金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328

金融理財(cái)學(xué)第六講上202003282024/3/24金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328123房地產(chǎn)概述及匯報(bào)選題房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素房地產(chǎn)投資分析4房地產(chǎn)估值金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328

<第1節(jié)>房地產(chǎn)概述及匯報(bào)選題金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)的定義各種定義比較王家庭：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合體，是指地上房屋建筑及其附屬物的土地及派生的各種權(quán)利的集合。房地產(chǎn)是指內(nèi)生于房地產(chǎn)所有權(quán)及其衍生的權(quán)利、權(quán)益和利潤(rùn)。Investopedia，投資百科的定義Realestateispropertycomprisedoflandandthebuildingsonitaswellasthenaturalresourcesofthelandincludinguncultivatedfloraandfauna,farmedcropsandlivestock,waterandminerals.提問：國(guó)內(nèi)外定義的差別在哪里？金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)定義解析“房”和“地”是否要分家？“房”一定建在“地”上，買房等于買地，房和地不分家。土地歸國(guó)家集體所有房地產(chǎn)是權(quán)利的集合，包括土地及其全部附屬物。土地歸國(guó)家集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，房和地必須分家。房與地不分家（國(guó)外）：房與地分家（我國(guó)）：房地產(chǎn)是部分權(quán)利的集合，個(gè)人沒有土地所有權(quán)。土地私有制金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328物權(quán)法與房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地及其附屬物的各種權(quán)利的集合提問：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)哪些熱點(diǎn)問題與上述法律有關(guān)？明確“物”的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。如有兩個(gè)以上意向用地者，必須采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)方式出讓。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。提示：《物權(quán)法》與房地產(chǎn)的交集有哪些？住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328土地拍賣與地王土地拍賣制度結(jié)論：土地拍賣導(dǎo)致“地王”，必然推高房?jī)r(jià)。對(duì)土地估值最高的競(jìng)拍者獲得土地。土地使用的其他制度探討。土地規(guī)劃，統(tǒng)籌分配給企業(yè)使用。市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)制度？能賺最多錢的競(jìng)拍者獲得土地。把房?jī)r(jià)賣到最高的競(jìng)拍者獲得土地。土地定向供給制度？土地市場(chǎng)，有無數(shù)供給者、無數(shù)需求者。在土地國(guó)家集體所有制下，拍賣制度是必然選擇，也是最優(yōu)選擇！金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房產(chǎn)證的70年房子的所有權(quán)是永久的，土地的使用權(quán)是70年。如果房子永遠(yuǎn)不倒塌，房主永遠(yuǎn)擁有它，但只擁有70年的土地使用權(quán)。以下哪種解決辦法好？思考：70年之后怎么辦？土地使用權(quán)從70年改為“永久”。提示：這是土地私有化！70年之后，自動(dòng)續(xù)期（物權(quán)法）。疑問：如何續(xù)期？有償、無償？金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328李總理的“不設(shè)前置條件”2017年兩會(huì)后，李總理答中外記者問思考：哪些能信，哪些不能信？“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦？國(guó)家準(zhǔn)備怎么解決？”不能全信！“可以續(xù)期”，《物權(quán)法》規(guī)定，可信。答：可以續(xù)期，不需申請(qǐng)，沒有前置條件，也不影響交易。“不需申請(qǐng)”，《物權(quán)法》規(guī)定，可信?！?0年產(chǎn)權(quán)”是法律問題，不是行政問題！“沒有前置條件”，超越職權(quán)，不可信?！安挥绊懡灰住?，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，可信。思考：如果李總理重新回答這個(gè)問題，你有什么建議？金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房產(chǎn)開發(fā)與拆遷補(bǔ)償釘子戶值得稱贊嗎？重慶最牛釘子戶你的觀點(diǎn)？思考：《物權(quán)法》提到“為了公共利益，可以征收集體、單位和個(gè)人的房屋和其它不動(dòng)產(chǎn)”，請(qǐng)問，什么是“公共利益”？誰來確定“公共利益”？正方:值得稱贊,個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，權(quán)利不得被侵犯！反方:不值得稱贊,個(gè)人漫天要價(jià)，損害公共利益，延緩社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328農(nóng)民的房地產(chǎn)農(nóng)民的土地、房產(chǎn)有價(jià)值嗎？反方：有價(jià)值，因?yàn)檫@些土地一旦被國(guó)家征收，就可以上市買賣，造就了無數(shù)“地王”。正方：沒有價(jià)值，農(nóng)民土地屬于集體所有，不能上市買賣；農(nóng)民希望抵押房產(chǎn)貸款，銀行不給貸款。通常情況下，農(nóng)民的土地、房產(chǎn)，被“國(guó)家”低價(jià)征收，高價(jià)賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，差價(jià)可達(dá)數(shù)萬倍。引申：農(nóng)村土地成為“金庫(kù)”，需要時(shí)則“為了公共利益”、通過“國(guó)家征收”上市場(chǎng)交易，坑害農(nóng)民利益。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)的特性固定性，土地是不可移動(dòng)的。讀史可以明智：我國(guó)歷史2600多年的鹽稅、食鹽財(cái)政，鹽業(yè)專營(yíng)。異質(zhì)性，沒有一塊土地是完全一樣的。有限性，土地資源是有限的，房屋供給也是有限的。權(quán)益的多樣性，土地的使用權(quán)、房屋的所有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等等。保值增值，土地是不可再生的，隨著社會(huì)的發(fā)展，土地需求逐漸增大。稅收性，由于土地的國(guó)家專營(yíng)，買房、租房和建房均被政府“專營(yíng)稅”。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)的分類按照使用性質(zhì)劃分：市場(chǎng)化商品房居住類房地產(chǎn)，住宅、商品房。商業(yè)類房地產(chǎn)，商場(chǎng)、購(gòu)物中心，商鋪。居住類房地產(chǎn)的分類：工業(yè)類房地產(chǎn)，廠房、工廠區(qū)建筑物。其它用地，例如，教育用地。限價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用房自住商品房廉租房保障房與商品房用地打包出讓。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328幾個(gè)重要概念住房公積金引申：如果通過后來的購(gòu)買者哄抬房?jī)r(jià)而獲利，房?jī)r(jià)必然會(huì)崩盤，市場(chǎng)必然垮塌，經(jīng)濟(jì)必然會(huì)癱瘓。歷史經(jīng)典案例：17世紀(jì)荷蘭的郁金香泡沫。機(jī)關(guān)單位、企業(yè)公司為職工繳存、用于房產(chǎn)支出的資金，每月最高繳存額為工資收入的12%。房屋租價(jià)比公積金每月2600元，其中個(gè)人繳納1300元，單位、公司繳納1300元。1300元占月收入的12%，月收入？房產(chǎn)限購(gòu)（抑制泡沫）VS房產(chǎn)去庫(kù)存（增加泡沫）。一套房子的租價(jià)比=租金（一年）/總房?jī)r(jià)（不含裝修費(fèi)稅費(fèi)），金品花園租價(jià)比2000*12/13000*85=2.17%提示：如果投資房產(chǎn)只能通過出租獲得回報(bào)，投資金品花園的一套房產(chǎn)，年化收益率為2.17%。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)選題1租房還是買房？王老師在漳州的兩難選擇。目前有一個(gè)寶寶4個(gè)月大，有一位老人需要贍養(yǎng)；可短期融資20萬，但必須在一年之內(nèi)還清。未來5年內(nèi)，家庭每月收入10000元（稅后），公積金每月2600元；五年之后，如果升級(jí)為副教授，家庭每月收入為7500元，否則為6500元，公積金不變。成都房產(chǎn)價(jià)值60萬，尚余17萬貸款沒有還清；北京雖有房產(chǎn)，為了小孩讀書，不能賣。2016年9月來到閩南師大，簽約5年。目前，租房面積85平米，兩居室，租金每月2000元，物業(yè)費(fèi)等每月300元。PPT匯報(bào)，根據(jù)以上信息，結(jié)合漳州房?jī)r(jià)，給出翔實(shí)的分析，回答如下問題：王老師在漳州租房劃算還是買房劃算？金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)選題2政府愿意征收房產(chǎn)稅嗎？以家庭為單位征收房產(chǎn)稅，很多夫妻為了規(guī)避稅費(fèi)，辦理假離婚，影響社會(huì)穩(wěn)定。征收房產(chǎn)稅，增加房主的持有成本，增加二手房市場(chǎng)的供給，抑制投資性住房需求。征收房產(chǎn)稅，打壓房?jī)r(jià)，抑制土地拍賣交易，地方政府財(cái)政收入減少。征收房產(chǎn)稅，增加稅收，增加地方政府的財(cái)政收入。房產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)稅是稅收的一種類型，從國(guó)家管理角度看，必須征收房產(chǎn)稅。PPT匯報(bào):結(jié)合上述材料和觀點(diǎn)，從多個(gè)角度（自己思考）分析政府對(duì)房產(chǎn)稅的可能態(tài)度及影響，必須包括如下內(nèi)容：房產(chǎn)稅的來龍去脈。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)選題3王老師的表弟的“身價(jià)”之謎PPT匯報(bào)內(nèi)容：王老師的表弟說的是真話嗎？如果是真話，他是如何做到的？如果不是真話，他在2014年初投資到房地產(chǎn)的200萬到2016年底最多可以賺到多少錢？大專學(xué)歷,2013年在新疆倒賣玉石、玉器，賺200萬。同年，開始學(xué)習(xí)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣金融學(xué)，商業(yè)銀行管理學(xué)，最終決定將200萬投資房地產(chǎn)。投資地點(diǎn)在北京市昌平區(qū)的核心城區(qū)。上周聊天，他說目前“身價(jià)”達(dá)到1000萬。題外話：如果給你六年，你選擇讀博士？還是去新疆倒賣玉石+炒房？提示：PPT匯報(bào)遇到問題可以郵件咨詢！金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328

<第2節(jié)>房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地價(jià)格上海中興路地塊，2016年8月拍出110億元的天價(jià)，樓板價(jià)（不含工程造價(jià)和公司利潤(rùn)）10萬元/平米。實(shí)際售價(jià)，每平米不能低于10萬，部分售價(jià)14萬/平米。房屋建筑成本工程造價(jià)，包括勘察設(shè)計(jì)、施工、安裝、建設(shè)等費(fèi)用。提示：來自房奴（老百姓）的血汗錢！稅費(fèi)公司運(yùn)營(yíng)、開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)。專營(yíng)稅（包含在土地價(jià)格中）、房產(chǎn)稅、各種契稅。房地產(chǎn)公司利潤(rùn)有多少？中超外援天價(jià)轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)+年薪，2016年房企花費(fèi)轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)40個(gè)億，特維斯一個(gè)人的年薪達(dá)到2個(gè)億人民幣。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素自然地理因素地理位置人口分布社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素在土地國(guó)家專營(yíng)的體制下，房企成為土地專營(yíng)稅的“代收者”。專營(yíng)稅部分落入房企的口袋，部分落入官員的口袋，部分通過政府返還于民。市政設(shè)施自然環(huán)境土地價(jià)格房企品牌政策因素人口政策戶籍政策調(diào)控政策我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史就是一部工薪階層的血淚史!金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328資本逐利與房?jī)r(jià)高漲新聞速遞，2017年4月5日凌晨4：50（現(xiàn)已被全面封殺）《我是怎么在9個(gè)月里把房?jī)r(jià)炒高兩三倍的》思考：聽完這個(gè)炒房故事之后，判斷真?zhèn)??！吨袊?guó)證券報(bào)》：漳州炒房淘金術(shù)金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328初到漳州漳州地處閩南金三角…最近半年來，其“如雷貫耳”的方式，卻是漲幅位列全國(guó)前列的房?jī)r(jià)。泉州商人魏廣華（化名）是一家鞋廠老板，因近些年“實(shí)體難做”，到漳州炒房。一年多的時(shí)間，投入1000萬，凈賺4000萬。他“竊”以為自己為漳州房?jī)r(jià)的巨幅飆升“做了不可推卸的貢獻(xiàn)”。2016年初，實(shí)地考察漳州，后攜帶資金2000萬，加入一個(gè)炒房團(tuán)（總資金2個(gè)億）進(jìn)入漳州樓市。漳州背景調(diào)查：1）2016年中，漳州樓房均價(jià)6000多，處于價(jià)值洼地；2）市政府拆遷改造，1.5萬戶拆遷戶，每戶政府補(bǔ)貼約100萬，購(gòu)買力強(qiáng)勁。3）市內(nèi)供給有限，流通房產(chǎn)較少。提問：有沒有明顯的錯(cuò)誤？金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328小試牛刀向?qū)W區(qū)房下手,“冠城國(guó)際”學(xué)區(qū)房,當(dāng)時(shí)均價(jià)1萬元，流通房產(chǎn)不足50套，只需要不足1000萬便全部掃光。接下來，如法炮制，在市區(qū)掃蕩其它房產(chǎn)，共購(gòu)買500套房產(chǎn)，花費(fèi)1.2億。2016年9月，掌握了漳州市區(qū)二手房市場(chǎng)三分之一的房產(chǎn)。利用微信公眾號(hào)，媒體、論壇造勢(shì)：廈漳同城化、學(xué)區(qū)房、江景房、廈門地鐵修到漳州。聯(lián)合房產(chǎn)中介造勢(shì)：將500套二手房在漳州主要房產(chǎn)中介掛出來，每月刷價(jià)格，對(duì)手交易，價(jià)格猛漲。舊城改造、道路改造、修建公園、自然村拆遷補(bǔ)償，刺激需求，周邊資金涌入。提問：有沒有明顯的錯(cuò)誤？金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328斬獲暴利漳州市區(qū)人均收入約3000塊錢的情況下，市區(qū)房?jī)r(jià)以近乎“一天一價(jià)”的態(tài)勢(shì)，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進(jìn)發(fā)。2017年初,500套房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)手,投入1.2億元,凈賺2個(gè)億。一個(gè)漳州官員評(píng)價(jià)：“這不到一年的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，我看在眼里，感到心酸和氣憤。在這種風(fēng)氣的感染下，將來沒人愿意腳踏實(shí)地做實(shí)業(yè)。炒房團(tuán)掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個(gè)青年家庭一生的財(cái)務(wù)支出。一個(gè)炒房團(tuán)就能輕松卷走2億元，5個(gè)團(tuán)就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來后，拱手送給他們的”提問：有沒有明顯的錯(cuò)誤？金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328漳州房?jī)r(jià)瘋狂的背后漳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)過于狹小泉州VS漳州？給炒房者以可乘之機(jī)！外來人口少，租房市場(chǎng)冷清，房地產(chǎn)交易萎靡三線城市的地理位置，五線城市的發(fā)展速度城市發(fā)展遠(yuǎn)落后于社會(huì)需求，嚴(yán)重滯后！一些重要啟示：讓漳州市民徹底明白：漳州是中國(guó)的漳州！做個(gè)理性投資者，享受美好生活。世界是無國(guó)界的，人才可以自由流動(dòng)。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328

<第3節(jié)>房地產(chǎn)投資分析金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵從個(gè)人理財(cái)角度看，個(gè)人為了實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)（居住、資產(chǎn)增值）而進(jìn)行的房產(chǎn)買賣交易活動(dòng)。房地產(chǎn)投資的目標(biāo)居?。嘿?gòu)買房屋（樓房），房屋裝修，改善居住環(huán)境。思考：貸款買房，利率風(fēng)險(xiǎn)屬于哪種？資產(chǎn)增值：土地的稀缺性，投資渠道的有限性。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)難以立即變現(xiàn)。未來現(xiàn)金流：將購(gòu)買的房產(chǎn)出租，換取穩(wěn)定租金。政策風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)調(diào)控，二手房產(chǎn)交易征稅。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)放緩，房?jī)r(jià)下跌。金融理財(cái)學(xué)第六講上20200328房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)問題租房還是買房？目標(biāo)一致：解決居住問題假設(shè)：某老師，租房30年，押金：2000元，第一年支付房租2.4萬，每年以5%的速度增長(zhǎng)，市場(chǎng)利率按5%計(jì)算，求30年末的