連鎖店選址切莫誤入迷魂陣

資料由超市168管理商務(wù)平臺(tái)提供——/站長(zhǎng)QQ：6021581資料下載討論/資料由超市168管理商務(wù)平臺(tái)提供——/站長(zhǎng)QQ：6021581資料下載討論/連鎖店選址切莫誤入迷魂陣曾幾何時(shí)，眾多的零售企業(yè)以自己門(mén)店地理位置優(yōu)越而感到榮耀。對(duì)零售企業(yè)而言，門(mén)店地理位置是形成零售企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的一個(gè)重要因素，門(mén)店地理位置的優(yōu)劣也往往影響到客流量的高低、商品銷(xiāo)售額的多少。但在連鎖店的地理位置的問(wèn)題上，好的地理位置并不能決定你的門(mén)店的生意就一定會(huì)興隆。古時(shí)候有句話“酒好也怕巷子深”，那巷子口的酒就一定好賣(mài)嗎？

誤區(qū)一：地處老式的繁華街區(qū)說(shuō)到地理優(yōu)勢(shì)，我們不得不說(shuō)說(shuō)中國(guó)目前的商業(yè)上市企業(yè)。這些商業(yè)企業(yè)上市的主要資本，就是倚仗著以前擁有在一些大中型城市繁華路段的一塊地皮，擁有一棟高層的商廈和一塊老的國(guó)有企業(yè)的招牌。但是從現(xiàn)在的股票市場(chǎng)的行情和年報(bào)上可以看到：2001年50多家商業(yè)上市公司11家虧損，平均凈利潤(rùn)較2000年下降53.76％；平均每股收益只有6分錢(qián)，較2000年下降57.32％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于滬深股市0.15元的每股平均收益。這說(shuō)明，僅憑著一塊風(fēng)水寶地，并不能保證企業(yè)就一定興旺發(fā)達(dá)。

專(zhuān)家解誤：連鎖化規(guī)?；呀?jīng)成為零售業(yè)的發(fā)展潮流和必由之路，企業(yè)的發(fā)展不能死守著一個(gè)陣地，一塊寶地是不能養(yǎng)活和發(fā)展整個(gè)百貨行業(yè)的。百貨業(yè)需要的是走出去，這樣才能得到發(fā)展。如果靠自己的力量難以走出，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組整合是一種不錯(cuò)的選擇。

誤區(qū)二：位于新建的大型商業(yè)街區(qū)說(shuō)到新建設(shè)的大型商業(yè)社區(qū)，不得不提到城市建設(shè)。拿北京為例，列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構(gòu)成北京城市商業(yè)開(kāi)發(fā)的“四條金帶”。二環(huán)路帶來(lái)大量車(chē)流，車(chē)流能帶來(lái)人流。三環(huán)路是家居用品的一個(gè)環(huán)型商圈，許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修材料都在這個(gè)商圈。四環(huán)路沿線則構(gòu)成了“廚房用具”的一個(gè)商圈，是為居民家庭廚房里各種各樣的用具和用品提供服務(wù)。五環(huán)路被稱為“批發(fā)配送帶”。因?yàn)閺耐馐∈型本┱{(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。此外，北京城市規(guī)劃確定了10個(gè)邊緣集團(tuán)正在進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到了2010年，10個(gè)邊緣集團(tuán)的人口總量將達(dá)到200萬(wàn)。這些區(qū)域也是未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重心。

面對(duì)上述的這些城市邊緣的大型商業(yè)社區(qū)，應(yīng)該說(shuō)商業(yè)前景廣闊，作為商業(yè)投資當(dāng)然是無(wú)可厚非。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機(jī)，這種商機(jī)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了可觀的發(fā)展前景。然而目前，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問(wèn)題。比如說(shuō)天通苑、回龍觀、望京等地，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)規(guī)模都是很大的。但是，在這樣的區(qū)域，要開(kāi)發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)服務(wù)的實(shí)際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積即商業(yè)服務(wù)的配比還要進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查和測(cè)算。此外，還要從顧客的角度去分析，顧客是一種什么狀態(tài)，是一種什么心理都需要了解清楚。例如北京的團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了,到上世紀(jì)70年代中期，團(tuán)結(jié)湖小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大部分都虧損，就是沒(méi)有考慮到人口的流向問(wèn)題。城市人口有一種向心性的購(gòu)物心理，從環(huán)路外向里滲透，反過(guò)來(lái)從里往外并不多。當(dāng)時(shí)團(tuán)結(jié)湖人口都大量流向三環(huán)路以內(nèi)了。

專(zhuān)家解誤：這種新建的大型商業(yè)街區(qū)究竟能不能夠入駐？在考察時(shí)應(yīng)該做到“六看”。

首先要看價(jià)格。價(jià)格是決定商業(yè)物業(yè)升值潛力大小的重要因素。如何判斷商業(yè)物業(yè)的售價(jià)是否合理呢？或許房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)成熟的西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)能夠給我們一些啟示：在西方國(guó)家，城市商業(yè)物業(yè)的價(jià)格一般為住宅價(jià)格的6至8倍。因此，在購(gòu)置商業(yè)物業(yè)時(shí)，可以將其平均售價(jià)與附近商品住宅的平均售價(jià)進(jìn)行對(duì)比，如果比值超過(guò)8，則該物業(yè)的市場(chǎng)定價(jià)可能已經(jīng)一步到位，今后的升值空間將相當(dāng)有限（除非該商鋪今后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠帶來(lái)法定的或者事實(shí)上的壟斷收益）；如果比值低于6，則在其他條件不考慮的情況下，該商鋪的投資價(jià)值有可能被市場(chǎng)低估,因而具有一定的升值空間。

其次要看位置（商業(yè)區(qū)位）。對(duì)于商業(yè)物業(yè)投資來(lái)說(shuō)，“地段、地段、還是地段”是永恒的投資法則。商業(yè)物業(yè)投資時(shí)在價(jià)格上做到“貨比三家”是很難的，有時(shí)盡管兩個(gè)商場(chǎng)相距只有咫尺之遙，但購(gòu)物的客流量卻相差萬(wàn)里。因此，有些商業(yè)物業(yè)貴自有其貴的理由。試想，非商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)盡管價(jià)格便宜，但如果“營(yíng)業(yè)員比顧客還多”，投資收益將從何談起!第三要看規(guī)模。主要是看商業(yè)物業(yè)自身的規(guī)模和商業(yè)物業(yè)所處地區(qū)的商圈規(guī)模。一方面，從商業(yè)物業(yè)的自身規(guī)模來(lái)看，由于現(xiàn)代商場(chǎng)已逐漸向“大而全”的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，因此規(guī)模大才能引來(lái)大商家進(jìn)駐，也便于商家在經(jīng)營(yíng)業(yè)種和業(yè)態(tài)選擇上做到游刃有余，而且規(guī)模太小的話，客流量可能會(huì)受到限制；另一方面，從商業(yè)物業(yè)所處地區(qū)的商圈規(guī)模來(lái)看，一個(gè)城市的商圈規(guī)模一般分為三個(gè)級(jí)別，即核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈，不同規(guī)模（級(jí)別）的商圈其市場(chǎng)份額是不同的，核心商圈的市場(chǎng)份額一般在55％至70％，次級(jí)商圈一般在15％至25％，邊緣商圈則只有5％至15％。因此，在選擇投資對(duì)象時(shí)，其所處商圈的規(guī)模也是一個(gè)重要的考察因素。

第四要看商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)上的適宜性。國(guó)際上通行的現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，如百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)場(chǎng)店、專(zhuān)業(yè)店、折價(jià)店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等在國(guó)內(nèi)已經(jīng)都有出現(xiàn)，在進(jìn)行商業(yè)物業(yè)投資時(shí)，適當(dāng)考慮商業(yè)物業(yè)在業(yè)種、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)上的適宜性是相當(dāng)必要的,適宜經(jīng)營(yíng)“新生事物”的商場(chǎng)往往更具生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。

第五要看商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平。經(jīng)營(yíng)水平的高低直接影響到投資回報(bào)。以年資金周轉(zhuǎn)率為例，日本商業(yè)為15至18次，沃爾瑪、家樂(lè)福等國(guó)際著名零售企業(yè)為20至30次，而國(guó)內(nèi)商業(yè)年資金周轉(zhuǎn)率只有3次左右。因此，在投資商業(yè)物業(yè)時(shí)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)水平不容忽視，尤其是在新型商業(yè)社區(qū)的投資上，更是要慎之又慎。

第六，挑選合適的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。目前，廣州近郊大型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)熱浪升騰，用地超過(guò)20平方公里的番禺華南板塊方興未艾，房地產(chǎn)大鱷又在增城新塘大興土木，花都、從化也都有開(kāi)發(fā)商在建造大面積的“新城”。這些大盤(pán)圈地小的在千畝以上，大的號(hào)稱過(guò)萬(wàn)畝。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州周邊用地規(guī)模在500畝以上已建或在建的大型樓盤(pán)就有20多個(gè),大規(guī)模的圈地開(kāi)發(fā)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在城市規(guī)劃之前。專(zhuān)家認(rèn)為，沒(méi)有規(guī)劃的開(kāi)發(fā)只會(huì)導(dǎo)致城市建設(shè)的混亂，而一些用地和人口規(guī)模相當(dāng)于中等城市的大盤(pán)，其巨大的管理工程遠(yuǎn)非開(kāi)發(fā)商所能承擔(dān)，最終將會(huì)引發(fā)一系列嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。所以在挑選與自己合作的地產(chǎn)商時(shí)，首先看開(kāi)發(fā)商是否在超能力圈地。由于郊外用地價(jià)格低，有的開(kāi)發(fā)商不顧自身開(kāi)發(fā)能力大面積圈地，最終造成土地閑置。其次是開(kāi)發(fā)商過(guò)量推盤(pán)，結(jié)果可能因資金鏈條斷裂而致樓盤(pán)爛尾。三是開(kāi)發(fā)商盲目選址，與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，造成樓盤(pán)的供水、用電、交通等問(wèn)題長(zhǎng)期不能解決，最終將包袱扔給政府。這些因素都可能影響到將來(lái)企業(yè)的發(fā)展。

最后，城市的商業(yè)容量也是重要的考慮因素。以大型倉(cāng)儲(chǔ)超市為例，城市對(duì)大型倉(cāng)儲(chǔ)超市的“承載力”是有限的。一般認(rèn)為，該業(yè)態(tài)的人口門(mén)檻為10萬(wàn)人，即每10萬(wàn)居民配備一個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)超市是比較合理的，如果低于10萬(wàn)人，則該業(yè)態(tài)將面臨激烈的“消耗性競(jìng)爭(zhēng)”。另外，城市居民的購(gòu)買(mǎi)力也是有限的。因此，一定地域范圍內(nèi)的銷(xiāo)售市場(chǎng)份額也是相對(duì)固定的，如果商店過(guò)多地集中在一定范圍內(nèi)，商店密度越高，就意味著平均客流量的減少，那么商店之間的“消耗性競(jìng)爭(zhēng)”就越激烈，投資者的收益也將受到影響。

誤區(qū)三：與優(yōu)秀的商業(yè)企業(yè)相鄰許多人可能認(rèn)為沃爾瑪是世界上最大、最賺錢(qián)的零售企業(yè)，與它為鄰就一定會(huì)提高自己企業(yè)的聲望和價(jià)值。但事實(shí)是這樣嗎？達(dá)拉斯克羅控股的常務(wù)董事羅伯特·姆斯萊恩說(shuō)：我害怕沃爾瑪，同時(shí)不想購(gòu)買(mǎi)沃爾瑪入租的購(gòu)物中心場(chǎng)地。為什么？沃爾瑪習(xí)慣先建店,然后在5至10年里將其關(guān)閉，再在附近新建一個(gè)超大型市場(chǎng)。當(dāng)然,沃爾瑪會(huì)繼續(xù)支付租金，但是事實(shí)上空的鋪面不會(huì)給你帶來(lái)任何好處。這樣的事情在國(guó)外是這樣，在國(guó)內(nèi)雖然還沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)，但是在選擇合適的鄰居的時(shí)候一定要考慮清楚。

專(zhuān)家解誤：好鄰居是否就能帶來(lái)好生意呢？這個(gè)要看自己的企業(yè)和你的鄰居的經(jīng)營(yíng)是否是具有互補(bǔ)性。例如目前越來(lái)越多的電影院快餐店進(jìn)駐大型購(gòu)物中心，以借機(jī)利用周邊的強(qiáng)大客流帶動(dòng)自己的生意。選擇合適的鄰居至關(guān)重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動(dòng)人口甚至只是一個(gè)空牌子，有沒(méi)