo)實(shí)行自上而下的分配。相對(duì)于復(fù)雜多樣、動(dòng)態(tài)變化的建設(shè)工程用地和市場(chǎng)需求，總是處于被動(dòng)的局面。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，每個(gè)城鎮(zhèn)都是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)，土地需求、價(jià)格都在時(shí)間尺度上發(fā)生這樣那樣的動(dòng)態(tài)變化。政府作為一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷者和土地市場(chǎng)的調(diào)控、監(jiān)管者，必須針對(duì)單個(gè)土地市場(chǎng)的需求變化，在土地供給的數(shù)量、節(jié)奏、價(jià)格、調(diào)控措施上作出盡可能快速的反響，以滿足市場(chǎng)需求、調(diào)控市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。也只有實(shí)現(xiàn)各個(gè)、單個(gè)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，才可能做到全區(qū)、全國(guó)范圍土地市場(chǎng)總體的平穩(wěn)健康，而不是相反。換句話說，土地參與宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，必須是由政府對(duì)單個(gè)土地市場(chǎng)的調(diào)控實(shí)現(xiàn)的，根本手段就是土地供給的數(shù)量、節(jié)奏、價(jià)格及其他調(diào)控措施。愈是具體的調(diào)控措施，愈是不適合在各個(gè)市場(chǎng)之間作出硬性的統(tǒng)一規(guī)定。.

對(duì)于加強(qiáng)耕地保護(hù)、控制根本建設(shè)投資規(guī)模來說，自治區(qū)以上政府的治本之策在于制訂完善規(guī)那么，建立和強(qiáng)化監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制。高度集中土地審批權(quán)，配發(fā)年度用地指標(biāo)，可以作為特殊經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景下的應(yīng)急政策工具，不宜作為長(zhǎng)期實(shí)行的制度。管得過寬過多過細(xì)，弊端凸顯。近年來土地違法違規(guī)現(xiàn)象呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢(shì)、中小型工程用地難、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等問題，或多或少都與現(xiàn)行土地審批和用地指標(biāo)管理制度有關(guān)。實(shí)際上也限制或影響了市、旗縣〔市〕調(diào)控單個(gè)土地市場(chǎng)的能力和效果，不利于國(guó)家土地參與宏觀調(diào)控政策取得預(yù)期效果，不利于進(jìn)一步推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)?！?〕多頭供地的問題依然存在在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)超常規(guī)、跨越式開展，在較大規(guī)模經(jīng)營(yíng)和開發(fā)建設(shè)城市背景下，局部地區(qū)政府賦予了開發(fā)區(qū)管委會(huì)或土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)以供給建設(shè)用地的權(quán)限。在當(dāng)時(shí)的.

條件下，對(duì)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)快速開展和城市建設(shè)改造步伐的加快，在突破體制機(jī)制性障礙或彌補(bǔ)財(cái)政建設(shè)資金嚴(yán)重缺乏、吸引外來資本投資等方面起到了積極作用。隨著開展形勢(shì)、開展理念、政策要求的變化和完善土地管理體制機(jī)制的新要求，多頭供地的弊病也逐步顯現(xiàn)。獨(dú)立于當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政主管部門之外的機(jī)構(gòu)供給土地，容易脫離已經(jīng)形成的土地行政監(jiān)督監(jiān)管，在土地出讓程序、方式、價(jià)格、出讓金收支兩條線管理等方面更易于發(fā)生不標(biāo)準(zhǔn)操作甚至違規(guī)違紀(jì)問題，不利于貫徹市場(chǎng)建設(shè)運(yùn)行的公開、公平和公正原那么，在這方面是有教訓(xùn)的。同一個(gè)城市的多頭供地，勢(shì)必給統(tǒng)籌土地一級(jí)市場(chǎng)供給帶來困難，造成市場(chǎng)混亂，削弱政府壟斷一級(jí)市場(chǎng)的作用也不符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)要求。在現(xiàn)今國(guó)家強(qiáng)力推行土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)應(yīng)用的情況下，所有土地出讓信息都必須錄.

入該系統(tǒng)，全部土地出讓必須由國(guó)土資源部控制的系統(tǒng)生成有效合同，只向有行政代碼的市、旗縣〔市〕自動(dòng)配發(fā)使用該電子合同。(3)分散的土地產(chǎn)權(quán)行政管理不利于土地市場(chǎng)建設(shè)內(nèi)蒙古完整的土地市場(chǎng)是包括建設(shè)用地使用權(quán)，耕地、草地和林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)。土地市場(chǎng)交易的對(duì)象無例外的是土地產(chǎn)權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)是土地行政管理的重要內(nèi)容，也是政府管理土地市場(chǎng)最有效、最現(xiàn)實(shí)的切入點(diǎn)。沒有土地產(chǎn)權(quán)管理，無法建設(shè)管理土地市場(chǎng)。建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，都是土地使用權(quán)，是土地產(chǎn)權(quán)的具體形式。建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)內(nèi)容一致，建設(shè)和管理的一般要求相同，效勞體系架構(gòu)并無原那么區(qū)別，完全具備集中交易、統(tǒng)一建設(shè)管理、共享效勞體系的可能。.

按照黨的十七屆三中全會(huì)決定，籌劃和啟動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)建設(shè)已進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期?，F(xiàn)行行政體制下，土地產(chǎn)權(quán)分屬國(guó)土、農(nóng)、林、牧各部門管理，形成各自為政、多頭建設(shè)和管理土地市場(chǎng)的局面。廣泛建立城鄉(xiāng)分割、農(nóng)林牧相互獨(dú)立的土地市場(chǎng)體系，缺乏可操作性，綜合效果沒有保障，也不符合改革開展的根本方向。由于相關(guān)的土地產(chǎn)權(quán)管理資源分散在各部門，部門之間的相互掣肘在所難免；二是行政管理機(jī)構(gòu)、有形市場(chǎng)、效勞體系的重復(fù)建設(shè)或交叉，將會(huì)造成行政資源巨大浪費(fèi)、引發(fā)新一輪的機(jī)構(gòu)膨脹、提高社會(huì)交易本錢；三是我區(qū)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，將呈現(xiàn)有先有后、逐步開展的格局。其開展進(jìn)程將主要取決于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、城市體系吸納農(nóng)村牧區(qū)轉(zhuǎn)移人口能力的雙向?qū)?。建立建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一的、城鄉(xiāng)一體化的土地市場(chǎng)體系，符合土地使用制度改革的.

大方向，有其現(xiàn)實(shí)的可能和必要，主要障礙是土地產(chǎn)權(quán)管理過于分散?！?〕城鄉(xiāng)規(guī)劃滯后城市規(guī)劃滯后，或者未按規(guī)定公布，城市控制性詳細(xì)規(guī)劃公布實(shí)施的情況更差。由于城市規(guī)劃滯后，給土地出讓和監(jiān)管都帶來一些問題。比方，具體宗地的土地利用是否符合城市規(guī)劃具有一定的不確定性，為過于寬泛的自由裁量、隨意性提供了空間；給市、旗縣〔市〕土地出讓方案的制訂，出讓宗地土地用途、容積率等條件的設(shè)定帶來困難和問題；對(duì)土地使用人改變土地用途、變更建筑容積率等約定條件的監(jiān)管認(rèn)定缺乏明確具體的依據(jù)等。完善的城市、鎮(zhèn)規(guī)劃體系，是標(biāo)準(zhǔn)土地出讓、加強(qiáng)供地后監(jiān)管的必要條件，也是有關(guān)法律規(guī)定的強(qiáng)制要求。.

〔5〕招商引資模式有待完善一直以來采取以產(chǎn)業(yè)工程或其它具有比較優(yōu)勢(shì)的資源招商引資，預(yù)先對(duì)用地因素沒有給予充分的考慮，一般的結(jié)果是先有工程后落實(shí)用地。對(duì)于工業(yè)和其它經(jīng)營(yíng)性用地，容易發(fā)生與土地招牌掛出讓標(biāo)準(zhǔn)要求相抵觸的情況，由此而產(chǎn)生未批先用、變相協(xié)議出讓、低價(jià)出讓等問題?！?〕土地市場(chǎng)監(jiān)管有待改善在管理上不同程度存在重審批、輕批后監(jiān)管，重出讓、輕使用監(jiān)管的現(xiàn)象，不利于減少批而未供土地面積比例，難以做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置違反約定使用土地的行為。原因是，審批和土地出讓直接關(guān)系地方的眼前開展或利益，見效快、收效大，易于受到關(guān)注，有比較充分的內(nèi)在動(dòng)因，只需要外在力量的標(biāo)準(zhǔn)，根本不需要外力的鼓勵(lì)或強(qiáng)制。監(jiān)管問題那么相反，其產(chǎn)生的效益具有間接性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性和綜合性，往往會(huì)觸及到眼前的、具體的利害關(guān)系，.

自覺監(jiān)管、重視監(jiān)管的動(dòng)力缺乏，更多的需要外力的鼓勵(lì)和強(qiáng)制約束。附帶引發(fā)的問題還包括對(duì)根底工作不夠重視，普遍缺乏較為完善的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果資料和地籍動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，土地市場(chǎng)監(jiān)管缺少根本的信息支持；系統(tǒng)內(nèi)部各方面〔包括專業(yè)業(yè)務(wù)、政策法規(guī)、執(zhí)法監(jiān)察等〕的監(jiān)管有待進(jìn)一步整合、優(yōu)化，減少重疊和漏洞，減輕基層負(fù)擔(dān)，提高監(jiān)管效用等?！踩尺M(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)的設(shè)想1、理順和完善土地行政管理體制〔１〕取消下管一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子體制，回歸屬地管理?！玻病抽_發(fā)區(qū)〔園區(qū)、新區(qū)〕土地管理機(jī)構(gòu)、儲(chǔ)藏交易機(jī)構(gòu)，一律隸屬于當(dāng)?shù)厥?、旗縣國(guó)土資源局直接管理。重申市、旗縣市國(guó)土資源局代表政府出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的主體地位，其它機(jī)構(gòu)無權(quán)以自己名義發(fā)布出讓公告、簽訂出讓合同。〔３〕集中統(tǒng)一土地產(chǎn)權(quán)行政管理，整合相關(guān)行政資源。.

2、優(yōu)化各級(jí)土地行政職能〔１〕監(jiān)管重心上移，審批權(quán)力下放。盟市級(jí)以上機(jī)關(guān)重在規(guī)劃管理、強(qiáng)化規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)管、嚴(yán)肅規(guī)劃變更審批、制訂和完善審批規(guī)那么，探索市、旗縣〔市〕在符合土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)自行審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收。自治區(qū)和中央政府只保存土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收審批權(quán)。〔２〕增強(qiáng)規(guī)劃控制力，弱化方案剛性。允許市、旗縣〔市〕在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)用地指標(biāo)總量范圍內(nèi)，統(tǒng)籌安排年度新增建設(shè)用地方案。規(guī)劃期內(nèi)各年度新增建設(shè)用地之和不得突破同期規(guī)劃的建設(shè)用地總量。符合規(guī)劃的可以自行調(diào)整城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)布局。〔３〕進(jìn)一步強(qiáng)化市、旗縣〔市〕政府的土地市場(chǎng)主體地位。國(guó)家和自治區(qū)出臺(tái)的非普遍適用的具體政策規(guī)定、不可通用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)取消，賦予市、旗縣〔市〕.

政府制訂具體用地政策、地價(jià)政策的充分權(quán)力，提高引導(dǎo)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)、調(diào)控市場(chǎng)的能力和效果。3、加強(qiáng)城市、鎮(zhèn)規(guī)劃工作按照?中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法?的要求，加快我區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃體系的建立完善，提出完成各級(jí)各種具體規(guī)劃編制和公布實(shí)施的時(shí)間表，并強(qiáng)化對(duì)社會(huì)公開的監(jiān)督。4、建立充分考慮用地因素的招商引資模式招商引資規(guī)劃、方案、工程的制訂或確定時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮工程地的土地利用規(guī)劃、方案和土地市場(chǎng)情況，將落實(shí)用地來源根本情況作為籌劃招商引資工程的必備條件，變被動(dòng)供地為主動(dòng)供地。5、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權(quán)市場(chǎng)要在認(rèn)真調(diào)查研究的根底上，依據(jù)當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地.

使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的具體情況，有規(guī)劃、有步驟的適時(shí)推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，既要防止政府管理和效勞的滯后或缺位，也要防止冒進(jìn)或越位，逐步建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權(quán)市場(chǎng)。現(xiàn)階段，要抓緊開展區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的調(diào)研，包括根本情況，流轉(zhuǎn)的動(dòng)因、方式、流向、效果，流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)、問題、開展趨向分析，需要政府介入的切入點(diǎn)、時(shí)機(jī)、程度，以及引導(dǎo)、效勞、標(biāo)準(zhǔn)管理的具體措施；集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)較為活潑、有一定規(guī)模的市和旗縣〔市〕，要積極探索、率先實(shí)踐，為全面推進(jìn)提供經(jīng)驗(yàn)；有形市場(chǎng)建設(shè)要盡可能利用現(xiàn)有土地交易場(chǎng)所及其資源、拓展集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)效勞，必要時(shí)也可以以基層土地管理所為依托構(gòu)建效勞機(jī)制、提供效勞，注意防止盲目建設(shè)、有場(chǎng)無市；研究出臺(tái)集體建設(shè)用地.

使用權(quán)和農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中介效勞規(guī)那么，合理調(diào)整和保障各方合法權(quán)益，鼓勵(lì)土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)拓展效勞領(lǐng)域；繼續(xù)構(gòu)建和完善以城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)為根底的土地市場(chǎng)價(jià)格體系，逐步推行和完善全方位的土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系6、扎實(shí)推進(jìn)根底工作按照自治區(qū)的統(tǒng)一部署和要求，進(jìn)一步穩(wěn)固和完善城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)成果，著力推動(dòng)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查及動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的建設(shè)應(yīng)用，城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的建立運(yùn)行，開發(fā)區(qū)集約用地評(píng)價(jià)管理平臺(tái)的開發(fā)使用，農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格體系建設(shè)等。所需經(jīng)費(fèi)列入市、旗縣〔市〕政府財(cái)政預(yù)算。需要持續(xù)性維護(hù)的系統(tǒng)和開展的工作，包括地籍動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)、城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等，那么應(yīng)列入政府財(cái)政經(jīng)常性預(yù)算工程。

.

7、進(jìn)一步開展完善土地儲(chǔ)藏制度理順土地儲(chǔ)藏管理關(guān)系的根底上，深入落實(shí)土地收購儲(chǔ)藏制度。認(rèn)真貫徹國(guó)家?土地儲(chǔ)藏管理方法?〔國(guó)土資發(fā)［2007］277號(hào)〕的要求，對(duì)照檢查并糾正土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)管理及其職能上的問題。按有關(guān)規(guī)定建立市、旗縣市政府土地儲(chǔ)藏開發(fā)基金，形成與貸款、土地金融債券等融資方式相結(jié)合的資金來源，努力提高土地儲(chǔ)藏資金的規(guī)模，增強(qiáng)資金流動(dòng)性、穩(wěn)定性和平安可靠性，保持和提高土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)信用。根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)開展及其調(diào)整、城市建設(shè)改造、市場(chǎng)供需變化等實(shí)際情況，適度把握收購儲(chǔ)藏、開發(fā)和供給的規(guī)模、節(jié)奏，發(fā)揮土地收購儲(chǔ)藏調(diào)節(jié)區(qū)域土地市場(chǎng)供求關(guān)系、促進(jìn)土地集約高效利用的作用。重視與閑置土地處置、.

空閑土地利用和低效利用土地的再開發(fā)利用相結(jié)合，與依法進(jìn)行的建設(shè)用地置換相結(jié)合，最大限度盤活存量建設(shè)用地、增加有效供給。8、實(shí)行有區(qū)別的工業(yè)用地最低價(jià)政策允許我區(qū)按照國(guó)家有關(guān)政策要求，根據(jù)各旗縣〔市、區(qū)〕工業(yè)用地的級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展和土地市場(chǎng)走勢(shì)，制定和公布實(shí)施比較切合各地實(shí)際情況的工業(yè)用地最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)體系，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)國(guó)家政策與土地市場(chǎng)價(jià)格合理性要求之間的關(guān)系。9、全面加強(qiáng)建設(shè)用地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管學(xué)習(xí)興旺地區(qū)科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)和公開、公平、公正的做法，全力推行土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)應(yīng)用，進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)土地市場(chǎng)規(guī)那么體系，做好全面、全過程的監(jiān)測(cè)與監(jiān)管。.

六、熱點(diǎn)問題的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)問題居住權(quán)與房產(chǎn)權(quán)；房地價(jià)、人口流動(dòng)及城市規(guī)模；房地價(jià)過快上漲、居高不下；“土地財(cái)政〞。七、首府地價(jià)〔一〕水平、結(jié)構(gòu)、動(dòng)態(tài)2021年4季度，平均綜合地價(jià)1237元/平方米，商、住工、分別為1987元/